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房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)方案范文第1篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)項(xiàng)目；水土保持；方案編制

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

房地產(chǎn)項(xiàng)目水土保持方案編制，可以科學(xué)地預(yù)測(cè)項(xiàng)目建設(shè)所造成的水土流失，提出合理的水土保持技術(shù)和防治措施，對(duì)有效控制和減少項(xiàng)目建設(shè)所產(chǎn)生的水土流失，減少工程施工建設(shè)對(duì)周邊生態(tài)環(huán)境的影響，保護(hù)城市人居生態(tài)環(huán)境，保障工程建設(shè)和安全運(yùn)營(yíng)，促進(jìn)該地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展等都具有重要意義。

1 工程概況

深圳市福田區(qū)崗廈河園片區(qū)城中村改造項(xiàng)目位于深圳市福田中心區(qū)內(nèi)，用地范圍東至彩田路、南至福華三路、西至金田路、北至深南大道，拆遷面積23.00hm2，其中用于開發(fā)改造的可建設(shè)用地面積16.15hm2。根據(jù)《關(guān)于劃分國(guó)家級(jí)水土流失重點(diǎn)防治區(qū)的公告》、《廣東省水土流失重點(diǎn)防治區(qū)劃分》，工程所在區(qū)域?qū)儆趪?guó)家級(jí)水土流失重點(diǎn)監(jiān)督區(qū)和廣東省“三區(qū)”劃分中的重點(diǎn)監(jiān)督區(qū)。

2 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的特點(diǎn)

2.1 建設(shè)地點(diǎn)在城區(qū)

房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)一般位于城市市區(qū),與城市發(fā)展相一致,符合城市土地利用規(guī)劃,且大多集中連片,所處位置地勢(shì)平坦、周邊交通便利。在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過程中,往往將建設(shè)區(qū)域與外界用圍墻隔開,這樣既可減小項(xiàng)目建設(shè)影響范圍,也可增加建設(shè)過程中的安全性。

2.2 建設(shè)工期較短

房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)周期一般為3～5年,相對(duì)于火電廠、煤礦等建設(shè)項(xiàng)目工期較短。深圳市福田區(qū)崗廈河園片區(qū)城中村改造項(xiàng)目于2009年12月開工建設(shè),擬于2014年12月完工并交付使用,建設(shè)總工期60個(gè)月。

2.3總平面布局緊湊

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目使用土地集中,平面布局均位于施工圍墻內(nèi),且地形平坦、布局緊湊而簡(jiǎn)單。深圳市福田區(qū)崗廈河園片區(qū)城中村改造項(xiàng)目的平面布局主要有永久建筑區(qū)、道路廣場(chǎng)區(qū)、園林綠化區(qū)、施工營(yíng)造區(qū)和臨時(shí)堆土轉(zhuǎn)運(yùn)場(chǎng)等，占地面積共計(jì)23.00hm2。

2.4挖填土石方量較大

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目土石方工程主要源于原有建筑物拆遷、地下室基坑開挖、道路管線埋設(shè)及園林綠化工程等方面。深圳市福田區(qū)崗廈河園片區(qū)城中村改造項(xiàng)目總挖方量約274.30萬m3，其中拆除房屋產(chǎn)生建筑垃圾37.50萬m3，地下室基坑開挖土方235.10萬m3，道路及管線工程開挖土方1.70萬m3；總填方量約7.72萬m3，其中：地下室內(nèi)墻及頂板回填土方5.10萬m3，管溝回填土方1.00萬m3，場(chǎng)地綠化種植土1.62萬m3（需外購）；挖填平衡后，總棄方量268.20萬m3，其中建筑垃圾37.50萬m3，棄土230.70萬m3。

2.5周邊市政管網(wǎng)完善,不設(shè)廢土（渣）場(chǎng)

由于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目選址一般位于市區(qū)，所以房地產(chǎn)項(xiàng)目一般不設(shè)棄土（渣）場(chǎng)，在需要排棄廢土（渣）時(shí)，直接運(yùn)至市政統(tǒng)一的合法渣土受納場(chǎng)即可。深圳市福田區(qū)崗廈河園片區(qū)城中村改造項(xiàng)目，施工用水、用電與相關(guān)部門協(xié)調(diào)后可直接就近接用，滿足施工需求。施工產(chǎn)生的建筑垃圾及多余土方全部運(yùn)至市政指定余泥渣土受納場(chǎng)集中堆放，運(yùn)輸車輛指定路線行駛，施工出入口設(shè)置車輛沖洗設(shè)施，并定時(shí)灑水保濕等措施加以防護(hù)。

3 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目水土流失特征

3.1 水土流失量小但影響大

城市市政排水系統(tǒng)相對(duì)完善,使得降水能夠在較短時(shí)間內(nèi)排出,減少了地表徑流量,水蝕較輕。與鐵礦、火電廠等在野外施工的項(xiàng)目相比,房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目水土流失輕微,水土流失量較少。然而,由于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目地處市區(qū),對(duì)市民的生活、市容市貌影響大,因此需高度重視,認(rèn)真防治。

3. 2人為水土流失比例大

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的水土流失主要是人為水土流失,而非自然水土流失。也就是說,房地產(chǎn)開發(fā)造成的水土流失主要發(fā)生在施工過程中,是由于地下室基坑、道路管線的開挖與回填等造成的。

3.3項(xiàng)目建成后基本不產(chǎn)生新增水土流失

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建成后,除永久建筑區(qū)外,其余全部綠化或者硬化,水土流失量減少，工程運(yùn)行初期僅園林綠化區(qū)存在輕微水土流失。

4編制水土保持方案應(yīng)注意的問題

4.1 土石方平衡

土石方量計(jì)算準(zhǔn)確與否將直接影響到水土流失預(yù)測(cè)、占地面積計(jì)算、取棄料場(chǎng)設(shè)置、防治措施布設(shè)，以及水土保持投資等多個(gè)方面。為此，水保方案時(shí)應(yīng)注意以下幾個(gè)方面的問題。

（1）建筑垃圾單位換算

拆遷原有建筑物產(chǎn)生的建筑垃圾量一般由建設(shè)單位提供，其數(shù)量單位為噸，為方便計(jì)量，需要將其轉(zhuǎn)換為立方米。深圳市福田區(qū)崗廈河園片區(qū)城中村改造項(xiàng)目拆遷工程將拆除舊房屋建筑面積52.42萬m2，產(chǎn)生建筑垃圾約60.00萬t（房屋拆除工程建筑垃圾量=建筑面積×單位面積垃圾量，磚混結(jié)構(gòu)每平方米1.2t），折合體積約37.5萬m3（建筑垃圾密度約為1.6）。

（2）土方量換算

挖方按天然密實(shí)體積(自然方)計(jì)算，填方按壓(夯)實(shí)后的體積(實(shí)方)計(jì)算，而水保監(jiān)［2008］8號(hào)文要求各種土石方均應(yīng)折算為自然方進(jìn)行平衡。因此，在摘取項(xiàng)目可行性研究報(bào)告中的土石方數(shù)據(jù)時(shí)，需及時(shí)了解是否采用了計(jì)價(jià)方的規(guī)則進(jìn)行計(jì)量，若是則應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)換算。土石方的松實(shí)系數(shù)見表1。

表1 土石方松實(shí)系數(shù)

（3）其它土石方工程

地下室基坑支護(hù)的鉆孔灌注樁施工過程中，將產(chǎn)生一定量的泥漿，雖然其量并不大，但也應(yīng)該引起編制人員的足夠重視，在土石方平衡中應(yīng)明確其數(shù)量及其后期處理方案(“防治措施布設(shè)”中明確具體措施及工程量)。

4.2 防治責(zé)任范圍

在防治責(zé)任范圍的確定過程中，經(jīng)常出現(xiàn)將用地紅線簡(jiǎn)單外擴(kuò)一定距離劃定為直接影響區(qū)的現(xiàn)象，沒有結(jié)合工程實(shí)際，導(dǎo)致防治責(zé)任范圍面積不準(zhǔn)確。

深圳市福田區(qū)崗廈河園片區(qū)城中村改造項(xiàng)目修建有施工圍墻，施工出入口盡量繁忙的市政道路，按照《開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目水土保持方案技術(shù)規(guī)范》(GB50433-2008)要求，確定該項(xiàng)目施工圍墻2m、施工出入口處5m為劃定為直接影響區(qū)，根據(jù)工程建設(shè)實(shí)際情況和外業(yè)調(diào)查的結(jié)果，確定項(xiàng)目建設(shè)的水土流失防治責(zé)任范圍為24.30hm2 ，其中項(xiàng)目建設(shè)區(qū)23.00hm2 ，直接影響區(qū)1.30hm2。

4.3 棄土（渣）地點(diǎn)選擇

開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目土石方的綜合利用和棄土場(chǎng)的合理選址設(shè)計(jì)是防治水土流失的重要內(nèi)容，根據(jù)深圳市水務(wù)局“關(guān)于加強(qiáng)水土保持方案”編報(bào)工作的通知（深水保[2012]589號(hào)）要求，水土保持方案中要附棄土（石、渣）場(chǎng)同意收納的協(xié)議書。

通過與建設(shè)單位、施工單位及棄土（渣）受納單位的溝通協(xié)調(diào)，深圳市福田區(qū)崗廈河園片區(qū)城中村改造項(xiàng)目的棄土（渣）地點(diǎn)選址為龍華部九窩余泥渣土受納場(chǎng)，并已取得該受納場(chǎng)的棄土（渣）接收證明。

4.4 水土流失預(yù)測(cè)

水土流失預(yù)測(cè)應(yīng)根據(jù)工程不同的施工階段，劃分不同的水土流失預(yù)測(cè)分區(qū)，有針對(duì)性的進(jìn)行水土流失預(yù)測(cè)，確定造成水土流失的重點(diǎn)時(shí)段和部位，為預(yù)防和治理水土流失提供依據(jù)。

深圳市福田區(qū)崗廈河園片區(qū)城中村改造項(xiàng)目劃分為拆遷施工期、基坑施工期、地上建筑施工期及植被恢復(fù)期等4個(gè)時(shí)段進(jìn)行水土流失預(yù)測(cè)，見表1。由表1可以看出，基坑施工期是造成水土流失的主要時(shí)段，基坑施工區(qū)是產(chǎn)生水土流失的主要區(qū)域，需重點(diǎn)加以預(yù)防和治理。

表2 水土流失量預(yù)測(cè)表

4.4 水土保持措施布設(shè)

依據(jù)水土流失預(yù)測(cè)結(jié)果，結(jié)合項(xiàng)目區(qū)水土流失類型、特點(diǎn)、防止責(zé)任范圍和防治目標(biāo)，水土保持措施布局通過永久措施和臨時(shí)措施相結(jié)合、植物措施與工程措施相結(jié)合、治理水土流失與恢復(fù)自然景觀相結(jié)合，形成完整的水土流失防治體系。深圳市福田區(qū)崗廈河園片區(qū)城中村改造項(xiàng)目水土保持措施體系見圖1。

水土流失防治措施體系框圖

4.5 水土保持度汛方案

為防止雨季施工過程中造成嚴(yán)重水土流失危害，應(yīng)根據(jù)施工現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際變化情況，制定專項(xiàng)水土保持度汛方案，指導(dǎo)施工單位及時(shí)調(diào)整水土保持措施設(shè)計(jì)，確保項(xiàng)目安全度汛。

深圳市福田區(qū)崗廈河園片區(qū)城中村改造項(xiàng)目水土保持度汛方案的主要內(nèi)容如下：

（1）理順項(xiàng)目區(qū)排水：雨季來臨前，沿施工圍墻內(nèi)側(cè)、施工便道一側(cè)修建臨時(shí)排水溝，順接至周邊市政雨水管網(wǎng)，在排水溝與市政管網(wǎng)接駁前設(shè)置臨時(shí)三級(jí)沉沙池進(jìn)行沉淀?；觾?nèi)出現(xiàn)積水時(shí)，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行抽排。

（2）完善施工出入口的車輛沖洗設(shè)施：在項(xiàng)目區(qū)各個(gè)施工出入處設(shè)置車輛沖洗設(shè)施，運(yùn)輸車輛經(jīng)沖洗清潔以后方可駛?cè)胧姓缆贰?/p>

（3）地表防護(hù)：對(duì)施工區(qū)域內(nèi)的地表采用撒播狗牙根、百喜草等草籽臨時(shí)綠化，地表徑流直接沖刷地表造成水土流失。

（4）臨時(shí)遮蓋措施：施工單位應(yīng)備足彩條布，雨前對(duì)施工臨建區(qū)內(nèi)的松散的建筑材料、場(chǎng)地內(nèi)的臨時(shí)堆土及地表用彩條布臨時(shí)遮蓋。

5 結(jié)束語

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目水土保持方案對(duì)于城市水土保持具有極其重要的作用,其不僅為促進(jìn)水土流失防治工作的開展、水行政主管部門的監(jiān)督和檢查提供科學(xué)依據(jù)，而且是城市生態(tài)環(huán)境建設(shè)不可缺少的部分。本文結(jié)合深圳市福田區(qū)崗廈河園片區(qū)城中村改造項(xiàng)目水土保持方案，就房地產(chǎn)開挖建設(shè)項(xiàng)目的特點(diǎn)、水土流失特征，尤其對(duì)水土保持方案編制過程中應(yīng)注意的問題進(jìn)行了初步探討，供大家借鑒。

參考文獻(xiàn)

[1]《水土保持綜合治理技術(shù)規(guī)范》GB/T16453.1-16453.6-2008；

[2]《水土保持綜合治理驗(yàn)收規(guī)范》GB/T15773-2008；

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)方案范文第2篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；設(shè)計(jì)管理；限額設(shè)計(jì)；品牌效益

房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理工作，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)、建設(shè)以及后期運(yùn)營(yíng)均有深遠(yuǎn)影響。房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)決定未來住戶的居住體驗(yàn)。因此在項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理中，應(yīng)充分考慮項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值及效益成果，以滿足人們的實(shí)際需求。基于此，應(yīng)結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目的具體要求，制定科學(xué)的設(shè)計(jì)規(guī)劃，進(jìn)而改善城市規(guī)劃現(xiàn)狀。

1房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的內(nèi)涵

房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)則是通過住宅規(guī)劃展現(xiàn)其開發(fā)價(jià)值。而在房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理中的最主要的要求即為提升建筑質(zhì)量。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商以及設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行設(shè)計(jì)規(guī)劃時(shí)，除了要考慮住宅建筑的美觀性、規(guī)范性外，還應(yīng)在優(yōu)化審批流程的同時(shí)實(shí)現(xiàn)科學(xué)設(shè)計(jì)，避免房地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)設(shè)計(jì)不合理等問題，影響其效益水平。一方面，房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理者應(yīng)針對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)進(jìn)行有效管控，始終以環(huán)境、市場(chǎng)為導(dǎo)向予以設(shè)計(jì)，避免建成后的建筑物面臨改建壓力；另一方面，應(yīng)在設(shè)計(jì)中綜合分析項(xiàng)目需求情況，無論是設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)還是設(shè)計(jì)功能，都應(yīng)當(dāng)具有較高的匹配度，確保建筑成品符合當(dāng)代人審美與居住需求。基于此，房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理工作，應(yīng)當(dāng)在高水準(zhǔn)人才輔助下對(duì)其實(shí)施科學(xué)設(shè)計(jì)，繼而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。

2房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理要點(diǎn)

2.1注重項(xiàng)目質(zhì)量管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理是房地產(chǎn)開發(fā)公司中較為重要的內(nèi)容，也是決定項(xiàng)目效益的根本因素。因此，針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行設(shè)計(jì)管理，應(yīng)引起設(shè)計(jì)人員的高度重視，既要準(zhǔn)確實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目定位，又要憑借自身職業(yè)技能以及對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的敏感度，提出可行性房地產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)規(guī)劃，便于在后續(xù)項(xiàng)目開發(fā)后能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)帶來更高收益，最終在購房者與開發(fā)商之間建立協(xié)調(diào)關(guān)系。其中設(shè)計(jì)部門中的設(shè)計(jì)者應(yīng)當(dāng)在挖掘好項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值后，對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量實(shí)施科學(xué)管理。房地產(chǎn)項(xiàng)目在競(jìng)標(biāo)環(huán)節(jié)，一旦房地產(chǎn)開發(fā)公司中標(biāo)，應(yīng)立即展開方案質(zhì)量審核工作，就項(xiàng)目方案的內(nèi)容進(jìn)行反復(fù)分析，包括了解項(xiàng)目開發(fā)方向以及開發(fā)意義，之后才能提出細(xì)致化設(shè)計(jì)目標(biāo)。一般情況下，房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理形式為以下兩種類型：①委托制。房地產(chǎn)開發(fā)公司在成功獲得項(xiàng)目管理資質(zhì)后，常將項(xiàng)目設(shè)計(jì)事項(xiàng)交由第三方設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)。因?qū)Ψ铰殬I(yè)水平較高，且人才基礎(chǔ)夯實(shí)，故而將項(xiàng)目設(shè)計(jì)權(quán)委托給第三方機(jī)構(gòu)后，能夠獲得更可靠的設(shè)計(jì)成果。在采用此種方法時(shí)，還應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)資信審查，判斷合作方是否具備良好的信譽(yù)度與設(shè)計(jì)資質(zhì)，以免遭受資信風(fēng)險(xiǎn)，影響項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度；②招標(biāo)制。在房地產(chǎn)開發(fā)公司中標(biāo)后，將利用招標(biāo)法獲取適合的項(xiàng)目方案，由此從多個(gè)項(xiàng)目方案中進(jìn)行優(yōu)選。無論選擇哪一種，都應(yīng)對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)內(nèi)容進(jìn)行多次分析，避免出現(xiàn)設(shè)計(jì)漏洞，偏離原始項(xiàng)目開發(fā)方向。項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理者應(yīng)從項(xiàng)目本身的質(zhì)量上著手，以此提高管理水平。

2.2加強(qiáng)項(xiàng)目資源管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理過程中還需要進(jìn)一步加強(qiáng)項(xiàng)目資源管理，以此展現(xiàn)出項(xiàng)目的實(shí)踐價(jià)值。在房地產(chǎn)公司初期開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，其中涉及的項(xiàng)目資源包括人力、物力兩項(xiàng)資源，若能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目資源的聯(lián)合作用，可對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量產(chǎn)生積極影響。房地產(chǎn)公司在取得項(xiàng)目開發(fā)資質(zhì)后，常要明確投資重點(diǎn)，而且還應(yīng)結(jié)合市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，確保開發(fā)后的房地產(chǎn)產(chǎn)品，能夠擁有廣闊的推廣空間，以便在市場(chǎng)供需環(huán)境下獲得更高效益。其一，房地產(chǎn)項(xiàng)目在交給專業(yè)的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目方案的設(shè)計(jì)時(shí)，除需要求設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)繪制出具體的建筑圖紙外，還應(yīng)充分利用其模型制作、設(shè)計(jì)咨詢、投資管理業(yè)務(wù)的能力，為房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)給出明確的建議，從而促使房地產(chǎn)項(xiàng)目在第三方設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)的輔助下，能夠?qū)崿F(xiàn)最優(yōu)化建設(shè)。其二，在人力資源利用上，也需要注重設(shè)計(jì)人員職業(yè)技能是否符合項(xiàng)目設(shè)計(jì)要求，即運(yùn)用適合的人力成本聘用優(yōu)質(zhì)設(shè)計(jì)人才，確保房地產(chǎn)項(xiàng)目在人力物力集成的環(huán)境下，得到最大化開發(fā)。作為項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理者，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)初期，應(yīng)從多個(gè)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)中選出最為適合的合作方，促使項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案可行性更強(qiáng)。同時(shí)，還應(yīng)清楚掌握項(xiàng)目土地資源以及項(xiàng)目?jī)r(jià)格等方面的內(nèi)容，必要時(shí)可組織調(diào)研活動(dòng)，即對(duì)周邊競(jìng)爭(zhēng)者旗下開發(fā)的樓盤住戶發(fā)放調(diào)查問卷，詢問居住體驗(yàn)以及服務(wù)滿意度、樓型設(shè)計(jì)滿意度等，由此匯總相關(guān)信息后，用于指引該公司未來的開發(fā)方向。在選擇設(shè)計(jì)單位時(shí)，還應(yīng)遵循以下原則：①就近原則。關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)較為多樣，但若單純從信譽(yù)度、專業(yè)水準(zhǔn)、運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)上挑選，很容易出現(xiàn)高成本問題。所以，應(yīng)首選周邊優(yōu)質(zhì)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)。因其對(duì)周邊群眾的喜好、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)條件、環(huán)境特征均有良好的熟悉度，故而其項(xiàng)目設(shè)計(jì)成果更符合項(xiàng)目實(shí)況；②綜合性。在雙方合作的基礎(chǔ)上，還應(yīng)加強(qiáng)互動(dòng)，就設(shè)計(jì)進(jìn)度、設(shè)計(jì)方式、設(shè)計(jì)價(jià)格等綜合信息進(jìn)行友好溝通，由此提高項(xiàng)目資源利用率。

2.3優(yōu)化項(xiàng)目方案管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案能夠體現(xiàn)出項(xiàng)目開發(fā)方法與重點(diǎn)方向。因此，應(yīng)對(duì)其進(jìn)行細(xì)化設(shè)計(jì)與有效管理，這樣才能促使房地產(chǎn)項(xiàng)目在項(xiàng)目方案的指導(dǎo)下，實(shí)現(xiàn)最大限度上的開發(fā)利用。房地產(chǎn)項(xiàng)目方案在初期設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，理應(yīng)參照地勘報(bào)告、周邊基礎(chǔ)設(shè)施分布圖對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目日照時(shí)間、容積率等參數(shù)進(jìn)行細(xì)化設(shè)計(jì)，繼而展現(xiàn)出項(xiàng)目開發(fā)的必要性。另外，在項(xiàng)目方案管理中，還需要靈活選用管理方式，編制科學(xué)的預(yù)算規(guī)劃，以免在正式規(guī)劃中造成項(xiàng)目超出預(yù)定資金標(biāo)準(zhǔn)，降低項(xiàng)目效益。在項(xiàng)目方案管理中還應(yīng)采用對(duì)比方式，從多個(gè)項(xiàng)目方案中選出契合度最高的一個(gè)，繼而在控本基礎(chǔ)上突顯項(xiàng)目開發(fā)理念。本文具體以A公司為例，作為我國(guó)知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，它在項(xiàng)目方案管理上，具有豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，可供同行業(yè)借鑒。首先，在項(xiàng)目方案中側(cè)重于客戶需求的體現(xiàn)。無論是開發(fā)住宅建筑還是商用建筑，都需要得到客戶的大力支持。所以，應(yīng)在項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)期間，精準(zhǔn)分析客戶需求，之后由材料部對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)圖以及項(xiàng)目范圍給出明確的標(biāo)準(zhǔn)；其次，該企業(yè)在項(xiàng)目方案管理中還善于運(yùn)用項(xiàng)目模型，分析項(xiàng)目方案是否適用。對(duì)于項(xiàng)目方案的設(shè)計(jì)流程，也應(yīng)為其設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)化管理規(guī)劃，為項(xiàng)目的妥善管理給予保障；最后，A公司在項(xiàng)目方案管理中提出了細(xì)化設(shè)計(jì)目標(biāo)，即實(shí)現(xiàn)場(chǎng)地設(shè)計(jì)、物業(yè)管理、容積率、物業(yè)管理與成本控制的有效聯(lián)合，在為客戶建設(shè)高品質(zhì)建筑的同時(shí)，也保證自身擁有更廣闊的效益空間，進(jìn)而打造一個(gè)雙贏格局。在項(xiàng)目規(guī)劃中的水暖、機(jī)電設(shè)計(jì)部分，也均以精細(xì)化管理手段，為其提供可靠管控，促使房地產(chǎn)項(xiàng)目方案實(shí)現(xiàn)優(yōu)化設(shè)計(jì)。

2.4實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目限額設(shè)計(jì)

2.4.1成本管理

限額設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理中不可或缺的部分。一旦缺少限額設(shè)計(jì)方案，將很難保證房地產(chǎn)開發(fā)公司達(dá)到預(yù)期效益要求。因此，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理中，應(yīng)保證設(shè)計(jì)者具備限額設(shè)計(jì)思維，促使他們所提供的設(shè)計(jì)方案，其成本可控。為了保證限額設(shè)計(jì)發(fā)揮出真正效用，還可通過下述兩個(gè)方式予以鞏固：①組建專家委員會(huì)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)屬于一項(xiàng)專業(yè)性較強(qiáng)的綜合性內(nèi)容。因此，可在項(xiàng)目限額設(shè)計(jì)中積極汲取專家委員會(huì)的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)成果的經(jīng)濟(jì)性、科學(xué)性實(shí)施反復(fù)驗(yàn)證，促使項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃更符合限額設(shè)計(jì)要求；②實(shí)施限額設(shè)計(jì)管理責(zé)任制，對(duì)于參與房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的人員，應(yīng)對(duì)其設(shè)計(jì)行為進(jìn)行管理。若未能遵循限額設(shè)計(jì)要求，可對(duì)其進(jìn)行處罰。例如在其超出限額標(biāo)準(zhǔn)10%時(shí)，可對(duì)其進(jìn)行經(jīng)濟(jì)處罰。另外，對(duì)于限額設(shè)計(jì)中每個(gè)設(shè)計(jì)人員的職責(zé)需加以明確，避免設(shè)計(jì)人員缺乏自律意識(shí)，導(dǎo)致設(shè)計(jì)成果違背限額設(shè)計(jì)理念。例如在施工圖設(shè)計(jì)中進(jìn)行限額設(shè)計(jì)，應(yīng)嚴(yán)格參照設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目任務(wù)書以及項(xiàng)目投資范圍，為其設(shè)定具體的限額規(guī)定，促使房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)入到實(shí)踐開發(fā)期，能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)帶來更大利潤(rùn)。

2.4.2投資分配

房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理還需要采用限額設(shè)計(jì)方法，實(shí)現(xiàn)開發(fā)資金的合理分配。之所以要在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中應(yīng)用限額設(shè)計(jì)，主要是為了提高項(xiàng)目效益，為房地產(chǎn)開發(fā)公司提供更廣闊的利潤(rùn)空間。因此，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理中，應(yīng)充分利用限額設(shè)計(jì)，對(duì)項(xiàng)目參建主體的投資額實(shí)施妥善分配，便于提升項(xiàng)目設(shè)計(jì)成果的合理性。另外，還應(yīng)對(duì)投資額實(shí)施限額設(shè)計(jì)，不可過多投資，導(dǎo)致后續(xù)房地產(chǎn)項(xiàng)目無法為相關(guān)投資方帶來可觀效益。無論是房地產(chǎn)開發(fā)還是房地產(chǎn)建筑項(xiàng)目，最終目的都是從中獲利。因此在保障項(xiàng)目質(zhì)量的前提下，應(yīng)盡量對(duì)其進(jìn)行合理投資。一方面，需對(duì)項(xiàng)目造價(jià)進(jìn)行有效把控，包括在項(xiàng)目投資過程中的投入成本，需對(duì)其實(shí)施匯總；另一方面，對(duì)于投資回收周期還應(yīng)做到心中有數(shù)，即投資后項(xiàng)目匯報(bào)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，這樣可避免長(zhǎng)時(shí)間無法順利獲得匯報(bào)，而導(dǎo)致企業(yè)自身可用資金較少，影響后期項(xiàng)目競(jìng)標(biāo)進(jìn)度。對(duì)于項(xiàng)目開發(fā)中的維修費(fèi)、變更費(fèi)、拆除費(fèi)，也應(yīng)對(duì)其進(jìn)行限額分配，促使項(xiàng)目在整個(gè)開發(fā)階段，都能實(shí)現(xiàn)合理管理。

2.5應(yīng)用全程管理理念

房地產(chǎn)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要產(chǎn)業(yè)，關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理工作，還應(yīng)當(dāng)對(duì)其實(shí)施全程管理，在全程管理理念指引下，項(xiàng)目將體現(xiàn)出更明顯的可開發(fā)性。通常情況下，房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理包含以下三個(gè)部分：（1）常規(guī)設(shè)計(jì)管理。對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)，在選擇第三方設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)工作時(shí)，管理者應(yīng)對(duì)整個(gè)設(shè)計(jì)流程予以有效管理。尤其對(duì)于設(shè)計(jì)中出現(xiàn)的造價(jià)高等問題，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行干預(yù)。若遇到的問題較為復(fù)雜，管理者可以將其上報(bào)給企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)，待組織研討會(huì)得出具體的解決方案后，再繼續(xù)下一步的設(shè)計(jì)工作。管理者應(yīng)在項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理中占據(jù)主導(dǎo)地位，準(zhǔn)確分析項(xiàng)目設(shè)計(jì)成果是否合規(guī)、合理。（2）關(guān)鍵點(diǎn)設(shè)計(jì)管理。房地產(chǎn)項(xiàng)目中存在關(guān)鍵點(diǎn)。此時(shí)應(yīng)加大關(guān)鍵點(diǎn)管理力度，尤其對(duì)于項(xiàng)目成本、項(xiàng)目質(zhì)量、項(xiàng)目資源等事項(xiàng)，均應(yīng)投入過多精力并注重項(xiàng)目審核效果，便于及時(shí)獲取可靠的設(shè)計(jì)問題處理方法。（3）變更設(shè)計(jì)管理。房地產(chǎn)項(xiàng)目在其出現(xiàn)變更時(shí)，還應(yīng)保證變更后項(xiàng)目方案的匹配度。而且管理者還可聯(lián)合評(píng)審部門，對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃中的內(nèi)容進(jìn)行逐項(xiàng)審核，提高項(xiàng)目變更管理水平。

3房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的實(shí)際效益

3.1品牌效益

房地產(chǎn)項(xiàng)目在其開發(fā)階段，要想提高效益，應(yīng)充分借助項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理提升其品牌效益。所謂的品牌效益指的是在同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中的品牌優(yōu)勢(shì)，以及客戶心目中的影響力。因此，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)理念以及開發(fā)方向的確定上，應(yīng)當(dāng)從人文角度，盡量考慮到未來建筑物舒適度、建筑設(shè)計(jì)合理性、容積率達(dá)標(biāo)率等因素，便于積攢客戶量，通過客戶之間的口耳相傳，塑造房地產(chǎn)品牌，這樣才能為其今后的高質(zhì)量發(fā)展奠定基礎(chǔ)。在品牌效益提升階段，還可在項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理中找到閃光點(diǎn)，并對(duì)其進(jìn)行延續(xù)性設(shè)計(jì)，由此增加客戶的購房欲望。以A公司為例，A公司作為房地產(chǎn)行業(yè)中的標(biāo)桿企業(yè)，雖然其價(jià)格上比其他房地產(chǎn)售房?jī)r(jià)格略高，但因其一直借助高品質(zhì)物業(yè)管理品牌，吸引更多購房者愿意選擇A公司樓盤。A公司旗下樓盤物業(yè)均有專屬團(tuán)隊(duì)，并利用精益管理理念對(duì)待每一位客戶。同時(shí)，它還秉承著客戶至上原則，為客戶創(chuàng)造最優(yōu)化園區(qū)環(huán)境。在客戶入住前直到入住后，均為其提供前置，而且在園區(qū)綠化項(xiàng)目以及保潔項(xiàng)目設(shè)計(jì)上，還提倡10米靜距離管理模式，避免園區(qū)內(nèi)的工作人員閑聊而形成噪聲污染。在安保項(xiàng)目設(shè)計(jì)上，利用耳麥?zhǔn)窖策?，以免信息傳遞過程中破壞業(yè)主的安靜體驗(yàn)。基于此，A公司在物業(yè)管理項(xiàng)目設(shè)計(jì)上塑造了品牌，也正因?yàn)榇耍拍茏畲蠡宫F(xiàn)其品牌魅力，在眾多低價(jià)樓盤競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。所以，房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理應(yīng)在品牌效益上加大重視，并將其納入項(xiàng)目宣傳中，最終促使房地產(chǎn)開發(fā)公司憑借品牌力量擁有高效益。

3.2經(jīng)濟(jì)效益

房地產(chǎn)項(xiàng)目在其設(shè)計(jì)管理環(huán)節(jié)中，關(guān)于經(jīng)濟(jì)效益的提升也是主要目標(biāo)。在保障項(xiàng)目質(zhì)量的基礎(chǔ)上，理應(yīng)采取多樣方法，為房地產(chǎn)企業(yè)增收，以此積攢更多資金，用于開發(fā)下一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。一般情況下，項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理者可從下述兩個(gè)部分來實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的優(yōu)化提升：①正確投資。房地產(chǎn)項(xiàng)目的獲利由投資回報(bào)率決定，因此管理者在項(xiàng)目設(shè)計(jì)中應(yīng)對(duì)設(shè)計(jì)方案潛在風(fēng)險(xiǎn)予以分析。通常利用市場(chǎng)調(diào)研的方式，對(duì)項(xiàng)目方案中體現(xiàn)的建筑面積、園區(qū)設(shè)計(jì)內(nèi)容代入到市場(chǎng)環(huán)境中予以判斷，若發(fā)現(xiàn)違背市場(chǎng)推廣原則，或者將承受較高的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)謹(jǐn)慎投資。尤其在簽訂項(xiàng)目合同后，對(duì)于投資方的資金投入能力應(yīng)進(jìn)行科學(xué)衡量，避免后期投資方資金到位不及時(shí)，引起爛尾樓后果；②嚴(yán)控成本?，F(xiàn)今我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)規(guī)模正在擴(kuò)張，雖然國(guó)家已經(jīng)頒布限購政策以及土地資源管控辦法，但為了保證房地產(chǎn)項(xiàng)目具備較高的經(jīng)濟(jì)效益，還應(yīng)在遵從法律的基礎(chǔ)上壓縮投資成本，運(yùn)用有效的資金獲取最大利潤(rùn)。

4結(jié)語

綜上所述，要想提高房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理效益，就應(yīng)把控好項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理要點(diǎn)，促使房地產(chǎn)項(xiàng)目體現(xiàn)出顯著的開發(fā)價(jià)值。因此，應(yīng)從項(xiàng)目質(zhì)量管理、項(xiàng)目資源管理、項(xiàng)目方案管理、限額設(shè)計(jì)、全程管理理念等方面著手，確保經(jīng)過項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理后，房地產(chǎn)項(xiàng)目能夠擁有較高的綜合效益，從而推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，提升建筑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展質(zhì)量。

參考文獻(xiàn)：

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房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)方案范文第3篇

關(guān)鍵字：房地產(chǎn)；項(xiàng)目管理；關(guān)鍵環(huán)節(jié)

中圖分類號(hào)：F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的重要性

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是項(xiàng)目建設(shè)中的重要組成部分，在項(xiàng)目施工過程中，只要做好房地產(chǎn)管理作業(yè)，才能使工程到達(dá)預(yù)期作用，使工程的利益到達(dá)最大化。優(yōu)質(zhì)高效的管理，可以延伸建筑的使用壽命，可以進(jìn)步建筑的質(zhì)量，可以使開發(fā)商獲取最大的利益。我國(guó)有很多建筑因?yàn)闆]有進(jìn)行科學(xué)的管理，致使工程項(xiàng)目呈現(xiàn)返工乃至拋棄的狀況。所以說，為了使確保工程質(zhì)量和工程收益，就要做好項(xiàng)目管理中各個(gè)環(huán)節(jié)的作業(yè)。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中存在的問題

1.決策階段存在問題。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與社會(huì)形式發(fā)展具有一定的關(guān)系，為了加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)決策階段的管理，必須加強(qiáng)對(duì)前期市場(chǎng)的研究。在項(xiàng)目實(shí)際管理中，由于受多種條件的制約，對(duì)可行性研究報(bào)告研究不徹底、不完善，使項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)不能按原來制定的計(jì)劃執(zhí)行，使計(jì)劃目標(biāo)與實(shí)際目標(biāo)產(chǎn)生重大的差異，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目管理不能得到有效控制。在實(shí)際應(yīng)用中，由于開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)層對(duì)市場(chǎng)信息了解不詳細(xì)，導(dǎo)致決策錯(cuò)誤，浪費(fèi)了良好的時(shí)機(jī)，決策不正確肯定對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品的制定不合理、不系統(tǒng)、不完善。決策正確與否對(duì)一個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)生直接影響，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)過程中通常會(huì)出現(xiàn)原則性、功能性的錯(cuò)誤，當(dāng)房地產(chǎn)急需建設(shè)或工程出現(xiàn)異常不能正常進(jìn)行時(shí)，再加上對(duì)市場(chǎng)定位前期資料的收集不完善，使產(chǎn)品研究方面的資源匱乏，常常造成決策階段定位不準(zhǔn)確，影響工程項(xiàng)目的正常進(jìn)行。房地產(chǎn)企業(yè)前期通過對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查，對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品的的技術(shù)問和工程建設(shè)項(xiàng)目管理產(chǎn)生直接影響，項(xiàng)目決策階段的問題在項(xiàng)目實(shí)施過程中對(duì)管理產(chǎn)生很大的制約，特別是房地產(chǎn)的戶型是否符合現(xiàn)代人們的需求觀念，按照傳統(tǒng)的思想觀念已不能適應(yīng)現(xiàn)代人們對(duì)房地產(chǎn)建筑產(chǎn)品的需求，需要?jiǎng)?chuàng)新理念，創(chuàng)新設(shè)計(jì)新成果。在實(shí)際應(yīng)用中，通常由于管理不善，導(dǎo)致房地產(chǎn)施工成本增加，效益損失，生產(chǎn)效率降低，給企業(yè)造成負(fù)面影響。

2.設(shè)計(jì)圖紙?zhí)峁┎患皶r(shí)。設(shè)計(jì)圖紙是施工的依據(jù)，在圖紙?jiān)O(shè)計(jì)過程中，由于受到各種條件制約，設(shè)計(jì)深度不夠，且不細(xì)致，不規(guī)范，最終導(dǎo)致項(xiàng)目決策階段的問題拖到項(xiàng)目實(shí)施階段。本來是設(shè)計(jì)人員的事情開發(fā)商過多的進(jìn)行干預(yù)，造成設(shè)計(jì)圖紙技術(shù)文件不能跟施工同步，出現(xiàn)更多的設(shè)計(jì)變更。在開發(fā)商項(xiàng)目規(guī)劃和建筑方案設(shè)計(jì)階段，開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)過度的進(jìn)行參與，使房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)規(guī)劃偏離設(shè)計(jì)意圖，且規(guī)劃設(shè)計(jì)不完整、不詳細(xì)，從整體上來說，設(shè)計(jì)成果不系統(tǒng)、不協(xié)調(diào)、設(shè)計(jì)人員的設(shè)計(jì)意念完全由開發(fā)商進(jìn)行確定，設(shè)計(jì)人員的創(chuàng)新意識(shí)及設(shè)計(jì)理念不能得到有效的發(fā)揮，使得設(shè)計(jì)的產(chǎn)品功能性、系統(tǒng)性和效果性與實(shí)際不吻合，影響房地產(chǎn)項(xiàng)目在實(shí)際中的管理。在設(shè)計(jì)階段，雖然開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)明白設(shè)計(jì)的重要性，但是由于自身的水平與能力有限，不能制定切實(shí)有效的實(shí)施方案，僅憑開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)的感覺為依據(jù)進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計(jì)，從而給房地產(chǎn)的項(xiàng)目管理帶來一定的難度，例如在進(jìn)行某小區(qū)的建設(shè)過程中，開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)強(qiáng)行將一些設(shè)計(jì)項(xiàng)目加上去，使設(shè)計(jì)圖紙與實(shí)際施工不一致，在一定程度，大量的設(shè)計(jì)變更對(duì)工程項(xiàng)目的正常開展帶來嚴(yán)重影響，設(shè)計(jì)變更的增多，牽涉到工程的簽證也就越多，因此給房地產(chǎn)工程的質(zhì)量、進(jìn)度、投資控制目標(biāo)管理帶來一定的難度。通過對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)資源的有效整合，可確保項(xiàng)目設(shè)計(jì)文件的質(zhì)量、供應(yīng)時(shí)間、工程內(nèi)容接口等，從而增加項(xiàng)目管理人員難度。隨著人們生活水平的提高，景觀綠化是人們生活環(huán)境中必不可少的組成部分。開發(fā)商在房地產(chǎn)建設(shè)過程中，由于缺乏設(shè)計(jì)資源，使景觀綠化設(shè)計(jì)工作滯后，使景觀綠化與整個(gè)小區(qū)的建設(shè)不協(xié)調(diào)，失去景觀綠化的意義，經(jīng)常改變?cè)O(shè)計(jì)方案，在一定程度上制約著項(xiàng)目的建設(shè)。在房地產(chǎn)建設(shè)中，因?qū)桓兜膬?nèi)容不明確、建筑細(xì)部設(shè)計(jì)跟建設(shè)過程不同步，常常造成后期裝修質(zhì)量不能滿足設(shè)計(jì)要求。

3.收尾階段混亂，增加房地產(chǎn)項(xiàng)目管理困難。通過對(duì)大量的房地產(chǎn)項(xiàng)目的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在建設(shè)實(shí)施的后期階段，總承包方與施工單位之間在處理一些問題上常常出現(xiàn)矛盾，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的后期管理造成一定的困難。高層建筑或大型小區(qū)的實(shí)施過程中，由于施工單位較多，需要進(jìn)行交叉作業(yè)，且各施工單位之間進(jìn)場(chǎng)、退場(chǎng)的時(shí)間不一致，建設(shè)方除了與單位工程的施工單位簽訂總承包合同外，其他專業(yè)工程的施工單位也直接與建設(shè)方簽訂施工合同。工程前期主要是項(xiàng)目總承包企業(yè)進(jìn)行一些基礎(chǔ)臨建作業(yè)，此時(shí)進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目管理較為簡(jiǎn)單，隨著工程項(xiàng)目的逐漸推進(jìn)，工程施工難度逐漸增加，所需解決的問題越來越多，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理的難度相應(yīng)的增大，尤其是各施工作業(yè)之間的相互配合。而在實(shí)際施工過程中，由于工程招標(biāo)時(shí)對(duì)施工內(nèi)容要求較粗，簽訂合同時(shí)施工單位對(duì)合同沒有細(xì)致的認(rèn)真，導(dǎo)致在實(shí)施過程中產(chǎn)生管理上的困難，給工程項(xiàng)目的施工質(zhì)量、安全、進(jìn)度造成一定的影響?？偝邪鼏挝粚?duì)建設(shè)方直接分包的項(xiàng)目不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，當(dāng)建設(shè)方直接分包的單位有問題時(shí)直接跟建設(shè)方進(jìn)行溝通，監(jiān)理單位進(jìn)行管理也存在一些困難，往往建設(shè)方成了總承包單位，建設(shè)方的管理人員對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行總管理。當(dāng)對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收時(shí)出現(xiàn)問題時(shí)，雙方進(jìn)行相互推諉，給工程項(xiàng)目的收尾造成管理的影響。總體上說，開發(fā)商沒有建立健全工程收尾階段的管理制度，仍堅(jiān)持工程項(xiàng)目管理部門進(jìn)行管理，給工程收尾階段留下很多問題。

4.開發(fā)商與供應(yīng)單位之間缺乏誠(chéng)信，影響房地產(chǎn)項(xiàng)目管理。開發(fā)商是房地產(chǎn)建設(shè)的組織者，對(duì)房地產(chǎn)整個(gè)建設(shè)過程進(jìn)行控制。對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目管理人員來說，控制材料的供應(yīng)是確保工程質(zhì)量、進(jìn)度的重要保證，工程實(shí)施所需的建筑材料、設(shè)備，在房地產(chǎn)實(shí)施階段必須制定完善的供應(yīng)計(jì)劃，滿足現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際生產(chǎn)需要，另外由于開發(fā)商對(duì)招標(biāo)工作不重視，對(duì)工程項(xiàng)目發(fā)包的內(nèi)容和接口要點(diǎn)不了解，再者招標(biāo)工作組織不力，工程建設(shè)所需的資源積累不足，最終導(dǎo)致供料供應(yīng)不上。在實(shí)際中有的開發(fā)商認(rèn)為自己是買家，對(duì)材料供應(yīng)方提出不合理的要求，給供應(yīng)單位留下不好的印象，在開發(fā)商急需時(shí)，估計(jì)發(fā)難，等工程項(xiàng)目結(jié)算后，故意拖延工程款，誠(chéng)信缺失，雙方之間的不能有效的溝通，影響項(xiàng)目的正常進(jìn)度。開發(fā)商既要通過交往實(shí)現(xiàn)供需雙方的平等、誠(chéng)信關(guān)系，又要建立供應(yīng)單位資源庫，以便在工程項(xiàng)目建設(shè)需要時(shí)滿足建設(shè)需要。

三、解決房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的問題對(duì)策

1.加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)前期管理。房地產(chǎn)前期管理是做好實(shí)施階段管理的重要基礎(chǔ)工作，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究是進(jìn)行工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)的龍頭，通過不斷的研究和細(xì)化，才能保證工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)質(zhì)量，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理才能得到有效控制。設(shè)計(jì)圖紙是施工的重要依據(jù)，必須根據(jù)設(shè)計(jì)合理的配置人力、物力、財(cái)力，并在決策階段不斷的完善決策程序，提高決策水平和效率，使前期管理更加標(biāo)準(zhǔn)化。

2.重視項(xiàng)目整體開發(fā)及資源整合。對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目來說，收尾階段是管理的最后一個(gè)階段，是綜合考察建設(shè)過程的重要環(huán)節(jié)，必須把過程資料及其他資料收集齊全，并建立完整檔案臺(tái)帳，分類歸檔，加強(qiáng)對(duì)工程收尾階段的項(xiàng)目管理及項(xiàng)目的交付及移交工作。在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理過程中必須以誠(chéng)信為根本，把供需雙方視作雙贏的合作伙伴，并在實(shí)施過程中通過比較，分析、研究、糾偏、評(píng)估等建立適合自身需要的資源，通過規(guī)范化、科學(xué)化管理以加強(qiáng)對(duì)資源的整合。

3.工程進(jìn)度動(dòng)態(tài)管理控制

在施工進(jìn)行前，應(yīng)當(dāng)編寫施工的整體進(jìn)度方案。在施工的全部實(shí)施前，建筑施工單位必須進(jìn)行全部的項(xiàng)目評(píng)價(jià)，并擬定合理的、可行的、科學(xué)的工程進(jìn)度方案。在擬定進(jìn)度方案的時(shí)分一定將資本與進(jìn)度相結(jié)合，而不是固化的幾個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)。這就需求管理人員在充分了解圖紙的基礎(chǔ)上，再依據(jù)工期方案、施工工種的技術(shù)區(qū)別、設(shè)備資料儲(chǔ)運(yùn)、勞動(dòng)力組織等條件編制施工進(jìn)度方案，并且在編制后尋求土建、安裝等首要施工單位的定見，終究達(dá)到一致。在實(shí)踐管理操控中，把進(jìn)度方案作為操控總控文件，來輔導(dǎo)工料機(jī)的分配；同樣，在工料機(jī)的分配出現(xiàn)問題時(shí)，也及時(shí)反映到工程進(jìn)度方案中去，從整體進(jìn)度方案的視點(diǎn)做相應(yīng)調(diào)理。

4.加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制直接關(guān)系到開發(fā)商的獲利程度，因此在相應(yīng)的項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)過程中應(yīng)十分注意項(xiàng)目管理的成本控制貫徹設(shè)計(jì)的始終。從整個(gè)系統(tǒng)的開發(fā)成本控制和嚴(yán)格的監(jiān)控，以采取合理的措施來降低成本。在房地產(chǎn)的項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)之時(shí)，選擇較好的建筑設(shè)計(jì)公司，保證建筑的設(shè)計(jì)質(zhì)量之時(shí)也能滿足人們?nèi)諠u提升的居住要求。特別要注意項(xiàng)目的成本控制和監(jiān)督，在項(xiàng)目實(shí)施過程中，盡量減少不必要的開支，降低生產(chǎn)成本，使企業(yè)利潤(rùn)最大化，但也能滿足消費(fèi)者的需求。

四、結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)過程具有十分重要的作用，針對(duì)項(xiàng)目管理中存在的問題必須進(jìn)行認(rèn)真分析、糾偏、采取有效的處理措施，使項(xiàng)目管理得到有效控制，提高管理人員的管理水平，增加企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。

參考文獻(xiàn)：

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)方案范文第4篇

關(guān) 鍵 字：房地產(chǎn)項(xiàng)目 全過程 工程質(zhì)量 控制措施

中圖分類號(hào)：F235.91文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

Abstract： With the improvement of people's living conditions and the construction of the city to develop energetically, large development projects are also emerging, China's real estate industry also has entered a rapid development stage. At the same time, the real estate project construction quality requirements become more not allow to ignore. Because the real estate industry itself has large investment, investment behavior irreversible characteristics, real estate projects once the quality do not meet the requirements, not only on a variety of human and material resources is a big waste, more main is directly related to people's life and property safety. Therefore, in order to ensure the real estate project product quality can meet the constant change of the social environment, the real estate project of the whole process of quality control has become a major foundation. Then we take the project management and control measures, to establish a reliable quality assurance real estate projects? The author put here from the following several aspects of detailed study.

Key Words：Real estate project; The whole process; Engineering quality; Control measures.

1房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程質(zhì)量控制的運(yùn)用及現(xiàn)狀

在通常意義上,全過程質(zhì)量控制是指對(duì)產(chǎn)品或服務(wù)從其概念提出、策劃一直到完結(jié)整個(gè)過程的質(zhì)量進(jìn)行控制。此質(zhì)量控制概念的提出,強(qiáng)調(diào)了對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量控制的全程性,彌補(bǔ)了現(xiàn)階段一些企業(yè)對(duì)前期和后期質(zhì)量控制的認(rèn)識(shí)不夠徹底的現(xiàn)狀。

1.1 全過程質(zhì)量控制在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的運(yùn)用

進(jìn)行全過程質(zhì)量控制對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的完美實(shí)施意義重大。而現(xiàn)今房地產(chǎn)全面質(zhì)量的概念有了新的變化,它不僅包含了傳統(tǒng)的穩(wěn)定性和可靠性, 還包括了房屋建筑滿足客戶需求的程度。通俗點(diǎn)來講就是，現(xiàn)在的全過程質(zhì)量控制已經(jīng)不再單純地考慮房屋質(zhì)量, 而是包括了其他各種有形或無形的質(zhì)量[1-2]?，F(xiàn)在要想實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的完美竣工, 以前傳統(tǒng)的側(cè)重點(diǎn)如僅著重考慮施工階段質(zhì)量控制，已經(jīng)很難滿足市場(chǎng)的要求，如今項(xiàng)目前期的構(gòu)思以及規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的重要性同樣不可忽視。現(xiàn)在全過程質(zhì)量控制的思路要求我們，必須將房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施作為一個(gè)整體的過程進(jìn)行綜合考慮。

1.2 房地產(chǎn)全過程質(zhì)量控制現(xiàn)狀分析

全面質(zhì)量管理理論是于1961年被美國(guó)學(xué)者費(fèi)根堡姆提出的，歐美等國(guó)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量控制一般包含三個(gè)方面：一是建筑工程承包商進(jìn)行的自我質(zhì)量檢測(cè)；二是建筑工程客戶業(yè)主進(jìn)行的質(zhì)量驗(yàn)收檢查；三是相關(guān)部門機(jī)構(gòu)及政府的監(jiān)督檢查，以確保項(xiàng)目符合政府規(guī)定的選址規(guī)范及其他安全健康等方面的有關(guān)規(guī)定。我國(guó)自1978 年開始積極推行全面質(zhì)量管理，但是通過實(shí)際調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，我國(guó)建筑施工質(zhì)量控制工作仍處于初級(jí)階段，且我國(guó)房地產(chǎn)建筑企業(yè)過程質(zhì)量控制水平參差不齊[3]。國(guó)內(nèi)大多數(shù)施工企業(yè)在過程中很少用到質(zhì)量控制，只是在施工完畢后對(duì)既定結(jié)果進(jìn)行分析，在質(zhì)量控制基礎(chǔ)工作上還存在許多欠缺。

2房地產(chǎn)開發(fā)各階段的質(zhì)量控制措施

我們一般把一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的整個(gè)過程劃分為四個(gè)階段: 項(xiàng)目開發(fā)者收集市場(chǎng)信息, 并將其形成項(xiàng)目構(gòu)思；再以設(shè)計(jì)任務(wù)書的形式將項(xiàng)目構(gòu)思傳達(dá)給設(shè)計(jì)方，并將要求轉(zhuǎn)換為具體的、有可操作性的實(shí)施方案；然后施工方按照實(shí)施方案進(jìn)行施工,實(shí)現(xiàn)從方案到項(xiàng)目實(shí)體的轉(zhuǎn)化; 最后項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方對(duì)該項(xiàng)目實(shí)體進(jìn)行操作、運(yùn)轉(zhuǎn)、維護(hù)等活動(dòng)以滿足用戶的需求[4]。然而, 對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行質(zhì)量控制是為了給用戶提供高質(zhì)量的產(chǎn)品享受和服務(wù),根據(jù)以上房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程的四個(gè)階段, 我們也可以將房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量控制分為以下四個(gè)階段。

2.1 項(xiàng)目前期策劃階段質(zhì)量控制

房地產(chǎn)業(yè)的日益成熟,使得很多開發(fā)商開始越來越重視前期策劃的研究工作，對(duì)于很多大型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,都會(huì)事先請(qǐng)專業(yè)研究咨詢機(jī)構(gòu)對(duì)其進(jìn)行可行性研究。統(tǒng)計(jì)表明, 可行性研究工作的質(zhì)量, 與投資的風(fēng)險(xiǎn)程度有直接的關(guān)系, 它關(guān)系到項(xiàng)目建設(shè)能否順利進(jìn)行, 關(guān)系到房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量是否可靠,關(guān)系到項(xiàng)目的最終效益目標(biāo)能否達(dá)成等諸多問題。在項(xiàng)目開發(fā)前期階段, 質(zhì)量控制的主要目標(biāo)就是在項(xiàng)目質(zhì)量目標(biāo)、進(jìn)度目標(biāo)和成本目標(biāo)三個(gè)方面尋找出一個(gè)有效的平衡點(diǎn)[5]。要想達(dá)到三個(gè)目標(biāo)之間的平衡，就需要深入分析開發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體需求，全力做好市場(chǎng)調(diào)查工作。進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研的目的是為了發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)潛在的機(jī)會(huì)、探測(cè)投資空間、預(yù)測(cè)市場(chǎng)需求和判斷估測(cè)投資成本等。開發(fā)方案的設(shè)計(jì)，需要由專業(yè)人員進(jìn)行一系列包括開發(fā)規(guī)劃、開發(fā)步驟、項(xiàng)目投資融資方案、開發(fā)進(jìn)度安排以及環(huán)境保護(hù)評(píng)價(jià)等在內(nèi)的活動(dòng)。

2.2 項(xiàng)目規(guī)劃及設(shè)計(jì)階段質(zhì)量控制

規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量控制在整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程中起關(guān)鍵性作用。立項(xiàng)等有關(guān)內(nèi)容完成后，整個(gè)項(xiàng)目中的很多參數(shù)都取決于設(shè)計(jì)，例如采用的工藝和裝備是否先進(jìn)合理, 產(chǎn)品的品種質(zhì)量和成本是否有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，建筑結(jié)構(gòu)是否合理、功能是否齊全，還包括建設(shè)速度快慢、投資多少、質(zhì)量?jī)?yōu)劣、效益高低等各方面因素。規(guī)劃設(shè)計(jì)中一旦發(fā)生錯(cuò)誤哪怕只是一點(diǎn)都會(huì)在計(jì)劃、施工、運(yùn)行中被擴(kuò)展放大，引發(fā)更大的失誤甚至是事故。因此，我們對(duì)設(shè)計(jì)過程中的質(zhì)量控制進(jìn)行了嚴(yán)格的要求.

（1）正確地編寫設(shè)計(jì)任務(wù)書。設(shè)計(jì)任務(wù)書應(yīng)以項(xiàng)目前期的策劃定位、批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、編寫人的經(jīng)驗(yàn)和以往設(shè)計(jì)的歷史記錄為依據(jù)進(jìn)行編寫。對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行質(zhì)量跟蹤并對(duì)設(shè)計(jì)文件進(jìn)行定期審核能夠有效地控制設(shè)計(jì)質(zhì)量，同時(shí)在設(shè)計(jì)進(jìn)行過程中和完成時(shí)，項(xiàng)目設(shè)計(jì)主管人員還應(yīng)對(duì)設(shè)計(jì)文件進(jìn)行細(xì)致的審核。

（2）建立質(zhì)量監(jiān)督責(zé)任制。開發(fā)商主管人員應(yīng)該在項(xiàng)目經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，組織設(shè)計(jì)策劃并負(fù)責(zé)各專業(yè)之間的銜接，完成對(duì)設(shè)計(jì)過程的控制管理和監(jiān)督檢查，確保設(shè)計(jì)產(chǎn)品滿足合同規(guī)定的質(zhì)量要求。同時(shí)他們還應(yīng)該負(fù)責(zé)組織或監(jiān)督檢查各設(shè)計(jì)階段的評(píng)審驗(yàn)證，控制設(shè)計(jì)變更并對(duì)設(shè)計(jì)關(guān)鍵點(diǎn)進(jìn)行檢查，遇到對(duì)設(shè)計(jì)質(zhì)量有重大影響的文件還應(yīng)當(dāng)親自組織或檢查。

（3）建設(shè)方各專業(yè)工程師要進(jìn)行明確過程監(jiān)控。建設(shè)方各專業(yè)工程師要對(duì)各階段設(shè)計(jì)細(xì)度和深度有清楚的了解，實(shí)現(xiàn)其設(shè)計(jì)特點(diǎn)的體現(xiàn)，并采取措施對(duì)專業(yè)的設(shè)計(jì)過程實(shí)施有效的控制[6]。

2.3 項(xiàng)目施工階段的質(zhì)量控制措施。

施工環(huán)節(jié)是建筑工程質(zhì)量形成的關(guān)鍵環(huán)節(jié), 是工程各參與方的質(zhì)量控制工作的重點(diǎn)。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目具有建設(shè)地點(diǎn)固定、施工人員流動(dòng)、產(chǎn)品體積龐大、建設(shè)周期長(zhǎng)、動(dòng)用資金多、產(chǎn)品具有單件性等特點(diǎn),施工過程中的質(zhì)量控制需要根據(jù)具體的工程環(huán)境、工程性質(zhì)等因素制定質(zhì)量控制方案。 并在實(shí)施控制方案的過程中, 應(yīng)時(shí)時(shí)注意施工環(huán)境的變化，并不斷修正合適的質(zhì)量控制方案, 確保項(xiàng)目質(zhì)量目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

（1）明確質(zhì)量目標(biāo)。項(xiàng)目投資人和項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)中應(yīng)該增強(qiáng)質(zhì)量成本意識(shí)，因此對(duì)質(zhì)量投入的收益和費(fèi)用進(jìn)行分析是非常重要的，除了金錢上的成本概念，還要樹立起開發(fā)項(xiàng)目全周期的成本觀念。

（2）制定項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施的質(zhì)量控制計(jì)劃。制定出實(shí)現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)的措施和方法,編制切實(shí)可行的質(zhì)量計(jì)劃，明確項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的相關(guān)質(zhì)量責(zé)任。

（3）開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的施工過程質(zhì)量控制。運(yùn)用合同確定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、施工圖及設(shè)計(jì)總說明與實(shí)際工作成品和半成品進(jìn)行比較，或運(yùn)用經(jīng)批準(zhǔn)的施工方案、施工作業(yè)順序與實(shí)際工作過程順序進(jìn)行比較，或運(yùn)用抽查、巡查、普查等手段對(duì)整個(gè)作業(yè)過程進(jìn)行跟蹤。最后得出施工單位現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目部的下一步活動(dòng)結(jié)果，是繼續(xù)按現(xiàn)階段施工順序作業(yè)，還是進(jìn)行相關(guān)整改。當(dāng)施工現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)質(zhì)量異常情況而且又未采取有效措施時(shí)，又或者是出現(xiàn)未經(jīng)檢驗(yàn)而擅自封閉、使用不合格原材料或構(gòu)配件、未經(jīng)同意擅自修改設(shè)計(jì)圖紙等情況時(shí)，應(yīng)立即下達(dá)停工指令。并于糾正后再下達(dá)復(fù)工指令，而且在這之前要對(duì)工程材料、受力鋼筋、混凝土試塊等進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)取樣并送檢。

2.4 工程驗(yàn)收質(zhì)量管理

（1）分項(xiàng)工程驗(yàn)收。對(duì)于重要的分項(xiàng)工程,應(yīng)根據(jù)該工程施工的實(shí)際情況并對(duì)照工程合同的質(zhì)量等級(jí)要求,按照有關(guān)質(zhì)量評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收。在驗(yàn)收時(shí),必須嚴(yán)格按規(guī)范要求檢查點(diǎn)數(shù),從而計(jì)算出檢驗(yàn)項(xiàng)目和實(shí)測(cè)項(xiàng)目的等級(jí)包括優(yōu)良中差的百分比,然后確定出該分項(xiàng)工程的質(zhì)量等級(jí),并以此為根據(jù)確定工程能否被驗(yàn)收[7]。

（2）分部工程的驗(yàn)收。這是以分項(xiàng)工程驗(yàn)收為基礎(chǔ)的,根據(jù)已經(jīng)確定的分項(xiàng)工程質(zhì)量驗(yàn)收結(jié)果,可得出該分部工程的質(zhì)量等級(jí)從而確定能否驗(yàn)收。同樣的,工程進(jìn)行轉(zhuǎn)交時(shí)，例如土建部分（包含在分部工程中）完工后轉(zhuǎn)交給安裝工程施工前,應(yīng)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行中間驗(yàn)收,只有得到中間驗(yàn)收的合格簽證后施工單位才能繼續(xù)施工。

（3）竣工驗(yàn)收?？⒐を?yàn)收是以上兩個(gè)驗(yàn)收程序?yàn)榛A(chǔ)的，進(jìn)行了對(duì)分項(xiàng)、分部工程質(zhì)量等級(jí)的統(tǒng)計(jì)計(jì)算后,再結(jié)合使用功能的質(zhì)量保證資料及單位工程觀感的質(zhì)量評(píng)判,便可核查結(jié)構(gòu)是否安全可靠,觀感質(zhì)量是否合格, 從而最終確定此項(xiàng)目能否達(dá)到工程合同所要求的質(zhì)量等級(jí),最后再?zèng)Q定能否對(duì)其進(jìn)行驗(yàn)收。

3、結(jié)語

房地產(chǎn)項(xiàng)目的全過程質(zhì)量控制是一個(gè)動(dòng)態(tài)的發(fā)展過程, 在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)中實(shí)施全過程質(zhì)量控制,關(guān)鍵是要注重抓住各個(gè)環(huán)節(jié)的質(zhì)量控制要點(diǎn)。在當(dāng)今乃至未來社會(huì)中, 要想擁有絕對(duì)競(jìng)爭(zhēng)力，只有抓好各環(huán)節(jié)的質(zhì)量控制,才有可能提高開發(fā)商的工作效率，才能真正實(shí)現(xiàn)全過程的質(zhì)量控制從而確保工作質(zhì)量, 降低成本投入。本文在探討房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程質(zhì)量控制的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)分析了進(jìn)行全過程質(zhì)量控制的措施方法與策略。

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房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)方案范文第5篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)；風(fēng)險(xiǎn)管理；項(xiàng)目管理

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的基本理論

1.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的概念

房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理是研究房地產(chǎn)開發(fā)過程中風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生規(guī)律和風(fēng)險(xiǎn)控制技術(shù)的一門管理學(xué)科，各經(jīng)濟(jì)單位在風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)、風(fēng)險(xiǎn)估測(cè)和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上，根據(jù)具體情況優(yōu)化組合各種風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)實(shí)施有效的控制和妥善處理風(fēng)險(xiǎn)所致后果，以期達(dá)到以最少的成本獲得最大安全保障的目標(biāo)。在決策時(shí)，能否達(dá)到上述期望目標(biāo)，不僅取決于決策前的風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)、分析和評(píng)價(jià)是否全面正確，還取決于在實(shí)施控制方案過程中能否進(jìn)行正確的效果評(píng)價(jià)，對(duì)控制方案不斷修改，使其更加切合實(shí)際。這表明房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理方案的實(shí)施是一個(gè)動(dòng)態(tài)過程，管理者必須根據(jù)實(shí)際情況隨時(shí)辨識(shí)、分析和評(píng)價(jià)新風(fēng)險(xiǎn)，修改管理方案，這樣才能達(dá)到以最少的成本實(shí)現(xiàn)最大安全保障的目標(biāo)。

1.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的過程分析

房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理一般包括風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)分析、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)和風(fēng)險(xiǎn)控制等四個(gè)階段，各環(huán)節(jié)緊密聯(lián)系，其推行和開展按一定的程序周而復(fù)始、循環(huán)往復(fù)進(jìn)行。

（1）風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是風(fēng)險(xiǎn)管理中最重要的步驟，只有全面、正確地識(shí)別房地產(chǎn)開發(fā)過程中面臨的所有風(fēng)險(xiǎn)，才能有的放矢地針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，使風(fēng)險(xiǎn)管理建立在良好的基礎(chǔ)之上。通過風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別應(yīng)盡可能全面地找出影響風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的所有風(fēng)險(xiǎn)因素，采用恰當(dāng)?shù)姆椒ㄓ枰苑诸?，逐一分析各風(fēng)險(xiǎn)因素產(chǎn)生的根源。風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的參與者應(yīng)盡可能包括項(xiàng)目隊(duì)伍、風(fēng)險(xiǎn)管理小組、來自公司其他部門的專家、客戶、最終使用者、其他項(xiàng)目經(jīng)理、項(xiàng)目相關(guān)方以及外界專家等。另外，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別并非一蹴而就的事情，應(yīng)當(dāng)自始至終反復(fù)進(jìn)行。

（2）風(fēng)險(xiǎn)分析包括風(fēng)險(xiǎn)定性分析與風(fēng)險(xiǎn)定量分析，風(fēng)險(xiǎn)定性分析是確定風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性及其后果的嚴(yán)重性，并按照風(fēng)險(xiǎn)對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)可能的影響進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)排序，以明確特定風(fēng)險(xiǎn)的重要程度從而指導(dǎo)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃的制訂，并幫助項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成員修正計(jì)劃中出現(xiàn)的偏差。風(fēng)險(xiǎn)定量分析則是量化風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)概率及其影響，確定該風(fēng)險(xiǎn)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)意義以及處理的費(fèi)用和效益分析。不僅量化分析每一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)的概率及其對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)造成的后果，而且也分析項(xiàng)目總體風(fēng)險(xiǎn)的程度。通過對(duì)項(xiàng)目實(shí)施各階段可能存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行盡可能詳盡的分析，包括分析風(fēng)險(xiǎn)性質(zhì)、風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能程度、風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生對(duì)預(yù)期利潤(rùn)的影響程度，使項(xiàng)目可行性研究建立在風(fēng)險(xiǎn)分析的基礎(chǔ)上，選擇可靠性好、風(fēng)險(xiǎn)隱患少、風(fēng)險(xiǎn)程度低的項(xiàng)目管理方案。

（3）針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和分析的結(jié)果，為提升實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的機(jī)會(huì)，降低風(fēng)險(xiǎn)對(duì)目標(biāo)的威脅，必須制訂項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃。風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃必須與風(fēng)險(xiǎn)的嚴(yán)重程度、成功實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的費(fèi)用有效性、項(xiàng)目成功的時(shí)間性與現(xiàn)實(shí)性相適應(yīng)，同時(shí)也必須得到所有項(xiàng)目利益相關(guān)方的認(rèn)可，并應(yīng)由專人負(fù)責(zé)。項(xiàng)目一旦立項(xiàng)，項(xiàng)目管理者就應(yīng)該緊密結(jié)合國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管政策，在城市規(guī)劃、政策法規(guī)的約束條件下，研究房地產(chǎn)的供求現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)，確定周密的產(chǎn)品方案和營(yíng)銷策略，圍繞項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度優(yōu)化資源配置，統(tǒng)籌資金安排，使整個(gè)項(xiàng)目的實(shí)施有條不紊，進(jìn)而達(dá)到預(yù)期目的。

（4）跟蹤已識(shí)別的風(fēng)險(xiǎn)，監(jiān)視殘余風(fēng)險(xiǎn)，識(shí)別新出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，修改風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃，保證風(fēng)險(xiǎn)計(jì)劃的實(shí)施，并評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)減輕的效果是項(xiàng)目控制的主要任務(wù)。完善的控制體系和有效的實(shí)施，是防范風(fēng)險(xiǎn)和控制風(fēng)險(xiǎn)的可靠保證，同時(shí)也將成本管理與企業(yè)的整體經(jīng)濟(jì)效益直接聯(lián)系起來，對(duì)減小財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的作用極其顯著。一個(gè)好的風(fēng)險(xiǎn)控制系統(tǒng)可以在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生之前就提供給決策者有用的信息，并使之做出有效的決策，達(dá)到項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的目的。

在以上四個(gè)階段中，項(xiàng)目管理者只有充分了解房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)情況，對(duì)“易發(fā)險(xiǎn)情”進(jìn)行認(rèn)真的分析和預(yù)測(cè)，并根據(jù)自身實(shí)力估算投資風(fēng)險(xiǎn)的承受能力，綜合權(quán)衡房地產(chǎn)項(xiàng)目的收益和風(fēng)險(xiǎn)，制定各種風(fēng)險(xiǎn)的防范措施，達(dá)到風(fēng)險(xiǎn)小而收益高的目的，才是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的真正目的所在。下面結(jié)合該項(xiàng)目的案例，運(yùn)用項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的基本理論來具體分析該項(xiàng)目開發(fā)中存在的風(fēng)險(xiǎn)及產(chǎn)生根源，對(duì)重要風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行估計(jì)和評(píng)價(jià)，同時(shí)提出較為詳細(xì)的風(fēng)險(xiǎn)管理措施。

2、工程實(shí)例：

我公司開發(fā)建設(shè)的湖州項(xiàng)目總建筑面積約45萬m2，綠地率40%，是由別墅、高層、小高層組合的住宅小區(qū)。從規(guī)劃設(shè)計(jì)上看，該項(xiàng)目強(qiáng)調(diào)不同建筑群體的統(tǒng)一性和完整性，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案既要能滿足該建筑物的各項(xiàng)使用要求，同時(shí)又必須符合建筑間距，相鄰建筑間的相協(xié)調(diào)。從規(guī)劃布局上看，項(xiàng)目建設(shè)充分體現(xiàn)了現(xiàn)代感與自然文化氣息的結(jié)合，建筑互相圍合、各組團(tuán)間貫穿公共綠地，即統(tǒng)一又形成每個(gè)單一的整體，構(gòu)成氣勢(shì)非凡的空間效果。

2.1 項(xiàng)目各階段的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

在投資決策階段，從各項(xiàng)政策方面來看，本項(xiàng)目具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)；從社會(huì)環(huán)境與經(jīng)濟(jì)環(huán)境方面來看，由于國(guó)家總體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的良好，風(fēng)險(xiǎn)因素也較少。但是由于國(guó)家相關(guān)部門對(duì)國(guó)有土地進(jìn)行了徹底的清查，相繼下發(fā)了關(guān)于房地產(chǎn)土地交易方面的各項(xiàng)文件，嚴(yán)格的土地政策使該項(xiàng)目在土地獲取方面面臨極大風(fēng)險(xiǎn)。

在土地的獲取階段，房地產(chǎn)開發(fā)所需巨額資金和融資是開發(fā)商最為關(guān)切和頗費(fèi)心機(jī)的問題。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)資金大部分來自于金融機(jī)構(gòu)的貸款，許多開發(fā)商利用貸款進(jìn)行滾動(dòng)操作，然后將樓盤以個(gè)人按揭貸款進(jìn)行銷售，最終將房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到金融機(jī)構(gòu)身上。由于房地產(chǎn)金融體系的內(nèi)在脆弱性和資產(chǎn)價(jià)格的內(nèi)在波動(dòng)性，使得該項(xiàng)目也不可避免地具有籌資方面的風(fēng)險(xiǎn)。

在建設(shè)階段，該項(xiàng)目也將面臨著招標(biāo)模式風(fēng)險(xiǎn)、承包合同風(fēng)險(xiǎn)、工期拖延風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、開發(fā)成本風(fēng)險(xiǎn)及施工索賠風(fēng)險(xiǎn)等，但只要施工單位與開發(fā)商在房產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)具有良好的口碑和品牌效應(yīng)，因此項(xiàng)目在招標(biāo)模式、承包方式以及承包合同方面的風(fēng)險(xiǎn)因素也可控制在較小范圍。

在租售階段，該項(xiàng)目采用預(yù)售方式，在住宅具有穩(wěn)定需求的市場(chǎng)條件下，有利于資金的快速回籠，因此這方面的風(fēng)險(xiǎn)因素較少。租售合同風(fēng)險(xiǎn)方面，重要的是銷售價(jià)格定位，準(zhǔn)確合理的銷售價(jià)格能夠比較快地為廣大需求者所接受，從而為資金的快速回籠提供可能。

2.2 項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析

2.2.1 項(xiàng)目投資階段風(fēng)險(xiǎn)的敏感性分析

通過對(duì)與利潤(rùn)有關(guān)的建安工程費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、綜合配套費(fèi)用、住宅售價(jià)等敏感因素進(jìn)行單變量敏感性分析。列出住宅售價(jià)因素變化而其他因素不變的情況下，建安工程費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、配套費(fèi)用相對(duì)固定的情況下，住宅售價(jià)因素對(duì)利潤(rùn)的影響比較關(guān)鍵，總結(jié)以上幾個(gè)因素的變化與成本利潤(rùn)的關(guān)系，是正、負(fù)相關(guān)的關(guān)系。

2.2.2 項(xiàng)目土地獲取階段風(fēng)險(xiǎn)分析

項(xiàng)目在土地獲取階段的風(fēng)險(xiǎn)主要是融資風(fēng)險(xiǎn)，而該項(xiàng)目在融資方面依靠銀行貸款，自身也需具有充足的自由資金，加大融資手段上的多元化，大大降低了融資風(fēng)險(xiǎn)。

2.3 項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)控制

（1）項(xiàng)目土地獲取階段籌資風(fēng)險(xiǎn)的控制措施。對(duì)籌資風(fēng)險(xiǎn)主要采用風(fēng)險(xiǎn)控制與風(fēng)險(xiǎn)自留，明確不應(yīng)過度負(fù)債，項(xiàng)目開發(fā)前期對(duì)資金運(yùn)作應(yīng)有全過程通盤的考慮，留有余地并有資金補(bǔ)充應(yīng)急計(jì)劃項(xiàng)目；將短期負(fù)債與長(zhǎng)期負(fù)債區(qū)別對(duì)待，盡量減少短期負(fù)債，以適應(yīng)該項(xiàng)目開發(fā)生命周期長(zhǎng)的特點(diǎn)；將房地產(chǎn)銷售工作提前，用收入彌補(bǔ)資金不足，減少負(fù)債，并提前盈利等。

（2）對(duì)設(shè)計(jì)變更風(fēng)險(xiǎn)、設(shè)計(jì)方案不合理的風(fēng)險(xiǎn)控制。主要采用風(fēng)險(xiǎn)控制和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，加強(qiáng)施工前施工圖審查及設(shè)計(jì)交底，建立健全會(huì)審制度；采用監(jiān)理制度，更好地規(guī)范各個(gè)單位的行為；嚴(yán)格設(shè)計(jì)變更審查制度等，以便對(duì)項(xiàng)目投資控制。

（3）對(duì)工期拖延的風(fēng)險(xiǎn)控制。主要采用風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，利用工程承包合同與工程監(jiān)理合同將該部分風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到施工單位和監(jiān)理單位，具體措施為：在工程承包合同中，嚴(yán)格制定相關(guān)工程工期條款，在該項(xiàng)條款中，明確指明工期拖延所造成的后果及相應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，將該部分風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到主體承包單位；聘請(qǐng)專業(yè)監(jiān)理公司，在監(jiān)理合同中同樣設(shè)定相應(yīng)工期條款，明確監(jiān)理公司對(duì)工期拖延同樣負(fù)有責(zé)任。

（4）對(duì)各種安全事故風(fēng)險(xiǎn)以及其他風(fēng)險(xiǎn)的控制。任何風(fēng)險(xiǎn)防范措施都是有“人”來發(fā)現(xiàn)并實(shí)施控制措施的，對(duì)該項(xiàng)目總體而言，首要的是建設(shè)一支業(yè)務(wù)優(yōu)，能力強(qiáng)、熟悉市場(chǎng)的管理隊(duì)伍。有了這樣一支隊(duì)伍，就能夠從源頭上減少和消除各種風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的影響。另外，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制管理要注意兩個(gè)關(guān)鍵問題：一是風(fēng)險(xiǎn)控制目標(biāo)的確定與分解，二是責(zé)任落實(shí)。當(dāng)然，在有效地管理規(guī)劃與控制風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，還應(yīng)注意工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制的執(zhí)行與反饋。這是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)控制效率和效果評(píng)價(jià)與規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)能力再提高的過程，檢查風(fēng)險(xiǎn)管理方案的實(shí)施情況，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)情況進(jìn)行監(jiān)控，用實(shí)踐效果評(píng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)管理決策效果。要確定在條件變化時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)處理方案，檢查是否有被遺漏的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)新發(fā)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)因素應(yīng)及時(shí)提出對(duì)策。

3、結(jié)語

對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的分析研究在國(guó)外是可行性研究中一項(xiàng)不可缺少的內(nèi)容，特別是近二三十年來得到了迅速發(fā)展。要避免房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的風(fēng)險(xiǎn)，必須對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理過程中可能出現(xiàn)的種種風(fēng)險(xiǎn)和不確定性因素做出較為精確的定性和定量分析。目前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)律、經(jīng)營(yíng)管理的實(shí)踐還缺少理論研究和總結(jié)提高，許多項(xiàng)目管理者甚至各級(jí)政府在房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作上還存在一定的盲目性和不科學(xué)性，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)更是缺乏深刻的認(rèn)識(shí)，對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的全面論述也比較少。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的理論研究和實(shí)踐運(yùn)作，不僅是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理者面臨的一個(gè)重要課題，而且是房地產(chǎn)業(yè)管理和政策制定部門所必須關(guān)注的內(nèi)容。

參考文獻(xiàn)：

[1]譚術(shù)魁.房地產(chǎn)項(xiàng)目管理[M].北京：機(jī)械工業(yè)出版社，2004.