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為優化城市布局，完善城市功能，改善人居環境，加快城鄉一體化進程，依據《中華人民共和國城鄉規劃法》、《中華人民共和國土地管理法》等法律法規和省、市關于實施城中村改造的要求，結合我縣實際，現就加快全縣城中村改造工作提出如下意見：

一、指導思想和基本原則

堅持以科學發展觀為指導，按照“縣里控規劃、定政策，依法組織土地招拍掛；鄉鎮（含街道、開發區，下同）、村居嚴格程序組織實施”的思路，加快推進城中村改造，充分保障村居集體和失地農民利益，促進經濟社會全面協調可持續發展。

（一）堅持統一規劃、分步實施的原則。在縣城市總體規劃指導下，縣規劃部門會同鄉鎮、村居高起點編制城中村改造詳細規劃，實行總體規劃、突出重點、梯次推進，鄉鎮、村居分步組織實施。

（二）堅持民主公開、政策透明的原則。涉及城中村改造的各項政策要公開、公示，提高工作透明度，確保群眾的知情權、參與權和監督權。

（三）堅持綜合開發、配套建設的原則。充分利用村莊現有舊址土地資源，通過改造實現節約集約土地，杜絕建新不拆舊。城中村改造區域內的公共配套設施，應同步設計、同步施工、同步驗收。要實施規范有序的物業管理，力求與城市化發展水平相協調。

（四）堅持依法拆遷、公平合理補償的原則。按照縣城市總體規劃，實施城中村改造；堅持維護各方面的合法權益，做到讓利于民，維護群眾利益，確保利益平衡；嚴格執行法律法規，嚴格規范操作；區分住房和生產用房、營業用房、公益性用房等不同性質，實行不同的補償辦法。對被拆遷村民統一進行住房安置；對生產企業給予貨幣補償。

二、城中村改造范圍

根據縣城市總體規劃，城中村改造范圍為建成區及近郊區，含趙家洼、趙官莊、龍沂莊、西址坊、東址坊、前埝頭、后埝頭、東埝頭、柞城、大新莊、朝陽居委、中興居委、泉山居委、和平居委、新華居委、葛莊、曬米城前、代村、大官莊、大城東、南城里、小城東、后營、倉谷屯、北芙蓉、西三峰、南徐莊、小北山、柞城前、椅子圈、降香臺、朱城前、朱村、泇右村、北城里、城后、孤山屯、賈莊38個村居。

三、任務目標

力爭城中村改造“三年內全面鋪開、五年內基本完成”，城中村完成改造后區域的綠地面積、公共空間顯著增加，村居環境、居住條件顯著改善，公共基礎設施配套齊全。同時，配套與經濟社會發展相適應的制度建設和社會文化建設，把城中村建設成現代化文明社區。

四、完善政策、規范管理

城中村改造由鄉鎮、村居具體組織實施，改造補償方案要堅持實事求是、兼顧政策連續性；要優先建設村民安置用房，再進行商業開發，并按照規定程序辦理規劃、土地和拆舊建新管理的各項審批手續，接受有關部門的監督和管理，確保改造工作健康快速有效運行。

（一）規劃政策

1、縣規劃部門負責編制城市總體規劃、控制性詳細規劃。城中村改造的修建性詳細規劃必須依據城市總體規劃和控制性詳細規劃編制，可打破村莊界限，實施村莊整合，充分利用各類公共配套設施，鼓勵規劃建設大社區。

2、城中村修建性詳細規劃必須由具有資質的規劃設計單位編制，縣規劃部門、鄉鎮、村居共同參與組織，充分考慮村居的實際情況，可適當規劃村集體經營用房。規劃編制完成經縣規劃委員會審核通過后，報縣政府審批。

3、城中村規劃一經批準就具有法律效力，其范圍內的所有產權單位和個人，均應服從城中村規劃，嚴禁私搭濫建以及改變地形、地貌等行為。

（二）土地政策

1、城中村改造規劃用地，原則上應在本村符合規劃的建設用地范圍之內，并依據規劃和需要合理確定村民住宅安置用地、房地產開發用地的面積、位置和控制邊界；對涉及企事業單位的，按照“整體改造、分類安置”的原則進行。具體規劃控制指標由縣規劃、國土部門與鄉鎮共同確定，報縣政府審批后實施。確需利用本村建設用地范圍之外的土地進行開發建設的，必須按程序報批，嚴禁未批先占。新增的建設用地在村居改造后公開出讓的土地面積中抵扣，抵扣部分土地處置后的政府收益由縣政府統籌安排使用。

2、城中村改造中的集體土地，具備條件的依法征為國有土地，并按國有土地進行管理；其中農用地必須按規定辦理轉用手續。城中村集體土地征為國有土地后，任何單位不得無償使用。城中村村民住宅安置用地，可根據村居土地實際使用情況，在拆遷后預留部分集體土地建設安置樓，或依法征收為國有土地劃撥使用。禁止任何單位和個人以還建安置等名義變相占地進行商品房開發或圈占、閑置土地。

（三）基礎設施配套建設政策

1、城中村改造項目區內的道路、綠化、亮化、排污等市政、公益設施，由改造主體按照規范標準和審核通過的城中村改造規劃進行組織建設。城中村改造項目完成后，報有關主管部門進行驗收備案。

2、按規劃進行組團式集中安置、合村并點、異地搬遷的，幼兒園、學校、老年公寓、公共綠地、各類市場、停車場、公廁等公共服務設施的用地和建設資金，由相關村居或開發單位按照建筑面積所占比例進行分攤。

（四）規費政策

1、城中村改造范圍內拆遷騰空土地公開出讓的土地收入，扣除出讓成本，按照國家規定依法足額提取各項專項資金及費用后剩余的政府純收益全部返還鄉鎮，由其統籌用于補貼城中村綜合改造。

土地出讓成本為：征地和拆遷補償支出；土地開發支出；補助被征地農民支出；土地出讓業務支出；農業土地開發資金收入。

城中村拆遷改造需要建設用地指標的，按每畝10萬元指標使用費計入土地出讓成本。

2、城中村改造村民安置住房，經相關部門核實后，行政事業性收費和政府性基金除上繳上級以外的予以免繳；服務性收費按照最低標準的30%收取。

3、供水、供電、供暖、供氣、通訊、廣播電視等單位負責配套主管線到小區。原有供暖的用戶，可按照住宅面積變化收取供暖配套費差價；原有數字有線電視的，免收初裝費用。

五、工作要求

（一）加強組織領導。城中村改造是縣委、縣政府做出的重大戰略決策，是一項涉及面廣、任務量大的系統工程，事關人民群眾切身利益和社會穩定，必須有組織、有計劃、有步驟地開展。相關部門必須嚴把城中村改造方案的審批關，嚴把涉及城中村改造土地返還資金的使用關，確保專款專用，同時要認真履行職能，進一步簡化審批程序，提高審批效率，確保城中村改造工作順利實施。

（二）嚴格工作程序。列入城中村改造范圍的村居（單位），在村兩委廣泛征求意見的基礎上，經村民代表會和黨員會議通過后，形成改造書面意見，由鄉鎮（街道、開發區）審查后報縣政府批準，列入城中村改造計劃。鄉鎮（街道、開發區）、村居要科學制定城中村改造的具體實施方案，方案需包括村民安置用地面積、房地產開發用地面積、改造戶數及面積、拆遷補償安置辦法、資金來源等內容，該方案須經村兩委研究、所在鄉鎮審查同意，并報有關部門備案后實施。

（三）創新社區管理。將社區管理公共用房與小區建設、城中村改造同步規劃、同步建設、同步使用，創新解決社區居民的戶籍、就業、社會保障、子女入學、物業管理等問題，積極探索網格化、組織化、信息化、服務化建設管理的新路子，實現社區管理扁平化、精細化、高效化和社區服務全覆蓋、全過程、全天候，建設“管理有序、服務完善、文明祥和”的新型和諧社區。

（四）強化宣傳引導。各級各部門要加大對城中村改造工作的宣傳力度，堅持正確的輿論導向，做到家喻戶曉，人人皆知，公開透明。要妥善處理城中村改造過程中遇到的一系列問題，確保集體資產不流失，確保集體經濟可持續發展，確保社會和諧穩定。