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市場調(diào)研報告

北京東部房地產(chǎn)市場調(diào)研報告(1)

前言

2004年至2005年是北京及至全國房地產(chǎn)最不平靜的時期，房地產(chǎn)市場在這一時期經(jīng)歷了各種政策調(diào)控。從03年121文件的出臺，到監(jiān)察部和國土資源部日前發(fā)出的8.31大限，即在04年8月31日前今年各地必須將經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的歷史遺留問題處理完畢；國務(wù)院關(guān)于項目資本金比例從20％提高到35％以上的通知；銀監(jiān)會對房產(chǎn)信托監(jiān)管力度的加強(qiáng)；央行出臺并實行了再貸款浮息制度、實行差別存款準(zhǔn)備金率制度和提高存款準(zhǔn)備金率制度三項政策以調(diào)整控制過熱行業(yè)包括房地產(chǎn)行業(yè)在內(nèi)的固定資產(chǎn)過快投資增長，控制通脹；05年3月，國務(wù)院辦公廳下發(fā)的《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》（“老國八條”）；05年5月七部委下發(fā)關(guān)于穩(wěn)定住房價格的八條意見（“新國八條”）；預(yù)售制度的取消爭議；以及二的二手房交易營業(yè)稅征收的細(xì)則明確、個人所得稅征征停停等等等等，將京城房市攪得沸沸揚揚，觀望之聲四起。

北京的東部一直是北京房地產(chǎn)界的一個議論之地、爭論之地、也是爭議之地，但更是希望之地。“兩軸兩帶多中心”，“京津冀腹地、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈”、“三軸三帶兩綠心”，“北京中心的東移”，“大七環(huán)的建設(shè)”，京東板塊的現(xiàn)狀與發(fā)展，成為一大熱點，各大媒體、專家、學(xué)者、政府部門、企業(yè)、市民對此的關(guān)注，引發(fā)了眾多關(guān)于京東的話題。根據(jù)北京市統(tǒng)計局資料顯示，2005年1-9月份北京市房地產(chǎn)的總體開發(fā)量和成交量較上年同期都有不同程度的下降，根據(jù)北京市統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據(jù)，1-9月，北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成908.5億元，同比增長4.4%，低于上年同期15.9個百分點，占全社會固定資產(chǎn)投資的比重為53.4％，低于上年同期4.8個百分點。其中，商品住宅開發(fā)投資完成455.5億元，同比下降3.4％；1-9月，全市商品房買賣成交21萬套，2604.6萬平方米，同比分別下降13.2％、8.7％：其中，商品現(xiàn)房買賣成交7.4萬套，939.8萬平方米，同比分別增長18.8％和27.8％；商品期房預(yù)售成交13.6萬套，1664.8萬平方米，同比分別下降24.1％、20.6％；1-9月，全市商品期房買賣平均價格7372元/平方米，同比上漲了1460元/平方米，漲幅為24.7％。2005年1-10月份北京市固定資產(chǎn)投資總額為1951億元，較上年增長11.9%，消費指數(shù)為101.5，房地產(chǎn)投資總體增長幅度低于固定資產(chǎn)投資增長幅度，成交價格增長幅度高于消費水平的增長幅度。而作為北京“編外郊縣”的燕郊，從行政隸屬關(guān)系來看，燕郊屬于河北省，但從區(qū)域發(fā)展脈絡(luò)來看，燕郊已儼然同北京融為一體。目前在此置業(yè)的買家80%來自北京，北京市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r對燕郊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)在很大程度上有著較強(qiáng)的影響和參考意義。

新華恒機(jī)構(gòu)是以京東地區(qū)發(fā)展大勢為依托，京東地區(qū)房地產(chǎn)成長為基礎(chǔ)而發(fā)展起來的房地產(chǎn)營銷服務(wù)機(jī)構(gòu)，基于此，新華恒機(jī)構(gòu)一直致力于京東地區(qū)的房地產(chǎn)的現(xiàn)狀及其發(fā)展趨勢研究。為深入調(diào)研京東地區(qū)房地產(chǎn)市場和消費狀況，新華恒機(jī)構(gòu)在經(jīng)過精心準(zhǔn)備后，重點針對京東地區(qū)的通州和燕郊展開了大規(guī)模、較全面的房地產(chǎn)市場項目現(xiàn)狀和消費行為的市場調(diào)研工作，并對市調(diào)結(jié)果進(jìn)行了詳細(xì)的分析。本次市場調(diào)研共向燕郊和通州地區(qū)發(fā)放消費市場問卷3000份，收回2896份，占總問卷數(shù)的96.53%，其中有效問卷2633份占總問卷數(shù)的87.77%；對近百個項目進(jìn)行了調(diào)查，主要包括樓盤基本信息、價格、銷售進(jìn)程、周邊生活便利程度等

第一部份

北京東部地區(qū)宏觀環(huán)境及規(guī)劃分析

沿著東長安街向東，從天安門廣場出發(fā)，經(jīng)建國門、國貿(mào)，21公里處是通州，出通州上京哈高速，往東9公里便是燕郊，更得“天子腳下，御駕行宮”之美稱。兩地處在環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈、京津冀腹地的核心位置，北京東擴(kuò)計劃的浮出水面，處在東擴(kuò)線路上的關(guān)鍵地位，其發(fā)展前景不可限量。

燕郊燕郊開發(fā)區(qū)依托信息產(chǎn)業(yè)部等國家部委，先后引進(jìn)了信息產(chǎn)業(yè)部第45、39、53研究所及多家科研單位，而且已云集了來自美國、加拿大、日本、法國以及港、澳、臺等20多個國家和地區(qū)的490多家企業(yè)。目前，美國惠普、日本富士紛紛落戶，石家莊神威藥業(yè)、北京漢王制造有限公司、協(xié)和藥業(yè)等知名企業(yè)以及有國際背景的亞星數(shù)碼科技……燕郊開發(fā)區(qū)的國內(nèi)生產(chǎn)總值、工業(yè)銷售收入、出口創(chuàng)匯分別保持了年均45%、37%和75%的高速增長，步入了良性發(fā)展的軌道。2005年1-7月，燕郊開發(fā)區(qū)工業(yè)銷售收入、出口創(chuàng)匯和財政收入分別完成16.63億元、1776萬美元和1.01億元，同比分別增長了22.4%、22.4%和60.3%。

根據(jù)燕郊開發(fā)區(qū)的總體規(guī)劃，至2010年將發(fā)展成占地50萬平方公里，人口20萬，固定資產(chǎn)投資年遞增10%。八通線向東延至燕郊的方案已提上日程，目前正在審批階段，如果審批成功，工程有望在2008年前后開工。這將為燕郊的發(fā)展和兩地房地產(chǎn)市場的融合創(chuàng)造出良好的條件。大七環(huán)的修建又將燕郊納入了大北京城的范圍之中。昔日皇苑行宮，今朝國際新城，燕郊的發(fā)展日新月異，正進(jìn)入全面發(fā)展的快車道。

通州今年1——9月份，通州固定資產(chǎn)投資69.4億元，同比增長17.3%。房地產(chǎn)投資完成36.6億元，同比下降11.4%；北苑高架橋、北關(guān)高架橋、運河治理等重大工程投資力度較大。在2005年初，北京空間結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，北京城市總體規(guī)劃賦予通州“首都城市發(fā)展新區(qū)”功能。作為北京重點發(fā)展的新城之一，通州是一個面向區(qū)域的可持續(xù)發(fā)展的綜合性服務(wù)新城。并確定通州新城的發(fā)展目標(biāo)為：區(qū)域服務(wù)中心、文化產(chǎn)業(yè)基地、濱水宜居新城。從北京中心東移及通州交通主干線的京通快速北苑環(huán)島、北關(guān)環(huán)島的擴(kuò)改，兩廣路延長線興建、北關(guān)地鐵修建的提議，運河環(huán)境的整治，通州作為北京的副中心，各種城市功能逐步完善，城市化的進(jìn)程將加快步伐。

第二部份

京東地區(qū)房地產(chǎn)市場概況

從2005年1-9月京東地區(qū)房地產(chǎn)市場國家宏觀政策的影響，一向備受關(guān)注的房地產(chǎn)投資增幅繼續(xù)回落。房地產(chǎn)開發(fā)投資總量較上年有所下降，或增幅下降，由于對房地產(chǎn)市場價格下跌的預(yù)期，持幣觀望仍是房地產(chǎn)消費市場反映的主角。市場在此次市調(diào)中，我們分別對通州房地產(chǎn)項目的物業(yè)類型、物業(yè)檔次、現(xiàn)行價格、物業(yè)管理情況、銷售情況進(jìn)行了分析。

2.1物業(yè)類型

從物業(yè)類型的市場情況來看，從普通住宅、公寓、別墅、假日酒店各種物業(yè)類型均有涉及。根據(jù)取樣調(diào)研分析，物業(yè)類型分布大致如下表：

2.1.1通州物業(yè)類型：

通州區(qū)域普通住宅所占比例較大，超過60%，如加上通州區(qū)域內(nèi)各行政村自建的眾多小產(chǎn)權(quán)房在內(nèi)，這個比例還會有增加對CBD區(qū)域人員的入有較大的吸引作用。

2.1.2燕郊物業(yè)類型：

據(jù)市場調(diào)研，燕郊目前的在售物業(yè)，以普通住宅為主，占取樣物業(yè)的49%，占住宅物業(yè)的78%，燕郊的別墅在占比較大。

2.2物業(yè)分布

在對京東地區(qū)物業(yè)分布的調(diào)研中，住宅分布大多向交通干道集中的特點，新的現(xiàn)象是向新區(qū)發(fā)展。象燕郊地區(qū)，東部潮白河區(qū)域的發(fā)展以休閑宜居為主，以燕順路為引導(dǎo)線，從京哈高速出口向北延伸。通州則沿城鐵沿線向東南及通州南部發(fā)展，向東則過東關(guān)大橋在運河?xùn)|岸的南北方向呈向心狀建設(shè)

2.2.1燕郊

2.2.2通州

從上圖來看，京東地區(qū)的通州和燕郊都是以普通住宅為主的生活居住區(qū)。高檔的生活區(qū)在發(fā)展的過程當(dāng)中逐漸在區(qū)域當(dāng)中增加，特別是燕郊區(qū)域，高檔物業(yè)如東方夏威夷、美麗鄉(xiāng)村的入市，對拉動燕郊高檔物業(yè)的發(fā)展起到了一定的作用。從普通住宅當(dāng)中的分析來看,高層物業(yè)是今后東部地區(qū)的一個發(fā)展趨勢,生活觀念的改變以及日益稀缺的土地資源,特是中心城區(qū)土地資源的日益減少,高容積率、優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理、高收入階層入住的物業(yè)必將是北京東部地區(qū)發(fā)展的一場重頭戲。

2.3物業(yè)價格

自2004年8.31大限之后，土地嚴(yán)格按照“招、拍、掛”的方式土地作用權(quán)，開發(fā)商取得開發(fā)用地進(jìn)一步受到嚴(yán)格限制，土地成本提高，部份建材價格漲幅較大，市場新盤放量下降，雖然在1-9月期間有階段性的交易下降，但京東地區(qū)購房需求持續(xù)旺盛，房價也一直穩(wěn)步攀升，。據(jù)統(tǒng)計，京東地區(qū)房地產(chǎn)售價同比上漲

物業(yè)的銷售價格是體現(xiàn)物業(yè)水平和區(qū)域發(fā)展程度的一個重要標(biāo)志，從這次市場調(diào)研當(dāng)中可粗略看出，通州的物業(yè)單價大都在3500元/m²以上，物業(yè)均價在3800元/m²的物業(yè)占據(jù)了通州大部份房地產(chǎn)市場，通州的多層住宅越來越成為一種稀缺產(chǎn)品，板樓的青睞度一直高于塔樓，多層的青睞度一直大于高層。而燕郊物業(yè)的整體均價相對于通州的物業(yè)價格低1000元/m²左右，多層物業(yè)的價格在2800元/m²左右。北京消費群體對燕郊的青睞，來源于價格的敏感占有較大因素，其次就是燕郊物業(yè)居住密度較低，低密度的居住空間，對于在北京CBD或泛CBD區(qū)域工作的群體來說，在心理上有一定的空間釋放感。

2.4物業(yè)管理水平及收費情況分析

部份在售物業(yè)情況一覽表

物業(yè)名稱物業(yè)類別物業(yè)

單價物業(yè)

體量物業(yè)費開發(fā)商物業(yè)公司

星河皓月多層2950400．8住達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

燕達(dá)物業(yè)管理人限公司

美林新東城多層高層288014未定美林房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司

未定

世紀(jì)名苑普宅285070．5三河市龍?zhí)康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司上瑞物業(yè)

天子莊園別墅/普宅2300-2500130.7-1.1京郊房地產(chǎn)開發(fā)公司三河市天子物業(yè)管理有限公司

北歐小鎮(zhèn)多層/高層2

700170．5-1．1中建華遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司中建華遠(yuǎn)物業(yè)

意華田園都市普宅2600140.69-1.28燕郊意華房地產(chǎn)開發(fā)公司意華物業(yè)管理公司

東方夏威夷別墅7000292.38-3.98三河興達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司第一太平戴維斯

新圣得花園別墅71006.42.5三尖市鼎盛投資集團(tuán)有限公司圣得物業(yè)管理公司

歐陸豪庭多層1750180.26香河縣城鎮(zhèn)房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限公司香河尚新物業(yè)管理有限公司

育龍香苑高層2700100．9北京育龍房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司香河育龍物業(yè)管理有限公司

BOBO自由城多層高層4280180.98-1.68北京永泰寵基房地產(chǎn)開發(fā)公司香港中原物業(yè)管理有限公司

本岸高層3700281.76伯雅集團(tuán)

北京久居雅園物業(yè)管理公司

世紀(jì)星城高層4580861.75北京順華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

北京東光物業(yè)管理公司

蘇荷雅居高層4600111.84北京順開房地產(chǎn)開發(fā)公司

北京順開物業(yè)管理公司

時尚街區(qū)多高層4300300.98-1.72北京住總集團(tuán)、北京景新世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

園景時尚物業(yè)管理公司

瑞都公園世家高層多層3900801.6北京東杰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

瑞都物業(yè)管理公司

瑞都國際高層450026.41.85北京瑞景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

北京瑞景物業(yè)管理有限公司

當(dāng)代名筑多層/高層4100121.1-1.58北京筑高房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

北京名筑物業(yè)管理有限公司

武夷時代多層/高層35508.11.28北京武夷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

北京武夷物業(yè)管理有限公司

水岸長橋高層4380111.7北京中博房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

均豪物業(yè)管理有限責(zé)任公司

桃花島多層3850210.98欣達(dá)園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

北京悅豪物業(yè)管理有限公司

柳岸芳園高層4300未定北京貴源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

未定

河畔麗景高層340012.51.38維盛賓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

通運達(dá)物業(yè)管理有限公司

新華聯(lián)錦園多層3680201北京新華聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)公司

西果園物業(yè)管理公司

在水一方高層3980181.48北京黃海房地產(chǎn)開發(fā)公司均豪物業(yè)管理有限公司

從上表中來看，燕郊多層物業(yè)費在0.5元到0.8元之間，高層物業(yè)費在1元至1.3元之間，別墅物業(yè)費在2.元至4元之間；通州多層物業(yè)費在0.7元至1元之間，高層物業(yè)費在1.5元至1.8元之間，別墅物業(yè)費在2.5元至8元之間不等。根據(jù)對在銷樓盤的對比分析，樓盤品質(zhì)和物業(yè)管理公司的不一,物業(yè)費的標(biāo)準(zhǔn)也呈現(xiàn)多方面的現(xiàn)象,多層物業(yè)費主要集中在0.5至元至1元之間,高層物業(yè)費用主要集中在1元至1.8元之間,超過2元物業(yè)費的以高檔公寓和別墅為主：

部份樓盤營銷主題

東方夏威夷那片海的別墅

星河皓月百萬平米歐洲小鎮(zhèn)，百萬平米超大社區(qū)，盡享歐陸生活

美林新東城美林深處的歐洲

意華田園都市生活就是度假、家在田園中，田園有都市

天子莊園生活的理想，就是理想的生活

BOBO自由城一波未平一波又起

世紀(jì)名苑好房子自己會說話/引領(lǐng)京東住宅潮流之典范

本岸陽光板樓

世紀(jì)星城新城超薄板樓

蘇荷時代年輕輕軌軌跡多端

時尚街區(qū)城鐵零距離

瑞都公園世家引領(lǐng)通州公園地產(chǎn)

瑞都國際家住瑞都國際，購物家樂福

當(dāng)代名筑城鐵非一般空間

武夷時代武夷時代，盛情綻放

水岸長橋成熟CBD水岸社區(qū)

桃花島江南•低密•庭臺建筑/從今天起，做一個快樂的島主

柳岸芳園天地靈秀聚人生/身臨一種境界，唯我天地；

領(lǐng)略一種視野，預(yù)約未來；成就一種喝彩，淡定天下

第三部份消費結(jié)構(gòu)情況分析

京東地區(qū)的房地產(chǎn)消費群體主要集中在北京以東的商圈范圍內(nèi)。燕郊的80%購房者來自北京的京東地區(qū)，從一早一晚930公共汽車的擁擠程度就能看出結(jié)果，其他如山西的一些投資客也占有一定的比例。通州的購房群相對復(fù)雜一些，但大部份購房者還是在CBD區(qū)域工作，根據(jù)此次對市場的抽樣調(diào)查結(jié)果顯示，大部份的被調(diào)查對象都有在近期購房的愿望，對價格的心理預(yù)期也有不同程度的上升。

根據(jù)調(diào)查顯示，準(zhǔn)購房者中以26-35歲的比例最高，達(dá)到47％，36-45歲之間的購房者達(dá)到33%；25歲以下的人群，達(dá)到13%，因此，25-35歲的青年人士依然是房產(chǎn)市場的主角，這是由他們所處的生命周期和經(jīng)濟(jì)能力相適應(yīng)的。

33.3被訪者的家庭結(jié)構(gòu)

家庭結(jié)構(gòu)統(tǒng)計情況、

從上圖可以看出，在被訪者總體中，燕郊兩口之家的比例達(dá)到了56%，超過總體的一半；三口之家的比例位居第二，兩者之和達(dá)到了85%；單身的比例則最低僅為5%。從燕郊的購房群體來看，今后的二至三年之內(nèi)，與幼兒相關(guān)的產(chǎn)業(yè)如幼兒園、中小學(xué)校長、游樂園相應(yīng)的較強(qiáng)的需求量；主力購房群體兩個區(qū)域大體相當(dāng)，均占到80%強(qiáng)。商品房逐漸成為生活的必需品，而其昂貴的價值，一般要花費消費者的一生或半生積蓄，所以與單身相比家庭戶的購買力更強(qiáng)，其中兩代、三代同堂的表現(xiàn)的更為迫切。

3.4被訪者家庭年收入分布

被訪者家庭年收入分布情況

從上圖可以看出，家庭收入在6-10萬的被訪者占據(jù)了所有被訪者的一半以上，收入在10-14萬的被訪者占比較大，燕郊達(dá)到17%，通州達(dá)到28%，收入在14萬元以上的比例為燕郊為7%，通州占比為15％。中等收入的家庭作為購房主體繼續(xù)支撐著市場。

4.購房需求特征分析

4.1面積需求

被訪者面積需求

分布情況

本次調(diào)查結(jié)果顯示，61-120㎡的需求比例最高，燕郊占到總體的72％，通州占到總體的74%；燕郊對大戶型的需求略高。小面積的需求主要是單身購房者的意向較多，投資客對小面積獨有青睞。

4.2套型需求

被訪者戶型需求分布情況

調(diào)；個人私秘性要求越來越高；一次購房終身享用的思想根深蒂固，單身一族的增加使得一室套成為時代的寵兒；另外，由于躍層、復(fù)式在設(shè)計上突破小面積的實現(xiàn)，其總價過高的劣勢相對被弱化，相反其私秘性好、動靜分區(qū)分明、視野開闊、樓中樓的優(yōu)點突現(xiàn)在消費者面前，尤其是一些追求時尚、收入較高的年輕群體及多次置業(yè)者較為接受，可能成為新寵。

4.3理想的購房區(qū)域

被訪者意向購房區(qū)域分布情況

燕郊的燕順路至潮白河區(qū)域是燕郊今后的發(fā)展重點區(qū)域，目前在此地段的項目較為集中，如燕京新城、意華田園都市、星河皓月、世紀(jì)名苑、美林新東城，規(guī)劃建設(shè)中的鼎西區(qū)、潮白人家等眾多普通住宅，以及在此區(qū)域匯集眾多的別墅項目如東方夏威夷、和安家園（達(dá)觀）、華堂高爾夫及其別墅以及燕園渡假村等其他多種形態(tài)物業(yè)的增加，將此區(qū)域的升值空間大幅提升，購房意向占比達(dá)到57%。中心城區(qū)因為是行政商業(yè)及學(xué)院集中區(qū)域，對此區(qū)域的購房意向占比達(dá)到32%，而對南部區(qū)域及東部區(qū)域仍然持保守態(tài)度。

4.4年齡與樓型特征的要求的分析

被訪者年齡段對樓型特征要求情況

根據(jù)本次調(diào)查結(jié)果顯示，25歲以下的準(zhǔn)購房者對小高層的接受程度明顯高于其他年齡段，并且處于各個樓型需求中的峰值，這和他們的個性特征有極大的關(guān)系，因為他們多是八十年代出生，一般為獨生子女，享用著家庭的最佳資源，追求時尚和變化，而小高層在某種程度上迎合了這種需求；而26-35歲的準(zhǔn)購房者中需求最多的是多層，這主要是因為這個年齡段的人群基本上是七十年代出生的，一般有兄弟姐妹，比較傳統(tǒng)，尋求家庭的穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)的獨立和事業(yè)的成功。隨著購房者年齡的增長，對多層的需求變得越來越強(qiáng)烈。在46-55歲之間的準(zhǔn)購房者中，對多層的比例甚至達(dá)到了八成以上。相比之下，各個年齡段對高層的需求普遍偏低，而對別墅的需求則集中在36-45歲之間的人群，這主要是因為本年齡段的人群一般家庭穩(wěn)定，事業(yè)上比較成功，已經(jīng)有至少一套住房，收入較高，有提高生活品質(zhì)的要求和能力。

4.5區(qū)域性樓型需求比較分析

區(qū)域性樓型比較分析情況

通過對燕郊和通州兩地分區(qū)域樓型對比分析，多層和小高層的需求比例仍然最高，只是在不同的區(qū)域，消費者的樓型需求有所不同。

在通州，對高層的需求比例大于多層，而在燕郊則以多層的需求占比居多。從對以前年度對兩地的樓型需求分析顯示

，京東地區(qū)對高層的需求呈現(xiàn)逐步上升的過程，特別是燕郊地區(qū)，由于高層住宅的稀缺，對高層方面樓型的需求增長幅度顯得較通州要高。燕郊地區(qū)對別墅的需求略高于通州，這與地域性的因素有較大聯(lián)系。就通州區(qū)域來看，對別墅的需求區(qū)域主要在遠(yuǎn)郊等地，如運河以東至潮白河區(qū)域，目前在此區(qū)域形成的幾大別墅如運河岸上的院子、尚東庭、珠江國際城、運通花園、楓露皇苑等，而中心城區(qū)和地鐵以南區(qū)域的別墅需求狀況不太旺盛，盡管目前南部區(qū)域有天地美墅、世爵源墅，但銷售狀況并不理想。

重點樓盤展示

通州——瑞都國際

開發(fā)商：由首都機(jī)場下屬的北京瑞景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)

項目定位：瑞都國際的瑞都景園號稱通州新地標(biāo)，集住宅、商業(yè)、金融、寫字樓、休閑等配套齊全的高尚社區(qū)。

項目位置：位于地鐵以南區(qū)域，在輕軌九棵樹站，

建筑面積：總建筑面積為26.4萬平方米，以板式小高層住宅為主。

商業(yè)配套：主要體現(xiàn)在國際大型連鎖零售巨頭家樂福的進(jìn)駐，并以此作為一個宣傳主題。

戶型結(jié)構(gòu)：戶型從50m2—280m2的一居到六居，戶型多達(dá)二十種。主力戶型定位在三室二廳130平方米。

宣傳渠道：戶外看板、擎天柱、報紙、工地圍檔、城鐵車票、網(wǎng)絡(luò)等立體交互式的廣告宣傳。

交通：八通輕軌九棵樹站，多條公交線路在小區(qū)周邊。

燕郊——新圣得花園

開發(fā)商：由三河市鼎盛投資集團(tuán)有限公司開發(fā)；

項目定位：居住、休閑、度假、辦公、娛樂為一體的獨棟、聯(lián)排別墅；

項目位置：燕郊燕順路區(qū)域與中心城區(qū)交叉集中居住地段；

建筑面積：占地面積133400平方米，總建筑面積為63536平方米，以獨棟、聯(lián)排別墅；

商業(yè)配套：主要以京客隆、天客隆、新世紀(jì)商場；

交通：930多條支線經(jīng)過。

燕郊——星河皓月

開發(fā)商：住達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

項目定位：花園洋房式板樓

項目位置：位于燕郊燕順路潮白河邊。

建筑面積：總建筑面積為386200平方米，陽光板樓為主。

商業(yè)配套：小區(qū)內(nèi)有體育公園、商業(yè)中心、雙語幼兒園、物業(yè)會所。

媒體推廣：媒體推廣以戶外擎天柱、道旗、路牌、網(wǎng)絡(luò)、報紙等，

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4.6購房目的分析

被訪者購房目的情況

4.7不同年齡購房目的分析

被訪者不同年齡購房目的分析上是首次置業(yè)；26-45歲的人群的置業(yè)目的集中在改善居住，定居的比例也較大，他們有較強(qiáng)的購買力，處于事業(yè)發(fā)展的黃金階段，需求增長較為強(qiáng)勁；55歲以上的人群需求較弱，樣本中較少，不具有代表性，所以這里沒有列出，這主要是因為他們基本已經(jīng)置業(yè)，生活已經(jīng)很穩(wěn)定了。

5.購房者價格需求分析

房價是調(diào)節(jié)房產(chǎn)市場的有力杠桿，隨著房價的升高，購房者對價格的心理承受能力逐漸增強(qiáng)，但需要找到其心理承受的邊緣分界線，在一定區(qū)域超過某一價格后，更多的消費者會選擇放棄。

5.1可以承受的最高單價

根據(jù)新華恒機(jī)構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，京東地區(qū)商品房均價燕郊為2750元/平米，通州為3800元/平米。而京東地區(qū)家庭年收入在6-10萬的占到了50%以上，面對不斷上漲的房價，購房者不得不面臨更大的經(jīng)濟(jì)壓力，尤其是對那些解決基本居住問題的消費者。隨著價格的不斷上揚，其心理承受能力雖然會逐漸增強(qiáng)，但需有序有度。

被訪者購房意向單價分布情況

調(diào)查的結(jié)果顯示，承受單價在1500－2500元的選擇比例最高，占93%，價格的敏感系數(shù)在目前的房地產(chǎn)消費市場當(dāng)中比較大，同時也體現(xiàn)當(dāng)前的消費群體對價格的快速上漲呈現(xiàn)一定的對抗情緒；單價在3500-4000及以上的被訪者尚有3%的選擇比例說明當(dāng)前購房群體的心理承受能力有所增強(qiáng)，同時國民經(jīng)濟(jì)總體的快速發(fā)展使得人均收入也在不斷增長，支撐了這種房價看漲的預(yù)期。

被訪者付款方式選擇分布

市場價格的不斷上漲，戶型面積偏大，使得總價普遍較高，消費者在選擇付款方式上選擇余地很小，大多數(shù)的消費者很難承受得起一次性付款，選擇按揭的比例高達(dá)78%，按揭時間主要是10年、15年和20年；分期付款的比例也達(dá)到了12.3.%，一次性付款的比例最低，僅為9.7%。

5.4被訪者對京東區(qū)域市場房價的評價

被訪者對京東房地產(chǎn)市場房價的評價

高昂的房價讓大部分的購房者感覺無奈，超過六成的被訪者認(rèn)為京東地區(qū)的房價高，超過三成的被訪者認(rèn)為，認(rèn)為價格適中的比例僅為2.2%。

6、對今后一年房價變化變化的評價

今后一年內(nèi)京東地區(qū)房價變化情況分析

從被訪者的數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，認(rèn)為在今后一年內(nèi)價格上漲的群體占到85%，特別是認(rèn)為價格會上漲10%以上的人群比例較大，占到被除數(shù)調(diào)人群的35%。

7.媒體接觸習(xí)慣及媒體影響

7.1媒體接觸

媒體接觸分布情況

：本題為多項選擇

7.2廣告宣傳和推薦活動的影響力分析

媒體影響力情況

可以看出消費者會通過廣告宣傳和推薦活動等途徑來了解房產(chǎn)供給信息、積累信息，并在一定程度上依賴這些信息，但這些信息在消費者購房決策過程中起到?jīng)Q定作用的不會高于12%；參考作用的達(dá)到56%；基本上沒有作用的達(dá)到了9%。所以宣傳在市場競爭中的作用不容忽視。

結(jié)束語

2005年京東地區(qū)的房地產(chǎn)市場的局勢相當(dāng)微妙，從3月份的淡季不淡到金九銀十如期未至，關(guān)于房地產(chǎn)市場的觀望走出與否的議論頗多，一方面三環(huán)以里新項目批建停止，拆遷量顯著下降，一手房交易量變幻無常；另一方面房價繼續(xù)攀升，部分商品房項目銷售進(jìn)程明顯放緩，有的開發(fā)商對市場上長升預(yù)期心理的增加，在成本允許的情況下待價而沽，部份一手房購房者持幣觀望，一部份購房需求轉(zhuǎn)而謀向二手房市場，使得二手房市場出現(xiàn)了少有的金九角十。另外，市場開始出現(xiàn)了各種促銷手段，部分項目采取降價打折推盤，購房送全套家電、家俱者有之，送汽車者也大有其人。全面熱銷的局面不再出現(xiàn)，一些名盤、大盤的廣告營銷費用開始大幅增加等種種市場表現(xiàn)。種種市場表現(xiàn)正說明了市場的發(fā)展成熟期即將到來，由單一力量帶動整個市場發(fā)展方向的階段已經(jīng)過去，商品房將像大多數(shù)普通消費品一樣，走向主要由需求為主導(dǎo)的，價格升降有序，競爭與整合并存的市場經(jīng)濟(jì)即將到來。特別是國資委整合央產(chǎn)房地產(chǎn)企業(yè)對房地產(chǎn)市場的沖擊，政策調(diào)控對市場的宏觀控制力度加大。

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經(jīng)過多年的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，但相關(guān)配套行業(yè)（例如：融資、評估、交易服務(wù)、信息服務(wù)等）發(fā)展滯后，目前隨著中國人民銀行對房地產(chǎn)業(yè)融資渠道的拓寬，中國人民銀行副行長吳曉靈女士在2005年地產(chǎn)金融年會上明確表示：房地產(chǎn)業(yè)在傳統(tǒng)的融資渠道之外應(yīng)大力引進(jìn)其他如信托、股權(quán)分置、債券、基金等多種融資形式。在年會上，以楊子基金為主的幾大基金代言人都表示對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景持樂觀態(tài)度，對適合的房地產(chǎn)項目可采用項目融資和企業(yè)融資相結(jié)合的方法進(jìn)行操作。融資渠道的拓寬對房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，將起著重大推動作用。市場經(jīng)濟(jì)是過剩經(jīng)濟(jì)，隨著市場的發(fā)展，競爭會越來越強(qiáng)烈，而要在激烈的市場競爭中立于不敗之地，了解、把握市場變化及趨勢是必須的。在前一段時期，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，特別是燕郊和北京的通州，在城市化進(jìn)程加快，外來人員快速增加，國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長的經(jīng)濟(jì)形勢下，出現(xiàn)一段高速增長的過程；但當(dāng)市場發(fā)展到一定階段，產(chǎn)品供給全面過剩或供求平衡時期，沒有很強(qiáng)的核心競爭力就無法取勝，甚至無法生存的時候，風(fēng)險將成為常態(tài)。以科學(xué)的發(fā)展觀從市場的發(fā)展規(guī)律來觀察和判斷目前的京東的房地產(chǎn)市場狀態(tài)，才能使我們保持客觀和清醒的頭腦，所有的判斷依據(jù)都要來源于科學(xué)、全面的市場數(shù)據(jù)及嚴(yán)謹(jǐn)?shù)目茖W(xué)態(tài)度。