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同志們:
我市的“城中村”改造,可以分為三大塊:第一塊是襄城縣、鄢陵縣、禹州市的“城中村”改造,可以結合各自實際,獨立進行;第二塊是市區的“城中村”改造;第三塊是推進區的“城中村”改造。今天,側重研究許昌市區的“城中村”改造,我講三點意見:
一、要進一步提高對“城中村”改造重要性的認識
(一)“城中村”改造是改善群眾居住條件,提高群眾生活水平的需要。目前,“城中村”農民已經和城市居民融為一體,但是居住環境、居住條件卻有著很大的差別,臟亂差的狀況依然存在。因此,只有對“城中村”進行改造,才能使廣大農民群眾同樣享受到城市文明發展的成果。
(二)“城中村”改造是扎實推進“四城同創”,提升城市管理水平的需要。文明城、森林城、環保城和衛生城創建工作的薄弱環節在“城中村”、在城鄉結合部,全面提升城市管理水平需要對“城中村”進行徹底改造。
(三)“城中村”改造是集約、節約利用土地,盤活存量土地的需要。國家從08年繼續實行從嚴控制的土地政策。城市建設用地從哪里來,只有靠“城中村”改造盤活存量土地。“城中村”改造一部分是城市建設用地,一部分是集體建設用地,都屬于建設用地,騰出來就可以使用,就可以發展第二、第三產業。
(四)“城中村”改造是加快老城區改造,繁榮城市經濟的需要。“城中村”處于城市的核心地帶,是老城區經濟發展的“盲點”,只有通過改造,才能改善農民的居住和城區交通條件,進一步拓展城市經濟的發展新空間。
二、要加快工作進度,建立工作臺帳
*年,*區的*、*村,*區的*村、*村和經濟開發區的*村作為改造試點被列入市區城建重點項目。5個“城中村”改造試點,要先行一步,逐步推開;但也不局限于這5個村,堅持成熟一個改造一個。“城中村”改造要依法、依規、依政策,嚴格程序,有序推進。在6月份以前要努力完成9項工作任務:1、完成規劃審批工作;2、完成招商宣傳工作;3、完成改造方案的編制工作;4、完成發動群眾、方案的對接工作;5、確定意向投資者;6、完成土地出讓,確定開發業主;7、完善各種土地手續;8、做好修建性詳細規劃的編制審批工作;9、做好開工建設和拆遷安置的所有工作。具體要求是:
(一)元月份完成兩項工作。第一項是規劃審批工作;第二項是招商宣傳工作。
1、關于規劃審批工作。*區、*區、經濟開發區要以區為單位做好兩個規劃。第一搞好“城中村”改造總體規劃,月底前確保完成。第二搞好計劃內改造村的控制性規劃。5個村的控制性規劃要按照城市建設總體規劃、城中村改造總體規劃、土地利用總體規劃月底前編制完畢。市城鄉規劃局負責對兩個規劃進行指導。規劃編制之后,按照審批原則,分級審批,先報規劃技術委員會審批,最后,報市規委會審批。第二、搞好招商宣傳工作。三區政府要依據5個村的基本情況、占地面積編制招商文件,以區為單位進行招商宣傳。要通過中央媒體、省級媒體、市級媒體的廣泛宣傳,吸引經濟實力強的開發商到許昌投資。
(二)2月份完成三項工作。第一項要完成改造方案的編制工作。*區、*區、經濟開發區要依據市規委會批準的規劃,編制好詳細的城中村改造方案。方案的內容包括:城中村改造運作模式,拆遷補償標準,安置用地面積、安置住房面積、戶型、價格、分配辦法,經濟測算和盈虧平衡分析等。拆遷補償標準市里不作統一規定,實行一村一策。城中村改造方案的批準權限下放給三區,由三區政府(管委會)負責審核把關批準;市里實行評審備案制度,方案編制完畢,報市評審小組,由寧伯偉副秘書長負責,召集市直相關部門進行評審,最后出具評審意見書;三區政府依據評審意見進行修改完善。第二項要完成發動群眾、修改方案、和群眾見面工作。通過全面發動群眾,做好方案的對接、修改、完善工作。在對接過程中要堅持“以人為本、執政為民”的理念,核心是做好拆遷安置工作,關鍵是群眾自愿。要堅持一切依靠群眾,一切為了群眾的工作方針,要善解民意、善待百姓。要不遺余力地做好群眾思想工作,群眾不了解、不理解的東西要給他們解釋清楚,只有群眾理解了,才能取得群眾的支持。城中村改造編制方案入戶宣傳要達到100%,征求意見要達到100%,群眾自愿申請的要達到90%以上。三區要組織職能部門深入群眾主動服務,向群眾解釋有關政策,引導群眾依法辦事,合情合理合法地維護自身的利益,不能無理取鬧、漫天要價。第三項工作就是要確定意向投資者。三區政府通過談判、協商,與群眾代表討論等形式,確定意向投資者。
(三)3月至5月份完成兩項工作。第一項工作要完成土地出讓,確定開發投資者。城中村改造中涉及安置村民(居民)的住宅建設用地,可以按經濟適用住房的政策采取劃撥方式供應,也可以通過“招拍掛”出讓方式供應。商品房(含住宅和商業設施)建設用地,必須通過“招拍掛”出讓。出讓前期工作由三區負責,市國土資源局負責完成“招拍掛”工作。第二項工作由國土部門負責在5月底以前辦理完畢所有的土地手續,并發放土地使用證。
(四)6月份完成兩項工作,全部由開發商負責完成,政府各職能部門搞好服務。第一項工作由開發商完成修建性詳細規劃的編制工作,并提請規劃部門審批;第二項工作做好開工建設和拆遷安置手續的辦理,開始建設或拆遷安置。
三、要加強領導,精心組織
“城中村”改造是一項龐大的系統工程,時間緊、任務重、要求高,三區主要領導要高度重視,作為一把手工程,明確責任,并列入政府的重要議事日程,認真研究,抓好落實。在組織實施過程中,要堅持好七項原則:1、堅持群眾自愿的原則;2、改造方案必須符合國家的法律、法規和政策要求;3、城中村改造全過程要公開透明,群眾全過程參與;4、按程序規范運作,各類手續完善;5、要算好資金平衡帳。每個項目既要考慮群眾能住得進、住得起,也要給開發商留有利潤空間,利潤點可以參照鄭州市的做法。6、節約利用土地,增加投資強度,適當地放寬容積率。經過測算,一般的“城中村”一戶平均占地一畝左右,如果規劃建多層或高層住房,每戶可節約6至7分土地,利用這部分土地搞開發,就可以達到自求平衡;7、嚴禁借城中村改造的名義非法開發房地產,把房地產市場搞亂。國土部門要加大查處力度,嚴格按照土地新政,對違規違法的,做到既處理事,又處理人。
市直各有關部門要密切配合,主動服務。一是要明確部門工作職責。市城鄉規劃局負責對三區的“城中村”改造規劃提出指導性意見,市國土資源局負責對土地出讓和相關手續的辦理提出指導性意見,市財政局就土地出讓金的返還和使用提出指導性意見,市建委就拆遷安置工作提出指導性意見,市信訪局就信訪評估提出指導性意見,市房管局就城中村改造群眾的安置住房、商品房的建設管理提出指導性意見。各部門的指導意見要在元月中旬之前以正式文件下發。二是要建立工作臺帳。三區要按照9項工作要求,細化工作任務,建立工作臺帳,落實工作責任。三要加強督查。市經營辦負責對各項工作完成情況進行督促檢查,凡不能按期完成任務的,實施“一票否決”,即:有一項任務完不成的,分管負責人在兩個月一次的創建新聞會上表態發言,主要負責人在三個月一次的推進區聯席會上表態發言。推進區列入*年市區城建重點項目的“城中村”改造,要按照上述時間要求,一并做好工作,市經營城市辦公室負責督促長葛市、許昌縣政府落實到位。