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商品房投資技巧范文第1篇

二、市場營銷工作以提高公司經濟效益，壯大企業經濟實力為目標，營銷人員必須發揚愛崗敬業、團結奉獻精神，具有責任心和使命感，完成公司所交給的商品房營銷任務。

三、售房有形市場是公司精神文明建設的窗口，營銷人員要做到誠實守信、規范交易、熱情服務，自覺維護公司的聲譽和形象。

四、市場營銷部在新建項目開盤前，應認真作出切實可行的營銷方案，報總經理批準后實施。在實施過程中，銷售價格未經批準不得變更。

五、房屋預售建筑面積由投資發展部會同市場營銷部計算，房屋銷售面積須經房管局測量復核后，列出明細表，雙方工作人員書面確認無誤后，報分管副總經理批準、財務部備案。在預售過程中不得擅自變更。

六、工作人員要努力學習業務知識，互相配合、言行一致，向顧客介紹商品房時要講究服務態度和推銷技巧，做到宣傳力度大、范圍廣、影響深、效果好。

七、在銷售商品房屋工作中，嚴格執行《商品房銷售管理辦法》，設立銷售帳本、房屋預訂登記本、房屋移交登記本、售后服務登記本;認真簽訂和及時發放房屋預售協議書、房屋買賣合同、房屋使用說明書和質量保證書。

八、銷售帳薄的記錄要內容真實、數字準確、帳目清楚、日清月結，月底及時向總經理上報銷售情況，及時報表。

九、房屋銷售后，要及時將預售協議書、買賣合同、結算單等銷售資料整理入檔管理。

十、所有購房款必須由市場營銷部于收款當日交財務部，存至指定銀行帳戶，嚴禁公款私存。

十

一、營銷人員要圓滿完成各自的銷售任務，負責從介紹房屋、交款、貸款、結算、簽訂合同、房屋移交、維修等等營銷過程中的全部工作。

十

二、營銷人員要保守商業機密，確保商品房價格、戶型、銷售情況等內部信息不泄露。

十

三、除完成銷售任務以外，營銷人員要服從部室的安排，完成部室交給的其它工作任務。

合同的簽訂與管理

十

四、簽訂合同必須遵守國家的法律法規及有關規定。簽訂商品房買賣合同時，要明確以下內容：當事人名稱或姓名、房屋狀況、銷售方式、房屋面積、價格、價款、付款方式和時間、交付使用條件和日期、建設標準、配套設施狀況、公共配套建筑的產權歸屬、面積差異處理方式、違約責任、雙方約定的其他事項。

十

五、簽訂房屋買賣合同時要本著“重合同，守信譽”的原則，做到合法、嚴密、可行。

十

六、妥善保管房屋買賣合同檔案，每份合同在蓋章前都必須到公司辦公室登記、編號。市場營銷部負責建立合同管理臺帳(包括序號、合同號、簽約日期、對方姓名)，做到準確、及時、完整。

商品房按揭貸款和其它業務

十

七、為購房戶辦理按揭貸款，要熟悉業務，熟練掌握操作流程，必須按照銀行規定簽定合同，做到辦證細心，資料齊全，專人辦理。

十

八、結合公司發展計劃，制訂商品房營銷計劃和實施方案，充分調動營銷人員的積極性，提高經濟效益。

商品房投資技巧范文第2篇

本人親身經歷了房地產業從低迷走向高峰，從排隊搶購走向空關房。本人在項目運營中走過的彎路回頭再看，得出的結論是：我們應從主觀意識上養成按建設程序辦事的習慣─—工作認真、嚴格、及時、高效就是成功的捷徑。

【關鍵詞】房地產；運營；技巧

1、項目可行性研究

1.1 項目信息篩選

各類土地招商，我們只能選擇適合自身條件的項目，房地產開發類土地一般實行掛牌公開拍賣，最高價中標。

1.2 可行性研究

1.2.1 房地產項目土地拍賣，我們是否參與，必須進行項目可行性研究論證。

具有決策作用的《可行性研究論證報告》，編制單位必須到現場、周邊、輻射圈等對客戶源進行走訪調查、統計分析，這樣才能準確定位。

1.2.2 該出手時就出手

經過快速準確的可行性論證，若財務可行、效益可觀，則我們應積極參與該宗土地的競買，按規定程序報名、參加土地拍賣會。

1.2.3 理性報價，合理控制損益平衡點

有的土地拍賣會，競爭激烈、情緒高漲，但我們必須時刻保持冷靜的頭腦，理性報價，始終控制在損益平衡點以下。

2、規劃與設計

2.1 前期籌建工作

《規劃圖》宜委托發達先進地區的甲級規劃設計院，這樣建成的小區有超前意識、時尚有品味、幾十年不落后。施工圖設計應委托技術力量強、專業綜合全面、經驗豐富的甲級建筑設計院，雖然設計費較貴，但設計的建筑產品造價較低。節約投資關鍵是設計。

2.2 設計優選

2.2.1 套型大小

商品房套型大約在70㎡、90㎡、120㎡左右。

2.2.2 套型組合

套型組合，有整幢樓都是同一套型的，也有大套型與小套型組合成一個單元的。后者更合理，這樣大套型的朝陽臥室擠入小套型旁，大套型和小套型的臥室都可以朝陽。

3、施工圖審查

施工圖設計完成后，連同《建筑節能報審表》及節能計算書應先送往建設行政主管部門進行“節能專項審查”，再送往審圖中心進行審查。

4、招標

4.1 招標程序

可委托招標機構辦理招標事宜。

4.2 市場現狀與對策

4.2.1 委托招標，編制實物工程量清單或預算書，制定《施工合同》，確定付款方式。房地產開發的資金流是:購買土地花出大量資金；商品房主體結構層數達一半時才可取得《商品房預售許可證》，客戶預定商品房交納首付款。如果便于市場化運營，利用預售房款來支付施工進度款，則第一筆施工進度款比例不能太大，否則就要借貸款來支付施工進度款。

4.2.2 評標規則：不宜搞最低價中標，否則偷工減料不可避免?？梢圆捎煤侠淼蛢r中標，即設最低控制紅線：所有有效投標價的平均值的96﹪為最低控制紅線，低于該控制紅線的為廢標。也可以在開標時從94﹪至100﹪中當場隨機抽取，解破了一人以幾家公司名義來圍標的現象。也可以所有投標價去掉一個最高值和最低值后再取平均值。

5、施工、監理

5.1 合同管理

本人認為施工合同應盡可能詳細，施工中將來可能發生的問題在施工合同中都要有所體現，否則，發生問題時，甲乙雙方反復談判、請示、匯報、審批等，耗用較多精力和時間，不利于工程的順利進展。這就要求我們具有豐富的工程管理經驗，既精通專業技術知識，又熟悉法律法規，這樣制定的施工合同才能針對本工程特點做出全面而嚴謹的約定。

5.2 安全管理

認真貫徹“安全第一，預防為主”的方針。

5.3 信息管理

負責本工程各類信息及文檔的收集、整理、保存。

5.4 質量控制

督促施工單位加強自檢、互檢、交接班檢查，從根源上確保工程質量。

5.5 投資控制

嚴格控制設計變更，繼續尋找通過設計挖潛節約投資的可能性。

5.6 進度控制

保證關鍵控制節點進度和總進度計劃的實現。

5.7 組織協調

加強與各方的協調。盡量少行使處罰權，應強調各方利益的一致性；雙方溝通越深刻，工作中的對抗和爭執就越少，越有利于共同目標的實現。對可能發生的問題或處罰可事前口頭提醒，督促改進。

總之，監理單位是受建設單位委托，對施工全過程進行專業化管理，建設單位對監理工作要加強督促、鼓勵、支持。

6、銷售

6.1 商品房預售許可證辦理。

6.2 商品房銷售

6.2.1 做廣告、做模型沙盤；全方位收集客戶源，對購房潛在客戶加強引導。

6.2.2 已有購房意向的客戶加強動員、促成簽約。

6.2.3 已簽約的客戶催收房款，一次足房款有優惠政策。

6.2.4 制定優惠政策，統一優惠幅度。優惠幅度應高于存款利率，讓客戶知道與其存在銀行拿利息不如交房款更合算；優惠幅度可低于貸款利率，向客戶讓利比借貸款合算。優惠政策不宜有大的改動，防止已購房客戶反悔退房。

6.2.5 加大銷售力度，任何有一線希望的客戶都盡力爭取。銷售業績與銷售人員工資、獎金、提成等掛鉤。

6.2.6 如銷售確實有難度可委托專業的銷售公司來營銷策劃。

6.2.7 沒有哪家公司能輕易完成銷售。不要總是等待客戶上門，要走出去尋找客戶。

6.2.8 確實難以攻克的問題，提出想法，可以請求政府扶持。

7、物業管理

選定物業管理公司，了解其正在管理的小區現狀、治安情況、衛生情況、住戶反映等；對物業管理公司日常工作動態抽查考核；物業管理團隊對住戶反映的問題應及時解決。

8、結束語

總之，房地產業——以人為本，本人作為房地產浪潮中的一員，為居高仍漲的房價而深感內疚，房價成本構成上述不難看出，房價的宏觀調控任重而道遠……我國基本是按上述房地產運營模式，一步一步走過來的，與大家交流望能共勉！

參考文獻

[1]毛建，跨區域房地產開發的成本控制[D]，華東師范大學,2010年。

[2]胡大淳、孫青、趙紅英，中國商業地產售后返租模式探究[J]，《金融經濟》，2011年，第06期。

[3]李永強，我國商業地產存在的問題及發展對策[J]，《北京建筑工程學院學報》，2011年，第03期。

商品房投資技巧范文第3篇

房地產行業營銷模式從最初的打廣告，買房子到概念營銷再到如今的整合營銷模式：內部+外部，整合+創新。競爭以及消費者的變化促進了產品品質的提升，也促使營銷理念的升級換代。過去單純地靠廣告、促銷等手段推項目的日子已漸行漸遠。消費者從看、聽、感受到比較、理解，促使地產營銷拋棄傳統的生產銷售觀念，踏踏實實研究消費者的真正需求，分析消費者的購房動機、承受能力，了解消費者的層次、習慣、興趣，并據此進行設計、開發及營銷服務，才能確保項目的最終成功。

那么房地產行業的整合營銷之路應該如何走？在其過程之中又會有哪些誤區？《21世紀廣告》編輯部邀請了今久傳播總經理趙宏偉、成都博瑞廣告總經理鄭華、萊德廣告有限公司總經理趙克強和深圳及時溝通副總經理祝為君以及行業專家一起探討房地產的整合營銷發展之路。

2011年的房地產調控政策，猶如洪濤駭浪，一波未平一波又起。繼去年的“新國十條”、“國五條”之后，1月26日晚，國務院再次出臺“新國八條”，對2011年樓市調控工作進行總體部署，緊接著上海、重慶的房產稅試點正式上路。2011年的房價將何去何從？是像以往一樣“穩坐釣魚臺”，在“空調”中步步追漲；還是房價逆轉開始走下坡路，甚至猶如危言“雪崩”？

“新國八條”：新在何處？

其實，“新國八條”里邊，二套房首付比例不低于60%、貸款利率不低于基準利率的1.1倍、更嚴格的限制非本地居民購房、對個人購買住房不足5年轉手交易統一按銷售收入全額征稅等，都算不上新措施，這些都是在打壓購房需求，甚至是不惜犧牲人們的改善性住房需求，以平衡供求矛盾。真正有新意的地方：

一是顯示了中央政府堅定不移地搞好房地產市場調控的決心?？偫沓Ｕf“辦法總比困難多”，也多次表示“有信心讓房價回到合理價位”，“新國八條”的及時出臺顯示了本屆政府調控房地產的意志更強烈。

二是解決了中央調控政策不落地的問題?！罢{控政策不落地”正是以往“空調”的根源所在，這次中央明確要求“進一步落實地方政府責任”、“落實住房保障和穩定房價工作的約談問責機制”，毫無疑問，這次調控的執行力度會比以往更加強。

三是明確表示“堅持和強化輿論引導”?！耙恢缓诎臀鬏p拍翅膀，可以導致一個月后德克薩斯州的一場龍卷風”，輿論正是當下撬動人們購房需求的那個阿基米德支點，沒有輿論的合力，“合理引導住房需求”就會成為一句空話。另外，在“新國八條”里，增加保障住房、抑制投資投機性購房的方向也比以往更加明確。

在“新國八條”的總體思路之下，只要配套措施得力，執行不打折扣，讓房價回到合理價位，實現“住有所居”的理想，可能并不遙遠。只是，在一線城市籠罩于調控壓力之下的時候，二、三線城市，甚至是四、五線城鎮的購房者，會不會不得不進一步面對房價上漲的壓力，這讓人憂慮。

房產稅：一把隨時可以變換的利劍！

紛擾多時的房產稅終于揭開了神秘的面紗，“新國八條”1月26日晚出臺，重慶、上海房產稅細則1月27日晚就隨之而來，1月28日生效，沒有留給市場任何反應的時間。

房產稅影響的是房產持有現實成本和投資收益預期，很多人將它當做房市調控的“定海神針”。我們在肯定其“殺傷力”的同時，也必須明白，房產稅不是萬能的。日本有房產稅、美國也有房產稅，但都沒有避免房地產泡沫形成、膨脹與破滅的循環。

重慶房產稅針對的是豪宅，即獨棟商品住宅和新購的高檔住房。但配套了一個獨棟商品住宅可以抵扣戶均180平方米、高檔住房戶均100平方米的基數，對高房價的殺傷力頓減，因為買得起別墅和高檔住房的人，對抵扣基數之后的那點房產稅，是不太會放在心上的。至于“無重慶戶籍、未在當地工作，在重慶買房，第一套不收稅，但是二套及二套以上，開始收稅”，上有政策，下有對策，規避重慶的這點規定，對富人來說，真是不能再容易了。

至于上海，對新不對舊，而且有一個人均60平方米的基數，加以稅率僅為0.6%，除了顯示對既得利益階層的照顧之外，其效用基本可以忽略不計。

重慶“兇猛一刀”，上海“溫柔一劍”，表面看來勢洶洶，似有一劍封喉之力，但作用至少在目前，仍然只是象征性的，劫富但不濟貧，難怪業內人士認為三個月即可消化“房產稅”這一利空。更令人擔憂的是，新房征稅舊房不征，豪宅征稅普房不征，這不僅不公平，更有可能推高二手房價，讓窮人安居更難。

利劍出鞘，變幻無窮。重慶、上海的房產稅僅僅是試點，操作主動權還僅僅掌握在地方政府手中，接下來，房產稅可以隨時根據需要變換招式，甚至是中央和地方共舞，加之可以和限購限貸、營業稅、契稅等一起做“加減法”，假以時日，讓房價俯首稱臣應該不在話下。

房價：決定因素與影響因素

效用與供求關系，決定著市場價格。電影《2012》中，諾亞方舟船票的售價是10億歐元，還不能還價，這就是效用與供求關系對價格的影響。住，是人的基本生存需求，效用自不可言。

至于需求，可以從我國的人口解構中窺出一般。2030年，我國總人口將達到15億，城市人口將達到10億。1985年左右的新生人口頂峰期青年進入了婚姻期，目前買房的剛性需求是存在的。加之“居者有其屋”觀念支撐下的改善性住房需求，以及通貨膨脹和經濟轉型帶來的投資需求，將使得我國未來20年的住房需求是處于擴張狀態的。

也就是說，如果沒有住房政策的根本性調整，沒有供應量的巨幅增加，我國的房地產市場在今后一個時期仍將整體處于賣方市場，買房者的話語權是相對較弱的。在賣方市場，價格波動的決定性因素便在政府了。

目前，阻擾地方政府調控房價的最大問題就是土地財政依賴。

2009年，全國土地出讓收入占地方財政收入比重已經高達43.7%；2010年，在房地產調控急如驟雨的情況下，全國土地出讓金總額逆勢劇增至2.7萬億元，同比增幅達70.4%。也就是說，不革土地財政之命，地方政府是無論如何也下不了真正打壓房價之手的。如何革土地財政之命？靠政府主動放棄土地出讓收入？靠房產稅來替代土地出讓收入？本質上都是一樣的，都是土地財政，都是需要高房價來支撐的。寄希望經濟結構調整，房地產不再成為經濟支柱行業，財政收入多元化不再依賴土地收入，還得假以時日。

2011年：房價會走向何方？

征稅在我國向來是“開弓了就沒有回頭箭”，房產稅是調控房價的核武器，但由于在全國范圍內開征的基礎建設，特別是房產交易信息的全國聯網、房產稅稅基的確定等，還需要一個過程，也就是說，房產稅短期內還不會在全國推開，還只是基于地方層面的試點。

但在“新國八條”和房產稅調控政策的影響之下，市場在一定時期內出現觀望局面，甚至出現變相降價的現象，是不可避免的。如果“落實保障性住房、棚戶區改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量的70%的要求”能夠落到實處，5年之內商品房與保障房就可能在市場上形成平分秋色的供應局面，市場的整體房價在數字上勢必因此而有所回歸。但預測2011年全年的房價走勢，可能還要看市場供應和開發商的資金鏈。

從市場供應來說，雖然“新國八條”已經做出了明確要求，土地供應不得少于近兩年的平均數，但基于土地的有限性和地方政府對土地財政的依賴，地方政府只需要把握好土地投放的技巧，就可確保高地價無憂。在商品房供應上，2010年房地產投資、新開工、施工增速創近年來新高，商品房新開工面積增速40.7%，全年投資增速33.2%，商品房供應應該是基本充足。

從開發商的資金鏈來看，2010年上市房企三季報的數據統計顯示，國內上市房企資產負債率已升至歷史最高水平，甚至超過全行業最艱難的2008年，平均負債率超過70%，個別公司的負債率更是超過100%。之前有消息稱，2011年銀行信貸計劃普遍縮減10%-20%，這對開發商的資金鏈無疑是個考驗。如果在央行加息周期之下，對開發商實行非常強硬信貸政策和嚴苛的公開資本市場融資政策，并嚴厲控制外資對開發商的滲透，在資金鏈的壓力之下，房價回歸合理價位就是順理成章的事情了。疑問是國家相關部門會采取什么樣的姿態？如果像2010年一樣，銀行信貸的總量壓縮了，房地產行業月均所獲得的貸款額卻增加了，這樣的話，開發商的資金壓力就不大了。

商品房投資技巧范文第4篇

【關鍵詞】房地產；營銷策劃；理念；前期項目研究；生態

0引言

房地產市場營銷策劃是房地產企業為了達到營銷目標而制定的一系列活動，包括營銷活動的目標以及實現這些目標的措施[1]。具體來說就是房地產開發商為了取得較為理想的推廣和銷售效果，在環境分析的基礎上，通過各種營銷策略，如產品策略、定價策略、促銷策略、渠道策略等，依靠營銷手段使其具體化，對各種可利用的資源優化組合，制定計劃并全面貫徹執行的過程。

房地產營銷策劃是一項系統工程，它統籌所有房地產銷售及宣傳推廣工作。一個新建樓盤的營銷工作一般分為前、中、后三個時期，前期工作包括土地判斷與評估、樓盤開發定位、市場可行性研究、建筑策劃、建筑設計、營銷組織體系整合等；中期工作包括樓盤形象包裝、樓盤市場推廣、樓盤工程建設：后期工作有接盤交付使用、余房銷售、物業管理。每一個過程緊密相連，但又截然不同。新建樓盤想要獲得理想的銷售目標，必須具備全局性的營銷觀念，進行“整體營銷”、“全過程營銷”。因此房地產營銷策劃不但包括房地產項目投資決策階段的市場調研、市場細分、目標市場選擇等經濟活動，還應包括實施階段的產品定位、租售計劃、促銷（促租）、租售工作及租、售后的服務等經濟活動[2]。

1房地產營銷策劃理念

理念是營銷策劃的靈魂，房地產營銷便是各種理念的復合。當前房地產營銷策劃的主導理念一般包括：

1.1人本理念

中國儒家的仁愛思想和西方的人文主義思潮為房地產營銷的人本理念提供了堅實的文化基礎。房地產開發企業面臨的首要問題是使開發的房地產商品適應消費者的需要，從而促進商品房的銷售，獲取利潤，加快資金鏈的循環。企業的一切經營活動都必須圍繞消費者的愿望、需求和價值觀念展開，這是房地產營銷理念的根本所在。

1.2生態理念

隨著工業化在世界范圍內的推廣，全球生態環境不斷惡化，人類生存不斷遭受挑戰，這在客觀上了要求房地產開發必須樹立可持續發展的生態理念，這不僅是為目前的人類提供更加適宜的生存空間，也是為子孫后代的永續發展創造條件。

1.3科技理念

隨著日新月異的科技發展，房地產開發也迅速地現代化、產業化和規?；１憩F為，建筑材料從傳統的磚瓦轉向混凝土、防水卷材、幕墻等各種新興材料；建筑技術取得了長足的進步，現代化施工設備得到了廣泛應用；建筑功能走向多元化，給人們提供了更加多樣便捷的服務。

1.4投資理念

投資不動產愈來愈成為一種投資保值手段。特別是在我國，近年房地產投資更是成為投資熱點。當然樓市也存在風險，投資需要謹慎，要時刻注意宏觀政策的調整，避免投資受損。

江蘇徐州“楓林名門”項目，整體規劃緊扣流行的文化、生態理念，努力創造一個布局合理、環境優雅、服務完善、生活方便、綠意盎然并具有現代化建設風格的居住小區。24.5%超低建筑密度和高達31.6%的綠化率，小橋流水、花團錦簇、綠樹成蔭，共同構建集休閑、賞景、養生于一體的“類自然”的生態環境，為業主精心營造一個寧靜、舒適、時尚的國際化社區生活。

2房地產市場營銷注意問題

房地產商品的非標準化，加之不正當利益的驅使，導致了營銷的非標準化。房地產開發陷入了一些誤區，以消費者需求為出發點的房地產營銷被嚴重扭曲[3]。因此在房地產市場營銷時要注意以下幾個問題：

2.1房地產的商品屬性

房地產是一種商品，開發商建設商品房的目的就是為了出售并盈利。因此，要從商品的視角去看待房地產，作為一種商品，其價值的實現必然是在市場交換的過程中，而交換得以實現的最關鍵因素是商品的使用價值符合消費者的需求。

在做房地產策劃時要注意，營銷具有相對現實性，任何營銷策劃都必須建立在高質量商品的基礎上。消費者是圓心，開發是半徑，營銷是圓弧。按照消費者意愿去開發，適當引導市場適應自己開發的商品，才是房地產營銷的基礎。

2.2房地產市場營銷的區域關系

作為一種特殊的商品，房地產有其特殊的市場群體，是不完全競爭市場，需要具備營銷的前提才有可能熱銷。制約熱銷的因素很多，諸如總量因素、區域因素、社會因素、區域因素、文化因素、需求因素和購買力因素等，需求量大、實際購買力不足也是目前房地產市場的最大癥結。

在現實的房地產營銷中經?？梢钥吹礁鞣N各樣的“營銷短視”，比如：價格短視，為了求得短期財務利潤最大化，忽略了房地產長期的增值空間；節奏短視，整個樓盤同時上市，結果剩下“死角房”無人問津；效應短視，片面運用營銷策略，過度迷信技巧，項目有組織無計劃，前后矛盾。

產生這些偏差的原因在于：開發商過度關注成交消費區域，忽略了客戶培養區域，難以產生恒穩的市場效應。為了解決這些問題，要正確處理好營銷導入區域、發育區域和運作區域的的關系。導入區域，包括廣告、包裝等對外宣傳手段，主要用來集聚人氣；有了早期較好的宣傳，可以吸引眾多的消費者，如何培育潛在的購買市場及制定怎樣的銷售方案將是營銷方案的核心；再好的方案需要專業營銷人員認真全面的執行，這也直接影響到銷售業績。

2.3正確的認識和看待房地產營銷策劃

營銷策劃要注重創意，但是策劃的靈感與創意一定要忠于主題，切忌天馬行空。在客戶最終選擇產品的因素中，性價比是競爭勝出的關鍵。沒有哪一個因素是絕對第一重要的，同樣也沒有哪一個因素是可以被忽視的。這就要求策劃的各個細節環環相扣，在盡量面面俱到的前提下統籌安排，廣告、工程進展、設計優化、物業管理、價格變動等，都要規范布局、互相協調、目的一致，保證營銷的整體性。

適當地為自己包裝，本無可厚非，但夸大事實，推行策劃迷信，則會使房地產營銷策劃誤入歧途。事實上，目前不少策劃人所做的策劃方案遠遠低于高水平營銷策劃的要求，他們推出的更多只是概念和賣點，對銷售的促進只起相對作用；另一方面，賣點的收集和增加，讓樓盤的形象有所改變和提高，同時也使樓盤的成本不斷攀升。營銷策劃雖然在市場競爭中已日趨重要，但如果片面地利用策劃替代市場的潛力開拓，認為“一策去百病”，將是一個很嚴重的認識誤區。

房地產營銷策劃不是一本洋洋灑灑的策劃方案文本，而是結合所在樓盤，貫穿市場營銷意識，尋找總結出的一種如何把握樓盤市場推廣的行為方式。高水平的營銷策劃不僅可以減少房地產項目在配置資源時的交易成本，而且可以有效規避營銷風險，是一種周密而詳盡的房地產市場運作謀略，是房地產營銷戰略與戰術的恰當運用?！笆袌鋈鐟饒觯邉澣缰笓]”，高層次的市場競爭已成為策劃智謀的較量，稍有松懈，就會從房地產市場的頂峰跌入谷底。我們既要反對盲目迷信策劃，又要避免走上“策劃無用”的片面思維。

2.4營銷策劃與銷售

營銷策劃與銷售緊密呼應，營銷策劃的最后工作就是銷售策劃，銷售情況是驗證前期所有策劃工作效果的標準。因此，應該將銷售納入統一的總體策劃思路中。策劃的目的是為了促進項目成交，優化項目品牌。要想提高策劃對項目銷售的幫助程度，必須強調銷售對策劃的反饋，強調銷售對策劃思路的理解與配合。市場與信息的變化是永恒的，策劃與銷售二者互為表里，彼此修正，相輔相成，這才是真正高效且科學的營銷思維方式。

3房地產策劃發展方向

近幾年，我國房地產業得到了迅速發展，已經成為國民經濟的支柱產業、新的經濟增長點和居民消費熱點。同時，房地產營銷觀念和方法開始逐步走向一個更高的層次，房地產策劃營銷觀念的廣泛傳播過程實質上就是市場不斷走向成熟的過程。

首先，開發商由重視營銷策劃和概念打造轉移到重視前期研究和產品定位。多年來，大多數房地產開發項目均把重點放在營銷策劃上，市場的熱點也在營銷策劃上，營銷策劃在很大程度上已被視為項目致勝的關鍵。隨著市場的發展和實踐的深入，項目前期市場研究和策劃越來越受到重視，市場機會發掘、項目競爭優勢分析、客戶定位、產品定位、價格定位、開發策略、規劃設計指導思想、經濟測算、營銷方案等均在項目前期得到細致研究，以慎重制定更加高效、快捷的營銷策劃方案。

商品房投資技巧范文第5篇

一、房屋范圍有章法，既不擴大也不縮小

稅法規定，獨立于房屋之外的建筑物不征房產稅，但與房屋不可分割的附屬設施或者一般不單獨計價的配套設施需要并入原房屋原值計征房產稅。這就要求我們在核算房屋原值時，應當對房屋與非房屋建筑物以及各種附屬設施、配套設施進行適當劃分。

所謂房屋，就是上面有頂，四面有墻（或柱），能夠遮風避雨，可以供人們生產、休息、娛樂、活動、倉儲等的場所。根據這個定義，我們可以區別于其他的獨立于房屋之外的建筑物，如圍墻、假山、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦廠灰窯以及各種油氣罐等，以上建筑物均不屬于房產，不征房產稅。與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施，是指暖氣、衛生、通風、照明、煤氣等設備，各種管線，如蒸氣、壓縮空氣、石油、給水排水等管道及電力、電訊、電纜導線，電梯、升降機、過道、曬臺等等。由于附屬設備和配套設施往往不僅僅為房產服務，稅法同時規定了具體界限：“附屬設備的水管、下水道、暖氣管、煤氣管等從最近的探視井或三通管算起，電燈網、照明線從進線盒聯接管算起?！?/p>

關于房屋中央空調設備是否計入房產原值的問題，財稅地字[1987]28號文件規定，新建房屋交付使用時，如中央空調設備已計算在房產原值之中，則房產原值應包括中央空調設備；如中央空調設備作單項固定資產入帳，單獨核算并提取折舊，則房產原值不應包括中央空調設備。關于舊房安裝空調設備，一般都作單項固定資產入帳，不應計入房產原值。

二、核算地價有技巧，圍繞“相關”找歸屬

無形資產準則第21條規定，“企業進行房地產開發時，應將相關的土地使用權予以結轉。結轉時，將土地使用權的賬面價值一次計入房地產開發成本?！痹撘幎ú粌H適用于房產開發企業開發的商品房，對非房地產企業自行建造自用的房屋同樣適用。

根據《企業會計制度》第47條規定，企業購入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權，在尚未開發或建造自用項目前，作為無形資產核算，并按本制度規定的期限分期攤銷。房地產開發企業開發商品房時，應將土地使用權的賬面價值全部轉入開發成本；企業因利用土地建造自用某項目時，將土地使用權的賬面價值全部轉入在建工程成本。這里應當注意，一次結轉的土地使用權賬面價值只是指與在建工程相關的土地。

這里的“相關”應當理解為“對應”或“配比”。企業應當以對應房產占用的土地面積按比例結轉，對于非房產占用土地（如場地），應當予以攤銷。

例如，某企業于2002年3月1日征用100畝（66666.66平方米）土地，支付土地出讓金500萬元。企業按50年攤銷。2002年6月份，動用5000平方米（長100米，寬50米）

興建一號廠房。相關賬務處理為：

1.取得土地使用權時：

借：無形資產——土地使用權5000000

貸：銀行存款5000000

2.2002年3月、4月、5月，每月應攤銷：5000000/50/12=8333.33（元）

借：管理費用——無形資產攤銷8333.33

貸：無形資產——土地使用權8333.33

3.2002年6月初，“無形資產——土地使用權”賬面余額為：5000000－8333.33×3＝4975000（元）

應結轉至在建工程金額為：4975000/66666.66×5000＝373125.04（元）

借：在建工程——一號廠房373125.03

貸：無形資產——土地使用權373125.03

4.本月應攤銷額＝（4975000-373125.03）/597月＝4601874.96/597＝7708.33（元）

借：管理費用——無形資產攤銷7708.33

貸：無形資產——土地使用權7708.33