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房地產(chǎn)開發(fā)公司管理制度范文第1篇

【摘要】通過(guò)房地產(chǎn)開發(fā)公司貨幣資金的內(nèi)部控制是企業(yè)內(nèi)控的一個(gè)重要組成部分，貨幣資金控制的好壞直接關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)公司的生存、發(fā)展、獲利。內(nèi)部控制的主要目的是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)公司貨幣開支的合理、合法和貨幣回收的安全可靠，貨幣資金失去有效控制是現(xiàn)在許多房地產(chǎn)開發(fā)公司普遍存在的問題，在實(shí)際工作中，常由于內(nèi)部控制制度不健全、執(zhí)行不到位而造成貨幣資金管理發(fā)生失誤甚至被貪污或挪用的現(xiàn)象，因此房地產(chǎn)開發(fā)公司房地產(chǎn)開發(fā)公司必須建立和完善企業(yè)貨幣資金內(nèi)部控制制度。為了企業(yè)能夠健康發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須建立內(nèi)部控制來(lái)提高經(jīng)營(yíng)效率。

【關(guān)鍵詞】貨幣資金 內(nèi)部控制 問題 對(duì)策

引言：俗話說(shuō)：“無(wú)規(guī)矩不成方圓”。一個(gè)國(guó)家有自己的法律、道德文化來(lái)管理國(guó)民，同樣，一個(gè)企業(yè)也需要一些措施來(lái)管理員工，措施就是――內(nèi)部控制。內(nèi)部控制就是單位內(nèi)部的管理控制系統(tǒng)，它的根本目的就是保護(hù)單位財(cái)產(chǎn)，檢查有關(guān)數(shù)據(jù)的正確性和可靠性，提高經(jīng)營(yíng)效率，貫徹既定的管理方針等。

一、房地產(chǎn)開發(fā)公司貨幣資金的內(nèi)部控制的概述

房地產(chǎn)開發(fā)公司貨幣資金內(nèi)部控制對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)公司具有非常重要的意義，只有使房地產(chǎn)開發(fā)公司貨幣資金的內(nèi)部控制貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)的始終，并不斷更新，才能為房地產(chǎn)開發(fā)公司實(shí)現(xiàn)其控制目標(biāo)提供合理保證。為了使內(nèi)部控制有效運(yùn)行，就必須營(yíng)造一個(gè)良好的控制環(huán)境，建立一個(gè)周密的會(huì)計(jì)系統(tǒng)，按業(yè)務(wù)循環(huán)設(shè)計(jì)有效的內(nèi)部控制程序。

二、房地產(chǎn)開發(fā)公司貨幣資金的內(nèi)部控制的現(xiàn)狀

由于貨幣資金本身具有的流動(dòng)性高、安全性低的特性，尤其是可直接用于房地產(chǎn)開發(fā)公司或個(gè)人消費(fèi)的貨幣支付特性，往往成為不法分子貪污、挪用和盜竊的對(duì)象。近幾年來(lái)，我國(guó)各級(jí)執(zhí)法部門查處的經(jīng)濟(jì)違法犯罪案件中， 房地產(chǎn)開發(fā)公司個(gè)人非法挪用資金、設(shè)立小金庫(kù)的案件履見發(fā)生，其金額之巨大、涉及人數(shù)之眾多，令人瞠目結(jié)舌。而此類案件大多是由于內(nèi)部控制失效而形成的，特別是貨幣資金內(nèi)部控制不力。這些情況使得貨幣資金內(nèi)部控制制度的要求越來(lái)越高。貨幣資金控制始終是房地產(chǎn)開發(fā)公司內(nèi)部控制的重點(diǎn)。有的企業(yè)財(cái)會(huì)部門不設(shè)置稽核崗位，財(cái)務(wù)工作環(huán)境差，缺少必要的硬件設(shè)備和財(cái)務(wù)軟件，很多分析、復(fù)核、測(cè)試工作無(wú)法進(jìn)行，也就不能報(bào)送有價(jià)值的財(cái)務(wù)信息，形成惡性循環(huán)。

三、房地產(chǎn)開發(fā)公司貨幣資金的內(nèi)部控制中存在的問題

（一）信用管理不健全因素

信用管理的目的是在采用信用政策所增加的盈利和由此所付出的代價(jià)之間進(jìn)行權(quán)衡。客戶的信用風(fēng)險(xiǎn)是客戶不良的信用對(duì)應(yīng)收賬款產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。目前，有些房地產(chǎn)開發(fā)公司授予客戶的信用是在主觀決策控制下運(yùn)作的，缺乏有效的信用決策系統(tǒng)；沒有統(tǒng)一的客戶資信管理制度和客戶授信制度，房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)客戶的信用檔案不完整，信用決策和信用控制缺乏有效的信息支持。

（二）商業(yè)信用不發(fā)達(dá)因素

房地產(chǎn)開發(fā)公司產(chǎn)權(quán)制度落后，缺乏觀念。由于全民信用意識(shí)不普及，信用體系不完備、不可靠，使得失信帶來(lái)的收益往往大于守信的成本。首先我們應(yīng)該認(rèn)識(shí)到在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要作用，它能促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、調(diào)節(jié)資本流向。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)熱時(shí)，應(yīng)該提高利率。從而提高投資成本。抑制經(jīng)濟(jì)過(guò)熱。反之，在經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)則應(yīng)該經(jīng)低利率。擴(kuò)大投資，自己經(jīng)濟(jì)發(fā)展。企業(yè)缺乏誠(chéng)實(shí)守信的經(jīng)營(yíng)理念，就容易導(dǎo)致舞弊事件的發(fā)生，造成企業(yè)損失，影響企業(yè)信譽(yù)。所以好的企業(yè)文化是內(nèi)部控制制度得到貫徹執(zhí)行的關(guān)鍵，也是企業(yè)成功的基礎(chǔ)。

（三）商品質(zhì)量好壞的因素

質(zhì)量就是生命線。在當(dāng)今這個(gè)社會(huì)，物質(zhì)極其豐富，不論是生產(chǎn)資料的消費(fèi)者還是生活資料的消費(fèi)者都有充分的購(gòu)買能力、選擇渠道和選擇權(quán)利，質(zhì)量就成為影響企業(yè)生存和發(fā)展的至關(guān)重要的因素。經(jīng)營(yíng)能力是影響企業(yè)盈利的關(guān)鍵。科技含量是企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。而所有這些都需要相應(yīng)的人才來(lái)操作和實(shí)現(xiàn)。商品質(zhì)量的好壞、價(jià)格的高低及品種規(guī)格是否齊全，均會(huì)影響客戶的付款愿望。一些汽車修理廠銷售的商品價(jià)格高、質(zhì)量差，或規(guī)格不符合客戶的要求，客戶購(gòu)買此類商品后有上當(dāng)受騙的感覺，最終導(dǎo)致了客戶延期付款，甚至拒付。

四、房地產(chǎn)開發(fā)公司貨幣資金的內(nèi)部控制的對(duì)策及改進(jìn)措施

（一）把好貨幣資金支出關(guān)

常言道，節(jié)流等于開源。因此，控制非法和不合理的資金流出，等于為房地產(chǎn)開發(fā)公司帶來(lái)了等量資金的流入。一個(gè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)在每天若干筆資金的支付中，如何判斷哪筆支出有問題、有貓膩呢？關(guān)鍵的一c，是看支出程序是否合法、合理。為此，要做到“四審四看”，即：一是審支付申請(qǐng)，看是否有理有據(jù)；二是審支付程序，看審批程序、權(quán)限是否正確，審批手續(xù)是否完備；三是審支付復(fù)核，看復(fù)核工作是否到位；四是審支付辦理，看是否按審批意見和規(guī)定程序、途徑辦理，出納人員是否及時(shí)登記現(xiàn)金和銀行存款日記賬。

（二）管住貨幣資金的流入點(diǎn)

簡(jiǎn)單的說(shuō)，房地產(chǎn)開發(fā)公司就是要搞清楚錢是哪兒來(lái)的，以什么形式來(lái)的，來(lái)了多少，還缺多少，沒來(lái)的錢怎么辦。同時(shí)，對(duì)已取得的貨幣資金收入必須及時(shí)入賬，不得私設(shè)小金庫(kù)，不得賬外設(shè)賬，嚴(yán)禁收款不入賬。

（三）管理銀行開戶點(diǎn)

對(duì)銀行賬戶的開立、管理等要具體規(guī)定。這里需要特別提示的是，一些山南地區(qū)汽車修理廠為了達(dá)到不可告人的目的，以各種理由在同一銀行不同營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)開立賬戶，或者同時(shí)跨行開戶、多頭開戶、隨意開戶。因此，按照規(guī)定，應(yīng)及時(shí)、定期對(duì)銀行開戶進(jìn)行認(rèn)真清查和檢查。

（四）管住現(xiàn)金盤存點(diǎn)

現(xiàn)金是流動(dòng)性最強(qiáng)的資產(chǎn)，由于它使用方便，也一直是犯罪分子青睞的對(duì)象。在現(xiàn)階段，房地產(chǎn)開發(fā)公司的日常現(xiàn)金盤點(diǎn)工作基本上都是由現(xiàn)金出納人員自行完成的，這項(xiàng)制度需要改進(jìn)，至少應(yīng)增加其他第三者參與盤點(diǎn)或監(jiān)盤的內(nèi)容，保證現(xiàn)金賬面余額與實(shí)際庫(kù)存相符，不出紕漏。

（五）管住銀行、客戶對(duì)賬點(diǎn)

一切貪贓枉法行為都喜歡秘密、黑暗，怕見光，怕公開。對(duì)賬就是公開，就是使雙方或多方經(jīng)濟(jì)交易事項(xiàng)明朗化。一般而言，單位與銀行之間的對(duì)賬較有規(guī)律，按照有關(guān)規(guī)定，每月至少要核對(duì)一次。相比之下，單位與客戶之間的對(duì)賬難度要大得多。因此，應(yīng)加強(qiáng)與異地和同城單位之間往來(lái)款項(xiàng)的核對(duì)，確保貨幣資金支付合理，回收及時(shí)、足額。

參考文獻(xiàn)：

[1]趙保卿，《內(nèi)部會(huì)計(jì)控制制度設(shè)計(jì)》，2010年第5期。

房地產(chǎn)開發(fā)公司管理制度范文第2篇

關(guān)鍵詞:項(xiàng)目管理 房地產(chǎn)開發(fā) 應(yīng)用

中圖分類號(hào):F270 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A文章編號(hào):1007-3973 (2010) 02-150-01

項(xiàng)目管理是為使項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)所要求的質(zhì)量、所規(guī)定的時(shí)限、所批準(zhǔn)的費(fèi)用預(yù)算而進(jìn)行的全過(guò)程、全方位的規(guī)劃、組織、控制與協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)開發(fā)指在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。因此,房地產(chǎn)開發(fā)本身就是基于某個(gè)工程項(xiàng)目的基礎(chǔ)上進(jìn)行開發(fā)、建設(shè)并實(shí)現(xiàn)本身所需的回報(bào)而建立發(fā)展起來(lái)的營(yíng)利性企業(yè),它完全依賴于項(xiàng)目,因項(xiàng)目的持續(xù)而持續(xù),因項(xiàng)目的存在而存在,所以房地產(chǎn)開發(fā)就是一個(gè)最具代表性的項(xiàng)目管理。

1項(xiàng)目管理和房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言,首先它的起步應(yīng)該先針對(duì)某個(gè)項(xiàng)目,在國(guó)家有意向出讓某地塊用于房地產(chǎn)開發(fā)后,這地塊的開發(fā)形成了這個(gè)項(xiàng)目,讓有意向的組織者組建項(xiàng)目籌委會(huì),這組織者可以是個(gè)人、企業(yè)或者是多個(gè)法人,項(xiàng)目籌委會(huì)可以是組織者或者組織者和他們所聘請(qǐng)的管理人,籌委會(huì)委員必須有實(shí)力派人物或者專家參與。有了項(xiàng)目籌委會(huì),也就有了開發(fā)項(xiàng)目的可能,在國(guó)家有意出讓的項(xiàng)目上,通過(guò)項(xiàng)目籌委會(huì)分析、討論、計(jì)算、參與投標(biāo)獲得項(xiàng)目的開發(fā)權(quán)后,一個(gè)有目標(biāo)、有任務(wù)和管理者的房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)并隨即產(chǎn)生。與此同時(shí),對(duì)于開發(fā)的新項(xiàng)目,項(xiàng)目管理隨之產(chǎn)生。

對(duì)于個(gè)人或者組織者切勿盲目搞開發(fā),對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,它是一個(gè)投資大、風(fēng)險(xiǎn)大、回報(bào)相對(duì)豐厚的管理活動(dòng),他的成敗很大程度上直接就決定著一個(gè)企業(yè)的進(jìn)步或倒閉。組織者無(wú)視開發(fā)項(xiàng)目的成本或自身實(shí)力及外部影響因素,很容易造成組織者的迅速倒閉、損失。在本地區(qū)有一個(gè)政府組建的房地產(chǎn)公司,它自己開發(fā)了三期工程后決定將剩下的一半地塊以拍賣的形式轉(zhuǎn)讓于他人開發(fā),被一個(gè)剛起步的組織者拍走,該組織者在得手后到處籌集資金,而限約時(shí)間到后,該組織者仍未能籌集到一半的成交款,結(jié)果因?yàn)槌山豢顭o(wú)法籌集,導(dǎo)致土地收回并沒收押金。該組織者不但損失了押金,還損失了大量的籌集款利息,他的失敗主要是沒有籌建項(xiàng)目籌委會(huì)、沒有可行性分析、沒有認(rèn)識(shí)到自身的實(shí)力、也沒有對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行有效的調(diào)查研究。

2項(xiàng)目前期管理是整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的重點(diǎn)

對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目管理而言,項(xiàng)目的起動(dòng)對(duì)整個(gè)實(shí)施的過(guò)程的影響最大,競(jìng)拍價(jià)位是否合理、項(xiàng)目投入是否具有預(yù)期估算的目標(biāo)、風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)究竟有多大、大到什么程度等一系列項(xiàng)目啟動(dòng)的復(fù)查工作均應(yīng)在盡量短的時(shí)間內(nèi)完成,根據(jù)復(fù)查的結(jié)果提出項(xiàng)目規(guī)劃,用規(guī)劃的合理性、充分性來(lái)提高項(xiàng)目的可行性及收益率。然后根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查、對(duì)象研究按比例考慮項(xiàng)目的開發(fā)形式、結(jié)構(gòu)布置,再根據(jù)這個(gè)市場(chǎng)實(shí)際需求構(gòu)建整個(gè)項(xiàng)目的總體輪廓。

管理的規(guī)劃階段是一個(gè)考慮因素非常多且復(fù)雜的階段,他的成功率對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的實(shí)施我想可以用“絕對(duì)希望”四個(gè)字來(lái)形容。第一,它可以起到整體的成本控制。規(guī)劃設(shè)計(jì)的充分考慮均能在成本上起到控制作用。第二,它對(duì)住宅或?qū)懽謽堑鹊姆啃驮O(shè)計(jì)。住宅的花園應(yīng)盡量在入戶口或客廳、餐廳可以直視位置,陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)就盡量與客廳直通,還有臥室的向陽(yáng)度、戶型的設(shè)計(jì),以及應(yīng)盡量預(yù)留用戶裝修的多角度性等等。寫字樓的空間考慮開闊,視線良好,采光良好等等。第三,它可以盡可能的在原有建筑面積上實(shí)現(xiàn)更多的實(shí)際使用面積。比如盡量減少公攤面積,也可以從空間上盡量增加地面綠化的使用面積,對(duì)于這種面積,都有一個(gè)極大化,只要規(guī)劃利用了這個(gè)最大的可能,這個(gè)規(guī)劃在這方面將是成功的、非常可行的。第四,從使用功能上考慮。現(xiàn)在的房屋開發(fā)都向著便利化、智能化、舒適化發(fā)展,我們的規(guī)劃要適應(yīng)市場(chǎng),也必須從這方面考慮。所以項(xiàng)目在規(guī)劃階段的合理性、充分性是項(xiàng)目在整個(gè)生命周期管理內(nèi)起到非常重要的關(guān)鍵地位,是實(shí)施和收尾階段的“絕對(duì)希望”。

3項(xiàng)目進(jìn)入實(shí)施階段,這是個(gè)力量投入最大、運(yùn)作時(shí)間最長(zhǎng)的階段

房地產(chǎn)開發(fā)公司管理制度范文第3篇

一、投資運(yùn)行中存在的問題

1、國(guó)家出臺(tái)新規(guī)。自2014年2月起，只允許房地產(chǎn)開發(fā)公司建造的單純基礎(chǔ)設(shè)施等非房地產(chǎn)項(xiàng)目申請(qǐng)進(jìn)入投資項(xiàng)目庫(kù)，房地產(chǎn)開發(fā)公司投資建設(shè)的住宅、商務(wù)樓、保障房、酒店、購(gòu)物中心、旅游中心、工業(yè)園區(qū)等各類項(xiàng)目均為房地產(chǎn)項(xiàng)目，一律由本地在庫(kù)房產(chǎn)公司申請(qǐng)進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目庫(kù)，由投資司審批。

2、項(xiàng)目入庫(kù)難。新開工項(xiàng)目入庫(kù)管理制度實(shí)行后，上級(jí)對(duì)新開工項(xiàng)目申報(bào)入庫(kù)審查越來(lái)越嚴(yán)格，申請(qǐng)入庫(kù)證明材料內(nèi)容要求更全面、規(guī)范，致使對(duì)收集的500萬(wàn)元以上項(xiàng)目符合申報(bào)標(biāo)準(zhǔn)的難度加大，有的單位由于相關(guān)資料提供得不全面或不規(guī)范，尤其是備案文件缺失或造假使新開工項(xiàng)目得不到及時(shí)申報(bào)入庫(kù)，導(dǎo)致統(tǒng)計(jì)資料滯后于工程形象進(jìn)度。

3、投資額較大項(xiàng)目開工極少。在我縣已開工項(xiàng)目中上億元以上的項(xiàng)目歷歷可數(shù)，而且其中部分項(xiàng)目都已入庫(kù)。這也是導(dǎo)致入庫(kù)慢的原因之一。

4、投資備案的項(xiàng)目偏少。從實(shí)際情況來(lái)看我縣開工的項(xiàng)目不少，但是基本都是相關(guān)材料缺失沒能在發(fā)改局或者經(jīng)信局備案，導(dǎo)致項(xiàng)目不能及時(shí)入庫(kù)。

5、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資愈來(lái)愈少。我縣在庫(kù)6家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)截止今年5月底計(jì)劃投資總額還剩余1.7億元，如果沒有新的房地產(chǎn)企業(yè)入庫(kù)會(huì)直接影響投資進(jìn)度。

二、下步工作建議

（一）、抓投入，強(qiáng)化投資結(jié)構(gòu)優(yōu)化。優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，加大工業(yè)投資力度。一是抓好已供地重大工業(yè)項(xiàng)目的開工建設(shè)和在建重點(diǎn)項(xiàng)目的竣工投產(chǎn)，加快工業(yè)大項(xiàng)目的引進(jìn)與落地，努力提高工業(yè)投資在全社會(huì)投資中的比重，推動(dòng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。二是鼓勵(lì)和引導(dǎo)工業(yè)企業(yè)實(shí)行技術(shù)改造，把企業(yè)工藝改造、設(shè)備更新作為推進(jìn)節(jié)能減排工作的主要抓手，作為緩解土地制約的主要措施。三是積極謀劃籌備一批重大工業(yè)項(xiàng)目，搞好論證評(píng)價(jià)加快前期工作，為今后工業(yè)創(chuàng)新發(fā)展提供后備項(xiàng)目資源。

（二）繼續(xù)加大項(xiàng)目招商引資力度，擴(kuò)大項(xiàng)目?jī)?chǔ)備。各部門要正確把握國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策和產(chǎn)業(yè)政策，利用自身的資源、區(qū)位優(yōu)勢(shì)加大招商引資力度，引進(jìn)大項(xiàng)目，特別是要引進(jìn)生產(chǎn)性項(xiàng)目，增加項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，形成新的投資增長(zhǎng)點(diǎn)，改變工業(yè)投資連續(xù)下降的局面。

（三）加快項(xiàng)目前期工作，爭(zhēng)取更多項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)開工建設(shè)。要把項(xiàng)目的前期工作當(dāng)成項(xiàng)目建設(shè)工作的一大重點(diǎn)，加大部門之間的協(xié)作，認(rèn)真做好項(xiàng)目的審批、設(shè)計(jì)、拆遷和環(huán)評(píng)等前期工作，使項(xiàng)目能早日動(dòng)工，盡快形成投資實(shí)物量。

房地產(chǎn)開發(fā)公司管理制度范文第4篇

關(guān)鍵詞：成本管理；房地產(chǎn)；項(xiàng)目

中圖分類號(hào)：TU7文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：

近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度日益加快，目前，房地產(chǎn)已成為了我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)市場(chǎng)日益規(guī)范化，但市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也愈演愈烈，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，企業(yè)必須采取科學(xué)有效的成本管理辦法，以提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有高風(fēng)險(xiǎn)性、高收益性、高投資及投資期限長(zhǎng)等特點(diǎn)，這就決定了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理具有高難度性。成本管理在一定程度上體現(xiàn)了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理不僅有利于提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，對(duì)企業(yè)綜合效益均有重要意義。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理存在的問題

（一）項(xiàng)目開發(fā)成本管理認(rèn)識(shí)不足

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，長(zhǎng)期存在“重規(guī)模輕效益”、“重?cái)?shù)量輕質(zhì)量”和“重過(guò)程輕決策”等觀念，在開發(fā)過(guò)程中，過(guò)分強(qiáng)調(diào)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模大小，甚至以開發(fā)規(guī)模作為衡量房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)力以及領(lǐng)導(dǎo)能力的主要指標(biāo)，而忽視了其在生產(chǎn)效益中的規(guī)模。此外，部分企業(yè)開發(fā)的土地是通過(guò)各種模式或者其他的非市場(chǎng)途徑所獲取的，成本管理認(rèn)識(shí)不足。

（二）缺乏科學(xué)的成本管理辦法

部分房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，成本管理僅僅被認(rèn)為是控制單項(xiàng)成本的工作，比如規(guī)劃設(shè)計(jì)成本、土地成本、配套設(shè)施成本等，對(duì)這些成本的管理只是在審核撥付時(shí)簡(jiǎn)單地進(jìn)行控制，但在項(xiàng)目選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)以及定位包裝過(guò)程中，缺乏有效的管理措施，給項(xiàng)目施工及銷售過(guò)程的成本管理造成了很大的困難。成本缺口使得企業(yè)不斷地設(shè)法堵塞成本漏洞，而對(duì)成本漏洞的預(yù)防缺乏有效的措施，企業(yè)步入債務(wù)的惡性循環(huán)中。

（三）缺乏有效的成本監(jiān)督機(jī)制和激勵(lì)機(jī)制

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)周期較長(zhǎng)，所涉及的成本范圍較廣，使得成本管理制度的貫徹落實(shí)存在較大的難度，很多企業(yè)的成本管理缺乏監(jiān)督機(jī)制和激勵(lì)機(jī)制，員工的成本控制積極性不高。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理的策略

（一）明確成本管理戰(zhàn)略

科學(xué)合理的成本管理戰(zhàn)略是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的關(guān)鍵部分，應(yīng)貫穿經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的全過(guò)程，在經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中充分重視成本管理問題。首先，企業(yè)成本管理戰(zhàn)略的目標(biāo)要立足于用戶的滿意度，從而全面提高項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)值。近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，用戶的需求也在不斷提高，如何滿足不同層次用戶的需求已成為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成功的保證。與其他建設(shè)項(xiàng)目不同，房地產(chǎn)項(xiàng)目具有商品性，因此，其價(jià)格同其他大多數(shù)商品一樣具有差別性和地域性。通常，成本越低，企業(yè)的價(jià)格就越有競(jìng)爭(zhēng)力。但成本結(jié)果實(shí)際上是由用戶對(duì)企業(yè)產(chǎn)品的認(rèn)可度和滿意度來(lái)決定的，因此，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理中，必須立足用戶的滿意度，才能贏得更大的利潤(rùn)。其次，房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理實(shí)際上是從時(shí)間以及空間上所開展的業(yè)務(wù)過(guò)程，具有動(dòng)態(tài)性。傳統(tǒng)的成本管理主要是對(duì)企業(yè)內(nèi)部資金在運(yùn)動(dòng)過(guò)程中產(chǎn)生的價(jià)值消耗進(jìn)行管理，但成本管理實(shí)際上是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程，它不僅僅是對(duì)某一時(shí)間點(diǎn)上項(xiàng)目成本的管理，還應(yīng)貫穿項(xiàng)目開發(fā)的整個(gè)過(guò)程，因此，項(xiàng)目成本管理具有空間性。房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理應(yīng)貫穿項(xiàng)目開發(fā)的全過(guò)程，不僅是尋求成本優(yōu)勢(shì)資源降低生產(chǎn)成本，更要注重開發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)的優(yōu)化，保證開發(fā)過(guò)程的連續(xù)性。

（二）加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程各階段的成本管理

1、項(xiàng)目的決策階段

在房地產(chǎn)項(xiàng)目的決策階段，成本管理主要包括項(xiàng)目前期規(guī)劃費(fèi)用、可行性研究費(fèi)以及土地費(fèi)等。尤其是土地費(fèi)用，約占房地產(chǎn)總成本的20%-40%左右，因此，應(yīng)重點(diǎn)控制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)成本的控制主要取決于兩個(gè)方面，一方面是當(dāng)?shù)卣畬?duì)于土地的供應(yīng)能否維持一個(gè)動(dòng)態(tài)平衡的局面，另一方面是通過(guò)各種關(guān)系和正當(dāng)?shù)氖侄蝸?lái)獲取較低價(jià)格的土地。在這個(gè)過(guò)程中必須著眼城市發(fā)展及城市規(guī)劃建設(shè)，做出正確合理的決策，才能保證投資效益。

2、項(xiàng)目規(guī)劃及設(shè)計(jì)階段

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃及設(shè)計(jì)階段，成本管理主要包括招標(biāo)費(fèi)用、設(shè)計(jì)費(fèi)用以及地質(zhì)勘查費(fèi)用等。設(shè)計(jì)費(fèi)用所占的比例通常在成本總數(shù)的1.5%-2.0%左右，雖然所占比例不大，但直接關(guān)系著工程造價(jià)，且影響程度在75%以上。項(xiàng)目設(shè)計(jì)質(zhì)量直接關(guān)系著施工階段的投資規(guī)模，同時(shí)也影響項(xiàng)目在銷售期的經(jīng)濟(jì)效益，決定了項(xiàng)目的產(chǎn)品是否符合消費(fèi)者的需求，也就決定了產(chǎn)品可以為公司帶來(lái)的收入。在確定投資決策以后，必須加強(qiáng)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段特別是設(shè)計(jì)任務(wù)書、設(shè)計(jì)過(guò)程、設(shè)計(jì)成果評(píng)審優(yōu)化和設(shè)計(jì)變更四個(gè)環(huán)節(jié)的成本控制。在總體設(shè)計(jì)規(guī)劃階段，可以采用設(shè)計(jì)招標(biāo)，將設(shè)計(jì)方案與工程造價(jià)充分地結(jié)合在一起，擇優(yōu)選擇方案設(shè)計(jì)單位及建筑設(shè)計(jì)單位，在確保建筑造型美觀、質(zhì)量較高的同時(shí)，確保造價(jià)的合理性。但單體設(shè)計(jì)階段，則應(yīng)充分分析市場(chǎng)在一定時(shí)期內(nèi)的需求，在技術(shù)分析及經(jīng)濟(jì)分析的基礎(chǔ)上開展應(yīng)用價(jià)值工程，將工程功能細(xì)化，并去除不必要的功能，重點(diǎn)控制造價(jià)較高的工程。同時(shí)，完善對(duì)設(shè)計(jì)人員的激勵(lì)機(jī)制，以提高設(shè)計(jì)人員的工作積極性和責(zé)任心，以便更好地控制工程造價(jià)。此外，還應(yīng)加強(qiáng)設(shè)計(jì)出圖前的一系列審核管理工作，盡量將工程變更控制在項(xiàng)目開工前。在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，可委托監(jiān)理單位對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行監(jiān)理，確保工程的安全性、技術(shù)性、周密性和經(jīng)濟(jì)性，從而減少或者避免設(shè)計(jì)不合理或者設(shè)計(jì)失誤導(dǎo)致投資損失。

3、項(xiàng)目施工階段

在施工階段，加強(qiáng)項(xiàng)目質(zhì)量管理及施工安全管理是控制額外支出的重要手段。第一，可通過(guò)公開招標(biāo)的方式選擇具有相應(yīng)資質(zhì)和經(jīng)驗(yàn)的監(jiān)理單位，對(duì)工程的技術(shù)質(zhì)量全面監(jiān)管，同時(shí)也可協(xié)助業(yè)主進(jìn)行成本管理，有效控制成本的支出。第二，應(yīng)選擇較好的承包企業(yè)，選擇施工工藝先進(jìn)、報(bào)價(jià)合理、工期較短、技術(shù)力量雄厚和社會(huì)信譽(yù)較好的施工企業(yè)，以有效縮短工期，并節(jié)省工程造價(jià)。第三，簽訂合同時(shí)，應(yīng)明確合同內(nèi)容，根據(jù)建筑市場(chǎng)情況、建筑行業(yè)的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范以及項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中可能出現(xiàn)的合同糾紛問題，以法律的形式確定合約。第四，加強(qiáng)工程變更簽證管理、監(jiān)督以及審核，確保建立及甲方現(xiàn)場(chǎng)代表的簽證，并由開發(fā)商的成本管理部門核實(shí)。第五，應(yīng)加強(qiáng)材料及設(shè)備成本控制。加強(qiáng)市場(chǎng)價(jià)格調(diào)研工作，做好材料及設(shè)備的采購(gòu)、驗(yàn)收等，確保質(zhì)量和價(jià)格合理。第六，加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)安全管理，建立健全安全管理對(duì)策及辦法，加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)人員的安全意識(shí)，加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)安全管理和安全事故防范措施，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理安全問題，盡量避免安全事故的發(fā)生。

4、項(xiàng)目竣工結(jié)算階段

在項(xiàng)目竣工結(jié)算階段，所有結(jié)算工程均必須按照設(shè)計(jì)圖紙以及合同規(guī)定完成，并且應(yīng)驗(yàn)收合格，對(duì)于取消項(xiàng)目應(yīng)有相關(guān)手續(xù)，并在結(jié)算中將其扣除。同時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行投標(biāo)單價(jià)或者簽證價(jià)格，同時(shí)與合同文件進(jìn)行對(duì)照。應(yīng)嚴(yán)格按照相關(guān)協(xié)議以及合同內(nèi)同，合理地確定優(yōu)質(zhì)獎(jiǎng)和工期獎(jiǎng)等相關(guān)的費(fèi)用。應(yīng)建立健全并嚴(yán)格貫徹落實(shí)工程的結(jié)算復(fù)審制度以及尾款會(huì)簽制度，以確保工程結(jié)算的質(zhì)量。最后，應(yīng)正確地處理索賠費(fèi)用。

5、銷售階段

房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售與建設(shè)幾乎是同步進(jìn)行的，為確保項(xiàng)目具有較高的銷售量，同時(shí)使消費(fèi)者感知到該項(xiàng)目的升值趨勢(shì)及空間，應(yīng)具有較佳的銷售方式及手段。大部分開發(fā)商會(huì)委托專業(yè)的銷售機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷售，因此，應(yīng)加強(qiáng)銷售階段的成本控制，主要包括銷售、銷售廣告以及策劃樓書等費(fèi)用。

（三）完善成本管理制度優(yōu)化成本管理系統(tǒng)

實(shí)施成本管理戰(zhàn)略必須要有完善的成本管理制度體系。房地產(chǎn)開發(fā)的成本管理是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)性的工程，在實(shí)施過(guò)程中會(huì)涉及不同單位、部門或者個(gè)人。因此，開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照市場(chǎng)化的要求完善企業(yè)內(nèi)部成本管理相關(guān)制度，以最大限度地降低人為因素對(duì)項(xiàng)目成本的影響，從而提高成本管理績(jī)效。應(yīng)建立實(shí)時(shí)有效的監(jiān)督機(jī)構(gòu)，按照既定目標(biāo)及相關(guān)制度，在重大決策、合同簽訂、人事任免、資金使用等各個(gè)環(huán)節(jié)中發(fā)揮監(jiān)督管理作用。可通過(guò)建立科學(xué)有效的激勵(lì)制度，全面激發(fā)員工的工作積極性、主動(dòng)性和責(zé)任心，以提高成本管理水平和成本管理效益，以進(jìn)一步提高企業(yè)效益。同時(shí)建立高效的成本管理系統(tǒng)，將企業(yè)的目的和任務(wù)轉(zhuǎn)化為目標(biāo)，對(duì)開發(fā)成本實(shí)行目標(biāo)管理，加強(qiáng)目標(biāo)制定的科學(xué)性和合理性、目標(biāo)分解的明確性以及目標(biāo)實(shí)施的可控性，通過(guò)對(duì)估算、概算、預(yù)算、合同、合同執(zhí)行的管理，將動(dòng)態(tài)成本與目標(biāo)成本進(jìn)行比較，找出差異，最終達(dá)到對(duì)成本進(jìn)行動(dòng)態(tài)控制的目的。

三、結(jié)束語(yǔ)

在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的今天，房地產(chǎn)企業(yè)要想提高自身綜合效益，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，在項(xiàng)目開發(fā)中就必須加強(qiáng)成本管理。房地產(chǎn)成本管理應(yīng)堅(jiān)持全員參與和全過(guò)程控制，并建立完善的成本管理體系，加強(qiáng)項(xiàng)目全程的成本管理、監(jiān)督和分析，為企業(yè)制定并調(diào)整銷售策略提供可靠依據(jù)，從而使企業(yè)獲得更大的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，并增加企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)企業(yè)的良性發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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房地產(chǎn)開發(fā)公司管理制度范文第5篇

【摘要】

防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，不僅是房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)穩(wěn)定和發(fā)展的要求，而且對(duì)整個(gè)金融業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和發(fā)展也至關(guān)重要。首先對(duì)當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)金融面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，然后對(duì)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因進(jìn)行解釋，最后給出相應(yīng)的政策建議，以防范風(fēng)險(xiǎn)。

【關(guān)鍵詞】

房地產(chǎn)；金融；銀行業(yè)；風(fēng)險(xiǎn)

一、當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)金融面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高負(fù)債經(jīng)營(yíng)隱含財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

銀行和房地產(chǎn)之間一開始就有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系。開發(fā)樓盤需要貸款，買房人也要靠銀行提供按揭貸款。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商通過(guò)各種渠道獲得的銀行資金占其資產(chǎn)的比率在70%以上。以北京為例，2010～2013年北京市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率為81.2%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)的問題較為嚴(yán)重。一旦資金鏈條斷裂，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)顯露。

（二）假按揭凸顯道德風(fēng)險(xiǎn)

2005年3月17日以前，個(gè)人住房貸款利率低于房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率，審批也比較容易，開發(fā)商便將按揭貸款作為另一項(xiàng)融資渠道，既可降低財(cái)務(wù)成本，又可緩解資金周轉(zhuǎn)困難。假按揭發(fā)生的原因有的是由于不法房地產(chǎn)商利用銀行掌握的信息有限騙貸，有的則是銀行工作人員與開發(fā)商勾結(jié)，共同騙貸。

（三）基層銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款存在操作風(fēng)險(xiǎn)

突出表現(xiàn)：一是貸前審查經(jīng)辦人員風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)，審查流于形式，隨意簡(jiǎn)化手續(xù)，對(duì)資料真實(shí)性、合法性審核不嚴(yán)。二是抵押物管理不規(guī)范，辦理抵押的相關(guān)職能部門協(xié)調(diào)配合不力，不按程序操作，造成抵押品貶值或抵押無(wú)效。三是個(gè)別基層行貸后管理混亂，個(gè)人貸款客戶資料不夠全面和連續(xù)，缺少相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警措施。

（四）房地產(chǎn)貸款法律風(fēng)險(xiǎn)加大

新法律法規(guī)限制了貸款抵押品的執(zhí)行。2004年10月26日最高人民法院的《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》，自2005年1月1日起施行。該規(guī)定第六條“對(duì)被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或抵債”。這意味著如果貸款買房者拒不還款，銀行也不能將其居住的房屋變賣以回收貸款，增大了商業(yè)銀行的房貸風(fēng)險(xiǎn)。

二、我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)形成的原因

（一）房地產(chǎn)企業(yè)自有資金不足，資金來(lái)源主要依靠銀行貸款

目前銀行資金至少占房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)總額的70％，當(dāng)市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)，房地產(chǎn)開發(fā)商就會(huì)因資金鏈斷裂而導(dǎo)致還款困難，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)都轉(zhuǎn)變成了商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)，最后損失的是商業(yè)銀行的利益。房地產(chǎn)開發(fā)貸款基本都以抵押形式發(fā)放，銀行對(duì)抵押物價(jià)值確定的主要依據(jù)是交易價(jià)格和評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估價(jià)格。由于信息不對(duì)稱性的存在，交易價(jià)格具有不確定性；由于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估不成熟，評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估價(jià)格不能真實(shí)反映抵押物價(jià)值。

（二）個(gè)人住房消費(fèi)信貸造成的銀行潛在風(fēng)險(xiǎn)

貸款人在信貸過(guò)程中為追求利益而隱瞞信息，銀行不能合理估計(jì)其償還能力，導(dǎo)致房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)加大。原來(lái)各商業(yè)銀行都把個(gè)人住房消費(fèi)信貸作為優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)來(lái)發(fā)展，在房地產(chǎn)市場(chǎng)行情較好時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)問題被掩蓋；在房地產(chǎn)市場(chǎng)行情不好時(shí)，通過(guò)銀行貸款購(gòu)買商品房作為居住用的消費(fèi)者，可能會(huì)因收入變化而違約，而商業(yè)銀行普遍缺乏個(gè)人住房消費(fèi)信貸的事前風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警和事后資產(chǎn)保全機(jī)制。

（三）銀行管理制度不完善

由于銀行管理人員對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)不足，商業(yè)銀行普遍大力發(fā)展房地產(chǎn)信貸，在經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)上易產(chǎn)生急功近利行為。為搶占市場(chǎng)份額，部分地區(qū)的商業(yè)銀行甚至違反有關(guān)規(guī)定，放松信貸條件，在一定程度上助長(zhǎng)了房地產(chǎn)“過(guò)熱”的行為，同時(shí)惡性競(jìng)爭(zhēng)使得各商業(yè)銀行不惜違規(guī)操作發(fā)放房地產(chǎn)貸款，也助漲了房地產(chǎn)投資中的不良傾向，促使金融腐敗的滋生，諸如此類的原因都會(huì)給銀行帶來(lái)潛在風(fēng)險(xiǎn)。

三、金融機(jī)構(gòu)防范和化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的政策建議

（一）嚴(yán)格遵守對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款程序

銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理應(yīng)重點(diǎn)注意以下內(nèi)容：一，檢查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)，比如是否擁有合格的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書。二，審查房地產(chǎn)開發(fā)公司以往的信用記錄，比如是否拖欠工程款。三，向作為企業(yè)集團(tuán)成員的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款時(shí)，明確借款人在企業(yè)集團(tuán)中的地位和資產(chǎn)情況，密切關(guān)注借款人與其關(guān)聯(lián)企業(yè)的關(guān)聯(lián)交易。

（二）規(guī)避房貸操作風(fēng)險(xiǎn)

各銀行應(yīng)完善房貸操作程序，加強(qiáng)抵押物管理，合理地辦理抵押手續(xù)，規(guī)范抵押物估價(jià)行為。革新檔案管理模式，發(fā)揮檔案管理效能，為貸款清收提供有力支撐。各銀行總行應(yīng)制定房貸管理操作手冊(cè)分再發(fā)到各基層銀行，操作手冊(cè)主要包括完善合約的程序和違反操作程序的責(zé)任制度等。不定期組織關(guān)于金融、法律和房地產(chǎn)等知識(shí)的培訓(xùn)，培育一批高素質(zhì)的房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)隊(duì)伍。

（三）加強(qiáng)利率風(fēng)險(xiǎn)管理

提倡商業(yè)銀行提供多樣化的住房信貸產(chǎn)品，滿足借款人規(guī)避利率風(fēng)險(xiǎn)的需要。商業(yè)銀行應(yīng)提高服務(wù)意識(shí)，設(shè)計(jì)符合各類消費(fèi)者需求的貸款品種。商業(yè)銀行可嘗試發(fā)放固定利率個(gè)人住房貸款，使商業(yè)銀行的貸款收益與其資金成本相匹配。有關(guān)部門應(yīng)進(jìn)一步研究利率風(fēng)險(xiǎn)管理工具，推出利率互換、利率期權(quán)和互換期權(quán)等利率衍生產(chǎn)品。

（四）完善住房置業(yè)擔(dān)保制度

2000年建設(shè)部出臺(tái)《住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法》，個(gè)人住房貸款擔(dān)保新機(jī)制開始逐步建立與完善。擔(dān)保公司的風(fēng)險(xiǎn)管理重點(diǎn)在于對(duì)借款人的資格審查和對(duì)抵押物的評(píng)估、處置。與銀行相比，住房抵押貸款擔(dān)保公司擁有對(duì)住房處置變現(xiàn)的專業(yè)優(yōu)勢(shì)，能從專業(yè)角度對(duì)抵押物房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)作出預(yù)測(cè)和防范。

（五）進(jìn)一步研究房貸保險(xiǎn)制度

個(gè)人住房貸款保險(xiǎn)分為三類：一是抵押住房的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，主要保障房產(chǎn)免受意外事故和自然災(zāi)害毀損的風(fēng)險(xiǎn)；二是貸款者的定期信用人壽保險(xiǎn)，主要是在還貸期內(nèi)貸款人因疾病或意外傷害而喪失工作能力或死亡的情況下，保證銀行能安全收回貸款，貸款者的家人能繼續(xù)居住；三是抵押貸款購(gòu)房履約保證保險(xiǎn)，當(dāng)投保人因?yàn)樗劳觥⑹I(yè)等約定原因無(wú)力還貸時(shí)，保險(xiǎn)公司代其向銀行清償剩余債務(wù)，同時(shí)行使追償權(quán)，從抵押物中得到補(bǔ)償或向投保人追回賠款。房貸保險(xiǎn)實(shí)際運(yùn)行中存在銀行指定保險(xiǎn)公司、強(qiáng)制購(gòu)買等問題，應(yīng)專門研究房貸保險(xiǎn)，充分發(fā)揮房貸保險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)職能。

參考文獻(xiàn)：