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總則

第一條為了加強城市房地產開發經營管理，規范房地產開發經營行為，強化對城市房地產開發經營活動的監督管理，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、國務院《城市房地產開發經營管理條例》和《*省城市房地產開發經營管理條例》以及相關法律、法規的規定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條在本市行政區域內國有土地上從事房地產開發經營及其監督管理活動，適用本辦法。

本辦法所稱房地產開發經營，是指房地產開發企業在城市規劃區國有土地上進行基礎設施、房屋建設，并轉讓房地產開發項目或者銷售商品房的行為。

第三條房地產開發經營按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行統一規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。

嚴格限制零星項目建設。

第四條市建設行政主管部門和房地產管理部門按照各自職責分工，負責本市房地產開發經營管理工作。

市發改、國土、工商、財政、物價、人防等部門，按照法定職責共同做好房地產開發經營管理的相關工作。

第二章房地產開發企業

第五條本市行政區域內的單位和個人均可依法申請成立房地產開發企業。

設立房地產開發企業，除應當符合有關法律、法規規定外，還應當具備下列條件：

（一）注冊資本不低于1000萬元；

（二）有8名以上持有資格證書的房地產、建筑工程等專業的技術經營管理人員和2名以上持有資格證書的專職會計人員。

第六條設立房地產開發企業，應當向工商行政管理部門申請登記。工商行政管理部門在審查房地產開發企業的登記申請時，應當依照《城市房地產開發經營管理條例》的有關規定，聽取市建設行政主管部門的意見。

第七條新設立的房地產開發企業應當自領取營業執照之日起30日內，持下列文件到市建設行政主管部門備案：

（一）營業執照副本及復印件；

（二）企業法人組織機構代碼證；

（三）驗資報告；

（四）企業章程；

（五）稅務登記證；

（六）企業法人、總經理的任職文件，企業工程、經營、財務、統計等負責人的任職文件及職稱證件，企業技術人員職稱證件及復印件；

（七）企業固定辦公場所證明；

（八）企業與職工簽定的勞動合同書及為職工交納的三金證明、住房公積金證明材料；

（九）市建設行政主管部門認為需要出示的其他文件。

市建設行政主管部門應當在收到備案申請后30日內向符合條件的企業核發《暫定資質證書》。

第八條房地產開發經營由依法設立并取得資質證書的開發企業進行，其他任何單位或者個人都不得擅自進行房地產開發經營活動。

開發企業應當按照核定的資質等級承擔相應的房地產開發項目。

第九條開發企業的合法權益受法律保護。任何單位和個人都不得無償占用或者壓價購買開發企業投資開發的商品房，也不得向開發企業收取法律、法規規定之外的費用。

第三章房地產開發建設

第十條確定房地產開發項目，應當符合城市規劃、土地利用總體規劃、房地產開發發展規劃和年度建設用地計劃并兼顧人民防空的要求，堅持舊區改建和新區建設相結合的原則，注重開發基礎設施薄弱、交通擁擠、環境污染嚴重以及危舊房屋集中的區域，改善城市生態環境，保護歷史文化遺產。

第十一條房地產開發項目由市建設行政主管部門會同房地產管理部門提出，報市人民政府批準確立，納入房地產開發年度計劃；按照國家規定需要發改部門批準的，還應當按照程序報批，并納入固定資產投資計劃。

第十二條城市規劃區內集體所有的土地，經依法征用轉為國有土地后，方可用于房地產開發經營。

禁止在城市規劃區內的集體所有的土地上進行房地產開發經營活動。

第十三條房地產開發用地應當以出讓方式取得；但是，法律和國務院規定可以采用劃撥方式的除外。

土地使用權出讓或者劃撥前，市建設行政主管部門和房地產管理部門應當對下列事項提出書面意見，作為土地使用權出讓或者劃撥的依據之一：

（一）房地產開發項目的性質、規模和開發期限；

（二）城市規劃設計條件；

（三）基礎設施和公共設施的建設要求；

（四）基礎設施建成后的產權界定；

（五）項目拆遷補償、安置要求。

第十四條被確定為項目開發者的開發企業，在與市建設行政主管部門簽訂開發合同、交納開發項目價款、領取開發項目手冊和開發經營權證明后，即取得項目開發經營權。

房地產開發企業應當持取得開發項目的證明文件，到市建設、國土部門辦理《建設用地規劃許可證》、《建設用地批準書》，并到市發改部門辦理登記備案手續。

第十五條需要進行規劃設計、拆遷安置、基礎設施建設等前期工作的開發項目，應當由市建設行政主管部門會同有關部門統一組織完成，也可以委托取得開發項目的開發企業自行完成。

房地產開發企業自行完成開發項目前期工作的，應當將項目的詳細規劃設計圖紙和拆遷安置方案報市建設行政主管部門、房地產管理部門和人防主管部門審查同意，并按有關規定辦理批準手續后，方可申請開工。

第十六條房地產開發企業提報的項目設計圖紙，應當詳細反映開發項目所在地塊位置、用地面積、建筑面積、綠化覆蓋率、容積率、硬化率、各類配套設施的布置方式、標準等內容。

開發方案計劃應當詳細說明項目的工期、開發步驟、開發組織、質量標準及新技術、新材料、節能方式的應用等內容。

第十七條經審定的規劃設計方案，房地產開發企業在開發建設過程中不得擅自變更；確需變更的，應按規定報原審定機關批準并辦理變更手續后方可變更。

第十八條房地產開發項目實行資本金制度，資本金占項目總投資的比例不低于20%。

市建設行政主管部門應當按照國家有關規定，對項目資本金投入使用情況實施監督管理。

第十九條房地產開發項目的開發建設應當統籌安排配套基礎設施，并根據先地下、后地上的原則實施。

第二十條房地產開發項目應當嚴格依法配置物業管理用房。物業管理用房建筑面積按照建設工程項目面積的3‰至5‰配置，最少不低于100平方米，且具備水、電、采光、通風等正常使用功能。

第二十一條房地產開發企業必須按照開發合同規定的開工期限和進度進行項目的開發建設。未按期開工或者開發進度未達到開發合同要求的，除應當按照開發合同的約定承擔違約責任外，由市建設行政主管部門責令其限期改正；逾期不改正的，無償收回其項目開發經營權。但因不可抗力等造成動工開發遲延的除外。

第二十二條市建設行政主管部門應當采取措施，組織指導開發企業和設計、施工單位使用新技術、新設備和新材料，不斷提高開發項目的建設質量。

房地產開發企業開發建設的房地產項目，必須符合有關法律、法規的規定和建筑工程質量、安全標準、建筑工程勘察、設計、施工技術規范以及合同的約定。

房地產開發企業對其開發建設的房地產承擔質量責任。

第二十三條房地產開發項目經驗收合格后，方可交付使用；經驗收不合格的，房地產開發企業不得交付使用。

房地產開發項目竣工后，房地產開發企業應當向市建設行政主管部門提出驗收申請。市建設行政主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或單位進行綜合驗收。

第二十四條住宅小區等群體房地產開發項目竣工，應當依照本辦法第二十三條的規定和下列要求進行綜合驗收：

（一）城市規劃設計條件的落實情況；

（二）城市規劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況；

（三）單項工程的工程質量驗收情況；

（四）拆遷安置方案的落實情況；

（五）物業管理的落實情況。

第二十五條參加房地產開發項目驗收的單位和個人，必須對其出具的鑒定意見和竣工驗收結論負責。

第二十六條房地產開發企業應當將開發項目建設過程中的主要事項記錄在房地產開發項目手冊中，并定期送市建設行政主管部門備案。

第四章房地產經營

第二十七條以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：

（一）按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；

（二）按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的25%以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件；

（三）法律、法規規定的其他條件。

轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。

第二十八條以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按規定報市政府或上級政府審批。準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。

以劃撥方式取得土地使用權，轉讓房地產報批時，市政府或上級政府批準其可以不辦理土地使用權出讓手續的，轉讓方應當按規定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或作其他處理。

購買在城市規劃區內集體所有土地上開發建設的商品房的，其買賣行為無效，市房地產管理部門不予辦理權屬登記。

第二十九條轉讓房地產開發項目，轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續辦理完畢之日起30日內，持房地產開發項目轉讓合同到市建設行政主管部門和房地產管理部門備案。

受讓人進行房地產開發的應當具備房地產開發資格。

第三十條房地產開發企業轉讓房地產開發項目時，尚未完成拆遷補償安置的，原拆遷補償安置合同中有關的權利、義務隨之轉移給受讓人，項目轉讓人應當書面通知被拆遷人。

第三十一條房地產開發企業預售商品房，應當符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

（二）持有建設工程規劃許可證、房地產開發經營權證明和施工許可證；

（三）按提供的預售商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期；

（四）已辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

第三十二條房地產開發企業申請辦理商品房預售登記，應當提交下列資料：

（一）本辦法第三十一條第（一）項至第（三）項規定的證明材料；

（二）營業執照和資質等級證書；

（三）工程施工合同；

（四）預售商品房分層平面圖；

（五）商品房預售方案；

（六）法律、法規規定的其他材料。

房地產開發企業應當對其所提交材料的真實性負責。

第三十三條房地產管理部門應當自收到商品房預售申請之日起10日內，作出同意預售或者不同意預售的答復。同意預售的，應當核發商品房預售許可證明；不同意預售的，應當說明理由。

第三十四條房地產開發企業向境外預售、銷售商品房的，應當同時提交允許向境外預售、銷售的批準文件。

第三十五條房地產開發企業不得進行虛假廣告宣傳，商品房預售廣告中應當載明商品房預售證明的文號。

第三十六條房地產開發企業預售商品房時，應當向預購人出示商品房預售許可證明。

房地產開發企業應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內，向市房地產管理和國土部門備案。

第三十七條商品房銷售，當事人雙方應當簽訂書面合同，合同應當載明商品房的建筑面積和使用面積、價格、交付日期、質量要求、物業管理方式以及雙方的違約責任。

第三十八條房地產開發項目轉讓和商品房銷售價格，由當事人協商議定；但是，享受國家優惠政策的居民住宅價格，實行政府指導價或者政府定價。

第三十九條房地產開發企業應當在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。

住宅質量保證書應當列明工程質量監督單位核驗的等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。房地產開發企業應當按照住宅質量保證書的約定，承擔商品房保修責任。

第四十條預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，到市國土部門和房地產管理部門辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續；現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。

房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，并提供必要的證明文件。

第五章法律責任

第四十一條違反本辦法規定，未取得資質證書從事房地產開發經營或者房地產開發企業超過其資質等級承擔房地產開發項目的，由市建設行政主管部門依照《*省城市房地產開發經營管理條例》責令其限期改正，處以5萬元以上10萬元以下罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營業執照。

第四十二條違反本辦法規定，未取得開發經營權證明，擅自進行房地產開發經營的，由市建設行政主管部門依照《*省城市房地產開發經營管理條例》責令其停止開發經營活動，沒收違法所得，并可處以開發項目投資額1%以上5%以下的罰款。

第四十三條違反本辦法規定，在城市規劃區集體所有土地上從事房地產開發經營的，由市建設行政主管部門依照《*省城市房地產開發經營管理條例》責令其停止違法行為，沒收違法所得，并可處以違法所得一倍的罰款。

第四十四條違反本辦法規定，未經批準擅自變更規劃設計和項目性質的，由市建設行政主管部門依照《*省城市房地產開發經營管理條例》責令其限期改正，并可處以5萬元以上10萬元以下的罰款。

第四十五條違反本辦法規定，開發項目未經綜合驗收或經驗收不合格即交付使用的，由市建設行政主管部門依照《*省城市房地產開發經營管理條例》責令其限期改正，并可處以開發項目投資額1%以上5%以下的罰款。

第四十六條違反本辦法規定，開發企業將開發項目轉讓給其它開發企業未辦理開發者變更手續的，由市建設行政主管部門依照《*省城市房地產開發經營管理條例》責令其限期補辦手續，對轉讓人和受讓人分別處以5萬元以上10萬元以下的罰款。

第四十七條違反本辦法規定，擅自預售商品房的，由市房地產管理部門依照《城市房地產開發經營管理條例》責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取預付款的1%以下的罰款。

第四十八條沒有法律、法規依據，向房地產開發企業收費的，開發企業有權拒絕，并由市物價、財政等部門依照《*省城市房地產開發經營管理條例》責令其限期退回；對收費單位的負責人和直接責任人員，按管理權限由監察機關或者有關主管部門根據情節輕重給予相應行政處分。

第四十九條市建設行政主管部門、房地產管理部門及其他有關部門的工作人員在房地產開發經營管理工作中，玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，按管理權限由其所在單位或有關部門給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。