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確保管理區(qū)域內業(yè)主及物業(yè)使用人的生命財產安全是物業(yè)管理的一項基本內容和工作，而消防安全管理在生命財產安全管理中所占的地位和分量又是重中之重。但目前未名園小區(qū)的物業(yè)消防安全管理還存在著許多亟待解決的問題，因此要進一步推進物業(yè)消防安全管理，必須盡快建立健全物業(yè)管理服務體制和運作規(guī)范體系，形成與目前蓬勃發(fā)展的房地產經濟和住宅商品化、社會化相適應的新型物業(yè)管理模式。

一、當前消防安全管理存在的主要問題

物業(yè)管理作為城市社區(qū)管理中一個重要的基層管理體系，在我國起步較晚，要走向成熟的社會化、專業(yè)化、企業(yè)化和經營化的物業(yè)管理，還有許多問題值得探索。消防安全管理作為物業(yè)管理的一項重要工作，目前還存在著許多亟待解決的問題。

首先，物業(yè)管理的民事商務行為，涉及行業(yè)多管理內容多。盡管這些年出臺了一系列規(guī)范物業(yè)管理的法規(guī)、政策，但現(xiàn)有的法規(guī)、政策對物業(yè)消防安全管理的法律地位、管理責任、管理維護經費，以及法律責任未作明確的規(guī)定，致使物業(yè)消防安全管理中產生的大量矛盾糾紛得不到解決，司法機關對日益增多的物業(yè)管理案件也因缺乏法律依據(jù)難以及時解決，例如消防設施設備管理維護責任不明確、維護費用不落實，發(fā)生火災后消防設施成為火災的殉葬品，火災責任和賠償責任等都難以明斷。

其次，房地產開發(fā)建設與物業(yè)管理脫節(jié)。不少房地產開發(fā)商未從物業(yè)的生產、流通與消費的全過程出發(fā)來設計、施工和監(jiān)督。這種建與用、建與管脫節(jié)的現(xiàn)象，造成物業(yè)投入使用和消費過程中建筑消防安全分區(qū)、分隔、疏散不合理，消防設施設備不齊全不配套，留下先天隱患。

第三，物業(yè)消防安全管理職責不明。物業(yè)消防安全管理涉及到消防設施維護等有形管理和物業(yè)區(qū)用戶日常消防管理等無形管理，至今沒有準確界定物業(yè)管理作為企業(yè)行為，以及應當履行的消防安全管理的工作范圍和內容。

第四，物業(yè)消防安全經費明顯不足。消防安全管理經費涉及消防設施設備維護和日常消防安全管理費，管理經費主要來自兩個渠道：開發(fā)商提供的一定比例的物業(yè)管理維修資金和物業(yè)管理公司向業(yè)主或物業(yè)使用者收取的物業(yè)管理費。但這又引出以下問題：一是開發(fā)商提供的物業(yè)管理維修資金沒有法定主管部門監(jiān)督提留，開發(fā)商成了“只生孩子,不養(yǎng)孩子”，全部由業(yè)主和用戶來承擔造成物業(yè)管理收取費用過高，維修資金難以落實；二是業(yè)主和用戶受傳統(tǒng)住房消費觀念的影響，往往將物業(yè)管理理解為無償服務或低償服務。加之物業(yè)管理公司與業(yè)主之間僅靠契約，使消防管理費用難以收取；三是物業(yè)管理資金籌措、使用、管理不統(tǒng)一、不規(guī)范，使繳納者產生誤解、拒繳或拖延。

由于消防管理經費的不落實，造成物業(yè)管理及消防管理不落實，物業(yè)運營幾年后消防設施設備因缺少維護，形同虛設。

第五，物業(yè)消防安全隊伍不專業(yè)。目前物業(yè)管理的職業(yè)隊伍尚未形成，作為專業(yè)技術性較強的消防安全管理人員更是嚴重缺乏，面對物業(yè)管理中設置的現(xiàn)代消防設施，物業(yè)管理人員往往知之甚少。

二、物業(yè)消防安全管理的必要性

首先，是住宅多元化特性的要求。隨著住宅商品化、市場化以及住房制度改革的推行，出現(xiàn)了房地產建設投資和營銷渠道的多元化，一個住宅區(qū)域、一幢大樓物業(yè)產權多元化，且多家占有使用的多重化、分散化管理的復雜狀況。而一個住宅區(qū)域、一幢大樓的消防安全整體性、消防設施設備配套性，以及消防安全管理，這都要求有一個統(tǒng)一的物業(yè)管理企業(yè)來實行消防安全管理。

其次，是住宅功能多樣化的要求。隨著城市現(xiàn)代化進程的加快，城市建筑物向高空和地下不斷延伸，建筑物的使用功能日趨多樣化和復雜化，消防設施設備愈來愈多，功能也愈來愈復雜化、智能化，客觀上要求消防安全管理具有專業(yè)性和技術性。

三、關于加強物業(yè)消防安全管理的思考

物業(yè)管理是一個發(fā)展前景廣闊且有待于開拓的新興行業(yè)。其中消防安全管理占有重要的地位和作用，因此，做好物業(yè)消防安全管理工作不僅是當前，更是今后長期的工作。筆者認為要做好物業(yè)消防安全管理工作，需處理好以下幾種關系：

（一）理順物業(yè)消防安全管理的各種關系，建立市場經濟體制下的物業(yè)消防管理體系構架。以法規(guī)的形式確定物業(yè)消防管理中各主體的法律地位和相互之間的權利義務關系。業(yè)主或物業(yè)使用人與物業(yè)管理公司之間的關系是平等的民事主體關系，是委托與被委托的經濟合同關系。業(yè)主或物業(yè)使用人享有在管理中的決策權和監(jiān)督權，負有服從物業(yè)整體消防安全的管理、合理利用物業(yè)項目、確保消防安全、承擔相應費用的消防安全管理義務，物業(yè)公司必須按照法律法規(guī)、行為規(guī)范標準及業(yè)主委托合同的約定，實施消防安全管理，確保物業(yè)消防安全管理工作接受公安消防部門、業(yè)主及物業(yè)使用人的監(jiān)督。

（二）建立完整、系統(tǒng)的物業(yè)消防安全管理法律規(guī)范體系，規(guī)范運作形式。制定物業(yè)消防安全管理基本法律、法規(guī)及實施細則，以規(guī)范政府主管部門、物業(yè)公司及業(yè)主或物業(yè)使用人的行為，協(xié)調其相互間的各種關系，將物業(yè)消防管理納入法制化和規(guī)范化的軌道，同時制定統(tǒng)一的物業(yè)消防安全管理行業(yè)標準和規(guī)范，如公共消防安全契約、住戶消防安全手冊、物業(yè)消防安全檢查規(guī)定，消防設施維修資金標準及實施方案規(guī)定，消防安全管理費收支規(guī)定，維修養(yǎng)護消防設施規(guī)定等。

（三）建立和推行物業(yè)消防安全管理早期介入制度。房地產開發(fā)、流通、消費是一個連續(xù)的過程，在物業(yè)的規(guī)劃設計、開發(fā)建設階段就應明確聽取物業(yè)管理企業(yè)的合理意見，對隱蔽的消防設備應實施專業(yè)化物業(yè)消防安全管理監(jiān)督和認可制度，|考試|大|并且嚴格把好驗收、交接關。這種建管結合方式，能提高物業(yè)的有效價值。

（四）建立高素質的物業(yè)消防安全管理隊伍。在物業(yè)管理中應確定專（兼）職消防管理員，具備一定的防災滅火知識和消防管理知識，經消防部門培訓后持證上崗。對消防控制室操作人員，必須具有現(xiàn)代消防技術方面的知識、熟練掌握消防系統(tǒng)的情況。對現(xiàn)代消防設施設備應委托專業(yè)化的消防設施維護保修公司來承擔。

（五）公安消防機構應加強對物業(yè)消防安全管理的監(jiān)督指導。公安消防機構應嚴格把好物業(yè)建筑設計審核關，不留先天隱患。對物業(yè)消防安全管理要加強宏觀指導，定期實施防火監(jiān)督檢查。對物業(yè)消防安全管理要給予法律支持。對物業(yè)消防安全管理人員進行消防培訓，幫助提高消防安全管理素質。

綜上所述，物業(yè)管理企業(yè)要不斷提高物業(yè)的經濟效益、社會效益和環(huán)境效益，為業(yè)主和物業(yè)使用人提供一個安全、舒適的工作生活環(huán)境，就要加強物業(yè)消防安全管理，要逐漸形成“政府宏觀指導，物業(yè)公司具體管理，業(yè)主自我防范，消防機構實施監(jiān)督”的專業(yè)化、社會化、規(guī)范化和法制化的管理體制。