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為規范國有土地上房屋征收范圍內未經登記建筑的調查、認定和處理工作，維護公共利益，保障被征收人的合法權益，依據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鄉規劃法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《國有土地上房屋征收與補償條例》、《房屋登記辦法》、《市城市居民自建住房規劃管理辦法》、《市國有土地上征收房屋認定處理暫行辦法》等有關規定，結合我區實際，制定本意見。

一、調查

（一）區政府在作出房屋征收決定前，組織規劃、住建、國土、房屋征收、城市管理、公安、監察、宣傳等有關部門依法對征收范圍內未經登記的建筑進行調查、認定和處理。各有關部門按照各自職責，密切配合，共同做好調查、認定和處理工作。被征收房屋所屬鄉鎮、街道協助做好相關工作。

（二）房屋征收部門應當在征收范圍內公布未經登記建筑的調查公告。公告應當載明調查的范圍、時間、方式、內容等。

（三）調查內容主要包括未經登記建筑的建設時間、地址、用途、面積、結構、所有人等情況。

（四）調查工作以入戶調查、實地測量為主，查閱檔案為輔。

二、認定

（一）對未經登記建筑的認定應當遵循以下原則：

1、被征收房屋已登記的建筑面積、用途的認定，以房屋所有權證記載的面積和用途為準；房屋所有權證未記載的或者記載的與房屋登記簿不一致的，除有證據證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿記載的面積和用途為準。

2、已取得房屋所有權證的房屋，翻建、改建、擴建而未辦理變更登記的，能夠提供有效的建筑工程規劃許可證件并經規劃部門認定后，房管部門按認定的建筑面積、用途，結合房屋現狀、原房屋所有權證登記內容區別不同情況予以認定；未取得建筑工程規劃許可證件的，按原房屋所有權證記載的建筑面積和性質，以現有結構予以認定。

3、已建成房屋未辦理初始登記的，能夠提供有效的土地使用權證明文件和建筑工程規劃許可證件，并經規劃部門認定后，房管部門按認定的建筑面積和用途登記。

4、已建房屋能夠提供原鄉鎮人民政府在前頒發的《私房準建證》和有效土地使用權批準文件，但未辦理初始登記的，經國土、規劃部門認定后，房管部門按認定的土地、建筑面積和用途登記。

5、房改房屋的面積認定按市房改政策執行。

（二）對私有庭院式住宅房屋的土地認定應當遵循以下原則：

1、被征收房屋的土地使用面積，以有效的土地使用證登記面積為準。被征收居民應當提供土地使用權證等相關文件，不提供的，以國土部門核查的土地檔案為準。

2、被征收人能夠提供國有土地使用權批準文件但未申請取得土地使用證的，在實地核實的基礎上，依據用地批準文件，認定合法用地面積。

3、被征收人既沒有土地使用證，也不能提供土地使用權批準文件，屬漏辦證的，由國土部門根據鄉鎮（街道）、村（社區）居委會出具的權屬證明，經調查宗地四至范圍清晰、鄰界無爭議，經公告無異議的，認定合法土地面積并出具法律文書。

4、被征收人不能提供《土地使用權證》、《規劃許可證》或《房屋所有權證》等有效證件，被征收房屋已建成但未登記的，結合其土地取得方式、建設事由、建筑年限等因素，由國土、規劃、房管部門做出認定。凡認定為違法占地的，由國土部門出具違法占地認定意見。凡認定為違法建筑的，由規劃部門出具違法建筑認定意見。

（三）被征收人不能提供土地、規劃或房產等有效證件，且有下列情形之一的，認定為違法占地、違法建筑：

1、占用鐵路、公路沿線兩側控制范圍土地建設的；

2、占用道路、廣場、綠地、城市公園、停車場、輸配電設施及輸電線路走廊進行建設的；

3、占壓地下管道、管線設施進行建設的；

4、侵占城市防汛通道及消防通道進行建設的；

5、在批準臨時使用的土地上建設永久性建筑物、構筑物和其他設施的；

6、買賣或者以其他形式非法轉讓土地進行建設的；

7、未經批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地進行建設的；

8、區政府凍結區域建設通告后，在凍結區域內進行的各種建設行為；

9、超過批準期限或未按照批準內容建設的臨時建筑；

10、違反文物保護法律法規，在文物保護單位的保護范圍、建設控制地帶范圍內進行建設的；

11、其他嚴重影響城市容貌、城市規劃的違法建筑。

（四）2戶或2戶以上房屋共用一宗土地，《房屋所有權證》證載總建筑面積容積率大于或等于1.0的，該宗土地上的房屋按實際同一容積率進行認定，不再進行土地分割。

2戶或2戶以上房屋共用一宗土地，《房屋所有權證》證載總建筑面積容積率小于1.0，共用一個自然院落的，由房屋所有權人協商確定土地分割面積（土地分割后，該宗土地上的房屋合法建筑面積容積率不能大于1.0），達不成分割協議的，由國土會同住建、規劃、城管等部門和屬地鄉鎮、街道按照實際測量予以認定。

（五）房屋征收部門應當將認定結果書面通知被征收人，并在征收范圍內進行公示，公示時間不得少于7日。

（六）被征收人或利害關系人對認定結果有異議的，可以在公示期滿3日內向房屋征收部門提交書面申請，并提交相關證明材料。房屋征收部門自被征收人提交材料之日起7個工作日內予以書面回復。

三、處理

（一）對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑，給予補償；對認定為違法占地、違法建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償。

（二）對被認定為嚴重影響城鄉規劃的違法建筑，由被征收人限期自行拆除，被征收人在規定期限內未自行拆除的，城管部門依法組織拆除。

四、法律責任

（一）被征收人應當配合未登記建筑的調查、認定和處理工作。對采用暴力、威脅等手段阻礙調查、認定和處理工作，構成違反治安管理行為的，依法給予治安處罰；構成犯罪的，依法追究法律責任。

（二）紀檢、監察、財政、審計等部門對本意見的執行情況予以監督。對有關部門及其工作人員履行職責中出現的問題，由紀檢、監察部門責成相關部門核定糾錯，對徇私舞弊、弄虛作假的，移交紀檢、監察機關查處，責令改正，通報批評；造成損失的，依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人，依法予以處分；構成犯罪的，移交司法機關追究刑事責任。

五、其他問題

（一）本意見適用于我區國有土地上房屋征收范圍內未經登記建筑的調查、認定和處理工作。

（二）本意見由區房屋征收部門負責解釋，未盡事宜由房屋征收部門研究處理。

（三）本意見自起施行，有效期至。