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房屋轉讓法律范文第1篇

關鍵詞：預售商品房再轉讓 債權讓與

一、預售商品房再轉讓的概念、性質、必要性

預售商品房再轉讓是指預購人在與預售人（房產開發商）簽訂預售合同后，再將其購買的預售房屋轉讓給第三受讓人的交易行為。從字面上分析預售合同中至少涉及預售方和預購方兩個主體，那么再轉讓就應該有弱勢預售人的再轉讓和預購人的再轉讓，但出于對預購人在合同關系中的天然地位考慮，為降低受讓人最終成功獲得房屋的風險，同時根據《商品房銷售管理辦法》第10條規定禁止開發商將房屋一房多賣。在此有必要將再轉讓行為僅僅限定為預購人的再轉讓行為。

預售商品房再轉讓的法律性質實為預售合同中預購人權利的性質。依照預售合同理論，預購人在同預售人簽訂預售合同后，獲得的權利是要求預售人在房屋建成后，將房屋交付并將產權轉移給預購人，即對房屋未來所有權的期待權。關于這一點法學上有兩種理論：

1、認為是一種物權。預購人與開發商簽訂預購合同后，他享有的是對將來建成房屋的所有權的一種期待。換句話說就是開發商得在房屋竣工后，將房屋交付給預購人，并為他辦理產權將所有權轉移給預購人。而這種期待權逐步向所有權發展，最終成為所有權，

2、認為是債權。這種觀點認為預售合同簽訂后，由于合同的標的（房屋）還未建成，或還未辦理初始登記，沒有取得產權證，此時預購人期待權的實質是對該房屋未來一定時間內所有權轉移于自己的請求權。而此權利的義務主體是特定的即預售人，是典型的相對權，其內容也是要求一定給付，隸屬于債權。

本文認為應將預購人通過預售合同所享有的權利認定為債權，即上文的第二種觀點。

二、預售商品房再轉讓的必要性

（一）預售商品房再轉讓的合法性分析

1、預售商品房再轉讓是“法無禁止即自由”原則的體現。目前，我國沒有一部法律性質的文件明文禁止預售商品房的再轉讓。

2、《合同法》允許轉讓。預售商品房的再轉讓實則為在不變更合同內容的情況下的合同主體的變更，由預購人將預售合同中的權利義務轉讓給第三人，第三人享有合同權利并履行義務。那么既然是合同變更的一種就自然應由合同法來調整。

（二）預售商品房再轉讓的合理性分析

1、預售商品房再轉讓是民法意思自治原則和契約自由精神的體現。依據民法中的意思自治原則和契約自由精神，只要雙方意思表示真實一致，在不侵犯第三人和公共利益、不違反相關法律法規禁止性規定的前提下，當事人可以自由訂立合同，該合同應受法律認可。預售商品房再轉讓屬于平等主體間的民事行為，只要預購方與受讓方基于真實意思表示，接協商一致，不違反禁止性法律規定就可以轉讓，不允許再轉讓顯然有違這兩項原則。

2、預售商品房再轉讓是現實的需要。之所以限制預售商品的再轉讓是因為近期樓市異常火爆，房價高居不下。這種現象已經成為重大的社會問題，有關部門認為這是由于大量的炒房行為造成房價一路飆升，所以采取限制轉讓。殊不知引起高房價的最根本原因是由于房屋市場的供不應求和公眾對于房屋傳統消費理念的不科學。現實中有人基于盈利目的，投機炒房，可也有很大部分的人由于失業無力支付房貸、遷居等方方面面的原因需要去轉讓，若是禁止很有可能使他們陷入困境，那么他們的利益又該如何去保護？

3、預售商品房再轉讓是市場的合理現象。炒房是一種以盈利為目的投機行為，但在市場經濟這個大背景下，適度合理的投機行為是應有的現象，就如股票交易一樣，也是一種投資行為，能為房地產市場起到融資作用，又為投資者帶來收益，且預售商品房其本身的特性就是商品，而商品自然是要自由流通的。我國現在正致力于建設完善的社會主義市場經濟體制，允許預售商品房再轉讓，可以推動市場經濟的成熟化發展，完善房地產二級市場的發展。

綜上所述，預售商品房再轉讓的存在既合法合理、又適應現實的需要，應允許其自由轉讓。

三、我國預售商品房再轉讓制度存在的問題以及對再轉讓制度的建議

（一）我國預售商品房再轉讓制度的法律現狀

我國現行調控房地產關系的法律法規對商品房預售再轉讓的價值選擇和定位上一直保持謹慎的立法態度，沒有直接的立法規范。迄今為止國務院對此仍沒有出臺任何一個明確的規定。目前對于預售商品房能否轉讓，實踐中的做法差異極大。各部門各地方對預售商品房轉讓的認識不統一，且出于不同的考慮采取各相迥異的做法，甚至同一地區對于再轉讓這一相同行為制定出前后不一甚相矛盾的規定，導致我國預售商品房轉讓市場處于混亂、無序狀態。

（二）我國預售商品房再轉讓制度存在的問題

缺乏一個統一性的法律規定。各種規定多以部門規章，地方性法規或規章

出現，效力層次不高；各部門各地方多頭立法，甚至是重復立法且規定不一。由于認識上的不統一，各部門從自己的管轄范圍出發，針對同一問題做出迥異的規定，特別是土地管理局、建設部、房產局等這些與房屋有關的部門，往往會從自己管理權限出發制定出多個法律制度和操作程序，而這些規定間就難免會發生沖突抵觸；

（三）對再轉讓制度得建議

修改《城市房地產管理法》在法規中明確預售商品房再轉讓的條件和程序。建立房產交易信息系統。完善預售商品房再轉讓的稅收制度。

預售商品房再轉讓是房地產市場發展到一定階段的必然產物，它的出現為預購人轉讓所購預售房屋提供了可行的辦法，增加購房者的購房渠道，是當事人利益需求之所在，我們完全可以通過一個完善的制度體系來興利除弊，實現預售商品房再轉讓本身的真正價值。

參考文獻：

房屋轉讓法律范文第2篇

首先，從法律關系構成來看，房屋轉租是指承租人在租賃期間，將其承租房屋的部分或者全部再出租的行為，轉租系承租人與次承租人之間成立新的租賃合同。轉租后轉租人仍享有租賃權。由此形成兩個既彼此獨立、又相互牽連的合同關系，即房屋產權人與承租人(轉租人)的本租合同，以及承租人(轉租人)與次承租人的轉租合同，承租人因此扮演了雙重角色，他既要以承租人的身份履行與房屋產權人之間的本租合同，又要以出租人的身份履行與次承租人之間的轉租合同。

承租權轉讓則是指承租人在租賃期間，將房屋承租權轉讓給第三人，即承租人與房屋產權人的本租合同解除，承租人由此退出租賃關系，轉而由受讓承租權的第三人與房屋產權人建立新的租賃合同關系。

其次，從法律行為有效的前提條件來看，承租人無論是轉租房屋，還是轉讓房屋的承租權，均需取得出租人的書面同意，但在書面同意的表現形式上略有不同。轉租中一般有兩種形式，一是在本租合同中已經約定了承租人可以轉租的條款，二是出租人在本租合同之外另行出具的同意書。而承租權轉讓在法律性質上屬于合同一方(承租人)對于合同權利、義務的概括轉讓，通常不會在合同中先行約定，只能另行取得出租人出具的同意書。

第三，從違反上述前提條件(即承租人沒有取得出租人的書面同意)的法律后果來看，轉租中，出租人可以直接解除與承租人之間的本租合同;而承租權轉讓中，出租人只有權宣告承租人將承租權轉讓給第三人的行為無效。但無權以此為由解除他與承租人之間的本租合同。

第四，轉租中，轉租合同對于本租合同具有附隨性。具體表現在：1、房屋轉租期間，本租合同發生變更，影響轉租合同履行的，轉租合同應當隨之變更;2、房屋轉租期間，本租合同解除的，轉租合同應當隨之解除;3、轉租合同約定的租期最后時限，不得超過本租合同中約定的最后租期。而承租權轉讓后，由于承租人退出本租合同，第三人與出租人建立租賃關系時，可以不受已經終止的本租合同的約束，重新設定雙方的權利義務關系。

大多數國家是將轉租和租賃權轉讓一并同加以規定的，而我國合同法只在第二百三十四條規定了租賃權轉讓的法定情形，即“承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋”，除此之外其他情形下的租賃權轉讓應以何為成立要件，合同法未作明文規定。那么在設立租賃權轉讓的法律規定時應以什么為成立要件呢?各個國家法律對此規定不一。大體上分為兩類：一類是限制主義模式，即非經出租人同意，承租人不得轉讓租賃權。德國民法對租賃權的轉讓亦未作明文規定，但在解釋上認為非經出租人同意，不得為之。《日本民法典》第612條第1項規定：“承租人非有出租人承諾，不得將其權利轉讓，或將租賃物轉租。”另一類系自由主義模式，《法國民法典》第1717條規定：“承租人有轉租或以租賃權讓于他人的權利，但租賃契約有禁止的約定者，不在此限。”法國的司法實踐還認為，即使當事人間有禁止的約定者，但出租人在無正當理由的情況下行使拒絕權，構成權利濫用。

房屋轉讓法律范文第3篇

受讓方(以下簡稱乙方)：姓名 身份證號：

公證人：姓名： 身份證號：

現在平等，自愿的基礎上，經協商達成一致，甲方將自己合法擁有的一套房屋轉讓給乙方，雙方就房屋轉讓相關事宜達成以下協議書條款，以資共同遵守：

一、轉讓房屋的基本情況 ：

轉讓房屋(以下簡稱該房屋)位于________________，建筑面積____平方米(包括臥室、客廳、衛生間、廚房、陽臺、及其附屬設施)。

二、 轉讓價格 ：

雙方商定該房屋轉讓價格為(人民幣)________元整，大寫(人民幣)____萬____仟____百____拾____元整。

三、付款方式 ：

雙方一致同意購房款由乙方一次性支付清楚。在甲方向乙方交付房屋全部鑰匙同時,乙方應支付購房款(人民幣)________ 元，大寫(人民幣)____萬____仟____百____拾____元整。甲方在收款時應向乙方出具收據。

四、房屋交付：

甲方應于本協議書生效之日起，將上述房屋的全部鑰匙交付乙方，并在雙方在場的情況下由乙方對房屋進行驗收，乙方如無任何異議，視為該房屋情況符合本協議書約定，甲方完成房屋交付，上述房屋的占有、使用、收益、處分權歸乙方行使。甲方向乙方保證其妻子、兒女和其他享有繼承權的人在乙方實際居住和使用該房屋時，不得主張繼承權、共同所有權和其他權利，若在乙方實際占有和居住該房屋時，甲方的親屬主張上述權利的，上述權利歸乙方所有。

甲方應當保證乙方長期享有該房屋的居住和使用權，在房屋所有權證書因國家相關法律的規定，不能辦理的情況下乙方仍然享有該房屋的永久居住和使用權。

甲方應于本協議書生效之日起，將甲方________于____年 月 日與茂港區坡心鎮人民政府簽訂的住房協議書原件轉交給乙方________，并承認乙方是合法擁有人，將該份住房協議書中住戶方權利完全過渡給乙方。

五、甲方的承諾保證：

甲方保證自己對該轉讓房屋擁有處分權，保證在交易時該房屋沒有產權糾紛，轉讓該房屋不存在法律上的障礙。

甲方保證該轉讓房產不涉及第三方的權利，本協議書簽訂前該房屋集資、購房款、天然氣管道安裝費、壁掛爐安裝費用、物業管理費等及其他應當交納的費用已全部交清，如有尚未交納或拖欠的費用，由甲方全部承擔。

六、本協議書未盡事宜，由雙方另行協商，并簽訂補充協議，補充協議和本協議書具有同等法律效力。

七、本協議書除協議條款和法律規定以外，若變更或解除協議內容必須經雙方協商一致，若一方擅自變更或解除協議造成經濟損失的，由責任方負全部責任。

八、本協議書一式二份，甲、乙雙方各執一份，協議書從雙方簽字之日起生效。

房屋轉讓法律范文第4篇

簡單房屋轉讓合同范文一甲方：

乙方：

根據《中華人民共和國合同法》及相關法律法規的規定，經雙方充分協商，甲方同意將位于沖賽康卡東康桑一樓兩間門面二樓兩間房屋租給乙方，就有關事項訂立本合同。

第一條、租賃房屋坐落于卡東康桑， 第二條、合同項下房屋的租賃用途為商業。

第三條、合同項下房屋的租賃期為三年。自20xx年10月14日起至20xx年10月14日止。租賃期屆滿后承租人(乙方)在同等條件下有優先租賃權和購買權。

第四條、本合同項下房屋的月租金為6000.00元(大寫：陸仟元整)，承租人(乙方)本著先交組、后使用的原則，在本合同簽訂當日支付第一年的年租金720xx.00元(大寫：柒萬貳仟元整)，20xx年6月30日前乙方向甲方支付第二年年租金 720xx.00元(大寫：柒萬貳仟元整)。以后每年以此類推。承 租人(乙方)應當按時支付租金，不得以任何理由拖欠或拒付租金。承租人(乙方)未按期支付租金的，每逾期一天支付欠交租金總額的千分之三滯納金，逾期超過15天的甲方有權解除合同。承租人(乙方)的經營范圍為箱包，經營方式為批發、零售業務。

第五條、承租人(乙方)承租房屋前向甲方一次性支付三年的轉讓金元整)。承租人(乙方)不支付轉讓金，本合同不生效。

第六條、承租人(乙方)承租房屋后向甲方一次性支5000元(大寫：人民幣伍仟元整)的保證金。承租人(乙方)不支付保證金，本合同不生效。合同期限屆滿，甲方扣除欠的租金和相關費用后，余下的保證金退還給乙方。若因承租人(乙方)在租賃期不到三年內要違約解除本租賃合同的，甲方不予退還保證金。甲方持有保證金期間不計利息。

第七條、在轉讓期內，若房東有任何要求，甲方負責出面協商解決，與承租人(乙方)無關。在轉讓期滿后，甲方必須負責乙方續簽合同。

第八條、本合同未盡事宜，雙方另行協商解決。本合同自雙方簽字并支付保證金后生效，本合同一式兩份，甲乙雙方各執一份。

甲方： 乙方：

聯系電話： 聯系電話：

年 月 日

簡單房屋轉讓合同范文二房屋轉讓方： (甲方) 房屋轉入方： (乙方) 甲乙雙方為了確保自己的合法權益，現經雙方公平自愿協議，甲方將自己修建房屋一棟永久轉讓給乙方，甲、乙雙方協議如下。

一、甲方自愿將新修建房屋約 m2，該房屋座落于金沙縣巖孔鎮 村 組 號。

二、南 西 ，該房屋轉讓之時包括曬壩在內。

三、甲、乙雙方協議該房屋轉讓價為人民幣 元，(大寫 )。

四、雙方協議，乙方于20 年 月 日，將該房屋轉讓款一次性付清給甲方，甲方將出示收款收據給乙方。

五、甲方保證該房屋宅基地無四界畔糾紛，在今后乙方使用該房屋過程中，發生四界畔糾紛由甲方全權負責處理。

六、該房屋于20xx 年 月 日，一切產權歸乙方所有，甲方老幼不能以任何理由和借口反悔，否則，將承擔違約金( 元)人民幣，并承擔乙方所受相關的經濟損失。

本協議一式兩份，經甲、乙雙方公平、自愿達成，甲、乙雙方簽字蓋印，即具法律約束力，甲、乙雙方收執保存。

甲方：

乙方：

在證人：

執筆人：

年 月 日

簡單房屋轉讓合同范文三本協議雙方當事人：

轉讓方(以下簡稱甲方)

甲方： 身份證號：

受讓方(以下簡稱乙方)

乙方： 身份證號：

甲乙雙方在平等、自愿、協商一致的基礎上就甲方將自己合法擁有的一套房屋轉讓給乙方一事，達成轉讓協議,以共同遵守。為明確雙方的權利和義務，根據《中華人民共和國合同法》和《中華人民共和國城市房地產管理法》規定，訂立合同如下：

第一條 房產坐落、位置、結構、層次和附屬設施

1、本合同所出售房屋坐落在___市___街___巷___ 號(不足部分可以補充)

2、該房屋為：樓房室廳衛(別墅、寫字樓、公寓、 住宅、廠房、店面)，房屋的建筑面積___平方米(包括臥室、客廳、衛生間、廚房、陽臺、及其附屬設施)、實際使用面積___平方米。 3房屋質量：裝修狀況其他條件為 ，該房屋(已 / 未)設定抵押。 (不足部分可以補充) 4用證)

5、出售房屋的《房地產權證》證書號碼為： 國有土地使用權證號為 ： 共有權證號為 ： 該房屋占用范圍內的土地使用權隨該房屋一并轉讓,該房屋的相關權益隨該房屋一并轉讓。 6、房屋現有裝修及其他配套物品、設備情況詳見合同附件。

第二條 甲方對產權的承諾

甲方不得隱瞞與轉讓房產相關的重要事實，必須保證其對轉讓房產擁有完全的所有權，保證上述房產沒有設定擔保、沒有權屬糾紛及債權債務糾紛，保證該房屋不受他人合法追索，若發生買賣前即已存在任何糾紛或權利障礙的，概由甲方負責處理，并承擔相應法律責任，由此給乙方造成經濟損失的，由甲方負責賠償;除補充協議另有約定外，有關按揭、抵押、債務、稅項、未結款項及租金等，甲方均在出售該房屋前辦妥。出售后如有上述未清事項，由甲方承擔全部責任，由此給乙方造成經濟損失的，由甲方負責賠償，與乙方無關。

第三條 轉讓價格和付款方式

1. 轉讓價格

雙方商定該房屋轉讓價格為(人民幣) ，大寫(人民幣)2. 付款方式

a.此房價款為甲方凈價，甲方不支付交易中的任何費用。

b. 甲方收到乙方定金元整，待乙方申請的貸款批準后，即可為乙方準備辦理過戶手續。甲方需積極配合乙方辦理貸款手續。(以收據收條為準)

c. 辦理過戶手續當日乙方交付甲方首付款元整。(以收據收條為準)

d. 余款元整，由銀行直接劃撥給甲方

e. 買賣上述房產交易過程中產生的一切費用，均由乙方承擔繳納，甲方不承擔任何費用。 甲方在收款時應向乙方出具收據。

第四條 房屋交付

雙方協商議定甲方應于本合同生效之日起將上述房屋的全部鑰匙交付乙方，并在雙方在場的情況下由乙方對房屋進行驗收。乙方如無任何異議，視為該房屋情況符合本合同約定，甲方完成房屋交付，上述房屋的占有、使用、收益、處分權歸乙方行使。同時應移交有關房產的全部資料(見清單)。每逾期一日，甲方按房產總價格 ‰ 支付違約金，超過一個月則乙方有權解除合同，并由甲方承擔 %違約金。

第五條 房屋過戶

房屋交付乙方后，甲方將在取得房屋產權證后應立即辦理轉讓手續到乙方名下。辦理產權證轉讓手續等相關費用由乙方承擔。甲乙雙方應積極配合辦理過戶手續， 方負責辦理房屋過戶， 方予以充分協助，因甲乙任何一方不配合所造成的損失，由責任方賠償守約方。

第六條 關于產權的約定

甲方將上列房產轉讓后，按雙方簽訂的轉讓合同履行相關的權利和義務，假如所轉讓房產目前未辦理房產證、土地證，今后條件允許辦理房產證、土地證，則按照以下幾款執行：

1、在辦理此房屋產權證，土地證及其手續時，甲方應協助乙方將此房屋產權證，土地證產權辦理為乙方 名下，所需一切費用，由乙方承擔。

2、如因政策原因不能將房產證、土地證直接辦理為乙方名下，甲方須協助乙方辦理房屋產權證、土地證及其過戶手續，過戶手續所須一切費用由乙方承擔。

3、如在本房屋買賣合同成立后，無論是否辦理房屋產權證，土地證及其過戶手續，乙方有權將此房屋出租出售，甲方不得干涉。

第七條 保證

1、甲方保證自己對該轉讓房屋擁有處分權，轉讓該房屋不存在

法律上的障礙。甲方保證本協議轉讓之房產不存在任何形式的轉讓、抵押、變賣等事宜，不受任何第三人主張任何權利，如發生上述任何原因所產生的糾紛，一切責任由甲方承擔，因房屋產權發生的經濟糾紛及費用等亦由甲方承擔。

2、房屋移交前，甲方應保持房屋原有結構，負責搞好通水、通電、公共設施給乙方使用，保證乙方不存在任何房屋正常使用的瑕疵，房屋移交前所發生的水電費、物業費等相關費用由甲方負責，移交后由乙方負責。

3、甲方在房屋及房產證書交乙方后、房產過戶辦理前不得實施有礙乙方正常使用房屋的行為，更不得將房屋再賣他人。否則，應向乙方支付購房款5%的違約金，并承擔由此給乙方造成的一切損失。

第八條 雙方責任

1. 甲方保證出售房產符合國家房產上市的規定，并保證產權清晰，無抵押、查封和任何糾紛，保證所提供的材料真實有效，不含虛假內容，若有違反上述約定造成的責任由甲方承擔。

2. 甲方應在_____年_____月_____日將該房產交付乙方(以銀行劃撥余款日為準)。室內現有家電、家具隨房屋交接贈送給乙方。

3. 甲方結清該房屋交接日期前的所有費用，交接后發生的費用由乙方承擔。

4. 甲方在本合同生效之日起_________日內將戶口遷出。

5. 乙方貸款數額不足時，應用現金補齊，否則視為違約。 6.若乙方辦理房地產轉讓登記手續，甲方應予協助。 7.房屋公共維修基金隨房產轉移。

第九條 違約責任。

甲方違反本合同約定，未能在約定時間內交付上述房屋的，每逾期一日，甲方應按乙方已付購房款的萬分之二承擔違約責任;逾期超過三個月時，乙方有權單方解除本合同，甲方應承擔全部購房款20%的違約金。

乙方違反本合同約定，未能在約定時間內支付約定的購房款，每逾期一日，甲方按應付購房款的萬分之二計算滯納金，逾期超過三個月時，甲方有權單方解除本合同，乙方應承擔全部購房款20%的違約金。

第十條 合同變更

1. 在合同履行期間，任何一方不得擅自變更，若需變更合同內容，應書面通知對方，征得對方同意后在規定時間內(書面通知發生三日內)簽訂變更協議，否則造成損失由責任方承擔。 2. 本合同的補充協議與本合同具有同等法律效力。

第十一條 關于房屋其他事項的約定

1.今后若因政府規劃建設需要，或因其他政策性調整，對該房屋進行有償拆遷，則拆遷所得補償均為乙方所有。若房產未過戶乙方，甲方應積極配合乙方辦理相關補償手續;若已過戶乙方，辦理相關手續與甲方無關。

2、本合同受中國法律管轄并按其解釋。

第十二條 本合同未盡事宜，由雙方另行協商，并簽訂補充協議，補充協議和本合同具有同等法律效力。

第十三條 合同爭議的解決

本合同履行過程中，如發生爭議，甲乙雙方應協商解決，解決不成時，可向有關有管轄權的人民法院起訴。

第十四條 本合同自甲、乙雙方簽字之日起生效。

第十五條 本合同一式二份，甲、乙雙方各執一份，具有同等效力。

甲方簽字：

身份證號碼：

(房屋共有產權人)身份證號碼 地址

電話

乙方簽字：

身份證號碼：

地址

電話

見證人：

房屋轉讓法律范文第5篇

1、房地產法律制度的形式。

在目前的法律、行政法規、地方性法規、規章和規范性文件中，有關房地產行業的法律規范構成了現行的房地產法律制度。房地產的法律制度涵蓋了土地使用權、房屋所有權、房地產開發和轉讓、房地產行業行政管理五大方面的內容，其各方面的內容都有可能涉及到房地產權這個重要問題。

2、房地產權法律制度的具體內涵與規范。

《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十一條規定：房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。第四十一條規定：房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。第四十八條規定：房地產抵押，應當憑土地使用權證書、房屋所有權證書辦理。第五十九條規定：國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度。第六十條規定：以出讓或者劃撥方式取得土地使用權，應當向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經縣級以上地方人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府頒發土地使用權證書。在依法取得的房地產開發用地上建成房屋的，應當憑土地使用權證書向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產管理部門核實并頒發房屋所有權證書。房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房地產管理部門申請房地產變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書。第六十二條規定：經省、自治區、直轄市人民政府確定，縣級以上地方人民政府由一個部門負責房產管理和土地管理工作的，可以制作、頒發統一的房地產權證書，依照本法第六十條的規定，將房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權的確認和變更，分別載入房地產權證書。

《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第二十三條規定：土地使用權轉讓時，土地上蓋的建筑物、附屬物同時轉讓。第二十四條規定：地上建筑物、其他附著物的所有權或者共有人，享有該建筑物、其他附著物使用范圍內的土地使用權。土地使用者轉讓地上建筑物、其他附著物所有權時，其使用范圍內的土地使用權隨之轉移，但地上建筑物、其他附著物作為動產轉讓的除外。第二十五條規定：土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權轉讓，應當按規定辦理過戶登記。土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權分割轉讓的，應當經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批準，并依規定辦理過戶登記。

2003年9月1日實施的《物業管理條例》第二十七條規定：業主依法享有物業共用部位、共用設施的所有權與使用權，建設單位不得擅自處分。

建設部的《城市房屋權屬登記管理辦法》第五條規定：房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權并對房屋行使占有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證。第六條規定：房屋權屬登記應當遵循房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權權利主體一致的原則。第三十一條規定：房屋權屬證書包括《房屋所有權證》、《房屋共有權證》、《房屋他項權證》或者《房地產權證》、《房地產共有權證》、《房地產他項權證》。

《廣東省城鎮房地產權登記條例》第四條規定：依法核準登記的房地產受法律保護。房地產證是房地產權利人依法經營、使用或者處分該房地產的憑證。

《深圳經濟特區房地產轉讓條例》第五條規定：房地產建筑物、附屬物轉讓時，該建筑物、附屬物的土地使用權同時轉移，不得分割。

《深圳經濟特區房地產登記條例》第二條規定：本條例所稱房地產，是指土地及土地上的建筑物和附著物。本條例所稱的權利人，是指權利人對土地的使用權和土地上建筑物、附著物的所有人，以及由上述權利產生的他項權利。第三條第二款規定：依法登記的房地產權受法律保護。第五條規定：房地產權利證書是權利人依法管理、經營、使用和處分房地產的憑證。

1994年9月實施的《深圳市房屋建筑面積計算細則》第一條第（二）款第2項規定：公用面積分為應分攤公用面積和不能分攤公用面積兩部份。應分攤的公用面積包括室外樓梯、樓梯懸挑平臺、內外平臺、門廳、電梯房、多層建筑中突出屋面結構的樓梯間等。不能分攤的公用面積除前款所列之外，建筑報建時未計入容積率的公共面積和在關文件規定不進行分割的公共面積，包括機動車庫、非機動車庫、消防避難層、地下室、半地下室、設備用房、梁底標高不高于2米的架空結構轉換層和架空作為公眾休憩或交通的場所等。第一條第（五）款規定：“公共面積（包括應分攤公用的和不應分攤的）應由物業管理部門統一管理，其產權屬應屬于建筑物內參與分攤該公共面積的所有業主共同擁有，物業管理部門不得改變其使用功能或有償出租（售）”。

1999年7月1日實施的《深圳市建筑設計技術經濟指標計算規定》第2.1.8條規定：建筑物內可供公用使用的面積，包括應分攤公用建筑面積和和不分攤公用建筑面積。第3.5條規定：公用建筑面積分為應分攤的公用建筑面積和不分攤公用建筑面積。第3.5.2條、第3.5.2.1條規定：不分攤公用建筑面積包括地下室用于人防、設備用房、車庫的建筑面積。

3、房地產權法律制度的特征。

從上述的相關規定中，人們可以清楚地知道我國現行的房地產法律制度具有以下的特征：

（1）在規范土地使用權與土地上蓋建筑物之間的關系時，采用土地使用權和土地上蓋建筑物所有權的法律概念和法律規范。

（2）只有具備土地使用權的當事人才有可能取得房屋的所有權，土地使用權與房屋所有權的權利主體一致，權利歸屬合一①。

（3）土地使用權與土地上蓋建筑物不可分離的法律規范是強制性的。

（4）房地產權是土地使用權與土地上蓋建筑物所有權合二為一的法律權利。

（5）在二級房地產市場中，不允許將土地使用權與房屋所有權分離、分割。

這意味著，只有土地使用權份額的建筑物才可能取得有房屋所有權，沒有土地使用權份額的建筑物的法律權利只能依附于具有土地使用權份額的建筑物，而且是一種從權利。

（6）在二級房地產市場中，房地產的共用部位的所有權與使用權由買方依法所有，房地產開發商不得擅自處分。

（7）土地使用權和房屋所有權，或房地產權經國家機關法定登記后，其財產所有權（物權）的法律權利才得于確認和保護。

土地使用權和房屋所有權，或房地產權并非由合同約定而確權，其須經法定登記才得于確權和保護。

（8）土地使用權與房屋所有權可以分別登記，亦可合二為一登記。分別登記時，財產權利人分別取得《土地使用權證》和《房屋所有權證》《房屋共有權證》、《房屋他項權證》；合二為一登記時，財產權利人取得《房地產證》、《房地產共有權證》、《房地產他項權證》。

（9）《土地使用權證》、《房屋所有權證》或《房地產證》是當事人房地產財產權利的法律憑證。

上述我國房地產法律制度特征，表明作為財產法律權利的房地產權，其形式和內容都較為特別，房依地存，地為房載，地轉房隨，房轉地隨②，法定登記，確權保護。房地產權是土地使用權與上蓋建筑物、附著物的所有權合二為一的財產權利，房地產權經法定登記而確權，只有國家確認和保護的房地產權才能取得《房地產證》等房地產權證。

4、商品房住宅小區建筑物的房地產權表現形式與特點。

上述房地產權的法律制度和特征，表明住宅小區建筑物的房地產權具有以下特點：

（1）在形式要件上，只有取得《土地使用權證》和《房屋所有權證》、或《房地產證》的建筑物才具有房地產權。

（2）在實質要件上，只有取得有相應土地使用權面積份額的建筑物才具有房地產權。

（3）在現行的房地產行政管理制度下，只有計算建筑容積率（建筑面積容積率=建筑總面積/土地使用權面積）的建筑物才可以取得相應宗地號的土地使用權面積份額。

計算建筑容積率的建筑物權利人要依法向國家支付土地使用費，并可依法取得《房屋所有權證》或《房地產證》。

（4）對于不計算建筑容積率的建筑物（面積），由于其沒有相應宗地號的土地使用權面積份額，因此，其權利人無須向國家交納土地使用費，其初始登記時的法律權利依附于具有房地產權的建筑物（面積），不能單獨取得《房地產證》。

（5）不計算建筑容積率的建筑物的房地產權利完全依附于計算建筑容積率的建筑物，其不能單獨地從計算建筑容積率的建筑物中分離或分割。否則，將違反房地產法律的強制性規定。

（6）依據經典的“物權法”理論，計算建筑容積率的建筑物（面積）是主物，不計算建筑容積率的建筑物（面積）是從物。從物的法律權利依附于主物。主物轉移，從物隨之轉移，主物與從物不可分割。

從物的法律權利依附于主物，但從物依然享有與主物相互聯系的、可分離的使用、占有、收益的三項法律權利。

（7）在二級市場的房地產首次轉讓時，如果房地產開發商不違反與政府簽訂的《土地使用權出讓合同》約定和相關法律規定，房地產開發商與買方雙方當然可以在《房地產買賣合同》中作出如下的約定：主物和從物所有權轉移給業主后，從物的占有、使用、收益的三項法律權利由房地產發展商享有。

但是，必須指出，上述的約定只是一項債權約定，而非是一項財產所有權轉移的確認，從物的所有權仍然依附于主物而屬于買方（8）房地產共用部位建筑物的所有權及使用權由業主依法享有，房地產開發商不得擅自處分。

二、土地使用權出讓和《土地使用權出讓合同書》中有關建筑物轉讓的約定。

政府通過拍賣、協議買賣方式將國有土地使用權出讓給房地產開發商，土地的用途是建設商品房住宅，在付清地價，依法辦理土地使用權轉移登記后，房地產開發商取得宗地號土地使用權證書，宗地號的土地使用權屬房地產開發商。

政府與房地產發展商訂立《土地使用權出讓合同書》約定了出讓宗地號的土地面積、用途、地價、建筑容積率、開發建設完工期限等規定。同時，《土地使用權出讓合同書》通常還有如下的約定：（1）房地產開發商除向政府給付土地使用權出讓金……外，每年還必須按規定繳付土地使用權費。（2）房地產開發商在土地使用年限內依照法律、法規、規章的有關規定以及合同的約定轉讓、出租、抵押土地使用權，其合法權益受法律保護。（3）土地使用權的轉讓包括土地使用權連同地上建筑物的轉讓。（4）建筑物必須連同土地使用權一起轉讓，轉讓雙方簽訂轉讓合同并到產權登記部門辦理變更登記手續，按政府有關規定繳納稅費。（5）建筑物連同土地使用權轉讓后，新的土地使用者仍應遵守《土地使用規則》。

由此可見，依《土地使用權出讓合同》規定，房地產開發商在二級市場首次轉讓建筑物時，必須連同土地使用權一起轉讓。

在商品房住宅小區建筑物時首次轉讓時，當房地產開發商將不計算容積率的建筑物（面積）以買賣合同方式來約定不轉移，為房地產開發商所有時，房地產開發商將違反《土地使用權出讓合同書》規定，買賣合同將違反房地產法律的強制性規定。

三、商品房住宅小區建筑物的房屋單元房地產初始登記和轉移登記。

1、初始登記。商品房住宅小區的建設工程取得法定的建設工程竣工驗收證書等法律文件后，房地產開發商將向房地產權登記機關申請辦理商品房住宅小區建筑物的房地產初始登記。理論上，房地產權登記機關應按如下原則辦理房地產權的初始登記：（1）明確計算容積率建筑物的建筑面積與宗地號的土地使用權面積的除商關系，以確定計算容積率建筑面積每平方米攤分的土地使用權面積份額。（2）明確每一房屋單元的建筑面積（含應直接分攤到每一房屋單元的公用面積）的土地使用權面積份額，以確定每一房屋單元的房地產權。（3）將不計算容積率的建筑物（面積）的法律權利確立并歸屬于計算容積率建筑物（面積）。

由此可見，在初始登記中，由于不計算容積率建筑物（面積）不能取得其所在地塊的土地使用權面積份額，不能取得完整、獨立的房地產權利，不能取得《房地產證》，其法律權利只能依附并歸于計算容積率建筑物（面積）。

目前，在房地產初始登記的實務中，房地產權登記機關除辦理《土地使用權證》、《房屋所有權證》，或《房地產證》外，對于共有、他項的房地產權證，房地產登記機關并不辦理，停車位的法律權利歸屬亦不記載于房地產權證。

2、轉移登記。在房地產二級市場，房地產開發商與買方簽訂《買賣合同》，買方依約付清購房款后，雙方共同向房地產權登記機關申請辦理首次房地產轉移登記。

在二級市場首次房地產轉移登記中，房地產登記機關將按《房地產買賣合同》的約定辦理轉移登記，將房屋單元的房地產權轉移登記給買方，確認買方的房地產權。

在首次轉移登記實務中，停車位的法律權利歸屬的轉移亦不記載于房地產證權。

由于不計算容積率建筑物（面積）的法律權利只能依附在計算容積率建筑物（面積），當房地產開發商將商品住宅小區的房屋單元全部出售完后，不計算容積率建筑物（面積）的法律權利將全部轉移并歸屬于小區房屋的所有權人，由小區全部房屋的所有權人共同共有。

四、商品房住宅小區停車位的形式和房地產權歸屬。

1、商品房住宅小區停車位的形式。

目前商品房住宅小區停車位存在可以分成二類四種形式：第一類是城市區域或商品房住宅小區里，獨立建設的多層經營性停車位（場）；第二類是商品房住宅小區內的地面停車位、樓房首層架空層停車位、樓房地下停車位（場）。

2、多層經營性停車位（場）的房地產權歸屬。

在政府與房地產開發商訂立的《土地使用權出讓合同》和政府發出的《建設工程規劃許可證》等法律文件中，均明確規定多層經營性停車位的土地使用權面積，該類停車位建筑物（面積）是計算建筑容積率的。因此，多層經營性停車位可以依法獨立辦理房地產權的初始登記和轉移登記，該類停車場的房地產權利人為持有《房地產證》的當事人。

3、住宅小區地面停車位的房地產權歸屬。

地面停車位是經政府發出的《建設工程規劃許證》批準同意，在商品房住宅小區地面上直接設置的停車設施。

房地產開發商預售或現售商品房住宅小區建筑房屋單元后，房屋單元辦理初始登記及轉移登記，房屋單元所有人按份共同擁有該小區宗地號的全部土地使用權。

由于地面停車位是直接設置在土地表面的停車設施，即是直接設置在房屋單元所有人按份共同擁有使用權的土地表面上，地面停車位的房地產權，實際上是土地使用權。鑒于房屋單元所有人按份共同擁有住宅小區宗地號的土地使用權，因此，地面停車位的房地產權由住宅小區房屋單元的所有人共同擁有。

4、住宅小區樓房首層架空層停車位的房地產權歸屬。

在現行的房地產行政管理法律制度下，首層樓房架空層停車位的建筑面積是不計算建筑容積率的，不能獲得相應的土地使用權面積份額，其法律權利依附于計算建筑容積率的房屋建筑物（面積），是住宅房屋單元的從物。

首層樓房架空層停車位的房地產權，實際上是依附于房屋單元的占有、使用、收益的不完全物權。初始登記時，樓房架空層停車位依法不能取得獨立的房地產權，其法律權利依附于計算容積率的房屋建筑物。在轉移登記時，其不能取得房地產權證，其房地產權依附于取得《房地產證》的房屋單元。

根據本文以上闡述的房地產法律制度，房地產開發商在轉移房地產時，首層樓房架空層停車位不能從計算建筑容積率的房屋單元中分離或分割，不能將首當其首層樓房架空層停車位的產權約定為房地產開發商所有。否則，將違反相關房地產法律的強制性規定。

房地產開發商預售或現售小區房屋單元后，房屋單元辦理初始登記和轉移登記，首層樓房架空層停車位的房地產權應依法隨房屋單元的轉移而轉移。

可見，首層樓房架空層停車位的房地產權依附并歸屬于該幢樓房的全體房屋單元所有人。

5、小區樓房地下停車位（場）的房地產權歸屬。

在現行的房地產行政管理法律制度下，樓房地下停車位的建筑面積亦是不計算建筑容積率的，因此，樓房地下停車位的產權狀況與首層樓房架空層停車位的產權狀況如出一轍，樓房地下停車位的房地產權依附并歸屬于該幢樓房的全體房屋單元所有人。

五、商品房住宅小區的停車位不計算建筑容積率的建筑物（面積）時，房地產開發商與買方在《買賣合同》中約定“停車位的產權屬于房地產開發商”的條款違反法律的強制性規定，該類條款無效。

在二級市場的房地產買賣實務中，許多房地產開發商在《房地產買賣合同》約定小區不計算建筑容積率停車位的產權歸所有。政府房地產行政管理部門，或房地產開發商往往在格式合同文本約定：“小區停車位的產權屬于賣方”、“停車位的法律權利屬于賣方”。

從本文上述的闡述中，人們可以清楚地知道，該約定違反了政府與房地產開發商所簽訂的《土地使用權出讓合同》中的有關約定，違反了《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十一條有關不允許二級市場將土地使用權與房屋所有權分離、分割的強制性規定，違反《物業管理條例》第二十七條的強制性規定。根據《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）款規定，該類約定條款無效。

此外，政府房地產行政管理機關應按《土地使用權出讓合同》的約定和法律規定，追究房地產開發商的違約責任；買方可提起民事訴訟或申請仲裁，請求人民法院判決或仲裁機構裁決確認該類條款無效。

當然，對上述房地權利發生分離時、交易無效的法律觀點，有學者認為值得商榷，認為“對房屋所有權和土地使用權在交易過程中是否只能作為一項交易的財產對待，應當根據各類交易的具體情況具體分析”③。

六、買賣不計算建筑容積率停車位的行為違反法律強制性規定，買賣該類停車位的合同無效。

在目前的房地產法律制度之下，不計算建筑容積率停車位依法不能取得《預售許可證》或《房地產證》。

在房地產買賣實務中，房地產開發商往往在《房地產買賣合同》中約定，不計算建筑容積率停車位產權為其所有，然后再出售停車位，或以出租為名，行買賣之實。房地產開發商在沒有取得政府房地產管理機關發出的《預售許可證》或《房地產證》的情況下，售賣小區不計算建筑容積率停車位，或將停車位與住宅房屋單元捆綁售賣的現象司空見慣。

根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十四條第一款第（四）項和第六十七條、《城市房地產開發經營管理條例》第二十三條（四）項和第三十九條、《深圳經濟特區房地產轉讓條例》第三十四條、第三十條和第五十九條、《商品房銷售管理辦法》第六條第一款和第三十八條等規定，房地產開發商預售或現售房地產的，法律強制規定房地產開發商應取得《預售許可證》或《房地產證》后，才能進行房地產買賣活動，否則，房地產管理機關將依法給予查處。

由此可見，房地產開發商在未取得小區停車位的《預售許可證》或《房地產證》的情況下，售賣不計算容積率停車位的行為，違反法律強制性規定。

此外，售賣不計算建筑容積率的停車位，還違反《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十一條有關不允許二級市場將土地使用權與房屋所有權分離、分割的強制性規定。

根據《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）款規定，房地產開發商與買方簽訂的買賣停車位合同應依法定程序確認為無效合同。

七、應進一步完善房地產的法律度，明確商品房住宅小區中不計算建筑容積率停車位的法律權利歸屬。

目前，對商品房住宅小區不計算容積率停車位可否買賣、應否買賣有兩種截然不同的意見，房地產開發商群體和消費者群體的意見涇渭分明。房地產開發商大多主張不計算容積率的停車位可以買賣，其主要理由在于充分調動房地產開發商的投資停車位的積極性，滿足社會大眾的需要。消費置業者則大多主張不計算容積率的停車位作為住宅小區的公用設施，不宜由少數人或強勢集團獨占，以避免有限的不計算容積率停車位的共用資源被少數人壟斷使用，損害住宅小區的普通市民的整體利益，而且住宅小區的不計算容積率的停車位已計入房地產開發的建設成本之中，房地產開發商不應利用不計算容積率的停車位謀取非法的商業利益。

據媒體報道，深圳市目前平均每3.3部車輛才有一個停車位④，全國各地均存在停車位的資源遠遠不能滿足社會的需要的狀況。如何有效地調動房地產開發商投入更多的資源建設停車位？怎樣才能合理地、有效率地利用停車位資源，并在二者之中取得平衡？如何才能有效地保護當事人合法權益？這值得人們的關注與思索。

1、加強對房地產財產權利的法律保護。現行的房地產法律制度存在諸多的缺陷，如：對土地使用權與上蓋建筑物所權之間的關系，不計算建筑容積率的建筑物所有權或他項權利的歸屬關系，主物與從物之間的關系，建筑物共用部位的范圍界定等等，缺乏明確全面而又清晰的規定，對房地產財產權利的來源、確權、保護產生不同的認知與解讀，給社會經濟秩序帶來諸多的問題。小區停車位產權歸屬的爭議，源于現行房地產法律制度的缺陷，源于政府房地產行政管理機關對房地產市場行政管理的缺位和錯位。應盡快完善我國的房地產法律制度，強化法律對房地產財產權利的保護。

2、提高有關房地產制度的法律位階。現行房地產制度的法律位階大多處于較低的層次，許多事關房地產財產權利起源產生于地方性法規、規章、或規范性文件，對房地產財產權利的保護缺乏力度。應進行一步提升房地產財產權利制度的法律位階，將具有前瞻性、公平性、合理性的具體規定上升為法律或行政法規。

3、完善房地產財產權利的登記確權保護措施。房地產作為要式登記、確權保護的不動產，登記確權保護的具體措施是否完善，直接關系到房地產財產權利的保護能否真正落實這一重大問題。登記機關現行發放的《房地產證》，對建筑物共用部位、他項權利不予記載的登記方式，無意中給政府房地產行政管理部門、房地產開發商擬定的，有違法律規定的格式合同條款大開方便之門。房地產財產權利人無法借助所持有的《房地產證》，以完全物權的絕對權直接對抗該類違法的合同條款，保護自身的合法權益。盡快完善房地產財產權利的登記確權保護措施，提升登記確權制度的法律位階，對保護當事人合法權益，遏制違法行為，將會起到立竿見影的良好效果。