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商業綜合體市場發展趨勢范文第1篇

關鍵詞：城市綜合體；問題；發展趨勢

中圖分類號： F291 文獻標識碼： A 文章編號：

引言

隨著時代的發展，城市已經由簡單的集聚、功能分散的簡單模式發展為有序互補的綜合模式。城市綜合體可以說是城市發展的產物。但是在城市綜合體建設中存在著不少的問題，本文對我國城市綜合體建設存在的問題進行剖析，以期能改善綜合體建設現狀，促進城市綜合體健康發展。

一、城市綜合體的概念

城市綜合體，是將城市中的商業、辦公、居住、酒店、會展、餐飲、娛樂和交通等各個功能復合、互相作用、形成價值鏈的高度集合化的建筑群體城市綜合體不等同于建筑綜合體和中心商務區，它包含了中心商務區和建筑綜合體的部分內容卻又不盡相同，其含義和內容更為廣泛。城市綜合體是城市經濟高度發展的必然產物。它已經不單單局限于一個建筑或者幾個功能，而是多個建筑和多種功能相結合的產物。

二、我國城市綜合體開發存在的問題

1、過剩問題和競爭問題

在國家對房地產市場進行宏觀調控的背景下，商品住宅市場出現了成交量低迷、價格松動下滑的態勢，很多房地產開發商轉而進入商業地產領域，加劇了各地城市綜合體開發建設領域的市場競爭。由于城市綜合體的這些優勢，開發商從中嗅到商機，于是城市中開始出現大量城市綜合體的開發建設，導致城市綜合體開始隱隱有了過剩的危機。優越的區位又是開發商們爭搶的寶地，而這些城市綜合體的“扎堆”出現，也給商家帶來了競爭問題。從居民購買力和消費習慣來看，居民更習慣于大眾型消費，對高端商品的需求較少，這也制約著城市綜合體的市場吸納能力。這些盲目的開發不僅不利于人們的生活，也給城市綜合體的發展帶來了危機。

2、管理體制不規范

由于城市綜合體具有功能復雜性這個特征，因此其開發涉及的層面也相當廣闊。由于缺乏對城市商業網點規劃建設的監管，城市綜合體的開發規模、準入資質并沒有明確限制，所以單純從事住宅開發的地產商大多可輕易轉向綜合體的開發，真正有實力的開發商屈指可數，也就導致城市綜合體的開發運營情況出現良莠不齊的局面。同時商業地產商缺乏開發經驗和專業操盤能力，相關商業經營管理人才奇缺，從而出現前期選址失誤、項目定位不清、消費能力及市場供求關系判斷不準、物業類型開發比例不合適等問題。許多開發商由于看到商機卻缺乏相關的人才，沒有進行科學的評估、開發和管理，導致建成后城市綜合體很難繼續發展和吸引人們入住。

3、缺乏合理規劃

按照商業發展常規思路，新城區應先有人入住，后有產業，再有商業，再有寫字樓。二一些新城區在規劃城市綜合體時恰恰是反其道而行之，先建綜合體，先招商業，再培養人氣。究竟哪些地區和環境適合開發城市綜合體，一定規模的綜合體能輻射多大范圍，幾個綜合體在一定范圍內的集聚帶來的到底是聚集經濟還是聚集不經濟，多個綜合體在整個城市內部應如何規劃分配才能實現區域價值最大化，這些問題都是亟待論證解決的，否則便會盲目建設，浪費資源。

與此同時，城市綜合體的用地年限一般都長達幾十年，而在這幾十年中，城市的中心可能會隨著城市的發展產生變化，城市綜合體的地位和業態需求也可能會隨之而改變，如何處理好這些動態的問題，也是城市綜合體發展所面臨的嚴峻挑戰。

4、城市特點認識不足

由于對不同城市的定位認識不清，我國城市綜合體開發存在千城一面、同質化嚴重、創新不足的問題。城市綜合體雖然具有一定的普適性，在一定程度上可以加以移植、模仿、連鎖，但任何城市都有其自身的成長模式、發展歷程、個性特征和文化特質，忽視綜合體的文化特征必將影響項目的產品質量，甚至導致項目運行風險，在企業經營管理上和城市規劃建設上就有可能出現敗筆。

三、城市綜合體開發的建議

1、城市綜合體開發前的合理規劃

無論是政府層面的城市綜合體規劃方案，還是開發商層面的城市綜合體投資項目，在具體實施前，均應主動邀請和爭取當地商務主管部門和商業專家的參與介入，實現規劃設計、項目投資和專業人才的有機結合，確保城市綜合體從規劃設計到總量配置、空間布局的最優決策，為項目的成功運作保駕護航。開發商應該在進行多功能開發的同時著重發揚自身優勢，對自身進行明確定位，加強自身特點建設。政府可以給予那些符合城市規劃的綜合體項目財政上的補貼，對于一些不適合城市綜合體發展的區域，拒絕出讓綜合用地及提高容積率，在審批環節予以限制，引導其在符合城市規劃的區域建設

2、制定合理的管理方針

我們建設城市的目的不在于建設，而在于生活和使用。因此后期的管理在城市建設中也尤為重要。由于城市綜合體功能的多樣性，其管理也是復雜的。既有整體系統的管理，又有各個部分的管理如酒店管理、居住區物業管理等等。若管理不當，城市綜合體就很難良性發展下去。因此城市綜合體的開發建設中要制定合理的管理方針，可以由開發商管理也可以招聘專業的管理公司進行管理。

3、對城市綜合體建設進行合理規劃

由于城市綜合體發展過程可能會進行地位和需求的變化，需要對其業態和定位進行調整才能繼續發展，因此我們在初期規劃建設的時候要用發展的、動態的、有前瞻性的眼光來進行規劃，充分考慮長遠城市的發展情況和城市綜合體可能出現的變化和問題，預留一定的變化和發展調整的空間，而不是只看到眼前的利益。

4、根據城市特點進行開發

在進行項目定位時，要準確評估城市獨特的發展路徑、發展階段、成長方式，以及潛在的條件和資源，并以此為基礎和依據來判斷城市綜合體適宜的開發模式，而不是照抄照搬其他城市的做法。例如在二三線城市進行開發時，不能模仿一線城市繁華市區成熟商圈來規劃五星級寫字樓。物業組合也要注意其靈活性，美食街、主題公園、電影院等都是較好的選擇，并不一定要完全復制一線城市住宅、商業、商務、酒店的開發模式。每個城市應根據自己的實際情況因地制宜，在各種商業業態開發模式上有更多的研發和創新。

5、堅持以人為本，加強綜合設計

城市綜合體最終是為城市居民、消費者和旅游者服務的，建筑體的公共空間和內部空間都要體現高度人性化服務的要求。在建筑規劃設計、結構設計、空間設計、景觀設計、園林綠化、區間布局、配套設施及安全等方面都要有硬性指標，這些硬性的指標是為“以人為本”的根本目的服務的。景觀設計要為所在地區增添一道亮麗的風景線；在區位選擇上應選擇交通便捷的區域，車位設計合理充足；水電氣暖系統設計要既節能又減少城市運營壓力，等等。

四、城市綜合體發展趨勢

首先，通過建設城市綜合體，使城市經濟、文化在區域中具有特殊性、標志性和代表性，充分顯示出不同城市的個性化色彩。市場上將會出現有別于目前主流的商業綜合體模式的城市綜合體模式，如產業綜合體、養老社區綜合體等。其次，城市綜合體的投資建設模式將會有所創新。日益激烈的市場競爭對于城市綜合體開發建設項目近期、遠期的資金流規劃提出了更高要求。可以借助項目長期融資、房地產信托基金以及其他金融模式，為城市綜合體建設提供更穩定的資金支持，從而推動城市綜合體的建設和發展。最后，城市化的迅速發展催生出城市綜合體這種復合地產開發模式，城市綜合體的開發也在一定程度上加快了城市經濟社會的進一步發展。隨著我國城市化進程不斷深入，城市綜合體建設也將迎來蓬勃發展的局面。

結束語

隨著我國城市化進程不斷深入，城市綜合體建設也將迎來蓬勃發展的局面，它既是城市發展與運營的核心內容，又將成為城市建設的標志性成果。然而我們在看到城市綜合體的諸多優勢的同時，也要分析其產生的原因和面臨的挑戰，而不是盲目的開發建設。我們只有理性的對待城市綜合體的產生和發展，認識到其優勢的同時看到其發展中的問題，用長遠的、發展的、科學的眼光來對待城市綜合體的建設，才能讓其真正為我們的生活服務。

參考文獻

[1]羅健中．打造成功的中國城市綜合體[J]．北京規劃建設，2010．

商業綜合體市場發展趨勢范文第2篇

城市綜合體是以建筑群為基礎，融合商業零售、商務辦公、酒店餐飲、公寓住宅、綜合娛樂五大核心功能于一體的“城中之城”。而“商業綜合體”是將城市中商業、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛等城市生活空間的3項以上側重于商業為主的功能進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率、復雜而統一的綜合體。

以深圳為例，深圳新建大型集中性綜合商業正在向關外快速推進，據有關數據統計，近幾年來，隨著深圳市羅湖與福田兩個區的大型購物中心即shopping mall在市區相繼落成并開業，如深圳的星河COCO PARK 、歡樂海岸、寶能ALL CITY MALL，加上已經開業的國內購物中心標桿萬象城、海岸城、益田假日廣場等，現這些集吃、住、玩、樂、購、游、賞等于一體的消費中心，現正在潛移默化地逐漸改變著深圳這座移民都市人原來逛大賣場與傳統百貨的生活與消費習慣。

據有關資料統計顯示2013～2014年，深圳即將入市的大型商業項目將達19個之多，增加商業面積170萬平方米以上，較過去兩年呈大幅增長，大量綜合體涌現，大型商業正在向外蔓延，社區大型商業配套漸成氣候。在大量新增商業項目入市的背景下，在城市規劃及政府主導下，在軌道交通及城市舊改的催化下，深圳城市綜合體項目正不斷涌現，并將在未來兩年集中爆發。

社區商業作為目前主要的商業供應類型，其發展也越來越成熟，深圳現有的項目開發商甚至采取自主招商或租售結合的方式運營，在商業形式、功能、業態、檔次及運營上趨于專業化，這也與之前大批住宅開發商涉足商業地產的策略緊密相關，社區商業由住宅的單純配套逐漸演變為社區或組團的大型集中商業，使居民的多種消費能就近滿足，逐漸集結人氣，形成區域商業中心，并與城市商業中心在功能上形成良好互補，一直專注于住宅產品的萬科也不甘寂寞，萬科紅便是萬科在社區商業的一次試水，2012年12月便已開業的深圳寶安時代城、2013年3月份開業的深圳天虹即合正匯一城、綠景佐鄰等或將成為深圳大型社區商業運營的先驅……

站在純商業地產發展的角度來思考，由于大量的購物中心開發并投入市場運營，購物中心在未來3～5年將嚴重趨同質化，國內的社區商業MALL或社區商業綜合本無疑是一塊較誘人的“大蛋糕”。

傳統的社區商業基本就是一些沿街缺乏系統規劃設計與綜合功能的零散街鋪，缺少組織性，國內目前最缺乏的商業地產產品才能解決社區家庭消費為單位的綜合商業，這種社區商業綜合體能提供并滿足家庭各種生活、娛樂、休閑的功能。現國內那種求大求全動輒10萬～20萬平方米的購物中心其投資與經營風險極大，雖然有的對城市樞紐與交通做了科學規劃與對接，但仍對諸多城市廣大的中產家庭的日常生活與娛樂休閑非常不便利，并且，這種消費方式也不環保、低碳，“動不動就得開車”，而社區商業綜合體能夠彌補這一塊。

筆者認為，深圳的社區商業綜合體的發展趨勢，其實嚴格地說是國內商業地產及未來國內商業發展的一個縮影，也是國內商業地產未來發展的最佳商業模式。許多社區商業綜合體將成為城市新的區域商業中心。

商業綜合體市場發展趨勢范文第3篇

關鍵字：城市綜合體商業空間 設計

中圖分類號：F291.1 文獻標識碼：A 文章編號：

引言

隨著國民經濟的發展和城市化進程的不斷推進，各類地產項目發展迅猛。同時，由于用地緊張、交通擁擠等城市問題日益嚴重，對土地的集約化和高效化開發要求更加迫切，于是城市綜合體這一新興物業形態應運而生，并逐漸成為中高端商業復合地產開發的主流模式和城市升級更新的重要載體。城市綜合體通常具備以下特征: 擁有寫字樓、購物中心、公寓、酒店、文化娛樂中心等三種或以上能夠產生收益的業態; 建筑面積一般在 10萬平方米以上。此外，它還特別強調城市、建筑、市政設施的綜合發展。

一、城市綜合體及特點

所謂城市綜合體(HOPSCA),即將酒店(Hotel)、寫字樓(Office)、生態公園(Park)、購物(ShoppingMall)、會議會展(Convention)、高層公寓(Apartment)等多種都市功能集合在一定地理區域范圍內,并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關系,形成的一個多功能、高效率、功能復雜而又統一的,與城市有機協同、功能業態間高效集約和互為價值鏈的建筑、建筑集合體或建筑街區,從而獲得良好的經濟效益、社會效益及環境效益。其中,商業功能可以形成最佳商業活動圈;寫字樓功能為城市商業中心提供多樣化的辦公空間;公寓功能使人們在商業繁華區內就近享受豐富的娛樂生活,促進各種娛樂休閑業的發展;酒店為綜合體帶來大量的流動人口,與文化、休閑、娛樂設施相結合,形成最能推動商業中心發展的動力。城市綜合體是建筑綜合體向城市空間巨型化、城市價值復合化、城市功能集約化發展的結果,成為城市功能混合使用中心,延展了城市的空間價值。

城市綜合體是一個集聚各種城市功能的建筑集合體,各種功能之間相互聯系,互為補充,在協同發展的基礎上將城市綜合體有機聯系在一起,這與城市綜合體形成的特點密切相關。其特點有: (1)容量巨大性。(2)建筑集群性。(3)功能復合性。(4)交通網絡化。(5)人流密集性。(6)環境生態性。(7)物管人性化。(8)布置均衡性。(9)效益統一性。(10)設施現代化。

二、以商業為極致因素配比綜合體街區的混合功能

一切空間形態構成都是由其基本的生活行為決定的，而在當下開發模式單純以商業為主的城市綜合體占到當前城市綜合體 45%~65%比例時，我們在設計綜合體時便找到了側重所依。在中國，有“集市”就是城市的最初雛形的看法，可見商業與城市發展的淵源;城市綜合體作為對城市空間的整合敘事、作為城市發展重要載體，其設計理應是以商業作為最為極致的主導要素。工業化時代強調城市明確的功能分區、理性的功能聯系，以全球化、信息化為特征的后工業時代更加強調多元文化生態、彈性、緊湊、精明增長等關鍵語境，城市空間布局也因此發生巨大轉變和重構。因為城市綜合體要在城市空間布局中實現自身布局的合理性，當然要考慮以上因素。商業將成為“城市空間結構中最永恒、流動的膠水，不但把分離的城市元素不斷地連接起來，而且促使其演變、轉化”。現代主義建筑的誕生與發展，使商鋪向空中的集聚成為可能。現代城市綜合體的建筑構成一般包括商務功能、客居功能、購物功能、餐飲功能、休閑娛樂功能、會展設施等，它往往跨越幾個街區，具有龐大的規模。此外，城市綜合體往往是城市公共交通的集結點，可以吸引大量的人流、車流以提升綜合體的人氣。復雜的功能構成和巨大的交通流量對城市綜合體的空間整合能力提出很高的要求。大混合、小分區的原則成為處理城市綜合體中多元經濟實體之間復雜矛盾關系的一把鑰匙。

當我們回顧歷史，把建筑形式與社會話語權形式進行某種對照，不難發現建筑場所時空構筑與社會權力話語的重疊與一致性，即社會權力將會擁有物化形態，使人在身心兩方面同時地、不自覺地陷人這種權力話語形成的秩序之中。真的會很驚奇地發現精神與物質居然能以此種無聲的方式瞬間轉換。而在當下時代，建筑與城市的空間構成應更加突出開放民主的風尚。城市綜合體作為一種有序化的實體空間模式，通過對城市公共資源的配置，將公眾利益、商業利益、國家利益、集團利益重新整合。而開放空間正是城市綜合體敘述的主線，為民眾自發公共活動創造條件，使城市公眾資源的意義彰顯。城市綜合體中開放空間的營造手法多樣，典型實例如博多運河水城“點+線”的動線空間構成，柏林索尼中心則采用“同心圓十放射線”的空間構成方式，將與周邊環境溝通的通道收束在一個巨大尺度的內聚式公共空中;而東京六本木綜合體作為日本為增強城市國際競爭力而制定的城市復興計劃的典范，通過從地面到屋面的多種多樣的廣場、街道、綠地形成了獨特的游廊一般的立體系統。而這種東西方不同的“點+線”、“同心圓+放射線”也反映出東西方文化的異樣。

三、現代商業空間的發展趨勢

商業空間設計與其他所有的藝術形式一樣，它的形成也經歷了漫長的發展過程，從最初原始社會的圖騰崇拜到封建社會的集市、廟會，從封建社會的店面招牌到資本主義的商場店鋪和包裝廣告，發展到如今現代商業街的星光璀璨，都顯示了人類社會的不斷進步和市場經濟的迅速發展。現代商業空間的發展是隨著商業活動及環境的發展而演變的。遠古時期，人們在集市上將商品直接攤在地上，并有意識的分類陳列、展出，這是最早的商品陳設形式。今天，我們常看到有專門攤位的夜市，就是沿用了古人集市上的展示方法。封建社會時期，出現了店鋪行會，商業活動有了較大的發展，在《清明上河圖》上可以清晰地看到各種店鋪的展示和商品陳列的場面，這期間，有了專門以低價收購別人的物品到異地以高價賣出的商販，在一些人口密度較高的地區，則有了一些通衢要道、驛站、渡口等地方為往來各地的客商和貨販提供食宿和客棧，流動的商鋪也逐漸變得相對固定起來。固定商鋪的產生，使各種商品交易匯聚在一起，商業區隨之擴大和發展起來，這便形成了資本主義社會商品的輸出和民族工商業的發展，出現了這些新的商業形式，如旅館、餐館、休閑娛樂等。在當代的購物空間中，隨著商業環境的發展成熟，單一的購物空間已經發生了變化，商業廣告、餐飲娛樂、各類演藝等多種商業形式或公益演出也加入進來，越來越密切的與購物聯系在一起。

現代商業空間的綜合功能和規模在不斷擴大，種類不斷增多，人們在購物的同時，需要能滿足其他各個方面的要求，所以現代商業空間不僅僅只具有“買”與“賣”的功能，在商業環境的設計上也提出了更高的要求。在現代商業環境的發展進程中，呈現出下面幾種趨向：

1社區中心化

現代商業中心都配備有銀行，可以很好解決在購物活動中產生的經濟費用。另外，大都市購物中心的開放空間逐漸擔負起社會交往中心的作用，許多商場前的廣場，就為市民們提供了各種社交活動、集會以及私人會晤的交往場所。我們可以看到，一到晚上，這里便聚集了許多中老年人在排練舞蹈、鍛煉身體。這種類型的開放空間中，配備了與日常生活有關的設施，如郵政、圖書館、證件辦理處，銀行等，使市民可以方便的解決社區的日常生活需要。

2演繹元素的注入

我們經常可以看到一些明星在商場里舉行簽名售書會，還有各類電影會等商業活動。商業中心人流量大，有很好的促銷效應，這樣一來，明星們可以借助商場提高自己的知名度和曝光率，商場又可以借助明星的到來，增大客流量，增加商機。另外，在節假日，有些商場會上演許多節目，這種表演使營銷形象變得引人入勝。這些都為人們提供了豐富多彩、雅俗共賞的現代生活方式。

3 餐飲業與商業環境相結合

如今餐飲業都“傍”上了大商場。大都市中幾乎所有的購物中心都把購物與餐飲結合在一起，在眾多高檔商廈的樓層里夾雜著冷飲、咖啡座，或者開辟出獨具風味的快餐廣場、休閑茶座等。而在以前，有些人是很忌諱餐廳開在大商場里的，因為開設了餐廳，就會有巨大的油膩腥氣，但現在顛倒過來了，仔細想來，大商場開餐廳優點不少，一是環境好，裝潢精致，又少了馬路邊的喧囂；二是和購物聯姻，兜兜逛逛，累了、餓了，足不出門，就在商場里找一家餐廳舒適地用餐。大商場里的餐廳多以茶餐廳、西餐、牛排、簡餐為主。發展至今來自各地的特色餐館都進入購物中心，以盡量為人群提供方便、舒適與享受。

4 購物加娛樂的模式

現代化的購物環境將電影院、夜總會、游樂場等等娛樂設施也融入了購物中心，給商場帶來了更多新的活力，也促進了經濟的發展，給商家提供了商機。人們在購物的同時也可以享受到其他的娛樂活動，滿足了現代人們多元化的生活方式，逛累了，可以去商場里的電影院看場電影；綠地繽紛城頂樓的兒童游樂場，就為家長和孩子提供了休閑娛樂的場所，很多人們都是為了帶自己孩子去游樂場才進入商場的。在節假日，消費者購物之余的娛樂與餐飲，既方便了顧客休閑心理，也為商家提供了商機，更活躍了商業環境的氣氛。例如：一個三口之家在緊張的工作、學習之余，周末共同來商業中心，主婦購物，孩子則可游戲。相應的文化活動、表演等給他們帶來了一絲輕松。另外，商業空間的商品信息及科技展示為孩子帶來知識，而相應的綜合服務如餐飲等也為主婦免去了往日的辛老，品嘗美味晚餐，使舉家共度良宵，享受休閑的快樂。

四、城市綜合體開發的關鍵原則

1綜合判斷原則。

城市綜合體形成后是否能正常運作,要靠開發商綜合判斷。判斷分二部分,首先是對所在城市的市場條件進行初步分析與判斷,這是宏觀層面的,僅從所在地區的市場狀況及潛力入手判斷這座城市發展這一項目的可行性。其次,因為綜合體項目所包含的形式種類比較多,而且各種形式都存在市場成熟性的問題,所以還要有針對各業態的專題研究,也就是相對微觀的判斷。

2設計市場化原則。

城市綜合體的開發要面向市場,以滿足市場需要為目標,因此,城市綜合體的設計方案也要市場化。設計方案的市場化指的是:建筑師的概念設計方案必須提供給市場專家或商業策劃、運營專家甚至重要商戶,由他們提出基于市場角度的修改建議,這一階段,三方之間的溝通交流必須經過幾次循環,才可以最大限度保證最終設計方案的市場化理念,具有市場準確度。設計方案的市場化實際上就是傳統設計與現代商業運營的結合。

3以人為本原則。

城市綜合體最終是為城市居民、消費者和旅游者服務的,無論建筑體的公共空間和內部空間,都是高度人性化服務的要求,在建筑規劃設計、結構設計、空間設計、景觀設計、園林綠化、區間布局、配套施舍及安全等方面都有硬性指標,這些硬性的指標是為以人為本的根本目的服務的。既要方便集客和商戶經營,又要增強社會公眾參與性,給百姓創造更好的景觀文化休閑空間。

4慧眼識地原則。

城市綜合體的項目選址和發展規模在開發的過程中要得到準確的定位和

識別。首先,城市綜合體項目的位置選擇對于項目的成功起著決定性作用。在城市綜合體的開發過程中應該考慮到兩個因素:一是它在城市現狀中的地位,二是它在城市發展規劃中的地位。其次,城市綜合體可發展規模的判斷,簡單地說就是容積率研究。平衡好市場、產品、成本之間的關系,才能最終明確項目做多大規模比較合理。

5剛性規劃原則。

城市綜合體復合了商業、辦公、居住、生活娛樂等各種生活形態的部分或全部功能于一體,需要將項目建筑功能和商業功能融入城市發展規劃中,引導和主導一個城市或城區的功能定位。其商業規劃和建筑設計的編制必須以所在地城鎮建設規劃、人口規劃和商業網點規劃為依據進行編制,以實際街區或項目用地進行策劃,用科學分析的數據和策劃報審,突出土地利用與城市發展目標的完美結合,實行城市再造與城市文化內涵的融合。

結束語

城市綜合體是從“城市性、開放性和集約性”層面切入城市發展本質，把城市的功能與城市發展之間的內在邏輯通過城市建筑實體與城市空間有機結合的一種城市實體。城市綜合體開發影響著前期戰略規劃工作的開展，在很大程度上關系著項目價值和城市發展價值最大化的實現，所以城市綜合體商業空間設計尤為重要。

參考文獻

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[7] 穆建瑋.二三線城市商業綜合體開發運營的要點[DB /OL]. 2008 - 12 - 8.

商業綜合體市場發展趨勢范文第4篇

城市綜合體是從“城市性、開放性和集約性”層面切入城市發展本質，將城市功能與城市發展的內在邏輯，通過城市建筑實體與城市空間的有機結合而形成，其利用建筑空間復合化、集約化和開放化，滿足城市的商業、辦公、居住、旅游、展覽、餐飲、會議、文娛等城市功能空間需求，并建立一種相互依存、相互助益的空間能動關系，構成多功能、高效率的經濟聚集體。

我國城市綜合體的發展歷程盡管短暫但發展迅速，由于城市綜合體在促進城市經濟發展和運營等方面的重要作用，一些城市已經把城市綜合體作為改變城市形象和環境、進行城市新區開發和舊城區改造等城市建設的主要載體和手段。例如，杭州提出了建設20個新城，涵蓋旅游、商貿、商務、金融、奧體、博覽、樞紐、高等教育等100個多功能城市綜合體的宏大計劃，以此來實施杭州“城市國際化”戰略。

我國城市綜合體的發展現狀和趨勢表現為：數量逐漸增多，建設規模相對比較集中；呈現更強的城市性，集聚規模向兩端發展；多以寫字樓、商業和公寓多功能復合體為主；文化休閑功能開始由配套功能轉為綜合體的主導功能；專業化、標準化與個性化并存發展；與軌道交通形成綜合一體化開發的城市建設發展趨勢；已成為重要的金融投資產品。

二、國內城市綜合體發展過程中存在的問題

（一）融資渠道缺乏，資金鏈緊張

城市綜合體的開發建設受宏觀經濟基本面影響大，要求有強大的資金實力為保證，特別是在開發前期對資金的需求強烈。但由于我國金融體制尚不健全，以及管理機制限制導致融資渠道和產品的缺失，造成開發資金鏈緊張。

（二）品質不高

與國外的城市綜合體相比，我國城市綜合體建設普遍追求短期經濟效益，存在前期規劃倉促、開發周期短、后期運營管理水平滯后等問題。盡管硬件設施與國外同類項目相比差距不大，甚至超過國外水平，但在軟性環境方面缺少人性化的文化內涵，在管理、運營和品牌塑造上存在不足，缺少與周邊城市的互動，這大大降低了城市綜合體開發所具有的綜合經濟價值及價值升值空間，導致經濟資源流失。

（三）缺乏成熟的配套環境

作為一項系統工程，城市綜合體的開發建設要求產業鏈上下游相關行業和產業的發展水平與之匹配。同時，要求相關金融環境、商業環境、消費能力等的匹配。但國內相關制度、法規及運營管理不盡完善，制約了城市綜合體發展所需要的資金、市場、運營管理等方面的支持，制約了城市綜合體的良性發展和其在規劃、開發、運作、管理、經營和品牌打造等諸多方面的水平提高。

（四）第三產業特別是現代服務業的發展水平不高

城市綜合體是以相對發達的第三產業特別是現代服務業為經濟基礎。但國內與城市綜合體密切相關的現代服務業發展水平不高。與城市化水平高度發達的西方發達國家通過高消費率來拉動經濟增長不同，處于工業化和城市化加速發展階段的中國經濟增長模式是以出口和基礎設施投資來拉動的，這導致了高水平的投資率和低水平的消費率。

三、華潤中心——持有物業產生增值溢價的運營模式研究

（一）華潤置地概況

華潤置地是華潤集團旗下的地產業務旗艦，是中國內地最具實力的綜合型地產開發商之一。在其特有生意模式的指導下，持有物業為其投資的地產企業產生持續平穩的現金流回報，形成資產上的潛在長期收益（見圖1）。

華潤置地持有物業發展了都市綜合體、住宅+五彩城、住宅+歡樂頌三種模式，其中深圳萬象城作為華潤置地持有物業的代表作，是中國內地最具示范效應的都市綜合體。

（二）華潤中心

華潤中心是集大型購物中心、甲級寫字樓、五星級酒店、高檔公寓及住宅等功能為一體的大型城市綜合體。作為該產品系列典范的深圳華潤中心，位于深圳市羅湖區—深圳金融商業核心區域，是深圳有史以來規模最大、品質最高的綜合性商用地產項目。總建筑面積約55萬平方米，項目由北、中、南三個地塊組成，涵蓋不同功能及特點的寫字樓、購物及娛樂中心、五星級酒店以及服務式公寓。

萬象城是華潤中心的購物及娛樂中心，集零售、餐飲、娛樂、休閑、文化、康體等諸多元素為一身，為消費者帶來全新的消費概念和生活體驗，是真正意義的“一站式”消費中心。目前華潤萬象城產品在全國范圍內已有3家開業，分別位于深圳、杭州和沈陽，此外另有17家在建中，將于2012—2015年陸續開業。

（三）華潤中心主要特點

1.項目選址

城市金融商業中心或未來CBD核心區，城市黃金地段，對位置要求高。

2.產品特點

華潤中心是集零售、餐飲、娛樂、辦公、酒店、居住等諸多功能于一體的商業建筑群，并以商業功能為核心，整體定位于中高端物業。

以深圳華潤中心為例，其產品構成：華潤中心一期項目包括超大規模室內購物及娛樂中心萬象城、國際標準5A甲級寫字樓華潤大廈。總建筑面積達18.8萬平方米，擁有6層商用樓面，近300個大小不一、功能不同的獨立店鋪。華潤中心二期項目總體分為A、B、C三個區：A區為一棟超高層五星級君悅酒店及2層裙房；B區由四棟多層商業建筑組成，功能包括商業零售、餐飲、多廳電影院；C區是幸福里三棟49層的165米超高層住宅，總建筑面積約11萬平方米，總戶數近800戶。

3.經營策略

其經營策略為：定義形象、海外招商；強勢品牌組合；商業持有比例為100%，只租不售；住宅后期出售。

定義形象、海外招商：直接在海外進行招商，國際招商與項目建設同步完成。

強勢品牌組合：50%的國際一線品牌；30%的亞洲一線品牌；20%的國際二、三線品牌及國內一線品牌。

商業持有比例100%，只租不售：長期持有經營，保證商業品質。

商業綜合體市場發展趨勢范文第5篇

關鍵詞：旅游綜合體開發；旅游房地產；開發模式。

Abstract:As the industrial structure upgrading,the travel structure from a single economic mode tothe diversity gathered,comprehensive of trav-el mode,produced by tourism resources and land based,dominating by tourism leisure function,combinedwith large travel leisure projects,high quali-ty service facilities,the interactive development of leisure tourism of real estate and so on,as werl as assemble of land-use patterns and industrialcluster model.Based on the observation and concludes the basis of massive development examples,defined tourism complex development which realestated new complexes development mode of concept,analyzed the features of the model,Put forward development phase mode and application mode,and on this basis concluded development strategic measures.

Key words:tourism complex development;tourism real estate;development mode。

縱觀當今世界旅游業的發展趨勢，正在由“觀光時代”轉向“休閑娛樂時代”和“旅游產業時代”。與觀光旅游相適應的旅游地產產品形態“住宅+景區”的簡單形式已不能滿足現代休閑、度假市場的需求。傳統的旅游消費、旅游景區、旅游地產面臨著轉型升級。即旅游消費模式從單一觀光旅游到綜合休閑度假旅游發展，景區發展模式從單一開發到綜合開發發展，地產開發模式從傳統住宅到綜合休閑地產發展。順應這一趨勢，“旅游綜合體”這一集合式開發模式及產業聚集模式應運而生，它必然是推動旅游產業、旅游消費、地產業再次升級的主力引擎。近年來我國出現了許多以主題公園為主體的，融旅游、地產、娛樂、商業文化為一體的大型旅游綜合體項目，本文基于這些項目開發實例的考察和分析，提煉出一種休閑旅游房地產全新開發升級模式———旅游綜合體開發模式（Tourism ComplexDevelopment,T-C-D），即“旅游+房地產”的綜合體開發模式，實現地產開發與綜合旅游休閑發展的完美融合，為旅游休閑地產的創新開發帶來巨大空間。

1　T-C-D模式的概念及特征。

1.1　概念闡述。

“旅游綜合體”是我國學者首創的詞匯，國外幾乎沒有直接的相關研究文獻，目前國內多是間接從實戰的角度對旅游綜合體項目進行分析，沒有形成系統的理論體系，其概念也缺乏明確的定義，主要研究見表1。

 

 

結合前人的研究及國內外大型旅游綜合體項目自身的特點，對本文T-C-D模式作如下界定：T-C-D或旅游綜合體開發是指在相當大的地域范圍內，基于一定的旅游資源與土地基礎，以旅游休閑功能為主導，以大型旅游休閑項目和休閑地產為核心，以房產收益為支撐、以高品質功能齊全的服務內容為根本進行土地綜合開發而形成的綜合服務品質較高的泛旅游產業休閑聚集區，是休閑度假時代旅游產業發展的終極目標。

1.2　T-C-D模式的表現特征。

T-C-D模式適應了世界休閑產業發展的潮流，作為一種休閑地產開發全新的生產力形態，是切合我國實際的必然選擇。通過觀察T-C-D綜合體項目的表現特征，有以下表現趨勢：①綜合性突出，休閑產品多樣。綜合性是T-C-D模式的第一表現特征，主要包括：一是土地開發的綜合性。T-C-D模式以泛旅游資源和土地資源為基礎，實質是旅游休閑導向型的土地綜合開發、打造的結果[7]。二是產業發展的綜合性。T-C-D模式從單一的資源打造形成泛旅游產業，融合綜合旅游項目、地產、會展、商業、創意文化、現代服務等產業，通過綜合開發，進行多功能、多業態的集聚；三是功能的綜合性，產業發展的綜合性決定其功能配置的綜合性，可一站式滿足游客觀光、休閑、度假、娛樂、體驗等的需求。四是項目開發的綜合性。

旅游綜合體本身是一個大項目，它包括三類主體項目，即核心吸引類項目、利潤類型項目、配套延伸類項目，主要子項目有景區、飯店、社區、游樂場、高爾夫球場、休閑娛樂街區、購物中心及配套設施等。這些項目之間聯系緊密，各類項目種類及配置比例對整個旅游綜合體的運營有極大的影響。五是效益的綜合性。T-C-D模式的本質特征決定了它不但追求經濟效益，而且追求環境效益和社會效益，追求全方位的綜合性效益。此外，T-C-D在同一個區域中將觀光、休閑、度假、娛樂、購物、地產等多種產品混合成為真正意義上的“泛旅游休閑產品”。

②以旅游休閑功能為主導，休閑地產產品為核心。隨著中國旅游發展正由觀光旅游向休閑度假旅游轉變，T-C-D模式的主導功能必然是旅游休閑，同時融合觀光、游樂、運動、會議等多種旅游功能，構成所謂的“綜合旅游休閑”。當然，在實際開發中主要是以一項或幾項功能為主，再配合其他輔助功能共同發展。同時，在泛旅游產業構架下，綜合旅游休閑產品主要以休閑地產產品為核心，這里的休閑地產產品既包括休閑度假地產（如酒店、餐飲）、休閑商業地產（如商業零售、商務辦公）、休閑住宅地產（如公寓、別墅）三大核心類別，也包括其他特色地產、創意地產和私人地產等，這是T-C-D產品開發的核心。③多元混合性突出，服務品質高。旅游者動機的多元性和旅游資源的復合性使旅游休閑產品開發組合多樣，功能具有多樣性和復合性，居住、餐飲、購物、娛樂、休閑、度假、運動、體驗、會展各功能之間聯系密切，互為補充，同時相關產業集聚、混合發展，這些特點的根本原因在于市場多元混合的需求，它們推動旅游開發從單一產品時代走向綜合體時代。作為旅游開發的升級模式，旅游綜合體擁有超越一般景區的較高品質的服務，推動區域旅游從景區時代走向旅游目的地時代，具有良好的智力運營模式，充分體現混合性、全局性、長期性、品質性。④政府參與主導，資金依賴性強。大量案例證明，T-C-D模式的開發成本和經營成本都很高，需要大量資金支持—運作，具有高投入、高風險、高收益的特征。同時，T-C-D模式的開發體量巨大、范圍廣泛，需要從區域發展的角度對其進行研究、分析，投資商無法在短時間內從宏觀上把握方向。因此，T-C-D的開發除了需要資金的支持外，離不開政府參與主導。從目前T-C-D開發的實例來看，地方政府的政策傾注、資金投入都給予了大力支持。

2　T-C-D休閑地產創新開發模式。

2.1　理論模式。

成功的土地開發利用將大幅度地提升土地價值與品牌價值，創造可持續的現金流。旅游資源一般不直接產生經濟效益，只有配備綜合功能的旅游基礎設施和服務設施，打造有機旅游綜合體，才能引來人流，留住人流，從而擴大其消費，將生地變成熟地和旺地，促進旅游產業、地產業及相關產業發展[8]。

從地產開發的角度來說，旅游綜合體為大地產開發特別是旅游休閑地產開發提供了一種創新模式[9]（圖1）。

 

 

輔助引導模式：任何可對旅游者產生吸引力的有形或無形要素均是T-C-D模式開發可依托的核心資源，T-C-D面向現代休閑市場需求，重新、創新、補充開發整合這些核心旅游資源，創造一個或者多個獨特的核心吸引物，這些核心吸引物可以是一個地區獨特的文化，可以是打造的特色景區，也可以是一些核心旅游休閑項目，如主題公園、主題博物館、溫泉中心、高爾夫中心、特色酒店等，它們是打造核心吸引力中心的基石。通過它們的打造，在原始土地上進行大環境建設，使其景觀化、生態化、環境化，將原始土地變成環境土地，產生環境效益，這是T-C-D模式開發的前期工作，也是旅游地產開發的輔助依托。

主體支撐模式：一定規模的核心吸引物形成核心吸引力中心，它是吸引人流、提升土地人氣的關鍵，主要目的就是為整個開發地帶來客源，形成最初的消費者。但要留住人，構建一個休閑目的地就需要創造更多的綜合休閑產品來滿足客流的休閑消費需求，主要包括主題酒店群、特色商街、主題游樂項目、綜合運動項目等。它們實際上是各種休閑業態的聚集，形成了休閑聚集中心。這是T-C-D開發模式的關鍵和主體功能部分，也是旅游地產開發的主要依托。核心吸引力中心和休閑聚集中心的成功開發將極大地提升土地人氣和價值，把環境土地打造成人氣土地，產生一定的經濟效益。

輔助延伸模式：主體功能部分的開發提升了土地的人氣及品牌價值，也能創造可持續的現金流，但要真正擴大其消費，提升土地的價值，獲得土地開發上的巨大回報，就必須創造延伸發展中心，包括泛旅游產業、現代服務業及地產業的發展，其中地產業的發展是整個延伸發展中心的核心，也是土地開發利潤的主要來源，提升了土地的價值，將人氣土地變成增值土地，產生環境、經濟、社會的綜合效益。

2.2　應用模式。

綜觀我國成功的T-C-D開發實例，依據核心資源、功能、主題和開發目的的不同來劃分，一般形成“X+旅游綜合體”的開發模式（X指核心資源、產品、功能或開發目的）。在實際情況中這些分類相互交叉融合[10],主要形成四大類別，即“生態休閑旅游綜合體”開發、“休閑商業旅游綜合體”開發、“文化創意旅游綜合體”開發、“娛樂度假旅游綜合體”開發（表2）。

 

 

“生態休閑旅游綜合體”開發模式：該模式是基于開發地的自然生態資源進行環境重造、生態恢復的低強度開發模式。它拓展了傳統旅游區內單一的觀光功能，開發同時配備相關的休閑項目、休閑社區互動發展，為游客提供生態觀光、生態休閑、生態居住的機會。該模式往往先改善區域基礎設施條件和生態環境質量，營造具有影響力、沖擊力的旅游景觀景區，靠旅游業的關聯帶動作用吸引人流物流，促使附近地產升值。從旅游起步，旅游改善環境，環境帶動地產，地產促進其全面發展，是旅游與地產相互結合的典型。

“休閑商業旅游綜合體”開發模式：休閑商業旅游綜合體是都市綜合體與旅游休閑相結合的產物，是一種商業地產項目，主要是以綜合商業為主要功能，其他娛樂、休閑作為輔助功能。

它其發展必須要有一定的游客基礎，客源層次多樣，輻射范圍廣泛，對人流量吸引力較大。該模式對商業性設施的全面性要求高，包括酒店、餐飲、交通、商業街，涉及會展、娛樂等設施以及城市游憩商業區中的接待設施等。該模式一般依托城市副中心或舊城改造進行開發，收益較高，土地增值快，市場趨向性強，臨近規劃區的目標市場是首先被考慮的地區。其難點在于文化的活化、休閑業態的市場化、商業地產的盈利化。

“文化創意旅游綜合體”開發模式：該模式以區域的歷史、文化、民俗、風氣等為核心吸引物，進行深度開發。圍繞一種或幾種文化主題以有形的物質載體（建筑形式、再生場景、旅游活動等）創意性地表達、展示出來[11],塑造一個具有特色文化個性的T-C-D品牌和地區。該模式能激活一個地區無形的文化魅力，對文化的修復、保護和延續具有重要的作用，一般適用于具有特色文化資源的地區或兼具較強經濟實力和號召力且藝術文化基礎深厚的地區開發。該模式各種旅游項目和活動都是在特定文化主題背景下通過創意手段進行演繹的，形成獨特的文化體驗，產品的專屬性較強，因此對后續旅游地產的開發構成一定的制約，要求建筑實體要符合整體文化的風格才有利于T-C-D地區綜合體形象的塑造。

“娛樂度假旅游綜合體”開發模式：該模式基于市場規模大小投入巨資，專注于大型游樂項目的開發，以娛樂設施作為主要吸引物，加上與之配套的酒店、餐飲、休閑地產等多元化的活動內容，吸引多種消費人群。該模式的開發對傳統旅游資源依附性很低，不受特定資源、文化或者不同類型游樂項目的束縛，但對環境、配套設施和服務有較高的要求，開發具有高投資、高風險、高收益和成片占用土地的特點，需要龐大的客流量來維持正常營運和收回成本，要求在宏觀選址上必須是經濟發達的大城市或特大城市，微觀上則選擇用地限制較小、地價便宜的城市邊緣地區[12]。該模式具有較好的延展性，可以帶動會議會展、文化創意產業、現代服務業等多種產業發展，有助于泛旅游產業的形成，實現真正意義上的土地開發的巨大回報。

3　T-C-D模式開發的戰略措施。

3.1　綜合打造為指向，定位突破為先導。

T-C-D開發模式本著“復合型資源、綜合性利用”的理念，以休閑旅游為導向進行土地綜合開發、產業綜合發展、功能綜合配置、目標綜合打造，效益綜合實現，這是T-C-D開發的第一要領。一個成功的T-C-D開發，已經超越了單個旅游項目的層面而走向旅游聚集區，整個旅游聚集區的打造應聚集以某項功能為主導的多種旅游功能，一站式滿足游客全方位的旅游體驗需求，最終形成一種泛旅游產業綜合發展構架，包括商業、娛樂、會展、創意等[13]。目前旅游綜合體迅速發展，多元化、特色化、主題化的定位將成為未來發展的趨勢，也是其贏得多元化市場競爭的關鍵，主要從區域功能、開發主題、文化挖掘、市場需求、游客行為特征的角度進行特色化定位。

3.2　功能構架為核心，房產收益為支撐。

大量案例表明，T-C-D的開發是一個有序的推進過程，其中核心吸引力中心、休閑聚集中心和延伸發展中心的營建是核心，它們是整個T-C-D的主體功能構架。要充分研究其主要作用、互動模式和內在聯系，抓住功能構架這一核心，同時對整個區域的旅游資源、產品、市場深入研究與創新，才獨具吸引力。T-C-D開發的各功能構架的收益水平和回收速度是不同的。核心吸引力中心和休閑聚集中心投資高、更新快、風險大而且回收慢，因此，開發商需要充分考慮整個T-C-D地區的資金平衡，需要在延伸中心發展地產業，從中得到更多的、更快的收益，地產業無形中就成了T-C-D開發與收益的支柱，這里的地產業是一種“泛地產”、復合型地產，不局限以房子為核心，房子可能是主體，也可能是附屬的配套設施，它要求營造的不僅是一個自然景觀的空間，而是一個更好的組合空間、服務空間、綜合空間[14]。

3.3　專業團隊為基礎，操作運營為保障。

T-C-D開發模式錯綜復雜，開發無論是規劃、策劃還是運營機制都需要高水平、高專業的團隊來支持。在開發建設中，要整體定位、整體規劃、整體設計，并在以后運營中，要整體經營、整體管理，將開發模式與運營模式統一起來，無論是前期的定位、設計、空間考慮，以及經濟指標的制定還是后期的運營管理，都需要專業的團隊和科學的統籌安排。一個成功的T-C-D開發方案要選擇特色化、創新化的高水準的運營模式，對T-C-D運營的要求非常高，無論是獨立開發還是統籌開發，都要體現全局性、長期性、品質性，同時要根據不同的功能部分引進最為專業的合作伙伴，共同來管理運營T-C-D地區的項目，才能夠為目標市場提供周到的綜合服務。

4　結語。

隨著我國休閑旅游時代來臨，旅游消費模式、景區發展模式、地產開發模式、產業轉型模式已不能很好地適應旅游產業升級的需要，由此產生了T-C-D模式，它是旅游開發的最終形態，是休閑度假時代旅游產業發展的終極目標和復合形象的體現方式。本文基于T-C-D實際案例的觀察和分析，嘗試性地對這一全新模式從概念、表現特征、理論模式、應用模式到開發戰略措施進行了初步的研究，己取得一定的成果，但T-C-D開發模式是一個擺在理論界的全新課題，目前這個研究領域基本上沒有形成系統的理論只有盲目的實踐，更缺少相應的管理措施，因此，研究的后續工作就是進一步對T-C-D項目進行考察，形成一套成熟的理論來支撐指導相關行業發展。

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