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定性分析研究方法范文第1篇

關鍵詞：電力系統；暫態穩定；分析方法

中圖分類號：TM712 文獻標識碼：A 文章編號：1674-7712 （2014） 02-0000-01

一、引言

電力系統的穩定，對于我們如今的社會來說是非常重要的。電力系統的穩定性出現了問題，意思是指在電力系統正常運行的時候，受到外界的干擾，會出現運行數值的變化。

在電力系統的穩定性出現的問題當中，我們主要可以分為兩大類，分別是靜態穩定與暫態穩定。靜態穩定是指電力系統由于受到外界的干擾之后，不會出現周期性的變化，而自動恢復到原來的電力系統狀態。而另一種暫態穩定就是在電力系統在受到外界的干擾之后，不會恢復到原來的狀態，而以一種新的運行狀態來繼續運行。所以我們要從不同的分析方法來分析電力系統的穩定性。

二、電力系統靜態穩定分析

上面我們也說過，靜態系統穩定是指在電力系統受到外界的干擾之后，本身的運行周期不會發生變化，而在干擾之后會自行的恢復的原來的運行狀態，這樣的電力系統就是靜態穩定。靜態穩定是基本上不需要我們來進行研究的，因為這樣的電力系統，它會自動調節回來，不會對我們的生活造成太大的影響。而暫態穩定在受到外界的干擾之后，不但會出現本身運行周期的變化，在震蕩之后，并不會回到原來的運行狀態，而是以一種新的狀態來運行。接下來我們將分別分析兩中電力系統的穩定。

首先我們要講述的是靜態穩定的電力系統，這種靜態的電力系統可以由以下這樣的方法來分析，比如說全特征值分析法以及部分特征值分析法等。

首先我們可以用全特征值分析法來分析，在整個電力系統形成了雅可比矩陣A后，我們可以應用QR算法來完成整個矩陣的全部特征值，通過這樣的方法來判斷整個電力系統是不是靜態穩定，這種方法具有的特點是占用的內存太大，同時整個預算的過程又太慢了，同時要是在計算大規模的電力系統的時候，就有可能出現誤差，所以這種計算分析方法只能夠應用于一些中小規模的電力系統，對于大規模的電力系統的實用性并不大[1]。

還有一種是部分特征值計算法，對于這種分析方法來說，主要就是為了關注整個矩陣中與需要分析目標相關的那一部分特征值，對于出現了震蕩的不穩現象時，也是主要關注其中較大的特征值。采用這樣的分析方法主要是針對在整個電力系統的低頻震蕩的分析，在整個矩陣中采取其中的主導特征值，這種從矩陣的部分特征值來分析的方法中，有點是將矩陣進行降階后在進行分析，而有的分析方法卻是直接在用矩陣來進行的分析計算的。以上的都是利用矩陣的特征值來進行的分析，其實在除了利用特征值來分析電力系統的穩定外，還可以用到的另一種就是頻域分析法。

三、電力系統暫態穩定分析

這中電力系統是在受到外界的干擾之后，不會恢復的到原來狀態的一種電力穩定系統。這是在電力系統受到外界大的擾動而引發的一種電磁的暫態過程，這種過程還會牽扯出機械運動的暫態過程一種相對要復雜的一種過程。在整個過程中，由于這種過程太過復雜，所以在分析這中電力系統的穩定的時候，我們需要注意一些問題。第一是不要考慮發動機對暫態過程的影響，應該電力系統中交流系統的變化。不考慮在頻率變化時對整個電力系統中對系統的參數的影響。在這樣的情況下，對于暫態穩定我們可以用以下這兩中方法來進行分析，分別是數值解法以及直接解法這兩種。

（一）數值解法

這種方法是在了解完暫態系統的微分方程以及它的代數方程之后，來計算求解的。主要應用的是各種的數值積分法來進行的求解來進行的計算分析。在這種利用各種方程來進行的計算的基礎上，我們可以拓展出交替求解法以及聯力求解法來。

首先我們要先分析的是交替求解法，這種方法可以在積分方程與代數方程兩種方程中來選擇。數值解法還應該要考慮的是對各種方程特性的適應性。在這中數值解法中主要應用到的方程可以有以下的一些方程，比如說穩定歐拉法、高斯-塞德爾迭代法、抗矩陣迭代法等。在這么多的計算方法中[2]，有一種梯形隱試積分法在計算電力暫態穩定當中具有很好的適應性。在如今的計算暫態穩定的方法中，都認為梯形積分法是最理想的一種方法了。

（二）直接解法

這種解法的中心思想是，在整個電力系統遭受到外界的干擾之后，不管是什么情況下，都會恢復到穩定的狀態。所以直接法就是在整個狀態的空間中找到一個穩定的平衡點，在以這個點為中心，將周邊的范圍作為一個穩定的區域，再使用李雅普諾夫函數來計算分析。要是出現的擾動不在穩定域內，也不可以說整個系統就是不穩定的，這也是在直接解法所占有的保守性特性。在直接的解法當中，還有一些實用的方法主要有不穩定平衡點法，勢能界面法，單機能量函數法等。這些方法都可以應用到各種復雜的電力系統中去。

在整個暫態穩定的分析方法中，除了上述的幾種方法之外，還有一種是概率分析方法，這種應用各個方面的因素來得出某些概率的方法也可以用來檢測電力系統的穩定性

四、結束語

電力系統的穩定在整個中國電網中，是占據著非常重要的作用的，它直接會影響到一個國家的發展與進步。所以本文通過分析電力系統的各種穩定性的方法，來提取出對于電力系統有幫助的穩定性分析方法，希望對于我國的電力系統有幫助。

參考文獻：

[1]薛禹勝.運動穩定性量化理論[M].南京：江蘇科學技術出版社，2009.

定性分析研究方法范文第2篇

關鍵詞 己烯雌酚；快速檢測；褪色反應

中圖分類號：G642.423 文獻標識碼：B 文章編號：1671-489X(2012)06-0126-03

Simple and Rapid Qualitative Detection Method for Diethylstilbestrol//Luo Banxin1, Chen Changyun2

Abstract To study the optimum reaction conditions of diethylstilbestrol qualitative color reaction. Because diethylstilbestrol molecule contains double-bond and it can react with potassium permanganate, we discuss the optimum reaction conditions of diethylstilbestrol with potassium permanganate’s color reaction from concentration, temperature, acid and alkaline three aspects. The optimal condition of diethylstilbestrol with potassium permanganate’s color reaction is neutral condition, temperature above 40 ℃, and the lowest detectable limit of diethylstilbestrol is 0.1 ppm.

Key words diethylstilbestrol; rapid detection; color-fading reaction

Author’s address

1 No.13 High Middle School of Nanjing, Nanjing, China 210008

2 School of Biochemical & Environmental Engineering, Nanjing Xiaozhuang University, Nanjing, China

211171

食品安全是一個國家涉及國民健康、社會穩定、經濟利益和國際貿易、國家形象甚至國際外交的重大戰略問題。我國的食品安全問題十分嚴重，頻頻出現的食品安全事件不僅成了老百姓日常生活中揮之不去的陰影，嚴重危害人們的身體健康和社會穩定，同時也極大地損害了我國農產品的國際聲譽和貿易，經濟損失難以估量。

己烯雌酚（diethylstilbestrol，DES）是二苯乙烯類人工合成雌激素，能促進蛋白質的合成代謝，在養殖業中被用來提高動物日增重和飼料效率，促進禽畜生長。毒理研究表明，這是一類具有很強作用的雌激素，長期食用將會對人體產生染色體畸變，誘發腫瘤；并且能擾亂激素平衡，損害肝臟和腎臟，導致性早熟、胎兒畸形等嚴重毒害后果，被世界許多國家禁用[1-5]。我國農業部在2002年頒發的《食品動物禁用的獸藥及其它化合物清單》[農業部第193號公告]中將己烯雌酚及其衍生物列為食品動物中禁用的獸藥；同年我國質檢總局、外經貿部聯合的《中國動物及動物源食品中殘留物監控計劃》將己烯雌酚等二苯乙烯類雌激素列為禁用獸藥之首。

但受利益驅動，非法使用現象仍然嚴重，造成的食物中毒和貿易摩擦時有發生，因此對這類獸藥的殘留檢測引起國內外的高度重視。目前這類獸藥的檢測主要是依賴于專門檢測機構的大型儀器，方法主要有液相色譜法、氣質聯用法和液質聯用法等。但是這些方法還存在明顯的不足：色譜法儀器昂貴、檢測成本高，不適用于基層檢驗檢疫工作；操作復雜、檢測時間長，不利于大批量樣品的快速測定；等等[6-7]。因此，現場快速的初篩技術是當前急需。

1 實驗部分

1.1 實驗材料

己烯雌酚，標準品，Sigma-Aldrich公司，以乙醇為溶劑配成濃度為1 g/L的溶液備用；高錳酸鉀，分析純，上海成捷化學有限公司；其他試劑均為分析純，實驗用水均為3次蒸餾水。

1.2 溶劑的影響

由于己烯雌酚不溶于水，易溶于乙醇，所以己烯雌酚的標準液用乙醇來做溶劑配制。向2支試管中分別加入高錳酸鉀（1×10-4 mol/L）0.25 ml，然后分別加入無水乙醇、蒸餾水0.75 ml，加熱一段時間，觀察研究用水和乙醇稀釋己烯雌酚的標準液對高錳酸鉀褪色反應的影響[8-10]。

1.3 溫度的影響

依次測定常溫至100 ℃下各濃度己烯雌酚使高錳酸鉀褪色的時間，進而判斷該反應的最適溫度。向5支試管中都加入高錳酸鉀（1×10-4 mol/L）0.25 ml，然后分別加入0.1 g/L、0.01 g/L、1 mg/L、0.1 mg/L的己烯雌酚和蒸餾水0.75 ml（空白試驗），依次在100 ℃至常溫條件下測定變色時間，選擇最佳溫度。

1.4 酸堿性的影響

分別對酸性、堿性和未加酸堿條件下反應現象和反應時間進行對比，尋找出可以最快、最明顯觀察出現象的條件。在50 ℃下，向5支試管中都加入高錳酸鉀（1×10-4 mol/L）0.25 ml，然后分別加入0.1 g/L、0.01 g/L、1 mg/L、0.1mg/L的己烯雌酚和蒸餾水0.75 ml（空白試驗），最后向上述5支試管中加入2滴1 mol/L的氫氧化鈉，搖勻觀察。另在50 ℃下，向5支試管中都加入高錳酸鉀（1×10-4 mol/L）0.25 ml，然后分別加入0.1 g/L、0.01 g/L、1 mg/L、0.1 mg/L的己烯雌酚和蒸餾水0.75 ml（空白試驗），最后向上述5支試管中加入2滴0.4 mol/L的硫酸溶液，搖勻觀察。

2 結果與討論

表1列出不同濃度的己烯雌酚在中性環境下不同溫度時使高錳酸鉀褪色的反應時間。從表中數據可以看出，不同己烯雌酚的濃度對該褪色反應有很大差別，濃度大于0.10 g/L時，在整個實驗溫度區間內立即變色。對于濃度0.01 g/L的己烯雌酚樣品，變色速度從30秒到2分半鐘不等，也能很快褪色；當濃度降低到1.00 mg/L時，40 ℃以上都能很快變色，并且隨著溫度的升高變色速度加快，但是在常溫下10分鐘之內不會變色，褪色速度明顯減慢。己烯雌酚濃度進一步降低到0.10 mg/L時，90 ℃以上才能保證褪色反應的快速進行。

從表2可以看出，不同濃度的己烯雌酚在堿性環境下，都會從淺紫紅色立即變為淡綠色，這是由于在堿性條件下，高錳酸鉀被還原成錳酸鉀的原因，并且空白與含有己烯雌酚的標準品沒有差別，干擾強烈，不適合于己烯雌酚的檢測；而在酸性環境下，變色明顯，但是變化規律不是隨著濃度的變化而單調變化，與中性條件相比，規律性不好。

3 小結

從濃度、溫度、酸堿條件三方面依次討論己烯雌酚使高錳酸鉀褪色最適條件的選擇。綜上所述，中性條件是己烯雌酚使高錳酸鉀褪色的最佳條件，溫度在40 ℃以上，己烯雌酚的最低檢測限為0.1 ppm。這是一種簡單快速的檢測方法。

參考文獻

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定性分析研究方法范文第3篇

摘要：針對結構參數不確定性引起顫振特性波動的現象，進行了空氣舵顫振特性的不確定性及全局靈敏度分析。當進行不確定性分析時，計算效率會隨著變量維數的增加而大大降低。為了解決該問題，將稀疏網格技術應用到不確定性及全局靈敏度分析中，該方法對于高維問題能夠高效地進行不確定性分析及全局靈敏度分析，并通過數值算例驗證了該方法。在全動舵算例中，考慮了結構的彈性約束及材料屬性的不確定性，并通過調用顫振分析模型進行了空氣舵顫振特性的不確定性及靈敏度分析。該工作能為工程上確定顫振邊界提供定量的參考，并能夠找出對顫振特性的影響最大的不確定性因素，具有較高的工程實用價值。

關鍵詞：顫振；全動舵；不確定性分析；全局靈敏度分析；稀疏網格技術

引言

氣動彈性分析是現代飛行器設計中的重要環節，而顫振是飛行器常出現的一種典型的氣動彈性問題，它能使結構振動在較短的時問發散而導致結構解體。近年來，隨著設計性能指標的提高，中國的型號工程不得不擺脫原來的測繪、仿制、設計生產的模式，逐步走上獨立自主研發的道路。所有的型號設計在試飛之前都經過氣動彈性理論計算校核甚至風洞試驗驗證，均滿足氣動彈性的穩定性要求，但在試飛過程中還是出現了許多空氣舵顫振事故。實際上這與空氣舵的固有結構/機構的不確定特性有著密切關系。因此開展有關空氣舵的顫振不確定性分析來研究在確定結構滿足氣動彈性穩定性要求條件下發生空氣舵顫振事故的原因，為降低將來飛行器顫振的風險提供有益的指導或參考。結構參數由于制造水平、加工工藝、測量技術等的限制會帶來參數的不確定性，然而現有的飛行器空氣舵顫振分析主要針對的是確定性的有限元模型，僅有少部分研究對典型結構的顫振特性進行了初步的不確定性分析研究。Marques針對氣動彈性的有限元模型采用蒙特卡洛法、區間分析以及擾度/攝動分析等方法，分析了固有頻率的攝動對跨聲速氣動彈性穩定性的影響。在他的研究中，首先對單個固有頻率的擾動進行分析，而多個頻率的攝動對氣動彈性穩定性的總影響是直接線性疊加得出的，這樣分析得出的總影響量是偏大的。吳志剛等對氣動彈性進行魯棒穩定性分析及優化設計，其主要工作是針對閉環控制系統中，結構不確定性變量的偏差（攝動）對系統穩定性的影響，并得到系統保持穩定所允許偏差的最大值。宋述芳等考慮結構的固有頻率以及質量等的隨機特性，對帶有空氣舵的二元三自由度氣動彈性問題的顫振臨界速度進行了可靠性及可靠性靈敏度分析，研究的結構模型相對簡單。由于顫振輸出特性與所考慮的輸入不確定性參量之問的關系復雜且無解析表達式，為此可以采用兩類不確定性分析方法：一是直接數字模擬法，它的優點是可以根據輸入參量的不確定特性直接對顫振分析進行數字模擬，這基本不會引人額外的近似誤差，但它的計算工作量巨大，有時不為工程所接受；二是以響應面法等為代表的函數替代法，它利用有限個試驗樣本點得到近似替代未知的輸出特性與輸入不確定性參量的關系的顯式函數，而后采用近似解析法λ近似的顯式函數進行不確定性分析，它的優點是計算工作量小，只需要幾個試驗樣本點近似未知函數后就可以拋開顫振分析的有限元模型，但近似函數的引入可能會帶來不可預測的誤差。針對不確定性分析中計算效率和計算精度之間的矛盾，有必要發展先進的不確定性分析方法，以適用于顫振輸出特性與所考慮的輸入不確定性參量之問的關系復雜且無解析的表達式的顫振不確定性問題。為了有效解決不確定性分析研究中的效率和精度問題，近年來以smolyak準則為基礎的稀疏網格法得到了越來越廣泛的應用。它可以緩解樣本點數目對維度的指數依賴關系，降低高維問題的計算量，如對于一個d維問題，每一維度的采樣點數為N，為達到某一精度，全網格理論需要的采樣點數目為O（Nd），而稀疏網格只需要O（N（IgN）d-1）且能保證相同精度。xiong等提出了一種基于稀疏網格積分（SGNI）的不確定性分析方法，能夠高效且直接求出方差和均值。Li將稀疏網格積分用于基于方差的全局靈敏度分析中，提高了全局靈敏度分析效率。本文采用稀疏網格方法進行空氣舵顫振特性的不確定性及全局靈敏度分析，通過研究彈性約束及材料屬性的隨機不確定性對顫振特性的影響，分析顫振特性波動的原因，并通過全局靈敏度分析找出顫振性能波動的主要因素。

定性分析研究方法范文第4篇

關鍵詞：深基坑；邊坡；穩定性；地震荷載

中圖分類號: P621+.6 文獻標識碼：A文章編號：

1引言

近年來，在各大城市用地日趨緊張的情況下，建筑業趨向地面與地下共同發展，樓房越建越高，地下車庫越建越深，而基礎對應的越埋越深。由于受周圍客觀環境的影響，深基坑開挖不可能按自然休止角放坡，只能根據場地的地質條件及其場地周邊附加荷載情況，在安全、經濟、施工方便的條件下，選取最佳支護方式及最優支護設計參數。顯然，不同的地層條件下，深基坑邊坡支護計算模式的選擇，成為深基坑支護設計安全經濟、成功與否的關鍵。

數值分析和模型試驗法能較真實地模擬邊坡在地震作用過程中的動力特性和破壞機制，是邊坡地震反應分析的兩種主流方法。目前，常用于邊坡地震穩定性分析的數值方法主要為有限單元法和有限差分法。它們在模擬含眾多不連續結構面的巖體問題中有一定的局限性，而離散單元法在求解巖體這類不連續介質的問題中彌補了有限單元法和有限差分法的某些不足。

2邊坡處治基本理論及穩定性分析

2.1邊坡穩定性概念

邊坡一般是指具有傾斜坡面的土體或巖體。在坡體本身重力及其他外荷載作用下，整個坡體有從高勢能處向低勢能處滑動的趨勢，同時，由于坡體自身具有一定的強度和人為的工程措施，它會產生阻止坡體下滑的抵抗力。一般來說，如果邊坡土(巖)體內部某一個面上的下滑力在接近或超過了土(巖)體抗滑力，邊坡將產生滑動，即失去穩定；反之，如果滑動力小于抗滑力，則認為邊坡是穩定的。

在工程設計中，判斷邊坡穩定性的大小習慣上采用邊坡穩定安全系數來衡量。l955年，畢肖普(A. W. Bishop) 明確了土坡穩定安全系數的定義：

式中：τf-沿整個滑裂面上的平均抗剪強度；τ-沿整個滑裂面上的平均剪應力；Fs-邊坡穩定安全系數。

按照上述邊坡穩定性概念，顯然，Fs >1，土坡穩定；Fs

Bishop的邊坡穩定安全系數公式物理意義明確，概念清楚，表達簡潔，應用范圍廣泛，在邊坡工程處治中也廣泛應用。該公式應用的關鍵難點是如何尋求滑裂面，如何尋求滑裂面上的平均抗剪強度τf和平均剪應力τ。

在工程建設中，常見的邊坡滑動有兩種類型。一種是天然邊坡由于原來的地質條件改變而產生的滑動，如暴雨后的邊坡因蓄水過多而導致的土質變軟產生滑動，通常用地質條件對比法來衡量其穩定的程度；另一種是由于工程建設而人為開挖或填筑形成的人工邊坡，由于建筑空間有限而使的設計坡度較陡，或由于工作條件的變化改變了邊坡體內部的應力狀態，使局部的剪切破壞發展成一條連貫的剪切破壞面，邊坡的穩定平衡狀態遭到破壞而產生滑坡。本文所要討論的主要針對第二種滑坡，或第二種邊坡穩定問題。

2.2影響邊坡穩定性的因素

邊坡的穩定是一個比較復雜的問題，影響邊坡穩定性的因素較多，主要包括以下幾方面：

(1)邊坡體物理力學性質；

(2)邊坡的形狀和尺寸；

(3)邊坡的開挖及支護方式；

(4)邊坡的所受荷載的條件；

(5)邊坡的補水情況；

3、基于ADINA的某邊坡在地震作用下穩定性分析

本例為一個兩層的邊坡，土的參數如表1所示，在ADINA中，該模型被劃分為831個節點和250個四邊形單元。邊界條件為底部是固定的，兩側土體的水平位移是固定的，邊坡用錨桿進行加固。分析中對該模型施加重力荷載和地震波。地震波形分別采用如圖1所示。

表1土的參數表

圖1地震波形圖

模型網格劃分如圖2所示。

3.1地震荷載作用時邊坡主應力分析

對地震荷作用前后邊坡主應力進行分析，進行豎向位移分析，得出地震前、后邊坡的主應力和剪應力云圖。圖3為地震作用引起的邊坡主應力分布云圖，圖4為地震作用引起的邊坡剪應力分布云圖。

圖2網格劃分圖

(a) 地震前主應力

(b) 地震后主應力

圖3 地震前后邊坡主應力云圖

通過分析兩種應力云圖可以發現，基坑邊坡面附近的應力跡線均明顯偏轉，表現為最大主應力與邊坡面近于平行，并向坡體內部逐漸恢復成初始應力狀態。由于邊坡的應力重分布，在坡面附近產生應力集中帶。不同部位其應力狀態是不同的，在坡腳附行坡面的切向應力顯著升高，而垂直坡面的徑向應力顯著降低，由于應力差大，

于是就形成了最大剪應力增高帶，容易發生剪切

（b）地震前剪應力

（b）地震后剪應力

圖4地震前后邊坡剪應力云圖

破壞。在坡肩最大剪應力增高帶，容易發生剪切破壞。在坡肩附近,在一定條件下坡面徑向應力和坡頂切向應力向拉應力轉化，形成拉應力帶。因此，坡肩附近最易形成拉裂破壞。此次模擬邊坡一次開挖成型，開挖過程中，基坑邊坡并沒有發生損傷。

3.2地震荷載作用時位移分析

（a） 地震前邊坡土體豎向位移

(b) 地震后邊坡土體豎向位移

圖5地震作用前、后邊坡土體豎向位移云圖

對比圖5中（a）和（b）兩幅圖，可知地震作用改變了邊坡土體豎向位移場的分布。地震荷載作用使得邊坡坡面處產生不均勻位移，自坡頂至坡腳處位移逐漸減小。

4結論

（1）從邊坡穩定性概念入手，介紹了邊坡穩定性分析的基本理論，分析了邊坡穩定性的影響因素，提出了邊坡穩定性的處理措施；

（2）利用大型有限元分析軟件ADINA，對地震荷載作用下某深基坑邊坡穩定性分析進行數值模擬。數值模擬結果表明：地震荷載作用后基坑邊坡面附近的主應力跡線均明顯偏轉，易形成剪應力增高帶，從而使邊坡產生剪切破壞。地震荷載也引起了邊坡的位移重新分布，在邊坡穩定性分析中，地震荷載引起的邊坡失穩不容忽略。

參考文獻

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定性分析研究方法范文第5篇

關鍵詞:房地產項目 可行性分析 完善

目前,我國房地產項目可行性分析和其理論研究還處于起步階段。20世紀90年代以后,我國的房地產市場逐漸形成,市場競爭也越來越激烈,于是人們開始注意可行性分析的作用,房地產項目可行性分析研究才開始被納入正常的發展軌道。最初,可行性分析主要是針對大型工程項目,而針對房地產項目的可行性分析起步較晚。

一、房地產項目可行性分析研究中存在的問題

1、房地產項目可行性分析缺乏系統的理論指導

通過項目可行性分析,可以發現,目前,指導我國房地產項目可行性分析研究的文件是國家計委和建設部分別于1983年頒發的《關于建設項目進行可行性研究的試行管理辦法》和2000年頒發的《房地產項目經濟評價方法》等。這些文件雖然在一定程度上彌補了房地產項目可行性研究中的不足。但是,房地產項目經濟評價方法只是可行性研究中的重要組成部分,是房地產項目投資決策科學化的重要手段之一。作為房地產項目可行性分析研究重要內容的市場調查與預測、市場定位、經營方式、租售價格的確定等,如何在可行性分析研究中,根據社會經濟發展的需要和城市總體規劃的要求,運用微觀效益分析與宏觀效益分析、定量分析與定性分析、動態分析與靜態分析相結合的方法,對房地產項目進行評價,缺乏明確的、可操作性的指導意見。目前,雖然我國的一些學者對房地產項目可行性分析的理論進行了研究,但是,這些理論系統性不強。因為指導理論的缺乏,必將影響房地產項目可行性分析研究的發展。在項目可行性分析研究中就遇到這樣的困難,使得分析過程理論性不夠強。

2、房地產項目可行性分析的評價指標體系有待完善

在房地產項目可行性分析評價中,采用的指標有:經濟評價指標、規劃評價指標、市場定位評價指標、設計方案評價指標和風險不確定性評價指標等。這些指標雖然從各自不同的角度對房地產項目的可行性進行了評價,然而,它們仍然存在著有待補充和完善的地方。

房地產項目是事關居民安居樂業、社會穩定、美化市容的系統性工程,它具有很強的社會效應、城市環境效應和政治效應。因此,在對房地產項目進行評價時,不僅僅是應用上面提到的各項指標,而且還補充了社會效益評價指標和環境效益評價指標等。如果評價指標體系不全面,可能會產生與客觀實際不相符的現象,甚至有可能忽略某些潛在的嚴重問題。

3、房地產項目可行性分析報告總體水平不高,借鑒作用不大

在進行項目可行性分析準備階段,收集了一些長沙市其它房地產項目的可行性分析報告,發現大部分可行性研究報告的水平不高。有些報告撰寫得漏洞百出、選取、應用的數據無來源,前后不一致,定性分析流于形式,沒有針對性等。他們對項目的可行性分析借鑒作用不大,其原因是進行可行性研究分析的從業人員的素質參差不齊。

二、可行性研究報告總體上處于低水平狀態的原因

導致可行性研究報告總體上處于低水平狀態的原因:(1)可行性研究小組人員應由注冊房地產估價師、造價工程師、市場調查和分析人員、經濟分析專家、制作人員、社會學、環境科學專家等構成,但據了解,有相當一部分從事房地產項目可行性研究編制的人員,并不了解和熟悉房地產開發領域,他們僅能做的是依葫蘆畫瓢,定性分析東拼西湊,定量分析草率計算,經濟評價流于形式,失去了可行性研究的作用。(2)編制人員職業道德低。不根據特定的對象進行必要的調查、數據收集和分析,僅根據經驗作分析、判斷,對于一些關鍵的數據進行處理用來滿足經濟評價結果的需要。他們往往揣摩委托人的意圖,根據其意圖初步形成評估結果,沒有詳細的調查提綱和編制方案,參照以往編制的房地產開發可行性研究報告樣本進行修改,一兩天就可以完成一份可行性研究報告,這種報告質量可想而知。(3)由于房地產開發項目的復雜性、不可預見性等客觀因素,可行性研究人員不能根據掌握的信息進行科學、合理的分析預測;缺少對規劃設計方案的專業分析和產品市場的客觀預測;不能對產品價格進行符合市場發展趨勢的準確分析;不能根據產品定位、檔次和標準測算投資費用,致使進行經濟評價分析的基礎數據失真。以上種種編制人員主客觀因素,在相當程度上降低了房地產項目可行性研究報告質量,影響了房地產開發決策水平。(4)審批制度缺乏科學性。房地產可行性研究是開發商投資決策的依據和項目立項必要的送審文件,因為開發項目只有經當地主管部門(計委)批準立項后才可實施,如此審批機制存在以下問題:由于房地產開發項目是先到計委立項再申請辦理用地手續的程序,造成可行性研究目的是立項,評判可行性研究報告質量的標準是能否通過立項審核的狀況;審批部門規范化程度低,審核人員專業性差、審核手段落后,房地產項目可行性研究始終在低水平層次徘徊;審批人為因素大,存在著“尋租”現象,缺乏公正性。

三、完善房地產項目可行性分析的建議

1、加強房地產項目可行性分析理論研究與創新

建立一套系統的可行性分析理論,是房地產項目可行性分析研究和房地產市場健康發展的迫切需要。在進行可行性分析理論研究時,應該加強房地產項目可行性分析研究中的區位分析、市場調查、市場分析、項目各開發方案綜合評價指標的設計與分析,以及多種不確定性因素對項目的影響等方面的研究。

2、建立科學的可行性分析綜合評價指標體系

可行性分析評價指標在可行性評價中起著至關重要的作用,建立科學的可行性分析綜合評價指標體系是房地產項目可行性分析研究和房地產市場健康發展的需要。我們可以借鑒西方發達國家關于可行性分析評價的操作方法,尤其要研究國際著名咨詢公司的評價指標體系。在房地產項目的可行性分析評價中不僅要考慮財務和經濟效益,設計方案,市場定位,還要考慮社會效益和環境效益等。其中,財務評價根據現行財稅制度和價格體系,計算房地產項目財務收入和財務支出,分析項目的盈利能力、清償能力以及資金平衡狀況,判斷項目的財務可行性,風險預測等。而綜合評價,則應該從區域社會經濟發展的角度,分析和計算房地產項目對區域社會經濟效益的影響,考察項目對社會經濟的凈貢獻,判斷項目對社會和環境的影響。只有這樣才是全面的、科學性的、合理的評價指標體系。

3、加強咨詢業的規范化

咨詢業的規范化:(1)以房地產估價機構改革為契機,逐步與國際接軌,建立以改制后的房地產估價機構為主的房地產可行性研究編制單位的基本咨詢隊伍。改變編制可行性研究資質由計委審批的方式,由房地產主管部門根據房地產估價機構的資質確定相應的編制范圍;把房地產可行性研究納入房地產中介行業管理的范疇,房地產可行性研究報告的審核由行業協會的相關專業人員依據一定的審核指標體系進行。(2)為保證這些專業咨詢機構能進行較為全面的、綜合的、專業的調查分析,建立一支素質較高的從業隊伍,一個項目的可行性研究小組,一般應包括注冊房地產估價師、造價工程師、市場調查和分析人員、經濟分析專家、社會環境專家等人員。經濟分析專家主要是從宏觀上對擬開發項目在建設期和建成后的宏觀經濟趨勢進行分析,避免發生重大的偏差;社會環境專家主要從社會學和環境科學的角度對項目進行指導;市場調研人員主要調查過去和當前本地區及該類物業的供需情況,來分析當前市場的狀況,并與經濟分析專家一起預測未來趨勢;造價工程師是對房地產開發項目中的土建、設備及安裝等價值進行正確的估算;注冊房地產估價師是研究小組的核心,他的任務是參與經濟分析專家等對未來市場的分析,并負責歸納其他人員所完成的工作,綜合應用工程技術經濟和財務管理的有關知識,對項目做出計算和總評價,編寫可行性報告。

4、加強項目風險分析

在項目可行性分析中對該項目的不確定性因素進行了分析。首先,利用概率法分析房地產市場景氣程度給建設項目期望收益帶來的影響,根據市場景氣指數預測把區域房地產市場發展劃分為良好、一般和較差三種狀態,然后由房地產評估師、經濟分析專家和專業房地產營銷人員共同測定三種市場態勢出現的概率和對應的期望損益值,最后根據概率分析方法求出的項目收益均值,判斷建設項目受市場景氣程度的影響程度。然后利用盈虧平衡分析法和敏感性分析法,分析市場銷售效果給項目經濟利潤帶來的影響。盈虧平衡分析法包括保本銷售面積盈虧平衡分析、保本銷售價格盈虧平衡分析;敏感性分析法包括平均售價的敏感性分析、成本的敏感性分析。

參考文獻: