套內建筑面積
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套內建筑面積范文第1篇
Abstract: This article utilizes the architectural space formation theory and the dialectics principles, discussed the residential pool construction area of the property and the pool area coefficient significance; proposed residential set inside floor area is the only standard to evaluate the housing; proposed changes for the housing design technical and economic indexes.
Key words: set inside floor area; the pool construction area; the pool area coefficient
中圖分類號：F287.8 文獻標識碼：A 文章編號：
商品住宅中公攤建筑面積的多少，直接影響到套內建筑面積的大小，住房水平也隨之波動，這引起了人們的極大關注。筆者對公攤建筑面積和公攤面積系數進行了分析論證；提出了套內建筑面積是評價住房水平的唯一標準；并對住宅設計技術經濟指標，提出了一些修改意見，供有關部門修訂相關規范時參考。
1公攤建筑面積存在的現實意義
1.1公攤建筑面積的由來。公攤建筑面積是共有建筑面積分攤而來?！肮灿薪ㄖ娣e”這個術語首次出現在房產《測量規范 第一單元：房產測量規定》GB/T 17986.1-2000(以下簡稱《測量規范》)中。該規范第8.1.5條規定：“房屋共有建筑面積系指各產權主共同占有或共同使用的建筑面積”又在附錄B3“共有建筑面積分攤”一節中詳細規定了共有建筑面積的內容、計算方法和分攤方法。盡管《測量規范》沒有明確提出分攤后的共有建筑面積就是公攤建筑面積，但在實踐中已廣泛使用。經過房管部門確權的房產證上已標明公攤建筑面積的數目，所有開發單位的購房合同上也明確登記了所售套房的套內建筑面積和公攤建筑面積。
1.2公攤建筑面積的產權性質。公攤建筑面積是共有建筑面積產權分割的表現形式。改革開放前，我國城市住宅存在私有房、公有廉租房和單位福利房三種基本形式，分屬于三種所有制，即私人所有制、國家所有制和集體所有制，產權性質明確，法人主體獨立。住房制度改革以后，公有房和福利房轉為私有房，其中樓房中公攤建筑面積的產權屬性，并沒有引起人們的注意。大量商品住宅的出現，公攤建筑面積的產權性質問題凸顯出來。一套住房分成了私有和共有兩部分，套內建筑面積屬私有財產，公攤建筑面積屬共有財產、“共有”不同于“公有”，一字之差，說明這是一種新形式的所有制。從擁有產權的個人講，是有限的私有制；從使用的人群講，是集體所有制。這是一個矛盾體。一方面業主拿錢購買，另一方面又無權占為己有；一方面是虛擬的私有財產，另一方面又是真實的共有財產；一方面業主是實質上的法人，另一方面又不是形式上的法人。然而不管怎樣認定它的產權性質，公攤建筑面積涉及千家萬戶的切身利益，其組成內容和計算方法應引起政府部門的高度重視，切不可掉以輕心！
1.3公攤建筑面積的確權過程。公攤建筑面積是一個新事物，它是伴隨著商品住宅的出現而誕生的，現行規范沒有這個術語。公攤建筑面積是由共有建筑面積按比例分攤而來，只有保證了共有建筑面積計算的準確性，才能保證公攤建筑面積計算的準確性。由于共有建筑面積計算規定只出現在《測量規范》中，并沒有出現在《住宅設計規范》GB 50096-1999(2003版 以下簡稱《設計規范》)里，所以設計人員不清楚它的計算方法，設計文件中沒有這方面的內容。在施工圖報批和實施的全過程中，所有涉及到的政府部門和有關單位，都不清楚共有建筑面積是怎樣計算出來的，所有人都在等候房產測繪管理部門的最終計算結果。可見，公攤建筑面積確權過程中的知情人太少，透明度極低，基本上處于無人解釋、無處查詢、投訴無門、疏于社會監督的狀態。解決的辦法是，統一住宅建筑面積計算規定，《設計規范》和《測量規范》執行同一標準，建立和完善以設計為源頭，審批單位把關，房產部門審核確權的過程管理機制，增加住房面積確權的透明度和公信力，維護當事人的合法權益。
1.4、公攤面積系數的現實意義。在過去一個相當長的歷史時期內，我國城市住宅處于多層時代。這個時代的特征是住宅類型少，套房面積小，共有建筑面積只有樓梯間，設計的注意力主要集中在爭取更多的使用面積上。《設計規范》第3.5.2條第5款規定：“標準層使用面積系數等于標準層使用面積除以標準層建筑面積”。使用面積系數，作為評價住宅平面優劣的主要技術經濟指標，功不可沒。隨著改革開放的深入發展，城市住宅迎來了高層時代，住宅類型多樣化，平面形式復雜多變，以樓梯間電梯井為核心的共有建筑面積，隨著層數的增加而越來越大。相比之下，套內墻體面積對使用面積的影響并沒有發生明顯的變化。人們把注意力集中到套內建筑面積與公攤建筑面積的比例分配上。公攤面積系數取代使用面積系數，已成為設計人員和社會大眾關注的熱點，形成了共識。因此，可以這樣說，使用面積系數已完成了它的歷史使命，而公攤面積系數擔負起新的時代重任，這是具有現實意義的。
2套內建筑面積
是評價住房水平的唯一標準
套內建筑面積范文第2篇
得房率不是實用率，得房率指套內凈面積即使用面積與房屋建筑面積的比，套內凈面積即套內使用面積實際上是扣除了室內分隔墻體占用的面積。而套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積，套內建筑面積比套內使用面積要大一些。同時房屋建筑面積＝套內建筑面積+公攤面積。
實用率指套內建筑面積與房屋建筑面積之比。對于實用率，多層住宅一般為80%以上；高層住宅一般為75%以上，臨街獨立商鋪一般為80%以上，大型商場內商鋪一般為50%以上，寫字樓一般為60%左右。
簡單地說，得房率與實用率不同，住宅套內凈面積即使用面積與房屋建筑面積的比為得房率；而商品房實用率是套內建筑面積與房屋建筑面積的比，大于得房率率，因此，往往有開發商用實用率來吸引買房人。
（來源：文章屋網 ）
套內建筑面積范文第3篇
的測量和共有建筑面積的分攤計算進行了分析。
關鍵詞: 房產測量； 共有建筑面積； 共有建筑面積的分攤； 分攤系數
房產測量是房產產權產籍管理中一項非常重要的前期工作, 有關部門先后出臺了各種規則和文件來規范房產測繪市場。為了使房產測量在技術上更加規范化,在分攤上更加科學化、合理化, 2000 年2 月22 日國家又了《房產測量規范》, 明確了許多條款, 對許多問題做出了規定和要求, 但仍有部分條文操作性不強, 有待商榷, 實際工作中出現的一些新情況也需要我們共同研究。本文著重對房屋面積的測量和共有建筑面積的分攤計算進行探討。
一、房產測量的幾個基本概念
1.1我建議大家必須弄清楚以下幾個概念：建筑面積、套內建筑面積、套內使用面積、套內墻體面積。房屋建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結構牢固，層高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。套內建筑面積是由套內使用面積、套內墻體面積、陽臺建筑面積組成。套內使用面積系指房屋戶內全部可供使用的空間面積，按房屋的內墻線水平投影計算。套內墻體積系指各套（單元）內使用空間周圍的維護和承重墻體，有共有墻及非共用墻兩種。商品房各套（單元）之間的分隔墻與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）均為共用墻，共用墻墻體水平投影面積的一半計入共用墻體面積內。非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內墻體面積。套內陽臺建筑面積系指套內各陽臺建筑面積之和。
1.2 “2.20m 以上”的含義及其相關條文
凡規范中要求屋高或高度在2.20m 以上的, 應包括2.20m。如規范條文8.2.1.e“房屋天面上, 屬永久性建筑, 層高在2.20m 以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結構屋頂高度在2.20m 以上的部位, 按其水平投影面積計算。”條文中所指層高是指房屋的上下兩層樓面，或樓面至地面，或樓面至屋頂面的垂直距離。樓板面至屋頂面的垂直高度也包括樓板面至房屋頂平臺面的高度,但 房屋頂面或平臺面都不應包括隔熱層的高度。
二、探討房屋建筑面積計算的部分問題
2. 1 外墻共有建筑面積
套與公共建筑之間的分隔墻, 以及外墻(包括山墻)水平投影面積的一半, 是作為外墻共有建筑面積分攤的,俗稱“外墻皮”。規范中沒有明確說明外墻共有建筑面積如何計算, 如果我們把整個外墻的水平投影面積計算出來, 取其一半作為外墻共有建筑面積, 則相應與套內的另一半墻體的建筑面積將很難加以區分和計算, 權界也不易確定。所以在實踐中, 我們以半邊外墻的水平投影
面積作為外墻共有建筑面積, 即以墻體外側不與套內相連的半邊墻體的水平投影面積作為外墻共有建筑面積,而外墻內側與套內相連的另一半墻體的水平投影面積則做為套內墻體面積的一部分。
如某6 層住宅樓(圖1) , 長15.24m , 寬6.24m , 一層是37 墻, 二至六層是24 墻。那么二至六層的外墻共有建筑面積是一樣的:
(15.24 + 6.00) ×2 ×0.12 = 5.097 6 (m2)
對于一層的37 墻, 軸線外側是0.12m , 里側是0.25m , 這時仍應嚴格按照《房產測量規范》以半邊墻體計算外墻共有建筑面積, 即:
[15.24 + (6.00 0.37) ] ×2 ×0.185 = 7.810 7 (m2)
有些地方對于37 墻卻有不同的處理方法, 他們為了使一層和樓上各層相同戶型的套內建筑面積保持一致, 便用軸線外側的墻體厚度即0.12m 計算一層的外墻共有建筑面積, 而套內墻體面積用0.25m 計算, 這無疑與《房產測量規范》是矛盾的, 又降低了一層套內的空間利用率, 所以這種做法是不對的, 對一層的業主也會造成一定的損失, 應予以糾正。
至于墻體外側的抹灰層、瓷磚、鑲貼塊材等不應計入墻體厚度。《房產測量規范》第8.1.2 條中“房屋建筑面積系指房屋外墻(柱) 勒腳以上各層的水平投影面積”。建筑物外墻勒腳以上結構的是指建筑物外墻勒腳以上結構主體層, 不包括裝飾層。為了建筑設計、構件生產以及施工等方面的尺寸協調, 國家規定建筑設計采用統一的模數制, 其基礎模數為100mm。施工中的微小誤差若忽略不計, 房屋測量時, 各房間的開間進深尺寸一般均應是100mm 的整數倍, 那么外墻結構尺寸就比較容易掌握。由于《房產測量規范》附錄B1.2.d) “內墻面裝飾厚度計入使用面積”, 若是裝飾層計入墻體厚度, 加上施工誤差的存在, 墻體厚度就非常不易準確掌握, 很難進行實際操作?！斗慨a測量規范》第8.2.3) 條中“突出房屋墻面的構件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨棚等”為不計算建筑面積的范圍, 而1999 年全國統一預算定額《建筑面積計算規則》第2.1 條也規定了“突出外墻的構件配件、附墻柱、垛、勒腳、臺階、懸挑兩篷、墻面抹灰、鑲貼塊材、裝飾面等”不為計算建筑面積的范圍, 這也說明了超過結構的裝飾性部分不計算建筑面積。
2. 2陽臺水平投影面積
《房產測量規范》僅對陽臺的全封閉和未封閉這兩種情況做出了按其水平投影計算全部和一半面積的規定, 根據上述部分的結論, 其水平投影指其維護結構的水平投影, 裝飾性部分不予考慮。
實際中有一種全封閉的凹陽臺凹進去很深, 達到兩三米甚至更深, 有些人問這種陽臺能不能按套內計算全面積, 答案是否定的。陽臺就是陽臺, 套內就是套內,這里影響到外墻共有建筑面積如何確定的問題, 這也是《房產測量規范》所不允許的。如果這個凹陽臺是未封閉的, 不管其凹進去多深都不能計算全面積, 規范規定未封閉的陽臺計算一半面積。
2.3 樓梯的計算問題
樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。室外樓梯可以將上層樓梯作為下層樓梯的頂蓋而計算全面積, 上層樓梯無頂蓋的計算一半面積。套內樓梯間包括自建房屋的室內樓梯間按自然層計算全面積。
三、共有建筑面積的計算
3. 1共有建筑面積的分攤原則
（1）.產權各方有合法權屬分割文件或協議的，按文件或協議規定執行。
（2）.無產權分割文件或協議的，按相關面積比例進行計算分攤。
3. 2共有建筑面積的分攤辦法
（1）．住宅樓共有建筑面積的分攤
住宅樓以幢為單元，根據本幢樓房的各項共有建筑面積和與各套內建筑面積和，求得分攤系數，然后計算房屋各套分攤所得的共有建筑面積。
（2）．商住樓共有建筑面積分攤
先根據住宅和商業各自的建筑面積（包括本功能的共有建筑面積）分攤全幢的共有建筑面積，得到住宅部分分攤得到的全幢共有建筑面積和商業部分分攤得到的全幢共有建筑面積，然后將住宅和商業部分所得的分攤面積再各自進行分攤。
住宅部分：將分攤得到的幢共有建筑面積，加上住宅部分本身的共有建筑面積，按各套的建筑面積比例，分攤計算各套房屋的分攤面積。
商業部分：將分攤得到幢的共有建筑面積，加上商業部分本身功能的共有建筑面積，按各層的建筑面積依比例分攤至各層，作為各層共有建筑面積的一部分，加至各層的共有建筑面積中，得到各層總的共有建筑面積，然后再根據層內的各套內建筑面積按比例分攤至各套，得出各套房屋分攤得到的共有建筑面積。
3.3 共有建筑面積分攤計算的基本原則
高層建筑核心筒能從±0.000斷開進行分攤原則 ：首先地下室和±0.000以上的功能不同，其次對于大型建筑物，尤其是多塔樓，其地下室層面積比±0.000以上的層面積大得多，如不斷開會造成地下室分攤太多共有共用建筑面積，不合理。因此地下室與±0.000以上應分開計算，這樣不但直觀上容易理解，而且可以簡化計算，即地下室只分攤地下室的垂直通道，±0.000以上部分分攤±0.000以上部分的垂直通道。
誰使用誰分攤”原則：住宅樓的樓梯間一般根據各套房屋的套內建筑面積進行分攤。若一層房屋有躍層現象, 即一套房屋包括了由室內樓梯相連的一層和二層兩部分, 該套房屋一般都在一層設有門洞, 而樓梯間里則沒有門洞, 那么該套房屋就不應該參加樓梯間的分攤。若有門洞與樓梯間相通,則必須參加樓梯間及其他相關共用建筑面積的分攤。同樣，商住樓住宅部分樓梯間作為住宅部分的功能區共有建筑面積僅參加住宅部分的共有建筑面積分攤?，F在有些人認為若從整體構造考慮, 這部分樓梯間應作為幢共有建筑面積由住宅部分和商業部分共同分攤。但商住樓的商業部分單位平方米的售價在制定時已經考慮了整幢樓的總體造價問題, 所以這部分樓梯間不應該再由商業部分分攤了。同理, 若是商業部分使用了樓梯間,那么它就得根據情況分攤樓梯間共有建筑面積。
3. 4 分攤計算的舉例說明
我們以某商住樓為例來說明共有建筑面積的分攤方法。
某商住樓由首層商場、2～7 層住宅三大功能區組成。各建筑面積如下:配電房面積100m2 。首層套內面積750m2 ,大堂、電梯間面積120m2 。2 至7 層每層套內面積900m2 , 本層使用的電梯間、走廊面積100m2 。天面機房、電梯間面積120m2 , 外墻共有建筑面積280m2 。
幢共有建筑面積的分攤: 將配電房、首層的外墻共有建筑面積匯總, 由三大功能區按各功能區的總建筑面積依比例分攤。
功能區共有建筑面積的分攤: 將首層的大堂、電梯間, 2 至7 層電梯間、走廊、 天面的機房、電梯間面積匯總加上2 至7層住宅按各層總套內建筑面積之和歸納為住宅功能區；首層商場由于未使用住宅樓梯，按誰使用誰分攤原則，其商場功能區只有商場套內面積。
對于商住樓共有面積分攤方法, 我們歸結為以下幾點:
幢共有建筑面積的分攤: 將為整幢大樓服務的共有建筑面積匯總, 由各功能區按各功能區的總建筑面積依比例分攤。
幢共有建筑面積÷各功能區的總建筑面積= 幢共有建筑面積分攤系數
計算共有面積分攤系數: 將各個功能區所分攤的幢共有建筑面積、功能區共有建筑面積匯總按各套房屋的套內建筑面積依比例分攤。
由此得到：
住宅的共有面積分攤系數=（住宅功能區分攤得到的幢共有建筑面積+ 住宅功能區共有建筑面積）÷住宅功能區總套內建筑面積
商場的共有面積分攤系數=商場功能區分攤得到的幢共有建筑面積÷商場功能區總套內建筑面積
7. 結語
套內建筑面積范文第4篇
買受人（以下簡稱乙方）：
甲、乙雙方就簽訂的編號為 的《商品房買賣合同》（以下簡稱“該合同”）及附件之未盡事宜，經雙方平等、自愿、協商訂立本補充條款如下：
第一條 商品房交付后，若該房屋的實測套內建筑面積和公共分攤建筑面積與合同約定的套內建筑面積和公共分攤建筑面積誤差比值均在±3％（含3％）之內的，雙方據實結算房價款。
若該房屋的實測套內建筑面積或公共分攤建筑面積與合同約定的套內建筑面積或公共分攤建筑面積誤差比值超過±3％（不含3％）時，則買受人有權退房。（1）買受人退房的，出賣人應在買受人提出退房之日起30日內返還乙方已付房價款及利息（利息按中國人民銀行同期固定資產貸款利率計算），并向乙方支付已付房價款 ％的違約金。（2）買受人不退房的，實測套內建筑面積或公共分攤建筑面積超出合同約定的套內建筑面積或公共分攤建筑面積+3％部分的房價款由出賣人承擔，產權歸買受人；實測套內建筑面積或公共分攤建筑面積超過合同約定的套內建筑面積或公共分攤建筑面積-3％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。
第二條 根據該合同及補充協議規定，若甲方應返還乙方面積差價款的，甲方應于收到房屋土地測繪部門實測面積數據文件之日起30日內向乙方返還面積差價款。甲方逾期返還面積差價款的，甲方應承擔違約責任（違約金的計算方法為每逾期一日，違約金為房價總款的萬分之叁）。
第三條 甲方因不可抗力逾期交房的，甲方應自不可抗力發生之日起30日內告知乙方并向乙方提供政府有關部門不可抗力證明后方可憑此免責。
第四條 甲方應當在該商品房交付使用后 日內（即在 年 月 日前）乙方到政府房地產管理部門辦理完畢該商品房產權變更登記過戶手續，且申領取得該商品房房地產權屬證件。
否則：（1）乙方有權單方解除該合同及補充協議，甲方應自乙方提出退房要求之日起30日內退還乙方已付房價款及利息（利息按中國人民銀行同期固定資產貸款利率計算），并向乙方支付總房價款 ％的違約金；（2）若乙方不退房的，甲方應自乙方提出繼續履行合同之日起30日內向乙方支付總房價款 ％的違約金，并繼續履行該合同及本補充協議。
第五條 甲方按照該合同第八條和第十一條的規定向乙方交付房屋時，甲方應向乙方出示并提供《北京市建設工程竣工驗收備案表》和測繪部門該商品房實測面積數據及該合同規定的其他法律文件，并經乙方簽字驗收確認該房屋達到該合同第十四條及所有附件規定標準后，雙方共同簽署房屋驗收交接單。否則，甲方交付房屋不符合上述規定或不能出示證明文件或出示證明文件不齊全，乙方有權拒絕接受房屋，由此產生的延期交房違約責任由甲方承擔（違約責任詳見該合同第九條規定）。
第六條 甲方應保證其向乙方做出以下承諾的合法性及真實性，并作為該契約附件組成部分：
1、該商品房建筑、裝修、裝飾、空氣質量等標準符合國家、北京市及有關部門環保要求，否則乙方有權解除本合同，并按照合同有關規定追究甲方的違約責任；
2、 ；
3、 ；
套內建筑面積范文第5篇
【關鍵詞】商品房；面積；測算；合同
開發商在報批銷售許可證時，商品房面積是根據圖紙算出來的，而購房者在入住前，商品房面積是要實測的。由于事前核，事后測，所以往往是商品房實測面積與合同約定的面積不符，出現商品房面積“短斤少兩”這種非常普遍的現象。由于設計、施工和材料等技術方面原因，建筑面積產生一定誤差，只要在合理的范圍內，都是可以理解的。但有個別開發商以此為道，為了增加銷售收入，擅自擴大商品房面積，少則1－2平方米，多則近10平方米，而且不說自己擅自變更設計的責任，還要購房者一分不少地補交房差價，因此而發生的糾紛不斷。這里，談談我對此問題的一些看法。
一、解決商品房面積誤差有據可依
一般來說，購房者與開發商所簽訂的商品房買賣合同都是開發商買來的標準合同，合同第五條就是關于面積確認及面積差異處理的條款。對于面積誤差的處理，有兩種方式可供購房者與開發商選擇：
第一種是雙方自行約定。商品房買賣合同與其他合同一樣，當事人都有平等的權利和義務，不能因商品房買賣的標的物特殊而賦予開發商特權。購房者與開發商完全可以約定諸如：面積誤差比的絕對值大小、分別約定套內建筑面積和分攤的共有建筑面積的處理原則等事項。
第二種是按法定原則處理。（1）面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）的，據實結算房價款；（2）面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起30天內將買受人已付款退還給買受人，并按約定利率付給利息。買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由出賣人承擔，產權歸買受人。產權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）部分的房價款由出賣人返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。
有些開發商將第二種方式作為合同的法定條款，不允許或不同意與購房者另外約定處理方式，這種做法是有違合同法的公平、自愿原則的，對處于弱勢地位的購房者較為不利。因此，這里需要再次強調的是以上兩種方式是可以選擇的。當然，不論選擇哪一種方式，都使商品房面積誤差的處理有據可依。
二、購房者如何更好地維護自己的權益
在實際的商品房買賣過程中，開發商一般會選擇以建筑面積作為計價方式。建筑面積就是套內建筑面積與分攤的共有建筑面積之和。這樣，商品房面積出現誤差的情況從實際上來講就是比較復雜的，如：商品房建筑面積沒變，而套內建筑面積縮小，購房者支付了相同的房價款卻沒有得到應當得到的使用面積；或者套內建筑面積雖然沒變，但分攤的共有建筑面積增加了，那么誤差在3%以內的、超出的面積款購房者就要多支付了；還有上述兩種并存的情況，這些對購房者的損害都是很大的。
為此，購房者要想在商品房買賣合同的面積條款里更好地保護自己的利益，應該要做好以下幾個準備：第一，要在合同里把面積條款寫清楚。應當在合同中約定套內建筑面積和分攤的共有建筑面積，并約定建筑面積不變而套內建筑面積發生誤差以及建筑面積與套內建筑面積均發生誤差時的處理方式。第二，要把公攤部位寫清楚，公攤部位在什么地方，公攤面積的細節性尺寸是多少，一定要逐項列明，因為這有可能對購房者來說是幾萬塊錢的損失；第三，就是寫清違約責任，讓開發商不敢在面積上欺詐，要讓他感覺到欺詐對自己不合算才行；第四，要做好假設無法就面積條款與開發商達成協議就不買了的心理準備。這樣，就可以充分維護購房者的合法權益，一旦出現面積糾紛，也便于解決和處理了。
參考文獻
[1] 《房地產經濟管理辦法》，中華人民共和國住房和城鄉建設部令第8號，2011年1月20日，2011年4月1日起施行