房地產土地增值稅政策
前言：想要寫出一篇令人眼前一亮的文章嗎？我們特意為您整理了5篇房地產土地增值稅政策范文，相信會為您的寫作帶來幫助，發現更多的寫作思路和靈感。
房地產土地增值稅政策范文第1篇
一、問題的提出
無論何種企業類型，稅務籌劃都具有著積極意義，是企業的一項重要的財務管理活動。良好的稅務籌劃手段，能夠提高企業的財務管理能力，降低企業的稅務成本。現階段，稅收籌劃已成為企業發展中不可忽略的一項重要因素。稅收籌劃起步于西方，但在我國的發展較晚，很多方式方法還需進一步探索。但是，隨著市場經濟的發展，越來越多的財務人員和企業管理者都已深刻認識到稅務籌劃的重要性。
房地產行業不僅是我國的一項基礎性產業，還是國民經濟的支柱。我國財政收入的很大一部分都來自于房地產業。一直以來，房地產業都被視作一種“暴利行業”。然而，我國房地產業在實際中面臨著諸多稅種，稅收負擔較重。不僅擁有一般企業的企業所得稅、印花稅、增值稅，還涉及土地使用稅、土地增值稅等各項稅負。在此其中，土地增值稅的稅收負擔最重。
研究房地產企業合理避稅的途徑，對土地增值說進行稅收籌劃，不失為一種有利于對房地產企業發展與運營的有效措施。
二、土地增值稅概述
（一）土地增值稅的內涵
土地增值稅的征稅主體是國家地稅局。征稅對象主要是針對房地產（地上建筑物及其附著物）的轉讓行為。征稅客體是具有轉讓行為的單位和個人，并能從該轉讓行為中獲利。轉讓行為不包括以繼承、贈與等無償轉讓行為。計算依據是征稅客體轉讓房地產所取得的增值額。
（二）土地增值稅的計算
納稅人所繳納的土地增值稅是增值額套用適用稅率所計算的數值。該數值不包含可扣除項目金額的速算扣除數。增值額是增值數額（收入額）與可扣除項目金額的差值，不僅包括貨幣收入，還包含實物收入和其他收入等。用公式可表達為：
應納土地增值稅=增值額*適用稅率-可扣除項目金額*速算扣除數；
增值額=增值數額（收入額）-可扣除項目金額；
（三）其他
1、土地增值稅的可扣除項目
土地增值稅的可扣除項目共包含五種，詳見表1。
2、土地增值稅稅率
我國土地增值稅根據增值額與速算扣除數的比率不同而執行不同的稅率和速算扣除系數。目前，土地增值稅稅率實行四級超率累進稅率。分別為：增值額與扣除項目金額的比率Q50%的，執行30%的稅率，速算扣除系數為0；在50%-100%區間內的，執行40%稅率，速算扣除系數為5%；在100%-200%區間內的，執行50%稅率，速算扣除系數為15%；超過200%的部分，稅率為60%，速算扣除系數為20%。
3、稅收優惠政策
目前，我國政府對土地增值稅規定了免稅政策。免稅政策適用于兩種情形：建造的房地產為普通標準住宅，對外出售時增值額未超過扣除項目金額20%的；宏觀經濟建設中需依法收回、征收的房地產。
三、我國房地產企業土地增值稅稅收籌劃策略
（一）從尋求稅收優惠政策入手，實施稅務籌劃
目前，我國《稅法》對土地增值稅規定了免稅政策。其中要求：“納稅人建造普通標準住宅且用于對外出售的，如果增值額未超過扣除項目金額20%的，則可對該納稅人免征土地增值稅”。同時規定：“納稅人建造普通標準住宅之外，還進行其他房地產開發，則應將普通標準住宅與其他房地產分開核算土地增值稅。未分開核算的，不享受免稅優惠，統一征收土地增值稅”。
對此，我國房地產企業可以采取增加可扣除項目金額或者降低增值額（銷售收入）的手段，將普通標準住宅的增值額與可扣除項目金額的比率控制在20%以內。這樣做，實際對房地產企業和購房者都有好處。既能實現房地產企業免繳土地增值稅，又能通過增加可扣除項目金額而使房屋質量、配套設施等有所提升和改善，并最終實現房地產企業在激烈的市場競爭中占據優勢地位。該稅收籌劃方式下，房地產企業需控制好普通住宅的增值率，并計算出銷售收入的降低額與免繳的土地增值稅之間的平衡點。
（二）結合市場環境，綜合制定合宜價格
房地產的銷售價格不僅影響企業的房產收入，還影響著土地增值稅的高低。房地產企業若要做好稅收籌劃，便應結合市場環境，綜合考慮土地增值稅各類影響因素，綜合制定出合宜的價格。作為銷售一方的房地產企業，都想制定較高的銷售價格。然而，在價格制定過程中，房地產企業不能一味追求高定價，除了要結合市場行情，還應充分考慮價格提高的收益是否能夠完全抵消無法享受土地增值稅優惠政策而增加的稅收負擔，做好二者之間的平衡，找出臨界點。倘若房地產企業的產品只是普通標準住宅，則房地產企業可以在收益增值額與可扣除項目金額的比率不足20%的情況下適當提高房價。倘若房地產企業的產品為豪華住宅或者其他非普通標準住宅，則無論增值率高低，都無法享受免稅政策。這種情況下，只要市場剛性需求旺盛，房地產企業還是具有漲價的空間。該漲價空間除了考慮市場的剛性需求，還應結合人們的購買力，防止價格過高造成房產空置。
（三）有效劃分車位、車庫銷售收入和普通標準住宅銷售收入
目前我國的房地產市場，大多數車位和車庫都沒有“產權證”。很多房地產銷售企業在銷售普通標準住宅之外，還會將小區內的車位/車庫銷售給業主。但是，由于這些車位/車庫并沒有相應的產權證，因此，房地產企業銷售的實際只是一種有限期內的“使用權”，嚴格來說只是一種“出租行為”，并不符合我國《土地增值稅暫行條例》中所規定的土地增值稅的征稅行為。所以，房地產銷售企業對外銷售車位/車庫的收入不需考慮增值額和扣除項目等問題，不需繳納土地增值稅。
對此，房地產企業在稅收籌劃中，不妨將普通標準住宅的銷售行為與車位/車庫的銷售行為區分對待。在清算土地增值稅時，應將車位/車庫的銷售收入從銷售總收入中扣除。間接也能夠實現增值額和增值率的降低。
（四）將銷售收入與裝修收入相區分
在當前的房地產市場中，越來越多的房地產企業傾向于在房產正式銷售前，進行維護和裝修。而且，越來越多的房地產企業傾向于將房產進行精裝修之后再行銷售。倘若將裝修費用并入房產銷售價格，無疑會大大增加土地增值稅計算中的增值額和增值率。對此，房地產企業不妨將房屋的銷售收入與裝修收入分開核算。可以將房產的裝修、維護、設備安裝等作為企業的獨立業務，各業務間獨立核算和計稅。如此一來，不僅能夠大大降低房屋的銷售價格，還能有效控制房屋的增值率，降低房地產企業的土地增值稅的稅收負擔。
四、結束語
隨著市場經濟的發展和企業間競爭力的日益加劇，越來越多的企業都希望通過有效的稅收籌劃手段實現降低稅務成本的目的。一直以來，房地產企業不僅是我國的一項基礎性行業，其還一直都是我國國民經濟的支柱。然而，房地產業面臨的稅種較多，稅負也較重。在眾多的稅種稅負中，土地增值稅最為嚴重。對此，筆者圍繞目前我國的房地產市場和企業現狀，提出我國房地產企業若要實施有效的稅收籌劃，需積極利用目前的稅收優惠政策；結合市場環境，綜合制定合宜價格；有效劃分車位、車庫銷售收入和普通標準住宅銷售收入；將銷售收入與裝修收入相區分。這些手段的實施能夠有效幫助房地產企業降低土地增值稅的稅收負擔。然而，上述行為只是筆者圍繞土地增值稅的內涵和計算要求，結合目前我國的房地產市場所提出的相關建議。房地產企業在實際運營中還應結合房屋性質、實際情況等進行靈活分析，有效運用稅收優惠等相關政策，在合理合法的范圍內為企業節省稅收負擔、有效規避納稅風險。
參考文獻：
[1]莊粉榮. 房地產企業財稅籌劃實務[M ].北京：中國經濟出版社，2011.1
[2]李文，李暢. 土地增值稅納稅籌劃――以房地產開發企業為例[J]. 會計之友，2014（11）
[3]張美中. 合理定價低價房產規避土地增值稅籌劃策略[J]. 財會學習，2013（6）
[4]石紅紅. 基于稅收臨界點的房地產企業土地增值稅籌劃實證研究[J].生產力研究，2015.（7）
[5]陳培. 我國房地產企業土地增值稅的稅收籌劃思路[J].商業經濟，2012（7）
房地產土地增值稅政策范文第2篇
摘 要 隨和經濟全球化的發展，我國房地產企業近年來發展迅速，已經成為推動我國經濟發展的主要行業之一，但是房地產開發企業依然存在一些問題有待解決，進行合理的土地增值稅稅收籌劃工作，可為企業帶來更大的經濟效益。本文對房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃存在的問題進行分析，并提出相關的解決對策，從而推動房地產企業的發展。
關鍵詞 房地產開發企業 土地增值稅 稅收 籌劃
一、前言
隨著科學技術的發展，人們生活水平不斷提高，對住房的需求量也越來越大，但是現如今，市場競爭日益激烈，房地產開發企業之間的競爭也越顯激烈，房地產開發企業要在如此嚴峻的市場中站穩腳跟，必須要科學、合理的進行土地增值稅稅收的合理籌劃。
二、房地產開發企業增值稅稅收籌劃現狀分析
就目前我國房地產開發企業的經營情況來看，還比較樂觀，但是近年來，我國房地產開發企業土地增值稅增長速度較快，對企業難免造成一些影響，房地產開發企業為了解決經濟效益，也將房價進行提高，這樣人們買房就陷入了困境。為了有效控制房價的增長，政府采用征收土地增值稅的方式來抑制房價的增長速度，但是進行稅收的過程中，遇到各種各樣的問題，嚴重阻礙了稅收工作的進行。此外，在進行清算當中，大部分地方政府也是從利益的角度出發，沒有將清算工作落實到位，在執行的過程中，也出現了各種問題，清算力度有待加強，不然則會嚴重阻礙了清算工作的進行[1]。我國大部分地區稅收成本都比較偏高，部分地區對土地增值稅的稅收工作并沒有得到真正落實，并且還出現樓盤土地增值稅拖欠現象，時間一長，根本無法將拖欠的費用一一收回。隨著市場經濟改革，房地產開發企業土地增值說稅收政策也在不斷改變，為了適應時代的發展，國家對土地增值稅做了適當的改進與補充，致使房地產開發企業之前一些合法的土地增值稅籌劃方案，先現在看來已不合法。盡管如此，但是只有對房地產開發企業土地增值稅做適當的更變，才能使房地產開發企業健康發展。
三、房地開發產企業土地增值稅稅收籌劃措施
房地產開發企業進行土地增值稅稅收籌劃工作，首先要從明確清算對象和規劃成本出發，其次通過科學的定價來增加企業收益，最后還要科學的籌劃土地增值稅的稅收范圍。
1.明確房地產開發企業中的清算對象及對開發成本進行合理規劃
房地產開發企業進行土地增值稅稅收籌劃時，明確清算對象是關鍵。清算工作需要建立在國家有關部門的先關規定上，進行清算時，主要是以房地產開發項目為單位開展，若是項目是分期的情況，則是以分期的項目為單位開展清算工作。有時候，一個房地產開發企業同一時間進行多個項目的開發，但是其中所存在的產品的類型卻各不相同，此時，對象不一致，清算所得到的結果也必然不同，例如，房地產開發企業擁有普通住宅的同時，又擁有商業鋪面，這就要采用分開進行計算的方式來計算增值額，在進行清算時要注意，一些開發商品是應稅，一些卻是免稅，所以，要在明確對象的前提下進行清算。房地產開發企業還可從對項目的收入以及成本，分別進行核算的方式來降低所繳稅費[2]。做好土地增值稅籌劃工作，還需要對開發成本進行科學、合理的分配，主要采用的方法有4個，即建筑面積法、占地面積法、預算造價法以及直接成本法，建筑面積法是用于同項工程中不同的建筑，對其成本進行分配；占地面積法是根據已開發的用地面積做分配，多用于分配土地成本；預算造價法則是用于房地產開發中財務費用的支付，以及對建筑產品的成本進行科學分配；而直接成本法就是分配財務費用中的利息支出，并對建筑產品的成本支出金額進行合理分配，一定程度上降低企業所需繳納的土地增值稅稅額。
明確企業對房地產開發清算的對象，并對成本進行合理規劃，從而對土地增值稅籌劃工作進行改進，使企業在市場中立于不敗之地。
2.對房價進行科學合理的定價
房價的科學合理定價是房地產開發企業獲取經濟效益最直接的方法，所以，企業要通過合理的定價來降低房價，使房價和同行相比偏低，這樣便可吸引客戶前來購買。根據國家的土地增值稅相關規定，房地產開發商建設住宅進行出售，當增值稅額低于扣除項目所有金額的20%的時候，可免繳土地增值稅，根據這個規定，房地產開發企業可對住宅進行拍賣的時，通過全面分析若是抬高房價的所獲取的收益，以及放棄優惠增長而支付的稅費，兩者進行比較，最終采用企業獲取利益比較的高的一個方案[3]。例如，上海市某一地產開發企業正在銷售一批商品房，扣除項目的允許金額為2000萬元，設商品房銷售價格為X，這樣銷售所附稅額與附加就應該為5%X（1+3%+7%）=5.5%X，算式中的5%指的是營業稅稅率，3%指的是教育費附加征收率，而7%則指的是城建稅的稅率。這樣，企業所需要扣除的項目金額就是2000+5.5%X，此時，若是房地產開發想采用起點征收優惠方案，那么房價的售價最高為1.2×（2000+5.5%X）=X，通過計算，X=2569（萬元），房地產開發企業就應將房價控制在2569這個范圍之內，不可超出，這樣才可免繳土地增值稅，所獲利潤為428萬元，這樣才可獲取最高利潤。若是企業不采用此方案，所使用的是提高房價來獲取利益，那么增值率超過20%的部分，就比較適合增值率不超過50%的時候，速扣數就為0，而稅率則為30%，此時，設價格增加了Z，房產銷售價格久違X+Z，這樣扣除項目所允許的范圍金額就有所增加，增加值為5.5%Z，扣除項目允許的金額就為2141+5.5%Z，增值金額則為2000+Z-（2141+5.5%Z）=94.5%Z+428，應該繳納發達土地增值稅的金額為30%×（94.5% Z+428）= 0.2835Z+64.2，此時，企業獲取最高利益，應將放棄起點優化政策，通過提高房價來獲取經濟效益，由此可知，0.2835Z+64.2
科學定價是房地產開發企業獲取經濟效益有效的方法，企業在對住宅進行定價的時候，進行充分考慮，根據實際情況，采用適合的方案，為企業帶來更大的財富。
3.對土地增值稅的稅收范圍做籌劃
房地產開發企業可從稅收范圍上對土地增值稅進行控制，企業要合理節稅，可從三個方面達到這一目的。首先是采用合作建房的方式來節省所需繳納的稅費，房地產開發企業在進行開發時，相互進行協商，一方出錢，一方出地，雙方共同合作，一起建房，當房子完工之后，按照比例進行合理分配，達到免繳土地增值稅的目的。若是將房子轉讓給他人，就要向接管方支付土地增值稅稅費，由此看來，房地產開發企業可采用此方式進行房屋經營活動，免繳土地增值稅，達到提高企業受益的目的[4]。其次，采用出租以及聯營的方法合理避稅，房地產開發企業有時采用出租的方式所獲取的效益，比出售方式所獲取的效益更加大，采用出租的方式來獲取租金，所繳納的費用只是房產稅，這樣一來并不是將房屋進行轉讓，就不必繳納土地增值稅。當房地產開發企業采用聯營的方式時，進行投資的一方則可免繳稅費，企業便可從中獲利。最后，采用代建房屋的方式來控制稅費，房地產開發企業為了和客戶長期進行合作，通常會使用合同方式確立彼此之間的關系，以客戶的名義進行房地產開發，當完工之后，客戶只需向房地產開發企業繳納一些代建費，但是產權并沒有發生任何變化，而房地產從客戶手里所收到的費用是在勞務性質收入的范圍之內，所以，可以免繳土地增值稅。
從納稅范圍的角度出發，通過合作建房、出租、聯營以及代建房屋的方式來節省稅費，使房地產開發企業從免繳土地增值稅的方式中獲取利益，是現如今一個比較理想的合理避稅的方法。
四、結束語
房地產企業是推動著我國經濟發展，房地開發產企業土地增值稅稅收籌劃工作勢在必行，只有從土增值稅的角度為企業獲取更大的利益，才可推動房地產開發企業的發展。
參考文獻：
[1]關于房地產開發企業土地增值稅清算有關問題的通知.國稅函.2010.22（08）：102-103.
[2]周華洋，鄒俊.21世紀最新稅制下的避稅行為與反避稅查處技巧.北京：石油工業出版社.2011.14（7）：57-58.
房地產土地增值稅政策范文第3篇
關鍵詞：房地產企業 土地增值稅 納稅籌劃
近年來，伴隨我國房地產行業的迅猛發展，已經成為我國國民經濟發展中的重要支柱之一，而且其重要性越發明顯，日益成為我國當前和今后很長一個時期的強勁經濟增長點。與此同時，不能回避的問題是，當前我國房地產企業稅種繁多和稅負較重的壓力也在與日俱增。其中土地增值稅，是以納稅人轉讓國有土地使用權、地上的建筑物和附著物所取得的增值額作為具體的征稅對象，依照規定稅率征收的一種稅種。對于房地產企業來說，如果通過合理有效的稅收籌劃，是可以能夠合理處理影響稅后利潤的土地增稅問題的。本文將結合具體的案例，來具體探討當下我國房地產企業土地增值稅的納稅籌劃的若干問題和解決的技巧，希望對從事該項工作的人員有所裨益。
一、我國房地產企業土地增值稅的納稅籌劃存在的主要問題解析
當前我國房地產企業稅種繁多和稅負較重的壓力與日俱增，在納稅籌劃的實際操作過程中也存在諸多問題，主要存在以下情況：
（一）一些企業的管理者疏于對國家相關宏觀政策的關注
眾所周知，我國近些年對房地產行業的宏觀調控力度日益加大，相繼出臺了 “國六條”、“國十一條” 和“國八條”等，可見從財政、金融和稅收等諸多方面對房地產行業的科學調控越發急迫。這在很大程度上也給我國一些房地產企業，尤其是中小型企業帶來了一些消極的影響。具體表現是一些企業還缺乏適應這種大力度宏觀調控客觀環境的能力。這也直接導致土地增值稅的納稅籌劃工作受到一定程度的阻力，也加大了他們土地增值稅的稅務風險。
（二）納稅籌劃目標不明晰，方法有待完善
主要表現在：一些房地產企業的管理層忽視對土地增值稅的納稅籌劃，尤其是大型的國有企業，他們片面地認為這是國家層面的事情，而非企業行為；一些財務人員缺乏會計等專業知識的儲備，缺乏對土地增值稅務政策的全局觀念，導致在具體運用上有失熟練，一方面對納稅籌劃的遞延、節稅及相關的安全問題缺乏明晰的定位，另一方面更是對房地產企業納稅籌劃的方法理解和應用都不科學。
（三）相關的納稅籌劃風險意識有待提高
從房地產企業納稅籌劃的整體情況來看，我國大多數房地產企業在面對新的土地增值稅政策環境的同時，缺乏必需的危機感。具體表現是：一些企業雖然名義上說都是按照國家稅法和相關條例的規定處理，但是由于對于籌劃點把握不好，很容易出現違法違規的現象；一些企業的財務人員對稅務的風險防范意識非常淡薄，從而忽視了進行土地增值稅納稅籌劃整個環節可能存在的多個風險，比如籌劃方案失準、有納稅籌劃計劃執行方式不當，以及對于風險的應變能力喪失等問題。
二、對當前我國房地產企業土地增值稅納稅籌劃的幾點建議
基于對當前我國房地產企業土地增值稅納稅籌劃的實際情況及其存在中的問題，本文有針對性的提出以下三點建議和措施，以期對我國房地產企業土地增值稅納稅籌劃提供有益的借鑒和參考。
（一）充分利用稅收的相關政策進行納稅籌劃
不容忽視的一種情況是，當下我國整體的產業結構調整大背景下，相關的宏觀政策出臺和變化都很快。這就要求房地產企業的高層管理者積極關注國內外的宏觀經濟政策，并且具有一定程度的宏觀政策預見性，尤其是關注土地增值稅方面政策的新調整。當前我國關于土地增值的稅法里有許多優惠政策規定，比如可以通過建造普通住宅出售的稅收優惠；合作建房的稅收優惠；企業兼并的稅收優惠等規定。房地產企業管理者只有將相關政策吃透，才能將企業由稅收籌劃的被動地位轉化為主動，從而強化對對國家宏觀經濟社會環境變化的適應能力。
（二）明確納稅籌劃目標，熟練應用籌劃方法
這要求房地產企業明確土地增值稅的納稅籌劃目標，千萬不要錯過最佳的籌劃時間，盡量做好事前、事中和事后的全過程籌劃，從而保障土地增值稅籌劃目標的順利實現，具體的籌劃方法：
1、利用其征稅范圍進行納稅籌劃
主要表現為合作建房方式籌劃和代建房方式籌劃。前者指的是在項目完成后，合作雙方按照合作建房合同的具體約定比例來進行分房自用，因此雙方都暫免土地增值稅。需要指出的是，轉讓的時候需要繳納土地增值稅。后者指的是房地產企業代客戶進行項目的開發和建設，只收取代建收入，尚未發生房地產權屬的轉移問題，所以也避開了土地增值稅的征稅范圍。
2、規避平臺籌劃法
臨界點主要分為稅基臨界點和優惠臨界點兩種。前者主要是通過合理減小稅基來實現節稅的目的，后者主要是為了享受優惠待遇。舉例來說，一開發項目在統計土地增值稅時，要求可以扣除項目總金額為800萬元，假設市場售價為 1000萬元，如果不考慮其他因素，那么土地增值稅計算應該是：增值率為25%，土地增值稅為60萬元，稅前利潤為140萬元；假設市場售價為960萬元，如果不考慮其他因素，那么土地增值稅計算應該是：增值率為20%，土地增值稅為0萬元，稅前利潤為160萬元。可見，兩種情況下利潤有20萬元的差異。這也就是說，房地產企業在出售普通的標準住宅時，需要通過合理的定價進行納說籌劃，具體要求是需要在定價時加強有關稅金及附加的合理測算，從而準確找到稅金的跳板臨界點，能夠實現銷售價格的科學制定。
3、利息支出的籌劃
房地產企業通常會有外部融資的問題，這就為企業進行納稅籌劃提供了一定的操作空間，即在實際的籌資過程中，可以通過確定合適的籌資利息扣除方式來實現對土地增值稅的籌劃目標。對于以下兩種情況，允許據實扣除。其一：能夠按轉讓項目計算分攤所發生的利息支出；其二：能夠提供有關金融機構的有效證明材料。而對于與項目有關的其他費用，需要按照取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和的5%比例之內進行扣除。如果無法滿足其中的任何一個要求，需要按照取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和的10%比例之內進行扣除。舉例來說：假設一個項目土地取得成本和建造成本共計100萬元，房地產開發過程中的其他費用，根據當地稅務機關的具體規定執行。則該項目的借款利息支出為5萬元。那么如果該企業的籌資借款預計利息大于5萬元，這種情況下，可以采用第一種扣除方式，即房地產開發費用準予扣除的金額大于10萬元；如果企業的籌資借款預計利息小于5萬元，那么就要采用第二種扣除方式，即房地產開發費用可扣除金額小于10萬元。
（三）需要提升納稅籌劃風險管理能力
鑒于土地增值稅是房地產企業稅負中的重要性地位，其納稅籌劃的風險對整個企業的風險管理也不容忽視。因此要求我國房地產企業加強土地增值稅的納稅籌劃風險管理和防范建設問題。具體要求是：根據企業自身的實際情況，科學設定籌劃風險管理的控制點，并建立有效的防線評測指標和預警機制；做好與利益相關者的溝通協調工作，及時發現、解決和協調與稅收征管部門的溝通問題，有效避免納稅的法律風險；按照最新的稅法規定，房地產企業不能簡單采用預征方式，而是需要及時對土地增值稅進行清算，因此要求房地產企業必須加強土地增值稅的清算工作，不斷增加企業內部審計來合理規避該清算而未清算的實際情況；最后還需要不斷提高企業納稅籌劃員工的職業素養，提高他們的綜合能力，以便能夠制定合理的納稅籌劃方案，并保證其順利地實施。
三、結束語
綜上所述，伴隨我國產業結構調整的大趨勢，以及我國房地產企業整體財務管理理念的不斷更新和完善，關于土地增值稅納稅籌劃的要求越來越高。盡管我國一些房地產企業在土地增值稅納稅籌劃的理念和操作技巧上都存在諸多不足，面臨諸多困難，但是這更加需要企業不斷增強自身實力，從而在遵紀守法的前提下，更好地實現企業財務利潤的最大化。
參考文獻
[1]鄭幼鋒.外資房地產土地增值稅籌劃技巧[J].大經貿.2011（8）
房地產土地增值稅政策范文第4篇
關鍵詞:房地產企業 稅負 成本管理 納稅籌劃
房地產企業稅務管理涉及生產經營全過程,不但涉稅品種繁多，而且房地企業實行交叉征收而形成雙重流轉稅負擔(即重復課稅),如土地轉讓環節從交納土地出讓金開始至辦理土地變性、過戶手續，先后交納三次契稅,同時交納營業稅、城建稅、土地增值稅、印花稅等;房屋建造階段由施工方交納營業稅、城建稅、印花稅等; 房產銷售階段由地產商交納的營業稅、城建稅、教育附加、印花稅、土地增值稅、企業所得稅及各種附加費等;房產保有階段的房產稅和土地使用稅等等。據有關數據調查顯示，我國房地產企業的稅負明顯高于各行業的平均水平。為此，作者從節稅空間大的稅種入手,分稅種探討了合理降低房地產企業稅負的方法，以期降低生產成本，提高企業的獲利能力。
一、土地增值稅納稅管理
房地產企業稅負中土地增值稅占有較大比重,采用扣除法和評估法計算增值額,實行四級超率累進,稅收負擔高于企業所得稅。所以,從房地產立項階段就應該考慮納稅籌劃問題,選擇較優方案,降低土地增值稅稅負。
(一)避免盲目追求高售價，合理利用稅收優惠政策
利用國家稅收優惠政策合理避稅是減輕房地產企業稅負的關鍵控制點。合理避稅不是偷稅漏稅，是通過科學的選擇經濟業務和合理的會計核算方法來避免或減少應稅額。我國《土地增值稅暫行條例》規定中對普通標準住宅有優惠政策，規定增值額未超過扣除項目金額20％的可以免征土地增值稅。同時稅法還規定對于納稅人既建造普通標準住宅又搞其他房地產開發的，應分別核算增值額。所以房地產企業應充分利用這些有利因素，多建造普通標準住宅，如再搞其它開發設計應合理制訂住宅的面積與銷售價格，對比增加稅負與享受優惠政策之間的收益關系，找出效益最高的經濟方案。
(二)正確核算開發成本，防止少計漏計
開發成本是指房屋及配套設施成本、土地使用權支付成本和開發成本，它們包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費等。開發成本是房產開發企業的主要成本，全面、正確計量開發成本對土地增值稅有直接影響，開發成本不僅是構成計算土地增值稅增值額可扣除項目的重要部分，還是可扣除開發費用與加計20％的計量基數。一些房地產企業將開發成本作為稅收籌劃目標，建立諸多避稅鏈公司，加大開發成本，通過由低稅負公司向高稅負的房產開發企業轉移費用的方式，以達到避稅的目的。
(三)合理把握土地增值稅清算時間，避免不必要的納稅損失
企業每年都要進行企業所得稅的清算繳納，企業繳納的土地增值稅是所得稅前可列支項目，項目符合完工條件當年即要結轉利潤繳納所得稅。但是在實際當中，許多地方的所得稅清算時間要早于土地增值稅時間，而這種時差就客觀造成了項目所得稅清算與土地增值稅無法提前列支的矛盾，造成多交所得稅。目前，仍然沒切實可行的解決辦法來緩解這一矛盾。因此，房地產企業必須合理把握土地增值稅的清算時間，如果項目的所得稅基本已繳納完，再清算繳納土地增值稅，所得稅收入就與土地增值稅清算款項沒有相匹配的內容，其后果就是以前年度多交所得稅，而以后年度繳納土地增值稅后如虧損，就再無利潤用以彌補了。一般來說，房地產企業項目應做好所得稅繳納節奏，盡快將尾盤分配處理，在所得稅繳納年度內同時完成土地增值稅的清算。
二、企業所得稅管理
房地產企業應加強內部控制，積極進行有效的所得稅管理，根據所開發項目的實際情況進行準確的利潤率測試，如果實際毛利率較低時，可與稅務部門進行有效的協調溝通，盡量降低計稅毛利率；對現行所得稅政策進行全面的分析和理解，嚴格實施收入確認制度，避免多報、重報而增加稅負；應注意稅前扣除項目的比例，根據具體情況全面分析各種定額費用，應盡量扣除比例范圍以內的費用，以降低企業稅負。實務應關注：一是，在未取得全額發票的出包工程辦理結算時，在相關資料齊全的條件下，其發票不足金額可以預提，但必須低于合同總金額的10％；二是，對尚未建造或尚未完工的公共配套設施，可按預算造價合理預提建造費用；三是，應向政府上交但尚未上交的物業完善費用和報批報建費用可以按規定預提。因此，在項目完工年度，如不能在所得稅匯算清繳前取得發票，則造成未取得發票的建筑安裝費用不能列支當期成本。而在以后年度則可能無收入相配比，造成前期多交所得稅。因此，在完工年度，房產開發公司要加強與施工方的協調工作，盡可能取得發票。
三、營業稅管理
合理安排收款方式，規避代收費用，對于收取銷售房款的多交營業稅房地產開發企業，大多會為其它部門代收一些費用，這些費用可看作價外費用，但無論進行何種財務會計核算，都應列入營業額計算應納營業稅。稅法規定，房產開發企業除符合條件代收的政府性基金或者行政事業性收費與代收的住房專項維修基金外，其他代收款項均需并入銷售收入一起繳納營業稅。因此，為了避免這種情況額外增加稅收負擔，房地產企業在向客戶交房前應做好合理的收費設計。另外《國家稅務總局關于物業管理企業的代收費用有關營業稅問題的通知》規定，物業管理企業代有關部門收取的房租、維修基金、燃（煤）氣費、電費和水費等，屬于營業稅“服務業”稅目中的“”業務，不計入征營業稅范圍。因此，房地產企業可將以上收取的費用轉移給物業管理企業，以有效降低營業稅負擔。
總而言之，在稅法日益完善的今天，房地產企業必須深入的研究和理解國家稅收政策及優惠政策，在以政策為導向的前提下最大程度的減輕稅負，提高成本效益，為企業的持續發展奠定良好基礎。
參考文獻：
房地產土地增值稅政策范文第5篇
摘 要 我國國家稅務總局于2006年就房地產企業土地增值稅相關事項出臺《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》，該通知打破了傳統以預征為主的繳納方式，實行清算繳納方式，至此以來，使得土地增值稅在房地產企業稅費中占據較大的比例。因此本來對房地產企業土地增值稅會計與稅務處理方法進行了較為系統的研究，以期對現代房地產企業土地增值稅會計處理提供必要的理論基礎。
關鍵詞 房地產企業 土地增值稅 會計處理方法 稅務處理方法
一、房地產企業土地增值稅分類
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其《實施細則》對房地產企業土地增值稅進行分類。其中依據企業類型不同可將房地產企業劃分為主營房地產業務的企業與兼營房地產業務的企業，具體內容如下：
（一）主營房地產業務的企業
以當期營業收入承擔的土地增值稅而言，其借記科目主要表現為：針對于房地產開發企業的經營稅金及附加；針對于外商投資房地產企業的經營稅金；針對于股份制試點企業的股份制等；其應貸記的科目有：應交稅金；應交土地增值稅。
（二）兼營房地產業務的企業
以當期營業收入承擔的土地增值稅而言，其借記科目主要表現為：針對于工業、商業、外商投資等企業的其他業務支出；針對于金融企業的其他營業支出；針對于餐飲、游樂等企業的營業稅金及附加；針對于旅游、投資等企業的營業稅金；針對于外商投資銀行的其他營業稅金等。其應貸記的科目有：應交稅金；應交土地增值稅。
二、房地產企業的分類
依據工程項目完成的情況，可將房地產企業劃分為轉讓的國有土地使用權連同地上的建筑物及其附著物、項目全部竣工結算前轉讓的房地產及項目竣工或辦理結算后三大類。
（一）轉讓的國有土地使用權連同地上的建筑物及其附著物
對于轉讓時應繳納的土地增值稅而言，其借記科目主要表現為：固定資產清理，在建工程，專項工程支出及固定資產購建支出等科目；其貸記科目主要表現為：應交稅金；應交土地增值稅。
（二）項目全部竣工結算前轉讓的房地產
就預繳的土地增值稅來說，其應借記的科目有：應交稅金；應交土地增值稅。其應貸記的科目有：銀行存款。
（三）項目竣工或辦理結算后
在對土地增值稅清算進行清算時，應做好調整前期征繳土地增值稅款工作。同時，對稅務局土地增值稅清算報告科學合理編制，最終計算確定土地增值稅清算金額，其中應借記的科目主要表現為：營業稅金及附加――土地增值稅，待攤費用――預繳土地增值稅。其應貸記的科目有：應交稅費――應交土地增值稅。
需對稅額進行補交時，其應借記的科目有：應交稅費――應交土地增值稅；其應貸記的科目有：銀行存款。需退稅時，其應借記的科目有：銀行存款；其應貸記的科目有：應交稅費――應交土地增值稅。
三、房地產企業土地增值稅稅務處理方法
國稅發[2006]31號文件規定：“房地產開發企業從會計視角上所確認的預售收入在稅法中主要表現為應繳納企業所得稅的銷售收入。”
國稅函[2008]299號文件規定：“房地產開發企業通常依據當年實際利潤據實分季預繳企業所得稅，其中開發產品在開發過程中通常以預售方式銷售取得預售收入，按照規定的預計利潤率分季計算出預計利潤額，并直接計入利潤總額預繳。另外，開發產品完工、結算計稅成本后需結合實際利潤實現再次調整。”
《企業所得稅法實施條例》規定：“房地產開發企業預繳的土地增值稅需在預計利潤中進行扣除。”這里所提及的預繳的土地增值稅主要指的是營業稅金及其附加。
下面介紹處理房地產企業土地增值稅的土地成本分攤方法。
房地產開發企業的開發產品成本，一般可劃分為建筑成本和土地成本兩大類，即建筑成本構成比較復雜，既包括前期費用和房屋的建造成本，還包括與開發產品相關的配套設施費用，以及預提的商品房維修費用、白蟻防治費等其他間接費用；土地成本構成則比較簡單，即取得用于開發的土地及土地使用權的全部支出。
下面對土地成本分攤方法的售房屋面積比例法進行論述。對于同一小區內開發的結構、用途不同的房屋，一般情況下，建筑成本可采用估價修正法進行計算分攤，土地成本可采用售價比率法進行計算分攤，而且這兩種方法應合并進行，分步實施。
四、房地產企業增值稅會計處理策略
（一）土地增值稅的納稅籌劃
轉變房地產項目開發方式。一是房地產企業依據暫免征收土地增值稅政策，積極與其他企業合資建房，以此減免房地產企業土地增值稅，降低房地產企業成本；二是房地產企業依據相關稅收優惠政策實行房屋租賃，租賃體制下的房地產企業僅需交納房產稅，以此大大降低了房地產企業的稅負水平。
合理利用扣除項目降低應納稅額。房地產企業采取有效措施盡可能降低借貸利率，如當房地產企業實際發生的利息超過稅法規定的開發成本可扣除比例的5%時，需要企業出示金融機構證明，之后依據國家相關稅法規定對開發成本、開發費用及其他可扣除項目進行分項計算，反之亦然。
（二）新增房地產會計科目
隨著我國會計制度的改革和房地產業突飛猛進的發展，房地產企業傳統的會計科目和核算方法已經不能夠滿足現行房地產企業會計核算的需求，因此，這就需要現行房地產企業在《企業會計制度》的指導下新增會計科目。總結而言，主要新增五大房地產會計科目：一是“開發成本”科目。由該科目承擔房地產企業開發費用和成本的核算業務；二是“周轉房產品”科目。由該科目承擔安置拆遷居民周轉使用房屋核算業務；三是“開發產品”科目。由該科目承擔已開發完工、經驗收合格的房地產核算業務；四是“開發間接費用”科目。由該科目承擔除行政管理部門承擔費用以外的其他間接費用核算業務；五是“出租開發產品”科目。由該科目承擔用于出租經營但未轉為固定資產的土地和房屋核算業務。之后，將其五大新增科目一并計入報表的“存貨”項目。
（三）不斷完善房地產企業收入核算
（1）正確確定和應用收入確認標準。就我國現行房地產企業商品銷售而言，其主要包括四個步驟，即簽訂預售合同并預收房款、簽訂正式銷售合同、工作竣工驗收合格并交付買方驗收以及辦理產權過戶手續。以上四個環節在房地產商品銷售正確確定和應用收入確認過程中缺一不可，一旦出現四環節的缺失，勢必會給房地產企業帶來諸多風險，為此，這就要求我國房地產企業堅持正確確定和應用收入確認標準，進而，保障房地產企業收入核算工作的順利高效開展。
（四）不斷完善信息披露內容，進一步提升房地產開發企業信息披露中的信息含金量
首先是加強項目現金流量信息的披露力度。現行房地產企業經營活動現金流量包括銷售房地產收到的現金、購買工程物資以及支付工資，實行分項目現金流量信息的有效披露，有助于提高其先進流量信息的有用性；其次是不斷增加土地儲備量及成本構成的信息，實現對其信息的披露有助于房地產企業信息使用者準確的判斷土地儲備的信息。
五、結語
受會計與稅務處理差異性的影響，以致企業在實際繳納土地增值稅優先于企業所得稅前將發生會計上確認費用滯后現象。就房地產開發企業來說，其所得稅受其他因素影響不大，特別注意的是房地產開發企業在填報企業所得稅年度納稅申報表時應考慮到資金的擁有時間價值。另外，房地產開發企業在處理會計稅務處理時應善于利用稅收優惠政策，以降低企業稅負，增加企業經濟效益。
參考文獻：
[1]嚴雪.房地產開發企業預繳期所得稅的會計與稅務處理.中國鄉鎮企業會計.2012（10）.
[2]白建平.房地產企業稅務籌劃的經濟效應分析.中小企業管理與科技（下旬刊）.2012（08）.
[3]劉洋.有關房地產稅務籌劃思考.現代經濟信息.2012（22）.
[4]李洪芳.房地產業的稅收籌劃探討.中外企業家.2012（17）.
[5]李曉霞.房地產企業的融資費用在土地增值稅清算環節的稅務處理.知識經濟.2012（21）.
[6]劉巖.對房地產公司稅務風險控制的思考.現代商業.2012（34）.
