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土地發(fā)展權(quán)

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土地發(fā)展權(quán)

土地發(fā)展權(quán)范文第1篇

關(guān)鍵詞:土地用途管制;土地發(fā)展權(quán)流轉(zhuǎn);還原機(jī)制;“地票”交易制度

一、引言

土地用途管制制度是政府采取的最嚴(yán)格的土地管理制度,在保護(hù)生態(tài)用地、農(nóng)用地資源以及消除土地利用中的各種非理性現(xiàn)象等方面起著不可替代的作用。為了確保土地用途管制制度得以嚴(yán)格執(zhí)行,特別是保障18億畝耕地紅線不被突破,中央政府通過農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批和征地審批等手段,限制了土地權(quán)利人、土地開發(fā)者將農(nóng)用地自主轉(zhuǎn)變成建設(shè)用地。與其他配額制相同,配額會從低收益權(quán)益者逐漸向高收益者轉(zhuǎn)移,在這個過程中便會產(chǎn)生交易指標(biāo)。指標(biāo)交易的實(shí)質(zhì)就是土地發(fā)展權(quán)流轉(zhuǎn)。通過土地發(fā)展權(quán)交易的形式,達(dá)到區(qū)域之間土地指標(biāo)的異地置換,實(shí)現(xiàn)了土地利用類型空間上重新配置。

二、基本概念

(一)土地用途管制

土地用途管制的出現(xiàn)具有其必然性。當(dāng)人類社會發(fā)展到一定階段時,必然要考慮土地資源的護(hù)理分配,土地用途管制的作用便在于此。土地用途管制是依法劃定土地通途分區(qū),確認(rèn)土地使用條件,并實(shí)行用途變更許可的強(qiáng)制性管理制度,在土地利用規(guī)劃過程中發(fā)揮了重要的作用。從本質(zhì)上來看,土地用途管制是一種典型約束機(jī)制,需要法律程序支持。若擅自變更土地用途,則需要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。由此對土地資源進(jìn)行保護(hù)。

(二)土地發(fā)展權(quán)

土地發(fā)展權(quán)可以與土地所有權(quán)分割,并且能夠單獨(dú)進(jìn)行處分。它是一種能夠讓土地轉(zhuǎn)變使用性質(zhì)的權(quán)利。也就是說,土地發(fā)展權(quán)能夠同時與土地所有權(quán)供土地?fù)碛姓咚洹<幢阃恋負(fù)碛姓卟痪邆渫恋厮袡?quán),但只要具備土地發(fā)展權(quán),依然可以支配τΦ娜力部分。從作用來角度來看,制定土地發(fā)展權(quán)的主要目的是為了讓農(nóng)牧業(yè)用地及自然資源土地得到保護(hù),由此來維護(hù)國家利益,避免因土地所有權(quán)性質(zhì)的變化而對國家利益產(chǎn)生影響。

三、土地用途管制與土地發(fā)展權(quán)之間相互聯(lián)系

(一)土地用途管制為土地發(fā)展權(quán)的設(shè)立及實(shí)施創(chuàng)造了基礎(chǔ)

土地用途管制制度的創(chuàng)設(shè)產(chǎn)生了對我國土地所有權(quán)及其派生出各種權(quán)能的限制,而對土地產(chǎn)權(quán)權(quán)能的限制為土地發(fā)展權(quán)的創(chuàng)設(shè)提供了契機(jī);我國實(shí)行嚴(yán)格的土地規(guī)劃制度和土地分區(qū)管制明確每塊用地的用途分區(qū),相應(yīng)產(chǎn)生了所謂的可發(fā)展地區(qū)和限制發(fā)展地區(qū)。

(二)土地發(fā)展權(quán)與土地用途管制能夠互補(bǔ)

對于土地發(fā)展權(quán)而言,土地用途管制是基本條件之一。土地發(fā)展權(quán)是推行土地用途管制制度的具體措施。正如孫弘所說:“土地發(fā)展權(quán)的出現(xiàn)不但是土地用途管制的需要,也是相關(guān)規(guī)劃控制工作及公共干預(yù)的需要。”在國外土地發(fā)展權(quán)已經(jīng)成為城市分區(qū)管制和發(fā)展規(guī)劃的一項(xiàng)重要制度。此外,政府可以通過土地發(fā)展權(quán)手段,有效解決土地用途管制帶來的社會利益分配不公等問題。

四、重慶“地票”交易中的土地發(fā)展權(quán)流轉(zhuǎn)

2008年12月4日,我國第一家也是唯一一家可進(jìn)行“地票”交易土地交易所――重慶農(nóng)村土地交易所正式成立。該土地交易所不僅可進(jìn)行“地票”交易,也可進(jìn)行實(shí)物交易。

(一)重慶“地票”交易制度設(shè)計分析

1. “地票”交易設(shè)計分析

《重慶農(nóng)村土地交易所管理暫行辦法》當(dāng)中明確指出,在交易所當(dāng)中可進(jìn)行指標(biāo)交易及實(shí)物交易。指標(biāo)主要是指建設(shè)用地掛鉤指標(biāo),包括企業(yè)用地、農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、宅基地等農(nóng)村集體建設(shè)用復(fù)墾為耕地后所獲得的建設(shè)用地指標(biāo)。從本質(zhì)上來看,“地票”是指標(biāo)的具體表現(xiàn)形式。在獲得“地票”后,可在規(guī)定的規(guī)劃區(qū)域內(nèi)增加規(guī)定量的建設(shè)用地。當(dāng)指標(biāo)落地后,通過“地票”可進(jìn)行相關(guān)費(fèi)用(耕地開墾費(fèi)、用地有償使用費(fèi))。另外,在“地票交易制度不斷成熟、不斷完善的情況下,經(jīng)營性用地指標(biāo)將會發(fā)生一定轉(zhuǎn)變,會逐漸脫離國家下?lián)苡玫赜媱澲笜?biāo)范疇。同時,這部分指標(biāo)將用于公益性用地。

2. “地票”交易程序設(shè)計分析

“地票”交易程序設(shè)計是一個相對復(fù)雜的過程,經(jīng)過多年探索,已經(jīng)形成了一個初步體系,其重點(diǎn)內(nèi)容包括以下幾個方面:公平交易。根據(jù)社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的相關(guān)要求,“地票”交易由市場進(jìn)行定價,并由農(nóng)村土地交易所來組織相關(guān)交易活動。交易過程中,要遵守“公平、公正、公開”的原則。從當(dāng)前現(xiàn)狀來看,“地票”成交單價平均為20萬元/畝。自愿復(fù)墾。“地票”復(fù)墾遵循自愿原則,由農(nóng)民或農(nóng)民集體自行申請。在配套的農(nóng)民新村建設(shè)過程中,要充分尊重農(nóng)民的意愿,并適當(dāng)采納其意見,盡可能讓新村布局及戶型設(shè)計能夠滿足農(nóng)民要求,并保證復(fù)墾質(zhì)量。經(jīng)復(fù)墾開發(fā)的耕地,其所有權(quán)仍然歸于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織,并且原承包農(nóng)戶具有使用權(quán)。收益歸農(nóng)。將復(fù)墾成本去除后,所得到的“地票”價款全部歸還于農(nóng)民。以農(nóng)村土地確權(quán)頒證為準(zhǔn),集體經(jīng)濟(jì)組織與農(nóng)戶按照3:7進(jìn)行利益分配。

(二)“地票”交易中的發(fā)展權(quán)流轉(zhuǎn)分析

在“地票”實(shí)際交易過程中,已經(jīng)保留了農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的所有權(quán)及經(jīng)營權(quán)。通過“地票”交易讓傳統(tǒng)征地模式有所轉(zhuǎn)變,使得農(nóng)村集體土地征用變得更為合理。通常情況下,農(nóng)村集體土地使用權(quán)主要表現(xiàn)為四種形式,包括“四荒”土地、宅基地、農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)及農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)。“地票交易”的本質(zhì)是將農(nóng)村宅基地及建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)檗r(nóng)地承包經(jīng)營權(quán),這種轉(zhuǎn)變僅改變了土地利用形式,但并未轉(zhuǎn)變土地使用權(quán)本身。

五、結(jié)論與討論

(一)厘清土地發(fā)展權(quán)價格的來源

土地發(fā)展權(quán)的出現(xiàn)是必然的,它是現(xiàn)代社會重要的用益物權(quán)。通過土地發(fā)展權(quán)能夠避免土地利用外部性來限制土地利用。在我國土地發(fā)展權(quán)為土地權(quán)利所有者所擁有。結(jié)合我國國情來看,國家是公共利益的代表者,有權(quán)行使土地用途管制。由于城市土地歸國家所有,所以國有土地發(fā)展權(quán)為使用權(quán)人及國家所共有。農(nóng)村集體土地則為集體所有。

(二)尊重土地發(fā)展權(quán)利,注重對管制區(qū)相關(guān)主體的利益平衡、補(bǔ)償

由于土地用途管制的限制作用,會對土地本身的商業(yè)價值產(chǎn)生一定影響,并且會讓權(quán)利人的部分利益受到損害。當(dāng)土地管制強(qiáng)度足夠大時,會進(jìn)一步影響權(quán)利人的實(shí)際利益,這就需要政府給予一定經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償,那么補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和方式的確定是當(dāng)前亟需探討的問題。與此同時,管制區(qū)域的土地用途是特定的,會讓壓縮土地租金空間,可能會影響到土地容積率。若管制區(qū)域土地僅用于農(nóng)業(yè),那么適當(dāng)進(jìn)行農(nóng)業(yè)補(bǔ)貼則是合理的。

(三)應(yīng)充分考慮到管制手段對耕地保護(hù)發(fā)揮作用的有限性

從現(xiàn)狀來看,土地用途管制制度具有一定的局限性。當(dāng)出現(xiàn)非農(nóng)用地時,會造成管制區(qū)被排除的用地轉(zhuǎn)移至建成區(qū),部分會向開發(fā)區(qū)所轉(zhuǎn)移,這就會造成農(nóng)業(yè)用地非農(nóng)化的情況出現(xiàn)。也就是說,土地用途管制只能在一定程度上緩解農(nóng)地非農(nóng)化問題,但并無法根本解決問題。在土地用途管制實(shí)施過程中,若不能充分考慮非農(nóng)用地的剛性需求或缺乏有效的市場調(diào)控手段,必然會對其成效產(chǎn)生影響。

總體上來看,我國人地矛盾十分突出,但土地用途管制所發(fā)揮的作用不應(yīng)該被忽視。當(dāng)然,在土地用途管制過程中出現(xiàn)地塊用途差異是無法避免的,@種差異也會造成權(quán)力人之間的利益沖突及矛盾。為了協(xié)調(diào)這種矛盾,必然要發(fā)展權(quán)流轉(zhuǎn)。特別是在我國城鄉(xiāng)差異巨大、偏遠(yuǎn)山區(qū)與城郊地區(qū)土地價格極度不均衡的情況下,發(fā)展權(quán)流轉(zhuǎn)更是有著調(diào)節(jié)因區(qū)位帶來的地租差異、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的巨大作用,應(yīng)給予重視。

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土地發(fā)展權(quán)范文第2篇

同時,目前農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)中同樣存在著土地增值收益分配問題。地方政府在經(jīng)營城市中存在盲目擴(kuò)張和占地沖動,和中央政府在土地利用規(guī)劃修編中所產(chǎn)生的矛盾沖突,以及耕地保護(hù)和節(jié)約集約用地實(shí)踐中缺乏政策手段等問題,在很大程度上都是土地產(chǎn)權(quán)制度缺陷和土地收益分配機(jī)制失衡造成的。

為了解決上述問題,筆者提出以下建議:

同時設(shè)立農(nóng)地發(fā)展權(quán)和城市土地開發(fā)經(jīng)營權(quán)(簡稱城市開發(fā)權(quán))

城市土地歸國家所有,農(nóng)村土地歸集體所有,這是憲法規(guī)定的。將農(nóng)地發(fā)展權(quán)予以明確,并界定在農(nóng)村集體土地所有權(quán)之下,既保證了農(nóng)村集體土地所有權(quán)的完整,又符合憲法和土地管理法規(guī)的規(guī)定,同時也符合現(xiàn)在的實(shí)際情況和未來的發(fā)展趨勢。同時,設(shè)定城市開發(fā)權(quán),并由中央政府有償授予地方政府,既符合憲法和土地管理法規(guī)的規(guī)定,又符合地方政府經(jīng)營城市的現(xiàn)實(shí)。這樣兩權(quán)并立,既可以破解土地發(fā)展權(quán)歸屬的矛盾,明確土地產(chǎn)權(quán)制度,又可以在分配農(nóng)村集體土地轉(zhuǎn)為國家建設(shè)用地時產(chǎn)生的土地增值收益時,兼顧政府利益和農(nóng)民利益。

但是,實(shí)踐中如何準(zhǔn)確評定農(nóng)地發(fā)展權(quán)的價值是比較困難的。一般來說,城市越大,城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的單位面積投入水平就越高,農(nóng)地轉(zhuǎn)為城市土地的單位面積增值收益也越高,一般增值倍數(shù)為數(shù)倍至數(shù)十倍。由于兩項(xiàng)權(quán)利的價值連在一起,很難將其分開,因此很難直接確定農(nóng)地發(fā)展權(quán)和城市開發(fā)權(quán)的價值。我們認(rèn)為,可以按照比例分配法來確定農(nóng)地發(fā)展權(quán)的價值,即在城市建設(shè)規(guī)劃區(qū)內(nèi),農(nóng)地發(fā)展權(quán)和城市開發(fā)權(quán)的土地增值收益比例為“三七”開;在城市建設(shè)規(guī)劃區(qū)外,兩者比例為“七三”開。即在城市建設(shè)規(guī)劃區(qū)內(nèi),城市開發(fā)權(quán)收益占主要地位,在城市建設(shè)規(guī)劃區(qū)外,農(nóng)地發(fā)展權(quán)收益占主要地位。

如此,地方政府在征收征用農(nóng)村集體土地時,應(yīng)向農(nóng)村集體支付包括農(nóng)地發(fā)展權(quán)價值在內(nèi)的土地價格。對于農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)中的土地收益分配,也可以直接參照上述原則確定,其依據(jù)即是農(nóng)地發(fā)展權(quán)和城市開發(fā)權(quán)兩權(quán)并立。

城市開發(fā)權(quán)由中央政府向地方政府有償授予

這意味著地方政府應(yīng)每年向中央政府繳納城市開發(fā)調(diào)節(jié)費(fèi),由城市建設(shè)規(guī)劃區(qū)面積、城市建成區(qū)面積、新增建設(shè)用地面積、單位產(chǎn)值占用土地面積、人均占地面積等參數(shù)組成并按照某種數(shù)學(xué)模型確定。其原則是,以上各項(xiàng)參數(shù)值越大,地方政府付費(fèi)應(yīng)越多。同時,現(xiàn)行的由地方政府向中央政府繳納的耕地開墾費(fèi)、土地有償使用收益應(yīng)做出相應(yīng)調(diào)整。

城市開發(fā)調(diào)節(jié)費(fèi)由中央統(tǒng)籌安排用于“三農(nóng)”

土地發(fā)展權(quán)范文第3篇

關(guān)鍵詞:土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn);適度規(guī)模經(jīng)營;社會保障體系;農(nóng)業(yè)保險

建設(shè)現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)必須創(chuàng)新農(nóng)業(yè)經(jīng)營形式,轉(zhuǎn)變農(nóng)業(yè)增長方式,這就需要推進(jìn)土地適度規(guī)模經(jīng)營。適度規(guī)模經(jīng)營是農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然趨勢,有利于農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整;有利于加快農(nóng)村勞動力的轉(zhuǎn)移;有利于土地資源的充分利用;有利于克服小規(guī)模家庭經(jīng)營的局限性增加農(nóng)民收入,提高生產(chǎn)率。可是建設(shè)現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)又必須堅(jiān)持,保證農(nóng)戶土地承包經(jīng)營權(quán),要解決這個矛盾就是要推進(jìn)土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)。為此,要探尋土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)與農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營之間的關(guān)系,筆者針對東臺市的土地流轉(zhuǎn)與規(guī)模經(jīng)營進(jìn)行了專題調(diào)查。

一、研究設(shè)計和現(xiàn)狀分析

本次調(diào)查一共調(diào)查了9個鎮(zhèn)里的44村。從各村的情況來看,在完善土地流轉(zhuǎn)機(jī)制的大的政治背景情況下,各個村在土地流轉(zhuǎn)和農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營方面都取得了相應(yīng)的進(jìn)步。

(一)合同規(guī)范化

簽訂合同是指土地流轉(zhuǎn)雙方用書面合同來確定流轉(zhuǎn)的權(quán)利與義務(wù)。在進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)過程中,村委會作為轉(zhuǎn)出方和轉(zhuǎn)入方的中間人,制定相關(guān)土地流轉(zhuǎn)合同,然后本著自愿的原則由當(dāng)?shù)剞r(nóng)戶自己親自簽下合同。在有效回收的435份問卷中,通過簽訂合同流轉(zhuǎn)土地的農(nóng)戶有289戶,占66.4%,但也有通過口頭協(xié)議流轉(zhuǎn)土地的農(nóng)戶93戶,占21.3%。簽訂合同的農(nóng)戶占大多數(shù),土地流轉(zhuǎn)中發(fā)生的糾紛大大減少。充分領(lǐng)會了黨的十六大報告做出的“地方可按照依法、自愿、有償?shù)脑瓌t進(jìn)行土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)”。

(二)實(shí)行目標(biāo)考核

東臺市土地流轉(zhuǎn)規(guī)模經(jīng)營工作列為新農(nóng)村建設(shè)的重要內(nèi)容對鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)行考核,對工作成效突出的單位及個人給以表彰和獎勵,完不成年度目標(biāo)任務(wù)的不能評為先進(jìn)單位和個人。在農(nóng)經(jīng)工作會議上,各鎮(zhèn)都遞交了目標(biāo)責(zé)任狀,農(nóng)辦每季度對全市土地流轉(zhuǎn)規(guī)模經(jīng)營情況進(jìn)行考核。使得各鎮(zhèn)都全力推進(jìn)土地流轉(zhuǎn),促進(jìn)規(guī)模進(jìn)程。且為保證土地合法流轉(zhuǎn),堅(jiān)持對土地流轉(zhuǎn)過程進(jìn)行逐一審核,定期檢查,凡發(fā)現(xiàn)違反農(nóng)村土地承包法規(guī)的,一律予以制止,責(zé)令恢復(fù)原承包經(jīng)營關(guān)系。并且制定了扶持政策,東臺市制定并下發(fā)了《關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)發(fā)展適度規(guī)模經(jīng)營的意見》,安排了轉(zhuǎn)型資金用于扶持合法有效的土地流轉(zhuǎn)。對流轉(zhuǎn)土地實(shí)行土地股份合作制經(jīng)營的組織者都有獎勵。鼓勵農(nóng)村種養(yǎng)大戶建立農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基地、創(chuàng)辦農(nóng)業(yè)園區(qū)。

(三)土地規(guī)模經(jīng)營形式多樣化

有土地股份合作社、蔬菜經(jīng)濟(jì)合作社、食用菌栽培、品牌蔬菜及農(nóng)產(chǎn)品、花木園區(qū)、蠶桑核心方、農(nóng)產(chǎn)品深加工等,都有利于發(fā)展農(nóng)業(yè)規(guī)模種植,其中土地股份合作社有利于使土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)和農(nóng)業(yè)規(guī)模化經(jīng)營過程更加合法更加有序,帶來了“農(nóng)民成‘股民’,土地變資本”的可喜變化,同時這些成為股民的農(nóng)戶還可以到種植園進(jìn)行務(wù)工獲得兩次收益。以東臺市梁垛鎮(zhèn)梁垛村為例,共吸收688個農(nóng)戶入股,設(shè)計七個村民小組,入股土地653.797畝,占總承包面積38.6%,折成股份653.797股,且每股分紅保底1000元,另視經(jīng)營效益追加分紅。同時,這部分土地的農(nóng)戶中又將有285個勞動力轉(zhuǎn)移到務(wù)工經(jīng)商等第二、三產(chǎn)業(yè)中去,到時從事第二、三產(chǎn)業(yè)勞動力比例將達(dá)到86%。并且無公害蔬菜生產(chǎn)基地的建設(shè),實(shí)現(xiàn)了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的規(guī)模化、標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化,農(nóng)業(yè)經(jīng)營實(shí)現(xiàn)了由傳統(tǒng)的粗放型向高效益、集約化發(fā)展。

二、土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)與農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營過程中出現(xiàn)的問題

(一)信息流通不暢

在有效回收的調(diào)查問卷435份中,有43戶,占9.88%不知道土地流轉(zhuǎn)這一政策,只是在電視上看到,并不知道這一政策已經(jīng)落實(shí)到本鄉(xiāng)鎮(zhèn),信息流通不暢,延緩了土地流轉(zhuǎn)的進(jìn)程。并且對于有意向想把自己的土地流轉(zhuǎn)出去的農(nóng)戶,造成了一定的阻礙。所以筆者要加強(qiáng)土地流轉(zhuǎn)政策的宣傳,爭取讓每家每戶都對土地流轉(zhuǎn)有所了解。對于本村土地較少的鄉(xiāng)鎮(zhèn),政府應(yīng)提供外面土地承包的信息,鼓勵本鄉(xiāng)鎮(zhèn)的農(nóng)民到外地進(jìn)行流轉(zhuǎn),促進(jìn)勞動力的轉(zhuǎn)移。

(二)農(nóng)業(yè)保險不完善

在走訪過程中,筆者了解到有些農(nóng)戶進(jìn)行土地規(guī)模經(jīng)營后,大面積的土地卻沒有上保,原因是即使上了保險,遭遇旱災(zāi)或是水災(zāi),給予的賠償不是很多,而且還有諸多限制。因此在調(diào)查訪問的農(nóng)戶中有149戶沒有給農(nóng)業(yè)買保險,占38.0%。農(nóng)戶說與其買保險交了那么多的錢,不如不買保險,自己來承擔(dān)損失。可是結(jié)果可想而知,一旦遭遇嚴(yán)重一點(diǎn)的天災(zāi),農(nóng)戶的能力跟本不足以抵擋。所以政府在農(nóng)業(yè)保險方面可以給予農(nóng)民優(yōu)惠,減少限制。真正做到為人民服務(wù),為農(nóng)民謀利益。

(三)少部分耕地在土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)后變?yōu)榉寝r(nóng)用地

這些耕地大部分被道路的修建、城鎮(zhèn)、工廠、搬遷占用。這種情況主要發(fā)生在城鎮(zhèn)郊區(qū)和偏遠(yuǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。政府對土地用途監(jiān)管不嚴(yán),執(zhí)行耕地保護(hù)政策力度不大,使得部分農(nóng)村土地存在著土地流轉(zhuǎn)后用于第二、三產(chǎn)業(yè)開發(fā)的現(xiàn)象。有121戶將土地流轉(zhuǎn)為工業(yè)用地,占30.9%。由于第二、三產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益比農(nóng)業(yè)的高,且承包土地的價格是按照農(nóng)業(yè)用途為標(biāo)準(zhǔn)的,而當(dāng)土地用途發(fā)生變化時,土地的承包價格要高得多,因此農(nóng)戶對這部分差價得不到合理的分配,從而產(chǎn)生糾紛。即使部分耕地不轉(zhuǎn)為非農(nóng)用地,這些耕地也會被用來種經(jīng)濟(jì)作物。然而糧食安全對經(jīng)濟(jì)的影響是全世界舉目共賭的。從2007年年初世界食品漲價指出,這場經(jīng)濟(jì)影響就波及全球。且對國家來說,糧食是最重要的戰(zhàn)略物資。如果流轉(zhuǎn)的土地都用來修建道路,建造工廠,種植經(jīng)濟(jì)作物,那么糧食安全問題必將令人擔(dān)憂。2011年中央1號文件也規(guī)定:農(nóng)村土地流轉(zhuǎn),不得改變土地集體所有性質(zhì),不得改變土地用途,不得損害農(nóng)民土地承包權(quán)益。也就是說,流轉(zhuǎn)后的土地,仍然只能用于發(fā)展農(nóng)業(yè),不能用作房地產(chǎn)開發(fā)等其他用途。

(四)在進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)和農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營中,60歲-70歲的農(nóng)民值得關(guān)注

在走訪調(diào)研的435戶中有93.9%的農(nóng)戶家中有60-70歲的農(nóng)民,因?yàn)檫@些農(nóng)民將自己的土地流轉(zhuǎn)出去以后,由于年齡上的限制,即使出去打工,也幾乎不會有工廠會顧用他們。所以他們幾乎不會想把自己的土地流轉(zhuǎn)出去,這樣就成了土地流轉(zhuǎn)過程中的阻礙。筆者建議政府可以把這些勞動力引到周圍土地規(guī)模經(jīng)營上去,可以提供給他們短工做。例如,每天去蔬菜大棚里除草,有時可以打農(nóng)藥,每天有固定的工資,按天計算,月底結(jié)算。這樣就很好地解決了60歲-70歲農(nóng)民的工作問題,這樣他們也會很樂意地流轉(zhuǎn)自己的土地。這不僅促進(jìn)了土地流轉(zhuǎn),而且為當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營提供了充足的勞動力。

(五)農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施薄弱,阻礙了農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營的發(fā)展

基礎(chǔ)設(shè)施的完善,可以吸引更多的種植能手、養(yǎng)殖大戶、龍頭企業(yè)來當(dāng)?shù)剡M(jìn)行農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營。可是據(jù)筆者所了解,國家在農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施上沒有給予相應(yīng)的撥款。如果農(nóng)村要建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施,這部分資金就要由村委會或者鎮(zhèn)政府承擔(dān),可是村委會一般不可能拿出大部分資金來進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),這就給基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)帶來了一定的困難。因此,建議國家在基礎(chǔ)設(shè)施方面的建設(shè)給予相關(guān)的補(bǔ)貼,為農(nóng)村進(jìn)行農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營提供強(qiáng)有力的后盾。

(六)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)存在假流轉(zhuǎn)現(xiàn)象

有些村為了達(dá)到上級政府規(guī)定的土地流轉(zhuǎn)的任務(wù),進(jìn)行了假流轉(zhuǎn)。一個農(nóng)戶的土地流轉(zhuǎn)給另一個農(nóng)戶,而這個農(nóng)戶又將流轉(zhuǎn)過的土地再流轉(zhuǎn)給原來流轉(zhuǎn)給他的農(nóng)戶,這樣就造成了一個假象,土地流轉(zhuǎn)的面積在增加。但是事實(shí)上是土地之間不是在進(jìn)行流轉(zhuǎn)而是在進(jìn)行交換,且交換的是同一塊土地。這嚴(yán)重地阻礙了土地流轉(zhuǎn)的進(jìn)程,而且會掩蓋土地流轉(zhuǎn)的弊端,因此,必須要進(jìn)行整改。需要上級政府加強(qiáng)監(jiān)管,確保土地流轉(zhuǎn)合理有序地進(jìn)行;需要各級鄉(xiāng)鎮(zhèn)自覺自發(fā)地進(jìn)行土地流轉(zhuǎn),規(guī)范土地流轉(zhuǎn)行為;需要加大對農(nóng)戶宣傳土地流轉(zhuǎn)的優(yōu)勢,讓農(nóng)戶能自發(fā)地進(jìn)行流轉(zhuǎn),并切身地感受到進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)和農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營的好處。

三、針對以上問題提出的相應(yīng)對策

(一)進(jìn)一步探索創(chuàng)新土地流轉(zhuǎn)模式,積極穩(wěn)妥推進(jìn)土地股份合作經(jīng)營

土地股份合作社的成立進(jìn)一步規(guī)范了干部的行為,形成了管理程序化,增加了透明度,加強(qiáng)了農(nóng)民的知情權(quán)。鼓勵農(nóng)村中大戶等經(jīng)營主體通過流轉(zhuǎn)土地建立農(nóng)產(chǎn)品的生產(chǎn)基地,開發(fā)適度規(guī)模經(jīng)營。鼓勵龍頭加工企業(yè)圍繞本地優(yōu)勢特色產(chǎn)品,牽頭組織農(nóng)民開展合股、合作、協(xié)作,建立原料基地。支持專業(yè)市場、合作組織、農(nóng)民經(jīng)濟(jì)人、種養(yǎng)大戶等市場主體領(lǐng)辦土地股份合作社,統(tǒng)一生產(chǎn)經(jīng)營,按股保底分紅。積極推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)體制規(guī)模試點(diǎn),探索合作的新形式,鼓勵農(nóng)民在自愿的基礎(chǔ)上,將土地承包經(jīng)營權(quán)入股組建土地股份合作社。支持和鼓勵合作組織參與土地流轉(zhuǎn)。

(二)進(jìn)一步加大財政扶持、獎勵力度,引導(dǎo)土地向優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)、重點(diǎn)項(xiàng)目、農(nóng)業(yè)園區(qū)集中

在三倉鎮(zhèn)新五村,筆者了解到當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)戶即使在外地承包大面積的土地,也沒有得到獎勵。并且在農(nóng)戶貸款上,部分農(nóng)戶在尋找擔(dān)保人方面仍存在困難,且每年都會有農(nóng)民因還不起貸款而自殺的現(xiàn)象。所以各個當(dāng)?shù)卣畱?yīng)根據(jù)政策從財政對“三農(nóng)”投入中安排專項(xiàng)資金,鼓勵和引導(dǎo)農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn),壯大規(guī)模經(jīng)營主體、培育優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)、龍頭企業(yè)和農(nóng)業(yè)園區(qū)。強(qiáng)化金融信貸支持,不斷創(chuàng)新農(nóng)村信用擔(dān)保方式,重點(diǎn)扶持龍頭企業(yè)、合作組織等,連片發(fā)展高效規(guī)模設(shè)施農(nóng)業(yè)。進(jìn)一步加大對土地流轉(zhuǎn)的獎勵,提高農(nóng)民的積極性。鼓勵政策作為推動土地流轉(zhuǎn)的催化劑,應(yīng)將之落實(shí)到位。通過給農(nóng)民補(bǔ)貼的方式,進(jìn)一步提高農(nóng)民進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)的積極性,推動農(nóng)村土地規(guī)模經(jīng)營。

土地發(fā)展權(quán)范文第4篇

[關(guān)鍵詞] 農(nóng)村土地地產(chǎn)權(quán)制度 農(nóng)業(yè)可持續(xù)發(fā)展

一、農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度對農(nóng)業(yè)健康發(fā)展的影響

改革開放以來,中國農(nóng)村土地制度進(jìn)行了改革。就是以“共有產(chǎn)權(quán)(集體產(chǎn)權(quán))為中心過渡到有限制的私有產(chǎn)權(quán)(土地承包權(quán))為中心。這種制度安排有效地解決了“搭便車”行為和監(jiān)督問題,降低了制度運(yùn)行的成本,增強(qiáng)了制度的有效性。但市場經(jīng)濟(jì)體制改革的推進(jìn),使這種產(chǎn)權(quán)制度安排的局限性日益凸現(xiàn)。

1.集體土地產(chǎn)權(quán)主體不明晰

中國農(nóng)村的土地歸農(nóng)民集體所有,但是集體到底是指哪一級,法律規(guī)定則較為含糊。土地產(chǎn)權(quán)主體不明晰必然導(dǎo)致上級集體隨意平調(diào)下級集體所有土地的現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生,造成對農(nóng)民土地產(chǎn)權(quán)的隨意侵害,必然降低土地產(chǎn)權(quán)制度的有效性,不利于農(nóng)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

2.承包經(jīng)營權(quán)的內(nèi)涵不充分、不明確

正是由于承包經(jīng)營權(quán)是一殘缺的使用權(quán),才導(dǎo)致了集體隨意解除土地承包合同;村集體隨時調(diào)整農(nóng)民的土地;政府亂征用農(nóng)民的土地;村集體非法出賣村集體的土地等。

3.土地承包期不穩(wěn)定

中央明確指出,土地承包延長30年不變。但在現(xiàn)實(shí)生活中,農(nóng)民的土地承包期常常被打斷,不斷地被調(diào)整。頻繁調(diào)整土地的承包期,造成土地經(jīng)營周期的人為縮短,是造成農(nóng)民不對土地進(jìn)行長期投資,進(jìn)行粗放經(jīng)營、掠奪式經(jīng)營,而非集約經(jīng)營的根本原因。

4.相關(guān)的法律法規(guī)不健全

盡管政府在制定和實(shí)施有關(guān)土地產(chǎn)權(quán)的法律法規(guī)方面可謂是不遺余力,但土地產(chǎn)權(quán)的法律法規(guī)仍然不盡人意。一是有法不依,執(zhí)法不嚴(yán)。二是無法可依。三是法律法規(guī)的內(nèi)容籠統(tǒng),不具有可操作性。

二、為實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)可持續(xù)發(fā)展,對農(nóng)地產(chǎn)權(quán)制度的基本要求

1.兼顧公平與效率

若只顧公平,對土地進(jìn)行不斷的調(diào)整和細(xì)分,則土地的可持續(xù)性就無法實(shí)現(xiàn)。同樣若只顧效率,對農(nóng)民的“成員權(quán)”則必然會出現(xiàn)分配不公、貧富兩極分化。

2.能夠有效地克服外部性

外部性有正外部性與負(fù)外部性之分。由于農(nóng)地產(chǎn)權(quán)制度的殘缺,使得農(nóng)民的土地權(quán)利不斷受到鄉(xiāng)村集體的行政性干預(yù);由于缺乏地役權(quán),使土地使用者可以“以鄰為壑”,給他人造成“外部”性;以及由于農(nóng)民缺乏土地使用權(quán)的穩(wěn)定感,而對土地進(jìn)行粗放、掠奪性經(jīng)營,對土地所有者(鄉(xiāng)村集體)造成了“外部性”。所有這些都損害了農(nóng)地的可持續(xù)發(fā)展。

3.能夠有效地克服搭便車行為

現(xiàn)行的農(nóng)地產(chǎn)權(quán)制度以家庭經(jīng)營為單位,就有效地克服了“搭便車”的行為,降低了監(jiān)督成本,解決了監(jiān)督問題,使農(nóng)地產(chǎn)權(quán)制度的有效性大大增強(qiáng)。因此,以家庭經(jīng)營為單位的土地產(chǎn)權(quán)制度應(yīng)該繼續(xù)堅(jiān)持。

4.能夠有效地克服短期行為和投機(jī)行為

根據(jù)現(xiàn)行的農(nóng)地產(chǎn)權(quán)制度安排,正是由于農(nóng)民預(yù)期土地會不斷被調(diào)整,才引起他們對土地進(jìn)行掠奪性、粗放性經(jīng)營,而不注意用養(yǎng)結(jié)合,致使土地質(zhì)量下降,水土流失,嚴(yán)重破壞了土地的生態(tài)環(huán)境。也正是由于農(nóng)地產(chǎn)權(quán)制度安排的不穩(wěn)定,可以對其進(jìn)行調(diào)整,以致于地方政府只顧眼前利益而不顧后果地征用農(nóng)地。

三、完善農(nóng)地產(chǎn)權(quán)制度創(chuàng)新,促進(jìn)農(nóng)業(yè)可持續(xù)發(fā)展

1.明晰和規(guī)范農(nóng)地的所有權(quán)

1.1耕地所有權(quán)。耕地的所有權(quán)應(yīng)歸屬于生產(chǎn)隊(duì)。這符合合作化以后農(nóng)地所有權(quán)制度的傳統(tǒng);易于為農(nóng)民所接受。

1.2非耕地的所有權(quán)。由于林地、草地、荒山等的邊界不易界定,同時便于管理,一般應(yīng)劃歸村集體所有;原來鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦果園、林場、草場等從持續(xù)利用出發(fā),其土地所有權(quán)應(yīng)歸鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體所有;原來鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦企事業(yè)單位,基礎(chǔ)設(shè)施占用的土地應(yīng)歸鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體所有;村辦企事業(yè)單位和基礎(chǔ)設(shè)施占用的土地應(yīng)歸村集體所有。

1.3明確農(nóng)地所有權(quán)的內(nèi)容。

2.堅(jiān)持公平與效率兼顧

從目前我國農(nóng)業(yè)的特點(diǎn)來看,就總體而言還未走出以公平為中心的第一階段,但我國東部和中部部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)較發(fā)達(dá)的地區(qū),已經(jīng)進(jìn)入到以效率為中心的階段。這種情況決定了我們必須進(jìn)一步穩(wěn)定農(nóng)村土地的家庭經(jīng)營制度,并在此基礎(chǔ)上積極創(chuàng)造條件向以效率為中心的農(nóng)地制度過渡。

3.賦予農(nóng)民長期而有保障的土地使用權(quán)

完善農(nóng)地產(chǎn)權(quán)制度,最根本的就要明確、規(guī)范、穩(wěn)定農(nóng)地使用權(quán),使之成為類似企業(yè)法人財產(chǎn)權(quán)的一種權(quán)利。為此,應(yīng)制定相關(guān)的法律法規(guī),以建立起使用者的農(nóng)地產(chǎn)權(quán)制度。在這方面要解決的主要問題有:第一,長期穩(wěn)定農(nóng)地使用權(quán)。第二,農(nóng)地使用權(quán)作為一種產(chǎn)權(quán)(或物權(quán)),其完整性應(yīng)包括農(nóng)地的占有權(quán)、獨(dú)立經(jīng)營權(quán)、收益權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)以及租賃、抵押入股、轉(zhuǎn)包、委托經(jīng)營等自由。第三,農(nóng)地使用權(quán)可以繼承和贈與。第四,由政府頒發(fā)同樣的農(nóng)地使用權(quán)證書,并建立起農(nóng)地使用權(quán)的登記、獲得、轉(zhuǎn)移等法律程序。

4.建立和完善農(nóng)地流轉(zhuǎn)制度

要建立和完善農(nóng)地流轉(zhuǎn)制度,第一,必須確立農(nóng)地使用權(quán)的商品屬性。第二,要規(guī)范農(nóng)地流轉(zhuǎn)的形式。第三,要規(guī)范農(nóng)地流轉(zhuǎn)的法律程序。第四,要建立必要的中介機(jī)構(gòu),為農(nóng)地的流轉(zhuǎn)提供及時可靠的信息,評價等咨詢服務(wù)和法律服務(wù),以實(shí)現(xiàn)農(nóng)地與其它生產(chǎn)要素的優(yōu)化配置。

5.盡快建立現(xiàn)代農(nóng)地制度的法律法規(guī)體系

現(xiàn)實(shí)的許多土地產(chǎn)權(quán)都沒有上升到土地法權(quán)的地位,有的雖具有土地法權(quán)的地位,但沒有發(fā)揮出法律的威力,以致于土地產(chǎn)權(quán)的有效保護(hù)機(jī)制難以形成,土地產(chǎn)權(quán)運(yùn)用的隨意性到處可見。因此,對其進(jìn)行法制化管理,加大執(zhí)法力度,對維護(hù)土地產(chǎn)權(quán)的運(yùn)行秩序具有重要的意義。

參考文獻(xiàn)

土地發(fā)展權(quán)范文第5篇

摘要:由于承擔(dān)著國家生態(tài)安全的

>> 基于主體功能區(qū)的城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展機(jī)制研究 基于主體功能區(qū)的城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展研究 基于“主體功能區(qū)”建設(shè)的我國區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略思考 主體功能區(qū)建設(shè)的區(qū)域協(xié)調(diào)功能研究 主體功能區(qū)演進(jìn)機(jī)制研究 基于土地發(fā)展權(quán)的征地補(bǔ)償機(jī)制淺探 基于公共財政視角的主體功能區(qū)建設(shè) 基于主體功能區(qū)視角的建設(shè)用地管制區(qū)劃定研究 基于主體功能區(qū)的廣東省城市化空間均衡發(fā)展研究 基于土地用途管制的土地發(fā)展權(quán)流轉(zhuǎn)研究 將市場機(jī)制引入農(nóng)村土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的若干問題研究 基于主體功能區(qū)規(guī)劃的區(qū)域管理框架研究 主體功能區(qū)建設(shè)研究述評 主體功能區(qū)建設(shè)政策均衡研究 主體功能區(qū)土地政策選擇研究 基于主體功能區(qū)思路的保定市小城鎮(zhèn)發(fā)展模式與對策研究 基于主體功能的區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展研究 主體功能區(qū)規(guī)劃實(shí)施機(jī)制的思考 主體功能區(qū)建設(shè)任重道遠(yuǎn) 基于鉆石理論的金融功能區(qū)建設(shè)研究 常見問題解答 當(dāng)前所在位置:l.

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