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各縣（市、區）人民政府，市政府各部門：

為進一步推進城鄉統籌發展，改善農民生產生活條件，促進土地節約集約利用，增加農民財產性收入，加快農村新社區建設，現就推進農民生活用房與生產用房分離建設試點提出如下意見。

一、總體要求

以科學發展觀為指導，堅持統籌城鄉發展，按照“拆舊建新、功能分離、限大減小、自求平衡”原則，解放思想、改革創新，科學規劃、合理布局，引導農民由分散居住轉向適度集中居住，實現節約集約用地，提高公共服務能力，改善農村人居環境，促進農民持續增收和農村集體經濟穩定發展，進一步推動我市社會主義新農村建設。

二、基本原則

1．拆舊建新。按照“新農村、新社區”要求，完善村鎮建設規劃，嚴格執行農民建房“拆舊建新”政策，重點推進“空心村”改造。

2．功能分離。按照前瞻性、科學性、和諧性要求，正確把握整體與局部、遠期與近期的關系，規劃建設生活與生產功能分離的農民用房。

3．限大減小。按照節約集約用地要求，合理控制大戶、中戶、小戶的占地面積，以及人均建筑面積和封頂保底建筑面積，鼓勵自愿減少生活用房面積，增加生產用房面積。

4．自求平衡。按照公開、公正、公平的要求，建立政府引導、村民自治、市場運作、自求平衡的操作機制，確保試點工作依法、平穩、有序推進。

三、試點確定

5．試點范圍。開發區周邊非“園中村”改造村，城鎮周邊非“城中村”改造村，實施整體搬遷的高山移民新村，有成片拆遷任務的中心村（農村新社區）。

6．試點條件。試點對象須是上述類型村且具備下列條件：

（1）村級班子團結，群眾信任度高，辦事能力強。

（2）經濟相對發達，村級集體經濟實力雄厚，能夠自籌公寓式住宅和生產性用房建設的啟動資金。

（3）大部分農民已從事二、三產業，農民有改善居住條件意愿，具有宅基地整理和集約利用的潛力。

（4）有符合土地利用規劃、村鎮建設規劃要求的公寓式住宅和生產性用房建設的選址地點。

四、建設管理

7．試點立項。各縣（市、區）政府和袍江新區、鏡湖新區管委會負責編制轄區內農村公寓式住宅和生產性用房建設試點項目計劃，并抄送市推進農民生活用房與生產用房分離建設試點工作領導小組辦公室和市國土局、市規劃局、市建設局。

8．規劃管理。規劃部門根據村鎮建設規劃和拆舊建新要求，在試點村統一規劃集中統建、聯建四層以上公寓式住宅小區，并對容積率、間距、層高、外觀及基礎設施、公建房屋配套等作出詳細規定。在靠近城鎮、交通方便、消防達標的試點村，鼓勵興建小高層住宅。試點村一律停止審批單院獨戶及兩戶聯建等點式農民住宅。

同時，按照居住和生產分離的原則，正確處理生活、生產、生態及公共配套設施間的關系，用節余的宅基地指標在本村統一規劃、集中建設農業生產與非農生產用房，也可用多余宅基地復墾后的建設用地指標，在所在鎮鄉（街道）范圍內跨村置換并建設生產性用房。生活用房與生產用房建設，都要根據規定及時辦理規劃管理等相關手續。

9．審批管理。鎮鄉政府（街道辦事處）負責對農民生活用房和生產用房的現狀權屬情況進行調查確認。生活用房建設項目實施前，應由建房戶向所在村提出申請，經公示無異議后，由所在村集體作為一個項目統一到上級有關部門申請辦理立項、規劃、用地等審批事項，辦理集體建設用地使用或國有土地行政劃撥、出讓手續。生產用房建設項目由村集體申請辦理集體建設用地使用或國有土地行政劃撥、出讓手續。

10．土地管理。按人均占地面積100m2控制整村的生活用房、公建基礎設施與生產用房總占地面積。其中農民生活用房（公寓式住宅）占地面積按一戶3人及以下75m2、4—5人110m2、6人及以上125m2控制，由此減少的相應面積統一折算為生產用房占地面積；農民生活用房（公寓式住宅）住宅面積按人均50m2控制（市區單戶面積封頂250m2，1人戶保底60m2，縣市自定）。鼓勵農戶選擇小戶型住宅，節余的住宅面積可按1：1.5折算成生產用房占地面積。

11．權證管理。農民生活用房與生產用房的供地方式由集體土地向國有（國有行政劃撥或國有出讓）和集體用地相結合轉變。公寓式住宅仍屬農民建房性質，項目竣工驗收合格后，由國土和建設房產管理部門將相應的土地使用證和房產權證核發到戶。對行政劃撥性質土地上所建的公寓式住宅，農民在補交土地出讓金后，可以上市轉讓，但不得再次申請農民建房。生產用房集體土地使用證核發到村集體、房產權證核發到戶，不允許向村集體以外人員轉讓。國有行政劃撥或國有出讓性質土地上所建的生產用房，土地使用證和房產權證均核發到戶。國有出讓性質土地上所建的生產用房及國有行政劃撥土地上所建的生產用房經補交土地出讓金后，可以上市轉讓，但不得再次申請農民建房。

12．項目管理。村集體組織作為項目代建業主，試點村要成立建設工作領導小組，由村干部、村民代表和安置戶代表組成，其中安置戶代表應不少于三分之二（名額為1人/10戶），全程參與項目的招標、資金籌措和房屋建設的質量監督，實行自主管理。

13．資金管理。農民生活用房（公寓式住宅）和生產用房的建設資金，由房屋被拆遷農民利用拆遷補償款及家庭自籌解決。鼓勵村集體籌資或企業等出資參與生產用房建設，建設資金由村自求平衡。

14．質量管理。建房應由村集體組織或鎮鄉（街道）委托有相應資質條件的設計單位進行施工圖設計，委托有相應資質條件的施工監理企業進行施工監理。各地的生活和生產用房建設，要按照建筑工程質量管理法規規定，核發建設工程施工許可證，并加強建筑質量安全管理。工程完工后由建設業主根據有關規范組織竣工驗收，在報各縣（市、區）建設行政主管部門竣工備案后交付使用。

15．物業管理。各縣（市、區）政府參照城市居住區物業管理有關規定，自行制定本地農民公寓式住宅物業管理細則。

五、經營管理

16．資產量化。村集體應采取股份化等方式將生產用房資產量化到人。股份量化方案必須由全體股民參與討論通過并張榜公布，以保證股份量化配售的公開、公平和公正。

17．股權處置。村集體應頒發統一的股權證或簽訂有關協議。村民對配售股權享有不完全處置權，在同村范圍內股權可以轉讓，但不得轉讓給外村的個人或組織。

18．市場運作。生產用房按照市場化原則運作，有條件的可單獨組建規范的股份組織進行經營管理，并按股權分配紅利。暫時不具備條件的，可委托村集體統一經營管理。

六、扶持措施

19．用地保障。國土部門通過指標調劑等方式，保障試點村啟動區塊的用地指標。通過村莊整治復墾獲取的建設用地復墾指標，優先用于建造農民生活用房和生產用房。對試點村放棄建設用地指標的，國土部門按有關政策對指標實行回購。集體土地征收為國有后采用劃撥或出讓方式建設公寓式住宅和生產用房，上繳的土地出讓金扣除成本規費后的凈收益部分，返還用于扶持新農村建設。

20．財政扶持。市財政建立專項資金，對市區試點村農民生活用房（公寓式住宅）和生產用房的配套設施建設實行以獎代補，具體政策由市財政局與市農辦另行制訂。縣（市、區）、鎮鄉（街道）要根據財力提出相應扶持標準。

21．利益激勵。試點村村委會要按照生活用房占地面積和住宅面積控制標準，將生活用房面積減小與生產用房面積擴大、村級集體資產紅利（福利）分配等掛鉤，鼓勵農民減少生活用房，擴大生產用房。對農戶不愿將節地面積折算為生產用房占地面積的，給予相應的貨幣補償，具體補償標準、折算辦法由各地按照實際測算情況自行制定。

22．規費減免。試點村農民生活用房（公寓式住宅）建設涉及的市政基礎設施配套費、配管費、人防費、墻改押金、散裝水泥押金、房產登記發證費、定點放樣費、土地登記發證費、房屋勘丈費、質監費和防雷檢測費等費用，扣除省及以上分成部分后，地方留成部分予以全免，其他技術性服務費減半收取，水、電、氣、有線電視、電話、寬帶網等收費，參照城中村改造公寓式住宅標準執行。生產用房建設規費參照政府投資項目的收費標準執行，并享受標準廠房的相應優惠政策。

23．金融創新。金融機構要提供相應的金融服務，支持村級集體組織利用自籌資金入股參與生產用房建設，積極探索建設公寓式住宅的優惠貸款和公寓式住宅安置戶按揭貸款。

七、組織保障

24．加強領導。市政府成立推進農民生活用房與生產用房分離建設試點工作領導小組，下設辦公室（設在市農辦），從市國土局等部門抽調人員，負責全市試點的日常工作。有關縣（市、區）和試點村所在鎮鄉（街道）也要成立相應的組織領導和工作機構，具體組織推進本區域試點工作。

25．明確職責。市試點工作領導小組成員單位由市財政局、市國土局、市規劃局、市建設局、市建管局、袍江新區管委會、鏡湖新區管委會、紹興電力局、市水務集團、紹興廣電總臺、人行紹興市中心支行、消防紹興市支隊、越城區政府等組成。相關成員單位職責為：

市財政局負責以獎代補資金籌措和使用的監督管理，落實配套補助資金。

市國土局負責落實解決規劃建設用地和有關手續報批，核發相關用房的土地使用證。

市規劃局負責指導鎮村規劃的修編調整及公寓式農民生活用房與生產用房的規劃設計工作。

市建設局負責在公寓式農民生活用房與生產用房建設竣工驗收合格后，及時把房產權證核發到戶。

市建管局負責對公寓式農民生活用房與生產用房建設的質量管理和竣工驗收。

紹興電力局、市水務集團、紹興廣電總臺、人行紹興市中心支行、消防紹興市支隊等其他有關部門要增強大局意識、服務意識和責任意識，切實加強協調配合，合力推進試點工作。

越城區政府、袍江新區管委會、鏡湖新區管委會負責落實市區公寓式農民生活用房與生產用房分離建設的試點工作。

26．鼓勵創新。在堅持全市統一的基本原則和政策框架前提下，要因地制宜，大膽創新，積極探索多種建設模式，把這項改革試點與百千工程實施、農村新社區建設、股份合作制改革、土地流轉和發展壯大村級集體經濟等有機結合起來，促進農村和諧發展。

各縣（市、區）政府和袍江新區、鏡湖新區管委會要按照本試點意見，結合當地實際，注意政策的平衡性和針對性，抓緊制定試點實施細則和具體操作辦法。