商品房買賣合同示本
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商品房買賣合同示本范文第1篇
1.本合同文本為示范文本，也可作為簽約使用文本。簽約之前，買受人應(yīng)當(dāng)仔細閱讀本合同內(nèi)容，對合同條款中專業(yè)用詞理解不一致的，可向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政管理部門咨詢。
2.當(dāng)事人在簽訂合同時應(yīng)認(rèn)真核對，以確保各份合同內(nèi)容一致。建議在律師指導(dǎo)下簽訂本合同。
3.本合同所稱商品房是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并出售的房屋。
4.本合同文本中涉及到的選擇、填寫內(nèi)容以手寫項為優(yōu)先。合同簽訂生效后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內(nèi)容。
5.對合同文本【】中選擇內(nèi)容、空格部位填寫及其他需要刪除或添加的內(nèi)容，雙方應(yīng)當(dāng)協(xié)商確定。在【】中選擇內(nèi)容，以劃√方式選定，未選擇的打X；對于實際情況未發(fā)生或買賣雙方不作約定時，應(yīng)在空格部位打X，以示刪除。
6.出賣人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時未與買受人協(xié)商的條款，應(yīng)當(dāng)符合《中華人民共和國合同法》有關(guān)格式條款的規(guī)定。
7.未經(jīng)福建省建設(shè)廳和福建省工商行政管理局批準(zhǔn)，任何單位和個人不得擅自印制、出售本合同文本。
8.本合同條款由福建省建設(shè)廳和福建省工商行政管理局負(fù)責(zé)解釋。商品房買賣合同
（合同編號：_______________）
合同雙方當(dāng)事人：______________________________________________________
出賣人：______________________________________________________________
注冊地址：____________________________________________________________
營業(yè)執(zhí)照注冊號：______________________________________________________
企業(yè)資質(zhì)證書號：______________________________________________________
法定代表人：________________________________聯(lián)系電話：________________
郵政編碼：____________________________________________________________
委托人：________________________________聯(lián)系地址：________________
身份證號碼：__________________________________________________________
郵政編碼：__________________________________聯(lián)系電話：________________
委托機構(gòu)：________________________________________________________
注冊地址：____________________________________________________________
營業(yè)執(zhí)照注冊號：______________________________________________________
機構(gòu)經(jīng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門備案號：______________________________
法定代表人：________________________________聯(lián)系電話：________________
郵政編碼：____________________________________________________________
買受人：______________________________________________________________
【本人】【法定代表人】姓名：__________________________________________
國籍：________________________________________________________________
【身份證】【護照】【營業(yè)執(zhí)照注冊號】【________】號碼：________________
聯(lián)系地址：____________________________________________________________
郵政編碼：_________________聯(lián)系電話：_________________________________
【委托人】【】姓名：____________________國籍：____________________
聯(lián)系地址：____________________________________________________________
郵政編碼：____________電話：__________________________________________
根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國物權(quán)法》及其他有關(guān)法
律、法規(guī)之規(guī)定，買受人和出賣人在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買賣商品房達成如下協(xié)議：
第一條 項目建設(shè)依據(jù)
出賣人以_________________方式取得位于__________________________________、編號為_________________的地塊的土地使用權(quán)。【土地使用權(quán)出讓合同號】【土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件號】【劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)文件號】【國有土地使用權(quán)證號】為___________________________________________________.
該地塊土地面積為_________________平方米，規(guī)劃用途為_________________，土地使用年限自______年______月______日至______年______月_____日。
出賣人經(jīng)批準(zhǔn)，在上述地塊上建設(shè)商品房，【現(xiàn)定名】【暫定名】_________________.建設(shè)工程規(guī)劃許可證號為_________________，施工許可證號為__________________________________.
第二條 商品房銷售依據(jù)
買受人購買的商品房為【現(xiàn)房】【預(yù)售商品房】。預(yù)售商品房批準(zhǔn)機關(guān)為_______________，商品房預(yù)售許可證號為______________________________.現(xiàn)售商品房備案機關(guān)為_______________，現(xiàn)售備案號為_____________________________________________.
出賣人在簽訂本合同時，已向買受人出示上述國有土地使用權(quán)證（或其他有效用地證明文件）建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、商品房預(yù)售許可證和白蟻預(yù)防合同及出賣人的營業(yè)執(zhí)照、開發(fā)資質(zhì)證書等相關(guān)證件的原件或復(fù)印件。
第三條 買受人所購商品房的基本情況
買受人購買的商品房（以下簡稱該商品房，經(jīng)有權(quán)機關(guān)批準(zhǔn)的房屋所在層平面圖見本合同附件一，房號以附件一表示為準(zhǔn)）為本合同第一條規(guī)定的項目中的：
第_______________【幢】【座】_______________【單元】【層】_______________號房。
該商品房的用途為_______________，屬_______________結(jié)構(gòu)，層高為_______________米，位于所在建筑設(shè)計標(biāo)高±0.000【地上】【地下】第_______________層。建筑層數(shù)地上最高_______________層，地下_______________層。
該商品房陽臺為封閉式_______________個，非封閉式_______________個。
該商品房【合同約定】【產(chǎn)權(quán)登記】建筑面積共_______________平方米，其中，套內(nèi)建筑面積_______________平方米，公共部位共有分?jǐn)偨ㄖ娣e_______________平方米（有關(guān)公共部位位置及共有分?jǐn)偨ㄖ娣e計算構(gòu)成說明見附件二）
該商品房所在建筑采用的節(jié)能措施、指標(biāo)見附件三。
第四條 計價方式與價款
出賣人與買受人約定按下述第_______________種方式計算該商品房價款：
1.按建筑面積計算，該商品房單價為（_______________幣）每平方米_______________元，總金額（_______________幣）_______________千_______________百_______________拾_______________萬_______________千_______________百_______________拾_______________元整。
2.按【套】【間】【位】計算，該商品房總價款為（_______________幣）_______________千_______________百_______________拾_______________萬_______________千_______________百_______________拾_______________元整。
3.按套內(nèi)建筑面積計算，該商品房單價為（_______________幣）每平方米_______________元，總金額（_______________幣）_______________千_______________百_______________拾_______________萬_______________千_______________百_______________拾_______________元整。
4.___________________________________________________________________________.
除上述購房款外，其他由出賣人代收的費用項目按以下標(biāo)準(zhǔn)、時間收取___________________________________________________________________________ .
第五條 面積確認(rèn)及面積差異處理
根據(jù)當(dāng)事人選擇的計價方式，本條規(guī)定以【建筑面積】【套內(nèi)建筑面積】（本條款中均簡稱面積）為依據(jù)進行面積確認(rèn)及面積差異處理。
當(dāng)事人選擇按【套】【間】【位】計價的，不適用本條約定，雙方可在附件六另行約定。
合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)。
商品房交付后，合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生差異，雙方同意按以下原則處理：
1.建筑面積、套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值均在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實結(jié)算房價款；
2.建筑面積、套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值其中任何一項超出3%時，買受人有權(quán)退房。
買受人退房的，出賣人在買受人書面提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付款（含買受人向銀行按揭貸款部分的本金及已支付利息，下同）退還給買受人，并按_______________%利率付給利息。
買受人不退房的，按以下方式處理：
產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由出賣人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由出賣人返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。但共有分?jǐn)偛糠置娣e增加超過其合同約定面積3%的，買受人不承擔(dān)超出3%部分的房價款。
面積誤差比＝（產(chǎn)權(quán)登記面積－合同約定面積）/合同約定面積X100%
因設(shè)計變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽署補充協(xié)議。
第六條 付款方式及期限
如屬預(yù)售商品房，買受人應(yīng)當(dāng)按時依約定將房價款存入到指定的銀行預(yù)售款監(jiān)管帳戶上。監(jiān)管帳戶應(yīng)當(dāng)
與辦理商品房預(yù)售許可時申報的一致。
監(jiān)管銀行：______________________________
監(jiān)管帳戶：______________________________
買受人按下列第_______________種方式按期付款：
1.一次性付款_____________________________________________.
2.分期付款：
_______________年_______________月_______________日前支付全部購房款的_______________%，計（_______________幣）_______________千_______________百_______________拾_______________萬_______________千_______________百_______________拾_______________元整。
_______________年_______________月_______________日前支付全部購房款的_______________%，計（_______________幣）_______________千_______________百_______________拾_______________萬_______________千_______________百_______________拾_______________元整。
_______________年_______________月_______________日前支付全部購房款的_______________%，計（_______________幣）_______________千_______________百_______________拾_______________萬_______________千_______________百_______________拾_______________元整。
3.其他方式____________________________________________________________.
第七條 買受人逾期付款的違約責(zé)任
買受人如未按本合同約定的時間付款，按下列第_____________種方式處理：
1.按逾期時間，分別處理（不作累加）
（1）逾期不超過_____________日，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之的違約金，合同繼續(xù)履行；
（2）逾期超過_____________日后，買受人在出賣人書面催告日后仍未支付應(yīng)付款的，出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的，買受人按累計應(yīng)付款的%向出賣人支付違約金。買受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣人同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之（該比率應(yīng)不小于第（1）項中的比率）的違約金。
本條中的逾期應(yīng)付款指依照本合同第六條規(guī)定的到期應(yīng)付款與該期實際已付款的差額；采取分期付款的，按相應(yīng)的分期應(yīng)付款與該期的實際已付款的差額確定。
2.___________________________________________________________________________ .
第八條 交付條件與期限
出賣人應(yīng)當(dāng)在_______年月_______日前，依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將同時符合下列各項約定條件的商品房交付買受人使用：
1.該商品房經(jīng)建設(shè)單位依法組織勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位竣工驗收合格和消防驗收合格；
2.該商品房所在建筑物生活給排水、用電、管道燃氣、電信、有線電視、消防、郵政信報箱等設(shè)施達到設(shè)計要求條件；
3.小區(qū)內(nèi)部道路、綠化、室外照明、消防、環(huán)衛(wèi)及其他商業(yè)、社區(qū)服務(wù)和管理等公共配套建筑、基礎(chǔ)設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計要求建設(shè)完成。分期建設(shè)的，該商品房所在分期建設(shè)部分應(yīng)按規(guī)劃設(shè)計要求全部完成，并與在建工程之間設(shè)置有效的隔離設(shè)施和施工安全設(shè)施；
4.________________________________________________________________________________ .
如果在規(guī)定日期內(nèi)未達到上述條件，雙方同意按以下第_______種方式處理：
1.買受人有權(quán)拒絕交接，按逾期交房由出賣人承擔(dān)違約責(zé)任；
2.買受人同意接收，出賣人支付買受人（______________幣）______________元違約金。
但如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據(jù)實予以延期：
1.遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起_______日內(nèi)書面告知買受人的；
2._________________________________________________________________________.
第九條 出賣人逾期交房的違約責(zé)任
除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外，出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，按下列第_______種方式處理：
1.按逾期時間，分別處理（不作累加）
（1）逾期不超過_______日，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已付款萬分之_______的違約金，合同繼續(xù)履行；
（2）逾期超過_______日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同書面通知到達之日起______________
天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人已付款的%向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已付款萬分之（該比率應(yīng)不小于本條第（1）項和第七條中的比率）的違約金。
2.__________________________________________________________________________ .
第十條 規(guī)劃、設(shè)計變更的約定
下列經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導(dǎo)致影響到買受人所購商品房質(zhì)量或使用功能的，出賣人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)部門批準(zhǔn)同意之日起10日內(nèi)，書面通知買受人：
（1）變更該商品房結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸及形狀、朝向
；
（2）變更小區(qū)總體規(guī)劃設(shè)計和基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)備設(shè)施；
（3）變更房屋節(jié)能措施及指標(biāo)；
（4）________________________________________________；
（5）________________________________________________.
買受人有權(quán)在通知到達之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受變更不退房。出賣人未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房。
買受人退房的，出賣人須在買受人書面提出退房要求之日起
30日內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按__________利率付給利息。買受人不退房的，應(yīng)當(dāng)與出賣人另行簽訂補充協(xié)議；因出賣人原因，造成買受人損失的，出賣人應(yīng)當(dāng)給予______________合理補償。
第十一條 交接
商品房達到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進行驗收交接時，出賣人應(yīng)當(dāng)出示本合同第八條規(guī)定條件已達到的有關(guān)證明文件原件，并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，或要求收取本合同約定范圍以外的費用，買受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)。
由于買受人原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理：______________________________________________________________________________ .
第十二條 出賣人保證銷售的該商品房在向買受人交付時沒有出賣人設(shè)定的抵押權(quán)、產(chǎn)權(quán)糾紛和其他債權(quán)債務(wù)糾紛。因出賣人原因造成該商品房不能按時辦理本合同登記備案、按揭貸款、預(yù)告登記、產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的，由出賣人承擔(dān)全部責(zé)任。
第十三條 出賣人關(guān)于室內(nèi)分隔、裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)、節(jié)能措施及指標(biāo)承諾的違約責(zé)任
出賣人交付使用的商品房的室內(nèi)分隔、裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)、節(jié)能措施及指標(biāo)應(yīng)符合雙方約定（附件三）的標(biāo)準(zhǔn)。達不到約定標(biāo)準(zhǔn)的，買受人有權(quán)要求出賣人按照下述第____________種方式處理：
1.出賣人賠償雙倍的裝飾、設(shè)備、節(jié)能設(shè)施差價。
2._______________________________________________________________________ .
第十四條 關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定
出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后60日內(nèi)，向當(dāng)?shù)胤课輽?quán)屬登記機構(gòu)辦理房屋所有權(quán)初始預(yù)登記，并將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料交付買受人。如因出賣人原因，買受人不能在商品房交付使用后90日內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書的，雙方同意按下列第_______項處理：
1.買受人退房，出賣人在買受人書面提出退房要求之日起30日內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按_______%利率付給利息，同時按已付款的____________%賠償買受人損失。
2.買受人不退房，出賣人自逾期之日起每日按買受人已付款的____________%向買受人支付違約金。
經(jīng)買受人書面委托，出賣人可向房屋權(quán)屬登記機構(gòu)代辦權(quán)屬登記，相關(guān)費用等具體事項在合同附件六中另行約定。
第十五條 保修責(zé)任
買受人購買的商品房為商品住宅的，《住宅質(zhì)量保證書》作為本合同的附件。出賣人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅質(zhì)量保證書》承諾的內(nèi)容承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任。
買受人購買的商品房為非商品住宅的，雙方應(yīng)當(dāng)以合同附件的形式詳細約定保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等內(nèi)容。
在商品房保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題，出賣人應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)。因不可抗力或者住戶不當(dāng)使用造成的損壞，出賣人不承擔(dān)責(zé)任，但可協(xié)助維修，維修費用由購買人承擔(dān)。
第十六條 除附件二所列本幢計入分?jǐn)偯娣e的公共部位外，以下其他公共部位和小區(qū)內(nèi)公共場所的所有權(quán)屬全體業(yè)主：
____________________________________________________________________________ .法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。
第十七條 買受人購買的該商品房僅作______________用途使用，買受人使用期間不得擅自改變該商品房的建筑主體結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)、建筑屋頂、外墻、外窗（含天窗）的隔熱、保溫結(jié)構(gòu)和用途。買受人擅自改變的，相應(yīng)法律后果由買受人承擔(dān)。除本合同及其附件另有規(guī)定者外，買受人在使用期間有權(quán)與其他權(quán)利人共同享用與該商品房關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施，并承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。
出賣人不得擅自改變與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施的使用性質(zhì)。
第十八條 前期物業(yè)服務(wù)約定
本商品房項目由出賣人依法以【招標(biāo)】【協(xié)議】方式選聘
___________________________________公司提供前期物業(yè)服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等見合同附件四。
專項維修資金由買受人按有關(guān)規(guī)定繳交，計人民幣_______拾____________萬____________千____________百____________拾____________元整，于____________年____________月____________日前繳交到房地產(chǎn)行政主管部門委托的商業(yè)銀行監(jiān)管賬戶上。
監(jiān)管銀行：_______________________________________________________________
監(jiān)管帳戶：_______________________________________________________________
第十九條 買受人已詳細閱讀并理解本合同附件四有關(guān)前期物業(yè)服務(wù)合同和附件五臨時管理規(guī)約的全部內(nèi)容，買受人同意由出賣人依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)按期提供前期物業(yè)服務(wù)，同意按本合同附件四前期物業(yè)服務(wù)合同約定的價格和方式交納物業(yè)服務(wù)費用，并同意遵守臨時管理規(guī)約。
第二十條 文書送達
本合同確定的聯(lián)系地址為各類通知、文書送達的地址，如有變動應(yīng)及時通知對方當(dāng)事人和登記機構(gòu)，否則造成相關(guān)通知文書無法送達的，將視同已經(jīng)送達，由此產(chǎn)生的法律責(zé)任由當(dāng)事人自行承擔(dān)。
第二十一條 本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決；也可請求當(dāng)?shù)叵M者委員會調(diào)解處理，或者向當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾聿块T申訴。協(xié)商不成的，按下述第_______種方式解決：
1.提交_______仲裁委員會仲裁；
2.依法向人民法院。
第二十二條 本合同未盡事項，可由雙方約定后簽訂補充協(xié)議（附件六），但補充協(xié)議中不得含有減輕或免除本合同中約定應(yīng)當(dāng)由出賣人承擔(dān)的責(zé)任，或加重買受人責(zé)任、排除買受人主要權(quán)利的內(nèi)容。
雙方同意以下有關(guān)廣告、
宣傳資料作為本合同附件__________________：_________________________________________________________________________.
第二十三條 本合同附件與本合同具有同等法律效力。本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。
第二十四條 本合同連同附件共_______頁，一式份，具有同等法律效力。合同持有情況如下：
出賣人份（其中房屋權(quán)屬登記機構(gòu)辦理預(yù)售合同登記備案時存檔壹份），買受人____________份（原件不少于一份），―_____________―_____________________份。
第二十五條 本合同自雙方簽訂之日起生效。本合同簽訂之日起____________日內(nèi)，由【買受人】【出賣人】向房屋權(quán)屬登記機構(gòu)____________________________________申請預(yù)告登記。
第二十六條 商品房預(yù)售的，自本合同生效之日起30日內(nèi)，由出賣人向_________________________辦理合同登記備案。
出賣人（簽章）______________ 買受人（簽章）______________
【法定代表人】：______________ 【法定代表人】：______________
【委托人】：______________ 【委托人】：______________
______________________（簽章） ______________________（簽章）
__________年_______月_______日 __________年_______月_______日
簽于__________________________ 簽于__________________________
附件一：房屋分層平面圖
附件二：公共部位共有分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說明
附件三：建筑節(jié)能措施、指標(biāo)和室內(nèi)分隔、裝飾裝修、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)
1.房屋節(jié)能措施、圍護結(jié)構(gòu)保溫隔熱性能指標(biāo)
屋頂：采取___________________________節(jié)能措施，
傳熱系數(shù)k：__________________________w/（㎡？k）；
外墻：采取___________________________節(jié)能措施，
傳熱系數(shù)k：__________________________w/（㎡？k）；
外窗（含天窗）采取_________________節(jié)能措施，
傳熱系數(shù)k：__________________________w/（㎡？k）；
遮陽系數(shù)sc：___________________________________
氣密性：________m3/（m？h）且________m3/（㎡？h）
2.外墻：
3.內(nèi)墻：
4.室內(nèi)分隔部位：
5.頂棚：
6.樓（地）面：
7.門窗：
8.廚房：
9.衛(wèi)生間：
10.陽臺：
11.電話：
12.有線電視：
13.互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)：
14.電梯：
15.樓梯：
16.其他：
附件四：前期物業(yè)服務(wù)合同
附件五：臨時管理規(guī)約
商品房買賣合同示本范文第2篇
北京市內(nèi)銷商品房買賣合同范本一
賣方(以下簡稱甲方)：______
買方(以下簡稱乙方)：______
甲方根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及有關(guān)規(guī)定，通過____方式，取得北京市____區(qū)(縣)____地塊的土地使用塊，土地面積為____平方米，土地使用年限____年，自__年__月__日至__年__月__日止，國有土地使用證號為__。甲方在上述地塊上建設(shè)的__現(xiàn)已竣工，取得房屋所有權(quán)證(證號為__)。經(jīng)北京市房屋土地管理局審核，準(zhǔn)予上市銷售，北京市商品房銷售許可證號為____。
乙方自愿購買甲方的____房屋，房屋用途為____。甲方出售該房屋時亦同時將該房屋分?jǐn)偟耐恋厥褂妹娣e轉(zhuǎn)讓給乙方。
雙方經(jīng)協(xié)商，就上述房屋的買賣事宜，訂立本契約。
第一條 ____房屋，建筑面積為____平方米(含共有共用面積)，房屋狀況詳見附件，土地面積____平方米(含共有共用面積)，土地使用期限自房屋產(chǎn)權(quán)過戶之日起至__年__月__日止。
上述面積已經(jīng)____房地局測繪。
第二條 雙方同意上述房屋售價為每建筑平方米人民幣____元，價款合計為(大寫)_仟_佰_拾_萬_仟_佰_拾_元整(小寫：_元)。乙方預(yù)付的定金____元，在乙方最后一次付款時轉(zhuǎn)為購房價款。
第三條 乙方同意在本契約簽定____日內(nèi)將購房價款全部匯入甲方指定銀行。
甲方指定銀行：______
銀行帳號：______
第四條 甲方同意在__年__月__日前將房屋交付給乙方。交付時，甲方提交建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督部門出具的《北京市建設(shè)工程質(zhì)量合格證書》，并辦妥全部交接手續(xù)。交付地點：____。
甲方同意按《建設(shè)工程質(zhì)量管理辦法》、《北京市建設(shè)工程質(zhì)量條例》及有關(guān)規(guī)定，自房屋交付之日起對乙方購置的房屋進行保修。
第五條 乙方同意在小區(qū)物業(yè)管理委員會或業(yè)主管理委員會未選定物業(yè)管理機構(gòu)之前，其購置的房屋由甲方或甲方指定的物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理。
第六條 雙方同意在簽定本契約后三十日內(nèi)，持本契約和有關(guān)證件到北京市____房地產(chǎn)交易管理部門辦理房屋買賣立契過戶手續(xù)，并按有關(guān)規(guī)定申領(lǐng)房地產(chǎn)權(quán)屬證件。
辦理上述手續(xù)時發(fā)生的稅費，由雙方依照有關(guān)規(guī)定繳納。
第七條 本契約生效后，除不可抗力外，甲方不按期交付房屋的，乙方有權(quán)向甲方追索違約金。違約金自約定房屋交付之日第二天起至實際交付日止，每延期一日甲方按乙方已支付房價款金額的萬分之__(大寫數(shù)字)向乙方支付違約金。逾期超過__日(遇法定節(jié)假日順延)甲方未交付房屋的，乙方有權(quán)終止本契約。契約終止自乙方書面通知送達甲方之日起生效。甲方除在契約終止后30日內(nèi)向乙方雙倍返還定金外，并須將乙方已付的房價款及利息全部退還給乙方。利息按中國人民銀行固定資產(chǎn)貸款利率人民幣計算。
第八條 本契約生效后，除不可抗力外，乙方不按期付款的，甲方有權(quán)向乙方追索違約金。違約金自本契約約定付款之日第二天起至實際付款之日止。每延期一日乙方按延期交付價款的萬分之__(大寫數(shù)字)向甲方支付延期違約金。逾期超過__日(遇法定節(jié)假日順延)乙方仍未付款的，甲方有權(quán)終止本契約。契約終止自甲方書面通知送達乙方之日起生效。乙方已交納的定金甲方不予返還，甲方將乙方已付的房價款退還給乙方。
第九條 本契約自雙方簽字之日起生效，未盡事宜，雙方可另簽補充協(xié)議。本契約的附件和雙方簽定的補充協(xié)議，為本契約不可分割的組成部分，具有同等的法律效力。
第十條 本契約在履行中如發(fā)生爭議，雙方應(yīng)協(xié)商解決。協(xié)商不成的，雙方同意按以下第_(大寫數(shù)字)種方式解決糾紛。
(一)提交北京仲裁委員會仲裁。
(二)任何一方均可向房地產(chǎn)所在地人民法院提起訴訟。
第十一條 本契約正本一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)壹份，副本____份，房地產(chǎn)交易管理部門壹份，____。
甲方(簽字)： 乙方(簽字)：
法定代表人：法定代表人：
身份證號碼：身份證號碼：
地址： 地址：
聯(lián)系電話： 聯(lián)系電話：
郵政編碼： 郵政編碼：
人：人：
聯(lián)系電話： 聯(lián)系電話：
年 月 日 年 月 日
北京市內(nèi)銷商品房買賣合同范本二
賣方(以下簡稱甲方)：______________________
買方(以下簡稱乙方)：______________________
甲方根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及有關(guān)規(guī)定，已依法取得北京市_____區(qū)(縣)__________地塊的國有土地使用權(quán)，土地面積為_____平方米，土地使用年限___年，自___年___月__日至____年__月__日止，國有土地使用證號為________。甲方在上述地塊上建設(shè)的_____________現(xiàn)已竣工，取得房屋所有權(quán)證(證號為______)，經(jīng)北京市房屋土地管理局審核，準(zhǔn)予上市銷售，北京市商品房外銷銷售許可證號為京房市外證字第______號。
乙方自愿購買甲方的______房屋，房屋用途為______。甲方出售該房屋時亦同時將該房屋所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方。雙方經(jīng)協(xié)商，就上述房屋的買賣事項，訂立本契約。
第一條 _____________房屋，該房屋狀況詳見附件一。房屋建筑面積為_______平方米(包括套內(nèi)建筑面積_____平方米，分?jǐn)偟墓灿泄灿媒ㄖ娣e____平方米)，共有共用部位詳見附件二。土地使用面積為_______平方米(含共有共用面積)。土地使用期限自房屋產(chǎn)權(quán)過房之日起至____年__月__日止。
上述面積已經(jīng)北京市房屋土地管理局測繪。
第二條 雙方同意上述房屋售價為每建筑平方米____幣____元，價款合計為(大寫)___仟___佰___拾___萬___仟___佰___拾___元整(小寫____元)。乙方預(yù)付的定金____元，在乙方支付購房價款時轉(zhuǎn)為購房價款。
第三條 乙方同意____年__月__日前將購房價款全部匯入甲方指定銀行。
甲方指定銀行：___________________
銀行帳號：_____________________
第四條 甲方同意在____年__月__日前將房屋交付給乙方。交付時，甲方提交建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督部門出具的《北京市建設(shè)工程質(zhì)量合格證書》，并辦妥全部交接手續(xù)。交付地點：____________________。
甲方同意按《建設(shè)工程質(zhì)量管理辦法》、《北京市建設(shè)工程質(zhì)量條例》及有關(guān)規(guī)定，自房屋交付之日起對乙方購置的房屋進行保修。
第五條 乙方同意在小區(qū)物業(yè)管理委員會或業(yè)主管理委員會未選定物業(yè)管理機構(gòu)之前，其購置的房屋由甲方或甲方指定的物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理。
第六條 雙方同意在簽訂本契約后三十日內(nèi)，持本契約和有關(guān)證件共同到北京市房屋土地管理局辦理房屋買賣立契過戶手續(xù)，并按有關(guān)規(guī)定申領(lǐng)房地產(chǎn)權(quán)屬證件。
辦理上述手續(xù)時發(fā)生的稅費，由雙方依照有關(guān)規(guī)定繳納。
第七條 本契約生效后，除不可抗力外，甲方不按期交付房屋的，乙方有權(quán)向甲方追索違約金。違約金自約定房屋交付之日第二天起至實際交付之日止，每延期一日甲方按乙方已支付房價金額的萬分之___(大寫數(shù)字)向乙方支付違約金。逾期超過____日(遇法定節(jié)假日順延)甲方仍未交付房屋的，乙方有權(quán)解除本契約。契約解除自乙方書面通知送達甲方之日起生效。甲方除在契約終止后30日內(nèi)向乙方雙倍返還定金外，并須將乙方已付的房價款及利息全部退還給乙方。利息按_______利率計算。
第八條 本契約生效后，除不可抗力外，乙方不按期付款的，甲方有權(quán)向乙方追索違約金。違約金自本契約約定付款之日第二天起至實際付款之日止，每延期一日乙方按延期交付房價款的萬分之____(大寫數(shù)字)向甲方支付延期違約金。逾期超過___日(遇法定節(jié)假日順延)乙方仍未付款的，甲方有權(quán)終止本契約。契約解除自甲方書面通知送達乙方之日起生效。乙方已交納的定金甲方不予返還。
第九條 本契約自雙方簽字之日起生效，未盡事項，雙方可另簽補充協(xié)議。本契約的附件和雙方簽定的補充協(xié)議，為本契約不可分割的組成部分，具有同等的法律效力。
第十條 本契約的訂立、效力、解釋、履行和爭議的解決均受中華人民共和國法律的管轄，雙方凡因履行本契約引起的糾紛，應(yīng)協(xié)商解決。協(xié)商不成的，雙方同意按以下第____種(大寫數(shù)字)方式解決糾紛。
(一)提交_____仲裁委員會仲裁。
(二)任何一方均可向房地產(chǎn)所在地的人民法院提起訴訟。
第十一條 本契約正本一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)壹份，副本___份，房地產(chǎn)交易管理部門壹份，_______。
甲主(簽字)：乙方(簽字)：
法定代表人： 法定代表人：
身份證號碼： 身份證號碼：
地址：地址：
聯(lián)系電話：聯(lián)系電話：
郵政編碼：郵政編碼：
人： 人：
聯(lián)系電話：聯(lián)系電話：
簽約地點：__________________
簽約時間：__________________
商品房買賣合同示本范文第3篇
目前，系統(tǒng)結(jié)構(gòu)模型主要有C/S結(jié)構(gòu)(C1ient/Server的簡稱，客戶機/服務(wù)器模式)和B/S結(jié)構(gòu)(Browser/Server的簡稱，瀏覽器/服務(wù)器模式)兩大類。本文從網(wǎng)上備案的業(yè)務(wù)特點和D/S、C/S兩種結(jié)構(gòu)的特性來闡述如何選定最佳的系統(tǒng)結(jié)構(gòu)模型。
一、合同網(wǎng)上備案方式及內(nèi)容
合同網(wǎng)上備案是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得商品房預(yù)售許可證或房地產(chǎn)權(quán)屬證明后進行預(yù)售或銷售房屋簽定合同時，在網(wǎng)上進行合同確認(rèn)和打印的行為。房產(chǎn)管理部門將定期匯總、分析和全市的新建商品房的交易信息，并提供網(wǎng)上公開查詢服務(wù)。對于違反規(guī)定或者不信守承諾的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其委托的銷售經(jīng)紀(jì)企業(yè)，房產(chǎn)管理部門將建立開發(fā)、銷售企業(yè)的信用檔案，將其網(wǎng)上公示，并載入該企業(yè)的信用檔案。
1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得商品房預(yù)售許可證或房地產(chǎn)權(quán)屬證明后，通過網(wǎng)站，即時公布下列信息：
(1)商品房預(yù)售許可證或房地產(chǎn)權(quán)屬證明的主要內(nèi)容，包括開發(fā)建設(shè)單位名稱、樓盤名稱、樓盤坐落、樓盤狀態(tài)、可預(yù)(銷)售面積、基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施情況；
(2)商品房的樓盤表，包括總幢數(shù)、總建筑面積、總單元(套)數(shù)，總層數(shù)以及具體房號清單；
(3)商品房物業(yè)管理區(qū)域的規(guī)劃平面布置圖、建筑分層平面圖及每套房源的結(jié)構(gòu)平面圖；
(4)房地產(chǎn)抵押、查封等權(quán)利限制情況；
(5)商品房買賣合同示范文本；
(6)商品房的預(yù)(銷)售均價。商品房擬預(yù)售的均價，將由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理商品房預(yù)售總登記時，向房產(chǎn)管理部門申報。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要調(diào)整其商品房擬預(yù)(銷)售均價的，應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)管理部門申報，辦理網(wǎng)上即時變更手續(xù)。
2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所開發(fā)的商品房項目，如果有下列情況之一的，不得辦理網(wǎng)上備案手續(xù)：
(1)預(yù)(銷)售的商品房項目有項目轉(zhuǎn)讓行為的(已辦理項目轉(zhuǎn)讓變更手續(xù)的除外)；
(2)預(yù)(銷)售的商品房項目已抵押，抵押登記部門未出具解除抵押關(guān)系證明的，或抵押權(quán)人未出具同意出售，再抵押(按揭)的書面證明的；
(3)商品房項目被法院依法查封的；
(4)其他法律法規(guī)禁止出售的。
3.即時反映備案商品房的銷售狀態(tài)，應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同或定金合同簽約的第二天之前，“網(wǎng)上備案操作系統(tǒng)”自動將該單元(套)商品房的可預(yù)(銷)售狀態(tài)更改為已預(yù)(銷)售或已預(yù)訂狀態(tài)。
定金合同網(wǎng)上備案后，在簽訂商品房買賣合同時，合同主體不得變更。買賣合同網(wǎng)上備案后，在購房人取得房屋產(chǎn)權(quán)證前，商品房買賣合同主體不得變更。也就是說，備案之后，購房人不能隨意更改。
4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與預(yù)訂人應(yīng)當(dāng)自簽訂定金合同15日內(nèi)簽訂商品房買賣合同。未在規(guī)定期限內(nèi)簽訂商品房買賣合同，“網(wǎng)上備案操作系統(tǒng)”自動將該單元(套)商品房恢復(fù)為可預(yù)(銷)售狀態(tài)。
5.凡已在網(wǎng)上公布的可供銷售的商品房，購房人要求購買的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得拒售。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請商品房預(yù)售許可時，申請預(yù)留房源的，應(yīng)明確預(yù)留房源銷售時間。
6.購房人申領(lǐng)房屋產(chǎn)權(quán)證前，當(dāng)事人雙方經(jīng)協(xié)商一致，需要對合同中選擇性條款或雙方可以自由約定的條款內(nèi)容進行變更的；應(yīng)當(dāng)持已備案的書面合同、變更合同的書面協(xié)議及其他有關(guān)材料，向房產(chǎn)管、理部門申請辦理合同變更備案手續(xù)。
當(dāng)事人雙方協(xié)商一致，需要解除商品房買賣合同的，應(yīng)當(dāng)持已備案的書面合同、解除合同的書面協(xié)議及其他有關(guān)材料，向房產(chǎn)管理部門申請辦理注銷合同備案手續(xù)。
7.商品房由“預(yù)售”轉(zhuǎn)為“現(xiàn)售”(即房屋由“期房”轉(zhuǎn)為“現(xiàn)房”)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須委托具有測繪資質(zhì)的測繪公司對商品房面積進行實地測繪，在取得測繪報告后，由房產(chǎn)管理部門通過“網(wǎng)上備案操作系統(tǒng)”，將該商品房的項目的實際信息與商品房預(yù)售時網(wǎng)上公布的信息進行校核后公布，原商品房信息由“預(yù)售”轉(zhuǎn)為“現(xiàn)售”狀態(tài)。
8.商品房預(yù)(銷)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與購房人簽訂商品房買賣合同。預(yù)(銷)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房買賣合同向房產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。
二、合同網(wǎng)上備案系統(tǒng)需求分析
1.工作端分散、覆蓋地域廣
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在其各自的銷售場所進行操作，銷售場所遍及城市各個部位，有的還會遠離主要市區(qū)設(shè)立在衛(wèi)星城市，所以工作端涉及地域非常廣大，最大可覆蓋數(shù)千平方公里(如直轄市)。此外，異地購房則會出現(xiàn)工作端距離數(shù)據(jù)中心數(shù)千公里的情況，
2.工作端數(shù)量大
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按合同網(wǎng)上備案的業(yè)務(wù)要求，需要在其銷售場所設(shè)立合同網(wǎng)上備案系統(tǒng)的工作端方能順利進行房屋銷售。很多開發(fā)企業(yè)因業(yè)務(wù)量大或銷售網(wǎng)點多等原因，需要設(shè)立多個工作端。按一個中等城市100家左右房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計算，將有近200個工作端，而大型城市則會有千余個工作端。
3.涉及相關(guān)業(yè)務(wù)部門
合同網(wǎng)上備案業(yè)務(wù)除合同聯(lián)機打印外，還涉及商品房預(yù)售許可證發(fā)放、商品房合同備案、樓盤表信息校核、房地產(chǎn)抵押、房地產(chǎn)查封等業(yè)務(wù)。此部分業(yè)務(wù)屬于房產(chǎn)管理部門職能，因此系統(tǒng)要同時面對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和相關(guān)業(yè)務(wù)部門兩部分用戶，并對其按不同功能、不同權(quán)限加以區(qū)分。
4.各開發(fā)企業(yè)設(shè)備、人員條件差異大
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相關(guān)操作人員計算機操作水平參差不齊，部分計算機設(shè)備陳舊老化，安裝的計算機操作系統(tǒng)多種多樣。
5.二手房網(wǎng)上備案
目前，合同網(wǎng)上備案業(yè)務(wù)還只限于商品房買賣，但隨著房地產(chǎn)市場日趨規(guī)范，亦有二手房買賣合同進行網(wǎng)上備案的可能性。因此，系統(tǒng)設(shè)計時應(yīng)考慮到日后針對二手房買賣合同網(wǎng)上備案的功能擴展。
6.信息
通過互聯(lián)網(wǎng)定期匯總、分析和全市新建商品房的交易信息，提供政策法規(guī)及業(yè)務(wù)流程查詢服務(wù)，公示企業(yè)信用檔案，建立二手房信息平臺。
三、B/S與C/S結(jié)構(gòu)概述
C/S結(jié)構(gòu)：應(yīng)用程序被分布到客戶機和服務(wù)器上，其中表示層與應(yīng)用邏輯層分布到客戶機，數(shù)據(jù)資源層分布到服務(wù)器。客戶端完成一定的計算任務(wù)并通過一定的協(xié)議和接口與服務(wù)器通信，請求完成一定的服務(wù)或要求得到數(shù)據(jù)。服務(wù)器通常采用高性能的PC、工作站或小型機，并采用大型數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)，如Oracie、Sybase、Informix或SQL Server，客戶端安裝專用的客戶端軟件。
B/S結(jié)構(gòu)：基于B/S模式的三層體系結(jié)構(gòu)將表示層、應(yīng)用邏輯層、數(shù)據(jù)資源層分布到不同的單元中，表示層對應(yīng)的客戶端由瀏覽器和Web服務(wù)器的動態(tài)頁面組成，接收用戶的處理請求并交給應(yīng)用服務(wù)器。應(yīng)用邏輯層對應(yīng)于應(yīng)用服務(wù)器，應(yīng)用服務(wù)器中的中間件完成業(yè)務(wù)邏輯處理，處理過程中會使用數(shù)據(jù)資源層的服務(wù)來得到必要信息或存儲修改相應(yīng)的數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)資源層對應(yīng)于數(shù)據(jù)庫服務(wù)器，數(shù)據(jù)庫服務(wù)器實現(xiàn)對數(shù)據(jù)庫的管理和庫中數(shù)據(jù)的訪問與增刪改。客戶機上只要安裝一個瀏覽器，如Netscape Navigator或Internet Explorer，服務(wù)器安裝Oracle、Sybase、Informix或SQL Server等數(shù)據(jù)庫，瀏覽器通過web服務(wù)器同數(shù)據(jù)庫進行數(shù)據(jù)交互。
四、B/S與C/S結(jié)構(gòu)比較
1.系統(tǒng)構(gòu)架
C/S結(jié)構(gòu)軟件一般采用兩層結(jié)構(gòu)，客戶端提供用戶界面、運行邏輯處理應(yīng)用；數(shù)據(jù)服務(wù)器接受客戶端SQL語句并對數(shù)據(jù)庫進行查詢，然后返回查詢結(jié)果；客戶端將數(shù)據(jù)進行計算(可能涉及到運算、匯總、統(tǒng)計等)并將結(jié)果呈現(xiàn)給用戶。用一個形象的比喻來描述就是：服務(wù)器端像一個倉庫，主要功能是存儲原材料和成品，但并不進行加工；而客戶端就像加工車間，完成從原料到成品的整個制造過程，然后將成品存儲到倉庫。由于業(yè)務(wù)的處理邏輯主要在客戶機端執(zhí)行，因此這種結(jié)構(gòu)也被稱為胖客戶(Fat client)結(jié)構(gòu)，其最大的優(yōu)點在于結(jié)構(gòu)簡單，開發(fā)和運行的環(huán)境簡單。C/S二層計算模式的基本結(jié)構(gòu)如圖1所示。
B/S結(jié)構(gòu)軟件采用的是三層結(jié)構(gòu)，在傳統(tǒng)的二層結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上增加了應(yīng)用服務(wù)器。客戶端接受用戶的請求，客戶端向應(yīng)用服務(wù)器提出請求，應(yīng)用服務(wù)器從數(shù)據(jù)庫服務(wù)器中獲得數(shù)據(jù)，將數(shù)據(jù)進行計算并將結(jié)果提交給客戶端，客戶端將結(jié)果呈現(xiàn)給用戶。通過這樣的結(jié)構(gòu)設(shè)計，使得應(yīng)用邏輯被所有用戶共享，這是兩層結(jié)構(gòu)應(yīng)用軟件與三層應(yīng)用軟件之間最大的區(qū)別。B/S三層計算模式的基本結(jié)構(gòu)如圖2所示。
這兩種結(jié)構(gòu)的不同點是，兩層結(jié)構(gòu)中客戶端參與運算，而三層結(jié)構(gòu)中客戶端并不參與運算，只是簡單地接收用戶的請求，顯示最后的結(jié)果。由于三層結(jié)構(gòu)中的客戶端并不需要參與計算，所以對客戶端計算機的配置要求是比較低的。
此外，c/s結(jié)構(gòu)已經(jīng)由二層結(jié)構(gòu)向三層結(jié)構(gòu)發(fā)展，但仍未從根本上改變其胖客戶結(jié)構(gòu)，c/s三層計算模式的基本結(jié)構(gòu)如圖3所示。
2.用戶數(shù)量
商品房買賣合同示本范文第4篇
出賣人：_________________________
注冊地址：_______________________
營業(yè)執(zhí)照注冊號：_________________
企業(yè)資質(zhì)證書號：_________________
法定代表人：_____________________ 聯(lián)系電話：_____________
郵政編碼：_______________________
委托人：_____________________ 地址：_________________
郵政編碼：_______________________ 聯(lián)系電話：_____________
委托機構(gòu)：___________________
注冊地址：_______________________
營業(yè)執(zhí)照注冊號：_________________
法定代表人：_____________________ 聯(lián)系電話：_____________
郵政編碼：_______________________
買受人：_________________________
[本人][法定代表人]姓名：_________ 國籍：_________________
[身份證][護照][營業(yè)執(zhí)照注冊號][ ]：_______________________
地址：___________________________
郵政編碼：_______________________ 聯(lián)系電話：_____________
[委托人][ ]姓名：_________ 國籍：_________________
地址：___________________________
郵政編碼：_______________________ 電話：_________________
根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，買受人和出賣人在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買賣商品房達成如下協(xié)議：
第一條 項目建設(shè)依據(jù)
出賣人以_____________方式取得位于_____________、編號為_____________的地塊的土地使用權(quán)。[土地使用權(quán)出讓合同號][土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件號][劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)文件號]為_____________。
該地塊土地面積為_____________，規(guī)劃用途為_______________，土地使用年限自_________年______月_____日至_______年_____月______日。
出賣人經(jīng)批準(zhǔn)，在上述地塊上建設(shè)商品房，[現(xiàn)定名] [暫定名]_____________。建設(shè)工程規(guī)劃許可證號為_____________，施工許可證號為_____________。
第二條 商品房銷售依據(jù)
買受人購買的商品房為[現(xiàn)房][預(yù)售商品房]。預(yù)售商品房批準(zhǔn)機關(guān)為_____________，商品房預(yù)售許可證號為_____________。
第三條 買受人所購商品房的基本情況
買受人購買的商品房（以下簡稱該商品房，其房屋平面圖見本合同附件一，房號以附件一上表示為準(zhǔn)）為本合同第一條規(guī)定的項目中的：
第_____________[幢][座]_____________[單元][層]_____________號房。
該商品房的用途為____________，屬____________結(jié)構(gòu)，層高為___________，建筑層數(shù)地上_______層，地下_______層。
該商品房陽臺是[封閉式][非封閉式]。
該商品房[合同約定][產(chǎn)權(quán)登記]建筑面積共_____________平方米，其中，套內(nèi)建筑面積_____________平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e_____________平方米（有關(guān)公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說明見附件二）
_______________________________________________________________________。
_______________________________________________________________________。
第四條 計價方式與價款
由于商品房的用途為普通住宅、經(jīng)濟適用住房、公寓及其他高檔住宅等居住類房屋，出賣人與買受人約定按下述第一種方式計算該商品房價款，商品房用途為非住宅的，出賣人與買受人約定按下述第——種方式計算該商品房價款：
1．按套內(nèi)建筑面積計算，該商品房單價為（_________幣）每平方米_____________元，總金額（_________幣）_______仟_______佰________拾_________萬________仟________佰________拾________元整。
2．按建筑面積計算，該商品房單價為（__________幣）每平方米_____________元，總金額（________幣）___________仟_______佰________拾_________萬 _______仟________佰________拾________元整。
3．按套（單元）計算，該商品房總價款為（________幣）_______仟_______佰_______拾_______萬________仟________佰_______拾__________元整。
4．_____________________________________________________________________。
第五條 面積確認(rèn)及面積差異處理
根據(jù)當(dāng)事人選擇的計價方式，本條規(guī)定以[建筑面積] [套內(nèi)建筑面積]（本條款中均簡稱面積）為依據(jù)進行面積確認(rèn)及面積差異處理。
當(dāng)事人選擇按套計價的，不適用本條約定。
合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)。
商品房交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，雙方同意按第_______種方式進行處理：
1．雙方自行約定：
（1）_____________________________________________________________________；
（2）_____________________________________________________________________；
（3）_____________________________________________________________________；
（4）_____________________________________________________________________
2．根據(jù)本合同第四條按套內(nèi)建筑面積計價的約定，雙方同意按以下原則處理：
（1）套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)（含3％）的，據(jù)實結(jié)算房價款；
（2）套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值超出3％時，買受人有權(quán)退房。
買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起30天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按_____________利率付給利息。
買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記套內(nèi)建筑面積大于合同約定套內(nèi)建筑面積時，套內(nèi)建筑面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價款由買受人補足；超出3％部分的房價款由出賣人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記套內(nèi)建筑面積小于合同登記套內(nèi)建筑面積時，套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價款由出賣人返還買受人；絕對值超出3％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。
產(chǎn)權(quán)登記套內(nèi)建筑面積－合同約定套內(nèi)建筑面積
套內(nèi)建筑面積誤差比=--------------------------------------------×100％
合同約定套內(nèi)建筑面積
因設(shè)計變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽訂補充協(xié)議。
3．根據(jù)本合同第四條按建筑面積計價的約定，雙方同意按以下原則處理：
（1）建筑面積、套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)（含3％）的，據(jù)實結(jié)算房價款；
（2）建筑面積、套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值其中有一項超出3％時，買受人有權(quán)退房。
買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起30天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，_________利率付給利息。
買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記建筑面積大于合同約定建筑面積時，建筑面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價款由買受人補足；超出3％部分的房價款由出賣人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記建筑面積小于合同約定建筑面積時，建筑面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價款由出賣人返還買受人絕對值超出3％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。
產(chǎn)權(quán)登記面積－合同約定面積
面積誤差比=------------------------------×100％
合同約定面積
因設(shè)計變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽訂補充協(xié)議。
第六條 付款方式及期限
買受人按下列第_______________種方式按期付款：
1．一次性付___________________________________________________________________。
2．分期付款___________________________________________________________________。
3．其他方式___________________________________________________________________。
第七條 買受人逾期付款的違約責(zé)任
買受人如未按本合同規(guī)定的時間付款，按下列第________種方式處理：
1．按逾期時間，分別處理（不作累加）
（1）逾期在________日之內(nèi)，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之_______的違約金，合同繼續(xù)履行，
（2）逾期超過________日后，出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的，買受人按累計應(yīng)付款的_________％向出賣人支付違約金。買受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣人同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之_________（該比率應(yīng)不小于第（1）項中的比率）的違約金。
本條中的逾期應(yīng)付款指依照本合同第六條規(guī)定的到期應(yīng)付款與該期實際已付款的差額；采取分期付款的，按相應(yīng)的分期應(yīng)付款與該期的實際已付款的差額確定。
2．___________________________________________________________________________。
第八條 交付期限
出賣人應(yīng)當(dāng)在__________年______月______日前，依照國家和地方政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列第_________種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：
1．該商品房取得建筑工程竣工驗收備案表。
2．該商品房取得面積實測技術(shù)報告書。
3．該商品房經(jīng)分期綜合驗收合格。
4．該商品房取得商品住宅交付使用批準(zhǔn)文件。
5．____________________________________________________________。
但如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據(jù)實予以延期：
1．遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起_______________日內(nèi)告知買受人的；
2．____________________________________________________________。
3．____________________________________________________________。
第九條 出賣人逾期交房的違約責(zé)任
除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外，出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，按下列第一一種方式處理：
1．按逾期時間，分別處理（不作累加）
（1）逾期不超過______日，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之________的違約金，合同繼續(xù)履行；
（2）逾期超過______日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達之日起_______天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計已付款的_______________％向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之_______________（該比率應(yīng)不小于第（1）項中的比率）的違約金。
2．___________________________________________________________________________。
第十條 規(guī)劃，設(shè)計變更的約定
經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導(dǎo)致下列影響到買受人所購商品房質(zhì)量或使用功能的，出賣人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)部門批準(zhǔn)同意之日起10日內(nèi)，書面通知買受人：
（1）該商品房結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向；
（2）____________________________________________________________；
（3）____________________________________________________________；
（4）____________________________________________________________；
（5）____________________________________________________________；
（6）____________________________________________________________；
（7）____________________________________________________________。
買受人有權(quán)在通知到達之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受變更。出賣人未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房。
買受人退房的，出賣人須在買受人提出退房要求之日起_____天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按_____________利率付給利息。買受人不退房的，應(yīng)當(dāng)與出賣人另行簽訂補充協(xié)議。
_________________________________________________________________。
第十一條 交接
商品房達到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進行驗收交接時，出賣人應(yīng)當(dāng)出示本合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)。
由于買受人原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理：
___________________________________________________________________。
第十二條 出賣人保證銷售的商品房沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛。因出賣人原因，造成該商品房不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的，由出賣人承擔(dān)全部責(zé)任。
第十三條 出賣人關(guān)于裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾的違約責(zé)任
出賣人交付使用的商品房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合雙方約定（附件三）的標(biāo)準(zhǔn)。達不到約定標(biāo)準(zhǔn)的，買受人有權(quán)要求出賣人按照下述第________種方式處理：
1．出賣人賠償雙倍的裝飾、設(shè)備差價。
2．_________________________________________________________________。
3．_________________________________________________________________。
第十四條 出賣人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運行的承諾
出賣人承諾與該商品房正常使用直接關(guān)聯(lián)的下列基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑按以下日期達到使用條件：
1．____________________________________________________________；
2．____________________________________________________________；
3．____________________________________________________________；
4．____________________________________________________________；
5．____________________________________________________________。
如果在規(guī)定日期內(nèi)未達到使用條件，雙方同意按以下方式處理：
1．____________________________________________________________；
2．____________________________________________________________；
3．____________________________________________________________。
第十五條 關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定
出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后_______________日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案。如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按下列第_______________項處理：
1．買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起 _______________日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，并按已付房價款的_______________％賠償買受人損失。
2．買受人不退房，出賣人按已付房價款的_______________％向買受人支付違約金。
3．________________________________________________________________。
第十六條 保修責(zé)任
買受人購買的商品房為商品住宅的，《住宅質(zhì)量保證書》作為本合同的附件。出賣人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅質(zhì)量保證書》承諾的內(nèi)容承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任。
買受人購買的商品房為非商品住宅的，雙方應(yīng)當(dāng)以合同附件的形式詳細約定保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等內(nèi)容。
在商品房保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題，出賣人應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)。因不可抗力或者非出賣人原因造成的損壞，出賣人不承擔(dān)責(zé)任，但可協(xié)助維修，維修費用由購買人承擔(dān)。
___________________________________________________________________。
第十七條 雙方可以就下列事項約定
1．該商品房所在樓宇的屋面使用權(quán)_____________________________；
2．該商品房所在樓宇的外墻面使用權(quán)___________________________；
3．該商品房所在樓宇的命名權(quán)_________________________________；
4．該商品房所在小區(qū)的命名權(quán)_________________________________；
5．_________________________________________________________；
6．_________________________________________________________。
第十八條 買受人的房屋僅作_______________使用，買受人使用期間不得擅自改變該商品房的建筑主體結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)和用途。除本合同及其附件另有規(guī)定者外，買受人在使用期間有權(quán)與其他權(quán)利人共同享用與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施，并按占地和公共部位與公用房屋分?jǐn)偯娣e承擔(dān)義務(wù)。
出賣人不得擅自改變與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施的使用性質(zhì)。
第十九條 前期物業(yè)服務(wù)
本物業(yè)由出賣人依法選聘的物業(yè)管理企業(yè)提供前期物業(yè)管理服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容及質(zhì)量等見附件四；前期物業(yè)管理期間，物業(yè)服務(wù)收費價格為_______________／月平方米，由物業(yè)管理企業(yè)按年（半年、季）收取。價格構(gòu)成包括物業(yè)區(qū)域內(nèi)保潔費、公共秩序維護費、公共部位共用設(shè)施設(shè)備日常維護費、綠化養(yǎng)護費、綜合管理費、_______________、_______________、 _______________。
出賣人負(fù)責(zé)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)按照前期物業(yè)服務(wù)合同的約定提供物業(yè)服務(wù)。
第二十條 物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容和本物業(yè)業(yè)主臨時公約
買受人已詳細閱讀本合同附件四有關(guān)物業(yè)服務(wù)的全部內(nèi)容和本物業(yè)業(yè)主臨時公約，買受人同意由出賣人依法選聘物業(yè)管理企業(yè)提供前期物業(yè)服務(wù)，同意按照本合同第十九條約定的價格和方式交納物業(yè)服務(wù)費用；并同意遵守業(yè)主臨時公約。
第二十一條 本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，按下述第_________種方式解決：
1．提交_______________仲裁委員會仲裁。
2．依法向人民法院起訴。
第二十二條 本合同未盡事項，可由雙方約定后簽訂補充協(xié)議（附件五）。
第二十三條 合同附件與本合同具有同等法律效力。本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。
第二十四條 本合同連同附件共_____頁，一式 _________份，具有同等法律效力，合同持有情況如下：
出賣人________份，買受人__________份，_________份，_________份。
第二十五條 本合同自雙方簽訂之日起生效。
第二十六條 商品房預(yù)售的，自本合同生效之日起30天內(nèi)，由出賣人向_______________申請登記備案。
出賣人（簽章）：____________
[法定代表人]：______________
[委托人]：______________
（簽章）
_______年_______月________日
簽于________________________買受人（簽章）：____________
[法定代表人]：______________
[委托人]：______________
[ ]： （簽章）__________
_______年_______月________日
簽于________________________
附件一 房屋平面圖（略）
附件二 公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說明（略）
附件三 裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)
1．外墻： 2．內(nèi)墻： 3．頂棚：
4．地面： 5．門窗： 6．廚房：
7．衛(wèi)生間： 8．陽臺 9．電梯：
10．其他：
附件四 物業(yè)服務(wù)
（本附件內(nèi)容應(yīng)與建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同一致）
一、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容
二、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量
三、其他約定
附件五 合同補充協(xié)議（略）
商品房買賣合同說明
1．本合同文本為示范文本，也可作為簽約使用文本。簽約之前，買受人應(yīng)當(dāng)仔細閱讀本合同內(nèi)容，對合同條款及專業(yè)用詞理解不一致的，可向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)主管部門咨詢。
2．本合同所稱商品房是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并出售的房屋。
3．為體現(xiàn)合同雙方的自愿原則，本合同文本中相關(guān)條款后都有空白行，供雙方自行約定或補充約定。雙方當(dāng)事人可以對文本條款的內(nèi)容進行修改、增補或刪減。合同簽訂生效后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內(nèi)容。
4．本合同文本中涉及到的選擇、填寫內(nèi)容以手寫項為優(yōu)先。
5．對合同文本[ ]中選擇內(nèi)容、空格部位填寫及其他需要刪除或添加的內(nèi)容，雙方應(yīng)當(dāng)協(xié)商確定。[ ]中選擇內(nèi)容，以劃√方式選定；對于實際情況未發(fā)生或買賣雙方不作約定時，應(yīng)在空格部位打×，以示刪除。
6．在簽訂合同前，出賣人應(yīng)當(dāng)向買受人出示應(yīng)當(dāng)由出賣人提供的有關(guān)證書、證明文件。
北京市國土資源和房屋管理局監(jiān)制
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一、商品房多重買賣合同的效力
合同的效力是法律對合同的價值評判。合同是當(dāng)事人合意的體現(xiàn)，除因標(biāo)的目的自始客觀不能、無從確定、違反法律強行規(guī)定，違反公序良俗及其他法律特別規(guī)定外，均為有效。前位買賣合同只要系雙方真實意思表示，不違背《合同法》52條的禁止性規(guī)定，其效力自不待言。在后位買賣合同中，出賣人一物數(shù)賣之舉雖有悖于誠信守約的善良風(fēng)俗，但只要出賣人與后位買受人未有惡意串通損害第三人利益的行為，該房屋買賣合同并非當(dāng)然無效。不能以是否做到實際履行為標(biāo)準(zhǔn)否認(rèn)后位買賣合同的效力。房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移亦不是房屋買賣合同生效要件的觀點也廣為學(xué)界和實務(wù)界認(rèn)可。基于先后買賣契約而生之多重債權(quán)，依傳統(tǒng)之債法觀念，不因先后而異其效力。［2］就此意義而言，出賣人—房數(shù)賣的行為不能當(dāng)然否認(rèn)前后買賣合同的效力。《解釋》第8條也規(guī)定：商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的先買受人可以請求解除前位買賣合同及要求出賣方支付懲罰性違約金，而不能當(dāng)然否定后位買賣合同的效力。由此可推斷《解釋》認(rèn)可后位買賣合同效力的意旨。
在出賣人已將房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)至前買受人后，又將房屋出賣第三人的，出賣人的行為是一種出賣他人之物的無權(quán)處分行為，對無權(quán)處分行為的效力，學(xué)界通說及《合同法》第51條均認(rèn)為應(yīng)采效力待定說，合同并不當(dāng)然無效。置換一個角度考慮，出賣人出賣他人之物的行為在后買受人不知情的情況下，也是一種欺詐行為，依《合同法》第31條規(guī)定，后買受人享有撤銷該合同的權(quán)利。《解釋》第9條也規(guī)定：在出賣人已將房屋賣于他人并已履行的，后買受人可以請求撤銷買賣合同，并主張懲罰性賠償金。
二、商品房多重買賣中的物權(quán)變動及利益衡平
房屋買賣以轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)為合同目的，同一合同標(biāo)的難以在多個債權(quán)人之間合理分配，是多重買賣合同的特色所在，亦是諸多買受人權(quán)利沖突的集中體現(xiàn)。準(zhǔn)確界定商品房多重買賣中的物權(quán)變動，是保護各方權(quán)益的前提條件。
（一）房屋所有權(quán)已先行轉(zhuǎn)移于前買受人時的物權(quán)變動
出賣人若已將房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)于前位買受人并辦理所有權(quán)登記后，又將該房屋賣于他人，先買受人取得房屋所有權(quán)當(dāng)無疑義。不動產(chǎn)以登記為權(quán)利公示公信方法，后買受人可從權(quán)屬登記中發(fā)現(xiàn)出賣人非真權(quán)利人，從而放棄交易。若其仍愿意與出賣人繼續(xù)交易，則應(yīng)視為接受了權(quán)利不能實現(xiàn)的風(fēng)險，自然無法取得房屋所有權(quán)。為懲戒出賣人的惡意欺詐，依《解釋》第9條三項規(guī)定，后買受人就出賣人的一物數(shù)賣行為可主張不超過已購房款一倍以內(nèi)的懲罰性賠償金。
（二）出賣人徑行將房屋移轉(zhuǎn)于后位買受人時的物權(quán)變動及法律評價
1.物權(quán)行為理論之辯析
欲清楚解析物權(quán)變動的內(nèi)涵，必先厘清物權(quán)行為的概念。物權(quán)行為是指要發(fā)生物權(quán)變動，須獨立于債權(quán)契約之外，以直接發(fā)生物權(quán)變動為目的設(shè)立新的法律行為。債權(quán)行為僅是物權(quán)行為的原因行為，兩者截然分開，各自獨立，物權(quán)行為并不因原因行為無效而無效，即使原因行為無效，仍可發(fā)生所有權(quán)變動的效果，此即為物權(quán)行為的獨立性、無因性。［3］瀏覽域外法典，關(guān)于物權(quán)變動大致有四種立法模式。其一，債權(quán)意思主義模式，以法國為例，不承認(rèn)獨立于債權(quán)行為的物權(quán)行為概念，買賣合同成立時物之所有權(quán)即行移轉(zhuǎn)。其二，登記對抗主義，如日本立法模式，買賣合同一經(jīng)成立，物之所有權(quán)即行移轉(zhuǎn)，但非經(jīng)登記不能對抗第三人。其三，登記要件主義，又為區(qū)分原則。典型代表為瑞士，即認(rèn)可物權(quán)行為與債權(quán)行為的區(qū)別，但又不承認(rèn)物權(quán)行為的獨立性和無因性。單純的合同行為不會發(fā)生物權(quán)變動的效果，還應(yīng)履行登記等公示行為，方有物權(quán)變動之效。其四，物權(quán)意思主義，以德國為例，我國臺灣民法亦采此說。該學(xué)說由德國歷史法學(xué)派創(chuàng)始人薩維尼所創(chuàng)，主張物權(quán)行為的獨立性和無因性，即使買賣合同無效或被撤銷，所有權(quán)依然發(fā)生轉(zhuǎn)移。依該說，在商品房多重買賣中即便出賣人損害先買受人利益再次出賣房屋，但若出賣人與后買受人履行了物權(quán)變動手續(xù)，后買受人仍可當(dāng)然取得物之所有權(quán)。
2.我國物權(quán)變動之立法選擇
我國民法學(xué)界及實務(wù)界對物權(quán)變動模式的選擇亦是眾說紛云。主流觀點是不接受法國的債權(quán)意思主義模式和德國的物權(quán)行為獨立性、無因性理論，而應(yīng)沿用我國慣以用之的公示要件主義瑞士模式，同時堅持區(qū)分原則，注意合同效力和所有權(quán)轉(zhuǎn)移的分離和差異。物權(quán)行為的獨立性、無因性堪稱嚴(yán)謹(jǐn)慎密的邏輯演練體系，固然具有維護絕對交易安全的價值取向，對后位買賣人提供了最完備的權(quán)利保障，但因其過于技術(shù)性、抽象性，且惡意買賣人亦可一視同仁地獲得物之所有權(quán)，實與誠實信用的善良風(fēng)俗背道而馳，公眾的道德觀、價值觀難以認(rèn)同。物權(quán)無因性理論一定程度上是為法律生活形式之安定而犧牲了法律生活實質(zhì)之社會正當(dāng)性，無異于削足適履。［4］事實上物權(quán)公示公信原則及善意取得制度同樣可起到維護交易安全之職，盲目崇尚物權(quán)獨立性、無因性原則實無必要。我國《物權(quán)法》草案，在區(qū)分原因行為與物權(quán)行為的同時，也否認(rèn)了物權(quán)行為的獨立性、無因性。［5］《解釋》第8、9條的規(guī)定非常明確地表明了商品房買賣合同中，對于出賣人再處分具有限制或拘束的思想。可以說，司法解釋在此根本沒有涉及物權(quán)交易行為的獨立，更不用說無因性原則在法律設(shè)置和法律交易上的正當(dāng)性。因此，該規(guī)定應(yīng)是對物權(quán)交易抽象原則即無因原則的間接否定。［6］3.《解釋》中的物權(quán)變動原則及對出賣人、先買受人、后買賣人之利益調(diào)整
《解釋》第8條和第10條，針對原因行為的不同，在考量后位受讓人善意與否的基礎(chǔ)上，對房屋所有權(quán)變動作了不同的規(guī)定。
《解釋》第8條規(guī)定，商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人有權(quán)請求解除買賣合同，要求出賣人承擔(dān)不超過已付房款一倍之內(nèi)的懲罰性賠償責(zé)任。懲罰性賠償責(zé)任突破了傳統(tǒng)民法中合同賠償責(zé)任只在于填補損失而不在于懲罰的理念，源于英美法系國家，最早主要適用于侵權(quán)責(zé)任，后來逐漸被廣泛適用于合同糾紛。《解釋》繼消法49條、合同法113條之后，作了新的創(chuàng)新，將賠償性賠償責(zé)任界定在已購房款的一倍以內(nèi)，既有利于有遏制多重買賣之類違背誠實信用原則、嚴(yán)重?fù)p害市場交易安全的行為，維護守約方的合法權(quán)益，促進社會誠信制度的確立，又能達致各方利益的平衡，保證建筑業(yè)的健康發(fā)展。但仔細解讀《解釋》第8條，會發(fā)現(xiàn)先買受人的權(quán)利僅限于前位買賣合同中，而無權(quán)要求解除后位買賣合同，更無權(quán)主張房屋所有權(quán)。對此應(yīng)理解為是后位受讓人主觀為善意時，對出賣人、先買受人、后買受人的利益衡平。先買受人之所以無主張房屋所有權(quán)之權(quán)利，緣于善意第三人受到了公示公信原則的保護。不動產(chǎn)物權(quán)公示原則是指將不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、移轉(zhuǎn)通過登記方式向社會公開。不動產(chǎn)物權(quán)公信原則是指任何人因為相信登記記載的權(quán)利而與權(quán)利人從事了移轉(zhuǎn)該權(quán)利的交易，該項交易應(yīng)當(dāng)受到保護。［7］公示公信原則彰顯了保護信賴?yán)娴木瑁刨嚴(yán)嫱质墙灰装踩幕A(chǔ)。在商品房多重買賣中，出賣人仍是登記記載的權(quán)利人，在法律上只能推定其為真權(quán)利人，后買受人基于對不動產(chǎn)登記的合理信賴，而與之交易，自應(yīng)獲得房屋所有權(quán)，否則將是對無辜、善良的后買受人的非難，有悖于公平正義之法則。
先買受人可否通過對后位房屋買賣合同行使撤銷權(quán)而實現(xiàn)其合同權(quán)利，進而獲得房屋所有權(quán)，值得商榷。多重買賣合同中行使撤銷權(quán)的法律后果是后位買賣合同自始無效，后買受人自始未取得物之所有權(quán)，前買受人得向后買受人請求返還標(biāo)的物之占有于出賣人。現(xiàn)一種觀點認(rèn)為只要出賣人與后買受人達成房屋買賣協(xié)議，在房屋交付或登記時，先買受人即可就后位房屋買賣合同行使撤銷權(quán)；另一種觀點認(rèn)為若債務(wù)人行為雖致財產(chǎn)減少，但仍有能力清償其債務(wù)時，于債權(quán)即無損害，債權(quán)人應(yīng)無撤銷權(quán)可言。［8］臺灣學(xué)者史尚寬先生亦認(rèn)為，出賣人尚有賠償因不履行所生損害之資力時，應(yīng)解釋先買賣人不得行使撤銷權(quán)。［9］筆者同意第二種觀點，第一種觀點脫離了《合同法》設(shè)立撤銷權(quán)制度的宗旨，有擴大泛化之虞。依學(xué)界通說，撤銷權(quán)的效力在于保護全體債權(quán)人利益，若僅因個別債權(quán)問題，而無限制地允許特定物給付行為的撤銷，顯然逾越撤銷權(quán)制度的原有機能。［10］《解釋》對先買受人就后位房屋買賣合同能否主張撤銷權(quán)無明文規(guī)定，實踐中可參照《合同法》74條處理。
《解釋》第10條規(guī)定，買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無法取得房屋為由，請求確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應(yīng)予支持。此條解釋是對后買受人主觀為惡意情況下的特殊規(guī)范。即使后買受人已取得房屋所有權(quán)，先買受人仍可徑直主張合同無效，并依合同無效的法律效果使后買受人喪失房屋的所有權(quán)能。該條是對物權(quán)行為無因性理論的直接否定，不是從注重保護后買受人的利益，進而保護實際交易的流通效率與安全考慮；而是從意思自治和誠實信用的基本價值出發(fā)，著意保護先買受人利益和正常的交易秩序。對出賣人與后買受人違背誠實信譽的行為科以了宣告合同無效這一最嚴(yán)厲的處罰，并輔之以不超過已付購房款一倍的懲罰性賠償責(zé)任，體現(xiàn)了司法者明確的價值取向。
應(yīng)該說《解釋》第10條對“惡意串通”的注解較為模糊，實踐操作有一定的困惑。“惡意串通”標(biāo)準(zhǔn)的掌握是實踐中亟待解決的問題。筆者以為“惡意串通”應(yīng)作合理的擴張性解釋，不僅包括明顯的雙方惡意通謀，損害第三人利益的情形，亦包括出賣人與后買受人均有惡意，但未共謀的狀態(tài)。在雙方未共謀的情況下，雖無意思聯(lián)絡(luò)，但雙方的過錯及惡意不容回避，而且這種過錯通過房屋買賣合同這一載體客觀結(jié)合后，就會對先買受人帶來損害。從保護善意先買受人的立場出發(fā)，應(yīng)承認(rèn)該行為亦是“惡意串通”的一種客觀表現(xiàn)形式。“惡意串通”既是主觀語境中的概念，又現(xiàn)之于客觀領(lǐng)域。就主觀而言，若后買受人明知前位買賣合同的存在，并預(yù)見到后位買賣合同的訂立會對先買受人利益帶來損害，仍與出賣人合謀訂立新約，其主觀為惡意不言自明。就客觀而言，意味著某種串通行為，強調(diào)當(dāng)事人實施具體行為的惡意通謀性。這種串通行為不但包括積極的串通，也包括默示的串通，或是心照不宣，或是后買受人引誘出賣人一物數(shù)賣等。［11］在相當(dāng)多的情況中，因出賣人仍為物權(quán)登記中的所有權(quán)人，后買受人在知曉前位買賣合同存在的前提下，能否以物權(quán)登記的公示公信效力為證明其主觀善意的抗辯理由。一種觀點認(rèn)為，物權(quán)登記的公信力是確定的，既然物權(quán)登記中出賣人為所有人，便有占有、支配、使用、處分的權(quán)能，即便后受讓人知道該房屋已賣于他人，也應(yīng)推定其是無過失的，仍可以公示公信為由對抗先買受人；另一種觀點認(rèn)為，受讓人明知或應(yīng)知前位買賣合同的存在而買受該房屋，主觀上有過失，已有違善意，與誠信原則相悖，不應(yīng)受到法律保護。筆者贊同第二種觀點，原因在于：1第一種觀點對公示公信原則的理解流于形式，顯得僵化、偏頗。公示公信原則的指向是對信賴?yán)娴谋Ｗo，既然后受讓人知情，就無信賴?yán)婵裳裕勺詿o保護之必要。2從所有權(quán)屬登記公示公信到后買受人善意的邏輯推理過程是一種法律上的推定。對于推定，只要充分舉證予以駁斥，使其失去立論的理論根源，是可以的。因此，只要有證據(jù)證明后買受人知情，則主觀為善意的推定將不能成立。
4.商品房多重買賣責(zé)任形式之?dāng)U展
囿于傳統(tǒng)民法理論中的合同相對性原則，前買受人對主觀有惡意的后買受人缺乏主張權(quán)利的途徑。但后買受人的過錯實不可忽略，試想若僅由出賣人承擔(dān)責(zé)任，似對后買受人有放縱之嫌，不能達致衡平各方利益之效。更為重要的是，在出賣人欠缺償付能力的情況，前買受人的權(quán)利往往難以得到真正的保護。因此有必要在《解釋》之外探討主觀為惡意的后買受人對前買受人承擔(dān)責(zé)任的形式。臺灣民法認(rèn)為后買受人與出賣人合謀訂立買賣契約，受讓標(biāo)的物之所有權(quán)，系出于“故意以背于善良風(fēng)俗之方法加損害”于前買受人者，應(yīng)負(fù)侵權(quán)行為損害賠償責(zé)任。［12］依我國民法傳統(tǒng)觀點，侵權(quán)行為的對象僅限于絕對權(quán)。債權(quán)乃相對權(quán)，能否作為侵權(quán)行為的侵害對象，素來爭議頗多。我國學(xué)界在充分認(rèn)識到侵害債權(quán)制度在有效彌補合同請求權(quán)之不足，保障債權(quán)人利益及實現(xiàn)交易安全與秩序方面的重要價值后，已對其趨于認(rèn)可。
拙見以為，在多重買賣中，后買受人明知前買受人的存在，而又與出賣人訂約，主觀上存在惡意，客觀造成了出賣人的履行不能或是加害給付，已構(gòu)成了第三人侵害債權(quán)行為。所謂第三人侵害債權(quán)，即合同關(guān)系以外的第三人由于主觀上的過錯而實施了侵害債權(quán)的行為，致使債權(quán)不能實現(xiàn)或不能全部實現(xiàn)。后買受人侵害先買受人債權(quán)，會損害先買受人對合同標(biāo)的物的期待利益，亦可能增加其額外支出，故后買受人的賠償范圍應(yīng)在期待利益和所受損害范圍之內(nèi)，并應(yīng)受到可預(yù)見性原則的制約。
在后買受人侵害債權(quán)承擔(dān)責(zé)任的方式上，應(yīng)分情況而論。在后買受人與出賣人存在明顯的惡意通謀，直接以損害先買受人利益為訂約目的的情況下，后買受人應(yīng)與出賣人承擔(dān)連帶責(zé)任。連帶責(zé)任一般基于共同原因則產(chǎn)生，如合同約定或是共同侵權(quán)，后買受人的侵權(quán)行為與出賣人的違約行為并非出于共同原因，就此而言似不應(yīng)適用連帶責(zé)任。但連帶責(zé)任的另一大特征是行為人的共同過錯，這種共同過錯使行為人的行為構(gòu)成了一個整體。出賣人與后買受人的惡意通謀，明顯具有共同的意思聯(lián)絡(luò)及過錯，正是這種共同過錯使他們應(yīng)對先買受人承擔(dān)連帶責(zé)任。因此共同過錯才是出賣人與后買受人負(fù)連帶責(zé)任的基礎(chǔ)，若二者均有過錯，但無共同過錯，同不應(yīng)負(fù)連帶責(zé)任。［13］在出賣人與后買受人無意思聯(lián)絡(luò)和共同過錯，但均有偶合過錯的情況下，如后買受人引誘出賣人一物數(shù)賣，出賣人本可拒絕，但仍受其引誘將房屋再賣或后買受人以明示、默示方式認(rèn)可出賣人的多重買賣行為等等，則應(yīng)適用不真正連帶債務(wù)理論解決出賣人與后買受人的責(zé)任承擔(dān)問題。不真正連帶債務(wù)，是指發(fā)生原因不同，純屬偶然結(jié)合之債務(wù)。債權(quán)人對債務(wù)人之一部或全體，可同時或分別請求全部或部分履行債務(wù)。［14］任一債務(wù)人的履行可使債務(wù)消滅，并對終局責(zé)任人有追償權(quán)。出賣人的行為系違反房屋買賣合同的違約行為，后買受人的行為系侵害先買受人債權(quán)的侵權(quán)行為，兩者發(fā)生原因各異，主觀亦無通謀，符合不真正連帶債務(wù)的法律特征。依該學(xué)說，先買受人可擇出賣人與后買受人之一或全體主張權(quán)利。出賣人或后買受人清償后，若認(rèn)為自己不是最終責(zé)任人，可向?qū)Ψ阶穬敗?yīng)當(dāng)指出是，先買受人對出賣人的違約之訴與對后買受人的侵權(quán)之訴所獲得的補償以足以賠償其全部損失為限，不應(yīng)獲得重復(fù)賠償。誠如前述，不真正連帶債務(wù)理論拓展了先買受人實現(xiàn)權(quán)利的空間，特別是在出賣人無財產(chǎn)履行能力時，準(zhǔn)許先買受人向有過錯的后買受人求償，有利于權(quán)利的實現(xiàn)。
