房產測繪論文
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房產測繪論文范文第1篇
隨著國家住房和城鄉建設部、國家測繪地理信息局有關房產測繪規程的出臺，我市房產測繪事業蓬勃發展，房產測繪檔案保有數量越來越多、利用頻次越來越高、管理難度越來越大，傳統的房產測繪檔案管理模式已經不適應社會發展的需要，房產測繪檔案信息資源必須從封閉走向開放，成為大數據時代社會共享的資源。因此，房產測繪檔案管理必須實現數字化管理才能保證檔案信息資源共享的實現。
（二）信息時代的需要
隨著辦公自動化和計算機網絡化的飛速發展，未來社會人類交流的主要工具將是數字網絡，來自社會各方面的信息將通過數字網絡傳遞和交流。房產測繪檔案必須從傳統的手工管理方式轉化到現代化層面上來，只有實現數字化管理，才能適應社會信息化進程的需要，為經濟社會和國土房管行政管理決策提供及時、有效、準確的房產測繪信息服務。
（三）實現房產測繪檔案社會服務的需要
傳統的房產測繪檔案管理屬于專屬化和封閉式管理模式，開發企業和產權業主難以接觸具體的房產測繪檔案。加上檔案管理部門平時對房產測繪檔案宣傳力度不夠，致使房產測繪檔案社會利用率較低，不能滿足社會發展和城市建設以及業主自身權利的需要。數字系統的建立，不僅可以使房產測繪檔案的利用、查詢以及檔案信息的添加更加方便、快捷，而且可以確保檔案內容的公開透明。房產測繪檔案數字化管理在實現為國土房管行政管理提供全方位房產測繪信息的同時，還可實現將有限范圍內的房屋信息、權籍數據等向社會和業主個人開放，不僅有利于加強對房產測繪檔案工作的監督，對檔案材料的收集整理也能起到積極的作用。
二、實現房產測繪檔案數字化管理急需解決的問題
房產測繪檔案管理不同于一般意義上的檔案管理，涉及開發企業和房屋業主個人隱私及信息安全。盡管房產測繪檔案數字化管理是社會和經濟發展的必然要求，但必須注意到，在推動實現房產測繪檔案數字化管理過程中還存在許多急需解決的問題。
（一）房產測繪檔案信息的保密性和安全性無法保證
在電子文檔給人們生活、學習、工作、管理帶來快捷、靈活、存儲量大、易于傳輸、便于保管和修改等優點的同時，也帶來不利于房產測繪檔案信息安全保密等不利因素。如：病毒侵害、數據丟失、信息泄密、人為破壞等。
（二）房產測繪檔案信息系統缺乏通用性和科學性
國家沒有形成統一的房產測繪檔案管理信息系統，各地甚至各部門都在研究開發適合本地區本部門的信息系統。由于層次、標準各不相同，使得系統的通用性較差，基礎數據難以交換、難以共享，不能適應房產測繪檔案信息資源共享的基本要求。
（三）房產測繪檔案數字化建設發展不平衡
由于各地區的經濟發展水平不同，房產測繪檔案數字化管理的進程也各不相同。有的地區按系統建立了網站和局域網，實現了計算機輔助檔案管理；有的地區只是把房產測繪基礎信息、檔案目錄輸入計算機，資料檢索等仍習慣于手工操作，檔案管理基本還是紙質化，房產測繪檔案數字化管理仍未起步；有的地區干脆完全采用紙質化手工管理。
（四）房產測繪檔案管理隊伍素質偏低
在檔案數字化建設過程中，檔案管理人員是關鍵因素，各種軟、硬件都必須通過檔案管理人員才能發揮作用。由于傳統的檔案管理模式只是紙質材料的收集整理和簡單的編號存放，致使長期以來從事檔案管理的人員素質整體偏低，技能提高緩慢，既懂計算機網絡技術、又懂檔案管理的復合性人才嚴重缺乏，影響了房產測繪檔案數字化管理的正常開展。
三、實現房產測繪檔案數字化管理的幾點建議
（一）研發科學合理的房產測繪檔案信息管理系統
嚴格按照國家和我市有關房產測繪和檔案管理法律法規的相關規定，結合房產測繪檔案管理的實際需要和經濟社會發展需求，適當增減房產測繪檔案材料收集范圍，調整檔案目錄，增加房產測繪檔案使用價值。加大科技投入，研發適合房產測繪檔案數字化管理的系統，切實做到“三統一”，即：實用性與科學性有機統一；信息安全和技術安全有機統一；通用性和適用性有機統一。只有建立科學合理的房產測繪檔案信息化系統才能提高整體工作效率，加快房產測繪檔案數字化管理進程，提高房產測繪檔案信息資源的利用率。
（二）加強檔案保密工作，確保房產測繪檔案信息安全
一是檔案行政部門應會同房產測繪部門共同制定房產測繪檔案信息開發、利用的相關政策，明確網絡環境下房產測繪檔案信息的收集整理、開發利用以及房產測繪檔案信息的分類等級、查閱權限及授權條件等，為房產測繪檔案數字化管理提供基礎保障。二是房產測繪檔案管理人員必須增強保密意識和信息安全意識，客觀全面地對房產測繪檔案信息作出科學判斷，根據檔案的密級程度確定開放查詢范圍，嚴格審查，嚴格管理，確保計算機網絡安全和檔案信息安全。
（三）努力培養高素質的房產測繪檔案管理人員隊伍
房產測繪論文范文第2篇
關鍵詞：房產測繪；測繪技術；問題；方法
中圖分類號： C35 文獻標識碼： A 文章編號：
1房產測量中“幢”的劃分
“幢”是房產調查和房產要素測量的基本單位，因而在房產測量中對“幢”的概念進行明確的區分具有重要的意義。
“幢”區分的基本原則如下。
1.1 應同期規劃、同期建設、同期驗收
理論上和實踐操作中，同一幢樓應該是同期規劃、同期建設和同期驗收的，不同期規劃、建設和驗收的項目將各自獨立，單獨成幢。
1.2 地面以上部分的基礎、結構應為統一整體
作為同一幢樓，地面以上部分的基礎、結構應為統一整體，具體是指房屋的各個部分結構相連，即各個部分的梁、柱、墻等相互聯接在一起，不可分割。如房屋各部分間互不相連，則可將各部分獨立分幢。
1.3 房屋所占用的土地應為同一產權人
房屋所有權人與土地使用權人相一致的原則是房屋權屬登記的基本原則。如果房屋所占用的土地分屬于不同使用權人的多塊土地上，且各土地使用權人的土地權屬清楚，則該房屋不能作為一幢處理。
1.4 有共同的共有共用設施
“幢”的劃分，對產權人而言，最重要的是對共有建筑面積分攤計算的影響。如房屋各部分之間沒有共同的共有共用設施，那么，無論是一幢還是作為多幢，對共有建筑面積分攤計算的影響可忽略不計。
2 房產測繪技術研究
2.1 常規測量方法
2.1.1 直接量測法
直接量測法是通過實地量測房屋(或地物)邊長、角度等要素,將需要計算面積的圖形分割成若干便于計算的簡單圖形(包括規則圖形和不規則圖形),應用幾何圖形面積計算公式計算出房產面積。
規則圖形計算。對于正方形、長方形、三角形、平行四邊形、梯形、扇形、圓、橢圓等規則幾何圖形,則將實地量出的幾何要素套入相關幾何公式,即可得出其面積。不規則圖形計算。將不規則圖形劃分成若干三角形和梯形,實地丈量出有關要素尺寸,然后按照幾何公式計算面積。
2.1.2 圖上量測法
(1)求積儀法。將圖紙固定展放在平滑的水平圖板或桌面上,采用求積儀量出所求面積。使用求積儀時,圖板要安置平穩,圖紙不能有褶皺或裂痕;求積儀極點位置選定時,兩臂應盡量垂直;對于較大面積,可將圖紙分塊計算。(2)方格網法。將透明毫米小方格紙蒙在需要量測的圖形上,查數其所占小方格數,再根據每個小方格所代表的實地面積,求出整個圖形面積。(3)三斜法。將圖形分割成若干三角形,并量出三角形底與高,計算出每個三角形的面積,最后得出整個圖形面積,三斜法在分割圖形時,三角形個數要盡量少,且應盡可能分解成同底三角形。
2.2 數字測算方法
數字測算方法,是采用數字測繪技術先測繪出房產平面圖,然后再按照坐標法計算出房產面積。測算步驟如下。
2.2.1 測繪數字房產平面圖
(1)測設圖跟導線。居住區竣工后,沿居住區道路布設導線網。全站儀現場觀測和采集數據后,輸人微機。利用導線平差軟件進行總體平差。(2)測繪底層平面圖。在各導線點安置全站儀,測設房屋底層外墻勒腳以上的角點坐標,將采集的數據輸人計算機后,編繪出底層平面圖。(3)測繪各層平面圖。使用經檢定的鋼尺,現場量測出其他各層與底層不同之處,將有關數據輸人計算機,編繪出各層平面圖。(4)測繪分戶平面圖。使用經檢定的鋼尺或手持測距儀,現場量測出各戶房屋尺寸及其共用部位尺寸,將有關數據整體平差后輸人計算機,編繪出分戶平面圖。
2.2.2 計算房產面積
多邊形面積計算:
房產面積具體計算步驟如下。
(1)計算每層建筑面積。將每層平面圖的各角點坐標輸人公式(1),即可計算出每層建筑面積。(2)計算整棟建筑面積。各層建筑面積之和即整棟建筑面積。(3)計算分戶套內建筑面積。將分戶平面圖各角點坐標輸人公式(1),即得出分戶套內建筑面積。(4)計算公用建筑面積。將公用部位的平面圖角點坐標輸入公式(1),即得出公用建筑面積。(5)檢查分戶套內建筑面積和公用建筑面積。將分戶套內建筑面積和共有建筑面積的總和與整棟建筑面積相比較,進行粗差檢查。如兩者相等,則無粗差。(6)計算分戶建筑面積。先按照權屬分割協議或有關規定,按比例分攤公用建筑面積。再將該戶套內建筑面積加上該戶應攤的公用面積,得到該戶建筑面積。最后檢查各戶建筑面積之和與整棟建筑面積是否相等。
3 房產測繪工作實踐中的問題
3.1 檢定儀器和棱鏡常數問題
房產測量精度要求高，目前房產測量一般采用內外業一體化數字房產測量方法，在房產測量時必須使用資質部門檢定過的儀器進行測量。對于全站儀而言，主要是測定測距儀的加常數和乘常數。在房產測量碎部測圖中，由于距離較近，儀器乘常數可忽略不計，但加常數必須考慮。以拓普康全站儀為例，其儀器常數一般不含誤差，應設為零，拓普康系列棱鏡的常數也為零，當使用其他光學儀器廠家生產的棱鏡時，就必須在使用之前設置相應的常數。在房產測量時，不可能直接將棱鏡的中心位置放置于房屋的角點，通常將棱鏡靠在房屋的角點上，采集到的坐標實際上是棱鏡中心坐標，而非房屋角點坐標。實際工作中可將儀器常數設為零，用鋼尺作對比直接測定出至棱鏡后背位置的棱鏡常數；野外數據采集前，設定好全站儀內部的儀器加常數（零）和棱鏡常數（至棱鏡后背位置的參數），可直接測出房屋角點的坐標。還應注意：如用該棱鏡去發展測站點，則需要將儀器內的棱鏡常數設定為棱鏡對中桿為中心時的棱鏡常數。
由于空氣的折射率近似為1.0，而玻璃的折射率大約為1.5，光通過玻璃時的速度比通過空氣時的要小。用全站儀測量儀器到反射棱鏡之間的距離時，儀器根據測量顯示的距離比實際距離要長。因此，棱鏡常數取決于玻璃折射率和棱鏡的厚度（光通過的長度）。假設反射棱鏡頂點在測點的鉛直線上，那么棱鏡（玻璃材料）折射率的改正值就是棱鏡常數。但應用中由于安裝固定的需要，棱鏡的頂點位置不在測點的鉛直線上。
3.2 房屋測量中的偏心測量問題
一般情況下，進行數據采集時，棱鏡的后背位置置于房屋角點時棱鏡是朝向儀器方向的，但也不全是這樣，這時就不能把棱鏡看作一個點進行觀測，因為它具有一定的體積，瞄準棱鏡中心測出的坐標將不是房屋角點的坐標，需要采用角度偏心觀測，將棱鏡后背位置放置在離儀器到房屋角點相同的水平距離的合適位置，測定到棱鏡的水平距離，然后用水平微動螺旋照準目標進行相應的操作。
3.3 對稱邊長度實地丈量不一致問題
房屋實地勘丈時，實測房屋的每一條邊，都有可能由于誤差原因或房屋建設過程中的問題出現邊不相等，這就使原本為規則多邊形的房屋變成了不規則的多邊形，這時需要對勘丈數據進行處理后再繪圖和面積計算。對于誤差在規定范圍內的取其對稱邊的平均值作為邊長數據；對于誤差超過限差的邊長數據應檢查是不是測量不準確的原因，如果確實不相等的，則根據勘丈結果進行繪圖或面積計算。
4 共有共用面積的處理和分攤公式
共有共用面積的內容共有共用面積包括共有的房屋建筑面積和共用的房屋用地面積。
共有共用面積的處理原則：① 產權各方有合法權屬分割文件或協議的，按文件或協議規定執行；②無產權分割文件或協議的，可按相關房屋的建筑面積按比例進行分攤。
共有共用面積按比例分攤的計算公式按相關建筑面積進行共有或共用面積分攤，按下式計算：
式中：K為面積的分攤系數；為各單元參加分攤的建筑面積，m2；為各單元參加分攤所得的分攤面積，m2；為需要分攤的分攤面積總和，m2；為參加分攤的各單元建筑面積總和，m2。
房產測繪論文范文第3篇
論文摘要:文中通過對房產測繪管理模式方法的分析，結合MAPG玲介紹了地理信息系統在房產側繪中的應用。
1引言
房產要旗作為一個城市中變化最為活躍，最關乎人們群眾切身利益的信息，弓起了人們的廣泛關波。但在目前。美六舫地產日常管理工作仍以傳統的手工模式為主。這種方式成圖周期長、陰形數據存儲方式落后，數據吏新復雜.在很大程度上造成了房地產產權產籍管理的效率地下，20世紀90年代以來，熊內逐步開展房產鉻息化建沒，餐內很多城市開始建立自己的房產側繪管理信系統。目前，廈內已經有，一些房產測繪軟件投人使用，低是隨著房產信月包系統的建立，這些系統己經越來越不魏適應偏意系統管理的豢婆.GI以G氏嶸招phic她勿”熊扁班姐system，以溉被弓入粼房產NlI繪信息系統的建設中，井取得了廣泛應用。隨著房產管理信息系統的逐步建立與發展，房產信息系統形成了以GIS空間數據為支揮豹綜合應裘系統，GIS空潤數據寒是整個系統的基礎和生命，房產測繪是建立和更新G份空間數據庫的重要的方法，必須承擔起為信息系統輸送數據的使命。因此，本文主要針時GIS和房產澎繪管理的特點，對Gls在房產側繪管理中豹應用進行探討，主要涉及系統開發平臺和結構模式、數據入庫等方面。
2系統開發乎臺與結構棋式
2.1蓄房地產信息可以分為拼大類
（1）玲房地產本身的信J包。例如房子的位銳，周圍地理環境等，
（2)房地產的屬性信息，如房屋建筑建造的年代，勸能，所屬單位等。
房地產信息中有明海的空海分布數撰，這些空間分布信息的描述和分析，是房地產信息管理系統中的一個重要組成部分。由于具有明確的空間分布特性，房地產信息管理系統必須建立在地理信息系統平臺上。
MAPG撼地理信息系統是一個工具型地理信息系統，國產優秀G篇平臺。MAP以S具備完善的數愉采集、處理，輸出、建庫、檢索、分析等勸能。其中，數據采集手段包括了數字化、矢蠢化、GPS滾人、電子平板測圖、開放式數據轉換等。數據處理包括編輯、自動拓撲處理、投影、變換、誤差校正、圖框生成、蜜例符號繁飾、建像鑲嵌凳淮等方面的幾百個功能，數據轅出既能夠迸行常規的數據交換、打印，也能夠進行版面編排、掛網、分色、印刷出高質最的圖件，數據瑰庫可建立海直地踢庫‘影像地撰庫、高程模型庫，實現三庫金一;分析功能既包括矢全空絨分析，也包括對遙感影像、DEM，網絡等數據的常規分析和專業分析.MGI不僅功能齊全，而且具有處理大數據黨的能力，MA可以輸出印刷越大姨面圖件，各種數是(如點數，線數、結點數、區數，地蒸庫中的敬模數等)均可超過20億個，對數據最的唯一限制可能是磁盤的存儲容量。MA戶G冷還具有二次開發能力，提供了豐富的A執角數、C類。組件供二次并發用戶選鋒。
3嫩據入庫
房產管理系統中不僅需要房地產的空間數據(房子的位置，翼灘地理環境等)，還需要基本的粼性數據，如房魔建筑建造豹年代，功能，所屬單位等。因此，數據的入庫必須從屬性數據和空間數據兩個方面來考慮。
3.1飛交潤數據入庫
空娜數據人庫，可級根據實際鑄緩選擇不同的建庫方案，但是最終的目的都要轉換成M人PG 15可以接收的數據格式，如對于空間數據入庫，可以根據不同情況選擇下面合適的方法:掃描矢呈化，格式轉換扶，直換成毅法二。
3.2之樣性數據入庫
屬性數據的錄人同空間數據的錄入一樣，可以根據不同的情況選擇不同的方式。如在空間數據錄人的方式中已經介紹了支接成圖頭，最可以直接存鍺其空澎數據和撰性數據的，另外，也可以采用格式轉換的方法，對已有屬性數據的電子格式在MA似性庫管理摸塊中導入到數據庫中，在空間數據入庫的時候也可在MAPG扮編輯摸塊或裘性庫管理鎮塊中直接錄人屬性數據。
房產測繪論文范文第4篇
【關鍵詞】GIS；房地產測繪；數據組織；數據管理
隨著我國經濟的飛速發展，我國的房地產經濟步入了快速發展時期，全國大中小城市的房地產管理部門也將房地產信息建設列入了工作的重點，不斷地研發了多種形式的房地產業務管理系統。地理信息系統也稱作為GIS，GIS是將地理學、計算機科學、幾何學以及應用的對象等相互結合的綜合性高新技術，可以將房地產管理中的信息和地理位置的反映圖形進行有效的結合，跟據用戶的實際需求對結合后的信息進行具體的分析，為現代化、信息化的房地產管理打下良好的基礎。
1 房地產測繪軟件的應用情況
當前，已經有不少的房地產測繪軟件應用到了實際工作中，但是由于房地產信息系統的不斷發展，這些軟件已經不能夠滿足信息系統管理的需求。主要表現為原本以制圖為基礎的房地產信息系統所需要提供的房地產測繪信息已經不僅僅是紙質的圖形，必須要包含信息化、數字化的圖形信息以及屬性信息，而當前的房地產測繪軟件都已經不能夠滿足這個需求。所以，想要對這種現狀進行改變，就必須要對基于GIS的房地產測繪系統進行開發。在傳統的房地產測繪軟件中無法進行屬性信息與圖形信息的一體化儲存技術，雖然圖形數據和屬性數據都是電子格式的，但是圖形信息與屬性信息都是進行分離存儲的，而且數據儲存之間沒有直接的聯系，所以無法選擇簡便的方法來訪問這些數據。傳統的房地產測繪數據無法與信息系統進行無縫的集成，數據必須要通過手工進行處理，甚至還需要將數據全部數字化后才能將其轉入到信息系統中，這就會增加房地產測繪數據的成本和周期，顯然說明了傳統的房地產測繪軟件無法滿足房地產信息系統日常更新與維護的需要。
2 信息系統在建設中存在的問題
國內的大多數城市的系統建設以及應用的實際情況表明，當前房地產信息系統在建設的過程中存在的問題主要就是房地產測繪與信息系統之間沒有相關的聯系。在當前的大部分系統中，房地產測繪數據在采集、分析以及利用之間缺乏有效的聯系，房地產測繪負責的只是制圖，屬性信息的采集工作還需要通過其他業務來完成，房地產測繪的結果就是形成紙質的報表以及單一的數據文件。這不但浪費了人力和財力，還導致數據出現不準確、不一致的情況。房地產測繪很難入庫，部分信息系統在進行建設的過程中，已經對測繪成果的利用情況越來越重視，但是仍然不能進行有效的利用。這必須要轉變傳統的房地產測繪觀念，就是要將以制圖為主的房地產測繪轉變為以信息采集為主的房地產測繪。這個問題的產生與當前房地產測繪使用的手法以及工具有直接的聯系，房地產測繪系統不具有向房地產信心管理系統提供有效的信息的能力。
3 將GIS引入到房地產管理中的意義
將GIS引入到房地產管理中是房地產管理發展的一個新的方向，它代表著房地產管理逐漸走向成熟，管理模式也更加的規范。房地產信息中包括了坐標信息、產權信息、自然信息、金融信息以及管理信息等等。坐標信息能夠確定房屋的地點有非常重要的作用，傳統的房地產管理中，房屋的坐標普遍都以城市的街道名來定位，而城市的街道名具有模糊、不精準、易變等特點，無法從根本上避免重復發證等情況出現。引入GIS之后，將辦證的房產與房地產地形圖進行緊密的關聯，運用房地產地形圖的坐標來對房地產坐落進行精準的定義，確保以圖管證能夠得到實現，確保房地產辦證工作的順利、準確的進行。引入房地產GIS系統，能夠將一定范圍內的任何房地產信息進行分析、統計，例如，房地產的密度分析、房地產容積率分析、按產別進行的分類統計、房屋拆遷統計等等，也使城市房地產現狀更加容易了解。
4 基于GIS房地產系統數據組織與管理
4.1 房地產系統數據庫的管理方式
空間數據具有非結構化的特點，在GIS應用的初期，數據庫一般都使用文件與數據庫混合的方式來對空間數據進行管理，其中最為典型的就是ArcInfo，還有部分系統則運用了純文件的方式來對空間數據進行管理，例如MapInfo。這種管理方式存在著很多的不足，主要的表現為：文件的管理系統功能較小，不能保證數據的安全性、完整性、一致性，缺少在數據損壞之后的恢復功能，多個用戶同時控制的性能要比關系數據庫管理系統要差很多。為了解決這些問題，我們要遵守關系數據庫組織數據的原則，對數據進行關系范本形式的分解，分解成等量的記錄數據，并制定成表進行儲存。并且，按照關系模型的分解和連接之間的原則，在對空間對象進行處理的時候，就不需要進行太多的連接操作，減少了耗費的時間，提高了存儲的效率。
4.2 數據共享管理
數據共享是各個部門、各個企業以及公共網將同一數據進行共享。能夠確保房地產管理信息化得以實現的關鍵性問題就是數據共享。房地產管理信息化的主要核心就是要建立起數據共享平臺，這也是保證數據平臺資源的共享以及其他行業平臺的資源交互的基礎。房地產管理的各個部門可以利用數據共享平臺來使用統一的基礎地理圖形數據，利用數據一體化的相關模型來確保房地產數據和功能的共享，保證房地產數據的分布儲存和集中管理。
4.3 房地產空間數據的組織形式
房產圖是對房產的產權、產籍進行管理的重要依據，我們可以按照房產管理的需求來進行劃分，可以分為：房產分幅平面圖、房屋分戶平面圖、房產分丘平面圖。房產分幅平面圖是對房屋及用地的位置、產權歸屬等多種情況進行體現的基本圖，也是對分丘圖與分戶圖進行測繪的基礎。房產分丘平面圖是房產分幅圖的局部圖形，也是進行房屋產權證附圖繪制的基礎。房屋分戶平面圖是戶為單位的，對房屋的產權歸屬進行體現的詳圖，有明確房屋的產權界限的作用，普遍作為房屋所有權證的附圖來進行使用。下圖對房地產的空間數據對像存在的映射關系進行描述。
5 結語
GIS是對圖形信息進行采集、更新、存儲、輸出、分析等處理的處理工具，GIS也為人們的日常生活帶來了極大的便利。GIS改變了傳統的房地產管理信息系統軟件重視屬性信息的情況，表現了房地產管理逐漸的走向成熟，管理更加的走向規范。所以，采用GIS技術對房地產測繪信息管理系統進行構建也滿足了人們日常生活的需求，使地理信息系統真正的做到了服務大眾。
參考文獻：
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房產測繪論文范文第5篇
關鍵詞：房產測量；質量檢查
Abstract: The statutory measurement as a legally binding, surveying and mapping data measurement properties related to the property management department after verification, can be used for housing property registration, this time only then has certain legal effect. The current real estate sales, mainly on the basis of the construction area as a basis of sale and valuation standards, the housing area and real measurement results directly purchase groups and vendors and economic interests are closely related, so, whether the real measurement data is scientific and reasonable and the property right registration quality as well as the interests of all parties are closely related. In real measurement process, quality inspection work is key link, whether the quality inspection work in place, with the real measurement results associated with quality. The main work of measurement properties will be briefly introduced, at the same time, content related to work and points for attention are analyzed and compared with similar, and puts forward the corresponding countermeasures and measures to improve the measurement quality, with a view to the housing survey work in the reference and guidance.
Keywords: real estate survey; quality inspection
中圖分類號：
1.房產測量的意義
2000 年 2 月 ，國家質量技術監督局了 《房產測量規范》（17986-2000）（以下簡稱《規范》）。在《規范》中，提出了質量檢查的基本要求，規定了檢查驗收的項目及內容。
首先，房產測量能夠為產權人提供一定的法律保障與維護。房產測量的結果與數據一經相關審核批準部門確認并下發證書后便具備了一定的法律效力，在處理產權糾紛方面，房產測量能夠提供重要的證據。房產測量的數據與購房群體的經濟利益密切相關，其房產測量的整個期間、測量結果以及準確度都要有嚴格的標準和科學性，是產權產籍管理部門為產權人提供法律保護的重要依據同時也為調處房屋所有權和土地使用權的糾紛、審核違章建和違章占地提供了可靠的憑據。其次，城市要進行規劃與建設，也要以房產測量的數據為重要依據。房產測量按照國家有關部門制定的房地產測繪技術標準和有關屋及其用地的有關信息和資料，分析與研究房屋的現狀以及產權歸屬，了解城市房屋的分布與土地占用情況以及面積等，便于房產產權管理部門進行管理與控制，為房產管理工作提供數據依據。同時房屋所有權以及土地使用權相關證書的發放也要以上述數據為依據，同時房地產的檔案也是在此基礎上建立。綜上所述，無論是城市土地的利用與開發，還是城市的規劃與建設都離不開房產測量的數據與成果。再者，要檢測建筑的房屋是否在面積上達到預定的數目，也要通過房屋測量去驗證與核查，這是防止房屋買賣面積縮水的重要依據。現在，房價不斷增高，很多開發商為了取得更大的經濟利益，甚至在房屋建筑的面積上打主意以欺騙購買者，進行房產測量能夠防止上述現象的發生，保證買賣雙方的利益，使房地產市場健康的發展。
2.房產測量的基本工作流程
（1）接受與審核房產測量的要求申請，并相應對申請的材料做必要的審核與檢查。
（2）做好房產測量的準備事宜。對申請材料閱讀并了解，了解具置以及基本狀況，對測量進行方案的制定與確定，對必備的設備進行專業的檢查。進而，與申請方確定測量具體時間，并要求其做好相應的準備事宜。
（3）外業測量。利用 GPS、電子全站儀、手持激光測距儀等測量設備完成房產分丘圖和房產分戶圖的數據采集。
（4）進行內業數據整理，繪制房產分丘圖和房產分戶圖，完成有關的面積計算。
（5）進行質量檢查，開展各種測量資料的整理工作并建立檔案。
（6）出具房產測量報告，供申請方辦理房屋所有權證使用。
3.房產測量的工作內容
在實際工作中，房產測量主要包括以下三項工作內容：
3.1 房產分丘圖測量與制圖
房產分丘圖測量首先利用電子全站儀布設導線或采用 GPSRTK技術，在測區內布設圖根控制點，測定圖根控制點的坐標；然后利用電子全站儀測設界址點房角點及碎部點坐標，并繪制測量草圖。 內業采用 專業的CASS 等測繪工具與軟件，從電子全站儀中讀出各點位坐標，展點后，繪制出房產分丘圖，并在圖上注記各種房屋權屬信息。
3.2 房產調查及房產分戶圖測量與制圖
在通常狀況下，房產調查一般與分戶圖同時進行與跟進。所謂的房產調查，主要是對房產的所有人、產別以及結構、所在的位置以及使用、建筑時間等進行多方面的、詳盡的調查與了解。而分戶圖的測量要運用專業的工具，比如手持激光測距儀，對所以的房屋進行每間每戶的實際測量與調查，并繼而形成比較簡單的測量圖紙并記錄相關的測量數據。內業根據測量草圖和測量數據繪制出房產分戶圖。
3.3 房屋建筑面積的計算及公用面積的分攤
如果是私人住房或者是工程使用的房屋，在通常狀況下，就只是計算房屋的總共的建筑面積即可，而如果房屋是開發商的商品房，就要進行必要的公用面積的分攤計算，對各種公用面積的土地進行相應的分攤計算，供各購房戶辦理分戶房屋所有權證時使
用。
4.房產測量質量檢查的重點及方法
房產測繪成果實行二級檢查一級驗收制度。 無論是一級驗收還是二級檢查，都應對各項工作質量檢查的重點進行詳細檢查，以保證房產測量成果的質量。
4.1 房產分丘圖測量
房產分丘圖作為房產管理用圖，主要表示房地產要素和房地產編號，包括產別、結構、層數、建筑年代、建筑面積、丘號、房屋門牌號等。對于房產分丘圖測量，首先應通過外業檢查各圖根控制點的相對關系是否準確，檢查房屋等地物間的相對關系是否準確，檢查各種房地產要素是否有漏測漏繪，符號表示是否正確。繼而由內業對房產的編號進行檢查與核準，同時檢查丘號幢號的編排是否不重復，不能出現與原有重復的現象，同時，對于各種標準標記也要檢查位置的正確性。隨之將新的測繪房產分丘圖與原有進行詳細的比對，確定是否有房屋拆遷未被標出，防止房產登記出現混亂狀況；最后一項工作，是核查房屋是否在土地權邊界的范圍之內，以此來確定房屋產權與土地使用權保持科學的一致性。
4.2 房產調查和房產分戶圖測量
對于房產調查，主要檢查房產調查表房屋座落、產權人、產別、層數、所在層次、建筑結構、建成年份、用途、墻體歸屬、權源、產權糾紛和他項權利等基本情況信息是否漏填，與現場狀況是否一致。對于房產分戶圖測量，首先應對房屋測量草圖進行檢查，檢查各原始測量數據是否正確、有無漏測、涂改；檢查房屋外廓總長與室內分段測量（含墻厚）之和的較差是否超限。其次進行外業檢查，察看房屋外部形狀是否正確，面積計算的范圍是否正確，陽臺走廊是否封閉，房屋開門處是否漏繪。最后對部分房屋邊長進行抽樣測量，抽樣比例不少于 10%。
4.3 房產分戶圖的繪制、房屋建筑面積計算和公用面積分攤
房產分戶圖作為房屋所有權證的附圖，主要表示房屋權界線和樓梯、走廊等部位以及門牌號、所在層、室號、房屋建筑面積和房屋邊長等。
現在，大部分的房產測繪部門都配備比較縣級的測繪工具以及軟件，這些工具與軟件比較專業且具有很強的針對性，能夠對房屋分戶圖進行繪制并計算房屋的面積，同時能夠對分攤面積進行自動的分攤與測算。所以，首先要檢查繪制完成的房產分戶圖，確定其邊長與實際測量的邊長保持一致，檢測戶室、樓梯、走廊、設備房是否繪制齊全完整，戶與戶之間、戶與公用部位之間的產權分界是否明確且正確。 其次，對功能區域進行檢查，檢查設置是否合理，墻體的厚度是否符合標準。再次檢查戶室所屬功能區的定義是否正確，樓梯、走廊、設備房等公用部位的分攤定義是否符合《規范》的規定。最后，檢查房屋的門牌號、結構、層數、指北針等屬性是否正確。
5.結束語
要不斷加強與完善房地產產權產籍的管理工作，各個地區的房產管理部門已經在努力建立比較完善的房產地理信息系統，但是，要進行系統信息的建立，首先要有準確科學的房產測量數據與成果，這就對房產測量部門的工作有了新的要求，房產測量部門要始終注重測量的效率與質量，并制定相應的測量程序與質量規定，繼而按照相關要求進行測繪工作并保證測繪的質量。并且，要不斷提高相關測量人員的整體素質以及專業的技術水平。這要做到上述諸多方面，才能夠真正保證房產測量的效率與質量，從而為房產管理部門、開發商和廣大購房戶提供可靠的依據與數據成果。
參考文獻
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余金富，雷鵬. 淺談房產測量檢查的關鍵細節[J].測控技術裝備.2012(12)
