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房地產策劃案例范文第1篇

關鍵詞: 土地資源管理專業培養方案修訂與改革

一、我校土地資源管理專業培養方案修訂的意義

我校的土地資源管理專業是由原來的房地產經營與管理專業演變而來的,房地產經營與管理專業在1993年開始招收本科生,當時在房地產專業領域有“五朵金花”之稱,在全國處于領先地位。我校土地資源管理專業是在2001年才開始招收本科生,目前在校生達300多人,已有畢業生近千人。盡管土地資源管理專業培養方案進行了幾次調整,但仍存在人才培養目標不明確、特色不鮮明、優勢不突出等問題,因此,進一步探索土地資源專業課程體系的設置,既突出我校的專業特色、滿足社會對人才的需求,又符合土地資源管理專業學科委員會對土地資源管理專業的課程設置要求非常有必要。現在又面臨新一輪教學計劃的調整,該課題的研究將為新一輪教學計劃的調整提供一套切實可行的方案,有力推動我校的教學改革。

二、各高校土地資源管理專業課程體系現狀

據不完全統計,全國已有60多所高校開設了土地資源管理專業。由于不同高校土地資源管理專業發展背景不同,各類院校在專業定位和人才培養目標上各有側重,但大致可分為偏重技術型人才培養和偏重管理型人才培養兩大類。其中農業類、經濟類院校多偏重于管理型人才培養;理工類、地質類院校多偏重于技術型人才培養。

(一)各高校土地資源管理專業課程體系設置現狀

1.中國地質大學

中國地質大學的土地資源管理專業培養方案中課程體系的基本結構為“公共基礎課―專業基礎課―專業主干課―實踐必修課―選修課”的分段組合模式,構建了公共基礎類課程模塊、土地資源類課程模塊、信息技術類課程模塊、土地經濟類課程模塊、工程技術類課程模塊和土地管理類課程模塊六大課程模塊。

土地資源類課程模塊課程設置有:土地資源學、土壤學、景觀生態學、土地評價等課程。

信息技術類課程模塊課程設置有:土地信息系統、測量學、土地資源遙感、GIS原理與應用、GPS原理與應用等。

土地經濟類課程模塊課程設置有:土地經濟學、不動產估價、房地產開發與經營、城市土地經濟學、物業管理等。

工程技術類課程模塊課程設置有:地籍測量、農田水利、土地利用規劃和土地整理復墾等。

土地管理類課程模塊課程設置有:土地管理概論、地政學、土地政策與法規、地籍管理和國土資源管理學等。

2.中國人民大學

中國人民大學的土地資源管理專業課程設置如下:

主干學科:公共管理學、應用經濟學。

主要課程:微觀經濟學、宏觀經濟學、管理學原理、公共管理學、管理信息系統、公共政策、城市經濟學、城市經營與管理、城市規劃、不動產管理概論、不動產經濟學、房地產開發與經營、房地產市場營銷、不動產估價、不動產政策與法規、不動產投資分析、不動產金融、不動產市場分析、土地資源管理、土地利用規劃、土地行政學、土地資源評價、土地信息系統、土地政策與評價、地籍管理、統計學、測量學。

3.廣西師范學院

廣西師范學院的土地資源管理專業課程設置如下:

專業必修課程:土地管理學、土地經濟學、土地法學、土地資源學、土地規劃學、土地信息系統、土地利用管理、地籍管理學、不動產評估。

專業必選課程:西方經濟學、管理學、自然地理學、地圖學、測量學、地籍與房產測量、遙感概論。

專業選修課程分為土地資源管理、房地產經營與管理、不動產評估和資源環境管理四個方向。(1)土地資源管理方向的專業選修課程:土地行政管理、土地整理與耕地保護、數據庫技術、地圖制圖技術、專業軟件操作及應用、城鎮規劃、土地可持續利用;(2)房地產經營與管理方向的專業選修課程:建筑識圖與房屋構造、房地產投資分析、房地產營銷與策劃、物業管理、房地產開發與經營、房地產市場學;(3)不動產評估方向的專業選修課程:房地產開發經營與管理、房地產估價理論與方法、房地產基本制度與政策、房地產估價實例分析、資產評估學、建筑工程概論;(4)資源環境管理方向的專業選修課程:可持續發展引論、環境學概論、土壤地理學、礦產資源管理、資源環境經濟學、區域分析與規劃。

實踐類課程:測量學實習、地籍與房產測量實習、地圖學實習、設計、土地資源學實習、地籍管理實習與設計、土地規劃學設計、不動產評估實習、土地信息系統設計、畢業論文、綜合實習。

4.山東農業大學

山東農業大學的土地資源管理專業課程設置如下:

主干學科:土地資源學、土地管理學、土地規劃學、土地經濟學。

主要課程:管理學原理、地學基礎、地籍測量、土地資源學、土地資源調查、土地制圖學、土地制圖技術、土地信息系統、土地資源評價、土地管理學、土地政策與法規、土地經濟學、土地利用工程、土地規劃、水資源與農田水利、不動產評估、測量學計算機應用、專業英語、應用寫作。

(二)啟示與借鑒

從各高校土地資源管理專業的課程體系設置來看,各高校的課程設置都是根據自己的特點和優勢設置課程,沒有統一的課程體系,因此培養方案的修訂關鍵是發揮自己的優勢和特色。

三、我校土地資源管理專業培養方案修訂與改革思路

經過與專家、教師、已畢業學生及在校學生研討,我校的土地資源管理專業培養方案修訂與改革思路確定為:突出自己的優勢與特色,為首都服務。根據該思路,制定了2008版我校土地資源管理專業的培養方案。要點如下:

(一)人才培養目標的定位

本專業培養為首都經濟服務,掌握城市土地管理、房地產管理等相關基礎知識和專業技能,能夠從事土地管理、土地利用規劃、房地產開發經營管理、房地產項目投資分析、房地產市場研究、物業管理等相關工作的能力強、素質高,富有創新精神的應用型、復合型高級專門人才。

(二)課程體系的修訂與改革特點

1.專業特色

以土地管理為專業基礎,以房地產經營管理為專業特色,突出城市土地開發與利用,結合房地產業運作結點,將知識體系、課程體系、產業運作體系和就業崗位體系相互貫通。

2.人才培養特色

倡導理論聯系實際,使課程設置與就業充分鏈接;通過案例教學和實踐教學,強化專業技能的訓練;通過考察、實習、實驗課等環節,整合專業知識并與操作實踐緊密銜接。

3.課程特色

本專業包含“土地資源管理模塊”、“房地產開發經營模塊”、“城市經濟與管理模塊”和“工程與技術”四大課程模塊,四大模塊都設置了基礎性課程和專業性較強的深化課程,既考慮了課程設置的規范化要求,同時又強化了房地產經營管理的專業特色與優勢。

(三)我校土地資源管理專業培養方案課程體系

2008年起新實施的土地資源主要培養方案課程體系由“公共基礎課、學科基礎課、專業課、專業選修課、通選課、實踐教學”組成。

其中,學科基礎課有:經濟學原理、會計學、公共經濟學、管理學、管理信息系統、財務管理學、經濟法、市場營銷學、統計學、城市經濟學。

專業課有:土地資源學、土地經濟學、土地管理學、房地產開發經營、住宅經濟學、房地產金融、房地產估價理論與方法、土地利用規劃學、地籍管理、土地信息系統、物業管理理論與實務。

專業選修課:城市規劃與管理、資源與環境經濟學、城市生態學、房地產投資分析、建筑工程識圖與應用、北京城市規劃理論與實踐、遙感技術概論、不動產制度分析、房地產市場理論與實務、建筑工程概論、房地產企業融資籌劃、國外不動產理論與實踐(雙語)、房地產信息管理與應用、城市管理制度與政策、房地產估價案例、城郊土地流轉與管理、智能建筑管理、房地產稅收、城市基礎設施經營管理、房地產策劃案例、建筑工程造價。

該課程體系凸顯了“土地資源管理”、“房地產開發經營”、“城市經濟與管理”和“工程與技術”四大課程模塊,既考慮了土地專業管理專業課程設置的規范化要求,同時又強化了我校房地產經營管理的專業特色與優勢。

“土地資源管理”模塊的主要課程有:土地資源學、土地經濟學、土地管理學土地利用規劃學、地籍管理、土地信息系統、城郊土地流轉與管理。

“房地產開發經營”模塊的主要課程有:房地產開發經營、住宅經濟學、房地產金融、房地產估價理論與方法、房地產投資分析、不動產制度分析、房地產市場理論與實務、房地產企業融資籌劃、國外不動產理論與實踐、房地產信息管理與應用、房地產稅收、房地產估價案例、房地產策劃案例。

“城市經濟與管理”模塊的主要課程有:城市經濟學、城市規劃與管理、資源與環境經濟學、城市生態學、北京城市規劃理論與實踐、城市管理制度與政策、城市基礎設施經營管理。

“工程與技術”模塊的主要課程有:建筑工程識圖與應用、遙感技術概論、建筑工程概論、建筑工程造價、智能建筑管理。

通過這次課程體系調整,更加明確了我校土地資源管理專業定位和專業特色,既貫徹了2004年全國土地資源管理院長系主任聯誼會會議精神,把土地資源學、土地經濟學、土地利用規劃學、地籍管理、不動產估價和土地信息系統6門課程作為核心課程,又體現了我校房地產經營管理的鮮明特色;進行了課程體系的優化,使課程的先后順序更加合理;為學生自由發展提供了較大空間,專業選修課給出了46學分的課程,學生在其中選購30學分即可;重視實踐教學,增加了實踐環節,增設了實操性很強的一些課程,如房地產企業融資籌劃房地產估價案例、房地產策劃案例等。

參考文獻:

[1]周偉等.土地資源管理專業培養方案修訂與特點[J].中國地質教育,2004,(4).

[2]王永東等.構建土地資源管理專業新型復合型人才培養體系的探索[J].中國農業教育,2007,(3).

[3]袁春等.土地資源管理專業實踐教學體系改革研究[J].中國地質教育,2007,(1).

房地產策劃案例范文第2篇

關鍵詞：舊有住宅、更新改造、拆落地、平改坡

Abstract:This article unifies the Shanghai city to the transformation of the old residential characteristics, according to transform strength newlier from big to small order, summarizes the change of original living function transformation, reconstruction of a massive transformation, discounted landing transformation, retain traces the history of the reformation, partial renovation of facilities in six modes, and the advantages and disadvantages of summary.

Key words:The old houseRenewal and transformationDiscounted landingPing changed slope

中圖分類號：[F287.8]文獻標識碼：A文章編號：

隨著城市化的發展和用地集約化，城市舊有住宅的改造成為必然的趨勢。在上海這樣城市化發展后期的城市，已有住宅的量大面廣，類型多樣，面臨的問題更為突出。本文正是對上海各種實踐進行歸類，并進行分析，并對適用性和優劣總結，期望對今后的改造能有所幫助。

1.上海市需改造舊有住宅的特點

1.1舊區改造的住宅主體逐步發生變化

隨著兩輪舊區改造的逐步展開和深入，上海市的棚戶簡區基本消滅，可改造的二級舊里弄建筑也越來越少。于是，一大批建國初期和上世紀七十年代建造的老公房、老小區逐漸成為下一步舊區改造的重點，其中不乏大量的高層住宅。

據房管部門統計，上海1990年前建造的房屋約有1億,2500萬房屋房齡在50至70年以上； 8000多萬售后公房中有2500萬存在不同程度的需要維修問題，還有近500萬不成套房屋使用倒便器和馬桶，還有200多萬聯建房屋、物業難以接軌。這些狀況已影響到居民正常生活[ 顧振遠?關注民生改善舊房居住條件?上海房地，2007（7）：P20~21]。

由于當時的經濟水平和標準等原因，這些房屋設計簡單、設施不齊，配套標準較低。問題主要集中在屋面外墻滲漏、隔熱、保溫性能差、缺乏公共設施等。由于長期處在低租金運行狀態，房屋維修周期長，房屋和輔助設施得不到及時修理和養護，失修失養現象較為普遍;部分上世紀七八十年代的高層住宅電梯還存在著產品能級低、運行狀況差、故障率較高、能耗較大的現象，居民反響也較強烈。

1.2舊有住宅的區位優勢極為明顯

隨著上海級差地租的明顯加大，基本上集中于中心城區附近的舊有住宅具備極為明顯的區位優勢。

1.2.1豐富的優質公共服務設施

從量化指標上分析，中心城區的公共服務設施如醫院的千人床位指標、學校班級教師數量要高于周邊區域，而在所謂的“優質公共服務設施”.(指三級甲等醫院、市重點中小學、幼兒園等)更是在人均數量上遠遠優于其它區域。以醫院為例，僅靜安區就擁有華山醫院、華東醫院、兒童醫院等多家三級甲等醫院，而較為偏遠的閩行區卻一座三級甲等醫院也沒有。

這些小區周邊的公共交通系統比較發達，而且這些小區與規劃的上海軌道交通站點聯系緊密，出行的時間與經濟成本都很低。

同時，中心城區已經建成了一大批服務功能集聚、種類較為齊全、服務水平較高、規模較大、服務對象范圍較廣、影響力強的高等級商業商務服務區域，如黃浦區的南京東路步行街、人民廣場、豫園商圈；盧灣區的淮海路、新天地；靜安區的南京西路、靜安寺，虹口區的四川北路商業街；浦東新區的陸家嘴CBD；楊浦區的五角場商圈等。

而這些豐富而優質的公共服務資源，也是原有居民不愿意搬離中心區域的重要因素。以黃浦區為例，有許多老黃浦居民在外遷的時候堅持要求保留戶口，就是為了小孩能夠在黃浦區上學[ 於曉磊?上海舊住宅區更新改造的演進與發展研究?同濟大學碩士學位論文，2008：P26]。

1.2.2更強的增值能力

由于城市土地的稀缺性，中心城區地價的整體上升是總的趨勢。另一方面，中國的大城市并沒有出現西方城市在1960~1970年代郊區化進程中經歷的內城衰落。相反，城市綜合交通體系的建立，交通狀況的改善以及中心城生態環境品質的提高，使得中心城區始終是大多數居民鐘情的居家寶地。因此，隨之而來的住宅價格的上升也在情理之中。

就新建住宅而言，同樣建筑標準與質量的住宅，價格表現為隨著離市中心距離的增加而不斷遞減，并且以環線作為價格等高線:2000年，內環線內的住宅價格大多在4000元/以上，至外環線附近的價格則在2000元/左右。2003年，有研究者將上海各環線價位與檔次大致地總結為“4―6―8―10”，即外環外地區4000元/(低檔)、外環至中環地帶6000元/(中檔)、中環至內環區域8000元/(中高檔)、內環以內地段l萬元/以上(高檔)。2004年甚至出現了“3―2―1”的說法，即樓市均價會達到內環3萬元/、中環2萬元/、外環1萬元/[ 黃怡?城市居住隔離的模式―兼析上海居住隔離的現狀?城市規劃學刊?2005(2):P31-37]。從2012年初來看，這個當初聳人聽聞的說法已經部分稱為現在的實際情況了。

同時，擁有豐富的不可復制的歷史文化資源也是舊有住宅升值的一個重要因素。歷史文化資源與一般物質資源不同，隨著時間的流逝和城市的發展這種類型的資源有明顯的增值性。而且這種增值性在城市發展進入后工業化的階段以后，表現的尤其突出。具有歷史文化特征的城市區域在社會對文化重新回歸的潮流下，成為某些第三產業的處所和一些特定的高等級社會階層的理想居住地。上海新天地的改造就生動地詮釋了發掘歷史文化資源的價值。

1.3舊有住宅居民的改造要求也是迫切的:

上海的人均GDP早己經邁進中等發達國家水平，經濟社會的全面均衡發展成為重點。因此不管是因為社會發展所產生的與現實標準存在的絕對反差，還是因為社會分層所產生的相對反差，對舊住宅區居住的原住民來講，改造是極為迫切的。特別是對于那些住房面積低下的居民來講，從他們因為住房條件而所反映出的較為極端的不滿情緒的背后，體現出對改造的渴望。

2.舊有住宅改造的不同方式

本文按照更新改造力度從大到小的次序排列，對上海住宅改造的實例加以分析。新天地的案例雖然外觀基本維持原狀，屬于保護性再開發，但由于原有的居住功能完全改變，可以看作更新改造力度最大，因而放在首位。

2.1改變原有的居住功能的改造（以上海新天地為例）

新天地位于上海的太平橋地區[ 其大致范圍在南路以西、馬當路以東、興安路、太倉路以南，合肥路以北。]，它始建于1900年，是大量中下層華人家庭居住的社區，并于1930年代起逐漸淪為 “下只角”。至1990年代，太平橋地區除了極少數新式里弄和新公房外，絕大部分是舊式里弄，建筑陳舊，公建配套不足，市政設施和綠化缺乏，屬于盧灣區舊區改造的范圍。根據1996年的太平橋地區改造規劃，該地區將成為現代化的國際性商住園區。

新天地廣場屬于歷史保護區，保留原有舊石庫門里弄格局，并對建筑外觀進行保護性改造。地塊功能由原來的居住轉為開發公共性的商業和文化活動，充分利用毗鄰淮海中路商業街的獨特區位優勢，最大限度地發掘地段的潛在價值（圖5.2.1.1）。

太平橋公園也在拆除舊式里弄街坊的基礎上得以實施，建有l公頃的人工湖和3公頃的公共綠地。太平橋公園北側是商務區，南側是住宅區，其中緊鄰太平橋綠地定為外銷住宅區。

109和112街坊的修建性詳規由SOM公司完成。第二階段的設計及實施方案由Nikken Sekkei InternationalLtd. (Singapore)與Wood &Zapata Inc. (USA)聯合承擔。其中, Wood &Zapata Inc. (USA)主要是提出設計概念及整體規劃思路,由Nikken Sekkei完成方案的發展及深化過程，整個項目歷經兩年多[ 喬曉紅?歷史地段建筑環境的再生與創新――記上海太平橋地區新天地廣場舊城改建項目?建筑學報， 2001（3）：P12~15]。

羅小未先生曾在文章中對新天地的改造過程作過生動的描述[ 羅小未?上海新天地廣場――舊城改造的一種模式?時代建筑，2001（4）：P25~26]：

“整個保護、改造與開發是一個挑戰。以新天地北里為例，在這個面積不到2公頃的地塊上原先建有15個縱橫交錯的里弄密布著約3萬m2的危房舊屋。其中最早的建于1911年，最遲的建于1933年。它們中有的有能直達馬路的弄堂口，有的則要借道其它里弄才能進出。因此在規劃上首先要讀懂它們之間的關系。要在密密麻麻的舊屋中“掏空”出一些公共空間;在“掏空”的同時還要把一切能為廣場增色的、具有石庫門里弄文化特征的建筑與部件保留下來加以利用。

新天地廣場在建筑的改造與修整方面曾經歷了很大的困難。本來要在石庫門房子中塞進現代的休閑生活內容就夠困難了，何況這些房子大多為危房，沒有衛生設備、上下水道陳舊不足、基礎與地板均已腐爛，只要稍微一動便有散架的可能。結果做了很多試驗，付出了昂貴的代價才得以完成。特別是象Ark和La Maison那些兼有演出的餐廳內部需要寬敞與能承受大荷載的空間和供演出用的機電設施。因而建筑除了外墻之外，里面的基礎、上下水道到屋頂全部是重新建造的。而且外墻有些已經酥松，只好對之進行修補與加固并注射了一種進口的防濕藥水。事實上幾乎所有的舊屋均要大興土木與脫胎換骨才能更新使用，因而其費用每平方米高達二萬元。”

新天地在建筑設計方面無疑是成功的。從商業開發的角度看，新天地改造也取得了輝煌的成功，為香港瑞安集團贏得了滾滾財源和良好的口碑。胡慶慶從商業策劃的角度對新天地的成功作了描述和分析[ 胡慶慶?上海太平橋地區開發與“新天地”的誕生――房地產策劃的成功范例?城市開發，2002.06.P55~56]：

“在各種刊物上‘新天地’成為‘出現率’最高的評論焦點，從《城市規劃匯刊》到《新民周刊》，從《建筑學》到《時代建筑》、《室內設計與裝修》等，都有大篇幅的重頭文章，從不同角度評述、贊揚。甚至日本《新建筑》雜志也有專文評論、褒揚。同時，新天地廣場已成為上海旅游的重要景點之一，尤其是國外的旅游團隊，對此有濃厚的興趣。”

“保留、改造、新建（新天地地塊）5.7萬平方米的建筑，以致每平方米建筑面積綜合費用高達2.28萬元。在此粗略估算一下，若設貸款年利率為9%，13億元投資，分20年清償的話，每年還款額為1.4241億元。我們再粗略估算一下租金收入，……租金年收入為1.4315億元，收支基本持平。若還款期縮短的話，本項目還是一個虧損項目。”

“為何瑞安集團公司要花大精力來搞一個并不十分有利可圖的項目呢？……太平橋綠地、湖泊與新天地的人文環境大大提升了其周圍的房地產的品位和價值，……以目前已經開始銷售的小高層樓盤為例，其房價已達2萬到2.5萬元/平方米，而在其鄰近相同類型的住宅樓宇只售1萬元/平方米,高出整整1-1.5萬元/平方米。太平橋地區開發的新樓宇估計總量可達2 0 0萬平方米，如果每平方米售價均能比其他地區樓盤高出1萬元，那將獲得豐厚的收益。其次由于新天地廣場的改建成功，已對瑞安集團公司產生了一個極好的廣告效應，已使“瑞安”成為滬上高檔房地產的知名品牌，獲得購房者的高度信任。”

至此，太平橋公園和新天地廣場形成了太平橋地區的一顆磁石，在它的周邊吸聚和簇集了一批高收人階層和富裕階層的住宅區，2008年初上海市中心6萬元/以上的住宅大多集中在新天地地區。但是，相對于其周邊尚未改造的廣大舊式里弄來說，居住隔離與社會階層的分化程度是令人觸目驚心的[ 黃怡?城市居住隔離的模式―兼析上海居住隔離的現狀?城市規劃學刊?2005(2):P31-37]。

新天地作為上海歷史建筑改造與開發的標桿性實例，可以帶給我們以下一些啟示：

舊有住宅改造除了“推倒重建”和“原狀保護”之外還有第三條路，就是新舊交融的“新天地式”改造。由于新舊建筑和生活方式的戲劇性對比，很容易引人注意，取得良好效果。在這方面新天地取得了轟動效應，起到了很好的宣傳示范作用。

新天地的成功是上海的成功，背后有著海外人士的上海懷舊情結，老上海里弄生活的鮮活記憶和上海轉型國際性大都市的歷史機遇作為支撐；新天地的成功也是瑞安集團的成功，前瞻性的眼光、巨額的資金、胸有成竹的耐心和超強的招商運作能力是這個特殊的地產項目成功的基礎。從這兩個角度來說，新天地模式是很難被大量復制的。

新天地每平方米改造費用極高，將住宅改為盈利性商業建筑在經濟方面勉強可行，但對于大量性舊有住宅的改造，難具推廣價值。

2.2大規模重建的改造（以中遠兩灣城為例）

中遠兩灣城位于上海中山北路以南，蘇州河以北，光新路以東，恒豐路以西。屬普陀區潘家灣、潭子灣和王家宅地區，簡稱“兩灣一宅”，是有名的“365”棚戶區，俗稱“上海最后一條‘窮街’”，該地區范圍約有63公頃地區內原有居民1萬戶,各級工廠300多家.內區河道縱橫,街道狹窄,居民密集,生活混雜,治安混亂，社會問題日益嚴重,社會矛盾非常突出[ 黃秋平?兩灣理想?時代建筑，2004（1）：P130~133]。

改造后的總建筑面積達到160萬平方米，預計總投資將達60多億元人民幣。多年來，上海歷屆市委、市政府想著手改造，都因種種原因而擱淺[ 開啟廣告?講求戰略求勝強化過程控制――中遠兩灣城策劃案[J]?中國廣告，2001（12）：P38~40]。于是能不能成功改造“兩灣一宅”地區，成為了上海能否在20世紀末完成365萬平方米危棚簡屋改造的關鍵。開發商中國遠洋運輸集團（簡稱“中遠”）最終承擔了這一地塊的開發。

中遠兩灣城規劃占地49. 51公頃，規劃總建筑面積160萬m2。毛容積率3.2凈容積率5.0，住宅建筑面積140萬m2，規劃居住人口為3.58萬人。 50公項的土地一次性拆遷完成（圖5.2.2.1）。

規劃中注重建筑所勾勒的空間形態和接近自然的生活品質。根據特定的基地環境將基地劃分3個區：北部的嘈雜區、中部安靜的景觀區、南部親和的河濱區。規劃首先在基地北側布置了5棟長板式住宅，有效阻隔了北面高架環線、輕軌明珠線和滬杭鐵路線噪聲的疊加影響，同時在其間穿插布置了3棟點式住宅，有效地減少板式建筑組合所帶來的冗長感，活躍了北部的建筑形態，突出入口的空間形象并反映出內外空間的滲透性。

南部則以點式和小板式住宅沿河岸布置，強調區內綠化景觀和河濱景觀空間的連貫性，提升住宅區品位[ 莊斌?中遠兩灣城，上海，中國[J]?世界建筑?2006(3):P94]。

設計中采用了建筑底部架空1層或幾層(挑高4.2米，局部架空至7米，總計面積近5萬m2)，來保證視覺空間的通透感和連貫性；還將1.8公里寬的蘇州河親水岸線向小區外公眾開放，營造出一個優美的居住綠化環境[ 沈迪，黃秋平?“兩灣一宅”舊區改造規劃設計[J]?1999.06:P7~8]。

伴隨著1990年代蘇州河水質與環境的綜合治理初見成效，經過大規模的改造，原有居民動遷了，除了少量回遷戶外，新建的中遠兩灣城成為中高收人住宅區。從1999年10月一期開盤至2003年10月三期開盤，其間價格由3200~4200元/升至12000~l4000元/，翻了3~4倍，漲幅驚人。通過住宅次級市場的轉讓，在中、高收入階層之間產生了二次甚至多次替代現象，例如一期購買的住戶將已經升值的房產以高于當初購進的價格轉手[ 黃怡?城市居住隔離的模式―兼析上海居住隔離的現狀[J]?城市規劃學刊，2005(2):P31-37]，兩次替代的結果使得該住宅區居住人群的階層發生了很大的轉變，與周邊城市住宅區的隔離程度也不斷加強。

然而在2006~2007年，中遠兩灣城又發生了大規模的群租現象，居住人群再次發生轉變。據上海市消防部門的統計，中遠兩灣城內共有“群租”和“居改非”965套，其中“群租”683套，分為純“群租”576套，公司集體宿舍96套，旅館經營11套。 “居改非”282套，分為開公司265套，做倉庫14套，做盒飯3套。集中在中遠四期29個門樓，總建筑面積104451.60平方米，平均每戶108.24平方米。每套“群租”房平均分割7間，就有4032小間，按每套平均10人計算，增加流動人口近萬人，被稱為“滬上第一群居小區”。[ 郭長洪，張羽龍?邁向和諧的“第一群租小區”――記中遠兩灣城群租整治[J]?檢查風云，2008(7):P30-31]

2007年2月7日中遠兩灣城97弄8號31樓一群租房內因電器短路突然起火，所幸當時屋內并無租客，沒有造成人員傷亡。“原本建筑面積為104平方米的兩室兩廳房屋被二房東用三夾板和細木工板隔成了7個獨立的小房間，擺放了12張床位，房門口雜亂地堆放著堆積的生活垃圾，隔出的小房間外，僅留下一條容一人通過的狹窄走廊，走廊地板上還堆放著兩個電飯煲和一臺微波爐，并且都插在同一個拖線板上。”這就是失火群租房里面的情景。群租現象從一個側面反映出了上海生活成本直線上升，和低收入群體的尷尬境地。“周先生2007年7月從山東某高校畢業，來上海闖蕩的他每個月就靠1500元的工資度日。他與朋友合租在中遠兩灣城。‘如果有錢的話，誰愿意住這種地方。’他說，‘中遠兩灣城一套面積80多平方米的裝修房，月租在3000元左右。群租房便宜很多，不到4平方米的小隔間，價格700元。我的月收入是1500元，交通費每天6元，吃飯每月350元，再加上水電費、通訊費基本上分文不剩。’” [ 同23]

由于群租造成居住單元人口密度增加，使單位公共資源分攤比例降低，更造成衛生、擾民等多種問題。不少業主都抱怨“我們的生活品質明顯受到‘群租’的影響。”可見，如此規模巨大的群租讓中遠兩灣城存在嚴重的治安、消防、傳染疾病隱患，影響了周邊業主的正常生活，造成來訪不斷，投訴不斷，公共設施也超負荷運行。最后由政府出面進行治理整頓，才使中遠兩灣城內的群租問題得以基本控制。

通過中遠兩灣城的案例我們可以得到以下啟示：

大規模推倒重建對危棚簡屋的改造是最有效率的途徑，通過精心的設計可以營造良好的居住環境。

目前，上海中心區改造后的大型社區居住由于區位優勢，吸引了大量中、高收入階層入住。但如回遷戶很少，容易形成居住隔離。

工作在中心區的低收入階層，由于無法負擔遠途通勤的時間與金錢成本，往往選擇就近、廉價的出租房源居住。如果他們的需求得不到有效疏導，會產生畸形居住形態，影響社會和諧。

隨著郊區環境的改善，交通的發展，私家轎車的普及，上海市中心城區人口密度已初步呈現降低的趨勢[ 李健，寧越敏?1990年代以來上海人口空間變動與城市空間結構重構?城市規劃學刊，2007（2）：P20~24]；低收入者的住房需求如無法疏導，會導致中心區環境惡化，加速郊區化進程，有重蹈美國惡性郊區化覆轍的危險。

2.3拆落地[ 里弄住宅拆落地更新是靜安區結合自身特點對成套更新方式的一種大膽創新，它的主要做法是在保持原有建筑占地基本不變的基礎上，將原有的舊住宅拆除，并按照原有風格進行重建。]的改造（以新福康里為例）

新福康里小區（圖5.2.3.1），南臨新閘路，北至武定路，西起泰興路，東靠石門二路。項目總占地面積37886平方米，項目在成套率更新前就叫做福康里，是一片建設于1927年的舊式里弄住宅小區。小區原有居民約2600戶，戶內大都無衛生設施，廚房為多戶共用，每戶居民的平均住房面積只有35平方米（圖5.2.3.2）。

原地新建的新福康里小區總建筑面積108936平方米，由2幢高層住宅、16幢多層住宅及6幢聯排別墅組成。自1998年9月啟動至2001年底建成，建設總周期為3年半，項目總投資約5億人民幣。

全部建成后可居住1504戶居民，其中回搬居民近800戶，平均每戶的住房面積達70平方米，并有獨用的煤、衛設施。另有可銷售近400套住房，異地動遷了1800戶居民。在建筑風貌上既保留了傳統民居特色，又融入了現代海派風格，是靜安區第一個成片、整街坊舊住房成套改造項目。

在市、區兩級政府政策向舊里成套改造傾斜和聚集下，新建房屋成本大為降低，原來居住在福康里的居民，平均每戶只要出資12萬元就可回搬，這樣既滿足了居民住房改造的需求，又符合居民的實際承受能力，深受大家的歡迎[ 高鵬?上海市中心城舊居住區更新方式比較研究――以靜安區為例?上海交通大學碩士論文?2007?P52]。

新福康里是靜安區第一個成片、大規模的成套率更新項目，在許多方面值得借鑒的方面。

例如，完全商品化的開發模式，通過商品化的運作方式實現了項目整體的資金平衡，減輕了政府資金上的壓力，同時提高了住宅建筑品質和居住區的整體人員素質。

一系列的政府優惠政策也保障了項目的成功。資金方面，由于被列入舊城改造的試點地塊，土地在協議出讓的時候免去了土地出讓金；動拆遷的環節，由于推出了“區內回搬”、“16平方保底”等全面兼顧居民利益的動遷辦法[ 愿回搬的居民可在本區范圍內專為動遷戶建造的商品房享受市場價的7折優惠；戶口較多而實際住房面積較少的困難動遷戶則可享受每人16平方米的“保底政策”。]，才確保動拆遷工作的順利實施；在規劃指標上，對于小區中心6000平方米的架空層不計算容積率，使小區在延續原有的里弄住宅所特有的空間尺度的同時，保留了適當的開發強度，并增加了相應的配套設施。

合理調整利益分配，讓利于民是項目取得成功的基礎。較為合理的原有居民安置方案, 原有居民根據自身的經濟和居住條件，通過原地回搬、異地安置和貨幣安置三種方式實現居住的成套率，三種方式的安置方案相對透明和公平，加上政府和開發商的共同讓利于民，使原有居民在該項目的更新過程中充分受益。

新福康里小區的建設為上海市靜安區樹立了一個舊有住宅大規模、整街坊改造的成功個案，社會影響非常良好，并帶動了其后的一系列改造建設，。

王佳寧通過對新福康里小區的實證研究，比較了它與豐裕里[ 豐裕里地處上海市盧灣區的中心地塊，屬淮海街道復四居委，與新天地、太平橋綠地僅相隔兩個小街區。豐裕里約建于20世紀20年代，其空間構造為標準的后期石庫門里弄。東、北兩面臨街，由一條南北向的主弄貫穿全弄，串連兩側的12條支弄，一側的支弄為封閉的盡端式，另一側通達一條狹窄的輔弄。該里弄占地近1公頃，登記在冊人口有1716人，共608戶，其中約有1/4~1/3的人口屬于流動人口，其構成由前來上海務工暫住的人員為主，其余的常住人口基本上都有很長的上海居住史，其中的老年人約在上世紀中葉之前就來到上海，而中青年人群基本是這些前移民的后代，整體社會結構與現今上海一般里弄街道的構成相近。]的鄰里交往狀況，發現新福康里的鄰里認知和交往狀況在許多方面并不亞于傳統的里弄社區。

“第一，在鄰里熟識的數量上，豐裕里和新福康里都有較高的估計，絕大多數居民至少認識“一些”鄰居。

第二，在鄰里關系親密度上，豐裕里居民的親密表現不如新福康里，反而傾向于維持較淺薄的聯結形式。

第三，在鄰里關系健康度的評價上，豐裕里和新福康里的認可情況都較好，少有負面評價。然而，新福康里有更多居民作出了積極的正面評價，說明在良好度的感知上新福康里更勝于豐裕里。

第四，在鄰里關系重要性方面，絕大多數受訪者都意識到部分鄰里聯結對他們“很重要”，但是在兩地的比較中，豐裕里的重要性評價仍低于新福康里，對鄰里聯結及其情誼的依賴度不如想象中的高。

第五，在個人支持獲得方面，兩地都有較好的獲得支持的信心，而豐裕里比新福康里有更大比例的居民對此持高度肯定的判斷，說明豐裕里居民確實具有較高的鄰里支持和互助保障。在忠告類支持和日常幫助類支持間，雖然兩地對前者的確定程度略低，但整體差距不大。

第六，在鄰里整體關照的判斷上，兩地的肯定判斷更勝個人支持，說明不論在豐裕里還是新福康里都相信鄰里中存在普遍的互助規范。

第七，在生活氛圍舒適性的評價中，豐裕里表現一般，而新福康里卻呈現很高的正面評價。說明在生活氛圍的適意度上，里弄式居住方式并不存在優勢，反而可能是一種缺陷。

第八，在鄰里責任感方面，豐裕里的居民有較廣的警覺意識，整體所關注的范圍比新福康里大許多。在新福康里，多數居民的警覺心理嚴格限制在與自家直接相關的區域，而豐裕里的居民較能為鄰里共有的空間擔負責任。[ 王佳寧?上海傳統社區鄰里環境研究―基于石庫門里弄的實證研究?同濟大學碩士學位論文?2007?P113]”

分析“新福康里”的實例，并與中遠兩灣城進行比較，我們可以得到下面的結論：

與“推倒重建”的方式相比較，“拆落地”同樣是在相同的地塊上全部新建住宅與配套設施，不同點在于：其一，“拆落地”的新建住宅在空間布局、建筑造型、裝飾細節等方面盡量做到按照原有風格重建；其二，“拆落地”的新建住宅中以就地回搬的原有居民為主。

就地回搬的居民背景差異不大，很多人都是改造前多年的老鄰居，對維持社會的穩定、延續的城市文脈都是有利的。同時，部分新搬入的居民進行適度混合，增加了區域的活力。

由于“新福康里”的建設年限較早，高層住宅較少，加之原有居民居住密度極高，所以有三分之二的居民沒能做到就地回搬。如果加大高層住宅的比例，可能會緩解這一現象。

政府的優惠政策和開發商平和的心態是這類“拆落地”項目成功的保障。因此有必要就此類項目的地價、架空層面積計算、開發商的補償機制等多方面政策做出比較明確的規定，這樣才能平衡各方利益，切實有力地發掘“拆落地”這一改造方式的巨大潛力。

2.4保留歷史痕跡的改造（以復城國際為例）

復城國際位于虹口區東北部的曲陽中心商務圈，西臨曲陽路，東至伊敏河路，東北角與騰克路相接其南面為一建于上世紀六、七十年代的居住小區。復城國際總建筑面積約15萬平方米，是一個集住宅、辦公、酒店式公寓、休閑、商業為一體的綜合小區，其中包括7萬平方米的住宅，6萬平方米的辦公以及1.4萬平方米的商業。該項目由上海復地與荷蘭ING[ ING是全球排名前三的房地產投資管理公司，管理的地產總值超過840億美元，旗下還擁有荷蘭唯一一個歷史保護建筑投資基金―荷蘭國際歷史保護建筑投資基金，在歷史建筑保護和舊城改造方面有著豐富的經驗。]攜手打造。

基地原址為中國鼎鼎大名的八一電影機械廠所在地。這里曾經輝煌一時，從1952年建廠開始這里出品了大量電影放映設備和照相機械產品，16毫米移動式電影放映機、35毫米固定式電影放映機、16毫米印片機、印片縮片機等。

復城國際的綠地占地面積為15120平方米，綠地率為35.5%，集中綠地面積為6624平方米，集中綠地率為15.3%。這樣的指標其實并不是特別優秀，但是，基地原有綠化保護率卻高達80%，另外的20%進行了就地遷移。

在最終的規劃中，基地上這條60多米長、有近百棵上百年樹齡的香樟木的林蔭大道得以完整的保留，成為社區的中心景觀大道。該景觀道的端頭是一個5米多高的噴泉，也是保留下來的。正對著噴泉的是一棟建筑建于上世紀的30年代，這棟日偽時期日本人所造的老洋房在戰火中幸運不倒，動蕩中依然屹立，今日亦獲得了新生。

復城國際的中心區域以2幢保留老建筑帶領另2幢新建建筑，構成大面積的商業共享區域為核心。該老廠房是八一電影機械廠興建的第一批建筑，迄今已有50多年的歷史了。

廠房恰好位于基地的中心位置，建筑面積約900平方米，單層鋼排架結構。復地集團耗資600萬元改造，設計邀請了在歷史建筑保護再利用方面有著豐富經驗的日本HMA建筑設計公司，該公司曾完成了上海新天地，建國中路8號橋，杭州UME電影城的眾多改造項目，在業內有著良好的聲譽[ 高洪構?上海新興樓盤中的歷史建筑?同濟大學碩士學位論文，2008（3）：P24~26]。

復城國際的售樓處就設在老廠房內，里面除了刻意磚塊的墻和經過修繕的拱頂，其余全都打上了現代化的烙印:用彩色厚玻璃鋪就的走道、造型奇異的沙發，以對比的手法，在歷史和現實之間取得平衡。

復城國際的案例可以改變我們的一些思路：

大規模的重建也可以保留歷史的痕跡、延續時代的文脈，盡管這種延續只是歷史建筑的片段。

保留的舊建筑面積所占的比例不一定很大（復城國際的案例中不足1%），但由于處在中心位置，并改造為公共設施，位置和功能的特殊性使區域的歷史氛圍得到延續。

原汁原味的老建筑，通過對比手法可以產生強烈的戲劇效果，加上一些文化積淀、歷史傳奇，給人的印象十分深刻。

2.5局部設施的更新改造（以平改坡為例）

所謂“平改坡”的“平”是指平屋頂的多層住宅，而“坡”則是指更新后的坡屋頂狀態。根據上海市房屋土地資源管理局解釋：“平改坡”是指在建筑結構許可條件下，將多層住宅平屋面改建成坡屋頂，并對外立面進行整修，達到改善住宅性能和建筑物外觀視覺效果的房屋修繕行為[ 見上海市房屋土地資源管理局網站shfdz.省略/gzbh/zhgz/zyp/200411/t20041109_53457.htm]。此工程四次列入市政府實事項目。自1999年～2006年已累計完成2870萬平方米，計13009幢，受益居民達55萬戶[ 顧振遠?關注民生改善舊房居住條件?上海房地，2007（7）：P20~21]。

在“十五”期間，除了針對舊式里弄的大規模商業開發的更新方式和成套更新方式外，一種新崛起的更新方式在上海中心城區的城市建設與發展中發揮了重要的作用，特別是當大規模更新因為動拆遷問題陷入困境，成套更新方式也因為政策執行上的問題放緩進程時，“平改坡”卻產生了良好的社會反響，積極的推動了中心城區的舊居住區更新工作。

“平改坡”更新方式，因為其單位投入量較少，單純“平改坡”每平方米80元，綜合改造不超過140元/平方米。對應目前中心城因為商業商務功能的拓展而不斷增長的經濟實力，政府完全有能力承擔起這樣的更新開支。“平改坡”更新方式的出現和成功為中心城區的舊居住區更新拓展了思路，并極大的緩和了當前的社會矛盾。

平改坡從1999年第一幢試點成功至今，僅有8年的歷史，但在這期間，“平改坡”這種更新方式其內涵和外延都得到了不斷的發展，按照其發展可以分為以下三個階段[ 高鵬?上海市中心城舊居住區更新方式比較研究――以靜安區為例?上海交通大學碩士學位論文?2007?P47]：

第一階段為探索期（1999――2000年），1999年8月開始沿延安路高架試點，完成改造13幢，并在試點成功的基礎上，2000年擴大試點至全市重要景觀周邊的1000幢。在這一階段，“平改坡”改造內容主要是以整修屋面和外立面為主，簡稱 “穿新衣、戴新帽”。

第二階段為拓展期（2001――2003年），改造范圍擴大到各區高架道路沿線和重要景觀道路沿線區域，三年內完成改造4648幢。改造的內容也隨著兩個平改坡綜合改造的試點，深化為結合平改坡，對整個小區的形態、功能、環境進行綜合改造，簡稱“穿新衣、戴新帽、換內膽、整環境”。

第三階段為深化期（2004年――至今），這一階段時間內，改造的對象從景觀道路沿線進一步擴展為成規模的小區，在第二階段綜合改造試點取得成功經驗的基礎上，逐漸將更新重心調整為舊小區平改坡綜合改造。同時，根據2005年上海市建設環境友好型、資源節約型城市的要求，把降低能耗增添為新的改造內容。至此，平改坡的綜合改造內容擴展為“穿新衣、戴新帽、換內膽、整環境、降能耗、節資源”。

張金秀在文中對第三階段的“平改坡”工程作了以下描述[ 張金秀?平改坡:舊區改造的新路子――關于上海舊區改造工程的思考?上海房地，2006（9）：P49~51]：“仙霞物業管理的威寧小區成為申城新一輪首批舊小區"平改坡"綜合改造試點之一。……這里實現變頻供水、垃圾生化處理，安裝了智能化的紅外線報警系統、電子公告牌、太陽能路燈、發光門牌，綠化將得到合理布置，小區道路將變成靜音的柏油路，拆掉多余圍墻后騰出的空間可以增加40多個車位，居民們不用把車停在馬路上了。擴建后，每戶增加的5到20個平方米面積，僅以較低的成本價出售給居民，這樣，居民不用搬離原地，就可以花小錢改善居住條件。在這新一輪的舊區改造中，結合“平改坡”工程，本市還開始了住宅綜合改造試點，延長住宅使用期。比如，在基礎加固的基礎上，將底樓居民上搬至實行“平改坡”后的住宅頂層，騰出底樓空間，用作社區圖書室、健身室、活動室、保健室等社區服務公共設施；在部分多層住宅中加裝電梯等。”

透過“平改坡”現象我們可以發現：

滿足舊有住宅居民的需求并不并不需要投入巨大，100元/平方米左右的造價，增加一些小的配套設施就可以達到較高的滿意度。

在級差地租極為顯著的上海，保證舊有住宅居民利益，很大程度上是保證他們居住的區位優勢。