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房地產公司的建議范文第1篇

[關鍵詞] 房地產；上市公司；資本結構；建議

[中圖分類號] F420 [文獻標識碼] B

一、我國上市房地產公司資本結構現狀分析

房地產行業由于其關乎國計民生的特殊地位，一直以來都是各方關注的焦點。2013年2月，國務院再次出臺調控樓市的新“國五條”，進一步加大了對房地產行業的調控力度。國家如此大力的調控說明房地產行業必然存在自身發展的不足，那么，房地產行業現狀如何，其資本結構又存在怎樣的特點？

（一）我國房地產上市公司資產負債率分析

從圖1中數據統計中可知，近十年來，我國上市房地產公司資產負債率的均值始終高于50%的安全理論值，如此高的資產負債率對于資金密集型的房地產行業來說，企業將承擔相當大財務風險。而我國上市房地產公司的最大股東為國家，企業貸款是以國家信用為擔保，一旦企業出現資不抵債、無力償還銀行貸款的情況，國家宏觀經濟也會隨之受到嚴重沖擊。尤其從2002年開始，資產負債率一路攀升，2007年達到峰值84.62%，企業大部分資產來源于外債，自有資產比率較低。直至2008年，受經濟危機的沖擊，資產負債率持續走高的現象才有緩和，但目前其值仍高于50%的安全值，需要進一步的控制和降低。

圖1 2002-2011年資產負債率年平均值

（二）我國房地產上市公司償債能力分析

通過對最近10年來我國上市房地產公司的財務數據分析表明，如下表1所示，企業的產權比率常年居高不下，甚至在2005年時，均值達到431.34%之高，這說明房地產行業屬于高風險、高收益的行業。同時，居高不下的產權比率也反映了房地產公司所擁有的負債遠大于所有者權益，這表明企業中大部分資本是由外債構成，而企業自身所擁有的資產低于因借款而得到的資產，從上述研究可以發現，高負債率，低償債率使得企業經營風險被擴大，上市房地產公司的財務結構存在著一定的不合理性，這導致我國房地產行業的發展處于不健康的趨勢。

（三）我國上市房地產公司現金比率分析

隨著我國房地產市場近年來的迅速發展，管理能力的不斷提高，從圖2中可以清楚看出，從2002年開始企業的現金比率呈曲折下降趨勢，從2005年開始，基本保持在35%左右。但房地產行業具有一定的特殊性，房地產企業大部分資產為變現能力差的存貨，加之國家近年來對房市的大力打壓，進一步加大了商品房變現的難度。企業擁有較高的資產負債率，又沒有與此匹配的長期償債能力，而此時房地產企業仍在一味追求發展，保持著較低的現金比率，如企業繼續采取這種激進的生長模式，房地產企業將面臨巨大的還債壓力。

圖2 2002-2011現金比率年平均值

綜上所述，我國上市房地產公司的資產負債率近幾年來持續偏高，企業大量借入外債加大其自身財務風險，同時房地產公司的產權比率近幾年來也高居不下，企業的長期償債能力較差，但為了配合公司的高速發展，企業又保持著較低的現金比率，短期償債能力也不理想，企業即將面臨巨大的償債壓力。如房地產公司繼續保持這種病態的財務結構，勢必會影響到房地產公司長期健康發展，企業資本結構的優化迫在眉睫。

二、優化房地產上市公司資本結構的相關建議

（一）風險測評與企業成長趨勢相匹配

高資產負債率表現出我國上市房地產公司一度出現過度擴張的態勢。近幾年來，房價的持續走高，不斷刺激房地產開發商對企業發展采取擴張態度，大量借入外債，優先考慮債權融資，導致資產負債率高達70%以上，部分企業甚至出現資不抵債的現象，這充分表明我國房地產開發企業的發展存在過度擴張的趨勢。高風險的行業特征決定了企業必須強化風險測評，以應付高負債結構給企業帶來的支付風險。房地產市場的激進發展策略、國家經濟政策的不斷打壓等因素，導致企業風險測評至少應每年進行一次，以及時調整企業自身的資本結構，使其達到最優狀態。

（二）籌資順序應該是先股權、后負債

目前房地產公司的融資模式為先負債、后股權。按照傳統優序融資結構的觀點，企業最優的融資順序應為先進行內部融資，通過自身的儲備及有利條件，擴大內源。其次為進行低風險的外援融資。最后為負債融資。而由于我國房地產公司的第一大股東為國家，也就是說，企業貸款是由國家做擔保的，使得房地產企業更傾向于采取債務融資。不健康的融資模式，不僅增加了企業自身的經營風險，高債務造成的房地產泡沫也對國家經濟持續穩定發展造成了嚴重威脅。

（三）企業應充分做好資金內部貯備，以提高融資效率

研究結果表明，企業的高負債率并沒有適當的短期償債能力與之相匹配，一旦房市崩盤，房地產泡沫破裂，巨額的銀行債務不僅使企業自身慘遭破產，房地產市場產業鏈的鍛煉，將對國家整體經濟造成嚴重沖擊。為避免這一現象的出現，應通過增加內部貯備，增強短期償債能力來優化企業的資本結構。企業應該合理安排資金取得和債務償還的時間，避免出現效率低下的融資模式。

（四）加強企業合并與“合作開發”

與此同時，國家政策的打壓導致房地產市場不適應單獨擴張發展。企業可以通過合并擴大自身規模，使得內源性融資一起股權融資比重增加，使得債權融資比例下降。同時企業可以通過“合作開發”模式，以緩解自身資金壓力。

房地產公司的建議范文第2篇

借鑒：日韓模式是否良藥

2010年9月29日，財政部國家稅務總局、住房和城鄉建設部出臺《關于調整房地產交易環節契稅個人所得稅優惠政策的通知》(財稅[2010]94號)規定，對出售自有住房并在1年內重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。個人所得稅政策雖然出臺很久了，但是實際上從來就沒有認真實行過。主要原因首先是房地產市場

直是一個賣方市場+在過去這幾年房地產投資如火如荼的年代里，關于房地產的所有稅收都被轉嫁給了購房者。還有最重要的一個原因是，房地產市場上一直存在的陰陽合同導致稅務機關根本無法掌握房屋交易的真實信息。政府要想有效落實房地產調控政策，有效監督中介，杜絕陰陽合同是關鍵。

4月27日，著名經濟學家華生說，他最近就有多份關于房地產調控的研究報告上報高層，建議學習韓國和日本的，在交易環節上征收高額的資本利得稅。其實國家此前關于二手房買賣的個人所得稅政策，雖然征收比例尚顯太低，其實也就是資本利得稅，是政策設計者想通過剝奪房地產投資所得打擊投機者，從而抑制房價。但可惜的是，執行層面的各種阻力，讓這項政策沒有產生應有的效力。

日本在戰后不久的1950年，鑒于城市化開始加速，實行土地、房屋轉讓所得收益全部納入個人綜合課稅之條款，而當年個人所得稅綜合課稅的最高稅率為50％。后來經過兩次上調，至1969年，個人所得稅最高邊際稅率調為75％，而僅對家庭自住房在出售時的升值部分給予一個大額減免。由于日本在個人所得稅之外，尚有地方征收的10％住民稅，這樣就使得投資于住宅房產幾乎無利可得。

韓國在1970-1980年代的城市化高速期，對房屋轉讓收益在3000萬韓元以下基本稅率為40％，加上防衛稅和住民稅附加，實際稅率為47％到51％，其上實行快速累進，最高稅率為60％加上附加稅后實際稅率為70.5％到76.5％。

國務院發展研究中心金融研究所所長夏斌就建議征收房地產交易高額累進所得稅。日韓的經驗值得借鑒，高額所得稅導致房地產投機無利可圖，使房地產成為一個正常商品而非投資品，目前主要是地方政府在保護房地產投機者以期繼續高價賣地圈錢將地方面子工程進行到底，這個稅涉及的利益層面太多，目前執行較為困難。

觀望：資金鏈條仍需鞏固

雖然房地產轉讓所得稅不會馬上實施，但是連續的調控措施已經讓房地產公司舉步維艱。5月3日，某上市房地產公司公布了前4個月銷售數據，其中4月銷售環比3月出現下滑。公司稱，3月以來樓市成交顯著放緩，房企存貨壓力上升，此為調控顯效所致。而與此類似，絕大部分上市房企4月銷售均環比下跌。從北京上海等上市房企布局的熱點城市來看，可售房源也出現持續攀升狀況。房地產公司的存貨壓力最終會讓公司資金鏈目趨緊張，而導致房地產公司的經營困難。

其實，國內的銀行從調控開始已經收緊了房地產公司的資金鏈，之所以目前房地產公司還能抵抗主要是由于兩個原因：第一，前幾年的房地產大牛市讓他們普遍現金流充裕，有家底可以扛著房價不跌。第二，很多房地產公司從國外融入資金來支持。據傳言一些房地產公司在國外發行美元債券，利息在10％到15％，而這些外資的流入也助長了國內流動性泛濫的情況?，F在的情況是銷售下滑之后存貨大增，原來的老本已經基本吃光了，再不想辦法降價銷售存貨的壓力都會讓多數房地產公司生存艱難i另外從拉登之死開始美元開始升值，這將造成還在國內的徘徊外資回流美國，很可能許多借外債支持的房地產公司會面臨外資催債的尷尬。

房地產公司的建議范文第3篇

（一）部分房地產企業管理制度存在漏洞，不夠合理

房地產公司是資金密集型的一類公司，對資金的流動性要求比較高。但是在實際房地產公司中，基本的管理制度不夠規范，在財務管理環節尚未形成有約束力的標準。這方面的原因主要如下：部分房地產公司規模較小，由于自身的實力較弱，在公司制度建設方面投入不足，公司缺乏明確清晰的管理制度；一些房地產公司制定的管理制度缺乏實際的靈活性，操作性很差，在涉及到資金管理時財務管理部門受公司高層領導影響較大，缺乏一定的獨立性；公司的長期戰略規劃不清晰，在財務處理方面有時過于看重短期利益而忽視對長期公司戰略發展的考量。

（二）部分房地產公司的財務管理體系十分復雜，管理起來比較繁瑣

房地產的開發建設，涉及項目繁多，各級管理單位在財務管理體系中對接標準不一致，導致最終的管理模式效率不高，而且管理起來也比較繁瑣。在房地產開發前期，由于所需要繳納的稅費繁多，給公司的財務管理帶來很重的任務。明目繁多的費用如：基礎設施費、土地拆遷費、前期準備費、物業費、安裝費用等。這些費用的管理均需要財務管理部門投入很大的精力，財務部門內部牽涉到很多崗位的參與，財務會計、管理會計等部門分工沒有明確清晰的界限，在發生一些問題時找不到具體責任承擔者。

（三）成本管理和財務預算的意識有待加強

一般來說，房地產公司在開發項目之前要對項目的營利性做一定的評估調查，要對整個項目的資金、收入、回收期、成本、利息、收益率等做全面細致研究分析，這是做好預算資金安排的前提。但是現實中一些房地產公司，限于自己的資金實力較弱，在項目開發前期做得財務預算工作不到位，沒有深入詳細的可行性調查研究報告，缺乏一線的具體資料，導致預算資金與實際項目投資出現較大偏差，影響了公司的現金流。

（四）財務管理人員的素質不高，使財務管理水平較低

現階段，一些中小型的房地產公司財務管理人員的專業水平不夠高，在涉及復雜的財務處理方面略顯經驗不足。還有就是諸多的管理經營者如：出納、家族式管理、會計等都是用自己的親戚來做，涉及到現金管理的工作都是交予自己的親屬去做，這樣難免會出現管理的漏洞。財務管理水平不高，已經是影響房地產公司融資的主要障礙，投資者在投資時會根據公司的現金流情況、償債能力、公司發展前景等考察公司的基本情況，而財務管理水平的高低直接影響相關財務指標的優劣。

二、房地產公司財務管理工作的對策

（一）創造良好的發展環境

任何企業要想取得良好的發展業績，離不開一個健康、良好的行業環境。房地產公司的發展同樣不例外，需要有支持公司發展的內部環境和外部環境。內部環境的建設要體現出公司的宏觀發展理念，公司高層要有高瞻遠矚的戰略眼光，制定公司中長期的發展戰略，并將公司的發展目標具體落實到每一個會計期限內，從公司的企業文化、人力資源管理、后勤保障、市場營銷等多個部門同時入手，健全部門之間的信息交流溝通機制，減少公司內部行政阻礙，優化公司的內部環境。對于外部環境，要嚴格遵守行業發展規律，規避可能的重大風險，公司的發展切不可冒險激進，要立足長遠，實現穩定增長。遵守國家的相關法律法規，落實企業的社會責任，打造精品優質工程，樹立企業的品牌形象，為公司的發展創造良好的外部環境。

（二）提高決策者的財務管理意識

房地產公司的高層領導者要轉變經營理念，堅持樹立財務管理。財務管理是企業的核心理念，切實把眼光從利潤轉向可持續發展上面來。企業領導要加強自身的管理技能學習，通過參加管理培訓班來提高經營理念和管理水平，也可以通過和同行業人士的交流來學習和提高管理水平。

（三）提高財務人員的綜合素質

房地產公司應該以不斷夯實財務管理為基礎，切實規范財務管理和財務基礎，努力把財務管理水平提高到最佳。財務工作是一項專業性比較強的業務工作，因此在房地產企業進行財務管理人員的招聘時要選擇既會財會知識的人員，又對各項會計法規較為熟悉的人員。同時還要考核員工的職業道德和專業勝任能力，要求員工不僅要具備優秀的專業勝任能力，而且還要有良好的職業道德修養。

（四）加大評審力度

公司的審計部門除了每天要完成全面的審計工作，還要在具體項目的建設中實施不定期的專項審計，對在進行審計的過程中發現的任何問題都要及時的向相關部門反應和及時的整改。建立完工項目的評價制度，組織各個業務部門對項目完成以后取得的經濟效益進行綜合的分析和評價，并定期的總結出經驗和教訓，為日后的順利工作和項目開發提供可行性的建議。對于規模較小，沒有內部審計部門的房地產公司，可以聘請第三方獨立審計單位對公司特殊項目出具審計報告，提高對工程項目的評審力度。

房地產公司的建議范文第4篇

1.1整合與凝聚

公司中，不可能一次只進行一個項目，多項目同時運作是常事，而項目完成進度是視具體情況的而參差不齊的。而通過全面預算管理機制，能夠對公司全體資源進行統籌規劃，優化配置公司資源，配合不同進度的項目進行及時的資金、業務、信息調整，做到“好鋼用到刀刃上”，協調各部門各業務的運營，實現公司資源的最佳配置，將公司利益最大化。

1.2激勵與約束

通過全面預算管理機制，明確各部門、員工的職責和權益，同時對公司全體運營進行動態監控，強化公司內部控制，對公司各部門、員工實行獎優懲劣制度，激發公司員工的工作動力，提高員工的工作積極性，提高公司的運營效益，有效系控制公司收支和財務管理，同時約束部門管理人員的一些工作懶散、等等行為。

1.3防范與應對

全面預算管理機制對公司實行的是整體控管，對于公司在運營過程中可能遇上的風險預測、定位、分析也包括在預算管理的工作之中，以控制風險為目標，事前對風險進行預測，通過尋找經營活動實際執行結果與預算的差距，找出經營活動中可能存在的風險，并提出防范措施；當風險發生時，第一時間掌握控制情況；風險發生后，尋找有效的措施解決，盡可能地將風險帶來的損失降到最低。全面預算管理機制還可以初步預測公司下年度的經營情況，根據預算結果，公司對未來的經營計劃進行或大或小的調整，對于風險預先防范或控制風險出現的環節，從而對風險進行有效規避和化解。

2.目前房地產公司全面預算管理中存在的問題

2.1全面預算標準不夠健全

由上文可知，房地產公司的項目運作并非單行，而是多重開展，因此是復雜而多關聯的，所以房地產公司在預算方面有著一定的工作難度，并且當前并有一套成文的國家預算定額標準，來標配不同類型的產品，這種情況導致了房地產公司對產品或運營項目的預算編制出現了一定的隨意性，預算的準確性偏離了實際情況。

2.2全面預算管理制度不夠完善

目前我國的房地產公司建立起的公司內的全面預算管理制度仍處在初級階段，存在著許多未完善的問題，系統的預算組織還沒有建立，沒有一套科學高效的管理體制，專門獨立的監督機制和監督組織也沒有設立，這一系列的不足導致房地產公司不能按照預算編制的目標實行工作考核，影響了全面預算管理制度的職能的發揮。

2.3低水平戰略管理制約整體戰略目標

戰略管理是根據公司定下的公司的發展戰略目標而同步進行的，保證公司的政策的貫徹和目標的實現，并在實施過程中對公司內外進行動態管理。然而目前許多房地產公司缺乏長遠的戰略目光，對于公司外部環境的變化沒有掌握到點，沒有及時對外部環境的變化進行分析，制定新的經營策略，發掘新的運營風險，公司的戰略管理仍是傳統模式，用年度全面預算管理來支配項目資金的調度，沒能跟隨變化的市場環境及時變換管理政策，也沒有統籌全局來管理公司內部，調整公司的運營手段。對于公司內部的運作，戰略管理并沒有落實到實處，與公司的實際運作脫離，而公司內部也沒有重視戰略管理，對于戰略管理措施的調整沒有及時反饋實時資訊。由于以上的問題，導致房地產公司的戰略管理很難與全面預算管理并行，公司未能及時發現全面預算管理中出現的各種問題，以至于問題堆積多發，全面預算管理的實施缺少有力的監督機制，大大降低了全面預算管理的職能效果，阻礙了公司的全體戰略目標的達成。

2.4缺乏有效的資金鏈管理

房地產行業屬于資金密集型產業，項目的運營往往需要大量資金的投資作為支撐，而一次投資的周期長，期間資金的投入是持續性的，資金鏈一旦出現問題導致中斷，將使整個項目功虧一簣。因此，房地產公司中的資金鏈管理是公司全面預算管理中的重點。目前房地產公司的資金來源主要依靠銀行貸款，然而在銀行逐年遞增的貨代壓力之下，為了保證公司的資金鏈不斷，房地產公司需要支付的融資費用不斷上升。而在資金的使用過程中，房地產公司盲目擴張規模，大肆囤積土地，占用了公司資金鏈中的大量資金，或是從各種不合法的途徑融資，甚至是從民間的一些不合法的貸款公司中貸款，欠下巨額債款，加重了公司資金配置的壓力，白白浪費了公司的大量成本費用。房地產公司中缺乏科學的成本控制體系，項目運營的費用支出往往超出計劃預定，浪費了公司資源，降低了公司資金的使用率，增加了資金的占用率。此外房地產公司中普遍出現經營性現金流持續惡化的問題，為了處理公司內部因為各種體系缺陷或管理不嚴而出現的問題，財務費用也隨之不斷上升，在經歷過金融海嘯、國家調控和對房地產的約束政策出臺之后，公司的銷售量有所萎縮，而在這種情形下公司資產的庫存高企，使得公司的資金無法回流，資金鏈無法閉合持續流通。

2.5績效考核制度收效甚微

而多數房地產公司的全面預算管理考核是傳統的業績考核體系，以員工達到的財務指標作為考核標準，而非針對財務指標的評價，而且考核制度只是流于表面，缺乏有力的監管實行，考核部門工作不嚴格，考核內容曖昧，考核工作沒有定期開展，缺乏清晰的考核標準，公司全體人員的績效考核不能全面進行。公司人員參與的意識不強，導致績效考核制度在全面預算管理中收效甚微。

3.對于全面預算管理機制的改善建議

3.1創新房地產公司的全面預算管理理念

第一，房地產公司要樹立預算的法律效力意識。房地產公司的一切經濟行動都應該以公司定下的運營目標為核心，以此為前提進行預算工作。當預算工作完成后，要制定好完善的規劃，并分配好公司內各組織各部門的準確工作，明確分工，要求公司全體嚴格按照預算計劃進行工作，提升公司的預算控制能力；第二，要提高公司全員的參與意識，動員公司上下參與到全面預算管理的工作中去，統一人員的管理和預算的標準，加強前面預算管理機制的職能的發揮效力；第三，公司的上層領導要對公司的預算工作投以重視，支持公司的全面預算管理工作，全程參與，起到帶頭作用的同時能穩定公司的人員，起到激勵與約束的作用。

3.2完善預算管理制度

公司的管理必須有制度為依據，因此對于全面預算管理工作的開展，必須首先要健全完善好全面預算管理機制，作為公司管理工作的支柱。首先要確立制度的核心目標，是以利潤為主，明確機制參與人員的權責，將全面預算管理機制的細節條目清晰列明，界定好預算制度的目標、編制、匯總、審核、執行與管理，定期要求執行人員報告業績和公司情況差異，定期對預算指標進行考核，根據公司的實際發展情況微調預算目標。根據全面預算管理機制，制定參與人員的考核制度與標準，定時對參與人員進行績效考核，提高參與人員的工作嚴謹度和積極性。同時建立一套房地產項目會計核算科目體系，作為財務會計依據，逐步形成公司自成一套的資金分配額度標準。

3.3加強資金鏈的管理

房地產公司要學會多元化融資，形成多向融資渠道，解決資金籌措的問題，在合法合規的情況下適當引入外資。其次要搭建網絡信息平臺，促進公司內部以及業內的友好信息流通，日常的基礎管理工作在網絡平臺上進行，減少管理成本，方便管理手續，并在公司內部建立起資金的數據庫，公司的資金的收支情況、各部門的日常收支情況等等都及時向上填報，方便預算管理人員能及時掌控公司資金的流向。同時要詳細規劃資金的使用配置，強化資金鏈的良性循環。

4.結語

房地產公司的建議范文第5篇

我國的房地產行業是隨著經濟發展和住房體制的改革而逐步興起的一個行業，在國民經濟中有著重要的地位和作用。房地產上市公司作為行業中的佼佼者和代表者更是受到各方的關注。房地產業是一個資金密集型產業，其對資金的需求量比較大而且資金的使用周期也較長。房地產業直接和每一個城鎮居民相關，因此保持房地產的平穩發展是一國政府宏觀調控的重要目標，房地產企業業績的影響因素很多，可以分為外因與內因。本文研究的外因主要有物價水平、GDP、貨幣發行量、貸款利率等，內因主要是股權結構、資產規模。本文首先提出研究的意義和背景，接著對本研究的國內外近年來的理論及實踐成果進行回顧和綜述，通過對深滬兩市56家房地產上市公司的統計分析，本文構建了基于logit模型的房地產企業影響因素的模型，并進行實證檢驗。最后，結合本文分析的結果及江蘇A房地產公司案例對我國中小型房地產上市公司的發展提了幾點建議。

關鍵詞:房地產，上市公司，業績，logit模型

目錄

摘要

Abstract

1緒論

1.1研究背景

1.2研究意義

1.3己有研究的回顧

1.3.1關于企業業績的影響因素研究狀況

1.3.2房地產企業業績影響因素研究現狀

1.4研究思路

2業績影響的相關理論

2.1業績

2.1.1業績的定義

2.1.2公司業績

2.2業績影響因素的相關理論

2.2.1規模經濟理論

2.2.2股權結構理論

2.2.3貨幣傳導機制理論

3我國房地產上市公司業績影響因素的實證研究

3.1指標的選擇

3.1.1被解釋變量

3.1.2解釋變量

3.2樣本的選擇及數據來源

3.2.1樣本的選擇

3.2.2數據來源.

3.3LoGIsTIc模型說明

3.4實證研究及分析

3.4.1因子分析

3.4.2業績變化顯著的Logit回歸分析

3.4.3小結

4分析及建議

4.1公司概況.

4.2總股本對江蘇A房地產公司業績的影響

4.3貨幣政策對江蘇A房地產公司業績的影響

4.4股權結構對江蘇某某房地產公司業績的影響

4.5對以江蘇A房地產企業為代表的中小型房地產企業發展建議

5結束語

6本文局限性

致謝

參考文獻

附錄

1緒論

1.1研究背景

房地產業已經成為中國經濟的支柱產業，對經濟的發展和經濟結構的調整都發揮著越來越重要的作用。房地產業是集房地產開發、經營管理和維修服務為一體的綜合性產業，具有單位價值高、投資大、生產周期長等特點。房地產業直接和每一個城鎮居民相關，因此保持房地產的平穩發展是一國政府宏觀調控的重要目標，從市場發達國家的經驗教訓來看，房地產市場和金融市場的宏觀調控也往往是聯系在一起的。由于房地產業存在生產周期長，占用資金較大的特點，屬于資金密集型的行業，因此公司規模對于房地產企業的影響很大。由于銀行借貸、發行債券、上市募集資金等方式成為房地產公司獲得資金的重要渠道，所以貨幣政策、利率政策必然影響房地產企業業績。綜上所述，房地產企業不僅受內部因素的影響，如企業股權結構等的影響，還受到企業外部環境的影響?，F階段，房地產業具有以下特點:

l)房地產業的區域差異大、級差收益明顯。我國是一個幅員遼闊、各地區社會經濟發展水平極不平衡的國家?，F實的地區差異使房地產業經濟活動在地區差異方面相當巨大，而且這種差異將會隨著地區經濟的發展變化處于不斷的變動和發展之中。房地產業自身這種區域性的產業特征，會使得各個地區房地產價格、房地產業及其房地產企業的收益有較大的區別，從而形成明顯的級差收益現象。

2)高度綜合性和高度關聯性。房地產業的綜合性和高度關聯性體現在它是橫跨生產、流通和消費的產業部門。

3)高投資、高收益、高風險。房地產業的經濟活動過程，是大量資金的投入及其運作過程。與其他行業相比，房地產業是一個高投資的行業。但同時，因為房地產業的投資數量巨大、投資周期相對較長、資產變現能力差、受宏觀經濟和政策影響較大，因此容易出現較大的價格波動變化，其涉及到的風險如金融風險、財務風險、政策風險等既較為復雜又往往牽一發而動全身。因此，房地產業也是一個高風險的行業。

4)對國家政策和法律制度具有很強的依賴性。其產業的特殊性和產品的特殊性使國家的投資、財政稅收、金融政策，土地、住房政策決定和影響著房地產業的發展。

5)在相當程度上關系到社會和政局的穩定。房地產以其獨特的功能在社會穩定中發揮著相當重要的作用。住房問題是一個社會生活水平和社會保障的重要標志，在一定情況下，房地產還成為一種政治問題，關系政局的穩定。

綜上所述，房地產行業是一個與外界關聯性很強的行業，其業績受很多因素影響，是眾多因素資源之間博弈的結果。研究其業績影響因素對國家制定政策，房地產企業管理有重要意義。

1.2研究意義

影響房地產公司的業績的因素很多，為了獲取數據方便，本文以上市公司為研究對象。對深滬房地產上市公司的影響因素進行實證研究。在實證研究的基礎上進行分析，比較有說服力。對于單一因素或兩個因素對于房地產業績的影響的研究較多，本文選取的影響因素較多，且考慮因素之間的多重共線性，分析更為真實。并在此基礎上結合案例分析，對國家政策制定，房地產企業管理有參考價值，特別是中小型房地產企業有較大研究意義。

1.3已有研究的回顧

1.3.1關于企業業績的影響因素研究狀況

關于企業業績的影響因素是多方面，在國內外都作了相關的研究。經濟學者對影響公司業績因素的研究較多，大多數研究認為影響公司業績的因素為公司規模、公司市場份額、公司發展戰略、金融環境和國家經濟環境等宏觀因素。其中國外有Bergeretal(1995)等證實產品市場的多元化與企業績效存在相關性。SteenThomsen與TorbinPedersen(1998)等驗證了公司績效與股權集中度有顯著相關性。國內有研究了中國上市公司股權結構與公司績效的關系。林浚清、黃祖輝等驗證了我國上市公司的薪酬差距和公司績效存在正相關。關于企業資本結構與企業業績的關系，其主要是從1958年Modigliani和”iller在《美國經濟評論》上發表《資本結構、公司財務和投資理論》，他們首先提出定理“任何企業的市場價值與其資本結構無關”開始，首次提出現代資本結構的理論，后來圍繞這個問題經歷幾十的爭論與發展，其主要有引入破產成本的巴克特、斯蒂格利茨等，探討破產成本資本結構的關系，同時法拉、塞爾文、貝南等引入稅率不同對資本結構的影響;后來引進信息不對稱的原理，詹森和麥林提出成本說，羅思與蘭等發展成信號模型財務契約論等。理論發展的同時，實證也在不斷的前進，其中主要有LinS和RoPer(2001)的實證研究表明債務資金與股東價值存在正相關，但也有人作出相反的實證，其中主要有Friend和Land，Titman和weSSels(1998)，Rajan和等，他們通過實證發現獲利與杠桿負相關。關于資本結構與企業業績的關系在我國也有不少的實證分析。其中主要有發現資產收益率與負債率并非呈一種簡單的單調關系，總資產收益率不受負債率的影響。但通過實證證實了公司債務融資與公司市凈率、凈資產收益率存在正相關，公司業績對債務融資的影響顯著性為正。通過實證驗證了公司的規模和成長性與財務杠桿正相關，而流動性和盈利能力與財務杠桿負相關。對我國上市公司中的30家ST公司與非ST公司進行比較分析發現，上市公司的資本結構與企業的盈利能力負相關，與非ST公司的成長性、資產的營動能力和資產變現能力正相關，而與ST公司不相關。

1.3.2房地產企業業績影響因素研究現狀

運用線性回歸的方法，選取流動負債率和長期負債率、有息融資率和無息融資率、長期借款率和短期借款率分別作為資本結構的衡量指標，而將總資產貢獻率和總資產利潤率分別作為公司業績的衡量指標。研究結果表明:總體來看，各項指標相關性不顯著，但是就所有指標而言，正負相關的傾向還是比較明顯的。就這一實證結果，本文結合我國房地產行業的實際情況，分別從房地產行業所處的階段特征、政策面的影響以及公司治理結構方面進行了分析。運用數據包絡分析(DEA)模型評價房地產上市公司績效，關注房地產上市公司的經營效率、管理效率及資本配置總體效率的價值評判標準，以我國房地產業23家具有代表性的房地產上市公司為研究對象，通過設立多輸入和多輸出的指標進行綜合評價，找出相對有效的行業標桿，同時分析行業整體和單個公司的資源配置效率，并提出了優化資源配置和提高房地產上市公司績效的途徑。從我國上市公司績效影響因素及貨幣政策、物價變動與績效相關性的一般理論思考出發，揭示出了我國上市公司績效受國家宏觀政策影響的理論依據。(嚴格意義上來說績效評價體系包括業績目標、業績輔導和業績評價。但是現在一般都模糊了這種概念，把兩者視為一樣)從MM理論出發，引進貨幣傳導機制理論和兩權分離的相關理論，得出房地產這個行業的所有績效指標都與貨幣政策、CP工存在一定相關性。得到物價上漲會對房地產這個行業的經濟績效產生一定的負面影響，國家的宏觀政策對地產行業影響甚微的結論。分析比較了目前上市公司經營業績評價的主要方法，并剖析其存在的不足之處，在此基礎上引入因子分析模型，并構建評價上市公司經營業績的指標體系，然后應用該模型對我國房地產上市公司經營業績做實證研究，最后得出研究結論，并指出了由于會計信息失真等因素的存在，使得該研究方法存在一些局限性，從而在一定程度上影響了研究結果的現實指導意義。《我國房地產上市公司經營業績實證研究》選取GDP作為衡量經濟發展的數據支持，以房地產開發投資完成額作為房地產行業發展的適合量度，運用協整分析方法對我國房地產行業與經濟增長之間的動態均衡關系作相關研究。結論是:房地產行業發展狀況對當前GDP變動的影響并不是很顯著，我國房地產行業的發展與經濟增長之間不存在明顯的因果關系。認為人民幣升值通過兩種途徑對不同行業產生影響。一是因人民幣升值所導致的資本成本和收入的提升，將在長時期內改變我國的經濟結構，重新賦予行業不同的成長速度，并使不同行業的企業業績出現分化。二是人民幣升值在短期內改變行業內企業的資產、負債、收入、成本等賬面價值，通過外匯折算差異影響其經營業績。最后認為人民幣升值將使房地產行業受益。而從理論分析的角度得出人民幣升值對房地產行業的影響有利好、利空兩方面。利空影響:貨幣持續過度升值會導致經濟減速(因為FDI下降、凈出口下降)，外資需要下降，從而使房地產需求下降并會導致通脹水平下降，從而使房地產價格漲速下降。利好影響:第一，升值預期導致外資對房地產的投資需求加大。貨幣升值預期會導致外資的涌入，并大量投資到房地產上。從而增加房地產投資需求，推高房價，這是貨幣升值過程中必然發生的;第二，收入效應及財富效應導致國內房地產需求增加。張敏利用理論結合模型回歸分析研究了股權結構的三個關鍵因素(股權集中度、股權屬性及股權流通性)與公司治理績效的關系。得到結論(1)房地產行業的股權集中度低于市場平均水平，而且股東之間的力量比較均衡，大多數公司的股權結構都呈現出多元共治的局面，并且第一大股東控股比例與公司績效沒有明顯關系。(2)分析股權控制類型時，發現國有控股企業與法人控股企業、流通股主導型企業的公司績效都沒有明顯的差別。(3)國有股比重、流通股比重與經營績效沒有顯著相關關系。而法人股比重與公司績效有著顯著負相關關系。(4)控股股東相對控制權越大，公司績效越差。采用單位根檢驗、協整分析、誤差修正模型以及Granger因果關系檢驗等現代經濟學計量方法，對湖北省房地產業的發展與經濟增長的關系進行實證研究。發現湖北省經濟增長是房地產業發展的Granger原因，經濟的快速增長帶動了房地產經濟的發展，反之房地產投資對經濟拉動作用卻不顯著。介紹房地產開發投資與GDP關系的研究方法，并通過近十年來浙江省房地產開發投資對GDP增長的貢獻和貢獻率進行分析，以反映房地產市場發育程度及經濟增長的穩定性和風險性。應用協整分析、誤差修正模型技術以及Granger因果分析對我國房地產價格與GDP之間的關系進行了實證分析。實證結果表明:我國的房地產價格與GDP之間存在長期穩定的動態均衡關系;無論長期還是短期，我國的GDP波動都是房地產價格波動的Granger原因，GDP的走勢對于房地產價格的漲跌起著決定性的影響，GDP的波動有助于預測房地產價格的走勢;短期內經濟的過熱容易引起房地產價格的過快增長。利用誤差修正模型對三者關系進行計量分析，得出協整關系的結論。定量結果表明，GDP、FDI對房地產價格有正向的推動作用，但GDP是主要影響因素。這個結果基本排除了境外“熱錢”對房地產市場的沖擊威脅假說。

選取一系列房地產價格指標與宏觀經濟指標進行研究分析，總體看，我國房地產價格趨于合理，居民的住房購買能力逐漸加強。房地產價格的增長速度已經受到來自其他價格指數增長緩慢的壓力，開始進入調整階段;隨著城鎮居民可支配收入的逐漸提高，房價收入比不斷降低，居民的購房能力逐步提高。在相當長的一段時間內，對房地產的需求仍將維持在一個較高的水平。房地產價格是基于宏觀經濟發展水平的平臺上的，一旦價格增長過快，超過國民經濟和社會發展的承受能力和消化能力，將帶來非常嚴重的后果;但價格下降，也會對國民經濟的發展帶來一定的負面影響，并不是越低越好。從資本結構、股權結構、公司規模和公司風險等四個方面選取了可能影響企業盈利能力的多個指標變量運用因子模型進行了實證分析，但在財務指標的選取上，只是建立在規范研究的基礎上，對影響經營業績的變量只局限于財務指標本身，一些與經營業績有重大因果關系的變量未選人，比如說國家的產業政策、宏觀經濟條件、公司管理者的能力、職工的技能水平等等因此此文使用因子分析方法對我國房地產上市公司經營業績的分析在實際指導方面的作用有所下降。從房地產市場的過度需求、產業結構不合理、法律法規不完善、政府的執行效率有待完善、地產信息不對稱、人民幣升值等方面進行了理論分析，并提出一些建議。建立我國近年來房地產價格宏觀經濟影響因素的線性模型，選取6個宏觀經濟指標作為方程初始導入自變量，與房地產價格進行初步多元線性回歸分析，以解決自變量之間多重共線性問題;進而選取出兩個自變量與房地產價格建立多元線性回歸方程，并對回歸結果進行分析在一個簡單的局部均衡模型基礎上，利用1999一2003年全國31個省市的房地產市場的面板數據分析了中國房地產市場結構和價格問題。從房地產價值的自然增長、市場供求關系和心理預期三個方面探討了房價波動的構成、機制和影響因素，并提出了相應的房價調控對策。運用2001一2003年中國上市公司年報中披露的分行業信息，研究了房地產類上市公司多元化水平與財務績效和企業價值之間的關系。實證結果表明，多元化水平與財務績效之間存在顯著的負相關，但是與用托賓Q衡量的公司價值之間不存在顯著的相關性。針對我國目前房地產泡沫膨脹可能波及金融安全的現狀，提出了如何優化房地產業資本結構的問題，并根據2000一2002年深滬兩地A股房地產上市公司資料，對我國房地產企業上市公司的資產負債率與公司規模、經營業績之間的相關關系以及資本結構效應進行了實證分析，并提出相關的建議。論文從影響企業的緒論碩一七論文外部因素入手，分析外部因素對公司績效的影響程度。結合我國的物價變動、貨幣政策與對上市公司的績效的相關性進行實證性分析。并運用了實證分析法中的OSL分析法，得到上面的結論。這些結論可以幫助企業在我國當前的形勢下如何提高自身的績效與價值?？梢詾樯鲜泄驹谖飪r變動時和當前貨幣政策條件如何利用財務杠桿來提高企業的績效的目的提供幫助。通過聚類分析找出我國房地產上市公司的差距大小，并將其歸為幾類，以此總結出影響房地產上市公司盈利能力的因素所在，并提出企業發展對策和政策建議。論文由六章組成，本研究所采用聚類分析方法，具體分為兩個步驟，首先，在不明確房地產上市公司能夠分為幾類的情況下，為避免主觀誤差，采用系統聚類的方式，從SPSS輸出的樹狀圖直觀的看出不同公司之間的距離;在此基礎上，確定分為幾類，然后采用快速聚類的方式，將房地產上市公司分類，找出房地產上市公司的特點和共性。從房地產價格的相關理論出發，主要從房地產需求、房地產供給、房地產金融和房地產宏觀調控等角度對影響房價的因素展開分析。以房地產統計數據為基礎，采用計量經濟學方法和統計分析方法，主要從實證角度分析各因素對房價的影響。首先，分析房地產需求各因素對房價的影響，明確了城鎮住房制度改革、居民可支配收入增加、城市化、房地產投機和人民幣升值預期等因素導致的房地產需求擴張是房價上漲的首要因素。隨后，從房屋建造成本、土地價格等角度分析供給因素對房價的影響，并以北京、上海和武漢三城市為例分析了房價和地價的關系。接下來，以房地產開發投資來源及構成為基礎，分析了房地產金融對房價的影響，指出個人住房貸款推動了房價的上漲。

1.4研究思路

第一部分主要介紹了本文的研究背景，研究意義，已有研究的回顧以及總體研究思路。

第二部分相關理論分析。