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企業(yè)銷售合同管理范文第1篇

【關(guān)鍵詞】銷售管理系統(tǒng)；設(shè)計與實現(xiàn)；應(yīng)用分析

企業(yè)的銷售管理包括了庫房、產(chǎn)品銷售、維修等一系列流程的運行的管理工作，開發(fā)企業(yè)銷售管理系統(tǒng)，需要對企業(yè)基本運行規(guī)律、特點和需求進行充分的了解，為企業(yè)解決信息化建設(shè)中出現(xiàn)的問題，保證企業(yè)運營以及企業(yè)正常發(fā)展。

一、企業(yè)銷售管理系統(tǒng)的建設(shè)背景

企業(yè)面臨的市場競爭壓力是非常巨大而殘酷的，信息化建設(shè)對于企業(yè)發(fā)展的重要性是每個管理者非常清楚的。無論是企業(yè)發(fā)展、經(jīng)濟建設(shè)還是戰(zhàn)略發(fā)展都離不開信息化建設(shè)，因此，必須在企業(yè)的信息化建設(shè)方面加大實踐力度，才能避免由于缺乏危機意識和創(chuàng)新能力而導(dǎo)致的失敗。

作為信息化建設(shè)源頭，企業(yè)運營及流程中每個環(huán)節(jié)都是不可或缺的，包括了財務(wù)、銷售、研發(fā)、生產(chǎn)等諸多環(huán)節(jié)的信息管理系統(tǒng)，雖然因為企業(yè)經(jīng)濟能力不同而存在差異，但是只要企業(yè)有財務(wù)、庫存、銷售方面的工作，就要引進銷售管理系統(tǒng)進行管理工作，實現(xiàn)系統(tǒng)與系統(tǒng)之間的無縫對接，減少人工干預(yù)。

在軟件成本上，銷售系統(tǒng)的部署至少需要服務(wù)器予以支持，銷售管理系統(tǒng)開發(fā)語言的選擇應(yīng)盡量選擇安全可靠的主流系統(tǒng)開發(fā)語言，保證系統(tǒng)運行的實用性。

企業(yè)銷售管理系統(tǒng)的設(shè)計與實現(xiàn)，可以有效管理產(chǎn)品庫存、客戶、銷售合同、出庫記錄等環(huán)節(jié)，在較低的成本投入下獲得較大收益，幫助企業(yè)向著現(xiàn)代化、信息化、工業(yè)型企業(yè)的方向發(fā)展。

企業(yè)的銷售管理系統(tǒng)通過系統(tǒng)邏輯進行強制性管理，利用JAVA語言實現(xiàn)系統(tǒng)的流程邏輯，運用JQuery等技術(shù)為用戶提供使用，使用B/S模式為系統(tǒng)進行體系結(jié)構(gòu)，使用TOMCAT服務(wù)器保證系統(tǒng)軟件正常運行，建立關(guān)系型數(shù)據(jù)庫保存企業(yè)的庫存、客戶、合同等重要的信息數(shù)據(jù)并實現(xiàn)集中管理。

二、銷售管理系統(tǒng)的需求分析

（一）企業(yè)銷售過程的全部流程包含了銷售出庫、成品入庫、客戶退回維修、維修退客戶、內(nèi)部成品借用、成品借用退回等環(huán)節(jié)，每個環(huán)節(jié)具有邏輯關(guān)系但也存在矛盾。系統(tǒng)使用人員在企業(yè)銷售過程中的擔(dān)當(dāng)?shù)氖菢I(yè)務(wù)員、庫管的角色，系統(tǒng)對成品庫、維修庫、樣品庫等進行單獨的管理。

三、銷售管理系統(tǒng)角色需求分析

對于銷售管理某些業(yè)務(wù)員、助理的操作需要審核，包括添加客戶、審核銷售合同等等，因此在角色需求中還需要加入審核員、維護人員等，角色管理模塊負責(zé)系統(tǒng)角色的增刪改的操作的執(zhí)行。

例如：系統(tǒng)管理員所屬部門為企管部，負責(zé)維護銷售管理系統(tǒng)，擁有系統(tǒng)的最高權(quán)限；成品庫管屬于財務(wù)部，負責(zé)成品庫、樣品庫的管理，可以操作成品庫和樣品庫的模塊；維修庫管屬于維修部，負責(zé)管理維修部；業(yè)務(wù)員屬于銷售部，負責(zé)客戶銷售和借用過程；辦事處助理屬于銷售部，負責(zé)外地辦事處的運營，包括客戶銷售和借用過程；研發(fā)部和技術(shù)部助理屬于研發(fā)技術(shù)部，負責(zé)技術(shù)支持產(chǎn)品的借用、退回；審核員屬于財務(wù)部，負責(zé)銷售合同等的審核以及新客戶的添加。

四、系統(tǒng)其他功能

銷售管理系統(tǒng)包括的功能還包括客戶、賬戶、產(chǎn)品管理等模塊。

客戶管理模塊包含客戶信息，由審核員負責(zé)增加、刪除、修改和查詢等操作，負責(zé)將客戶的姓名、電話、傳真、地區(qū)等錄入管理模塊中并進行維護工作。

賬戶模塊由審核員負責(zé)增加、刪除、修改和查詢等操作。在銷售出庫、客戶樣品借用等過程中，由業(yè)務(wù)員或者助理進行合同的錄入等，賬戶管理模塊包括了賬戶名稱、地址、電話、傳真、開戶行、賬號、稅號等信息。

產(chǎn)品模塊按照集合和系列進行分類，分為大類，再劃分成集合以及系列。如產(chǎn)品信息模塊包含了增加、修改、刪除、查詢產(chǎn)品名稱的功能，記錄產(chǎn)品編碼信息以及唯一識別碼校驗；小號查詢模塊下包含了對產(chǎn)品小號版本詳細信息進行查詢；庫存查詢模塊包括了查詢?nèi)霂飚a(chǎn)品，更改合同中的產(chǎn)品、下單等指令；另外還有維修查詢、樣品查詢、系列模塊、集合模塊等功能。

角色管理模塊對使用人員的名稱和密碼進行了設(shè)置，進入后登錄客戶管理模塊、賬戶管理模塊、產(chǎn)品管理模塊、流程管理模塊、系統(tǒng)維護模塊、事件管理模塊等進行各個模塊功能的操作。

五、銷售管理系統(tǒng)的設(shè)計與實現(xiàn)

（一）系統(tǒng)體系結(jié)構(gòu)設(shè)計采用了B/S架構(gòu)體系和C/S架構(gòu)體系作為主流技術(shù)。前者是對后者的優(yōu)化和改進，其三層結(jié)構(gòu)劃分非常明確，將業(yè)務(wù)處理從客戶端進行分離，使用的系統(tǒng)界面的展現(xiàn)工具是瀏覽器。由互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)器完成業(yè)務(wù)請求的處理和分析以及對業(yè)務(wù)邏輯進行分析，用戶的表單數(shù)據(jù)提交到數(shù)據(jù)庫服務(wù)器，被作為注冊數(shù)據(jù)加以存儲后，形成結(jié)果集加以處理，并返回給客戶端。C/S體系架構(gòu)形成了桌面式操作應(yīng)用系統(tǒng)，將核心業(yè)務(wù)流程分理處客戶端，形成標準的C/S體系結(jié)構(gòu)，開發(fā)為數(shù)據(jù)庫服務(wù)器、網(wǎng)絡(luò)服務(wù)器、和客戶端三層架構(gòu)模式。客戶端數(shù)據(jù)調(diào)用請求經(jīng)過應(yīng)用服務(wù)器處理分析后安裝在客戶端，由客戶端數(shù)據(jù)應(yīng)用程序負責(zé).

（二）B/S模式和B/S體系結(jié)構(gòu)各有優(yōu)勢，在實際使用過程中存在一定的區(qū)別：

（一）系統(tǒng)開發(fā)環(huán)境，使用的是開發(fā)語言和數(shù)據(jù)庫搭配的手法保證系統(tǒng)的安全穩(wěn)定運行。JSP技術(shù)實現(xiàn)了頁面內(nèi)容生成和顯示，為開發(fā)團隊各司其職、分工合作提供技術(shù)支持，通過標簽庫等技術(shù)，劃分前后臺界限，進行頁面的樣式設(shè)計，調(diào)取自定義的標簽庫，獨立實現(xiàn)頁面分離，重用代碼。可以任意連接數(shù)據(jù)庫，保持平臺的良好運行。

（二）例如使用MySQL進行輕量級開源項目的應(yīng)用和開發(fā)，保證數(shù)據(jù)存儲和開源免費，降低企業(yè)的成本之處，較為適用于中小企業(yè)。產(chǎn)品管理系統(tǒng)選擇JAVA編程語言，采用JSP技術(shù)作為技術(shù)職稱，前端使用JavaScript作為語言豐富頁面，系統(tǒng)開發(fā)使用B/S模式進行體系的架構(gòu)。

（三）系統(tǒng)的實現(xiàn)通過數(shù)據(jù)庫表設(shè)計而成，表與表之間具有邏輯聯(lián)系。系統(tǒng)運運行分為多個流程，包括名稱設(shè)置、備注、狀態(tài)位等字段，系統(tǒng)運行以事為單位進行驅(qū)動，事件表的外鍵有事件創(chuàng)建者ID、客戶ID、對應(yīng)賬戶ID、流程ID等；設(shè)計數(shù)據(jù)表、輔助事件表等處理和同類事件，創(chuàng)建成品庫存儲表、維修庫存表、樣品庫存表，負責(zé)記錄成品庫存、維修庫存、樣品庫存等。

（一）系統(tǒng)模塊設(shè)計與實現(xiàn)

銷售管理系統(tǒng)設(shè)計分為系統(tǒng)功能、事件、流程、管理、產(chǎn)品等多個管理模塊：

企業(yè)銷售合同管理范文第2篇

1.對于銷售類的合同來說，財務(wù)部門要參與到預(yù)售合同版本的擬定過程中去，銷售部門與財務(wù)部門共同討論具體條款的設(shè)計，例如按揭條款，違約金條款等。房產(chǎn)銷售合同的簽訂的對象是廣大客戶群體，大家對于合同的某些條款由于理解不同難免產(chǎn)生歧義，如果由于條款設(shè)計不夠詳細，可能會日后在售房過程中給公司造成潛在的風(fēng)險。例如合同中是否注明若買方違約退房，定金是否沒收；如果雙方協(xié)商退房，房款退回時是否無息；如果買方延遲付款是否收取違約金等，在制定商品房銷售合同的版本時對有些條款進行明確，就能使上述糾紛發(fā)生時，公司不會產(chǎn)生損失。銷售部門要根據(jù)每天的銷售合同簽訂情況編制銷售臺賬等資料，財務(wù)部門將銷售臺賬數(shù)據(jù)與賬務(wù)系統(tǒng)進行定期核對，部門間多溝通能使財務(wù)部對近期銷售合同的簽約及貸款等履約情況進行掌握，并能對營銷數(shù)據(jù)起到復(fù)核作用，也能提早預(yù)計近期資金流入情況，進一步統(tǒng)籌好公司資金安排。

2.在工程類合同的管理上，在合同條款的審核中，財務(wù)部門應(yīng)主要注重的是履約保證金收支、工程款項支付、工程質(zhì)保金支付等條款。財務(wù)的工作就是加強對工程項目各項費用的管理，工程類的合同一般時間會比較長，價格相對較大，合同的內(nèi)容比較詳細，財務(wù)人員需要對合同的內(nèi)容仔細分析。財務(wù)人員根據(jù)項目的不同進行核算，需建立一個方便的合同臺賬，以便于對項目成本加強監(jiān)督。合同臺賬應(yīng)包括比較全面的內(nèi)容，例如合同簽訂時間、施工單位名稱、合同金額、合同標的、合同收付款節(jié)點、累計付款金額、發(fā)票開據(jù)情況等，臺賬的建立會對合同執(zhí)行起到一個很好的輔助作用。財務(wù)部門應(yīng)就合同的執(zhí)行情況定期與相關(guān)部門進行溝通核對，避免合同超額支付，對于未按合同條款履約的，財務(wù)部門有權(quán)拒絕付款，待對方按合同履約后再付款，使合同的履行得到有效的保障。

3.對于采購類的合同，采購一般就是款到發(fā)貨及貨到付款。款到發(fā)貨方式，公司需支付一筆預(yù)付款，這種方式風(fēng)險性比較大，所以合同的訂立一定要謹慎，一定要寫明公司與客戶需要承擔(dān)的法律責(zé)任和需要履行的義務(wù)，避免對公司的利益造成不可挽回的損失。合同訂立之后，財務(wù)部門要與其他部門聯(lián)系，及時清楚貨物是否送到，貨物到來以后根據(jù)憑據(jù)銷掉預(yù)付款項。如果選擇貨到付款，就要形成一筆應(yīng)付賬款，等貨物到來點算清楚之后，待各種單據(jù)交與財務(wù)部門后，財務(wù)部按照合同條款支付應(yīng)付款項。如果發(fā)票沒有開據(jù)，財務(wù)部門要及時的通知相關(guān)部門收取對方發(fā)票。其他部門有需要支付的款項，一定要按照相關(guān)的流程認真辦理，各種辦理的票據(jù)都需要認真整理，及時登記，以方便將來的查驗。

4.在開發(fā)非純住宅樓盤時，土地出讓合同中，政府可能會規(guī)定開發(fā)商必須自持部分物業(yè)，這時房地產(chǎn)企業(yè)一般會選擇將自持物業(yè)對外出租，這就涉及到出租類合同條款的設(shè)計，在出租類合同版本擬定過程中，財務(wù)部門應(yīng)注重的條款主要是收取租金的方式、時間、金額。另外還涉及的是租賃保證金等的收取，各項保證金到期是否無息退還，其次就是違約金條款。商業(yè)出租類合同一般應(yīng)由自持物業(yè)管理部門登記房租臺賬，臺賬中的信息應(yīng)包括這些內(nèi)容：承租人、合同總租金、每期租金金額及收取時間、已收租賃保證金等，財務(wù)部門應(yīng)及時對合同執(zhí)行情況進行核對，對遲交租金等情況的發(fā)生及時告知自持物業(yè)管理部門，管理部門對承租客戶發(fā)出書面催繳通知，及時收回欠繳商業(yè)租金。

企業(yè)銷售合同管理范文第3篇

為加強銷售合同管理，進一步規(guī)范銷售行為，規(guī)避銷售風(fēng)險，特制定本細則。

第一條 適用范圍

軍品、民品、材料等本公司產(chǎn)品的銷售，適用本辦法。

第二條 合同的評審

（一）銷售部門或其他業(yè)務(wù)單位，根據(jù)與客戶談判的意向，擬定合同草稿。軍品銷售、政府招標采購等需要簽訂合同的，按招標文件、軍方采購相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

（二）按照公司質(zhì)量管理體系手冊的要求，由銷售部門或其他業(yè)務(wù)單位負責(zé)召集相關(guān)部門召開專門的合同評審會，對合同草稿進行評審。即生產(chǎn)管理部門負責(zé)對合同約定的交貨時間進行評審，資產(chǎn)財務(wù)部門負責(zé)對產(chǎn)品的利潤率進行評審，技術(shù)研發(fā)部門負責(zé)對產(chǎn)品的技術(shù)可行性進行評審，企業(yè)管理部門負責(zé)對合同的合法性、法律風(fēng)險防范進行評審，銷售部門負責(zé)對合同草稿進行解釋、說明。

（三）對于評審結(jié)果不具備簽訂條件的合同草案，參加評審的相關(guān)部門要在合同評審記錄中寫明原因，并報公司主管領(lǐng)導(dǎo)。對于不具備簽訂條件的合同草案，一律不得對外簽訂。

（四）對于評審結(jié)果具備簽訂條件的合同草案，由參加評審的相關(guān)部門簽署意見，銷售部門或其他業(yè)務(wù)單位在《合同評審記錄》中匯總意見，報公司主管領(lǐng)導(dǎo)。

（五）分管銷售工作的公司主管領(lǐng)導(dǎo)，將合同評審結(jié)果、合同草案通報公司董事長、總經(jīng)理、總會計師等公司領(lǐng)導(dǎo)。重大合同如軍品合同、金額較大的合同或公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)認為有必要的合同，公司領(lǐng)導(dǎo)組織專門會議進行研究。

第三條 合同的審批、簽訂

（一）經(jīng)評審（和公司專門會議）批準的合同草案，必須到企業(yè)管理部進行文字及法律風(fēng)險審查。同時由業(yè)務(wù)單位經(jīng)辦人員填寫《合同簽訂審批表》。合同簽訂審批表必須由公司分管領(lǐng)導(dǎo)、總會計師分別簽署意見。

（二）銷售部門或其他業(yè)務(wù)單位經(jīng)辦人員在銷售合同正式簽訂前，需提供客戶如下資料：

①營業(yè)執(zhí)照

②稅務(wù)登記證

③開戶銀行及銀行帳號

第四條 合同的簽訂與保管

（一）合同的具體經(jīng)辦部門，持《合同評審記錄》、《合同審批表》、《合同草案》、客戶相關(guān)資料及正式合同，經(jīng)企業(yè)管理部門審核無誤后加蓋公司合同專用章，所報資料作為正式合同附件由企業(yè)管理部門編號登記備案。

（二）銷售部門或其他業(yè)務(wù)單位，按照質(zhì)量管理體系手冊的規(guī)定，建立專門的合同登記臺賬，并保管合同文本。合同文本要分別報財務(wù)管理部門備案。

（三）產(chǎn)品銷售合同一律由公司法人代表授權(quán)的人員簽訂，具有合同簽訂授權(quán)人員名單需報公司企業(yè)管理部備案。未經(jīng)授權(quán)的人員不得對外簽訂合同。

（四）對外簽訂銷售合同，必須加蓋公司合同專用章。部門章、公司其他公章一般情況下不得用于合同簽訂。

（五）對外簽訂銷售合同，必須嚴格按照本辦法的規(guī)定程序辦理。

第五條 合同的變更、解除

（一）在合同履行過程中確有不可克服的困難而需要變更、解除合同時，應(yīng)在法律規(guī)定或合理期限內(nèi)與對方當(dāng)事人進行協(xié)商

（二）對方當(dāng)事人提出變更、解除合同的，應(yīng)從維護本公司合法權(quán)益出發(fā)，從嚴控制。

（三）變更、解除合同，必須符合《合同法》的規(guī)定，并按本辦法規(guī)定的審批程序，重新審批。

（四）變更、解除合同，必須采用書面形式（包括當(dāng)事人雙方的信件、函電、電傳等），口頭形式一律作廢。

（五）因變更、解除合同而使當(dāng)事人的利益遭受損失的，除法律允許免負責(zé)任的以外，均應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，并在變更、解除合同的協(xié)議書中明確規(guī)定。

（六）以變更、解除合同為名，行以權(quán)謀私、假公濟私之實，損公肥私的，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，從嚴懲處。

第六條 合同糾紛的解決

（一）合同履行過程中，發(fā)現(xiàn)對方有合同詐騙或不能完全履行合同的，經(jīng)辦人員應(yīng)立即中止履行合同，并報公司分管領(lǐng)導(dǎo)，研究解決方案。

（二）合同履行中發(fā)生的特殊情況或本辦法沒有規(guī)定的事項，按一事一議的原則，由部門、公司領(lǐng)導(dǎo)按職權(quán)專項審批。

（三）合同糾紛由簽約部門負責(zé)處理，簽約人對糾紛的處理必須具體負責(zé)到底。

（四）處理合同糾紛的原則是：

1、堅持以事實為依據(jù)、以法律為準繩，法律沒規(guī)定的，以國家政策或合同條款為準。

2、以雙方協(xié)商解決為基本辦法。糾紛發(fā)生后，應(yīng)及時與對方當(dāng)事人友好協(xié)商，在既維護本企業(yè)合法權(quán)益，又不侵犯對方合法權(quán)益的基礎(chǔ)上，互諒互讓，達成協(xié)議，解決糾紛。

3、因?qū)Ψ截?zé)任引起的糾紛，應(yīng)堅持原則，保障我方合法權(quán)益不受侵犯；因我方責(zé)任引起的糾紛，應(yīng)尊重對方的合法權(quán)益，主動承擔(dān)責(zé)任，并盡量采取補救措施，減少我方損失；因雙方責(zé)任引起的糾紛，應(yīng)實事求是，分清主次，合情合理解決。

4、在處理糾紛時，應(yīng)及時向公司主管領(lǐng)導(dǎo)匯報情況，并同時與相關(guān)部門通氣，統(tǒng)一意見，統(tǒng)一行動。

第七條 合同的履行與監(jiān)督

（一）銷售部門或其他業(yè)務(wù)單位要嚴格按照合同的要求，全面履行合同。

（二）資產(chǎn)財務(wù)管理部門按照合同的約定，辦理銷售開票、貨款回收及費用支付等。

（三）銷售部門或其他業(yè)務(wù)單位建立內(nèi)部的合同監(jiān)督機構(gòu)，督促具體經(jīng)辦人員履行合同。對于不能按合同約定時間內(nèi)收回貨款的，應(yīng)及時上報公司分管領(lǐng)導(dǎo)。

（四）對于履行完畢的合同，銷售部門或其他業(yè)務(wù)單位要跟蹤服務(wù)，確保業(yè)務(wù)單位的連續(xù)性。

第八條 違反合同管理的責(zé)任及處罰

（一）違反規(guī)定使用部門章對外簽訂合同的，部門負責(zé)人及經(jīng)辦人承擔(dān)合同責(zé)任。并由公司對部門負責(zé)人及經(jīng)辦人按公司有關(guān)規(guī)定進行處罰。

（二）未授權(quán)人員對外簽訂合同的，由本人承擔(dān)全部責(zé)任。對公司造成損失的，由本人承擔(dān)全部損失，并由公司按有關(guān)規(guī)定進行處罰。

（三）對于合同履行過程中，具體經(jīng)辦人員因自身原因，致使合同不能完全履行，給公司造成損失的，公司追究經(jīng)辦人員經(jīng)濟責(zé)任。

（四）經(jīng)辦人員因重大失誤或嚴重不負責(zé)任，給公司造成損失觸犯法律的，交司法部門追究法律責(zé)任。

第九條 相關(guān)注意事項

（一）合同對方當(dāng)事人權(quán)利、義務(wù)的規(guī)定必須明確、具體、文字表達要清楚、準確。合同內(nèi)容應(yīng)注意的主要問題是：

1、部首部分，注意寫明雙方的全稱、簽約時間和簽約地點。

2、正文部分，注意：產(chǎn)品名稱使用公司規(guī)范名稱；技術(shù)質(zhì)量要求要明確、具體，條件允許時盡量采用封樣方式；數(shù)量要明確；交（提）貨期限、地點、運輸及驗收方法應(yīng)明確；違約責(zé)任有法定違約金的按規(guī)定寫明，法律沒規(guī)定或規(guī)定不具體的，應(yīng)具體寫明約定的違約金數(shù)額、比例及計算方法。

3、結(jié)尾部分，注意：雙方都必須使用合格的印章------公章或合同專用章，不得使用財務(wù)章或業(yè)務(wù)章等不合格印章；應(yīng)有合同委托人簽字。

企業(yè)銷售合同管理范文第4篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；建設(shè)項目；合同管理；招投標；項目建設(shè)

引言

建設(shè)項目合同是指項目開發(fā)主體與勘察、設(shè)計、施工、材料供應(yīng)等單位，為完成一定的建設(shè)工程任務(wù)而簽訂的一種經(jīng)濟合同，其內(nèi)容包括對施工合同、分包合同、買賣合同、租賃合同和借款合同等的訂立、履行、變更、終止和解決爭議[1]。現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)過程中普遍存在著履約意識不強、項目合同管理水平不高、管理機制不健全的問題，加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)項目合同管理水平迫在眉睫。

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)項目合同管理的意義

1.1決定著項目的計劃與實施

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)項目合同管理重要作用于對建設(shè)項目任務(wù)的分配，對建設(shè)項目一系列問題展開明確的規(guī)定，對建設(shè)項目所相關(guān)的設(shè)施設(shè)備、生產(chǎn)材料運輸供應(yīng)，不同建設(shè)項目設(shè)計、施工分工協(xié)作關(guān)系，建設(shè)項目相關(guān)人員的行為進行協(xié)調(diào)統(tǒng)一，對建設(shè)項目相關(guān)人員不同內(nèi)容的工作分配情況、經(jīng)濟債權(quán)關(guān)系進行合理安排；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)項目合同屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)項目承接和委托的重要法律依據(jù)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)項目合同管理不僅能夠有效調(diào)節(jié)建設(shè)項目相關(guān)參與者相互間經(jīng)濟從屬關(guān)系，還能夠為建設(shè)項目相關(guān)參與者相互最高行為準則、調(diào)解相互爭執(zhí)提供有利依據(jù)[2]。

1.2是項目管理工作中的核心

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)項目所涉及的周期長、內(nèi)容繁多、面廣泛，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)項目合同涵蓋的范圍寬、層面復(fù)雜、金額龐大，經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)項目合同管理，對建設(shè)項目任務(wù)進行有效落實，將建設(shè)項目計劃工期、經(jīng)濟成本以及質(zhì)量任務(wù)進行和諧統(tǒng)一[3]。從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)項目管理制度化內(nèi)容出發(fā)，對建設(shè)項目合同管理進行嚴格規(guī)范，嚴格規(guī)范項目設(shè)計、項目施工以及項目運營，經(jīng)科學(xué)合理的合同管理，積極促進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)項目如期、保質(zhì)保量的完成。

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)項目各階段合同管理

2.1項目招投標階段

2.1.1分析合同合法性

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)項目招投標階段，務(wù)必要確保合同簽訂與實施是在合同有根據(jù)的法律基礎(chǔ)范圍之內(nèi)，若合同沒有法律根據(jù)則會造成合同一定程度的無效，為合同簽訂雙方形成不可估量的損失，由此可見分析合同合法性是十分重要的一項工作。就分析合同合法性可從三個不同角度展開：①分析發(fā)包人的相關(guān)資格，即對發(fā)包人所具備的相關(guān)民事行為能力、民事權(quán)利能力等進行明確確認；②分析建設(shè)項目合法性，即對建設(shè)項目所擁有招投標、簽訂以及實施合同的所有條件，包括一系列批準文書、許可證及滿足法定招投標流程等，進行明確確認；③分析合同內(nèi)容合法性；即對合同內(nèi)容是否有法律依據(jù)，包括是否符合勞保護法、環(huán)境保護法等，進行明確確認。

2.1.2分析合同完備性

受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)項目涉及內(nèi)容復(fù)雜、周期冗長及未知因素繁多等影響，勢必會給合同的實施造成一定的風(fēng)險，因此在項目招投標階段對合同完備性進行有效分析自然是不可或缺的。就合同完備性的分析，第一步應(yīng)當(dāng)分析合同文件的完備性，包括分析建設(shè)項目專業(yè)技術(shù)、建設(shè)項目環(huán)境等文件完備與否；第二步應(yīng)當(dāng)分析合同條款的完備性，針對為選取合同示范文本的合同條款分析，可通過選取相關(guān)合同示范文本作為參考，就實際使用合同進行逐一比對，找出合同潛在不完備的地方。

2.1.3明確合同雙方權(quán)益與職責(zé)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)項目招投標階段合同管理，應(yīng)當(dāng)明確合同雙方權(quán)益與職責(zé)，確保權(quán)益與職責(zé)的全面平衡性。合同管理過程中，若合同在先規(guī)定業(yè)主擁有某方面的特權(quán)，此時應(yīng)當(dāng)分析了解此類特權(quán)的使用會給承包商造成何種影響，此類特權(quán)應(yīng)不應(yīng)當(dāng)?shù)玫揭欢ǖ闹萍s，針對業(yè)主就特權(quán)不正當(dāng)使用情況下應(yīng)當(dāng)如何處理等；若合同在先規(guī)定承包商需要履行相關(guān)職責(zé)，此時應(yīng)當(dāng)分析了解履行這些職責(zé)存在何種條件前提，若這些條件前提需要得到業(yè)主的配合方能夠?qū)崿F(xiàn)，則需要將其作為一項職責(zé)明確規(guī)定于合同中以展開共同制約；應(yīng)當(dāng)盡最大限度清晰明確的界定業(yè)主、承包商雙方權(quán)益與職責(zé)，同時要重視對權(quán)益與職責(zé)范圍的限定，業(yè)主、承包商需要特別注意合同中保障自身權(quán)益的保護條條款款。

2.1.4分析合同條款關(guān)系

合同條款所界定的合同事件問題具有各種建設(shè)項目技術(shù)相互依賴、建設(shè)項目開展流程以及權(quán)益與職責(zé)平衡和制約等邏輯關(guān)系，即促使合同條款方方面面存在一定的內(nèi)在關(guān)聯(lián)性，相互結(jié)合成一個有機的系統(tǒng)，由此可見，分析合同條款關(guān)系是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)項目各階段合同管理中十分重要的工作內(nèi)容。分析合同條款關(guān)系，首先應(yīng)當(dāng)對建設(shè)項目工作范圍、進度計劃、建設(shè)項目質(zhì)量、建設(shè)項目款項以及支付問題的方面展開計劃，然后在開展全面分析與實施工作，經(jīng)對分析的結(jié)果展開控制，經(jīng)對尋找出的相關(guān)問題展開解決，最后對合同文件展開持續(xù)地完善。

2.2項目建設(shè)階段

2.2.1合同對象選擇

第一步，結(jié)合我國現(xiàn)行的相關(guān)法律法規(guī)，在符合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身需求的前提下，對合同對象展開選擇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目建設(shè)過程中，通常選取的發(fā)包方式包括根據(jù)國家定額整體發(fā)包方式、定額發(fā)包并由甲方給予相關(guān)材料的方式、同建筑企業(yè)協(xié)同采取勞務(wù)+機械部分材料的發(fā)包方式等[3]。為了實現(xiàn)對項目建設(shè)成本的有利控制，當(dāng)前一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常選用定額發(fā)包并由甲方給予相關(guān)材料的方式、同建筑企業(yè)協(xié)同采取勞務(wù)+機械部分材料的發(fā)包方式。由于這兩種發(fā)包方式存在相互推諉責(zé)任、責(zé)任分工不明確的潛在隱患，往往會導(dǎo)致項目建設(shè)后期出現(xiàn)管理困難、管理風(fēng)險的局面，一定程度上提升了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的責(zé)任及風(fēng)險；尤其是最后一種發(fā)包方式，事實承包商在結(jié)束自身項目建設(shè)任務(wù)后別撒腿走人，對項目后期質(zhì)量、維修不進行一定的承擔(dān)，而由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對全部項目建設(shè)風(fēng)險進行承擔(dān)[4]。

2.2.2合同洽商簽訂

合同的履行與實現(xiàn)是一個需要耗費很長時間的過程，在這個長周期內(nèi)的各類影響因素，包括市場供求關(guān)系、設(shè)備材料價格及勞動工資等，均有著不確定性，無不對合同最終的順利履行與實現(xiàn)造成一定程度的影響。雙方通過對自身風(fēng)險因素、利益因素進行評估，取得共識后簽訂合同，合同的簽訂不僅要明確規(guī)定雙方達成的標的物、合同額、價格、工期等常規(guī)要素，還要明確規(guī)定雙方為完成合同任務(wù)而務(wù)必傾心付出的職責(zé)范圍；防止由于雙方職責(zé)模糊，當(dāng)合同出現(xiàn)難以根據(jù)約定有效履行與實現(xiàn)時，形成追究責(zé)任無果的情況[5]。

2.2.3合同文本制作

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)項目項目建設(shè)階段合同文本制作可從三方面可能存在合同風(fēng)險內(nèi)容出發(fā)，風(fēng)險一：對合同協(xié)議相關(guān)頁碼進行替換，以達到對合同條款變更的目的。為了防止一些不守承諾的承包對合同內(nèi)容進行惡意變更，應(yīng)當(dāng)對合同文本進行改騎縫章、標注明確頁碼處理。風(fēng)險二：針對合同條款手寫內(nèi)容、文字間隙做惡意變更[6]。一些不良合同簽訂方為了謀求自身利益，對合同條款文字間隙大做文章，變換合同真實涵義；不良合同簽訂方還會針對合同出現(xiàn)手術(shù)方式進行做手腳，在合同中擅自增添對自身有利的條款。③風(fēng)險三：合同簽訂對象疏忽對待。一些合同簽訂方為了快速簽訂合同，對合同中潛在紕漏不予以重視，讓擁有合同簽訂權(quán)的人員代替簽訂合同，造成不良后果。因此合同的簽訂必須是雙方企業(yè)法人代表或者授權(quán)委托人。

2.3項目銷售階段

2.3.1銷售合同內(nèi)容分歧銷售合同內(nèi)容分歧常見之處包括裝修內(nèi)容分歧、房屋實際面積分歧等，這些分歧一定程度給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)造成風(fēng)險，為了防止這些風(fēng)險形成，以相互負責(zé)為原則，于簽訂房屋銷售合同過程中，相互做好權(quán)利、義務(wù)約定工作，約定好合同中不明確的相關(guān)內(nèi)容[7]。

2.3.2球銷售政策

一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了獲取眼前利益，針對國家實行的法律法規(guī)推行打球銷售政策。

2.4項目使用階段

項目建設(shè)完畢達到入住條件，業(yè)主入住后，在對房屋進行裝修時往往會根據(jù)自身喜好對房屋整體架構(gòu)進行大肆修改，對房屋正常安全使用造成不良影響。由此可見，在項目使用階段要提升對合同文書的風(fēng)險管理的重視程度，以將各流程可能產(chǎn)生的風(fēng)險消滅在萌芽狀態(tài)下。

3.結(jié)束語

總而言之，在房地產(chǎn)開發(fā)各個階段總是會存在相應(yīng)的合同風(fēng)險，合同風(fēng)險屬于房地產(chǎn)開發(fā)各階段的一個系統(tǒng)性風(fēng)險，但經(jīng)科學(xué)合理的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)項目各階段合同管理，這一風(fēng)險是能夠被控制的。提升對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)項目各階段合同管理關(guān)注度、重視度，積極促進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各階段的規(guī)范、完善、效率，促進開發(fā)企業(yè)、承包商及業(yè)務(wù)相互關(guān)系的和諧、融洽。（作者單位：天津京鐵房地產(chǎn)開發(fā)公司）

參考文獻：

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企業(yè)銷售合同管理范文第5篇

關(guān)鍵詞:企業(yè)內(nèi)部控制應(yīng)收帳款銷售管理

現(xiàn)代社會市場競爭日益激烈，越來越多的企業(yè)都面臨著風(fēng)險與機遇的抉擇――要增加效益必須做大規(guī)模卻又難以控制應(yīng)收帳款的風(fēng)險。一方面，為爭取客戶，企業(yè)需要越來越多地賒銷和寬松的銷售政策；另一方面，客戶拖欠帳款，占用企業(yè)大量流動資金，存在壞帳的可能進而使企業(yè)面臨巨大的商業(yè)風(fēng)險。 怎樣積極而有效的進行應(yīng)收帳款管理，就要求我們要能夠掌握并運用企業(yè)內(nèi)部控制的各種手段和技巧全面提高銷售管理、財務(wù)管理和信息管理水平。企業(yè)內(nèi)部控制在應(yīng)收帳款管理的環(huán)節(jié)需要我們建立起評估體系，識別和分析應(yīng)收帳款各環(huán)節(jié)的風(fēng)險，研究和確定風(fēng)險應(yīng)對的策略。需要我們建立控制系統(tǒng)，根據(jù)風(fēng)險評估的結(jié)果采用相應(yīng)的控制措施對應(yīng)收帳款從起源到形成直至跟蹤管理及法律訴訟壞帳處理的全過程實施有效控制，使應(yīng)收帳款成為促進企業(yè)發(fā)展的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)而不是難以控制的脫韁野馬。本文就如何加強應(yīng)收帳款管理提出了一些建議和看法進行探討。

一、 應(yīng)收帳款形成前的管理

對于財務(wù)來說發(fā)貨即形成應(yīng)收帳款，除了極個別單位能夠做到所有貨款現(xiàn)金結(jié)清不存在風(fēng)險外我們必須對應(yīng)收帳款在發(fā)生前就做好風(fēng)險的評估采取相應(yīng)的控制手段，根據(jù)企業(yè)的目標客戶和市場競爭情況選擇賒銷對象設(shè)立自己的賒銷政策，選擇性爭取目標市場有所為有所不為。

(一)建立健全內(nèi)外信用體系，對客戶和銷售人員進行風(fēng)險評估

一方面設(shè)定專職資信管理人員負責(zé)依據(jù)本企業(yè)調(diào)查報告、客戶的歷史往來資信、行業(yè)內(nèi)評價、營業(yè)執(zhí)照、財務(wù)報告中凈資產(chǎn)、償債能力等相關(guān)信息評價擬賒銷客戶，審查設(shè)定信用等級、設(shè)定資信額度和信用期限并按一定周期進行滾動管理。另一方面依據(jù)本企業(yè)內(nèi)部銷售人員的年度銷售指標、所管理客戶的歷史銷售業(yè)績結(jié)合本人工作經(jīng)驗、能力等評估其最大允許賒銷限額。以雙重資信孰低為限額架構(gòu)應(yīng)收帳款的信用體系。

(二)加強銷售合同管理

對超出規(guī)定限額和非現(xiàn)金結(jié)清的業(yè)務(wù)必須逐筆簽訂完整的銷售合同，重大合同應(yīng)當(dāng)組織法律、技術(shù)、財務(wù)等專業(yè)人員參與談判。運用信息化手段加強合同的登記管理。

(三)加強發(fā)貨環(huán)節(jié)管理

在信用體系和合同管理的基礎(chǔ)上進行發(fā)貨的審批。有條件最好做到依靠計算機信息系統(tǒng)自動控制，嚴格控制發(fā)貨與資信額度和合同執(zhí)行數(shù)量的對應(yīng)關(guān)系。嚴格控制超信用額度的發(fā)貨和做好例外審批的跟蹤管理。為發(fā)展業(yè)務(wù)的需要對信用不足客戶可以以現(xiàn)款保證以及提供抵押等形式審批發(fā)貨。

(四)強化發(fā)貨簽收和發(fā)票簽收

由信用管理人員定期收集整理從合同到發(fā)貨和發(fā)票的簽收記錄，查證清收手續(xù)的有效性，形成逐筆業(yè)務(wù)的完整書證檔案。

二、 應(yīng)收帳款形成后的管理

應(yīng)收帳款形成后就是企業(yè)的一項重要資產(chǎn)，由于這項資產(chǎn)游離于企業(yè)控制范圍之外，稍不留神就會形成損失。我們更應(yīng)該加強定期清查和嚴格按合同清收，防止形成不良資產(chǎn)出現(xiàn)不應(yīng)有的損失。財務(wù)部門要定期分析應(yīng)收帳款的結(jié)構(gòu)和帳齡，一方面指導(dǎo)營銷部門清欠工作的重點，另一方面反饋信用管理人員下一步信用審核和授信作為依據(jù)。

(一)催收部門與清收部門分離，特別注重現(xiàn)金或票據(jù)等方式回籠貨款的管理

防范內(nèi)部舞弊挪用。財務(wù)部門進行應(yīng)收款的定期梳理，督促營銷部門按帳期進行催收。催收必須形成對方接待部門或人員簽字的催收工作記錄交企業(yè)信用管理人員統(tǒng)一保管。

(二)建立定期對帳和人員交接對帳制度

根據(jù)各企業(yè)的特點設(shè)定半年或一年的對帳周期，在本企業(yè)責(zé)任銷售員交接工作及客戶發(fā)生破產(chǎn)清算、控股股東變更、更名以及法律訴訟兩年屆滿等特定時效時應(yīng)采取臨時對帳或清收措施。對帳應(yīng)核對清楚差異原因?qū)そY(jié)果以書證形式由對方蓋章后財務(wù)部門統(tǒng)一保管。

(三)建立對銷售部門和銷售人員清收應(yīng)收帳款情況的考評和責(zé)任追究長效機制并認真考核獎懲。

(四)遭遇客戶長期拖欠可以采取的措施

(1)評估對方資信現(xiàn)狀進行債務(wù)清償談判，達成書面清償或債務(wù)重組協(xié)議

(2)憑據(jù)財務(wù)部門和信用管理人員所保管的銷售合同、對方簽字的發(fā)貨單據(jù)、發(fā)票、催款記錄、對帳單等書證尋求訴訟解決。

以上管理措施形成的結(jié)果應(yīng)當(dāng)反饋到內(nèi)部信用管理人員以便進行客戶信用信息的動態(tài)調(diào)整。

三、壞帳的管理與涉稅處理

健全的內(nèi)部控制只能合理防范重大的風(fēng)險，任何一家企業(yè)應(yīng)收帳款管理再好也不能完全避免壞帳的產(chǎn)生，企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立壞帳準備金制度，合理估計可能產(chǎn)生的壞帳損失按照符合稅法規(guī)定的比例進行實時動態(tài)的管理。

(一)注重訴訟時效和證據(jù)的收集，結(jié)合成本效益原則靈活處理訴訟與協(xié)商妥協(xié)的關(guān)系

形成逾期貨款后應(yīng)當(dāng)首先按照成本效益的原則評估損失和追欠成本，抓大放小積極與債務(wù)單位形成對雙方有利的最佳妥協(xié)處理辦法或積極采取應(yīng)收帳款的保理，資產(chǎn)置換等辦法轉(zhuǎn)移或減少企業(yè)的風(fēng)險。

(二)其次進行壞帳責(zé)任追究

分析是因信用管理人員還是銷售人員還是財務(wù)部門責(zé)任，只要造成企業(yè)實質(zhì)性損失必須進行企業(yè)相關(guān)管理人員的業(yè)績評價和經(jīng)濟獎懲。檢討相應(yīng)風(fēng)險防范機制和控制措施的有效性。

(三)最后要注重研究稅法關(guān)于資產(chǎn)損失稅前扣除的相關(guān)規(guī)定

2011年國家稅務(wù)總局2011（25）號公告將資產(chǎn)損失審批改為企業(yè)自主清單申報或?qū)ｍ椛陥螅郧澳甓劝l(fā)生的實際資產(chǎn)損失在五年內(nèi)追補確認。應(yīng)當(dāng)注意到原稅務(wù)機關(guān)審批風(fēng)險轉(zhuǎn)移至納稅人自主申報風(fēng)險。

(1)企業(yè)內(nèi)部信用管理人員、銷售管理部門、財務(wù)部門應(yīng)當(dāng)配合協(xié)作及時收集、整理、保存如法院破產(chǎn)公告、公安報案立案證明相關(guān)證據(jù)材料.

(2)主動學(xué)習(xí)資產(chǎn)損失稅前扣除的相關(guān)稅收規(guī)定，嚴格對照文件的要求準備、報送各項申報資料；

(3)對難以確定是否可稅前扣除的資產(chǎn)損失項目，一方面可以主動與稅務(wù)機關(guān)溝通聽取稅務(wù)機關(guān)的意見，另一方面可以請信譽好、業(yè)務(wù)水平較高的中介機構(gòu)出具鑒證報告。避免稅前扣除無法成功造成損失的雪上加霜。

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