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房地產(chǎn)中介法律法規(guī)范文第1篇

1.當(dāng)前我國房地產(chǎn)中介市場現(xiàn)狀

隨著經(jīng)濟和社會的發(fā)展，我國房地產(chǎn)市場日趨成熟。商品房市場和二手房市場的聯(lián)動局面也基本形成，而且從市場發(fā)展趨勢來看，商品房銷售貸款，二手房的銷售及貸款也逐漸趨向由中介公司全程，中介隊伍的迅猛發(fā)展是適應(yīng)市場形勢變化的結(jié)果，中介公司在房地產(chǎn)二、三級市場中正在扮演越來越重要的角色。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，存量房市場也將成為主要市場，在這一發(fā)展過程中，中介市場將繼續(xù)發(fā)揮紐帶的作用，為房地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展發(fā)揮不可替代的作用。所謂的房地產(chǎn)中介市場是為房地產(chǎn)供求雙方提供咨詢、協(xié)助供求雙方實現(xiàn)公平交易為目的而進(jìn)行的房地產(chǎn)在租售階段的委托、價格評估和經(jīng)紀(jì)服務(wù)等居間活動的場所和領(lǐng)域。房地產(chǎn)中介市場是房地產(chǎn)市場的重要組成部分，房地產(chǎn)中介貫穿在房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟運行的全過程之中，為房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)、流通和消費提供了多元化的中介服務(wù)。房地產(chǎn)中介市場作為架起市場與消費者之間的橋梁和紐帶， 為交易雙方提供有效信息， 解決供需矛盾，對推動房地產(chǎn)市場運轉(zhuǎn)起到了劑的作用。

2.當(dāng)前我國房地產(chǎn)中介市場主要問題

2.1政府監(jiān)管不力

全國除溫州這樣的城市出臺了《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)中介機構(gòu)改革和發(fā)展的意見》，開始全面清理規(guī)范現(xiàn)有的中介機構(gòu)，并要求目前仍掛靠在行政部門和事業(yè)單位的中介機構(gòu)，必須徹底脫鉤改制外，其他絕大多數(shù)地方依然違反國家關(guān)于規(guī)定中介服務(wù)機構(gòu)與政府部門實行脫鉤改制的規(guī)定，政企不分，主要原因是受利益驅(qū)動。房地產(chǎn)中介市場中形成了房產(chǎn)、土地、 工商、物價、金融共同參與管理的局面，這些部門間沒有建立相關(guān)的協(xié)助機制， 職能分配不明確， 難以形成對從業(yè)人員、 機構(gòu)的有力監(jiān)督。 并且，房地產(chǎn)中介機構(gòu)通過直屬、掛靠等形式隸屬行業(yè)主管部門，對房地產(chǎn)中介市場形成行業(yè)壟斷，進(jìn)行非法經(jīng)營。

2.2法規(guī)體系不全

房地產(chǎn)商品作為不動產(chǎn)，是一種特殊商品，其交易牽扯到產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)、承租權(quán)等多項內(nèi)容，需要一套嚴(yán)格而復(fù)雜的規(guī)程，涉及眾多的法律法規(guī)。雖然目前我國首部房產(chǎn)中介法規(guī)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》已經(jīng)2011年4月1日實施，但是我國目前對房地產(chǎn)中介行業(yè)設(shè)立、運營以及對從業(yè)人員資格認(rèn)證、行為管理進(jìn)行規(guī)范的法律、法規(guī)和部門規(guī)章、規(guī)范性文件，主要仍然是《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》、《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》、《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費的通知》、《關(guān)于加強與銀行貸款業(yè)務(wù)有關(guān)的房地產(chǎn)抵押和評估管理工作的通知》、《房地產(chǎn)評估師執(zhí)業(yè)資格考試實施辦法》等等，初步形成了一個法律法規(guī)框架，但還不健全、不完善。

2.3機構(gòu)信譽不良

房地產(chǎn)中介機構(gòu)作為提供房屋信息服務(wù)的中間商，掌握著買方、賣方雙邊的信息，而在實際的房地產(chǎn)中介市場上，這些機構(gòu)經(jīng)常會利用這一信息不對稱現(xiàn)象為自身牟取暴利，損害買賣雙方的利益。他們通常采取隱瞞、欺詐等嚴(yán)重缺乏誠信的手段賺取傭金以外的交易差價；利用職業(yè)便利炒房賣房，或以名義串通他人炒房賣房，這些投機取消的行為嚴(yán)重制約了房產(chǎn)中介服務(wù)市場的發(fā)展。同時由于房產(chǎn)中介的認(rèn)證資格制度相對不規(guī)范，使得進(jìn)入這種市場顯得相對容易，人員大多都不是科班出身，沒有取得相關(guān)的從行資格（譬如房地產(chǎn)評估師），加上道德水準(zhǔn)的降低，欺詐銷售的行為屢見不鮮，讓房產(chǎn)中介在市民心中的形象極其低下，甚至讓顧客堅決抵制。同時與多家簽訂口頭合同賺中間差價、與熟人串通故意抬價、乘人多購房時機蓄意加價等等，讓“失信”已經(jīng)成為房產(chǎn)中介市場發(fā)展的一大隱患。

2.4人員素質(zhì)不高

房地產(chǎn)中介企業(yè)的經(jīng)營服務(wù)水平在很大程度上取決于從業(yè)人員的素質(zhì)。所以世界上房地產(chǎn)業(yè)比較成熟的國家對中介行業(yè)人員從業(yè)都有專門規(guī)定。如美國實行從業(yè)人員準(zhǔn)入制度，規(guī)定銷售人員必須修完《房地產(chǎn)原理》，考試合格后一年內(nèi)須修完6門相關(guān)課程，并有2門合格者才能取得銷售人員資格；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人至少要有兩年以上從事房地產(chǎn)工作經(jīng)歷，并修完與房地產(chǎn)有關(guān)的8門課程方具有獲得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)照的資格。而由于房地產(chǎn)中介業(yè)在我國的發(fā)展時間不長，尚缺乏一支經(jīng)過專門訓(xùn)練、嚴(yán)格資質(zhì)審查的專家隊伍，加之目前資格認(rèn)證制度不規(guī)范.管理不嚴(yán)，造成我國房地產(chǎn)中介從業(yè)人員來源復(fù)雜、素質(zhì)差，缺乏應(yīng)有的敬業(yè)精神和職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)。

3.規(guī)范房地產(chǎn)中介市場的對策

3.1嚴(yán)格市場準(zhǔn)入制度

在機構(gòu)資質(zhì)管理方面，對注冊資金、經(jīng)營場所、業(yè)務(wù)人員等的設(shè)定要更加具體化， 如明確規(guī)定房地產(chǎn)中介機構(gòu)的注冊資金要達(dá)到30萬元以上，要有具備一定規(guī)模的固定經(jīng)營場所，專業(yè)技術(shù)人員要占總?cè)藬?shù)的50%以上。同時，劃分不同等級資質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定其相應(yīng)承接不同的標(biāo)的、不同價值量和不同復(fù)雜程度的業(yè)務(wù)。如必須具備A級認(rèn)證的中介機構(gòu)才可從事涉外房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)。

3.2嚴(yán)格執(zhí)業(yè)資格制度

在人員資格管理方面，要創(chuàng)設(shè)執(zhí)業(yè)資格制度，并嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)，對學(xué)歷、實務(wù)年限、業(yè)務(wù)知識、犯罪記錄限定等要求都作具體規(guī)定。如必須達(dá)到大學(xué)專科以上學(xué)歷或中等專業(yè)水平有3年以上從業(yè)經(jīng)驗、無犯罪記錄或法定最高刑為3年以下有期徒刑、拘役或者管制且刑罰執(zhí)行完畢滿3年的方可從事進(jìn)入房地產(chǎn)中介機構(gòu)執(zhí)業(yè)。

3.3嚴(yán)格規(guī)范經(jīng)營制度

規(guī)范經(jīng)營，加強誠信建設(shè)，一方面考慮到消費者和房地產(chǎn)中介間存在的信息不對稱問題，在行業(yè)內(nèi)建立信息傳輸機制，完善房地產(chǎn)中介企業(yè)信用檔案，對中介企業(yè)的基本情況和失信行為進(jìn)行全面記錄，并充分利用網(wǎng)絡(luò)手段，將檔案在網(wǎng)上公示，便于為各部門和公眾查詢。另一方面，房地產(chǎn)中介要加強自身的誠信建設(shè)、嚴(yán)格自律，結(jié)合企業(yè)文化制定企業(yè)職業(yè)道德規(guī)范條例，要求員工誠實守信；并規(guī)范經(jīng)營條例，秉承以客戶為上帝、為客戶利益著想的原則向客戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，增強客戶的信任度。

3.4嚴(yán)格行業(yè)監(jiān)管制度

政府要在立法、制度、管理規(guī)定等方面對中介企業(yè)的規(guī)范化起到一個根本性的推動作用。第一，科學(xué)設(shè)置政府管理職能，明確房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的主管機構(gòu)，確立政府各管理部門的協(xié)作機制。第二，通過立法對從業(yè)機構(gòu)和人員分別實行嚴(yán)格的市場準(zhǔn)入制度。第三，提高中介服務(wù)人員的素質(zhì)。同時行業(yè)主管部門一方面要加大行業(yè)監(jiān)察力度，對各項違規(guī)操作給予更加嚴(yán)厲的懲罰措施，肅清行業(yè)的不良主體；另一方面要加大資金監(jiān)管、網(wǎng)上簽約等政策的執(zhí)行力度，使其真正落實到位。

房地產(chǎn)中介法律法規(guī)范文第2篇

一、誠信是道德的基礎(chǔ)，是市場經(jīng)濟的靈魂

早在奴隸社會，我國就已經(jīng)產(chǎn)生了“誠信”觀念，春秋時期的大思想家、大教育家孔子早就為人們的社會交往定下了“言必信，行必果”的準(zhǔn)則。孔子還譴責(zé)了背信棄義的行為，認(rèn)為“言而無信，不知其可”。漢字“信”就正是由“人”與“言”兩部分所構(gòu)成。古人云“聽其言，觀其行”。這些都說明人們一直遵循社會活動中的誠信原則。封建社會，“誠信”在社會生活的各領(lǐng)域已形成道德規(guī)范。“誠信”是一切道德的基礎(chǔ)和根本，社會的高速發(fā)展和進(jìn)步，講誠信是最基本的要求，它不只是一種古老的傳統(tǒng)，是精神文明程度的一種標(biāo)志，更是未來社會健康發(fā)展的基石。是人之為人的最重要的品德，是一個社會賴以生存和發(fā)展的基礎(chǔ)。一個民族或國家一旦喪失或弱化了誠信意識，各種不道德?lián)p害他人利益和腐敗現(xiàn)象的生產(chǎn)就是必然的了。我們只有講誠信，才能建立正常的生活和經(jīng)濟秩序，人與人的交往中只有誠實守信，無欺無詐，才能相互信任，和諧共存。政府要取信于民，企業(yè)要生存與發(fā)展，個人要立身處世，都不能沒有誠信。

今天，我們處于社會主義市場經(jīng)濟大潮之中，同樣需要誠信。因為信用交易是市場經(jīng)濟高度發(fā)達(dá)和完善的表現(xiàn)，也是每一個發(fā)展市場經(jīng)濟的國家所追求的目標(biāo)。西方國家交易方式90％都是采用信用交易，而我國在由計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟過渡中，信用問題還遠(yuǎn)未解決。就房地產(chǎn)中介而言，其信用體系的建立任重而道遠(yuǎn)。

市場經(jīng)濟是法制經(jīng)濟，也是誠信經(jīng)濟。誠信是市場經(jīng)濟的靈魂，市場經(jīng)濟愈發(fā)達(dá)就愈要求城市守信。沒有誠信，市場經(jīng)濟將無以立足。

二、必須加強房地產(chǎn)中介業(yè)的誠信建設(shè)，房地產(chǎn)中介企業(yè)才得以生存和發(fā)展

就房地產(chǎn)中介行業(yè)而言，它是房地產(chǎn)市場的重要環(huán)節(jié)，是房地產(chǎn)市場的“催化劑”，對活躍房地產(chǎn)市場，特別是二手房市場，最終實現(xiàn)房屋的價值起到至關(guān)重要的作用。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動是一種服務(wù)性的活動，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)是服務(wù)性行業(yè)，作為服務(wù)業(yè)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)所提供的商品不具有實物狀態(tài)，而是—種具有動態(tài)過程的服務(wù)。

誠信反映在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)中，誠是指真誠和坦誠，而真誠即真心以客戶的利益為己任，坦誠即誠實地向客戶告之自己的所知。信是指恪守信用。在經(jīng)紀(jì)活動中經(jīng)紀(jì)人提供的服務(wù)是促成他人交易。要促成交易，首先必須使買賣雙方相信自己，而要想使買賣雙方相信自己的最基本要素就是“誠”。對別人誠，就是對自己信。真誠是做人的美德，是社會的規(guī)范。人人渴望遇到真誠，享用真誠。服務(wù)，應(yīng)當(dāng)也必須是真誠的，只有這樣，接受服務(wù)者的心情才是偷快的，市場經(jīng)濟條件下的有償服務(wù)更是如此。

由于誠信往往與經(jīng)濟利益息息相關(guān)，促使一些急功近利的經(jīng)紀(jì)機構(gòu)及經(jīng)紀(jì)人以犧牲誠信為代價攫取利益，他們通過無證經(jīng)營、賺取不正當(dāng)差價、隱瞞重要交易信息。不當(dāng)承諾與不當(dāng)誘導(dǎo)、不當(dāng)收取傭金、不當(dāng)?shù)仁侄危瑩p害消費者利益。這種通過犧牲誠信而獲取的利益，是一種短期行為，由此，將失去的是消費者的信任；是有損機構(gòu)的信譽；是有損經(jīng)紀(jì)人的品性，將使企業(yè)失去后續(xù)的業(yè)務(wù)，使企業(yè)無法發(fā)展壯大。這無異于殺雞取卵！

房地產(chǎn)中介法律法規(guī)范文第3篇

1.從游擊散漫型走向職業(yè)化、正規(guī)化

近幾年來我國的房地產(chǎn)中介服務(wù)如雨后春筍，其從業(yè)的機構(gòu)和人員不斷增加，業(yè)務(wù)量也不斷擴大。但是從整體上看，這支隊伍還是“散兵游勇”，行業(yè)信譽不佳，社會地位不高。一方面少數(shù)“害群之馬”侵害服務(wù)對象利益敗壞行業(yè)名聲，導(dǎo)致客戶“談中介色變”、“謝絕中介”的現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生；另一方面其執(zhí)業(yè)及應(yīng)得的正當(dāng)利益又得不到保護(hù)。因此，這一行業(yè)一直停留于低水平運作。由于經(jīng)營得不到發(fā)展，無法通過資產(chǎn)增值達(dá)到做大做強的目的，因而也就難以形成職業(yè)化、正規(guī)化的隊伍。要改變這一狀況，必須采取以下措施：

（1）加強法制建設(shè)。目前，我國房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)方面的法律法規(guī)正處于建立框架過程中，體系尚待完善，尤其是較高級別的法律政策文件僅有《城市房地產(chǎn)法》和《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》，規(guī)定過于原則，缺乏可操作性，有許多方面法律關(guān)系的調(diào)整還難以涵蓋。因此，我們應(yīng)加大立法力度，通過法律法規(guī)形式確立房地產(chǎn)中介服務(wù)的職業(yè)地位，提出正規(guī)化執(zhí)業(yè)的具體化要求，包括職業(yè)界定、業(yè)務(wù)范圍、市場準(zhǔn)入、培訓(xùn)、考試、考核、執(zhí)業(yè)、再教育、運作方式、程序、行規(guī)行約、合同、收費等方面的規(guī)定，為房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員依法從業(yè)提供法律依據(jù)。同時，政府有關(guān)部門及行業(yè)協(xié)會要依法從嚴(yán)管理，保護(hù)正當(dāng)經(jīng)營和合法收益，打擊非法經(jīng)營，建立政黨的執(zhí)業(yè)環(huán)境。

（2）確定行業(yè)地位。國外房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)是一個獨立的并有一定社會地位的職業(yè)，而我國房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)社會地位和勞動價值尚未得到全社會的認(rèn)可。買賣雙方拒不接受中介服務(wù)以及提供中介服務(wù)拿不到報酬的事時有發(fā)生。由此可見，對房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的保護(hù)和支持顯得特別重要。首先，政府要運用各種手段倡導(dǎo)和引導(dǎo)開發(fā)商逐步實行產(chǎn)銷分離，尤其通過政策導(dǎo)向構(gòu)建專業(yè)化房地產(chǎn)流通企業(yè)，讓其專門從事咨詢、評估、項目策劃、營銷及銷售服務(wù)。其次要從關(guān)心愛護(hù)及培育的角度出發(fā)，在揮輿論監(jiān)督作用的同時，注意適度暴露問題。要把握輿論工作的主旋律，加大正面宣傳的力度，為房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)提供寬松的輿論環(huán)境。再次要適當(dāng)提高擁金率，嚴(yán)格規(guī)定傭金支付方式，維護(hù)中介服務(wù)合同的嚴(yán)肅性，確保從業(yè)機構(gòu)和人員的勞動價值得以實現(xiàn)。

（3）嚴(yán)格市場準(zhǔn)入。要本著寧缺勿濫的原則，通過立法對從業(yè)機構(gòu)和人員分別實行嚴(yán)格的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。在機構(gòu)資質(zhì)管理方面，對注冊資金、經(jīng)營場所、業(yè)務(wù)人員等要設(shè)定更高一些的“門坎”，并劃分不同等級資質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定其相應(yīng)承接不同標(biāo)的、不同價值量和不同復(fù)雜程序的業(yè)務(wù)。在人員資格管理方面要創(chuàng)設(shè)執(zhí)業(yè)資格制度，并嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)，對學(xué)歷、實務(wù)年限、專業(yè)知識、犯罪記錄限定等要求再提升一個檔次。要通過審，逐步淘汰不合格者，以確保中介機構(gòu)及執(zhí)業(yè)人員的綜合素質(zhì)和業(yè)務(wù)水準(zhǔn)不斷提高。

（4）堅持從嚴(yán)整治。美國各個州的房地產(chǎn)委員會一般都有一個調(diào)查機構(gòu)，可以在任何時候到任何一個房地產(chǎn)中介機構(gòu)檢查他們的業(yè)務(wù)記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時報告，由房地產(chǎn) 委員會講座決定是否向法院控告，同時，各地都有專門的部門負(fù)責(zé)處理此類案件，他們接到控告后立即去調(diào)查，問題嚴(yán)重的將處以暫停營業(yè)或吊銷執(zhí)照。在發(fā)達(dá)國家或地區(qū)，中介服務(wù)人員只要違規(guī)或違反職業(yè)道德就會因情節(jié)不同而受到不同程度的處罰。實際上一旦發(fā)生此類事情被公分開查處后，中介執(zhí)業(yè)人員聲名狼藉，便再也滑人委托他中介，他也無法再從事這一職業(yè)。當(dāng)前我國在這方面違規(guī)或違反職業(yè)道德現(xiàn)象比較嚴(yán)重，如有的拿“回扣”，搞低價格惡性競爭，迎合委托方對標(biāo)的進(jìn)行夸大宣傳或虛假評估，甚至欺詐客戶，這種非正當(dāng)經(jīng)營的中介商頗有市場。根據(jù)美國、香港等地的經(jīng)驗，要提高該行業(yè)的地位，必須從嚴(yán)整治、扶正祛邪。首先，房地產(chǎn)管理部門和工商管理部門要統(tǒng)一立法，密切配合，加強管理。要克服互不照應(yīng)的做法，聯(lián)起手來，將執(zhí)照、資質(zhì)和資格三方面的管理融為一體，落到實處。其次，要加大查處力度，以儆效尤，純潔中介隊伍，凈化市場環(huán)境。除了每年要對中介機構(gòu)檢查一次以決定是否通過年檢外，還必須經(jīng)常檢查中介機構(gòu)及人員的執(zhí)業(yè)情況，并建立舉報制度，發(fā)現(xiàn)問題及時調(diào)查處理，清除“害群之馬”，取締無資質(zhì)（格）經(jīng)營，處罰并淘汰一批違法違規(guī)操作、信譽差的房地產(chǎn)中介機構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員。與此相配套，各級人民法院應(yīng)積極受理和審判房地產(chǎn)中介案件，既維護(hù)合法經(jīng)營者，又打擊非法經(jīng)營者。

2.從零星分散型走向社會化、系統(tǒng)化

目前，我國的房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)的分布呈如下特點：一是各自孤軍作戰(zhàn)；二是橫向分布無序；三是縱向分布沒有梯度，無法延伸；四是相互之間和上下之間都缺乏聯(lián)系，不能形成網(wǎng)絡(luò)，這種狀況不能適應(yīng)住房市場梯度化的需求。尤其是住房的消費需求出現(xiàn)多方位、多層次、大眾化、存量化的趨勢，這就要求房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)調(diào)整結(jié)構(gòu)與布局，以優(yōu)良的服務(wù)面向社會，面向社區(qū)，面向市民。

（1）建立服務(wù)全社會的機構(gòu)網(wǎng)絡(luò)當(dāng)前，為活躍中國住房市場，滿足百姓對住房服務(wù)的需求，應(yīng)該大力發(fā)展交易網(wǎng)點，并且要從實際需要出發(fā)，因地制宜地構(gòu)筑點線面相結(jié)合的中介服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。點，即市一級交易中心；線，即與市交易中心相連的若干區(qū)域中心；面，即遍布全市各街道、社區(qū)的服務(wù)網(wǎng)點，可以是緊密型的，也可以是加盟連鎖店。總之服務(wù)的機構(gòu)要形成網(wǎng)絡(luò)，讓老百姓通過網(wǎng)點，享受便利的中介服務(wù)。

（2）建立溝通全社會的信息網(wǎng)絡(luò)。國外房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)靠信息運作，信息的集中儲存與分別享用都有固定的渠道。在這方面我們尚未形成氣候，信息基本上是分散且又為各自壟斷，沒有形成統(tǒng)一的大容量的信息儲存，因而信息共享就是一句空話。這就必然形成分割的市場，分散的運作，零星的成交，交易的人氣不旺，市場紅火不起來。為此，我們應(yīng)借鑒外的做法，結(jié)合本地實際建立各種信息網(wǎng)絡(luò)。首先，可利用專業(yè)手冊、新聞媒體、局域網(wǎng)等載體建立中介信息、文選信息、價格信息、房地產(chǎn)交易登記信息等，有的可對外或公示，有的可對外開放供查詢。其次，可利用聯(lián)網(wǎng)這一高新技術(shù)，建立房地產(chǎn)公眾信息網(wǎng)絡(luò)，充分運用網(wǎng)絡(luò)信息全、容量大、時效快等優(yōu)點為市民提供全天候、全方位的信息服務(wù)。

（3）提高服務(wù)水平。發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的房地產(chǎn)中服務(wù)機構(gòu)一般都能提供深層次、高附加值的服務(wù)，能滿足客戶高難度的服務(wù)需求。而我國房地產(chǎn)中介服務(wù)基本上是淺層次的，要改變這一現(xiàn)狀，首先要拓展服務(wù)領(lǐng)域，提升服務(wù)水準(zhǔn)。使服務(wù)領(lǐng)域從項目后期擴展到前期，為發(fā)展商提供高品位的策劃書、項目包裝、廣告及服務(wù)，為購房者提供以人為本的高質(zhì)量的住宅產(chǎn)品設(shè)計模式以及高水平的顧問服務(wù)。還要突破傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的限定，將服務(wù)向更寬的領(lǐng)域延展，開拓新的服務(wù)市場，如房屋置換、房屋吞吐、房屋銀行、置業(yè)擔(dān)保、電子商務(wù)、物業(yè)管理、裝飾裝修等。其次，要借鑒國外經(jīng)驗，探索帶有中國特色的服務(wù)方式，逐步形成各項業(yè)務(wù)的程式化。

（4）加強行業(yè)自律。我國的房地產(chǎn)中介服務(wù)的執(zhí)行業(yè)行為有很大的自由度，其職業(yè)道德和形象欠佳。因此，必須采取切實可行的措施。一是要從上至下成立行業(yè)協(xié)會，由協(xié)會制定職業(yè)道德規(guī)范，加強對付 員的管理，對違規(guī)違約的會員，可給予處分甚至開除出協(xié)會。二是要普及建設(shè)部組織166家房地產(chǎn)中介機構(gòu)承諾提供“放心中介”的做法，以公開辦事程序的收費標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定服務(wù)時限和服務(wù)質(zhì)量，違者受罰為內(nèi)容，向全社會作出鄭重承諾，接受全社會監(jiān)督。三是建立中介機構(gòu)法人責(zé)任制和業(yè)務(wù)失誤賠償制。四是建立財務(wù)會計制度，建立會計賬簿，繪制財務(wù)報表，嚴(yán)格執(zhí)行國家財務(wù)和收費規(guī)定。五是建立業(yè)務(wù)記錄，設(shè)立業(yè)務(wù)臺帳，以備管理部門和協(xié)會檢查。

3.從傳統(tǒng)粗放型走向?qū)I(yè)化、現(xiàn)代化

目前，我國房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)機構(gòu)規(guī)模偏小，專業(yè)人才結(jié)構(gòu)人合理，科技含量低，掌握信息少，專業(yè)性不強，難以形成規(guī)模經(jīng)營。為此，必須采取措施，全面提升房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的水準(zhǔn)，使其走向?qū)I(yè)化、現(xiàn)代化，以形成集約化經(jīng)營的產(chǎn)業(yè)。

（1）提高業(yè)務(wù)素質(zhì)。國外房地產(chǎn)中介服務(wù)執(zhí)業(yè)人員除了精通房地產(chǎn)業(yè)務(wù)外，還熟悉法律、營銷、建筑、評估、金融、計算機等多方面的業(yè)務(wù)，職業(yè)技能比較全面。為此，我們必須從房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的隊伍建設(shè)著手，全面提升其業(yè)務(wù)素質(zhì)。

房地產(chǎn)中介法律法規(guī)范文第4篇

一、房地產(chǎn)市場中信息不對稱成因

（一）房地產(chǎn)商品的特殊性。房地產(chǎn)市場不同于一般的商品市場，房地產(chǎn)商品的特殊性決定了房地產(chǎn)市場中信息不對稱問題，主要表現(xiàn)在以下幾點：（1）房地產(chǎn)商品生產(chǎn)過程復(fù)雜，涉及領(lǐng)域繁多，由于社會分工的發(fā)展，很難有人對各個領(lǐng)域的知識都很精通，這導(dǎo)致消費者難以確定商品的質(zhì)量。（2）房地產(chǎn)商品隱蔽工程多，被后續(xù)工程覆蓋后，由于其本身的特點，難以進(jìn)行全面檢查。（3）房地產(chǎn)商品地理位置、設(shè)計、構(gòu)造各不相同，在市場上不會存在相同的兩個商品，人們不可能通過了解其他商品的特性來幫助判斷，這決定了房地產(chǎn)商品的私有信息非常豐富。

（二）預(yù)防信息不對稱的成本費用高。（1）信息是一種稀缺資源，與開發(fā)商相比，消費者處于信息劣勢。消費者若想獲得與房地產(chǎn)企業(yè)相對稱的信息，是要付出高額代價的。（2）理論上講，一個完全的合同應(yīng)包含交易過程中所有可能發(fā)生的情況和應(yīng)對措施，這樣才能更好地規(guī)范雙方的行為。但現(xiàn)實中，充分估計將來可能出現(xiàn)的偶然性及如何處理這些偶然性是非常難的。在我國房地產(chǎn)交易活動中，合同一般都由開發(fā)商擬定，他們制定的條款充分考慮了自己的利益，這也加劇了信息不對稱的局面。采用商品房買賣示范文本以后，這種狀況得到了很大改變，但專用條款和補充協(xié)議條款中，這種情況依然存在。（3）由于信息不對稱和人們的有限理性，合同絕大多數(shù)是不完全合同，所以違反合同是難以避免的。在我國房地產(chǎn)交易過程中，多是開發(fā)商違約，作為消費者也是受害者，要想通過法律途徑尋求解決辦法就要付出高額成本。

（三）房地產(chǎn)市場中的利益驅(qū)動。（1）房地產(chǎn)一級市場主要是指國有土地使用權(quán)出讓市場，市場的主體是國家和房地產(chǎn)開發(fā)商。國家出讓國有土地使用權(quán)時，有的開發(fā)商難以通過正當(dāng)途徑獲得國有土地的使用權(quán)，就利用各種關(guān)系與政府官員勾結(jié)，以非正當(dāng)手段獲得國有土地的使用權(quán)，使國有土地使用權(quán)的出讓沒有真正體現(xiàn)公開、公平、公正的原則。此外，國有土地采用協(xié)議方式時，由于國有土地出讓信息的不完全公開，地方政府就有可能憑借對國有土地的權(quán)利壟斷來制造競租，從中謀取利益，這就更加劇了信息不對稱。（2）房地產(chǎn)二級市場主要是指住房一級市場，是開發(fā)商把建好的樓盤賣給消費者的市場，市場的主體是開發(fā)商和購房者。在這個市場里，開發(fā)商主要通過犧牲建筑質(zhì)量降低成本、隱瞞產(chǎn)品信息、夸大宣傳等手段維護(hù)自己的信息優(yōu)勢。而且在我國，70%以上的物業(yè)管理項目都是由開發(fā)企業(yè)派生的，一些企業(yè)為了盡快回籠資金、擴大銷售，經(jīng)常在物業(yè)管理方面做一些不切實際的承諾，消費者住進(jìn)去之后就會有被欺騙的感覺。（3）房地產(chǎn)三級市場主要是指二手房買賣市場，包括在二級市場基礎(chǔ)上的第二次或多次房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易活動，即購房者將自己所購買的住房，通過房地產(chǎn)中介機構(gòu)轉(zhuǎn)賣給新的購房者，這一市場的主體是售房者、房地產(chǎn)中介機構(gòu)和購房者。由于這三個市場主體對房地產(chǎn)商品的信息掌握程度各不相同，造成了任何兩個主體之間都存在著信息不對稱問題，每一個市場主體都想利用自己的信息優(yōu)勢獲得最大利益，都會由此加劇信息的不對稱。

二、完善房地產(chǎn)市場對策研究

信息不對稱給房地產(chǎn)市場帶來的負(fù)面影響非常嚴(yán)重。但完全消除市場中信息不對稱現(xiàn)象，營造完全競爭的環(huán)境是不可能的。我們能做的就是從各個利益相關(guān)者著手，將信息不對稱對房地產(chǎn)市場的不利影響降低到最小，維護(hù)各方的合法權(quán)益，促使房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

（一）從開發(fā)商角度。對開發(fā)商而言，應(yīng)從長遠(yuǎn)利益出發(fā)，力求產(chǎn)品質(zhì)量得以保證，優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品即使價格偏高，也會得到消費者的青睞，最終會在市場上脫穎而出；低質(zhì)量商品房若要進(jìn)來濫竽充數(shù)，他們后期付出的代價將是巨大的。

房地產(chǎn)開發(fā)商還應(yīng)充分意識到，信息經(jīng)濟正逐漸把整個市場推向買方，因此房地產(chǎn)企業(yè)要做的不是研究如何榨取消費者，而是如何最大限度地獲得消費者信息，增加自身的信息含量，并敢于把“私有信息”共享出來，增加企業(yè)透明度，以最快的速度生產(chǎn)出值得信賴的產(chǎn)品，讓廣大消費者放心購買自己的產(chǎn)品，走出一條品牌經(jīng)營路線，這種無形效應(yīng)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的利潤將是巨大的。

（二）從購房者角度。對于購房者來說，信息的獲得主要通過開發(fā)商或是銷售商，這些信息一般都帶有較強的主觀性。大多數(shù)購房者不具備專業(yè)知識，信息搜索又要付出很高的成本。隨著競爭的日趨激烈，很多小開發(fā)商只注重短期利益，在一定程度上加劇了逆向選擇問題。消費者能做的就是盡力收集各種從正規(guī)渠道獲得的權(quán)威信息，借助于社會、政府、行業(yè)協(xié)會的援助，或請律師陪同購買，或付稍高的價格去購買質(zhì)量有保障的商品房，在自身利益受到損害時，依法維權(quán)，不讓侵權(quán)者有機可乘。

（三）從房地產(chǎn)中介服務(wù)角度。房地產(chǎn)中介服務(wù)始終滲透于房地產(chǎn)市場運作的各個階段，貫穿于房地產(chǎn)經(jīng)濟運行的全過程，關(guān)系著房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。在房地產(chǎn)中介日趨重要的今天，我國房地產(chǎn)中介機構(gòu)也存在著許多問題。例如，中介企業(yè)規(guī)模小、入市門檻低，許多中介機構(gòu)從業(yè)人員資力不夠、素質(zhì)不高、嚴(yán)重缺失誠信，使得我國中介機構(gòu)一直沒有起到應(yīng)有的作用。雖然我國中介企業(yè)起步比較晚，但發(fā)展迅速，數(shù)量在不斷擴張，競爭也越來越激烈，若想在強手如云的市場經(jīng)濟中占有一席之地，就中介機構(gòu)自身而言，筆者建議如下：

1、樹立行業(yè)誠信作風(fēng)，創(chuàng)建中介企業(yè)文化。當(dāng)今市場經(jīng)濟是誠信經(jīng)濟，誠信是商業(yè)倫理的基本要求，是建立和維護(hù)現(xiàn)代市場經(jīng)濟的靈魂。企業(yè)若想發(fā)展，一定要掌握這條根本性原則。企業(yè)守信可以成為一種巨大的無形資產(chǎn)，比做任何一種宣傳都重要；企業(yè)失信，后續(xù)產(chǎn)生的法律、經(jīng)濟成本甚至無形代價也是巨大的。所以，中介企業(yè)一定要創(chuàng)建以誠信為核心的企業(yè)文化，開拓市場。

2、提高從業(yè)人員專業(yè)化水平和綜合素質(zhì)。房地產(chǎn)中介是人才密集型產(chǎn)業(yè)，需要大量的專業(yè)人才，人力資源也是第一位的戰(zhàn)略資源。企業(yè)競爭歸根到底是人才競爭，這個道理在任何行業(yè)都適用。因此，提高中介從業(yè)人員專業(yè)水平和整體素質(zhì)也是必不可少的。

3、發(fā)展連鎖式經(jīng)營模式。類比其他行業(yè)機構(gòu)的連鎖經(jīng)營模式，筆者認(rèn)為，創(chuàng)建中介企業(yè)品牌，實現(xiàn)跨區(qū)域連鎖經(jīng)營，發(fā)展規(guī)模、拓展市場，是一條很好的途徑。這樣做的前提是，必須要求中介機構(gòu)保證自己的服務(wù)質(zhì)量，得到消費者的廣泛認(rèn)可。這樣下來，消費者不僅得到了高品質(zhì)的服務(wù)，那些只為追求短期利潤、侵犯消費者權(quán)益的中介企業(yè)也將被擠出市場。

（四）從政府角度――政策建議。由于市場機制在解決信息不對稱方面有其自身的缺陷，因此政府有必要采用一定的政策措施來彌補市場機制的不足。

1、加強制度和法律法規(guī)建設(shè)，完善監(jiān)督機制。目前我國已經(jīng)頒布的關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，大多是在房地產(chǎn)市場出現(xiàn)問題后的應(yīng)時之作，難免有疏漏之處，一些規(guī)定、方法由不同政府部門制定，相互之間難以協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)是一個專業(yè)性很強的行業(yè)，它在遵守一般規(guī)則的同時，有自己特殊的活動規(guī)則，但我國目前的法律法規(guī)并不能完全跟上房地產(chǎn)市場發(fā)展的需要，已經(jīng)制定的法律及監(jiān)督機制執(zhí)行力度不夠，也給某些投機的開發(fā)商和中介商留下了侵犯消費者權(quán)益的機會。因此，要保證房地產(chǎn)市場健康運行，就必須建立完善的法律法規(guī)體系，加強執(zhí)法力度，增加市場透明度，使房地產(chǎn)行業(yè)真正做到有法可依、有法必依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究。

2、制定住宅質(zhì)量、信息公開規(guī)范化政策。為改善住宅信息不對稱，加強購房者對住宅信息的了解，從根本做起，就是要對商品房的質(zhì)量信息進(jìn)行全面公開，并對公開的內(nèi)容、時間、途徑進(jìn)行規(guī)范化管理。開發(fā)商宣傳大體分三個階段，即預(yù)售前階段、預(yù)售階段和現(xiàn)房銷售階段。筆者建議，在預(yù)售前宣傳時，公開住宅項目的工程質(zhì)量目標(biāo)、功能質(zhì)量目標(biāo)和環(huán)境質(zhì)量目標(biāo)；在預(yù)售階段宣傳時，還應(yīng)公開施工圖審查結(jié)果及修改情況；在現(xiàn)房銷售宣傳時，把上述所有質(zhì)量信息及工程驗收信息和室內(nèi)環(huán)境驗收檢測信息全部進(jìn)行公開，并將這些信息通過售樓書呈現(xiàn)給購房者，或在專門網(wǎng)站公布，給消費者提供充分的選擇空間。

3、引導(dǎo)非營利組織在房地產(chǎn)市場管理中發(fā)揮作用。加強政府在經(jīng)濟市場中的監(jiān)管是解決房地產(chǎn)交易中信息不對稱問題的一個重要途徑，但由于政府一般只能從法規(guī)的制定、政策的引導(dǎo)等方面促進(jìn)市場發(fā)育，在一些具體操作層面，需要介于政府與市場之間的非營利性組織的介入。筆者建議，通過政府引導(dǎo)，設(shè)立一種“房地產(chǎn)市場服務(wù)協(xié)調(diào)管理機構(gòu)”，分擔(dān)一部分政府的職能。如，加強對企業(yè)的政策引導(dǎo)，協(xié)調(diào)交易中的矛盾及糾紛，研究解決行業(yè)中的共性問題，市場信息，規(guī)范行業(yè)人員業(yè)務(wù)和行為、提高其職業(yè)素質(zhì)等。

房地產(chǎn)中介法律法規(guī)范文第5篇

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)中介企業(yè) 發(fā)展現(xiàn)狀 問題 對策

[中圖分類號]F293.3 [文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A [文章編號]1009-5349（2013）04-0118-01

一、我國房地產(chǎn)中介存在的問題

（一）法律法規(guī)不健全，行業(yè)管理不夠完善

目前由于房地產(chǎn)中介的行業(yè)地位不明確等原因，造成其行業(yè)自律職能不到位，加之缺乏行之有效的行業(yè)約束機制，造成我國房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)經(jīng)營實力和專業(yè)水平良莠不齊，大多數(shù)中介服務(wù)企業(yè)小而散，缺少規(guī)模經(jīng)營和品牌效應(yīng)，惡性競爭嚴(yán)重。

（二）從業(yè)人員素質(zhì)差，專業(yè)能力低

據(jù)統(tǒng)計，目前我國房地產(chǎn)中介從業(yè)人員，取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的占從業(yè)總?cè)藬?shù)的比重不到2%。從業(yè)人員資格認(rèn)證制度的不規(guī)范，多數(shù)房地產(chǎn)中介機構(gòu)為追求短期利益，對從業(yè)人員不進(jìn)行培訓(xùn)，致使從業(yè)人員普遍缺乏房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)的職業(yè)道德和專業(yè)素質(zhì)，從而造成行業(yè)整體誠信水平低下。

（三）信息渠道不暢，經(jīng)營模式落后

信息資源是房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)從事經(jīng)營活動的基礎(chǔ)。而目前有關(guān)的市場信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)還不健全，市場信息量少且渠道不暢，在很大程度上影響了中介服務(wù)質(zhì)量的提高。行業(yè)內(nèi)的技術(shù)水平偏低，使得對信息資源的開發(fā)利用缺乏深度導(dǎo)致信息資源浪費，難以發(fā)揮行業(yè)優(yōu)勢，而落后的經(jīng)營模式和單一的業(yè)務(wù)種類也越來越難滿足市場發(fā)展的需求。

二、我國房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略建議

（一）品牌戰(zhàn)略

對房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)而言，其品牌戰(zhàn)略的實施可以從以下三個方面入手：

1.信譽。堅持給顧客提供更為安全的交易和更為專業(yè)的服務(wù)是構(gòu)成房地產(chǎn)中介服務(wù)品牌的核心部分。

2.創(chuàng)新。基于資源優(yōu)勢的核心競爭力的創(chuàng)新是營造和發(fā)展房地產(chǎn)中介服務(wù)品牌的堅實基礎(chǔ)。

3.文化。顧客在房地產(chǎn)中介服務(wù)中能品味到的企業(yè)的一種精神文化的共鳴是房地產(chǎn)中介服務(wù)品牌中的精神追求。

（二）人才戰(zhàn)略

房地產(chǎn)中介行業(yè)由于起步較晚，專業(yè)人員稀少，從業(yè)人員有限等促使房地產(chǎn)中介企業(yè)在人才資源管理方面投入更大的資本，因而房地產(chǎn)中介企業(yè)的決策者需要根據(jù)實際條件，有效地開發(fā)人力資源，實行有效的機制，創(chuàng)造出特有的企業(yè)文化環(huán)境。特別要注重對關(guān)鍵人才的培養(yǎng)，可借鑒國外企業(yè)經(jīng)驗給予長期激勵，比如高提成等激勵制度。

三、長春房地產(chǎn)中介企業(yè)存在的問題

（一）法規(guī)制度不規(guī)范

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人市場準(zhǔn)入規(guī)則不健全，政府部門的管理不統(tǒng)一，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)行政管理職責(zé)不明確，與行業(yè)自律管理發(fā)展方向偏離，市場上存在無序競爭的現(xiàn)象，違規(guī)行為時有發(fā)生，行業(yè)聲譽差強人意。

（二）規(guī)模較小，素質(zhì)較差

目前長春市正規(guī)的大型房地產(chǎn)中介機構(gòu)不足20家，均為小型房地產(chǎn)中介機構(gòu)，這些機構(gòu)規(guī)模小，檔次較低，技術(shù)含量不高，布局分散，市場占有率低，尚未形成強有力的品牌。從業(yè)人員來源復(fù)雜，絕大多數(shù)沒有從事過相關(guān)經(jīng)營活動。

（三）競爭力不強

目前，除長房置換粗具規(guī)模外，大部分房地產(chǎn)中介機構(gòu)普遍存在人員少、規(guī)模小、技術(shù)含量低、應(yīng)變能力差等問題。

四、長春房地產(chǎn)中介公司發(fā)展對策的建議

（一）推進(jìn)資源整合

全市各相關(guān)部門、行業(yè)協(xié)會、商會和中介服務(wù)企業(yè)信息資源，加快建設(shè)集網(wǎng)上展示、電子商務(wù)、信用信息、公共信息資源共享、供求信息搜索等功能于一體的中介服務(wù)公共信息平臺，此平臺可以將每個中介企業(yè)在網(wǎng)上的關(guān)于房源所有的信息一一展現(xiàn)出來，為中介服務(wù)企業(yè)的發(fā)展提供條件，完善中介服務(wù)鏈條，引導(dǎo)中介服務(wù)行業(yè)集聚發(fā)展。

（二）深化改革，優(yōu)化市場準(zhǔn)入

加快產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營改革步伐。實行政企分開、企事分開、營利性與非營利性企業(yè)分開，培育符合市場經(jīng)濟體制發(fā)展的微觀主體。凡是不利于中介服務(wù)業(yè)健康發(fā)展的地方政策和管理方式，必須予以清理和調(diào)整。

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