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個(gè)人轉(zhuǎn)租合同范文第1篇

轉(zhuǎn)出租方：(以下簡(jiǎn)稱甲方)

受轉(zhuǎn)租方：(以下簡(jiǎn)稱乙方)

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《北京市房屋租賃條例》的規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、公平和誠(chéng)實(shí)信用的基礎(chǔ)上，經(jīng)協(xié)商一致，就甲方將其依法承租的房屋轉(zhuǎn)租給乙方使用、收益、由乙方向甲方支付租金等事宜、訂立本合同。

一、轉(zhuǎn)租房屋的情況

1、甲方依法承租的座落于 市 區(qū) 街 號(hào) 小區(qū) 單元 室的公有居住(公有居住/非公有居住)房屋已(書面告知公房出租人/按房屋租賃合同的轉(zhuǎn)租約定/征得房屋出租人書面同意)，由甲方將上述承租房屋部分(全部/部分)即 室_______(以下簡(jiǎn)稱該房屋)轉(zhuǎn)租給乙方。該房屋的建筑面積___平方米。

2、該房屋的共用或合同部位的使用范圍、條件的要求;現(xiàn)有裝修、附屬設(shè)施和設(shè)備狀況，由甲、乙雙方在本合同附件(二)、(三)中予以明確。甲、乙雙方同意附件(二)、(三)作為甲方向乙方交付該房屋和乙方在本合同轉(zhuǎn)租期滿向甲方交還該房屋時(shí)的驗(yàn)收依據(jù)。

二、租賃用途

1、乙方租該房屋的用途為________________。

2、乙方保證，在轉(zhuǎn)租期間未事先書面通知甲方，并由甲方按租賃合同的約定取得出租人的書面同意以及按規(guī)定報(bào)經(jīng)有關(guān)部門核準(zhǔn)前，不擅自改變?cè)摲课菔褂糜猛尽?/p>

三、轉(zhuǎn)租期限及交付日期

1、甲、乙雙方約定，甲方于__年__月__日前向乙方交付該房屋。轉(zhuǎn)租期為__個(gè)月。自__年__月__日起至__年__月__日止。甲方保證該轉(zhuǎn)租期限未超出____(租賃合同/前一個(gè)轉(zhuǎn)租合同)的租期。

2、轉(zhuǎn)租期滿，甲方有權(quán)收回該房屋，乙方應(yīng)如期返還。在租賃合同約定的期限內(nèi)，乙方需繼續(xù)承租該房屋的，則應(yīng)于轉(zhuǎn)租期屆滿前一個(gè)星期向甲方提出續(xù)租書面要求，經(jīng)甲方同意后重新簽訂轉(zhuǎn)租合同。

四、租金、支付方式和期限

1、甲、乙雙方約定，該房屋月租金總計(jì)為(__幣)___元。該房屋租金___(年/月)內(nèi)不變。自第___(年/月)起，雙方可協(xié)商對(duì)租金進(jìn)行調(diào)整。有關(guān)調(diào)整事宜由___(甲/乙)雙方在補(bǔ)充條款中約定。

2、乙方支付租金的方式如下：_______。

五、其它費(fèi)用

在房屋轉(zhuǎn)租期間，乙方使用該房屋所發(fā)生的水、電、煤氣、物業(yè)管理、等費(fèi)用由甲方、乙方共同承擔(dān)。其它有關(guān)費(fèi)用另算。

六、房屋使用要求和維修責(zé)任

1、在轉(zhuǎn)租期間，乙方發(fā)現(xiàn)該房屋及其附屬設(shè)施有損壞或故障時(shí)，應(yīng)用時(shí)通知甲方;由甲方按租賃合同的約定進(jìn)行維修。

2、乙方應(yīng)合理使用并愛護(hù)房屋及其附屬設(shè)施。因乙方使用不當(dāng)或不合理使用，致使該房屋及其附屬設(shè)施損壞或發(fā)生故障的，乙方應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)。乙方拒不維修，甲方或出租人可代為維修，費(fèi)用由乙方承擔(dān)。

3、轉(zhuǎn)租期間，甲方保證該房屋及其附屬設(shè)施和設(shè)備處于正常的可使用和安全狀態(tài)。檢查養(yǎng)護(hù)時(shí)，乙方應(yīng)予配合。如因乙方阻撓養(yǎng)護(hù)、維修而產(chǎn)生的后果，則概由乙方負(fù)責(zé)。

4、在轉(zhuǎn)租期間，出租人需要對(duì)該房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建或裝修的，甲方負(fù)有告知乙方的義務(wù)。具體事宜可由甲、乙雙方在條款中另行商定。

5、乙方需裝修房屋或者增設(shè)附屬設(shè)施和設(shè)備的，必須事先通知甲方，由甲方按租賃合同的約定征得出租人的書面同意，按規(guī)定需經(jīng)有關(guān)部門審批的則應(yīng)報(bào)經(jīng)有關(guān)部門核準(zhǔn)后方可進(jìn)行。

七、房屋返還時(shí)的狀態(tài)

1、除甲方同意乙方續(xù)租外，未經(jīng)甲方同意逾期返還房屋的，每逾期一日，乙方應(yīng)按(__幣)____元/天向甲方支付該房屋占用使用費(fèi)。

2、乙方按本合同約定返還該房屋時(shí)，應(yīng)經(jīng)甲方驗(yàn)收認(rèn)可，并相互結(jié)清各自的費(fèi)用，方可辦理退租手續(xù)。

八、解除本合同的條例

1、在轉(zhuǎn)租期間，租賃合同被解除的，本合同也隨之終止，因本合同終止使乙方遭受損失的，甲方應(yīng)按月租金的2倍向乙方支付違約金。如支付的違約金不足抵付乙方損失的，甲方還應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。但下列情況除外：

(一)該房屋占用范圍的土地使用權(quán)依法提前收回的;

(二)該房屋因社會(huì)公共利益或城市建設(shè)需要被依法征用的或者拆遷的。

(三)該房屋毀損、滅失或者被鑒定為危險(xiǎn)房屋的;

(四)甲方已被告知該房屋出租前已設(shè)定抵押，現(xiàn)被處分的。

2、甲、乙雙方同意，有下列情形之一的，一方可書面通知另一方解除本合同。違反合同的一方，應(yīng)向另一方按月租金2倍支付違約金;給對(duì)方造成損失的，支付的違約金不足抵付一方損失的，還應(yīng)賠償造成的損失與違約金的差額部分。

本合同一式兩份。甲乙雙方各執(zhí)一份，具有同等效力。

甲方(簽章)： 乙方(簽章)：

年 月 日 年 月 日

附件一：房屋交付時(shí)裝修、家具、設(shè)備情況，返還時(shí)狀態(tài)及違約責(zé)任

個(gè)人轉(zhuǎn)租合同范文第2篇

摘 要：伴隨著房屋中介市場(chǎng)的發(fā)展和以轉(zhuǎn)租為生的“二房東”的出現(xiàn)，“轉(zhuǎn)租”成為我國(guó)房屋租賃市場(chǎng)的一個(gè)普遍現(xiàn)象，并且產(chǎn)生了很多的糾紛和矛盾，對(duì)社會(huì)秩序的維護(hù)和穩(wěn)定形成了很大的影響。特別是在擅自轉(zhuǎn)租的情況下，次承租人處于轉(zhuǎn)租關(guān)系的薄弱環(huán)節(jié)，究其原因，與擅自轉(zhuǎn)租的房屋合同的效力問題關(guān)系莫大，因此應(yīng)當(dāng)通過確定擅自轉(zhuǎn)租房屋合同的合法性來保護(hù)次承租人的合法權(quán)益。

關(guān)鍵詞：擅自轉(zhuǎn)租；擅自轉(zhuǎn)租合同的效力；擅自轉(zhuǎn)租合同有效

一、問題的提出

關(guān)于擅自轉(zhuǎn)租的房屋合同的效力問題，在我國(guó)司法實(shí)踐之中的判決的分歧由來已久，筆者將通過介紹基于同一事實(shí)的兩個(gè)訴訟引出這一問題。

基本案情：2002年4月21日，傅某將一間車庫(kù)出租給駱某作營(yíng)業(yè)房。駱某承租后，對(duì)車庫(kù)進(jìn)行了裝潢，改變了車庫(kù)的功能。2003年5月25日，駱某未經(jīng)傅某同意，將該車庫(kù)轉(zhuǎn)租給了汪某開服裝店。2004年2月29日，金某因經(jīng)營(yíng)所需，向汪某轉(zhuǎn)租了該車庫(kù)，雙方訂有《房屋轉(zhuǎn)租協(xié)議》1份，約定租期和租金支付方式以被告與原房東所訂協(xié)議為準(zhǔn)。協(xié)議簽訂后，金某按約向汪某支付了轉(zhuǎn)讓費(fèi)。2004年6月7日，房東傅某的委托人王意國(guó)口頭通知金某出屋，同年7月8日，傅某以轉(zhuǎn)租未經(jīng)其同意為由，書面通知金某出屋。

案例一

一審：因雙方協(xié)商未成，金某向浙江省紹興市越城區(qū)人民法院，要求確認(rèn)與汪某簽訂的《房屋轉(zhuǎn)租協(xié)議》無效，判令汪某返還其支付的轉(zhuǎn)讓費(fèi)29000元及押金1000元。越城法院經(jīng)審理判決：一、原告金某與被告汪某于2004年2月29日簽訂的《房屋轉(zhuǎn)租協(xié)議》無效；二、被告汪某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)將收取的轉(zhuǎn)讓費(fèi)36000元和押金1000元返還給原告金某。

二審：汪某不服一審判決，向浙江省紹興市中級(jí)人民法院提出上訴。二審中，經(jīng)法院主持調(diào)解，雙方達(dá)成如下協(xié)議：一、被上訴人金某與上訴人汪某于2004年2月29日簽訂的《房屋轉(zhuǎn)租協(xié)議》無效；二、上訴人汪某返還被上訴人金某轉(zhuǎn)讓費(fèi)36000元和押金1000元。

案例二

一審：2005年8月7日，汪某向越城法院要求確認(rèn)雙方于2003年5月25日簽訂的《房屋轉(zhuǎn)租協(xié)議》和《附加協(xié)議》無效，并判令駱某返還轉(zhuǎn)讓費(fèi)23123元、押金1000元。判決：一、原告汪某與被告駱某于2003年5月25日簽訂的《房屋轉(zhuǎn)租協(xié)議》和《附加協(xié)議》無效；二、被告駱某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)將收取的轉(zhuǎn)讓費(fèi)23123元、押金1000元返還給原告汪某。

二審：駱某不服一審判決，向紹興中院提起上訴。紹興中院在二審中又查明：案外人金某從被上訴人處轉(zhuǎn)租之車庫(kù)已于2005年5月30日歸還所有權(quán)人傅某。紹興中院經(jīng)審理判決：一、撤銷紹興市越城區(qū)人民法院（2005）越民一初字第2151號(hào)民事判決；二、駁回汪某的訴訟請(qǐng)求。

再審：在第二個(gè)案件作出終審判決后，汪某就第一個(gè)案件向紹興中院申請(qǐng)?jiān)賹彛B興中院裁定第一個(gè)案件進(jìn)行再審，主要理由是：一、合同效力是法律對(duì)當(dāng)事人達(dá)成的合意的一種價(jià)值評(píng)判，應(yīng)由法院認(rèn)定，而不屬于當(dāng)事人自由協(xié)商的范圍，該案在調(diào)解書主文中對(duì)合同效力進(jìn)行確認(rèn)不當(dāng)；二、該案與第二個(gè)案件在法律適用上不統(tǒng)一。紹興中院經(jīng)再審改判駁回金某的訴訟請(qǐng)求。

一個(gè)車庫(kù)經(jīng)過兩次轉(zhuǎn)租牽涉到四個(gè)當(dāng)事人，最后產(chǎn)生了兩次和一次申請(qǐng)?jiān)賹彛@兩個(gè)案例將目前司法實(shí)踐中關(guān)于房屋轉(zhuǎn)租合同效力的爭(zhēng)議完全體現(xiàn)出來。

二、非法轉(zhuǎn)租合同概述

（一）房屋轉(zhuǎn)租的概念

根據(jù)我國(guó)臺(tái)灣學(xué)者的定義：“稱轉(zhuǎn)租者，乃承租人將租賃物之全部或一部復(fù)出租于第三人（次承租人），供其使用、收益，第三人則支付租金，而承租人（轉(zhuǎn)租人）本身并不脫離原租賃關(guān)系之謂也。”將這一轉(zhuǎn)租概念的外延加以限制，房屋轉(zhuǎn)租是指承租人將租賃的房屋出租給第三人使用收益，而承租人不退出租賃關(guān)系的行為。

（二）房屋轉(zhuǎn)租關(guān)系的當(dāng)事人

房屋轉(zhuǎn)租關(guān)系總共涉及到三方當(dāng)事人：出租人，承租人（轉(zhuǎn)租人）以及次承租人，他們?nèi)咧g又是相互聯(lián)系的。其中出租人和承租人之間簽訂的是原始的房屋租賃合同，這個(gè)合同也構(gòu)成了房屋轉(zhuǎn)租關(guān)系的基礎(chǔ)；承租人和次承租人之間后來簽訂了房屋轉(zhuǎn)租合同，最終形成了轉(zhuǎn)租的法律關(guān)系。我們都知道合同具有獨(dú)立性和相對(duì)性，因此房屋租賃合同和房屋轉(zhuǎn)租合同之間彼此獨(dú)立，分別在出租人和承租人以及承租人和次承租人之間發(fā)生效力。但是由于轉(zhuǎn)租合同的特殊性質(zhì)，二者之間有一定關(guān)聯(lián)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)房屋租賃辦法》的規(guī)定轉(zhuǎn)租合同的標(biāo)的物就是原租賃合同標(biāo)的物的全部或者部分；除轉(zhuǎn)租雙方另有約定外，轉(zhuǎn)租合同的到期日受原租賃合同到期日的限制。并且，如果沒有特殊的約定，轉(zhuǎn)租雙方當(dāng)事人約定的權(quán)利義務(wù)，原則上不得超越原租賃合同約定的范圍。簡(jiǎn)而言之，三個(gè)當(dāng)事人和兩個(gè)合同，構(gòu)成了房屋轉(zhuǎn)租法律關(guān)系的五個(gè)基本要素。

（三）房屋轉(zhuǎn)租須經(jīng)出租人同意原則的比較法分析

由于轉(zhuǎn)租直接關(guān)系到出租人的利益，不同國(guó)家和地區(qū)立法中，根據(jù)承租人進(jìn)行轉(zhuǎn)租自主程度的不同，大致可以區(qū)分為三類：一類是自由主義（或稱放任主義）模式，認(rèn)為轉(zhuǎn)租乃承租人的權(quán)利，如無禁止性約定，承租人原則上可以轉(zhuǎn)租。法國(guó)民法典、奧地利民法典即采用這種模式。一類是限制主義模式，即規(guī)定非經(jīng)出租人同意，承租人不得轉(zhuǎn)租。德國(guó)民法典、日本民法典即采此見解。還有一類是區(qū)分主義模式，區(qū)分主義立法模式的做法是根據(jù)租賃物的類型的不同適用不同的轉(zhuǎn)租制度。如租賃物為不動(dòng)產(chǎn)，不論出租人是否同意，承租人均有權(quán)轉(zhuǎn)租。如標(biāo)的物為動(dòng)產(chǎn)，則對(duì)轉(zhuǎn)租加以限制，未經(jīng)出租人同意，不得轉(zhuǎn)租。意大利民法典、俄羅斯民法典、我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)民法典均采用此種模式。根據(jù)我國(guó)《合同法》第二百二十四條第一款法條的規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失”和《城市房屋租賃管理辦法》第二十七條的規(guī)定“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人”可見，我國(guó)立法明顯系采限制主義模式。

（四），我國(guó)的非法轉(zhuǎn)租

根據(jù)我國(guó)法律，轉(zhuǎn)租按照是否經(jīng)過出租人的同意可以分為合法轉(zhuǎn)租和非法轉(zhuǎn)租即擅自轉(zhuǎn)租兩類。《合同法》第二百二十四條規(guī)定：合法轉(zhuǎn)租后，原租賃合同繼續(xù)有效，承租人對(duì)次承租人毀損租賃物的行為負(fù)責(zé)。因此經(jīng)過出租人明示或者默示的同意，承租人可以將房屋轉(zhuǎn)租，此時(shí)承租人和次承租人之間的轉(zhuǎn)租合同有效。那么如果出租人表示不同意轉(zhuǎn)租或者在出租人不知情的情況下，房屋轉(zhuǎn)租合同的效力如何呢？《合同法》第二百二十四條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。”《城市房屋租賃管理辦法》第三十二條亦規(guī)定，“未征得出租人同意和未辦理登記備案手續(xù)，擅自轉(zhuǎn)租房屋的，其租賃行為無效，沒收非法所得，并可以處以罰款。”由這兩個(gè)法條可以看出，我國(guó)《合同法》并未明確規(guī)定擅自轉(zhuǎn)租房屋合同的效力問題，而《城市房屋租賃管理辦法》出于審判效率的考慮，將擅自轉(zhuǎn)租的房屋合同認(rèn)定為無效。但是由于《城市房屋租賃管理辦法》的法律效力低于《合同法》，而其中涉及的法理觀點(diǎn)，也不為多數(shù)法官認(rèn)同，所以司法實(shí)踐之中并沒有完全嚴(yán)格依照此辦法判案。

三、擅自轉(zhuǎn)租合同的效力認(rèn)定

（一）學(xué)界對(duì)于擅自轉(zhuǎn)租合同效力認(rèn)定的三種不同觀點(diǎn)

1.合同無效說。有學(xué)者認(rèn)為非法轉(zhuǎn)租合同應(yīng)屬無效合同。根據(jù)前文所述《合同法》第二百二十四條和《城市房屋租賃管理辦法》第三十二條規(guī)定未經(jīng)出租人同意的擅自轉(zhuǎn)租違反了法律規(guī)定，因此合同無效，并且轉(zhuǎn)租人由于違反了相關(guān)的行政規(guī)定，甚至有可能面臨行政處罰。《城市房屋租賃管理辦法》第三十二條將兩者定為主從合同關(guān)系，主合同終止，從合同自然隨之終止。

2.效力待定說。認(rèn)為擅自轉(zhuǎn)租合同是效力待定的合同的學(xué)者認(rèn)為根據(jù)《合同法》五十一條的規(guī)定：無權(quán)處分的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。非法處分他人財(cái)產(chǎn)的行為是效力待定的行為，如果出租人事后追認(rèn)或者轉(zhuǎn)租人獲得了房屋的處分權(quán)，那么合同有效，反之合同則無效。因此，轉(zhuǎn)租合同效力待定。

3.合同有效說。持該觀點(diǎn)的學(xué)者的理由主要是承租人（轉(zhuǎn)租人）與次承租人所簽訂的轉(zhuǎn)租合同屬于負(fù)擔(dān)行為，自雙方達(dá)成合意之時(shí)即成立生效。擅自轉(zhuǎn)租訂立的轉(zhuǎn)租合同，也不屬于《合同法》第51條所規(guī)定的效力待定的情形。租賃合同的實(shí)質(zhì)在于出租人通過合同向承租人讓與租賃物的使用價(jià)值，以供其使用收益，無關(guān)乎所有權(quán)的歸屬問題。由此可見，租賃合同的內(nèi)容并不涉及財(cái)產(chǎn)權(quán)的處分，因而擅自轉(zhuǎn)租行為，并不屬于無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)的行為，所以擅自轉(zhuǎn)租合同也不因?yàn)槭菬o權(quán)處分行為而效力待定。

（二）認(rèn)定非法轉(zhuǎn)租合同有效的法理基礎(chǔ)

筆者認(rèn)為，在認(rèn)定非法轉(zhuǎn)租合同的效力之時(shí)，應(yīng)當(dāng)采用合同有效說。

1.對(duì)于學(xué)者依照我國(guó)目前的法律法規(guī)認(rèn)定擅自轉(zhuǎn)租合同是無效合同的做法不予贊同。

我國(guó)《合同法》作為調(diào)整合同法律關(guān)系的部門法，并沒有明確規(guī)定擅自轉(zhuǎn)租的合同是無效合同，即使是許多學(xué)者引用的第二百二十四條，也僅僅是規(guī)定了當(dāng)發(fā)生擅自轉(zhuǎn)租的情形之時(shí)，出租人享有解除權(quán)，但是這個(gè)解除權(quán)針對(duì)的是原始的房屋租賃合同，而不能涉及后成立的轉(zhuǎn)租合同。當(dāng)然也有人會(huì)說，如果原始的租賃合同被解除了，那么依附于原合同的轉(zhuǎn)租合同當(dāng)然隨之無效。如前文所述，合同具有獨(dú)立性，轉(zhuǎn)租合同和租賃合同之間并不存在依附關(guān)系，是相互獨(dú)立的，所以即使租賃合同被出租人解除，轉(zhuǎn)租合同依然因?yàn)楠?dú)立成立的繼續(xù)有效。還有的法官在審判案件之時(shí)，嚴(yán)格按照《城市房屋租賃管理辦法》第三十二條的規(guī)定，認(rèn)定擅自轉(zhuǎn)租合同是無效的行為，其實(shí)不然。這個(gè)法條成立的基礎(chǔ)在于將擅自轉(zhuǎn)租合同和原始的租賃合同認(rèn)定為主從合同的關(guān)系，這樣的出發(fā)點(diǎn)就是和一般的法學(xué)常理相左的，立法者的初衷僅僅是想通過立法將審判的程序簡(jiǎn)化統(tǒng)一，卻忽略了民事法律的原理。此外，該辦法的性質(zhì)實(shí)際上是一項(xiàng)行政立法，對(duì)于行政法規(guī)是否可以認(rèn)定合同是否有效，筆者不予茍同。并且，合同法第五十二條明確規(guī)定了合同無效的五種情形，而非法轉(zhuǎn)租的合同并不屬于這五種情形之一，因?yàn)榇艘膊荒芘卸ǚ欠ㄞD(zhuǎn)租合同的無效。

2.關(guān)于轉(zhuǎn)租行為的性質(zhì)的界定仍存在不同觀點(diǎn)。

根據(jù)德國(guó)和我國(guó)臺(tái)灣的學(xué)者的觀點(diǎn)，租賃行為是一種負(fù)擔(dān)行為，而不是處分行為。因?yàn)樽赓U行為不涉及處分財(cái)產(chǎn)，所以租賃合同的成立不要求出租人享有對(duì)租賃物的所有權(quán)。王澤鑒先生曾提及“租賃行為系負(fù)擔(dān)行為：買賣及租賃均屬于所謂之負(fù)擔(dān)行為，又稱債權(quán)行為或債務(wù)行為，與之應(yīng)嚴(yán)予區(qū)別者，系直接引起權(quán)利變動(dòng)之處分行為（物權(quán)行為及準(zhǔn)物權(quán)行為）。”“出租他人之物，其租賃契約之生效所以不因出租人無所有權(quán)而受影響，乃是因?yàn)樽赓U契約系負(fù)擔(dān)行為，處分行為并不包括負(fù)擔(dān)行為在內(nèi)，與租賃契約系以物之使用收益為內(nèi)容，而非在于轉(zhuǎn)移租賃物之所有權(quán)。要言之，出租他人之物，其契約之有效，均不以負(fù)擔(dān)義務(wù)者對(duì)標(biāo)的物有處分權(quán)為要件。何則？其理由無他，乃此等契約均屬負(fù)擔(dān)行為（債權(quán)行為、債務(wù)行為）非屬處分行為也。”主張非法轉(zhuǎn)租合同有效說的學(xué)者，從物權(quán)行為主義學(xué)說出發(fā)，采用外國(guó)和臺(tái)灣學(xué)者的觀點(diǎn)，認(rèn)為轉(zhuǎn)租作為一種實(shí)質(zhì)仍為租賃的行為，不是一種處分財(cái)產(chǎn)行為而是負(fù)擔(dān)行為，因此不能形成無權(quán)處分。

主張效力待定說的學(xué)者，并不是從合同有效說學(xué)者的對(duì)立面出發(fā)，認(rèn)為轉(zhuǎn)租合同是一種物權(quán)行為，而是認(rèn)為但是我國(guó)不采用物權(quán)行為主義的模式，也不承認(rèn)有關(guān)負(fù)擔(dān)行為和處分行為的劃分。我國(guó)的物權(quán)行為和債權(quán)行為是相結(jié)合的，法律上無權(quán)處分中的“處分”采用的是廣義上的處分。各種能夠?qū)е仑?cái)產(chǎn)權(quán)利的設(shè)定和轉(zhuǎn)移的行為，無論是處分他人的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，還是非法出租和擅自轉(zhuǎn)租以及在他人財(cái)產(chǎn)之上擅自設(shè)定質(zhì)押等，都是對(duì)財(cái)產(chǎn)所做的一種處置，都可以認(rèn)為是一種法律上的處分。轉(zhuǎn)租是一種廣義上的處分行為，并且因?yàn)槠渖婕暗缴米蕴幏殖鲎馊藢?duì)于房屋所有權(quán)中的占有使用的權(quán)能，所以是一種無權(quán)處分行為。

3.結(jié)論

筆者認(rèn)為，轉(zhuǎn)租行為的性質(zhì)界定不影響轉(zhuǎn)租合同的效力認(rèn)定，非法轉(zhuǎn)租合同的性質(zhì)應(yīng)當(dāng)是合法有效的。

如果按照物權(quán)行為主義說，將轉(zhuǎn)租行為界定為負(fù)擔(dān)行為，那么轉(zhuǎn)租合同無論是否經(jīng)過出租人的同意，都在合同簽訂之時(shí)生效，非法轉(zhuǎn)租合同亦是有效的，在此不予贅述。

如果根據(jù)效力待定說的學(xué)者的觀點(diǎn)，認(rèn)為轉(zhuǎn)租合同是一種廣義之上的無權(quán)處分行為，所以要確認(rèn)非法轉(zhuǎn)租合同的效力，也就是確定無權(quán)處分行為的效力。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十一條的規(guī)定，無權(quán)處分合同是效力待定的合同，但是這一法律條文的存在，一直以來都飽受質(zhì)疑。按照《合同法》第五十一條規(guī)定，無權(quán)處分的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。因此有人認(rèn)為，根據(jù)反面解釋規(guī)則，無權(quán)處分的人處分他人財(cái)產(chǎn)，沒有經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同就應(yīng)當(dāng)無效。綜合這兩點(diǎn)得出了無權(quán)處分合同是效力待定的合同的結(jié)論。《合同法》第五十一條的規(guī)定出發(fā)點(diǎn)是為了保護(hù)物權(quán)人的合法權(quán)益，維護(hù)物權(quán)的完整不受破壞，但是認(rèn)定無權(quán)處分合同有效就會(huì)對(duì)這種保護(hù)造成破壞嗎？筆者認(rèn)為不然。第五十一條的規(guī)定，旨在強(qiáng)調(diào)在簽訂買賣合同之際，出賣人應(yīng)當(dāng)對(duì)于標(biāo)的物享有處分權(quán)，但是也沒有明確認(rèn)定在出賣人沒有標(biāo)的物的所有權(quán)或者事后沒有追認(rèn)的情況下，無權(quán)處分合同是無效的。在2012年最高人民法院頒布的《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條第一款的規(guī)定：“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持”給予了《合同法》第五十一條以補(bǔ)充，同時(shí)也重申了無權(quán)處分行為發(fā)生后，簽訂的無權(quán)處分合同仍然是有效的。如果將擅自轉(zhuǎn)租行為列為無權(quán)處分行為，顯然擅自轉(zhuǎn)租合同也是有效的。

因此，筆者認(rèn)為，無論擅自轉(zhuǎn)租行為是負(fù)擔(dān)行為還是廣泛意義上的無權(quán)處分行為，都應(yīng)該認(rèn)定擅自轉(zhuǎn)租合同的有效性。

四、結(jié)語

非法轉(zhuǎn)租的行為在我國(guó)租賃市場(chǎng)繁榮發(fā)展的今天，成為十分普遍的現(xiàn)象，但是對(duì)于擅自轉(zhuǎn)租合同的性質(zhì)，我國(guó)立法之上仍然是漏洞，學(xué)界三種觀點(diǎn)各持己見，造成了司法實(shí)踐之中的混亂，筆者通過此篇拙作論述了個(gè)人對(duì)于應(yīng)當(dāng)認(rèn)定擅自轉(zhuǎn)租合同有效的理由，并且認(rèn)為認(rèn)定此類合同的合法有效具有十分深遠(yuǎn)的意義。首先，認(rèn)定擅自轉(zhuǎn)租合同的有效性是對(duì)處于最弱勢(shì)地位的次承租人的一種保護(hù)。其次，承認(rèn)擅自轉(zhuǎn)租的有效性具有一定的經(jīng)濟(jì)意義。王澤鑒先生認(rèn)為，私法上有兩個(gè)原則：自由和效率。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展必然要求以最小的成本達(dá)到資源的最優(yōu)配置。轉(zhuǎn)租作為配置市場(chǎng)資源的一種手段，應(yīng)當(dāng)加以鼓勵(lì)和引導(dǎo)。因此，確定擅自轉(zhuǎn)租房屋合同的有效性是十分必要的。（作者單位：中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)）

參考文獻(xiàn)：

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[4] 王澤鑒.民法學(xué)說與判例研究（第五冊(cè)）[M].北京：北京大學(xué)出版社，2009.

個(gè)人轉(zhuǎn)租合同范文第3篇

[關(guān)鍵詞]：轉(zhuǎn)租，同意轉(zhuǎn)租，自行轉(zhuǎn)租，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

一　轉(zhuǎn)租制度的立法模式

轉(zhuǎn)租是承租人不退出租賃關(guān)系而將租賃物出租給他人使用收益的債的關(guān)系。也可以認(rèn)為，它是承租人不退出租賃關(guān)系而將租賃物出租給他人使用收益的行為。它與租賃權(quán)的轉(zhuǎn)讓雖然相似，但性質(zhì)是不同的。[1-2]由于租賃物的使用收益關(guān)乎出租人的直接利益，因此，近現(xiàn)代各國(guó)民法在規(guī)定轉(zhuǎn)租制度時(shí)，形成了放任主義、限制主義和區(qū)別主義三種基本立法模式。

法國(guó)、奧地利等國(guó)民法采用放任主義（或稱自由主義）立法模式，認(rèn)為轉(zhuǎn)租乃承租人的權(quán)利，如無禁止性約定，承租人原則上可以轉(zhuǎn)租。《法國(guó)民法典》第1717條第1款規(guī)定：承租人有轉(zhuǎn)租的權(quán)利，但租賃契約有禁止約定者，不在此限。法國(guó)學(xué)說和司法實(shí)踐認(rèn)為，即使當(dāng)事人之間有禁止轉(zhuǎn)租的特約，但出租人的拒絕權(quán)的行使得有正當(dāng)理由，否則，即構(gòu)成權(quán)利濫用。[3]依《奧地利民法典》，如對(duì)于所有人無害或者契約上未明示地加以禁止的，承租人有轉(zhuǎn)租權(quán)。

德國(guó)、日本等國(guó)民法采限制主義立法模式，即規(guī)定非經(jīng)出租人同意，承租人不得轉(zhuǎn)租。《德國(guó)民法典》第549條第1項(xiàng)規(guī)定：“承租人非經(jīng)出租人允許，不得將租賃物轉(zhuǎn)讓于第三人使用，特別是不得將該物轉(zhuǎn)租于他人。”《日本民法典》第612條第1項(xiàng)的規(guī)定為：“承租人非有出租人的承諾，不得將其權(quán)利轉(zhuǎn)讓，或?qū)⒆赓U物轉(zhuǎn)租。”

意大利、俄羅斯及我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)民法采取區(qū)別主義的立法模式，即區(qū)別不同情況或放任轉(zhuǎn)租或限制轉(zhuǎn)租。《意大利民法典》第1549條規(guī)定：“除有相反的約款，承租人有將承租物讓渡他人的轉(zhuǎn)租權(quán)，但未經(jīng)出租人的同意不得轉(zhuǎn)賣契約；涉及動(dòng)產(chǎn)物時(shí)，轉(zhuǎn)租應(yīng)當(dāng)由出租人授權(quán)或者與慣例相符。”第1624條還規(guī)定，產(chǎn)生孽息的物品租賃“未經(jīng)出租人同意，承租人不得將租賃物轉(zhuǎn)租”。1996年施行的《俄羅斯民法典》（第二部分）第615條第2項(xiàng)規(guī)定：除本法典、其他法律或者其他法律文件另有規(guī)定外，在征得出租人同意后承租人有權(quán)將租賃物轉(zhuǎn)租。第631條第2項(xiàng)則“禁止將依據(jù)動(dòng)產(chǎn)租賃合同交付給承租人的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)租”。而對(duì)于交通工具，《俄羅斯民法典》第638條第1項(xiàng)及第647條第1項(xiàng)規(guī)定：如果租賃合同無另外約定，承租人有權(quán)不經(jīng)出租人同意將交通工具轉(zhuǎn)租。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)民法對(duì)房屋轉(zhuǎn)租采取放任主義，而對(duì)房屋以外的租賃物的轉(zhuǎn)租采取限制主義。其民法第443條第1項(xiàng)規(guī)定：“承諾人非經(jīng)出租人之承諾，不得將租賃物轉(zhuǎn)租于他人，但租賃物為房屋者，除另有相反之約定外，承租人得將其一部轉(zhuǎn)租于他人。”之所以對(duì)房屋轉(zhuǎn)租采取放任主義態(tài)度，是因?yàn)椤耙牢釃?guó)習(xí)慣，房屋向得為轉(zhuǎn)租”。[4]

我國(guó)民法對(duì)于轉(zhuǎn)租向來采取限制主義態(tài)度。原《經(jīng)濟(jì)合同法》第23條第3款規(guī)定：“承租方因工作需要，可以把租賃物轉(zhuǎn)讓給第三方承租使用，但必須事先征得出租方的同意。”《廣東省城鎮(zhèn)房屋租賃條例》第25條規(guī)定：“經(jīng)出租人同意，承租人可以將租賃房屋的一部分或者全部轉(zhuǎn)租給第三人。”《合同法》的專家建議稿采取的是我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)民法的立法模式，該建議稿第222條第1款規(guī)定：“承租人非經(jīng)出租人同意，不得將租賃物轉(zhuǎn)租于他人。但不動(dòng)產(chǎn)租賃，除合同有相反約定外，承租人得將租賃物之一部轉(zhuǎn)租。”[5]學(xué)說上亦有贊同我國(guó)臺(tái)灣立法例者。[1]至《合同法》草案面向全國(guó)征求意見時(shí)，對(duì)于轉(zhuǎn)租的規(guī)定就是《合同法》第224條的規(guī)定，即：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。”可見，我國(guó)現(xiàn)行法對(duì)于轉(zhuǎn)租完全是限制主義的立法模式。依《合同法》之規(guī)定，轉(zhuǎn)租有同意轉(zhuǎn)租與自行轉(zhuǎn)租之分。同意轉(zhuǎn)租即經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租，為合法轉(zhuǎn)租，自行轉(zhuǎn)租即承租人未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租。

二　同意轉(zhuǎn)租的成立及其效力

在同意轉(zhuǎn)租的場(chǎng)合，轉(zhuǎn)租的成立須有二個(gè)要件：一是轉(zhuǎn)租人與次承租人之間有轉(zhuǎn)租合同；二是轉(zhuǎn)租人需經(jīng)出租人同意。在實(shí)踐中，易發(fā)生爭(zhēng)議的問題在于后者。其一，出租人的同意是否應(yīng)在轉(zhuǎn)租合同訂立之前。其二，出租人的同意采取何種方式。其三，出租人的同意是否包括轉(zhuǎn)租的期限。日本判例及學(xué)說認(rèn)為，無論是轉(zhuǎn)租合同訂立之前或者之后，出租人均可同意。史尚寬先生亦持同樣的看法。[3]事前同意的情形下，授權(quán)式的概括同意或者針對(duì)特定第三人的個(gè)別同意，均無不可。事后的同意，本質(zhì)上為追認(rèn)。追認(rèn)采取明示的方式是毋容置疑的，默示是否可以構(gòu)成追認(rèn)的表示方式，值得研究。由于追認(rèn)是出租人的權(quán)利，出租人既有明示表示的自由，也有沉默（不作為的默示）的自由，因此，其沉默不應(yīng)當(dāng)視為追認(rèn)的意思表示。但是，作為與沉默相對(duì)應(yīng)的另一類默示-作為的默示，（注：在我國(guó)民法學(xué)上，一些學(xué)者認(rèn)為默示即沉默。但從最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問題的意義（試行）》第66條的規(guī)定看，默示包括沉默和行為的默示（推定形式）。）則應(yīng)認(rèn)其為出租人的追認(rèn)方式。比如出租人接受了次承租人增加或減少租金的請(qǐng)求。至于轉(zhuǎn)租的期限，從民法理論及國(guó)外立法例分析，轉(zhuǎn)租合同的期限應(yīng)不得長(zhǎng)于租賃合同的期限。[1]當(dāng)出租人以明示方式同意轉(zhuǎn)租并明確轉(zhuǎn)租期限長(zhǎng)于原租賃期限時(shí)，基于合同自由原則，除法律有明文禁止外，當(dāng)認(rèn)其有效。只是，在原租賃合同終止時(shí)，轉(zhuǎn)租合同轉(zhuǎn)化為普通的租賃合同。依此同理，出租人的推定同意亦然。

存在的問題還有，承租人在征求出租人是否同意轉(zhuǎn)租的意見，出租人拒絕同意時(shí)，承租人可否終止租賃關(guān)系。對(duì)此，《德國(guó)民法典》采取了肯定的態(tài)度，認(rèn)為在不存在與第三人本身有關(guān)的重大原因時(shí)，承租人可能以在遵守法定預(yù)告解約通知期限的情況下通知終止租賃關(guān)系。（注：詳見《德國(guó)民法典》第549條第1項(xiàng)。）轉(zhuǎn)租同意與否當(dāng)然是出租人的權(quán)利，但承租人因某種原因不愿直接對(duì)租賃物使用時(shí)，除牽涉到與第三人本身的重大原因外，賦予承租人于法定程度下的租賃合同終止權(quán)，體現(xiàn)了合同正義，值得肯定。

在同意轉(zhuǎn)租的情形下，轉(zhuǎn)租關(guān)系具有三方主體：出租人、承租人與次承租人。從而形成了如下的法律效力：

（1）轉(zhuǎn)租對(duì)承租人與次承租人之間的效力

轉(zhuǎn)租的成立使承租人與次承租人之間發(fā)生租賃關(guān)系。此種租賃關(guān)系與普通租賃關(guān)系并無不同，承租人為出租人，次承租人為承租人。從德國(guó)、日本的學(xué)說及判例來看，在出租人和承租人之間的租賃關(guān)系與承租人同次承租人之間的租賃關(guān)系同時(shí)終止時(shí)，次承租人可直接將租賃物返還給出租人。[3]其性質(zhì)屬于次承租人代替承租人的返還。當(dāng)次承租人取得租賃物的所有權(quán)而與出租人混同時(shí)，一些學(xué)者認(rèn)為轉(zhuǎn)租合同終止，但原租賃合同仍有效。[3]筆者認(rèn)為，當(dāng)轉(zhuǎn)租合同的終止日期先于原租賃合同的終止日期時(shí)，上述觀點(diǎn)是正確的，而當(dāng)轉(zhuǎn)租合同終止日期與租賃合同的終止日期為同一時(shí)間時(shí)，應(yīng)當(dāng)使租賃合同與轉(zhuǎn)租合同同時(shí)消滅，即不使承租人的租賃權(quán)再存續(xù)下去。

（2）轉(zhuǎn)租對(duì)出租人與承租人之間的效力

出租人與承租人之間的租賃關(guān)系不因轉(zhuǎn)租而有影響，但學(xué)說及國(guó)外立法例肯定：因可歸責(zé)于次承租人的損害，由承租人向出租人負(fù)賠償責(zé)任。[3]《德國(guó)民法典》第549條第3項(xiàng)規(guī)定：“承租人將使用權(quán)讓與第三人時(shí)，即使出租人允許其讓與，承租人對(duì)于在使用權(quán)因可歸責(zé)于第三人的事由而產(chǎn)生的損害，仍負(fù)其責(zé)任。”相類似的規(guī)定還可見于該法第589條第2項(xiàng)。《瑞士債務(wù)關(guān)系法》第264條第2項(xiàng)及我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)民法第444條第2項(xiàng)的規(guī)定與此類似，只要次承租人應(yīng)負(fù)責(zé)任的所生損害，不問承租人是否有過失，概由承租人負(fù)賠償責(zé)任。我國(guó)《合同法》第224條的規(guī)定亦與此相同。

（3）轉(zhuǎn)租對(duì)出租人與次承租人之間的效力

從本來的意義說，轉(zhuǎn)租的成立，并不致使出租人與次承租人之間發(fā)生直接的法律關(guān)系。但各國(guó)立法為保障出租人的利益，遂強(qiáng)使出租人與次承租人發(fā)生一定的直接的法律關(guān)系。這些直接的法律關(guān)系，因立法的規(guī)定而有差異。

根據(jù)《德國(guó)民法典》第549a條的規(guī)定：如果承租人根據(jù)租賃合同的內(nèi)容，應(yīng)將租賃物經(jīng)營(yíng)性地轉(zhuǎn)租給第三人，則在租賃合同終止后，出租人加入到由承租人與第三人的租賃關(guān)系所產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系中去；偏于對(duì)第三人不利益的約定無效。同法第555條第3項(xiàng)還規(guī)定：“承租人將租賃物轉(zhuǎn)讓于第三人使用的，在租賃關(guān)系終止后，出租人也可以向第三人要求返還。”學(xué)說上認(rèn)為，承租人與次承租人的返還義務(wù)為連帶債務(wù)，[3]但如果經(jīng)出租人同意，次承租人在超過原租賃合同期間仍占有使用租賃物時(shí)，則出租人與次承租人直接成立租賃關(guān)系。[3]此說有理。

根據(jù)《瑞士債務(wù)法》第264條第2項(xiàng)、第261條第2項(xiàng)、第272條第2項(xiàng)的規(guī)定，出租人可直接使次承租人負(fù)有不以許可之外的方法對(duì)租賃物進(jìn)行使用的義務(wù)，若次承租人繼續(xù)違反此項(xiàng)義務(wù)時(shí)，出租人可直接終止轉(zhuǎn)租契約并請(qǐng)求損害賠償；出租人不得直接請(qǐng)求次承租人向其支付租金，但對(duì)于次承租人所攜入之物，在承租人權(quán)利所及范圍內(nèi)享有留置權(quán)；除基于所有權(quán)外，對(duì)于次承租人并無直接請(qǐng)求返還租賃物的權(quán)利。學(xué)說上認(rèn)為，由于承租人亦有使次承租人依出租人許可之方法使用租賃物的義務(wù)，因此，對(duì)于依許可方法使用租賃物的義務(wù)，出租人和承租人為連帶債權(quán)人，同時(shí)，承租人和次承租人亦為連帶債務(wù)人。[3]此論堪值贊同。

《意大利民法典》第1595條規(guī)定了出租人與次承租人之間接的關(guān)系：“沒有侵害承租人權(quán)利的出租人可以就次承租租金直接對(duì)承租人提出訴訟，在提出訴訟請(qǐng)求時(shí)次承租人可以就次承租租金直接對(duì)承租人提出訴訟，在提出訴訟請(qǐng)求時(shí)次承租人亦是債務(wù)人的，將被強(qiáng)制履行轉(zhuǎn)租合同所產(chǎn)生的所有義務(wù)；除依據(jù)地方慣例之外，次承租人不得對(duì)預(yù)付租金提出抗辯；在次承租人沒有損害轉(zhuǎn)租人的權(quán)利的情況下，租賃合同的無效或解除，對(duì)次承租人亦有約束力，出租人與承租人之間的已生效判決，對(duì)次承租人亦有約束力。”

《日本民法典》第613條第1項(xiàng)有較寬泛的規(guī)定：“承租人違法將租賃物轉(zhuǎn)租時(shí)，轉(zhuǎn)租承擔(dān)人直接對(duì)出租人負(fù)擔(dān)義務(wù)。于此場(chǎng)合，不得以預(yù)付租金對(duì)抗出租人。”因此，次承租人對(duì)于出租人并無租賃合同上的權(quán)利。另外，日本判例認(rèn)為，因原租賃合同期滿或因承租人不履行債務(wù)而致出租人終止租賃合同時(shí)，次承租人不得對(duì)出租人主張租賃權(quán)，但因承租人拋棄租賃權(quán)或經(jīng)出租人與承擔(dān)人合意而終止租賃合同時(shí)，則這種終止對(duì)次承租人無對(duì)抗力。[3]

關(guān)于轉(zhuǎn)租對(duì)出租人與次承租人之間的效力，我國(guó)《合同法》未予規(guī)定。為更好地保護(hù)出租人的利益，我國(guó)合同法實(shí)踐應(yīng)當(dāng)借鑒上述各國(guó)的規(guī)定及學(xué)說觀點(diǎn)。

三　自行轉(zhuǎn)租的法律后果

在放任主義立法模式的國(guó)家，依其立法本意，承租人的自行轉(zhuǎn)租在未違反禁止性約定或者對(duì)于租賃物的所有人無害的前提下屬于合法行為，其法律后果當(dāng)與同意轉(zhuǎn)租相同。而承租人違反特約或轉(zhuǎn)租對(duì)租賃物所有人有害，則轉(zhuǎn)租與限制主義、區(qū)別主義立法模式中的非同意轉(zhuǎn)租法律后果相當(dāng)。因此，本文所謂的自行轉(zhuǎn)租即指此二種情形，并且，依法國(guó)、德國(guó)等國(guó)通例，承租人的家屬、傭雇人、親屬、至密的朋友對(duì)租賃物的使用，不包含在其中。

我們需要研討的第一個(gè)問題是承租人與次承租人的行為的效力問題。關(guān)于此點(diǎn)，法、德、意、日、俄等國(guó)民法及我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)民法均無明文規(guī)定，我國(guó)《合同法》也僅規(guī)定“出租人可以解除合同”。學(xué)說上認(rèn)為，此種情形下，承租人與次承租人之間的租賃合同成立并生效，與一般租賃合同效力并無二致。[3]依合同自由原則及合同的相對(duì)性原理，似可認(rèn)為自行轉(zhuǎn)租關(guān)系僅為承租人與次承租人之間的關(guān)系，雙方合意的達(dá)成即成立合同。但是，承租人畢竟是未經(jīng)出租人的同意而再次出租租賃物，其合同的效力受到出租人意志的約束。根據(jù)我國(guó)《合同法》第224條第2款的規(guī)定，發(fā)生自行轉(zhuǎn)租時(shí)，出租人可能解除合同，也可能不解除合同。出租人不解除合同時(shí)，轉(zhuǎn)租關(guān)系仍然存續(xù)，不致受到影響；而當(dāng)出租人解除合同時(shí)，轉(zhuǎn)租合同是否亦因此而同時(shí)終止呢？答案應(yīng)當(dāng)是肯定的。由于次承租人與出租人并無直接的租賃關(guān)系，次承租人自然無權(quán)要求出租人承擔(dān)違約責(zé)任。至于次承租人是否可向承租人提出請(qǐng)求，則應(yīng)視次承租人是否為善意而定。次承租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人未取得出租人的同意而仍與之訂立轉(zhuǎn)租合同的，應(yīng)無權(quán)要求承租人承擔(dān)違約責(zé)任。只有在次承租人不知或不應(yīng)當(dāng)知道承租人未取得出租人的同意，即誤信承租人的轉(zhuǎn)租為同意轉(zhuǎn)租的，承租人才應(yīng)對(duì)次承租人負(fù)違約責(zé)任。并且，自次承租人一旦知道轉(zhuǎn)租為非同意的轉(zhuǎn)租時(shí)起，即應(yīng)賦予承租人的轉(zhuǎn)租合同解除權(quán)。

另一個(gè)問題是承租人與出租人之間的法律關(guān)系問題。承租人自行轉(zhuǎn)租，本質(zhì)上為違約行為，此時(shí)，采限制主義和區(qū)別主義立法模式的國(guó)家或地區(qū)均允許出租人解除租賃合同。（注：參見《德國(guó)民法典》第550條，《日本民法典》第612條第2項(xiàng)，我國(guó)《合同法》第224條第2款，我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)民法第443條第2款等等。）若依嚴(yán)格主義解釋，只要承租人有自行轉(zhuǎn)租的行為存在，出租人即有權(quán)解除合同。如此，對(duì)出租人利益的保護(hù)的確十分有利。假若承租人僅以租賃物的一部分轉(zhuǎn)租，出租人是否得解除整個(gè)租賃合同？又假若出租人是在轉(zhuǎn)租關(guān)系終止后才發(fā)現(xiàn)承租人自行轉(zhuǎn)租，出租人是否仍可以解除合同？日本判例采取肯定說，而不少學(xué)者主張否定說。[3]筆者認(rèn)為，合同以誠(chéng)實(shí)信用為理念，自行轉(zhuǎn)租本身即有違背誠(chéng)實(shí)信用的嫌疑，我國(guó)的合同司法實(shí)踐宜采用日本判例的觀點(diǎn)。

再者，承租人自行轉(zhuǎn)租，是否構(gòu)成侵權(quán)行為，亦值得探討。王澤鑒先生認(rèn)為，當(dāng)出租人為租賃物的所有權(quán)人時(shí)，承租人的轉(zhuǎn)租構(gòu)成對(duì)出租人所有權(quán)的侵權(quán)行為。[6]上述觀點(diǎn)值得商榷。因?yàn)槌鲎馐俏镏袡?quán)人（僅討論所有人以自有物出租這種情形）通過合同將租賃物的占有、使用、收益權(quán)能移轉(zhuǎn)給承租人，而其自己僅保留處分權(quán)能并收取租金以為其他權(quán)能移轉(zhuǎn)之代價(jià)，當(dāng)承租人自行轉(zhuǎn)租時(shí)，盡管出租人與承租人之間的誠(chéng)信程度受到動(dòng)搖，租賃物的占有層次增加、受損可能性加大，但承租人應(yīng)就租賃物的損害向出租人負(fù)賠償責(zé)任。因此，出租人的所有權(quán)難說受到了侵害。因此，對(duì)于出租人的此種侵權(quán)損害賠償請(qǐng)求權(quán)不宜支持。

另外，承租人自行轉(zhuǎn)租時(shí)，其收取的租金是否為不當(dāng)?shù)美聡?guó)學(xué)說多采肯定說，[6]王澤鑒先生主張否定說。[6]筆者亦認(rèn)為否定說較為科學(xué)。出租人通過租賃合同收取租金而使承租人對(duì)租賃物為占有、使用、收益，承租人的自行轉(zhuǎn)租，其租金的收取，是其使用、收益的變相形式而已，出租人的租金并不因此而受損害。可見，承租人取得的租金并非毫無法律依據(jù)，同時(shí)又不損害他人利益（尤其是次承租人的利益），與不當(dāng)?shù)美臉?gòu)成相去甚遠(yuǎn)。

第五個(gè)問題是出租人可否直接對(duì)次承租人主張妨害排除請(qǐng)求權(quán)。由于轉(zhuǎn)租是承租人的擅自行為，因此，次承租人所享有的次租賃權(quán)不能對(duì)抗出租人。但日本判例和德國(guó)學(xué)說認(rèn)為，出租人可以不終止租賃合同而以自己享有所有權(quán)為依據(jù)向次承租人主張排除妨害。[3]史尚寬先生對(duì)此持相反觀點(diǎn)。[3]筆者認(rèn)為史尚寬先生的觀點(diǎn)值得肯定。因?yàn)椋鲎馊瞬唤K止租憑合同時(shí)，次承租人的租賃權(quán)基于承租人的租賃權(quán)而發(fā)生，其對(duì)租賃物的占有、使用、收益是租賃權(quán)人的讓渡，（注：該處的收益是指對(duì)租賃物直接支配而取得收益，出租人的收益權(quán)已通過收取租金得到了實(shí)現(xiàn)。）依合同的相對(duì)性，出租人不得直接排除次承租人對(duì)租賃物的占有、使用、收益。

四　房屋轉(zhuǎn)租中的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)問題

在房屋租賃關(guān)系中，《德國(guó)民法典》及我國(guó)《合同法》均規(guī)定：出租人出賣租賃房屋的，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。（注：參見《德國(guó)民法典》第570b條第1項(xiàng)，我國(guó)《合同法》第230條。關(guān)于我國(guó)審判實(shí)踐中如何確定“同等條件”的內(nèi)涵，詳見王利明：《物權(quán)法論》，第788頁。）在房屋轉(zhuǎn)租關(guān)系中，次承租人是否亦享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)呢？各國(guó)民法與我國(guó)《合同法》均無明文規(guī)定，值得研討。

分析次承租人是否享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，重要的是弄清優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度的功能。從本質(zhì)上說，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是對(duì)出賣人的所有權(quán)所施加的負(fù)擔(dān)。但其設(shè)立目的，在于保護(hù)買受人獲得某物的特殊利益，而保護(hù)買受人的這一利益，不僅有利于權(quán)利人個(gè)人而且對(duì)經(jīng)濟(jì)秩序的穩(wěn)定發(fā)展具有十分重要的意義。[7]眾所周知，在租賃關(guān)系中，所有權(quán)的占有、使用、收益權(quán)能是與所有權(quán)相分離的，在現(xiàn)實(shí)社會(huì)生活中，租賃房屋者，要么是無房者或者在該地?zé)o房者，要么是租房用來從事營(yíng)業(yè)，承租人對(duì)房屋的使用往往有一個(gè)較長(zhǎng)的過程始得達(dá)成其租賃房屋的目的，因此，在所有人出賣房屋時(shí)，賦予房屋的實(shí)際使用人以優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，就可以使房屋的所有權(quán)與使用權(quán)統(tǒng)一于一個(gè)主體，穩(wěn)定物的使用關(guān)系。換言之，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度的功能主要在于保護(hù)標(biāo)的物實(shí)際占有使用人的利益。

由此可以認(rèn)為，在同意轉(zhuǎn)租的情形下，次承租人應(yīng)享有租賃房屋的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，并且還要優(yōu)先于承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；在自行轉(zhuǎn)租的情形下，出租人解除租賃合同的，次承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)便無從談起，出租人不解除合同的，次承租人不得享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。所以，出賣人于適法的期限內(nèi)為通知義務(wù)時(shí)，通知次承租人即可，不必同時(shí)又通知承租人。

現(xiàn)在的問題是，假若出租人于適法的期限內(nèi)僅通知了承租人而未通知次承租人，承租人取得了房屋的所有權(quán)后，如何對(duì)次承租人予以救濟(jì)。

有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，如果嚴(yán)格適用“買賣不得擊破租賃”規(guī)則，次承租人仍是繼續(xù)依租賃合同對(duì)房屋加以利用，即使其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)未得到尊重，但對(duì)其未有任何損害[8].這種觀點(diǎn)顯然是不妥當(dāng)?shù)摹8]誠(chéng)然，依“買賣不得擊破租賃”規(guī)則，次承租人仍繼續(xù)享有租賃權(quán)，但買受人（承租人）可能不遵循“買賣不得擊破租賃”規(guī)則，次承租人欲實(shí)現(xiàn)自己的租賃權(quán)，得費(fèi)很大的精力和財(cái)力去尋求公力救濟(jì)，在訴訟效率不理想的情況下，他得付出相當(dāng)大的訴訟成本，因此，不能認(rèn)為其未受損害。更為重要的是，優(yōu)先權(quán)制度的設(shè)立不僅在于穩(wěn)定占有、使用關(guān)系，更在于保障權(quán)利人優(yōu)先得到房屋的所有權(quán)，它和“買賣不得擊破租賃”規(guī)則的設(shè)立目的并不完全相同。

既然次承租人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，在出租人未履行適法的通知義務(wù)而將房屋賣給承租人之后，若其欲以同等條件優(yōu)先購(gòu)買，自然可以請(qǐng)求法院確認(rèn)該買賣合同無效。法院一旦確認(rèn)，即使出租人與承租人已辦理了房屋所有權(quán)登記手續(xù)，由于登記的基礎(chǔ)和條件不復(fù)存在，因此應(yīng)予撤銷。（注：次承租人不主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，基于“不告不理”原則，法院不應(yīng)當(dāng)主動(dòng)否定該買賣合同的效力。）

在次承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)受到損害的情況下，如何對(duì)其進(jìn)行賠償，也是值得研究的。關(guān)鍵的問題在于怎樣確定次承租人的損害。由于優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是一種物權(quán)期待權(quán)，[8]對(duì)它的侵害乃是對(duì)權(quán)利人期待利益的損害。次承租人準(zhǔn)備購(gòu)買而支出的費(fèi)用以及為主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)而尋求公力救濟(jì)所支付的合理費(fèi)用，當(dāng)屬可計(jì)算的利益損害，應(yīng)由出租人賠償。

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個(gè)人轉(zhuǎn)租合同范文第4篇

合同中應(yīng)寫明出租人和承租人的姓名及住址等個(gè)人情況。

2、住房具體情況住房的具置，寫明住房的確切位置，如位于某路某號(hào)某室；住房面積；住房裝修情況，簡(jiǎn)要說明住房的墻壁、門窗、地板、天花板、廚房和衛(wèi)生間的裝修情況；配備設(shè)施和設(shè)備，簡(jiǎn)要列舉住房?jī)?nèi)出租人為承租人準(zhǔn)備的家具、家用電器、廚房設(shè)備和衛(wèi)生間設(shè)備等；住房的產(chǎn)權(quán)及產(chǎn)權(quán)人，寫明這套住房為何種產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)人是誰，出租人與產(chǎn)權(quán)人的關(guān)系及是否得到產(chǎn)權(quán)人的委托出租住房。

3、住房用途主要說明以下兩點(diǎn)：住房是用于承租人自住、承租人一家居住、還是允許承租人或其家庭與其他人合住；住房是僅能用于居住，還是同時(shí)可以有其他用途，如辦公等。

4、租賃期限

由于承租人不希望頻繁搬家，而出租人也不希望在短時(shí)間內(nèi)又要尋找新的房客，雙方都需要有一段比較穩(wěn)定的時(shí)間，所以需要在合同中約定一個(gè)期限。在這個(gè)期限內(nèi)，如果沒有特殊情況，出租人不得收回住房，承租人也不得放棄這一住房而租賃別的住房。期限到了之后，承租人將住房退還給出租人。如果承租人要繼續(xù)租賃這套住房，則要提前通知出租人。經(jīng)協(xié)商，出租人同意后，承租人可繼續(xù)租賃這套住房。如承租人要搬走，但是沒有找到合適的新住處，出租人應(yīng)酌情延長(zhǎng)租賃期限。

5、房租及支付方式住房租金由出租人和承租人協(xié)商確定，在租賃期限內(nèi)，出租人不得擅自提高房租。租金的付款方式大致有按年付、按半年付、按季付。如果一次付清較長(zhǎng)期限的房租，可以和出租人討價(jià)還價(jià)，要求給予一些優(yōu)惠。但從承租人的經(jīng)濟(jì)承受能力角度考慮，按月或按季付款造成的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)相對(duì)較小。

6、住房修繕責(zé)任出租人是住房的產(chǎn)權(quán)人或產(chǎn)權(quán)人的委托人，所以修繕住房是出租人的責(zé)任。承租人在租賃前應(yīng)對(duì)住房及其內(nèi)部設(shè)施進(jìn)行認(rèn)真檢查，保證自己今后能夠正常使用。如果在正常使用過程中住房或設(shè)施損壞，承租人應(yīng)及時(shí)通知出租人請(qǐng)物業(yè)管理公司予以維修。但如果是因?yàn)槌凶馊耸褂貌划?dāng)而造成損壞的，由承租人負(fù)責(zé)維修或賠償。出租人無力對(duì)住房進(jìn)行修繕的，承租人可與其共同出資維修，承租人負(fù)擔(dān)的維修費(fèi)用可以抵償應(yīng)交的租金或由出租人分期償還。

7、住房狀況變更承租人應(yīng)該愛護(hù)住房和各種設(shè)施，不能擅自拆、改、擴(kuò)建或增加。在確實(shí)需要對(duì)住房進(jìn)行變動(dòng)時(shí)，要征得出租人的同意，并簽訂書面協(xié)議。

8、轉(zhuǎn)租的約定有的承租人租房的目的并不是自住，而是想通過轉(zhuǎn)租取得租金收入。由于這種轉(zhuǎn)租行為影響到出租人的利益，所以雙方應(yīng)該在合同中對(duì)轉(zhuǎn)租加以規(guī)定。如果允許轉(zhuǎn)租，雙方可以協(xié)商確定一個(gè)分享轉(zhuǎn)租收入的比例；如果不允許轉(zhuǎn)租，而承租人擅自轉(zhuǎn)租，出租人則有權(quán)終止租賃合同。

9、違約責(zé)任在簽訂合同時(shí)，雙方就要想到可能產(chǎn)生的違反合同的行為，并在合同中規(guī)定相應(yīng)的懲罰辦法。例如，如果承租人不按期交納房租，出租人可以提前終止合同，讓其搬離；如果出租人未按約定配備家具等，承租人可以與其協(xié)商降低房租等。

個(gè)人轉(zhuǎn)租合同范文第5篇

住房情況

住房的具置，寫明住房的確切位置，如位于某路某號(hào)某室；

住房面積

住房裝修情況，簡(jiǎn)要說明住房的墻壁、門窗、地板、天花板、廚房和衛(wèi)生間的裝修情況；

配備設(shè)施和設(shè)備，簡(jiǎn)要列舉住房?jī)?nèi)出租人為承租人準(zhǔn)備的家具、家用電器、廚房設(shè)備和衛(wèi)生間設(shè)備；

住房的產(chǎn)權(quán)及產(chǎn)權(quán)人。寫明這套住宅為何種產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)人是誰，出租人與產(chǎn)權(quán)人的關(guān)系及是否得到產(chǎn)權(quán)人的委托出租住房。

住房用途

主要說明以下兩點(diǎn)：

住房是用于承租人自住，承租人一家居住，還是允許承租人或家庭與其他人合住。

住房是僅能用于居住，還是同時(shí)可以有其他用途，如辦公等。

租賃期限由于承租人不希望頻繁搬家，而出租人也不希望在短時(shí)間內(nèi)又要尋找新的房客，雙方都需要又一段比較穩(wěn)定的時(shí)間，所以雙方需要在合同中約定一個(gè)期限。在這個(gè)期限內(nèi)，如果沒有特殊情況，出租人不得收回住房，承租人也不得放棄這一住房而租賃別的住房。期限到了之后，承租人將住房退還給出租人。如果承租人要繼續(xù)租賃這套住房，則要提前通知出租人。經(jīng)協(xié)商，出租人同意后，承租人可繼續(xù)租賃該套住房。如承租人要搬走，但是沒有找到合適的新住處，出租人應(yīng)酌情延長(zhǎng)租賃期限。

房租及支付方式

住房租金由出租人和承租人協(xié)商確定，在租賃期限內(nèi)，出租人不得擅自提高房租。租金的付款方式大致有按年付、按半年付、按季付。如果一次付清較長(zhǎng)期限的房租，可以和出租人討價(jià)還價(jià)，要求給予一些優(yōu)惠。但從承租人的經(jīng)濟(jì)承受能力角度考慮，按月或按季付款造成的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)相對(duì)較低。

住房修繕責(zé)任

出租人是住房的產(chǎn)權(quán)人或產(chǎn)權(quán)人的委托人，所以修繕住房是出租人的責(zé)任。承租人在租賃前應(yīng)對(duì)住房及其內(nèi)部設(shè)施進(jìn)行認(rèn)真檢查，保證自己今后能夠正常使用。如果在正常使用過程中住房或設(shè)施損壞，承租人應(yīng)及時(shí)通知出租人請(qǐng)物業(yè)管理公司予以維修。但如果是因?yàn)槌凶馊耸褂貌划?dāng)而造成損壞的，由承租人負(fù)責(zé)維修或賠償。出租人無力對(duì)住房進(jìn)行修繕的，承租人可與其共同出資維修，承租人負(fù)擔(dān)的維修費(fèi)用可以抵償應(yīng)交的租金或由出租人分期償還。

住房狀況變更

承租人應(yīng)該愛護(hù)住房和各種設(shè)施，不能擅自拆、改、擴(kuò)建或增加。在確實(shí)需要對(duì)住房進(jìn)行變動(dòng)時(shí)，要征得出租人的同意，并簽訂書面協(xié)議。

轉(zhuǎn)租的約定

有的承租人租房的目的并不是自住，而是想通過轉(zhuǎn)租取得租金收入。由于這種轉(zhuǎn)租行為影響到出租人的利益，所以雙方應(yīng)該在合同中對(duì)轉(zhuǎn)租加以規(guī)定。如果允許轉(zhuǎn)租，雙方可以協(xié)商確定一個(gè)分享轉(zhuǎn)租收入的比例；如果不允許轉(zhuǎn)租，而承租人擅自轉(zhuǎn)租，出租人則有權(quán)終止租賃合同。

違約責(zé)任

在簽訂合同時(shí)，雙方就要想到可能產(chǎn)生的違反合同的行為，并在合同中規(guī)定相應(yīng)的懲罰辦法。例如，如果承租人不按期交納房租，出租人可以提前終止合同，讓其搬離；如果出租人未按約定配備家具等，承租人可以與其協(xié)商降低房租等。