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房地產風控管理范文第1篇

關鍵詞：房地產企業 財務管理 措施

在很多地區中，房地產是主要的產業，雖然我國房地產產業起步比較遲，但我國房地產企業也得到快速發展，并為我國的經濟帶來一定的影響，然而，房地產產業的發展也存在一定的問題。當前，財務風險是阻礙房地產企業穩定發展的重要原因，為此，房地產企業一定要加大對財務管理風險防范及控制。

一、房地產財務風險管理的涵義

對于狹義的財務風險而言，財務風險是由普通的收益而帶來的大幅度的風險或者是財務杠桿而為企業帶來可能會導致破產的風險。而對于廣義的財務風險而言，財務風險是在投資、資金運作、融資的時候受到多種因素的影響，而導致資金成本收回的難度加大以及投資的回報不高的風險，進而不利于企業穩定的發展。為此，房地產企業一定要加大對財務管理力度。

二、房地產財務管理風險出現的原因

（一）財務管理人員綜合素質不高

對于我國很多的房地產企業而言，即使具備一定數量的財務管理人員，但財務管理人員的綜合素質不高。對于大部分的房地產企業而言，財務管理人員并沒有正確認識財務管理，基本上都認為財務管理只是一項記錄企業收支的工作，而且所記錄的數據并不能為企業的發展提供有效的意見，同時，當財務管理出現問題的時候，只能依賴于財務管理人員，從而導致財務管理欠缺一定的科學性，最終不利于房地產企業財務管理的有效性。

（二）財務管理工作流于形式

為了確保房地產企業財務管理工作的順利運行，一定要建立完善的財務管理體系。對于大部分的企業而言，雖然都建立了財務管理體系，但是基本上都存在一定的問題。比如，財務管理人員只是表面分析財務數據，并沒有深究財務數據的價值。財務管理部門雖然能夠通過科學的方式預計出企業在融資的時候會出現的風險以及效益，但是理事會并沒有重視起來。此外，企業為了盡快得到貸款，并沒有認真對貸款的款項以及內容進行合理的分析，進而造成企業的負債率提高。由于企業沒有健全的財務管理系統，從而導致財務管理工作流于形式，最終不利于企業長期發展。

（三）預算管理不夠科學

對于房地產企業而言，所需要的資金的流轉數目十分龐大，同時開發項目越龐大，所需資金就會更加多，而且資金占有的時間就會更加長。一部分的企業發現市場房價水漲船高，通過競標得到土地后，就會采用捂地、囤地等方式促使自身的利益最大化。然而當企業并沒有進行科學的預算管理，沒有全面對土地開發成本進行考慮時，很容易為企業帶來一定的財務風險，甚至會增加企業的開發成本，從而導致企業獲得的利潤減少。為此，房地產企業一定要加大對預算管理的力度，同時要清楚國家的政策，從而能夠防止因為政策的變動而導致企業利潤的減少的情況出現。

（四）成本控制不合理

對于房地產開發而言，最突出的特征是建設時間長、所需資金多，而且，在房地產開發的每一個環節中，都需要巨額的資金流動，當企業不能合理的控制成本，就會造成資金的利用率降低。通常情況下，企業往往只重視工程的進度，而忽視了成本控制的必要性，進而造成企業經濟效益的下降。同時，企業不重視成本控制，不單單會為企業帶來一定的財務風險，也會導致企業內部一些人員謀取私利，最終不利于企業的穩定發展。

三、房地產財務管理風險防范及控制的有效措施

（一）提高財務管理人員的綜合素質

通過促使財務管理人員綜合素質的提高，能夠促使房地產企業財務管理水平的提高。一般而言，財務管理工作是否有效，是與財務管理的綜合素質有直接的聯系。財務管理人員不單單要學會做報表以及記賬，同時，也要具備一定的成本控制、工程管理的相關知識，從而能夠確保財務管理工作的順利進行。

（二）建立完善的財務管理機制

對于房地產企業而言，要加大對財務管理的力度，首先，企業一定要完善企業的財務管理機制，并要健全財務管理制度，合理的促使施工員工素質的提高，同時要強化會計工作，因為，對于財務管理工作而言，一個小小的失誤都會帶來一定的財務風險，為此，企業一定要建立健全的財務管理制度，從而更好的防范財務管理風險。

（三）建立風險防范體系

對于房地產企業而言，會受到多種外界因素的影響，為此，企業一定要建立完善的風險防范體系。為了能夠建立完善的風險防范體系，企業要樹立風險意識，充分的認識風險，從而才能科學的對將會出現的財務風險進行預測。比如，再籌資風險、利率變動風險等，對于不同的風險，企業要制定不同的防范措施。同時，有效的預測以及規避風險，能夠促使企業利益的最大化， 最終能夠促使企業在市場競爭中屹立不倒。

（四）促使預算管理水平的提高

對于房地產企業的財務管理而言，具有一定的不穩定性，在開發項目前，一定要進行預算管理，從而促使成本的降低，最終促使企業利潤的最大化。就房地產企業而言，財務部門一定要重視資本預算，同時要以項目預算要基礎，有效的對資金的活動量進行控制。此外，要制定預算管理方案，有效的對房地產進行財務預算，最終促使項目決策的科學性的提高。財務管理部門要以企業的實際情況為前提，合理的對資金進行分配，從而促使財務風險的降低。最后，企業要建立健全的預算管理機制，重視對員工的績效考核，加大對財務管理的力度，全面進行預算工作，從而促使財務預算管理水平的提高。

四、結束語

綜上所述，房地產企業要想長期穩定發展，就一定要加大對財務管理風險的防范及控制，并要采取有效的措施解決財務管理風險中的問題。為此，企業一定要做好財務風險管理，才能確保企業核心競爭力的不斷增強。

參考文獻：

房地產風控管理范文第2篇

關鍵詞：房地產企業；非預期損失；影響因素；量化核算

F293.3

1 非預期損失的概念與影響因素

房地產企業非預期損失是指與房地產預期損失相關聯的經估算的超過上述平均損失以上的損失，它是對期望損失的偏差——標準差（σ），也可以表述為受隨機變化的不確定風險因素影響，所引起的房地產市場收益偏離預期收益的程度。換言之，房地產非預期損失就是除期望損失之外的具有波動性的資產價值的潛在損失。

導致房地產非預期損失的影響因素主要是城市和土地利用發展戰略及規劃問題、市場主體本身的問題、政府相關房地產政策及其運作問題、宏觀經濟環境問題以及區域房地產市場本身的問題。

在風險的控制和監管上，意外損失等于經濟資本，因此房地產非預期損失隨房地產企業容忍度的不同，可以通過保有資本金承擔這種預料外或由不確定因素造成的潛在損失，從而緩解非預期損失對日常經營活動的沖擊。

2房地產非預期損失的原因

2.1城市發展戰略、城市規劃、土地利用規劃問題

城市及土地開發規劃缺乏高起點的、統攬全局的總體規劃，對土地性質、功能等方面的定位比較模糊，功能分區混亂，基礎設施建設無序，使開發商對濱海、城市的未來發展缺乏有效想像空間，難以根據土地規劃把握開發熱點和贏利機會。

很多縣市的城市土地發展規劃缺乏系統的、具體的控制性詳細規劃，加上房地產熱過程中的盲目圈地，占地為牢，濱海、城市土地開發具隨意性和低水平性，反復的推倒重建，既給濱海、城市的長遠發展帶來嚴重不利影響，又給開發企業帶來它自身難以控制的系統風險。

2.2市場主體本身的問題

在暴利導向和信息不對稱的情況下，房地產市場主體出現一些不講信用的投機操作亂象：少數房地產相關政府部門以及相關責任人不作為或者亂作為；開發商違規操作；商業銀行貸款“三查”不嚴，風險管控不足；職業炒家操控市場；購房者浮躁、恐慌、盲目跟風；部分媒體大肆炒作、片面報道，導致市場短期內出現供求失衡、房價大幅上漲的現象。

房地產市場主體中問題最嚴重的當屬開發商，很多外來開發商跟隨熱潮來，卻因為沒有對市場的深入把握，新開樓盤規模偏小，這些反復的小規模房產開發商絕大部分資金都是依靠銀行貸款和商品房預售款，一旦市場出現較大波動或開發商后續資金不能迅速到位，項目就有可能被擱置。

還有開發商針對本地環境，過多注重高價位樓房以及海景房的開發，照搬內地設計，沒有充分結合本土文化和房地產項目低碳技術要求，導致品牌的應用效果不佳，存在一定的誤區。

2.3政府相關房地產政策問題及運作問題

多年來一直是實行“重買輕租，透支消費”的房地產政策，缺少清晰、明確、適合房地產平穩發展的政策，房地產政策是一波三折，總是頭痛醫頭，腳痛醫腳，一輪后回到原點，舊的問題沒有解決，新的問題又出現。

2010年配合國家宏觀調控，政府針對房地產市場的宏觀調控政策不斷出臺，通過采取控制土地、稅收、緊縮貸款、提高首付款比例、限制購買第二套住房、提高房地產開發項目資本金占比、禁止別墅類高檔住宅項目的支持、控制寫字樓及商業用房項目支持以及不得向“圈地”“屯地”的開發企業發放貸款等手段，對房地產市場的供給和需求實施調控。

但是這些宏觀調控政策卻在某些縣市相關部門、某些銀行和某些房地產項目遭遇執行不力，政策效果打了一定的折扣，市場不可預期因素卻在逐漸增加，——房地產行業面臨全新的考驗。

同時某些縣市辦事效率低、程序復雜、規則模糊等問題仍十分突出，房地產開發項目“關卡”很多，隱性運作成本較高，制約了外來房地產投資企業投資開發的積極性。

3非預期損失量化核算與控制

財務型方法是對無法控制的房地產項目投資風險非預期損失所做的財務安排，這種方法的核心是把消除和減少房地產投資風險的成本均勻地分布在一定時期內，以便減少因隨機性的巨大非預期損失發生而引起財務上的波動。通過財務處理，可以把房地產投資風險成本降低到最低程度。

3.1經風險調整后的投資收益（RARI）

房地產投資的預期損失（ELI）為房地產企業投資風險資產的暴露部分，是企業從事房地產經營活動將承受的損失。因此，企業必須留存價值與預期損失相當的壞賬準備以避免影響企業的正常經營。

如果企業的投資風險沒有發生，風險資產的實際損失為零，則壞賬準備可以計為企業的收益。房地產預期損失等于房地產企業的預期投資損失概率、既定投資損失率與投資風險暴露三者的乘積，是投資風險損失分布的方差。

ELI是計算投資風險調整后收益的核心，其基本含義是房地產企業在拓展投資規模的一段時期內，平均而言可以預期到的損失額度。

記V為房地產企業在一定分析期內受投資風險影響的資產價值，簡稱企業的風險資產暴露價值，EDF為房地產企業的預期投資損失率，LGD為在EDF下不能收回的那部分資產的價值（又稱既定投資損失率），于是投資預期損失可表示為：

ELI=V×LGD×EDF（1）

由于本文研究房地產企業在投資活動中所面臨的投資風險，可假定企業暴露在風險下的資產價值V為房地產企業全部投資額；既定投資損失LGD為房地產企業在分析期末即投資期滿時損失的那部分投資。進一步記α為投資回收率，即投資期滿時房地產企業能夠收回的投資率，則既定投資損失率LGD為1-α（該指標可以利用房地產投資的歷史數據估計獲得，也可援用行業的平均水平）；EDF的估計可援用相應的投資風險評估方法。

由上述分析，可得房地產企業經風險調整后的投資收益RARI的計算公式為：

RARI=V×（1－LGD×EDF）-投資成本（2）

由于投資給房地產企業帶來一系列應收賬款，因此投資成本除銷售成本外，還包括投資所涉及的其他成本（見圖1）。

圖1風險調整后的投資收益

3.2投資風險資本（CIR）

房地產企業的風險資產價值V通常隨著投資的損失率和投資損失的非預期變化上下波動，本文稱之為房地產企業所面臨的投資非預期損失（ULI），采用當期風險資產價值V的標準差進行度量：

（3）

設隨機投資損失變量L的密度為f（L），并假定導致投資損失的隨機投資風險因素與投資損失變量L相互獨立。設V0為初始風險資產價值，記 和 分別為隨機投資損失變量L和投資預期損失率EDF的方差。由于

易得：

（4）

（5)

將（4）式和（5）式代入（3）式，即得：

換言之，隨著投資的損失率和投資損失率的非預期變化，投資的非預期損失為：

若房地產投資損失是一個兩狀態事件，則投資損失概率即EDF的方差為：

若房地產投資損失是一個多狀態過程，則需考慮投資風險等級轉換概率，此時房地產非預期損失的表達式會復雜得多。房地產投資資產組合的非預期損失與預期損失不同，它不等于其所包含的各單個房地產風險資產的非預期損失的線形總和，包含N個房地產資產的資產組合的非預期損失為：

（8)

其中

（9)

聯合投資損失概率P（Di．Dj)＝EDFi＋EDFj－P（Di+Dj)，P（Di+Dj)表示至少有一個房地產企業投資損失的概率。由于房地產企業之間投資相關系數的計算量極大，一般將房地產企業所屬區域的相關系數作為房地產企業相關系數的近似。

由于投資的非預期損失是除投資預期損失之外的潛在損失，房地產企業必須為該不確定的潛在損失預留足夠的資本，以便在損失真正發生時能夠緩解企業的財務壓力，維持其經營。稱這類預留資本為房地產企業的投資風險資本（CIR），可用非預期損失ULI的倍數加以刻畫，不妨記CIR=r×ULI，其中稱r為投資風險資本乘數。

設ε為置信水平，則在投資期滿時，企業預留的投資風險資本CIR應滿足：

Prob（L≤CIR+ELI)=ε（10）

其中L為隨機投資損失變量，ELI為投資的預期損失，又由CIR=r×ULI，（7）式又可表示為：

（11)

由（8）式可計算出在置信水平ε下的最小投資風險資本乘數r，進而得到企業為不確定的潛在損失應預留的投資風險資本CIR。

3.3經風險調整后的投資風險資本收益

根據前面的分析，進一步還可得到房地產企業經風險調整后的投資風險資本收益模型：

（12)

根據I-RROC值，房地產企業可以衡量每次投資業務給企業帶來的投資風險資本的收益。由于上式中考慮了投資的非預期損失，企業在拓展業務或進行投資活動時將收益與風險完全匹配起來，從而使企業的經營更加穩健，對投資風險的控制更加完善。

4 房地產預期損失和非預期損失量化核算案例

假設某房地產企業的銷售收入是100億元，銷售成本為60億元，投資管理成本為10億元；該企業的預期投資損失率EDF＝12%，σEDF＝0.318,2。

援用文獻[3]中損失變量服從β,分布的假設，不妨設投資損失變量L服從參數α＝1和β＝9的β,分布，因為β,分布的均值和方差分別為μ=α/(α+β),σ2=α×β/[(α+β)2×(α+β+1)]，易得企業的既定投資損失率為LGD＝10%，標準差Lσ＝0.090,4。

由式(1)可得該房地產企業投資業務的預期投資損失為：

ELI＝100×0.1×0.12＝1.2億元

由式(5)可得該房地產企業投資業務的非預期損失為：

5結語

在當前國際國內宏觀經濟、政策環境面臨許多不確定性的情況下，各房地產市場主體應加強房地產投資風險和非預期損失防范理論學習，不要迷信權威專家和迷信媒體，從而規避房地產投資風險及其非預期損失，確保房地產市場健康可持續發展。

參考文獻：

［1］遲國泰．基于銀行貸款組合風險的經濟資本計量模型［J］．管理評論，2007．

［2］于研．完善我國企業內部信用風險管理機制的思考［J］．上海經濟研究，2004．

房地產風控管理范文第3篇

關鍵詞:房地產;企業;內部控制;制度建設;風險管理

中圖分類號:F235.91文獻標識碼:A文章編號:16723198(2009)23003302

1內部控制和風險管理的概念和聯系

1.1內部控制與風險管理的定義

現論界對此定義各不相同,但被普遍接受的定義是國際權威機構美國的COSO委員會對內部控制的定義。該組織認為:企業內部控制是由企業董事會、經理層以及其他員工共同實施的,為財務報告的準確性、經營活動的效率與效果、相關法律法規的遵循等目標的實現而提供合理保證的過程,即:控制環境、風險評估、控制活動、信息與交流和監督評審。

另外,依據COSO委員會關于風險管理的定義為:企業風險管理是一個過程,是由企業的董事會、管理層以及其他人員共同實施的,應用于戰略制定及企業各個層次的活動,旨在識別可能影響企業的各種潛在事件,并按照企業的風險偏好管理風險,為企業目標的實現提供合理的保證。該框架有三個維度:第一維是企業的目標;第二維是全面風險管理要素;第三維是企業的各個層級。

1.2內部控制與風險管理的聯系

(1)風險管理涵蓋了內部控制。風險管理除包括內部控制外,還增加了戰略目標;而風險管理的要素除了包括內部控制的全部要素之外,還增加了目標設定、事件識別和風險對策等要素。從時間先后和內容上來看,全面風險管理是對內部控制的拓展和延伸。

(2)內部控制是風險管理的必要環節。內部控制的動力來自企業對風險的認識和管理,對于企業所面臨的大部分運營風險,或者說對于在企業的所有業務流程之中的風險,內控系統是必要的、高效的和有效的風險管理方法。滿足內部控制系統的要求也是企業風險管理體系建立應該達到的基本狀態。

2內部控制制度建設和風險管理中存在的問題

2.1房地產企業內部控制制度建設認識不足、不夠健全、不夠合理

由于內部控制不能直接產生經濟價值,間接效益也需要較長的周期才能看出,許多房地產企業把精力主要放在房地產商品的開發和銷售商。有的房地產企業片面地理解為內部控制系統就是成本控制、會計控制或內部牽制制度等。有的認為加強內部控制,束縛了自己的手腳,影響辦事效率,容易制造內部矛盾等。在制度建設上,有些企業只具有某些基本的內部控制操作,還沒有形成一個完整的制度系統,如財務控制的評價制度尚未建立,經濟合同的管理制度不健全。有的企業偏重于事后控制而忽視事前的預防控制,從而影響了內部控制的執行還有些企業在設計內部控制時沒有考慮到自身的規模、業務性質等實際情況,生搬硬套,造成企業的內部控制不切實際,偏離控制重心。

2.2房地產企業普遍缺失風險管理的專門研究和處置

(1)沒有專門的人員或機構進行企業風險管理活動,每個人或部門往往只針對自己工作中的風險獨立地采取一定對策,缺乏系統性、全局性。更有一些企業根本就沒有風險及風險管理概念及意識,沒有積極主動、系統地進行風險管理工作,風險的事前管理缺位、事中和事后管理具有一定的隨意性。

(2)企業的風險管理基本上是一種被動式管理,常見的現象是保險公司業務人員上門請求企業購買保險。由于缺乏風險意識,企業往往不會主動地對企業主要業務進行風險識別、評估、管理和監控,認為只要買了保險便萬事大吉。

(3)企業中的風險管理活動往往是瞬時或間斷性的,意識到了就進行管理,事后則“好了傷疤忘了疼”。

(4)缺乏對風險進行定期的復核和評估,降低了企業適應環境變化和規避風險的能力。

3房地產企業實施內部控制制度建設和風險管理的重要性

從嚴管理企業,實現管理創新,使傳統的管理模式向現代企業管理過渡,加強內部控制制度是建立現代企業制度的內在要求,也是現代企業最重要、最關鍵、最基本的一項管理方式。完整而又嚴密的內部控制制度可以完善房地產企業的經營管理體制,建立-套完整的規章制度,能夠增強控制能力,加強內部控制,提高經營管理水平和企業素質。同時,也可以監督各種經濟活動嚴格按照計劃的要求進行,保證各項計劃的完成和經營目標的實現。可以杜絕經營管理中的各種風險,預防潛在危機的發生,減少和避免各種不必要的風險損失。特別是房地產企業開發中所要面臨的政策風險、市場風險、經營風險、資金鏈風險、人事風險。等等,除此之外,一些普通企業可能遇到的風險,諸如債務風險、經濟合同風險、信譽風險等風險也能夠及時作出預警和防范,從而把不確定的風險變為規律研究利用,以保證企業的穩定運營,并盡量減少風險發生的可能性和一旦發生所可能造成的破壞,進一步強化企業內部控制。

4構建內部控制與風險管理體系的過程

內部控制和風險管理的構建都是一個系統工程,基本涉及了企業管理的方方面面,因此實踐中企業往往根據自身的特點先搭建一個合理的體系框架并在此基礎上選擇某一目標或某一層面作為主線深入下去建立一個局域內部控制或風險管理體系,然后再在企業全局推廣。一般來說,我們將其分為以下四個步驟:

第一步:確定內控體系/風險管理體系建設的目標和依據:確定項目組織架構、項目管理制度和詳細的工作計劃;梳理、明晰企業的中長期戰略發展目標,為從戰略高度建立內控體系/風險管理體系打下基礎;應當確定其需要遵循的相關法律法規;確定體系需要實現的目標等。

第二步:各業務層面分析:綜合運用各種調研手段和現狀描述方法清晰表述出業務現狀,并進行研究分析,歸納總結出內部控制/風險管理存在的問題點。層面的劃分需要根據目標要求和企業特點。

第三步:差距分析:結合當前國際和國內標準進行分析評價,發現差距,提出補充、修正或完善的方向。

第四步:內部控制/風險管理體系建設:以前幾步工作成果為依據,搭建內部控制/風險管理框架體系;以某個目標或某個業務層面為主線,進行內部控制/風險管理體系的建設。

5完善房地產企業內部控制制度建設和風險管理的措施

5.1相關原則

(1)合法性原則。房地產企業必須以國家有關的法律法規為準繩,其相關制度的制定必須限制在法律法規的框架內。堅持合法性原則應該是制度建設和風險管理的前提條件,在合法的基礎上提高其有效性。

(2)全面性原則。房地產企業是一個系統,其內容涉及單位的各個部門、生產經營的各個環節。系統全面原則要求,在符合內部控制要素要求的前提下,業務流程的設計必須能夠覆蓋企業經營管理的各個環節,并將業務流程中的關鍵控制點落實到決策、執行、監督等各環節,不得留有制度上的空白或遺漏。

(3)審慎性原則。內部控制的核心是有效防范各種風險。由于房地產企業經營的特點,為了使各種風險控制在許可的范圍內,建立內部控制制度建設必須以審慎經營、化解風險為出發點。要充分考慮企業經營和業務各環節可能存在的風險,并設立適當的操作程序和控制步驟來避免和減少風險。

(4)前瞻性原則。內部控制制度的制定應當具有前瞻性,并與房地產企業的風險管理的需要相適應,應隨著企業經營戰略、經營方針及內部管理需求等內部環境的改變進行適時的調整與完善。

5.2當前深化房地產企業內部控制制度建設和風險管理的認識和實踐

(1)完善房地產企業的內部控制環境。首先要加大宣傳力度,提高管理者的內部控制意識。確保企業的每個崗位及人員,每項業務或環節都能按規定的制度辦理,真正將內部控制制度的建設作為一項長期任務來抓。其次要充分發揮房地產企業董事會的作用,只有當董事會擁有技術、才能和智慧,并能進行適當的管理時,才能適當履行其監控、引導和監督的責任。另外要加強企業文化建設,正直誠實的品行、高度的敬業精神對企業的內部控制會產生積極的影響。建立公司統一的價值觀和道德標準,并制定員工行為準則,認真考慮企業的社會責任,合法、公平、公正地處理企業與利益相關各方的關系。

(2)構筑嚴密的控防體系。房地產企業內部控制體系的建立,首先是在企業經營全過程中建立以防為主的監控防線。有關人員在從事業務時,必須明確業務處理權限和應承擔的責任,禁止一個人獨立處理業務的全過程。其次是要設立事后監督,即在會計部門常規性的會計核算的基礎上,對其各個崗位、各項業務進行日常性和周期性的核查,建立以“堵”為主的監控防線。最后是成立一個直接歸董事會管理并獨立于被審計部門的審計委員會。審計委員會通過內部常規稽核、離任審計、落實舉報、監督審查企業的會計報表等手段業務,對會計部門實施內部控制。

(3)加強房地產企業的信息溝通。房地產企業都應當建立自己的信息系統,保證信息的搜集、儲存、加工、輸出和使用等各個環節的正常運行,滿足企業的信息需求。優良的信息系統要能保證信息提供的完整性,企業應當運用計算機、網絡等多種先進的手段來構建企業的信息系統。同時,企業的信息系統應能保證信息提供的準確性,減少信息傳遞過程中有意和無意的錯漏。

(4)構建風險管理控制框架和流程。對于集團式的大型房地產公司來說,就需要考慮建立基于企業管理體系下的風險管理系統。在組織上設立專門的風險管理崗位,并設計風險管理流程,流程范圍覆蓋項目相關的各個部門。在這個風險控制框架中,風險的等級要從成本、進度等指標上設置不同的組織等級進行處理,這要和組織不同的權限等級結合。風險存在于項目的整個生命周期,在制度上,要制定風險管理流程,落實到崗位、并做好風險預算。保證風險發生時,能有一系列的既定動作進行。不確定事件的發生會對項目目標產生風險,往往也伴隨有機會產生,同一事件,不同的組織采用了不同的行動,產生的效果就會不同。成熟的開發商能透過風險看到機會,但有些開發商卻被風險擋在了殿堂之外。

參考文獻

[1]唐來全.內部控制與風險管理概念剖析[J].財會通訊(理財版),2006,(08).

[2]宋培華.試論企業內部控制的問題及對策[J].集團經濟研究,2006,(12).

[3]陳軍.淺析房地產企業風險管理[J].錦聯世界,2008,(07).

房地產風控管理范文第4篇

關鍵詞：房地產開發 工程造價 風險控制及管理

工程造價不能得到有效地控制，不但會影響整個工程的建設，還會影響到房地產企業的經濟效益。只有對工程造價風險進行有效地控制管理，才能最大限度地提高企業的投資利益。隨著經濟的高速發展，工程造價風險管理一直是房地產行業相互研討的一個問題。但是，我國市場上出現越來越多的安全問題，以前容易被忽視的安全問題開始受到政府和社會的關注和重視。房地產企業工程造價風險管理是地產管理中一個重要的發展環節，無論是從哪方面來看，都不容忽視，如果工程造價風險管理做的不到位，將會給人們的生命、財產帶來巨大的損失和危害。針對房地產企業工程造價風險管理存在的問題和現狀，提出相應的解決對策，一方面要提高房地產企業執行者們的生產意識和素質，另一方面要有效地促進房地產企安全生產的達標，這樣才能進一步推進房地產企業的順利發展，同時也能為國民經濟發展做出貢獻。

1 我國工程造價的概述

工程造價工作就是對一項工程施工進行計算定價的過程。工程造價專業涉及的知識有建筑工程制圖與識圖，建筑結構與構件，地基與基礎、建筑材料、工程造價、基建程序與項目管理等。其次，地產工程造價是評價總投資和分項投資合理性和投資效益的主要依據之一。在評價土地價格、建筑安裝產品和設備價格的合理性時，就必須利用工程造價資料，在評價建設項目償貸能力、獲利能力和宏觀效益時，也可依據工程造價。工程造價也是評價建筑安裝企業管理水平和經營成果的重要依據。

我國現在工程造價的構成主要有設備及工具、器具購置費用、建筑安裝工程費用、工程建設其他投資費用、建設期貸款利息、固定資產投資方向調節稅等幾項。其中主要構成要素是建設投資。

工程造價的特點有大額性、個別性、動態性、層次性、兼容性等。我國工程造價對于房地產企業來說，一直有很大的作用，工程造價對于項目決策有一定決策權，是項目決策的依據。其次，還具有制定投資計劃和控制投資的依據；籌集建設資金的依據；評價投資效果的依據；利益合理分配和調節產業結構的手段。

2 工程造價風險管理

一直以來工程項目實施作為一種生產活動，因為個人意志、個人因素的影響會改變這些活動的內容、程序和做法，從而會使整個工程項目的造價出現不確定性。根據以上的特點，就會導致工程造價風險，產生這些風險原因包括：項目規劃方面不全面，規劃的方面比較陳舊，不跟新；項目實施期間產生通貨膨脹，費用方面會有上漲；國家政策的不斷調整。

工程項目的定義是指項目在建造中所遇到的風險，即是項目在決策、勘察、施工中投入使用的各個階段，所造成的實際結果與預期目標的差異性。

而項目風險管理是指通過一定的風險識別、風險分析和評價，去認識工程項目的風險，并以這個為基礎合理的對風險作出一定的措施、管理方法、技術和手段，并對整個項目的風險進行有效地控制，這樣能夠減少風險帶來的不良后果，用最少的成本來保證項目的運作。

風險管理的意義是體現在項目建設的各個環節中，因此風險管理貫穿于項目建設過程的始終，對于我國的建筑行業來說是十分重要的。通過風險管理，一方面，預防和減少意外損失，以較低的費用投入將潛在的重大損失轉移給其他組織，或通過精算，決定自留風險，提留最合理的自保基金，可以降低工程成本，從而直接增加項目投資的經濟。

3 房地產企業工程造價管理上存在的問題

3.1 隨著房地產行業的發展，越來越多的房地產企業為了最大效果的追求經濟利益，往往會忽視對基本理念的關注。因為我國的工程造價管理理念一直比較落后，所以導致我國的房地產企業的工程建設思想也不發達，很多的建設工作還處在舊式的模式上，估算、概算、預算、決算這些問題在建設中分離，并且“三超”問題也比較嚴重。

3.2 造成風險的其中一個問題就是技術問題不過關。目前我國的建筑行業中現代化管理水平比較低，很多地產的管理方式都只是處于基礎邊緣，不能及時反映市場經濟的變化準則，并且沒有起到一個合理的控制造價的作用。

3.3 決策者對安全造價的忽視。很多的房地產的領導者在思想上并不重視安全造價，在生產的過程中因過分追求超額的經濟效益，在工程建筑質量上都“縮水”開展，導致了事故的不斷發生，死傷眾多。其次，就是地方政府監督管理不到位，一些地方政府部門因為一些利益的關系，減少了對企業的重視和監督，工作不到位，疏于監督管理，每年的安全檢測走馬觀花，一概而過。這樣的做法只會助長歪風的生長，忽視法律的后果，影響整個房地產產業乃至全國經濟的快速發展。

3.4 缺乏安全管理保障。對房地產企業來說，定期的更新安全設備，加大對安全管理投入，保證企業的安全管理達標到國家規定的要求，是十分重要的。其次，有些房地產企業缺乏安全管理提示的標志。

4 房地產企業工程造價風險管理上值得注意的問題

4.1 建立一個強健的工程項目風險控制管理隊伍十分重要。社會的進步靠的不光是經濟的發展，還有就是人才的競爭，工程項目風險全面的管理順利開展，第一就是要建立一個強健有力的工程項目管理隊伍。特別要指出的是，一個項目的領導者是項目管理的中心人物，領導者的能力和素質都會進一步決定著工程項目建設的成敗。因此，項目的領導者一定要頭腦清晰、思維敏捷、能審時度勢地做出決策，并且具有較高的風險管理水平，保證工程項目的順利實現。

4.2 合理的利用金融來緩解工程造價風險。由于工程項目風險中不僅包含可控風險，而且存在著大量的不可控風險，所以通過合理利用金融來緩解工程造價風險將是趨勢所在。這樣可以通過相應的增加一些承擔項目風險，來進一步降低工程項目中單個風險的產生。

4.3 提高房地產企業全員的安全風險防控意識。安全風險防控意識的主體就是人，工作人員的素質和意識決定著整個企業的生產水平，因此，必須大力抓緊意識這塊。提高整個房地產企業人員的安全風險防控意識，這是搞好安全生產工作的關鍵。

其次，企業的主要領導者應該做好監督領導作用，必須依法履行自己在工程造價風險管理方面的職責，做好本單位的管理工作。熟悉了解國家的相關法律法規，在安全生產這塊，要知法守法懂法。各級領導要掌握基本的安全法規和安全技術知識，樹立安全責任重于泰山的意識。

5 結語

本論文對工程項目中的風險管理進行了全面的研究。闡述了工程項目風險管理的特點及相關的概述。加強對工程造價風險，必須抓緊抓好。隨著我國社會主義市場經濟改革的不斷深化，從根本上解決合理確定和有效控制建安工程造價的歷史問題，推動我國建筑市場的健康發展。

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房地產風控管理范文第5篇

摘 要 企業財務內控體系的構建對于企業財務管理水平的提高與企業的長遠發展意義重大，如何構建企業財務內控體系具有深刻的研究意義。由于我國房地產企業只有短短幾十年的發展歷史，加之對財務內控理論研究的缺乏，使得房地產企業的財務內控體系存在著嚴重問題，本文從當前房地產企業財務內控體系存在問題的分析入手，對企業財務內控管理體系的構建和完善提出了相應對策。

關鍵詞 房地產 財務 內控體系

一、內部控制的含義和遵循原則分析

企業財務內部控制最初簡單表述為內部牽制，是指企業在財務管理工作過程中為實現有效的經營與組織活動，防止錯誤以及非法業務發生所設計的業務流程。內控理論經過不斷的研究和發展，企業財務內控的概念逐步演變為“由企業管理層實現的，在適用相關法規基礎上，為實現企業財務報告準確可靠性，提高企業經營效率和效益的財務管理過程。

企業財務控制作為企業財務管理活動的重要組成部分，對企業的發展意義重大，在制定和執行過程中應遵循以下原則：

（一）合法性原則，是指企業在制定財務內控制度的過程中必須以相關法律法規為基礎，在國家法律法規允許范圍內進行財務內控管理活動，防止企業財務管理過程中違法、違規現象的發生。

（二）適應性原則，是指企業在所制定的財務內控管理制度應與企業自身發展情況以及企業所處的社會經濟環境相適應，并根據企業的現狀、戰略規劃情況和不斷變化的所處環境進行及時調整和優化。在此基礎上努力實現內控制度的易于操作和切實可行性。

（三）一貫性原則，指的是企業財務內控制度要保持一致性和連續性，防止朝令夕改等不利于內控制度貫徹執行的現象的發生，保證財務內控工作的嚴肅性和有效性。

（四）整體性原則，指企業內控體系的建立既要符合企業的現狀，又要保持發展的眼光，與企業的長遠發展規劃相適應，并在貫徹秩序過程中做到與其他內控制度的協調，保障企業內控制度的整體效果的發揮。

二、房地產企業財務內部控制存在的問題分析

隨著市場經濟的發展，房地產企業財務管理內部控制體系建設日趨完善，企業財務管理內控水平較之以往有了明顯提高，但是問題仍然不可忽視。財務內控意識的淡漠、治理結構的不合理、內控制度的不規范、內控監督乏力以及財務內部控制管理人員素質低下的問題，造成房地產企業財務內控體系在企業財務管理與發展中無法發揮應有作用。

（一）財務內控意識淡漠

由于房地產企業在我國的發展只有短短的幾十年，加之我國企業財務內部控制的理論研究較薄弱，使得企業的決策者忽視財務內部控制在企業發展中的作用。企業管理過程中單純把房產的開發與銷售作為工作重點，對財務內控不重視以及對財務內部控制片面理解的問題的存在，企業管理者財務內控意識的淡漠，造成財務內控體系作用在企業發展過程中難以得到有效發揮。

（二）企業治理結構不合理

當前我國很多房地產公司存在著股權結構不合理的問題，股權結構中“一股獨大”的現象、財務管理工作中“內部人控制”的問題。企業高層管理者由于內部控制觀念的淡薄，對企業財務越權管理，控制人集財務管理控制權、管理權、監督權于自己一身，權力發揮的任意性，導致房地產企業財務內部控制能力降低。

（三）企業內部控制制度不規范

財務管理缺乏風險控制意識，內部控制制度不健全。內控制度尚未建立或者制度不夠健全、內部控制程序不合理、控制目標不夠細化，執行違規現象的存在嚴重影響著企業內部控制體系作用的發揮。當前，房地產企業之間的競爭日趨激烈，房地產企業在面對我國變幻莫測的經濟大環境時，諸如政策性風險、投資風險、經營性風險、成本控制風險在不斷提高。規范、合理的內控管理制度的缺乏，是困擾企業財務管理水平提高的一大難題。

（四）企業財務內控監督乏力

雖然我國的房地產企業制定了財務內控制度，且較為全面，但在執行過程中卻存在執行不力現象。部分企業沒有設立內部控制專門機構，這就使得財務內控制度的執行和落實缺乏保障，無法對財務管理違法違規行為進行有效制約。有些企業雖然設立了內控專門機構，但賦予的職權十分有限，財務管理中發現的問題得不到及時有效處理。此外，在企業財務外部監督方面，由于企業信息的封閉性，造成社會以及公眾等外部監督主體難以實現對企業內控的有效監督。

（五）財務管理人員素質低下

我國房地產企業發展歷史較短的自身特點，以及當前我國內部控制理論研究不夠深入，使得先進合理的財務內控管理制度很難納入到企業管理的機制之中。對企業財務人員素質培養的忽視，導致房地產企業財務管理人員，內部控制觀念滯后，財務內控管理知識欠缺、內控管理缺乏主動性和積極性，財務管理人員無法為企業的長遠發展提供有價值的建議，這對房地產企業自身競爭力的提高產生了嚴重影響。

三、構建房地產企業財務內部控制體系的對策分析

當前，我國房地產企業的財務財務內控體系難以與企業財務管理和企業發展情況相適應，已經逐漸成為影響房地產企業發展的因素之一，構建和完善財務內控管理體系，要注意以下幾點：

（一）增強企業財務內控意識

我國房地產企業的財務管理者，尤其作為企業決策層的高層管理者應注重財務內控意識的提高，注重財務內部控制監管體系的構建和完善，加強企業財務內控工作觀念，摒棄落后的財務內控思想，在注重吸收傳統經驗的基礎上，注重吸收財務內控新的管理知識，實現房地產企業財務管理水平的提高，降低房地產企業運行成本，實現企業市場競爭力的提升。

（二）優化財務內控組織結構

為避免企業股權結構中“一股獨大”的現象、財務管理工作中“內部人控制”的問題的發生，房地產企業應注重企業財務內部控制組織結構的優化。充分發揮企業董事和監事會的作用，通過專門內部控制監督機構的設置，為公司財務決策提供真實、可靠的會計信息；同時注重對企業財務內控管理機構的授權，保障財務內控執行的獨立性和有效性，充分發揮財務內控體系在企業財務管理過程中的作用。

（三）樹立財務管理風險意識

房地產企業投資大、周期長、社會影響大的特點，要求企業財務內控管理體系構建過程中必須樹立風險意識，達到規避和消除各種財務風險影響的目的。房地產企業必須要把財務風險防范意識滲透到財務內控工作的全過程。通過財務內控預警系統機制的建立和完善，保障企業財務風險預兆出現時，可以采取及時有效的措施加以防范。

（四）強化財務內控有效性

規范房地產企業財務內控的有效性監督度，通過企業財務體系的建立和完善，使內部控制監督作用得以充分發揮。企業內部控制對于企業會計信息真實性以及經營業績有效監督的實現意義重大，在實施企業財務內部控制、規范企業會計審計、核算的過程中，要注重企業內部控制工作的權威性和的獨立性，使財務內部控制反饋的信息得到充分重視，保障財務管理過程中發現的問題得到及時有效解決。

（五）完善財務內控流程

科學有效的財務內控流程是充分發揮企業財務內控作用，實現財務管理活動規范運行的重要保障。加強內控管理制度的制定和完善，通過財務內控流程信息管理系統的構建，實現房地產企業業務的一體化。此外，在執行過程中注重與企業相關部門的協調配合，避免職能交叉與制度缺失等問題的出現，使企業財務內控流程不斷完善，

（六）提高財務內控人員素質

注重房地產企業財務內控人員業務素質和職業道德水平的提高。由于財務內控涉及內容廣泛，對企業財務內控人員的綜合素質要求極高，這就要求注重對財務內控人員的教育培訓以及業務指導，通過對財務內控人員綜合素質培訓，為企業財務工作培養出一批高素質的財務管理人才，同時必須建立起科學合理的獎懲考核與激勵制度，切實推動財務管理人員主動性和積極性的發揮。

四、結束語

房地產企業財務內控體系的構建，與企業財務的管理活動進行的順利與企業的生存和發展有著直接的關系。隨著企業財務管理制度改革的不斷深入，企業財務內控體系的構建取得了一定成效，同時存在的問題不容忽視，適應當前企業發展面臨經濟社會環境對財務管理工作的新要求，構建起一套合理有效的財務內控體系對房地產企業的發展意義重大。

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