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房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計范文第1篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目 規(guī)劃設(shè)計管理

中圖分類號： F293 文獻標(biāo)識碼： A 文章編號：

引言：房地產(chǎn)設(shè)計管理直接關(guān)系著房地產(chǎn)項目的成敗。房地產(chǎn)市場需求的變化導(dǎo)致了不同時期開發(fā)商對規(guī)劃設(shè)計內(nèi)涵的不同理解。在房地產(chǎn)發(fā)展初期，房建單位在設(shè)計上主要關(guān)注的是房型，考慮如何改變過去住宅設(shè)計上的不合理因素。

1.房產(chǎn)項目設(shè)計管理的指導(dǎo)意義與重要價值

建筑項目設(shè)計階段的管理有著它的重要價值與特殊涵義。一方面，建筑設(shè)計的最終成效是由建筑設(shè)計專業(yè)人員所共同完成的，能夠集結(jié)多數(shù)專業(yè)工程設(shè)計人員的智慧結(jié)晶，使建筑項目更具實用價值，滿足大眾需求。另一方面，房產(chǎn)開發(fā)公司的項目設(shè)計人員在項目策劃與設(shè)計階段所起到的溝通、協(xié)調(diào)等作用的發(fā)揮十分重要，對項目后來的規(guī)范施工有著重要的促進效用。如在項目設(shè)計階段中，由于房產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)計人員的介入，能夠使的項目設(shè)計階段更好的控制整個過程，充分調(diào)動各項內(nèi)部資源與項目作業(yè)人員的能動性，從而更加利于項目設(shè)計管理走向成功。

一般房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目設(shè)計過程可分為兩個大階段:方案設(shè)計階段和施工圖設(shè)計階段。這兩個階段的最終產(chǎn)品分別是方案報建文本和施工圖藍圖。這兩個階段的成果必須報政府部門審批通過，方可進行工程項目施工。(有些項目需做擴初設(shè)計，并報批。這里將擴初視為施工圖設(shè)計過程的一個階段。)可以認為建設(shè)項目設(shè)計過程的項目管理是圍繞著這兩個最終成果而展開的。由于這兩個設(shè)計階段所承擔(dān)的目標(biāo)和任務(wù)的不同，其項目管理在執(zhí)行組織的結(jié)構(gòu)、項目人力資源管理、時間管理、溝通管理、風(fēng)險管理及質(zhì)量管理等方面存在著較大差異。方案設(shè)計階段的重要性是不言而喻的。其主要流程如下：擬定招標(biāo)設(shè)計任務(wù)書，方案招標(biāo)，方案評審及咨詢，方案定案(或委托設(shè)計院)，出方案報建文本，進行方案報建。大部分房地產(chǎn)開發(fā)公司都在這一階段投入大量的內(nèi)部資源和外部資源，以求得一個滿足市場需求且高效益的方案。

2.當(dāng)前設(shè)計管理存在的問題

建設(shè)項目設(shè)計管理有其特殊性，首先，設(shè)計成果由建筑設(shè)計院完成，其次，房地產(chǎn)公司設(shè)計人員在策化及設(shè)計過程中起溝通、協(xié)調(diào)、監(jiān)控作用，因此在建設(shè)項目的設(shè)計運作過程中，房地產(chǎn)企業(yè)如何控制設(shè)計過程，是取得項目設(shè)計成功的關(guān)鍵。然縱觀當(dāng)前的設(shè)計管理，仍存在種種問題，主要如下：1）設(shè)計單位選擇隨意性大。因當(dāng)今房地產(chǎn)市場急劇膨脹，有限的設(shè)計能力已遠不能滿足房地產(chǎn)開發(fā)的需求，一般設(shè)計院的業(yè)務(wù)已排滿，使得很多房地產(chǎn)企業(yè)只能隨意選擇設(shè)計單位，而所選單位往往不是最合適的。2）設(shè)計理念缺乏有效溝通。一個項目的設(shè)計理念，應(yīng)體現(xiàn)該項目的人文特點、區(qū)域特點、地理特點等，但因部分設(shè)計人員難以從項目所在地進行切身體會，而房地產(chǎn)公司又缺乏與設(shè)計單位的有效溝通，最終造成設(shè)計毫無特色。3）設(shè)計水平不高。一個項目的設(shè)計需要多專業(yè)的完美配合，然目前很多設(shè)計單位的設(shè)計人員并不到位，到位的設(shè)計人員專業(yè)水平并不到位，專業(yè)水平到位的設(shè)計人員并非全身心只做一個項目，如此情況下，常常造成設(shè)計圖紙存在“錯”“漏”“碰”“缺”等缺陷。4）設(shè)計任務(wù)書編制質(zhì)量不高。現(xiàn)實中，少有房地產(chǎn)企業(yè)能編制高水平的設(shè)計任務(wù)書，使得設(shè)計單位僅僅根據(jù)獲取土地時的詳規(guī)進行設(shè)計，設(shè)計失去明確方向，與目標(biāo)相去甚遠。5）設(shè)計文件評審過于粗糙。當(dāng)前，許多房產(chǎn)公司不重視設(shè)計文件的評審，或簡單地由工程技術(shù)人員對圖紙進行審核，或依托圖審單位進行圖審，或是在施工時由施工單位發(fā)現(xiàn)問題再到設(shè)計院進行修改，這種粗糙評審后的設(shè)計文件用于報批、施工很難提高設(shè)計圖紙質(zhì)量。

3.規(guī)劃的調(diào)查和研究

一個地產(chǎn)項目的成功運作，歸根到底是市場需求的結(jié)果，而市場需求的發(fā)展和變化在很大程度上是由發(fā)展商的引導(dǎo)和媒體的渲染促成的。其中，前期規(guī)劃設(shè)計階段是項目運作的龍頭和開端，它包含了房建單位最初的投資決策、目標(biāo)分析和項目定位以及市場供需關(guān)系的深入研究，項目產(chǎn)品將來的顧客對象的特征，地區(qū)、年齡、收入、工作、性別等。沒有周密的調(diào)查資料，就無法了解房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀情況以及產(chǎn)品的分布和競爭特點，也就無法進行項目的正確定位，規(guī)劃設(shè)計也就如無源之水。作為房建設(shè)計者，要做好當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的調(diào)查、基礎(chǔ)資料的收集工作，建立起動態(tài)的資料補充和修正機制，以期隨時準(zhǔn)確反映房地產(chǎn)市場的變化趨勢和發(fā)展特點，并能及時反映到項目的規(guī)劃設(shè)計中，在實施前或?qū)嵤┲心芸焖龠m應(yīng)市場的細微變化。

3.1規(guī)劃要具備專業(yè)知識 土地開發(fā)和建設(shè)總是城市規(guī)劃的一部分，購買土地之前一定要弄清城市的總體規(guī)劃和詳細規(guī)劃情況，要與當(dāng)?shù)爻鞘械囊?guī)劃設(shè)計院和管理者保持親密的關(guān)系，對城市的現(xiàn)狀、規(guī)劃結(jié)構(gòu)和發(fā)展計劃以及城市的戰(zhàn)略要有深入的研究，要結(jié)合土地儲備和規(guī)劃選址通盤考慮，比如，公司要樹形象，先上短而快的項目，就不能在城市郊區(qū)選址，最好選擇城市新開發(fā)密集區(qū)或中心商業(yè)區(qū)，因為是城市鼓勵優(yōu)先發(fā)展的地段，而且可能較多的地產(chǎn)公司聚集在一起，如果有精心策劃，建成精品，會很快打開局面，為公司樹立良好的公眾形象。當(dāng)然，如果有好的市場追捧，選擇在城市的邊區(qū)進行開發(fā)，也未必不可，只要踏準(zhǔn)了市場的節(jié)奏，有鮮明的主題和優(yōu)秀的規(guī)劃設(shè)計，再加上優(yōu)質(zhì)的施工建設(shè)必會贏得消費者的青睞。項目的實施要與城市近期建設(shè)和中遠期發(fā)展保持同步，期待政府大規(guī)模開發(fā)帶來的商機。

3.2規(guī)劃必須符合項目定位 規(guī)劃設(shè)計必須以人為本，以住戶的生活舒適方便為本。樓盤建成是讓人住的，設(shè)計必須符合項目定位，不要偏離定位去追求不切合實際的東西。背離定位就會做出完全不能用的方案。另外，在進行規(guī)劃時，要避開規(guī)劃的細節(jié)和爭議地，從規(guī)劃專家的角度進行思考，要著眼于那些有潛在規(guī)劃價值和市場潛力的地段進行周密的調(diào)查，要盡可能想得更遠一些，幾年后該地段的預(yù)測情況，要從規(guī)劃的戰(zhàn)略發(fā)展中，而不是從規(guī)劃的細微出，尋找市場的價值和投資點。所以，地產(chǎn)單位在戰(zhàn)略布局時一定要結(jié)合城市的總體規(guī)劃和發(fā)展戰(zhàn)略進行安排，否則就成為無源之水。為此，一個好的規(guī)劃設(shè)計，必須在深入細致的市場調(diào)查后，在占有第一手基礎(chǔ)資料后，并經(jīng)過多方面、全面細致的分析研究后，才能和市場緊密結(jié)合起來。規(guī)劃出新的機制和設(shè)計方式隨著設(shè)計專業(yè)分工和市場的細化，配合設(shè)計各階段的咨詢顧問公司、方案設(shè)計公司、建筑設(shè)計公司、施工圖設(shè)計公司等更加專業(yè)的公司會更加適合階段設(shè)計工作的需要，而且會作得更好，更專業(yè)。所以，在相應(yīng)階段邀請該階段高水平的公司來做，不要張冠李戴。建筑是缺陷的藝術(shù)，大樓建好，交工驗收后，總留下不少的缺陷和不足。有的設(shè)計不當(dāng)，影響使用；有的設(shè)計考慮不周，使房建單位的良苦策劃難以實現(xiàn)。因此，房建從一開始就應(yīng)該選好建筑師。選建筑師的原則：不重關(guān)系重能力；不重價錢重質(zhì)量；不單看單位，還要看個人的經(jīng)驗水平。對于大型房產(chǎn)項目，如果比較復(fù)雜，邀請國際知名設(shè)計單位進行咨詢，可以幫助房建者理清思路，獲得一些創(chuàng)新性想法和啟發(fā)，在原先的立意基礎(chǔ)上深入發(fā)展，形成一個基本確定的方案，供其進行選擇。這種方式，可以發(fā)揮設(shè)計單位的積極性和設(shè)計空間，推出優(yōu)秀作品。總而言之，為獲得高水平、高質(zhì)量的作品，在不同階段，采取相應(yīng)的方式進行設(shè)計有助于方案精品的出現(xiàn)。

4.結(jié)束語

總之，在房地產(chǎn)項目設(shè)計管理階段，會時常發(fā)生設(shè)計方案確立周期時間較長的現(xiàn)象，從而給后續(xù)施工圖紙設(shè)計造成時間匆促、趕圖的被動局面，甚至造成邊作業(yè)邊設(shè)計的施工窘境。為此，項目設(shè)計管理階段，務(wù)必要確立好時間安排，嚴格控制好方案設(shè)計、質(zhì)量管理、時間進度等方面的問題，以此才能保障工程項目下一階段的各項任務(wù)順利執(zhí)行。

參考文獻：

[1]史賢戈. 房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計管理[J]. 科技資訊, 2008,(23)

房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計范文第2篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；規(guī)劃設(shè)計；問題；培育

1 規(guī)劃設(shè)計能力是房產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力

1.1 規(guī)劃設(shè)計的含義

房地產(chǎn)市場是一個客戶需求驅(qū)動型市場，隨著房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展和人民生活水平的提高，如何滿足客戶個性化的需求成為房地產(chǎn)公司首要解決的問題。因為規(guī)劃設(shè)計決定項目的定位，房產(chǎn)商作為一個資源整合者，要想更好的滿足客戶需求，提高產(chǎn)品品質(zhì)，就必須提高其規(guī)劃設(shè)計能力。所謂房地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計能力從廣義上講主要包括市場定位、需求發(fā)現(xiàn)、功能規(guī)劃以及設(shè)計識別等四個方面的能力，目的是提高土地、資金、銷售和物業(yè)管理的經(jīng)營效益，創(chuàng)造出實現(xiàn)更高市場價值的房產(chǎn)商品。其中市場定位是指通過市場調(diào)查及研究確定目標(biāo)客戶，需求發(fā)現(xiàn)是指對目標(biāo)消費群體的需求特征作出準(zhǔn)確的界定，對其不同需求的偏好進行綜合評價，然后開展?jié)M足市場需求的產(chǎn)品功能規(guī)劃。而設(shè)計識別能力是指具體清晰地向設(shè)計單位表述規(guī)劃設(shè)計要求，鑒別設(shè)計圖紙是否合乎要求以及提出修改意見的能力，衍生開來還包括開發(fā)商與設(shè)計單位的溝通管理能力。

1.2 規(guī)劃設(shè)計能力對開發(fā)效益起決定性作用

在當(dāng)今知識經(jīng)濟的浪潮下，各家房產(chǎn)企業(yè)樓盤運作水平的較量主要還是規(guī)劃設(shè)計能力的比拼。雖然規(guī)劃設(shè)計相對整個房產(chǎn)項目來說投入成本少，時間較短，但是對整個項目的影響較大，它決定著項目的定位、品質(zhì)和成本。如果在前期開發(fā)過程中定位不準(zhǔn)確，規(guī)劃設(shè)計失誤，由于資金投入、物業(yè)的形成具有不可逆性，越到后期經(jīng)濟損失越是巨大。一般情況下規(guī)劃設(shè)計階段所需費用不到房產(chǎn)項目總投資的1%，但是對工程建設(shè)成本產(chǎn)生的影響在80%以上。規(guī)劃設(shè)計也是后期良好銷售業(yè)績的基礎(chǔ)，因為“賣點”不是在銷售時形成的，而是通過規(guī)劃設(shè)計來實現(xiàn)的。在進度控制方面，好的項目規(guī)劃設(shè)計可以使施工建設(shè)順利地得以開展，并規(guī)避或減少了施工過程中因設(shè)計不到位的變更所帶來的時間延誤和人力、財力的浪費；同樣對于后期適時的銷售和物業(yè)管理的有效介入起到了很好的促進作用，因而可以加快項目資金的周轉(zhuǎn)速率。

就價值創(chuàng)造而言，在項目確定投資開發(fā)后的四個主要運作階段中，即規(guī)劃設(shè)計、施工建設(shè)、銷售服務(wù)、物業(yè)管理，房地產(chǎn)新增價值主要來源于技術(shù)含量高的前期的規(guī)劃設(shè)計階段，當(dāng)然后期的營銷服務(wù)和物業(yè)管理也創(chuàng)造了一定的房地產(chǎn)新增價值，但這很大程度上也是前期的規(guī)劃設(shè)計價值創(chuàng)造的延續(xù)，或者是以其新增價為基礎(chǔ)的二次價值創(chuàng)造。

綜上所述，規(guī)劃設(shè)計能力決定著房產(chǎn)企業(yè)的項目開發(fā)效益，已經(jīng)無可爭議地成為了房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力。

2 房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計能力現(xiàn)狀與問題

房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模不斷擴大與發(fā)展，注重規(guī)劃設(shè)計已成為當(dāng)今房產(chǎn)開發(fā)商的基本思路，許多企業(yè)甚至不惜花重金在產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計上，以期利用獨特高品質(zhì)設(shè)計作為其在差異化競爭中重要的籌碼，但這種單單依靠資金來提高設(shè)計能力的模式也存在一些問題有待改進。

2.1 產(chǎn)品定位與規(guī)劃缺乏系統(tǒng)性

一方面，許多房產(chǎn)公司目前沒有真正意義上專職產(chǎn)品研發(fā)機構(gòu)和從業(yè)人員，一般依靠外部設(shè)計單位來進行規(guī)劃設(shè)計，然而設(shè)計單位往往由于精力有限不可能專門收集全國各地各類典型的產(chǎn)品信息來為某一家企業(yè)系統(tǒng)地開展產(chǎn)品研發(fā)工作。另一方面，很多房產(chǎn)公司的產(chǎn)品定位決策系統(tǒng)不夠完善，缺乏一個對產(chǎn)品信息進行全面整合和統(tǒng)一分析決策的工作流程，導(dǎo)致市場調(diào)查、客戶定位與功能規(guī)劃無法很好銜接。這些都使得信息不能深度共享與整合，最終導(dǎo)致公司規(guī)劃設(shè)計能力的削弱。

2.2 未形成標(biāo)準(zhǔn)化的開發(fā)模式

許多公司未能像萬科、中海、綠城、萬達等公司一樣，在理念、文化、管理和產(chǎn)品等方面形成真正意義上的標(biāo)準(zhǔn)化和系列化的開發(fā)模式，普遍存在著什么產(chǎn)品利潤高就做什么產(chǎn)品的局面。由于不夠?qū)Ｗⅲ沟妹總€項目的規(guī)劃設(shè)計工作都得從零開始，因而產(chǎn)品品質(zhì)會相應(yīng)大打折扣，最終制約了公司品牌的提升，規(guī)模的擴大。

2.3 設(shè)計識別能力欠缺

設(shè)計識別能力欠缺的現(xiàn)象普遍存在，如公司在委托設(shè)計時自身對產(chǎn)品的深度和細節(jié)挖掘不夠深入，與設(shè)計單位溝通管理不到位，公司內(nèi)部未建立起完善的審圖制度，審圖人員沒有把好審圖關(guān)，設(shè)計聯(lián)系單管理混亂等，都會帶來后期不必要的返工和成本的增加，甚至留下無法逆轉(zhuǎn)的產(chǎn)品缺陷。

2.4 人力資源配備不足

規(guī)劃設(shè)計核心競爭力中的市場定位、需求發(fā)現(xiàn)、功能規(guī)劃以及設(shè)計識別等能力所涉及的知識與技能非常廣泛，對相關(guān)專業(yè)人才的業(yè)務(wù)素質(zhì)要求較高。這就要求這方面的專業(yè)人員在數(shù)量和質(zhì)量上都要有一定程度的保證。許多規(guī)劃設(shè)計不合理、不到位的問題都與公司這方面專業(yè)人員配備不足、業(yè)務(wù)能力有限有關(guān)。

3 房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)劃設(shè)計核心競爭力的培育

3.1 建立起系統(tǒng)的產(chǎn)品研發(fā)體系

通過對現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)劃設(shè)計模式和先進經(jīng)驗理論的研究，筆者認為可通過對內(nèi)建立產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計研發(fā)團隊，對外與實力過硬的規(guī)劃設(shè)計單位建立戰(zhàn)略合作伙伴的方式來提高規(guī)劃設(shè)計能力。如圖1所示，由房地產(chǎn)企業(yè)負責(zé)組織，把設(shè)計方作為自己的供方關(guān)系納入自己的管理系統(tǒng)，并在規(guī)劃設(shè)計階段，引入潛在客戶、供應(yīng)商、施工監(jiān)理、物業(yè)公司等供應(yīng)鏈上各環(huán)節(jié)單位共同參與，以達到集思廣益的效果。

圖1產(chǎn)品研發(fā)體系圖

萬科就是一個采用這種發(fā)展體系的成功案例，萬科于2000年成立了萬科建筑研究中心，致力于住宅產(chǎn)品的研究開發(fā)工作，該公司通過整合項目上下供應(yīng)鏈幾十家核心企業(yè)，兼顧市場的需求，將自己的標(biāo)準(zhǔn)體系與合作伙伴不斷磨合，最終形成了一個設(shè)計流程和跨地域設(shè)計工作的標(biāo)準(zhǔn)體系，為其成為中國房產(chǎn)行業(yè)的楷模奠定了基礎(chǔ)。

3.2 走產(chǎn)品系列化的開發(fā)模式

以浙江綠城為例，浙江綠城在推廣項目品牌及項目運作開發(fā)時有意識地進行產(chǎn)品克隆，其推行標(biāo)準(zhǔn)化、系列化的開發(fā)模式直接效益是用“20%的精力做80%的產(chǎn)品”，滿足了項目保質(zhì)保量的開發(fā)要求，不僅適應(yīng)了公司迅速發(fā)展占領(lǐng)市場份額的戰(zhàn)略，而且為公司節(jié)省下了大量時間和精力來進行新產(chǎn)品研發(fā)，即“80%的精力來做20%的新產(chǎn)品”。也正因為通過這雙重的“二八定律”，綠城在快速發(fā)展的同時逐漸形成了家喻戶曉的“桂花園”、“百合公寓”、“綠園”和“玫瑰園”等系列產(chǎn)品，這些產(chǎn)品都可以根據(jù)城市和區(qū)域的不同在全國有選擇地進行克隆和優(yōu)化。這種將經(jīng)過市場檢驗的成熟產(chǎn)品作為母本，在不同的城市相近的區(qū)位進行標(biāo)準(zhǔn)化、集約化復(fù)制與推廣的開發(fā)模式可以大大提升公司的規(guī)劃設(shè)計能力，不僅保證了產(chǎn)品品質(zhì)的穩(wěn)定性，縮短開發(fā)項目的運作周期，更可以有效的建立和推廣公司的品牌理念。

3.3 把好圖紙設(shè)計與審核關(guān)

在設(shè)計識別能力提升方面，可以從制度上入手。通過業(yè)務(wù)流程指導(dǎo)性文件、關(guān)鍵節(jié)點控制文件等建立起完善的圖紙設(shè)計與審核制度，以盡最大可能減少實際工作中的紕漏和疏忽。首先在建筑設(shè)計單位選擇上要程序化、制度化，嚴格根據(jù)項目的性質(zhì)和定位有方向地選擇設(shè)計公司，考察和評估目標(biāo)設(shè)計公司的綜合實力，對其主創(chuàng)設(shè)計師和設(shè)計班組進行深入了解，在知己知彼的情況下，才可以進入設(shè)計委托合同階段。其次編寫設(shè)計委托書要規(guī)范化，所有設(shè)計任務(wù)均須在委托前出具書面的設(shè)計委托書，由各專業(yè)負責(zé)人起草相關(guān)專業(yè)設(shè)計要求，做到設(shè)計要求闡述明了。最后要建立起完善的審圖制度，明確各部門審核人員職責(zé)，在審查過程中審核人員必須認真填寫審核意見單并簽字確認，形成紀(jì)要存檔，做到責(zé)任明確。

3.4 從人力資源角度提升公司規(guī)劃設(shè)計能力

核心競爭力培育的最大問題是知識資源的積累和管理的問題，而知識資源的載體是人才，所以規(guī)劃設(shè)計核心競爭力的培育很大程度上是人力資源配置的問題。房產(chǎn)公司要想吸引和培養(yǎng)出高端人才，重中之重是要樹立起其優(yōu)秀的組織架構(gòu)和企業(yè)文化，只有好的人才引進培養(yǎng)機制才能造就人才高地。另外在人力資源培訓(xùn)上應(yīng)該注重規(guī)劃設(shè)計能力等有關(guān)知識的相互滲透，規(guī)劃設(shè)計所涉及的知識與技能是非常廣泛的，包括經(jīng)濟、市場、建筑、環(huán)境、規(guī)劃、成本、美學(xué)等多方面的學(xué)科，這就需要企業(yè)不同部門、不同專業(yè)和不同崗位協(xié)同參與到項目規(guī)劃設(shè)計工作中去，相互滲透，互補所長，只有這樣才能打造出最具價值的產(chǎn)品。

4 結(jié)束語

在不斷變化的市場面前，任何企業(yè)不創(chuàng)新必然會落后，雖然創(chuàng)新可能帶來風(fēng)險，但不創(chuàng)新就是最大的風(fēng)險。房地產(chǎn)公司在規(guī)劃設(shè)計核心競爭力的培育上一定要有大膽創(chuàng)新的管理思路，只有這樣才可能不斷超越打造出精品，才能滿足市場持續(xù)發(fā)展的需求，這是市場經(jīng)濟條件下房地產(chǎn)企業(yè)立于不敗之地的生存之道。

參考文獻

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房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計范文第3篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目； 規(guī)劃設(shè)計；成本

引言：房地產(chǎn)的設(shè)計依據(jù)往往是根據(jù)建設(shè)單位提供的項目規(guī)劃設(shè)計，為此，項目規(guī)劃設(shè)計的準(zhǔn)確性和精確度便成為前期策劃和規(guī)劃設(shè)計的契合點。該文指出地產(chǎn)項目的規(guī)劃要適應(yīng)市場發(fā)展變化的需求，符合消費者的品位和消費能力，在這種情況下設(shè)計建造更多的多姿多彩的建筑。

一、規(guī)劃設(shè)計的要點

1.規(guī)劃設(shè)計需以人為本

以住戶的生活舒適方便為本。樓盤建成是讓人住的，設(shè)計必須符合項目定位，不要偏離定位去追求不切合實際的東西。背離定位就會做出完全不能用的方案。另外，在進行規(guī)劃時，要避開規(guī)劃的細節(jié)和爭議地，從規(guī)劃專家的角度進行思考，要著眼于那些有潛在規(guī)劃價值和市場潛力的地段進行周密的調(diào)查，要盡可能想得更遠一些，幾年后該地段的預(yù)測情況，要從規(guī)劃的戰(zhàn)略發(fā)展中，而不是從規(guī)劃的細微出，尋找市場的價值和投資點。所以，地產(chǎn)單位在戰(zhàn)略布局時一定要結(jié)合城市的總體規(guī)劃和發(fā)展戰(zhàn)略進行安排，否則就成為無源之水。為此，一個好的規(guī)劃設(shè)計，必須在深入細致的市場調(diào)查后，在占有第一手基礎(chǔ)資料后，并經(jīng)過多方面、全面細致的分析研究后，才能和市場緊密結(jié)合起來。規(guī)劃出新的機制和設(shè)計方式隨著設(shè)計專業(yè)分工和市場的細化，配合設(shè)計各階段的咨詢顧問公司、方案設(shè)計公司、建筑設(shè)計公司、施工圖設(shè)計公司等更加專業(yè)的公司會更加適合階段設(shè)計工作的需要，而且會作得更好，更專業(yè)。所以，在相應(yīng)階段邀請該階段高水平的公司來做，不要張冠李戴。建筑是缺陷的藝術(shù)，大樓建好，交工驗收后，總留下不少的缺陷和不足。有的設(shè)計不當(dāng)，影響使用；有的設(shè)計考慮不周，使房建單位的良苦策劃難以實現(xiàn)。因此，房建開始就應(yīng)該選好建筑師。選建筑師的原則：不重關(guān)系重能力；不重價錢重質(zhì)量；不單看單位，還要看個人的經(jīng)驗水平。對于大型房產(chǎn)項目，如果比較復(fù)雜，邀請國際知名設(shè)計單位進行咨詢，可以幫助房建者理清思路，獲得一些創(chuàng)新性想法和啟發(fā)，在原先的立意基礎(chǔ)上深入發(fā)展，形成一個基本確定的方案，供其進行選擇。

2.房地產(chǎn)項目設(shè)計應(yīng)從以人為本的角度充分考慮消費者的行為心理需求

房地產(chǎn)市場中的使用主體----消費者的行為與心理是建筑師進行房地產(chǎn)項目設(shè)計的關(guān)鍵。如果說前述從房地產(chǎn)產(chǎn)品本身的價值來分析，只是為了幫助建筑師換個角度去思考評價房地產(chǎn)項目的設(shè)計，那么分析消費者的行為心理需求才是我們真正的設(shè)計出發(fā)點，是決定房地產(chǎn)項目開發(fā)設(shè)計成敗的關(guān)鍵因素。消費者的心理行為需求，是隨著政治、經(jīng)濟、文化與環(huán)境等眾多因素的變化而改變的。中國住宅產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，房地產(chǎn)市場與消費者的日趨成熟，產(chǎn)生了日趨增多的二次、三次置業(yè)的客戶，消費者的理性消費及其購買行為也發(fā)生了前所未有的變化。如果許多房地產(chǎn)項目在一開始的設(shè)計定位就不能符合當(dāng)前市場或者不能預(yù)見到今后多變的消費者需求的要求，加上開發(fā)周期長這一特點，往往產(chǎn)品開發(fā)完成后已經(jīng)遠遠落后于市場需求，失去市場吸引力，造成產(chǎn)品在市場中不能滿足消費者的需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)產(chǎn)品價值在流通和消費環(huán)節(jié)上無法實現(xiàn)，最終以失敗而告終。這提醒我們建筑師用以往的意識、立場和方法來分析現(xiàn)代消費者的心理行為需求已經(jīng)不行了，我們對房地產(chǎn)項目的規(guī)劃設(shè)計的關(guān)鍵是要通過時刻關(guān)注市場、跟蹤市場、深入市場、發(fā)現(xiàn)市場，挖掘出市場中不同層次消費者的潛在需求，通過認識需求、研究需求、引導(dǎo)需求，進而創(chuàng)造出適合需求發(fā)展的住宅產(chǎn)品，讓消費者體會親切感、認同感、歸屬感和信任感，使他們接受產(chǎn)品，激發(fā)消費者的潛在需求為有效需求，最后產(chǎn)生購買欲望。

3.選好建筑師

建筑是缺陷的藝術(shù)，大樓建好，交工驗收后，總留下不少的缺陷和不足。有的設(shè)計不當(dāng)，影響使用；有的設(shè)計考慮不周，使發(fā)展商的良苦策劃難以實現(xiàn)。發(fā)展商以贏利為目的，設(shè)計水平的好壞，直接影響商品房的銷售及經(jīng)濟利益的實現(xiàn)。因此，從一開始就應(yīng)該選好建筑師。選建筑師的原則：不重關(guān)系重能力；不重價錢重質(zhì)量；不單看單位，還要看個人（業(yè)績、經(jīng)驗、當(dāng)面交談）。發(fā)展商與建筑師在相互信任、彼此依賴的基礎(chǔ)上著重注意如下：建筑師必須加強口頭表達能力，增強理論；建筑師必須有組織協(xié)調(diào)能力，并在設(shè)計過程中記錄下所有重要的談話內(nèi)容、方能明確發(fā)展商的觀點和意圖；開發(fā)商應(yīng)當(dāng)給予相應(yīng)寬松的創(chuàng)作環(huán)境，應(yīng)尊重設(shè)計的專業(yè)性，不要盲目加以意見，左右設(shè)計師。

二、房地產(chǎn)項目成本控制五大原則

1.全面性原則。在成本控制過程中，要求全體職員參與成本費用的控制，因為對于一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，不僅僅是項目分析決策者涉及到的相關(guān)費用、管理者的管理運營費用、施工人員的施工費用，每一工作人員都會與管理過程中發(fā)生的特定耗費有關(guān)；此外，成本控制是貫穿于整個項目的全過程與周期，而不能僅是是對部分高額度費用支出的管理與控制。

2.經(jīng)濟效益原則。成本控制的出發(fā)點即為通過將項目的成本盡量地控制在最低，并在預(yù)算的成本范圍內(nèi)完成項目的開發(fā)，最終為房地產(chǎn)企業(yè)帶來經(jīng)濟上的效益。因此，房地產(chǎn)項目的成本控制應(yīng)當(dāng)以項目的經(jīng)濟效益為中心，以在最小成本費用下實現(xiàn)服務(wù)質(zhì)量最大化為目標(biāo)。

3.目標(biāo)成本控制原則。房地產(chǎn)項目必須以目標(biāo)成本為依據(jù)，嚴格去監(jiān)督在開發(fā)過程中企業(yè)的各項成本費用支出；目標(biāo)成本一般是基于對企業(yè)的人力、物力、財力等進行了綜合的分析思考之后，考慮項目的內(nèi)部實際情況及外部市場環(huán)境，采用價值工程等專門方法，做出最佳目標(biāo)成本的決策。

4.動態(tài)控制原則。房地產(chǎn)項目隨著階段的不同，特別是施工階段項目情況的不同，總是處于變化之中的，因此，項目成本控制的重點也需要根據(jù)施工過程的進展情況進行相應(yīng)的調(diào)整。例如：在項目的綜合分析決策階段應(yīng)該結(jié)合項目所處的外部市場情況及所處的地域的獨特特點，重點考察項目的可行性與風(fēng)險性；而在設(shè)計階段則需要充分運用價值工程的方法，重點分析產(chǎn)品在交付使用后，能否達到其所期望的功能而進行限額設(shè)計；在施工階段則需側(cè)重于各項成本的實際支出情況，并結(jié)合變化著的市場行情及時糾正偏差，以實現(xiàn)進行成本控制的動態(tài)調(diào)整。

5.責(zé)權(quán)利相結(jié)合的原則。在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，項目經(jīng)理、技術(shù)人員、業(yè)務(wù)管理人員以及其他人員都有在規(guī)定范圍內(nèi)決定費用開支與否以及開支多少的權(quán)力；同時，各管理部門、施工單位和相關(guān)人員又負有各自的成本控制的責(zé)任，均在承受控制成本的外在壓力。另外，要對各部門人員在成本控制中的業(yè)績進行考評，并將最終的項目經(jīng)濟效益與成本管理人員的個人收入直接掛鉤，以決定獎懲，由此來提供各方控制主體實施控制的內(nèi)在動力而形成激勵機制。

結(jié)束語

房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計是一項專業(yè)性很強的技術(shù)工作，不僅需要明確房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計的著重點，按照規(guī)劃設(shè)計的相關(guān)法律、法規(guī)進行設(shè)計，還需要與本地方的特色進行結(jié)合，呈現(xiàn)最佳方案，針對房地產(chǎn)項目規(guī)劃管理中存在的問題，要及時制定科學(xué)合理的政策方針并切實有效的實行。

參考文獻：

房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計范文第4篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)工程項目；管理；資金使用；項目管理；

中圖分類號：F293.33 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：

在房地產(chǎn)投資中要實現(xiàn)預(yù)期收益，就必須做好資金項目的落實和管理。房地產(chǎn)資金項目管理指的是用現(xiàn)代科學(xué)的管理手段和管理理念，結(jié)合房地產(chǎn)投資項目的特點，有針對性地對房地產(chǎn)投資項目進行管理。從房地產(chǎn)工程項目開始到結(jié)束的全過程來看，指的就是通過對技術(shù)資源、物質(zhì)資源、人力資源的整合與統(tǒng)籌，從而實現(xiàn)投資者的收益目標(biāo)。

在房地產(chǎn)投資項目管理的實施過程當(dāng)中，主要會經(jīng)過房地產(chǎn)投資項目決策、項目總體規(guī)劃、房地產(chǎn)工程設(shè)計、房地產(chǎn)項目行政審批和許可申報、房地產(chǎn)招標(biāo)、房地產(chǎn)工程施工、房地產(chǎn)銷售、房地產(chǎn)交付使用以及房地產(chǎn)保修幾個主要的環(huán)節(jié)。加強房地產(chǎn)投資項目管理，最大程度保證實現(xiàn)房地產(chǎn)投資項目最佳效益，應(yīng)該從以下方面入手。

做好房地產(chǎn)投資項目決策工作

房地產(chǎn)投資項目決策水平的高低，房地產(chǎn)投資項目決策是不是合理科學(xué)是一個房地產(chǎn)投資項目是否能取得成功的前提條件。針對房地產(chǎn)行業(yè)說來，房地產(chǎn)投資項目決策應(yīng)該從房地產(chǎn)投資項目所在地的周邊環(huán)境，城市規(guī)劃中對房地產(chǎn)開發(fā)所在地的規(guī)劃要求，房地產(chǎn)商業(yè)需求、房屋消費群體以及國家相關(guān)政策法規(guī)等因素進行詳盡的市場分析和市場調(diào)查，找到房地產(chǎn)投資項目的不利因素和有利因素，分析并開始初步定位房地產(chǎn)投資項目的規(guī)模、性質(zhì)、形式。對房地產(chǎn)投資項目進行經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)論證和分析，對房地產(chǎn)投資項目進行成本預(yù)測，如果必要，可以同時提出幾個不同的項目定位方案，選出最優(yōu)方案。

做好房地產(chǎn)投資項目規(guī)劃設(shè)計

根據(jù)房地產(chǎn)投資項目的前期決策方案，通過招投標(biāo)的方式，選擇房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計單位，對房地產(chǎn)進行規(guī)劃設(shè)計。房地產(chǎn)投資項目規(guī)劃設(shè)計包括總體平面設(shè)計和建筑功能設(shè)計，這是決定房地產(chǎn)投資項目的具體模式和房地產(chǎn)投資項目總體造價的關(guān)鍵階段。首先，房地產(chǎn)投資項目要負荷政府規(guī)劃部門的建筑指標(biāo)，符合規(guī)劃部門的規(guī)劃要求。比如綠化率，建筑高度和間距比值，容積率，建筑密度，建筑退縮距離等都必須達標(biāo)。再者房地產(chǎn)投資項目規(guī)劃設(shè)計還要滿足度工程的環(huán)保、人防、市政、采光、通風(fēng)以及消防等各方面的功能要求。最終房地產(chǎn)投資項目規(guī)劃設(shè)計還要盡量滿足投資者對項目的期望。通過對房地產(chǎn)投資項目園林景觀、豎向和平面組合搭配、管線布置、交通組織、使用功能設(shè)計、外立面以及造型設(shè)計、建筑物布局等各個方面進行詳細籌劃，盡力反復(fù)完善修改房地產(chǎn)投資項目設(shè)計方案，最終得到滿足人們對建筑使用功能和整體美感的求安、求變、求新的最佳規(guī)劃設(shè)計效果。

在房地產(chǎn)投資項目設(shè)計階段，規(guī)劃設(shè)計單位、房地產(chǎn)投資人、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)和政府規(guī)劃部門緊密配合、加強溝通，做到信息互通和問題的及時反饋，這樣才能真正意義上做好房地產(chǎn)投資項目規(guī)劃設(shè)計，加快房地產(chǎn)投資項目規(guī)劃設(shè)計進度。

做好施工圖紙指導(dǎo)施工的過程監(jiān)督

房地產(chǎn)投資項目施工設(shè)計圖紙是把規(guī)劃部門批復(fù)的規(guī)劃設(shè)計意圖做了實物化具體化的表達，是用作房地產(chǎn)投資項目施工指導(dǎo)的標(biāo)準(zhǔn)。在施工圖紙設(shè)計過程中，各專業(yè)設(shè)計部門應(yīng)進行有機結(jié)合，避免矛盾沖突，要做好合作工作，開發(fā)商也應(yīng)對一些產(chǎn)生的矛盾進行從中調(diào)解。在房地產(chǎn)工程設(shè)計總體使用功能完備的條件下，還要特別注意房地產(chǎn)建筑工程的細部的功能處理和考慮，追求實現(xiàn)房地產(chǎn)建筑功能的人性化和最優(yōu)化，最終達到消費者滿意，開發(fā)商盈利的目的。

在工程建設(shè)方面，開發(fā)商也要督促建設(shè)方面的相關(guān)負責(zé)人和設(shè)計單位的設(shè)計人員取得良好的交流和溝通，確保建筑商了解設(shè)計單位的工程設(shè)計的意圖和具體細節(jié)，及時糾正房地產(chǎn)工程建設(shè)的設(shè)計誤差，調(diào)整工程建設(shè)過程中的施工誤差，讓房地產(chǎn)投資項目設(shè)計能落實和體現(xiàn)建設(shè)方對房地產(chǎn)工程建筑的功能要求，房地產(chǎn)投資項目造價控制指標(biāo)，實現(xiàn)最大程度地減少設(shè)計的錯誤和遺漏，從而起到投資成本的控制，避免出現(xiàn)投資的重復(fù)和浪費。

一個房地產(chǎn)投資項目是否能達到最好地實現(xiàn)盈利，就要看這個房地產(chǎn)投資項目的設(shè)計和規(guī)劃以及施工圖紙設(shè)計規(guī)劃是否科學(xué)詳盡。所以說房地產(chǎn)投資項目規(guī)劃設(shè)計和施工圖紙的設(shè)計階段是抓好房地產(chǎn)投資項目管理的重要階段，是提高房地產(chǎn)投資項目性價比關(guān)鍵環(huán)節(jié)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商一定要引起重視，同時也要提醒設(shè)計單位和建設(shè)單位引起足夠的重視。

抓好房地產(chǎn)投資項目行政審批和許可申報

房地產(chǎn)投資項目的行政審批和許可申報手續(xù)辦理工作可以說是貫穿了整個房地產(chǎn)項目投資開發(fā)建設(shè)的全過程。開發(fā)商在這個階段要發(fā)揮好自身的能力，對該辦理、該審批的項目進行一一審批和申報，工作應(yīng)有專門的辦事人員來辦，在各種審批之前要做好各項資料的準(zhǔn)備和整理，盡快辦好房地產(chǎn)投資項目的行政審批和許可申報工作，才能保證房地產(chǎn)投資項目得以順利實施，減少房地產(chǎn)工程項目的利益損失。

項目審批的主要階段如下，開發(fā)商要避免遺漏。首先，對擬開發(fā)的地塊要取得國家和政府部門的《土地使用證》以及《建設(shè)用地批準(zhǔn)證書》；再向規(guī)劃部門申請《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、報批《項目總平面規(guī)劃方案》、《項目建設(shè)詳細規(guī)劃（四圖一書）》，對房地產(chǎn)投資項目向政府發(fā)展計劃委員會申請辦理投資項目審批（預(yù)備項目）審批；請專業(yè)公司對房地產(chǎn)投資工程項目進行環(huán)境影響評價，向政府環(huán)保部門報批；房地產(chǎn)投資項目工程建筑設(shè)計完成之后，要想政府規(guī)劃部門申請建筑設(shè)計方案審查，繳納城市建設(shè)配套費，隨之完善其他相關(guān)的手續(xù)之后，領(lǐng)取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；然后向建設(shè)主管部門報送房地產(chǎn)投資工程項目施工圖，由建設(shè)主管部門對房地產(chǎn)投資工程項目施工圖進行審查（包括抗震、安全等各項專項審查）、取得建設(shè)主管部門審查通過意見書，向衛(wèi)生防疫部門、公安消防部門、人防部門等相關(guān)部門申請對房地產(chǎn)投資項目施工圖的專項審查，取得各個專項審查的通過意見書；通過招投標(biāo)的方式選定建立房地產(chǎn)投資項目施工的監(jiān)理承包單位，向質(zhì)監(jiān)局、安監(jiān)部門辦理工程安全、質(zhì)量保監(jiān)手續(xù)，完善其他相關(guān)手續(xù)之后，再向建設(shè)主管部門申請《施工許可證》。之后上述行政許可審批工作完成會后，才能進行房地產(chǎn)投資項目工程施工。在具備房屋銷售條件后，可以向房管部門申請領(lǐng)取《商品房預(yù)售許可證》。

做好房地產(chǎn)工程項目施工階段項目的管理

房地產(chǎn)工程項目施工階段的項目管理應(yīng)該從管理制度、管理的外部協(xié)調(diào)、管理的動作程序以及管理的組織結(jié)構(gòu)抓起，開發(fā)商應(yīng)對房地產(chǎn)工程項目的質(zhì)量、進度和投資進行有效控制，把整個房地產(chǎn)工程項目施工過程掌握在有序可控的狀態(tài)之下。要做到這些，首先必須要建立一個健全的工程管理組織結(jié)構(gòu)。開發(fā)商應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)工程項目的復(fù)雜程度、規(guī)模以及特點建立一個與之相適應(yīng)的組織管理機構(gòu)。設(shè)立項目總經(jīng)理，負責(zé)整個房地產(chǎn)工程項目的管理和規(guī)劃，總經(jīng)理以下則設(shè)立副總經(jīng)理、工程技術(shù)總負責(zé)人。下面再設(shè)立行政部門、銷售部門、財務(wù)部門、工程技術(shù)部門、工程報建部門、材料部門、合同預(yù)算部門等。這個組織構(gòu)架各異根據(jù)房地產(chǎn)工程項目和公司具體的靈活情況進行相應(yīng)調(diào)整。房地產(chǎn)工程項目組織設(shè)計的原則是，必須在房地產(chǎn)工程項目管理工作的每個部門都要有人管，但不能出現(xiàn)智能重疊。因此，房地產(chǎn)工程項目管理必須要做好度的掌握。只要實現(xiàn)對工程項目施工過程合理有序地管理，杜絕出現(xiàn)工程進度款亂支付和多支付，工程材料采購價過高，設(shè)計不合理造成的施工反工等情況，就能保證房地產(chǎn)投資的可控性，使投資收益實現(xiàn)最大化。

房地產(chǎn)的投資成本影響和制約著房屋銷售的價格，而房屋銷售的價格又與老百姓的生活息息相關(guān)。而且投資管理的效果又直接關(guān)系到企業(yè)的經(jīng)濟效益，通過投資控制可以減少和杜絕企業(yè)的浪費現(xiàn)象，節(jié)約有限的社會和經(jīng)濟資源。只有在項目投資管理中，綜合考慮多方面的因素，控制開發(fā)成本，平抑房價，這對國民經(jīng)濟保持健康和可持續(xù)發(fā)展都具有現(xiàn)實意義，所以說在房地產(chǎn)項目中投資管理的控制對于國家還是企業(yè)都是雙贏，這樣企業(yè)才能永遠立于不敗之地。

參考資料：

[1]陳光鍵、徐榮初、葉佛容，建設(shè)項目現(xiàn)代管理，北京：機械工業(yè)出版社，2004，p.4

房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計范文第5篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)項目 前期成本管控

一、引言

房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過近年來的高速發(fā)展，已成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)行業(yè)競爭也日趨激烈。在國家對房地產(chǎn)行業(yè)進行宏觀調(diào)控的大背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨嚴峻的考驗。特別是政府相關(guān)部門房產(chǎn)限購、抑制房價增長等政策的出臺，制約了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入增長的空間。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想要在新形勢下立于不敗之地，成本控制成為首要任務(wù)。目前，很多房地產(chǎn)企業(yè)將項目施工管理階段的成本控制作為成本控制的重點，未重視項目前期成本管控。而作為前期成本構(gòu)成的前期投資決策階段和規(guī)劃設(shè)計階段的成本控制對土地成本及工程造價成本的影響可達75%～90%。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須將項目前期成本管控放在整體成本控制的首位，從而達到降低成本，提高利潤的目的。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目前期成本構(gòu)成及其風(fēng)險關(guān)鍵控制點的分析

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目前期成本的構(gòu)成

房地產(chǎn)開發(fā)項目前期成本的具體內(nèi)容根據(jù)所在地區(qū)的不同有所區(qū)別，但一般而言由以下成本構(gòu)成：

1.支付的土地出讓金。即當(dāng)?shù)赝恋夭块T掛牌出讓或拍賣出讓土地所收取的費用。

2.土地拆遷及安置補償費。包含青苗補償費、耕地占用稅、征地管理費、拆遷安置費等。

3.前期工程費。包含規(guī)劃設(shè)計費、勘察費、“三通一平”費或“七通一平”費。

4.其他前期費用。包含前期相關(guān)人員工資、福利費、資金利息等。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目前期成本的風(fēng)險關(guān)鍵控制點

1.面臨風(fēng)險：土地購買風(fēng)險、土地拆遷安置風(fēng)險。

對應(yīng)的風(fēng)險關(guān)鍵控制點：前期投資決策階段。

土地成本支出約占到項目總成本的30%，對地塊的開發(fā)風(fēng)險后期升值的評估論證和成本測算工作決定了項目的可行性。因此，前期投資決策是項目開發(fā)中最重要的階段，也是前期成本最重要的風(fēng)險關(guān)鍵控制點。

2.面臨風(fēng)險：設(shè)計質(zhì)量風(fēng)險、設(shè)計技術(shù)風(fēng)險。

對應(yīng)的風(fēng)險關(guān)鍵控制點：規(guī)劃設(shè)計階段。

規(guī)劃設(shè)計費雖然開發(fā)項目總成本的不到1%，但在項目決策后對項目總成本的影響達75%以上，設(shè)計質(zhì)量的好壞直接影響工程造價及工期長短。規(guī)劃設(shè)計階段的成本控制才能有效抓好工程造價，進而達到降低造價，節(jié)約成本的成本管理目標(biāo)。規(guī)劃設(shè)計階段也成為開發(fā)項目前期成本的風(fēng)險關(guān)鍵控制點。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目前期成本管控的方法和措施

（一）開發(fā)項目前期投資決策階段的成本管控方法和措施

前期投資決策是對開發(fā)項目的總體策劃，此階段作出的前期定位策劃、可行性分析及投資估算直接影響到整個項目的成敗。其成本管控的具體方法和措施如下：

1.組建專業(yè)的投資決策團隊。前期投資決策是一個專業(yè)而系統(tǒng)的工作。企業(yè)需在投資決策階段組建一個既具有豐富專業(yè)知識又有深厚行業(yè)管理經(jīng)驗的團隊，調(diào)動企業(yè)的相關(guān)資源，作出正確的投資決策。

2.重視市場調(diào)研，進行項目定位策劃。企業(yè)通過對市場的深入分析研究，根據(jù)自身發(fā)展戰(zhàn)略，整合資源，對建設(shè)地塊購置、開發(fā)產(chǎn)品定位、銷售對象選擇、定價策略等進行一系列的定位策劃。開發(fā)項目準(zhǔn)確地進行定位策劃能控制開發(fā)成本，降低土地購買及安置風(fēng)險。在市場經(jīng)濟條件下可聘請專業(yè)的市場調(diào)研機構(gòu)進行前期定位策劃，避免自身工作的片面性。

3.切實做好開發(fā)項目的可行性研究工作、編制投資估算。

（1）企業(yè)必須研究國家經(jīng)濟政策根據(jù)需拍得地塊的用途，結(jié)合地塊地理位置、環(huán)境、交通狀況及市政規(guī)劃等因素對項目產(chǎn)品定位可行性，銷售定價的可行性，工程方案的技術(shù)可行性，經(jīng)濟成本的可行性等進行論證。可行性研究的目的是降低風(fēng)險，爭取利潤最大化，同時合理確定工程規(guī)模、開發(fā)進度。

（2）進行開發(fā)項目的效益分析，編制投資估算。

編制投資估算必須具有全面性、準(zhǔn)確性及彈性。

投資估算的編制應(yīng)該盡可能細致全面，投資估算也是成本目標(biāo)必須保證其準(zhǔn)確性。在此基礎(chǔ)上投資估算還要考慮到實施過程中內(nèi)外部因素的變化，進行動態(tài)管理保持其彈性，使投資估算切實起到控制項目總投資的作用。

（二）項目規(guī)劃設(shè)計階段的成本管控方法和措施

加強規(guī)劃設(shè)計階段的成本管理是工程成本控制的關(guān)鍵點，其成本管控應(yīng)從以下方面著手：

1.進行專題調(diào)研，牽頭設(shè)計過程。開發(fā)企業(yè)對工程成本控制的積極性要遠遠高于設(shè)計單位，在項目規(guī)劃設(shè)計階段，應(yīng)有開發(fā)企業(yè)牽頭通過設(shè)計單位實施成本控制。開發(fā)企業(yè)應(yīng)深入市場調(diào)查，查找該階段成本管控的可控點進行專題調(diào)研，通過收集最新技術(shù)資料，組織專家專題會等方式主動關(guān)注設(shè)計過程，完成成本管控。

2.進行設(shè)計招標(biāo)控制，優(yōu)化設(shè)計方案。目前市場條件下設(shè)計單位的競爭也很激烈，開發(fā)企業(yè)可以利用這一有利條件，在符合招投標(biāo)法的條件下，通過公開招標(biāo)確定規(guī)劃設(shè)計單位，迫使設(shè)計競爭者重視成本管控，用經(jīng)濟合理性最高的方案參與競標(biāo)。通過設(shè)計招標(biāo)優(yōu)選技術(shù)先進且經(jīng)濟合理的方案，最大限度降低工程造價成本，提高綜合效益。

3.實施限額設(shè)計，降低設(shè)計費用。限額設(shè)計是指按照批準(zhǔn)的可行性研究報告及投資估算控制初步設(shè)計概算，按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計概算控制施工圖設(shè)計。各專業(yè)在保證功能和技術(shù)指標(biāo)的前提下，合理分解投資限額和工程量，然后再分解到各單位工程和分部工程。根據(jù)限定的額度進行方案篩選和設(shè)計，并且嚴格控制技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計的不合理變更，以保證總投資不被突破。

限額設(shè)計是按照投資或造價的限額進行滿足技術(shù)要求的設(shè)計，從節(jié)約的角度出發(fā)，把技術(shù)同經(jīng)濟有機的結(jié)合起來，是建設(shè)項目投資控制系統(tǒng)中的一項關(guān)鍵措施。在整個設(shè)計過程中，設(shè)計人員與經(jīng)濟管理人員應(yīng)密切配合，做到技術(shù)與經(jīng)濟的統(tǒng)一。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)積極推行限額設(shè)計。

四、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期成本管控是項目成本管理的核心，只有將前期成本管控放在重要位置，實施有效控制才能真正實現(xiàn)開發(fā)項目成本控制，為企業(yè)創(chuàng)造經(jīng)濟效益。

參考文獻

[1]黃芬華.房地產(chǎn)開發(fā)項目的內(nèi)部控制.商業(yè)經(jīng)濟，2008（7）：48-49.