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購房相關(guān)法律法規(guī)范文第1篇

房地產(chǎn)交易的特點及管理

房地產(chǎn)交易特點

房地產(chǎn)交易主要指，房屋及土地供應(yīng)與需求雙方實施的買賣交易活動，從而將房屋所有權(quán)和土地的使用權(quán)轉(zhuǎn)移的過程。房地產(chǎn)交易包含多種類型，不僅包含房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，而且涉及租賃。通常房產(chǎn)交易進程中是由中介公司帶領(lǐng)客戶查看房源，最終促成交易。房產(chǎn)交易與其他產(chǎn)品相比，流程煩瑣，影響交易因素較多。立足本質(zhì)層面，房產(chǎn)交易主要指房地產(chǎn)交易主體間以房地產(chǎn)特殊產(chǎn)品為交易對象所從事的市場交易活動，擁有較多特征。首先，不發(fā)生物體的空間移動。房產(chǎn)交易中，由于房產(chǎn)具有不可流動性，不能以實物形態(tài)進入交易場所。因此，房產(chǎn)商品交易，只有所有權(quán)或使用權(quán)關(guān)系轉(zhuǎn)移，并不存在物流形態(tài)；其次，房產(chǎn)價格隨國民經(jīng)濟的不斷發(fā)展，處于穩(wěn)步上升趨勢。房地產(chǎn)交易的管理房地產(chǎn)交易管理，主要指為避免房產(chǎn)交易中的不良行為，政府以法律形式、行政手段等，對房地產(chǎn)管理部門實施約束，促使其交易規(guī)范化，對交易過程進行監(jiān)督，防止出現(xiàn)違法行為，針對不良違法交易應(yīng)嚴(yán)厲打擊。政府對房產(chǎn)交易進行引導(dǎo)，彰顯其在交易中的監(jiān)督能效。依據(jù)我國《房地產(chǎn)管理法》，對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押的規(guī)定，在交易中遵循公平、自由等原則，確保交易行為處于我國法律紅線內(nèi)。此外，根據(jù)《2019年中華人民共和國房地產(chǎn)法律法規(guī)全書》指明，房地產(chǎn)交易中，不僅應(yīng)將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，而且還包含土地使用權(quán)，該制度極大程度地消除了房地產(chǎn)交易中的風(fēng)險。

房屋交易過程中存在風(fēng)險的房屋

房產(chǎn)交易過程中，部分房屋的自身特性，致使其買賣具有一定風(fēng)險，針對此類房產(chǎn)，購買者應(yīng)加以規(guī)避，主要包含以下幾種類型：1.沒有房產(chǎn)證的房子。證件齊全、房產(chǎn)證產(chǎn)權(quán)清晰，才能明證房主對房屋享有所有權(quán)，也為證明買房權(quán)力的唯一憑證。若購買沒有房產(chǎn)證的房屋，其可能處于抵押或轉(zhuǎn)賣狀態(tài)，無法保障購買者的經(jīng)濟權(quán)益。2.小產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)通常為集體所有土地開發(fā)房產(chǎn)，售價與商品房相比較低，但根據(jù)我國現(xiàn)行法律，小產(chǎn)權(quán)房未有合法流轉(zhuǎn)空間，禁止對外銷售，購買此類房屋無法獲取產(chǎn)權(quán)證。3.未滿5年的經(jīng)濟適用房。此類房屋未滿5年禁止上市交易，此類房屋交易不受法律保護。

房地產(chǎn)交易中的風(fēng)險

與開發(fā)商交易中的風(fēng)險

對房產(chǎn)開發(fā)商而言，其核心目標(biāo)為獲取更多的利益，實際開發(fā)進程中，將核心置于利益層面，對城市規(guī)劃改造具有一定隨意性，譬如占用綠地等時有發(fā)生，此類行為對城市規(guī)劃建設(shè)造成一定影響，不利于城市文明建設(shè)；同時，部分開發(fā)商在實際開發(fā)進程中，出于利益考量，未能嚴(yán)控建筑工程建設(shè)質(zhì)量，導(dǎo)致房產(chǎn)存在一定安全隱患，會給消費者造成較大損失。此外，房地產(chǎn)實際營銷中，為吸引客戶眼球，對自身房產(chǎn)宣傳真實性有待深究，若客戶在購房中對交易風(fēng)險未能正確把控，可能在支付房款之后無法如期入住，或部分客戶難以獲取相關(guān)的法律證件，不同程度上使消費者利益受損。

房地產(chǎn)中介交易風(fēng)險

一般房地產(chǎn)交易中，主要包含兩種類型，即為一手房、二手房交易，其中一手房為消費者與開發(fā)商間的交易；二手房主要依附于房產(chǎn)中介實施。房地產(chǎn)中介承擔(dān)的職能較多，不僅包含房地產(chǎn)價格評估、咨詢，而且涉及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動等。當(dāng)前，隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，房屋價格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)業(yè)已進入高峰期，市場上出現(xiàn)大量房地產(chǎn)中介機構(gòu)。其中，部分中介不正規(guī)，出于自身利益考量，為吸引更多消費者購買房產(chǎn)促成交易，房源實際信息不真實，造成買賣雙方信息缺乏對稱性。房地產(chǎn)中介從賣方獲取相應(yīng)的房源，將房屋價格提升，從而獲取相關(guān)利潤；房地產(chǎn)中介在房主未授權(quán)情況下，將房屋在網(wǎng)上掛賣，且私自配取房主鑰匙，帶領(lǐng)購買者看房，均易增加房地產(chǎn)交易管理風(fēng)險。

購買者缺乏相應(yīng)的法律知識

購買者在購買房屋的進程中，主要將核心置于房屋質(zhì)量、開發(fā)商可靠性層面，對房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)法律缺乏掌握，對周邊未來規(guī)劃及設(shè)施未全方位了解，支付定金具有一定的盲目性。房地產(chǎn)交易存在的風(fēng)險，主要包含兩個核心點，即銷售及交付。風(fēng)險體現(xiàn)在買賣合同不平等、假按揭等，增加了房屋交易風(fēng)險。此外，需特別注意的是，房屋存在缺陷或未辦理相關(guān)預(yù)售許可證，可能為查封或抵押等房源，所以購房者在購房之前，應(yīng)積極掌握交易相關(guān)法律知識，避免增加交易風(fēng)險。

房地產(chǎn)交易中的風(fēng)險管理對策

完善房地產(chǎn)法律法規(guī)

完善的法律法規(guī)，對房地產(chǎn)交易具有一定的導(dǎo)向，使其交易趨于規(guī)范化。當(dāng)前，我國針對房地產(chǎn)交易中的法律缺乏完善，導(dǎo)致交易中的風(fēng)險增加，從而使購房者經(jīng)濟利益容易受損。因此，國家及政府相關(guān)部門應(yīng)加以重視，針對房地產(chǎn)交易現(xiàn)狀，將相關(guān)法律法規(guī)完善，杜絕房地產(chǎn)交易中出現(xiàn)各類不良行為，為廣大群眾提供安全的購房環(huán)境，促進房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)。宣傳誠信理念，倡導(dǎo)誠信價值觀開發(fā)商未持有正確的開發(fā)建設(shè)理念，是房地產(chǎn)交易存在風(fēng)險的重要成因，一是，在相關(guān)法律法規(guī)完善的基礎(chǔ)上，政府應(yīng)通過各類媒介加大城市理念宣傳，提升開發(fā)商的誠信水平。二是，政府應(yīng)積極利用大數(shù)據(jù)技術(shù)，給予全國誠信度低、違反相關(guān)法律的開發(fā)商相關(guān)懲罰，并積極采取正確的引導(dǎo)措施，加強培訓(xùn)及教育，不定期對此類機構(gòu)嚴(yán)格檢查，對其各類活動實施監(jiān)管，構(gòu)建良好的房地產(chǎn)交易市場環(huán)境。

建立房地產(chǎn)市場信息體系

伴隨“互聯(lián)網(wǎng)+”時代的到來，各類信息技術(shù)被廣泛應(yīng)用于各行各業(yè)中，對房地產(chǎn)行業(yè)而言，應(yīng)加快信息體系建設(shè)，減少交易進程中的各類風(fēng)險。利用信息技術(shù)，構(gòu)建完善的房地產(chǎn)信息交易平臺，實現(xiàn)房源信息共享，可切實監(jiān)督房地產(chǎn)交易中的各類活動，針對違規(guī)操作，及時給予相關(guān)的調(diào)整，使房地產(chǎn)交易更具可靠性及安全性。同時，在網(wǎng)絡(luò)監(jiān)管平臺上設(shè)定相應(yīng)的反饋模塊，建立消費者交流區(qū)，消費者可通過該平臺進行交流，以此實現(xiàn)信息共享，不斷減少房地產(chǎn)交易中的各類風(fēng)險，提升消費者購房的滿意度。以季度為單位，根據(jù)平臺消費者反饋的意見，將其予以整理、匯總，為今后房地產(chǎn)交易工作調(diào)整提供方向。

加大工作人員培訓(xùn)力度

房產(chǎn)中介人員作為房地產(chǎn)交易核心協(xié)調(diào)者，需擁有良好的綜合素養(yǎng)，可及時準(zhǔn)確地識別各類交易風(fēng)險，及時為消費者安全購房提供參考。房地產(chǎn)中介企業(yè)，應(yīng)根據(jù)實際狀況，積極組織工作人員學(xué)習(xí)各類法律相關(guān)知識，增強工作人員的法律觀念，確保在實際工作中不被利益所誤導(dǎo)。同時，為進一步提升房地產(chǎn)工作人員的專業(yè)性，應(yīng)積極開展相關(guān)系統(tǒng)教育考核，并不斷加強工作人員的綜合素養(yǎng)，從源頭遏制交易風(fēng)險。此外，為使員工樹立正確的價值觀及道德觀，應(yīng)加強企業(yè)文化建設(shè)，將其理念滲透于培訓(xùn)中，切實為消費者提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

實施穩(wěn)健的政府調(diào)控政策

經(jīng)濟體制主要依附于市場自我調(diào)節(jié)，但與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)具有一定的特殊性，交易金額較大，致使房地產(chǎn)波動頻次較高。因此，為進一步改善房地產(chǎn)交易的規(guī)范性，政府應(yīng)通過調(diào)控手段，制定完善的調(diào)控策略，避免房地產(chǎn)行業(yè)波動較大，造成不良影響。實施調(diào)控時，應(yīng)注意各地區(qū)的差異性，做到因地制宜。從宏觀層面加強金融監(jiān)管，建立約束房地產(chǎn)投機的長效機制。加強行業(yè)監(jiān)督管理，建立監(jiān)督機制房地產(chǎn)交易中，針對其交易環(huán)節(jié)及主體應(yīng)采取相關(guān)管理手段，對各個環(huán)節(jié)加強管控，形成完善的管理體系，確保政府調(diào)控成效。建立完善的交易全程監(jiān)管機制，針對商品房交易，不僅需監(jiān)管預(yù)售許可、銷售公示，而且應(yīng)將房源質(zhì)量予以審核，使其各環(huán)節(jié)趨于規(guī)范化及標(biāo)準(zhǔn)化。

購房相關(guān)法律法規(guī)范文第2篇

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)交易 權(quán)屬管理 實踐研究

1 引言

近年來，隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展和城市化進程的加快，房地產(chǎn)市場得到了突飛猛進的發(fā)展，已經(jīng)成為中國經(jīng)濟的支柱型產(chǎn)業(yè)，在國家經(jīng)濟與社會和諧等方面起著極為重要的作用。但是，由于相關(guān)規(guī)章制度和交易管理體系等方面的原因，我國房地產(chǎn)交易與權(quán)屬管理還存在不少缺陷，給房地產(chǎn)市場的規(guī)劃化發(fā)展帶來極大的影響。包括權(quán)屬登記、房產(chǎn)銷售、房屋租賃、房產(chǎn)評估、市場管理等等，在管理法規(guī)、政策建設(shè)等方面都明顯滯后。如何規(guī)劃房地產(chǎn)交易行為，加強房地產(chǎn)權(quán)屬管理，成為房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的關(guān)鍵。下面，本文從房地產(chǎn)交易與權(quán)屬管理的實踐工作出發(fā)，就房地產(chǎn)交易與權(quán)屬管理中的一些問題進行探討，并提出一些合理化的建議。

2 房地產(chǎn)交易與權(quán)屬管理存在的問題

2.1 房地產(chǎn)交易管理存在的問題

在房地產(chǎn)交易中，質(zhì)量、成本信息不對稱現(xiàn)象極為嚴(yán)重，極有可能影響房地產(chǎn)交易的公平與公正原則。這種現(xiàn)象，一方面購房者可能會支付過高的價格，售房者牟取超常的利潤，另一方面可能會出現(xiàn)劣幣驅(qū)逐良幣使房地產(chǎn)市場走向衰落。當(dāng)前，這種信息不對稱現(xiàn)象，在房地產(chǎn)市場中已經(jīng)顯現(xiàn)出極大的負(fù)面影響。在房地產(chǎn)交易中，開發(fā)商掌握了房地產(chǎn)商品的所有信息，在銷售之前通過廣告宣傳媒體吹噓自己的樓盤并一些誘導(dǎo)性信息，再加上當(dāng)前期房交易占據(jù)極大的比例，購房者所看到的僅是渲染圖、模型、樣板房和一些描述信息，而不能看到真實的商品房本身。這種明顯的信息不對稱現(xiàn)象，根本無法使消費者得到真實可靠的產(chǎn)品信息，甚至還有故意炒作、夸大效果等現(xiàn)象更造成錯誤的誘導(dǎo)。此外，房產(chǎn)中介的存在， 更加深了信息不對稱與房地產(chǎn)交易中的利益沖突，一方面是銷售者與房產(chǎn)中介之間的信息不對稱和利益沖突，另一方面是房產(chǎn)中介與購房者之間的信息不對稱和利益沖突，這些沖突更加重了房地產(chǎn)交易管理問題。

2.2 房地產(chǎn)權(quán)屬管理存在的問題

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)權(quán)屬管理的法律依據(jù)主要存在于一些民事法律法規(guī)之中，這些法律法規(guī)并不夠完善，甚至在相關(guān)法律法規(guī)的理解上還不統(tǒng)一。此外，房地產(chǎn)權(quán)屬管理中，權(quán)屬登記、檔案管理等也存在多頭行政、機構(gòu)復(fù)雜的現(xiàn)象。目前我國房地產(chǎn)權(quán)屬登記與管理一般由房管部門市場處、權(quán)屬處登記與管理，在竣工前的買賣、租賃、抵押等權(quán)屬管理納入市場行為由市場處管理，竣工后的買賣、抵押、租賃等則由權(quán)屬管理部門負(fù)責(zé)，在操作上、管理體制上，極容易造成信息的分散，再加上地域分工的交叉等更造成了權(quán)屬審查方面的嚴(yán)密性與安全性，影響了權(quán)屬管理的權(quán)威與公信能力。此外，權(quán)屬登記的效力不統(tǒng)一問題，也是權(quán)屬管理中的一個重要問題，存在對抗主義、生效主義方面的沖突。

3 房地產(chǎn)交易與權(quán)屬管理規(guī)范化策略

3.1 房地產(chǎn)交易管理規(guī)范化策略

在房地產(chǎn)交易過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)中介、售房者都有著社會責(zé)任，但在社會責(zé)任的履行上卻往往因為個人利益原因而故意忽視自身的社會責(zé)任，尤其是社會誠信問題。當(dāng)前房地產(chǎn)交易中，有消費者購房交納保證金的制度，如果消費者不購房退出交易則保證金不返還，但對于房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)中介、售房者卻沒有類似的約束，難以對消費者的權(quán)益進行有效的保護，應(yīng)當(dāng)也建立起基于售房者的保證金制度，一旦出現(xiàn)誠信問題可以利用保證金來賠償消費者，建立起公平、公正、公開的房地產(chǎn)交易環(huán)境。實際上，房地產(chǎn)交易存在缺陷是不可避免的，這些僅依靠市場活動來自主建立機制完全無法滿足，必須政府來干預(yù)，如信息不對稱問題就必須從立法等方面加強管理，促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，再如房地產(chǎn)中介市場的混亂問題，政府應(yīng)當(dāng)加強管理，培育起誠實守信的中介行業(yè)。

3.2 房地產(chǎn)權(quán)屬管理策略

權(quán)屬管理是房地產(chǎn)管理與現(xiàn)代房地產(chǎn)制度的重要基礎(chǔ)，雖然我國當(dāng)前涉及權(quán)屬管理方面的法律法規(guī)較多，但卻還沒有專業(yè)的房地產(chǎn)權(quán)屬管理法規(guī)，只是零散的存在于相關(guān)法律法規(guī)之中，使得不少條款出現(xiàn)沖突甚至存在不合理現(xiàn)象。要加強權(quán)屬管理，當(dāng)前應(yīng)當(dāng)建立起統(tǒng)一的權(quán)屬登記與檔案管理制度，將權(quán)屬登記和檔案管理與行政機關(guān)職能合為一體，避免多個機關(guān)負(fù)責(zé)登記現(xiàn)象，建立統(tǒng)一的登記機構(gòu)，建立起統(tǒng)一的登記管理程序和制度。同時，在權(quán)屬管理上，要加強實質(zhì)性的審查管理，保證權(quán)屬內(nèi)容關(guān)際權(quán)利相一致，保證權(quán)屬管理的公信力。雖然實質(zhì)審查會使權(quán)屬管理程序更為復(fù)雜，并影響工作效率，但卻可以利用公證機關(guān)來提升實質(zhì)性審查能力。同時，在審查時除了形式要件外，還有權(quán)源證明的審查，同時還有實地勘驗等，這些都必須切實進行，才能保證權(quán)屬管理的公信能力，保證當(dāng)事人的合法權(quán)益。

參考文獻

[1] 周麗麗.關(guān)于房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記規(guī)范化管理的幾點思考[J].科技創(chuàng)新導(dǎo)報，2008（11）

購房相關(guān)法律法規(guī)范文第3篇

【關(guān)鍵詞】 中小規(guī)模； 房地產(chǎn)企業(yè)； 多元融資

中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)由于受自身特征的限制以及市場環(huán)境的影響，本來就存在融資難的問題，隨著我國房地產(chǎn)投融資體制和國家對房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的不斷變化，融資更日趨艱難，很多企業(yè)因為資金斷檔而面臨倒閉的窘境。當(dāng)前中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)只能從尋找融資新渠道來進行自救，如何在傳統(tǒng)融資模式下尋找新的融資思路，建立健全多元融資體系，將直接關(guān)乎到企業(yè)的生存與發(fā)展。

一、中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)融資模式

（一）自有資金

自有資金主要來自于企業(yè)的股東出資、留存收益等等。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，具有一定數(shù)量的自有資金是從事房地產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營的先決條件。國家規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金占項目總投資的比例不得低于35%，低于這一規(guī)定不但不能獲得政府對開發(fā)的批準(zhǔn)，也很難得到商業(yè)銀行的貸款。這一規(guī)定對于國內(nèi)數(shù)量過多過濫、不具備開發(fā)條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)起到了很好的抑制作用，但普遍資金實力較弱的中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)卻因缺乏資金而無力進行新項目開發(fā)。此外，由于國內(nèi)宏觀政策多番調(diào)控，使房地產(chǎn)企業(yè)項目銷售前的資金占用加大，而銷售資金回籠速度卻變慢，也對中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金實力提出了更高的要求。

（二）定金及預(yù)收款

定金及預(yù)收款是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照合同規(guī)定預(yù)收購房者的購房資金，以及按雙方合同規(guī)定預(yù)收委托單位的開發(fā)建設(shè)資金，是伴隨著商品房預(yù)售制度而產(chǎn)生的一種融資方式。自實行商品房預(yù)售制度以來，定金及預(yù)收款對我國房地產(chǎn)業(yè)的推動作用不亞于銀行貸款，是房地產(chǎn)企業(yè)籌集開發(fā)資金的一種重要方式，在房地產(chǎn)企業(yè)籌措資金的環(huán)節(jié)中起到了重要的作用。但隨著房地產(chǎn)市場的不斷規(guī)范，必將限制甚至取消房屋預(yù)售制度。此時，中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)就很難采用定金及預(yù)收款方式籌集資金，進而加劇其融資困境。

（三）銀行貸款

銀行貸款是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以還本付息為條件從外部通過各商業(yè)銀行或其它金融機構(gòu)借入開發(fā)資金的融資行為，是中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)最主要的傳統(tǒng)融資方式。銀行貸款的好處是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有足夠開發(fā)資金時，可利用抵押物向銀行申請貸款，確保有充裕的周轉(zhuǎn)資金，然而隨著央行121號文件等宏觀調(diào)控政策的出臺，對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況、財務(wù)狀況、企業(yè)的資信狀況提出了更高的要求，貸款條件的審查也越來越嚴(yán)格，大大提高了房地產(chǎn)企業(yè)貸款的門檻，對于實力較弱的中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)來說其貸款的艱難程度可想而知。

二、中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)多元融資體系的構(gòu)建

（一）房地產(chǎn)投資信托基金

房地產(chǎn)投資信托基金是指通過發(fā)行基金單位或是份額籌集資金，由專門的管理機構(gòu)投資經(jīng)營，為了基金持有人的利益，以組合資產(chǎn)的方式進行房地產(chǎn)活動的一種信托基金制度。央行121號文件等宏觀調(diào)控政策的頒布，房地產(chǎn)信貸緊縮，房地產(chǎn)企業(yè)開始重視房地產(chǎn)投資信托基金，希望將其作為新的融資渠道。但由于國內(nèi)相關(guān)法律法規(guī)的缺失，還無法設(shè)立房地產(chǎn)投資信托基金，于是房地產(chǎn)企業(yè)與信托投資公司合作，開展了“準(zhǔn)房地產(chǎn)投資信托基金”業(yè)務(wù)――房地產(chǎn)信托計劃。而實際上目前國內(nèi)的房地產(chǎn)信托幾乎全是貸款，并不是真正意義的房地產(chǎn)投資信托基金。近幾年，由于國內(nèi)金融體系的不完善和國家宏觀政策的持續(xù)調(diào)控，以銀行貸款為主導(dǎo)的傳統(tǒng)融資模式已無法滿足中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展所需資金，在這樣一個資金缺乏的背景下，真正意義的房地產(chǎn)投資信托基金適時發(fā)展能夠進一步拓寬中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，緩解其資金需求壓力，分散傳統(tǒng)融資模式所積聚的融資風(fēng)險，優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)。此外，近期國內(nèi)物價上漲過快，房地產(chǎn)投資信托基金適時發(fā)展還將有利于匯集社會上閑散的、靈活的、短期的貨幣資金轉(zhuǎn)變成長期的資本投資，對于抑制流動性過剩起到一定作用，有助于緩和通脹。雖然當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)投資信托基金與國外標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)投資信托基金仍有一定的差距，但隨著基金管理機構(gòu)房地產(chǎn)投資管理經(jīng)驗的豐富積累，及國家相關(guān)法律法規(guī)的逐步成熟，房地產(chǎn)投資信托基金勢必成為中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)多元融資體系中的主要融資渠道之一。

（二）房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金是指通過發(fā)行基金受益憑證募集資金，交由專業(yè)投資管理機構(gòu)運作，專門投資于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)或項目，以獲取投資收益和資本增值的一種基金形態(tài)。由于國內(nèi)相關(guān)法律法規(guī)不健全、約束太多，目前大部分房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金是由房地產(chǎn)開發(fā)公司發(fā)起成立的，無論從規(guī)模還是水平上來說對房地產(chǎn)業(yè)的作用都非常有限，算不上真正意義的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金，只是一些類房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金。近年來國家對房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)信貸緊縮，對于以銀行貸款為融資主渠道的中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)來說，稍微運作不善就可能陷入資金周轉(zhuǎn)困境。若中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)能獲得產(chǎn)業(yè)投資基金的投資，不僅能拓寬企業(yè)的融資渠道，提供發(fā)展所需的長期資金，還能有效破解中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的融資困境。而房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金在外部管理約束、完善企業(yè)治理結(jié)構(gòu)、增加企業(yè)價值、提升企業(yè)信用、分散和降低整體風(fēng)險等方面的力度，也比以銀行貸款為主導(dǎo)的傳統(tǒng)融資模式更加明顯。一些房地產(chǎn)企業(yè)雖然嘗試采用產(chǎn)業(yè)投資基金運作模式進行融資，但在與有中國特色的房地產(chǎn)市場規(guī)律的結(jié)合之間卻出現(xiàn)了一些問題，與國外房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金相比仍存在差距。因此，我國應(yīng)該借鑒發(fā)達國家，尤其是美國發(fā)展房地產(chǎn)投資基金的成熟經(jīng)驗，消除阻礙房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金發(fā)展的法律體制等方面的瓶頸，使房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金成為中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)多元融資體系中的一員。

（三）房地產(chǎn)合作開發(fā)

房地產(chǎn)合作開發(fā)是指當(dāng)事人雙方約定，由一方提供建設(shè)用地使用權(quán)，另外一方提供資金、技術(shù)、勞務(wù)等合作開發(fā)土地、建筑房屋，共擔(dān)風(fēng)險，共享收益，于房屋建成后按合同約定比例分取房屋和土地使用權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)方式。隨著房地產(chǎn)業(yè)資金門檻的不斷提高和土地監(jiān)管政策的日益嚴(yán)格，有些中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)有土地但因資金實力不強，籌錢無門而無力開發(fā)，或者雖有資金但卻拿不到土地項目的現(xiàn)象普遍存在，同時，市場上可供中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)選擇的融資方式較少，因而通過選擇合適的合作伙伴，采取“小小聯(lián)合”或“中小聯(lián)合”的合作開發(fā)方式進行項目開發(fā)，不僅能很好地解決中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)資金問題，而且能夠有效降低其投資風(fēng)險。可見，房地產(chǎn)合作開發(fā)不失為一個非常現(xiàn)實、可操作性強的融資渠道。中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強與外界的經(jīng)濟合作關(guān)系，通過促使一家或幾家有經(jīng)濟實力的企業(yè)進行合作開發(fā)，緩解企業(yè)自身資金壓力、擴大企業(yè)的規(guī)模、提高房地產(chǎn)開發(fā)諸要素的使用效率，進而有效地提高中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)收益，分散和轉(zhuǎn)移企業(yè)融資風(fēng)險。

三、完善中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)多元融資體系的建議

（一）傳統(tǒng)融資與新興融資優(yōu)化組合

傳統(tǒng)融資模式由于政策瓶頸等原因，已不能完全解決當(dāng)前中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)的融資困境，但長久以來，傳統(tǒng)融資模式在房地產(chǎn)金融市場上一直占據(jù)主導(dǎo)地位，即使不斷探尋新的融資渠道，其融資能力仍不能低估。中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)綜合分析各種融資渠道的可操作性，結(jié)合企業(yè)自身的實力規(guī)模、發(fā)展?fàn)顩r和融資能力，依據(jù)其所處的不同融資階、不同生命周期階段或所持有的不同開發(fā)項目，將傳統(tǒng)融資和新興融資相互結(jié)合，確定合理的融資優(yōu)化組合，從而形成有效的多元化融資體系。例如，中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)主要經(jīng)歷準(zhǔn)備、生產(chǎn)和銷售三個融資階段，企業(yè)應(yīng)在充分考慮各個階段所面臨風(fēng)險的前提下，依據(jù)自身實際情況來選擇每個階段適合自己的融資組合。其中，主要面臨資金壓力的是準(zhǔn)備階段和生產(chǎn)階段。準(zhǔn)備階段中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)主要面臨投資估算不足，融資規(guī)模不夠的風(fēng)險。該階段融資期限較長，數(shù)額較大，受政策規(guī)定自有資金須達到35%以上才可獲得銀行貸款的限制。為了保證資金流的暢通，此階段融資的首選是補充自有資金。中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)可在此階段選擇自有資金+房地產(chǎn)合作開發(fā)，實現(xiàn)地產(chǎn)商和經(jīng)營商聯(lián)盟合作，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，使雙方獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流，有效地控制經(jīng)營風(fēng)險。生產(chǎn)階段中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)主要面臨建設(shè)項目拖延、原材料價格上漲等風(fēng)險。這就要求開發(fā)商融資進度盡可能與開發(fā)進度配合，既要滿足工程需要，又不能因過度融資導(dǎo)致過高的資金成本。在該階段，中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)可選擇房地產(chǎn)投資信托基金+銀行貸款+定金及預(yù)收款、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金+銀行貸款+定金及預(yù)收款等融資組合，既獲得基金前端融資，又有銀行后端資金支持，實現(xiàn)中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)的多元融資。

（二）完善房地產(chǎn)金融政策與相關(guān)法律法規(guī)

目前中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金等最明顯的障礙是缺乏完善的房地產(chǎn)金融政策及相關(guān)法律法規(guī)。因此，相關(guān)政府機構(gòu)應(yīng)針對中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)自身的特點，為不同融資渠道設(shè)計與之配套的法律法規(guī)，制定相應(yīng)的房地產(chǎn)金融政策，細(xì)化基金的融資規(guī)模、財務(wù)審核、資產(chǎn)運作、稅收機制、監(jiān)管法則等方面的規(guī)定，為基金運作提供規(guī)范化標(biāo)準(zhǔn)化的流程，保證基金在運作中完全按照市場規(guī)則參與競爭。此外，國外發(fā)達國家的房地產(chǎn)投資信托基金、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金等之所以能夠快速發(fā)展，除了獲得政府的支持外，合理的稅收體制也是多元融資規(guī)范發(fā)展的關(guān)鍵。因此，可參照國外發(fā)達國家的相關(guān)稅法體制，制定專門針對中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)的房地產(chǎn)投資信托基金、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金等的減免稅收政策及法律法規(guī)，為中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)多元融資發(fā)展創(chuàng)造良好的稅收環(huán)境。只有這樣，才能使中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)多元融資體系從開始就以規(guī)范的形態(tài)發(fā)展。

（三）建立多層次監(jiān)管體系

國內(nèi)目前的準(zhǔn)房地產(chǎn)投資信托基金、類房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金主要涉及房地產(chǎn)業(yè)、信托業(yè)和基金業(yè)，這三個行業(yè)分別由住建部、銀監(jiān)會和證監(jiān)會管理，還有國資委對大項目的國有房地產(chǎn)權(quán)進行監(jiān)督。可見，如果沒有明確的監(jiān)管體系，勢必政出多門。建立多層次監(jiān)管體系是對中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)多元融資體系持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展的重要保證。房地產(chǎn)投資信托基金、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金等的運作不僅需要基金自身的監(jiān)管，而且還需要外部監(jiān)管。這種外部監(jiān)管不僅僅需要政府通過法律法規(guī)進行宏觀監(jiān)管，同時還需要設(shè)立相關(guān)的行業(yè)組織通過行業(yè)自律作為輔助監(jiān)管，并聯(lián)同社會輿論一起監(jiān)督基金管理機構(gòu)的合法運作。

（四）增強相關(guān)專業(yè)管理人才的培養(yǎng)

房地產(chǎn)投資信托基金、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金等的引入，不僅豐富了中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道使之多元化，同時還是一種新經(jīng)營管理理念的升華。由于基金的運作不同于其他一般的投資行為，需要大批基金專業(yè)管理人才參與基金的經(jīng)營管理和運作，他們既要有房地產(chǎn)專業(yè)知識和經(jīng)驗，又要有經(jīng)濟學(xué)的分析研究能力，還要具備大量的房地產(chǎn)和金融法律的知識，熟悉房地產(chǎn)領(lǐng)域各個方面的相關(guān)知識和經(jīng)驗。因此，增強相關(guān)專業(yè)管理人才培養(yǎng)對于房地產(chǎn)投資信托基金、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金等的規(guī)范發(fā)展有著至關(guān)重要的作用，也是對中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)多元融資體系可持續(xù)發(fā)展的重要保障。

中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)通過構(gòu)建多元化融資體系，優(yōu)化組合傳統(tǒng)融資與新興融資渠道，以取得良性發(fā)展，使中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)走出當(dāng)前的融資困境。

【參考文獻】

購房相關(guān)法律法規(guī)范文第4篇

引言；我國房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，帶動了國民經(jīng)濟的增長。但房地產(chǎn)市場過熱，房價高居不下普通百姓購房壓力增大；房地產(chǎn)市場的發(fā)展已成為關(guān)系國計民生的重要因素。本文就國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟管理提出了自己的觀點。

我國房地產(chǎn)價格指數(shù)在2008年出現(xiàn)短暫下跌過后，即再次上漲。2010年中央出重拳遏制房地產(chǎn)價格上漲，到目前為止，雖然銷售量有所萎縮，但價格依然保持堅挺。在幾十年的發(fā)展歷程中，房地產(chǎn)業(yè)快速崛起并成為我國經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)體系的重要組成部分。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展在改善民眾居住條件提高生活水平。促進其他產(chǎn)業(yè)的帶動發(fā)展，提高地方財政收入、實現(xiàn)全面建設(shè)小康社會和促進國民經(jīng)濟發(fā)展等方面起到積極作用。在我國，因其特殊的國情背景，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展問題不僅僅只是簡單的經(jīng)濟問題，同時承擔(dān)著難以推卸的社會責(zé)任。引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展是直接關(guān)系國計民生的大事。近幾年。針對房地產(chǎn)市場中存在的各種問題，超過了以往任何一個時期。然而從目前我國房地產(chǎn)市場的運行情況來看。收效甚微，房地產(chǎn)市場發(fā)展中一些深層次的根本性問題仍未得到徹底解決和糾正，房價增長的勢頭仍未得到抑制，甚至于出現(xiàn)政府越管問題越升級的現(xiàn)象。可見雖然我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景是光明的，但在具體實踐我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理仍存在許多問題和難點，實現(xiàn)我國房地產(chǎn)市場健康持續(xù)發(fā)展的道路充滿艱辛。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的現(xiàn)狀

國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)單位一般都在一定程度建立了企業(yè)的經(jīng)濟管理制度，在基本業(yè)務(wù)管理方面算是有章可循，但依然有相當(dāng)一部分企業(yè)對經(jīng)濟管理存在許多誤解，這就使得企業(yè)經(jīng)濟管理相對薄弱，經(jīng)濟業(yè)務(wù)的隨意性變大，同時缺乏有效的監(jiān)督機制，導(dǎo)致企業(yè)在這方面比較混亂。首先是會計基礎(chǔ)工作薄弱，致使會計信息失真秩序混亂，會計監(jiān)督流于形式，單位負(fù)責(zé)人違法干預(yù)會計工作，擾亂單位會計工作。其次，法人內(nèi)部監(jiān)督機構(gòu)作用不明顯，在實際工作中，董事會、監(jiān)事會的監(jiān)控作用嚴(yán)重弱化，往往缺乏有效的監(jiān)督作用。再次，法律意識薄弱，部分人員法律意識薄弱，有法不依，投機取巧，執(zhí)法不嚴(yán)，姑息將就，拉人情給面子的現(xiàn)象普遍，管理松弛，造成了一系列經(jīng)濟犯罪。企業(yè)經(jīng)營層以及普通員工的素質(zhì)不高，人力資源政策不健全。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟管理存在的問題

近幾年來。我國房地產(chǎn)市場管理目標(biāo)都在于盡快實現(xiàn)房地產(chǎn)市場供需的總體平衡。抑制房價的過快上漲。實現(xiàn)居者有其屋。然而對于我國當(dāng)前所處的社會經(jīng)濟發(fā)展初級階段的認(rèn)識不到位。我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理在房地產(chǎn)市場一些問題的認(rèn)識上和長期的規(guī)劃上還不是很清晰．甚至存在片面性和錯誤的認(rèn)識．導(dǎo)致政策目標(biāo)的短期性嚴(yán)重，缺乏前瞻性。同時，政策目標(biāo)的模糊不清．短期的政策手段和中長期規(guī)劃思路不一致，甚至出現(xiàn)相違背的現(xiàn)象。政策的不連續(xù)性和科學(xué)性合理性的欠缺。造成房地產(chǎn)整個行業(yè)隨著政策的變動而出現(xiàn)上下波動，不僅擾亂房地產(chǎn)市場的正常運行。同時政策存在的漏洞也給投機者帶來可趁之機，干擾市場秩序。如經(jīng)濟適用房政策、房地產(chǎn)稅收政策、住房產(chǎn)業(yè)政策等都是我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理思路不清、目標(biāo)模糊的有力說明。再者，我國政府對房地產(chǎn)經(jīng)濟管理處于被動的位置，忙于具體的事務(wù)管理和救火中，缺乏長期規(guī)劃，事后調(diào)控居多，造成“一放就亂。一放就漲．越管理越升溫”局面的出現(xiàn)。

1．相關(guān)法律法規(guī)體系的不健全

從世界各國房地產(chǎn)市場的發(fā)展的經(jīng)驗來看，完善的法律法規(guī)體系是保障房地產(chǎn)市場良性運行的先決條件。在我國。由于房地產(chǎn)正處于快速發(fā)展的初始階段。房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)的健全程度有待加強。房地產(chǎn)市場管理應(yīng)是一個從最初的開發(fā)、建設(shè)、交易到后期管理的完整體系，但是在我國目前還沒有形成一部覆蓋整個房地產(chǎn)市場管理法。我國房地產(chǎn)市場法律法規(guī)的建設(shè)進程明顯落后于當(dāng)前我國房地產(chǎn)高速發(fā)展的需求，導(dǎo)致法律真空現(xiàn)象越來越多。其次，我國目前主要還是依靠行政權(quán)威對房地產(chǎn)經(jīng)濟進行管理．很大一部分文件都是以國務(wù)院名義牽頭頒發(fā)的，或是以國家部委辦的名義的，如國11條、新國四條等，缺乏法律的嚴(yán)肅性、穩(wěn)定性和普遍適用性特點。即使在特定領(lǐng)域相關(guān)的法律法規(guī)已初步建立，但與此相配套的條例、實施細(xì)則不完備，造成房地產(chǎn)市場．特別是土地交易上政令不通、有法不依、執(zhí)法不嚴(yán)，陷人惡性循環(huán)中。加上已有法律法規(guī)落實不到位，使得法律應(yīng)有效力大打折扣。

2．機制不完善，管理流于形式

我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理已跨過了多個年頭。房地產(chǎn)成為我國政府經(jīng)濟管理中的重點和焦點。特別是近幾年，政府對房地產(chǎn)的管理可謂重拳出擊，政策短時間里密集推行。但效果不佳，許多政策與規(guī)定只流于形式。走走過場，執(zhí)行不到位，甚至不乏失真、變形。部分政策可操作性不強，存在爭議。實施細(xì)則在制定頒布遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上實施原則的制定頒布。我國相關(guān)經(jīng)濟管理的措施落實大部分采取自上而下的形式。中央政府與地方政府房地產(chǎn)兩級監(jiān)督、管理、調(diào)控職責(zé)、范圍未劃分清晰和明確定位．導(dǎo)致我國房地產(chǎn)行業(yè)政策的出臺都是中央與地方政府的非合作博弈。目前．我國房地產(chǎn)市場正處于快速發(fā)展的過渡階段，房地產(chǎn)業(yè)高收益與低成本的特點使其成為地方經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)和地方財政重要來源，也成為地方政府推高地價、拉高房價的原動力。公權(quán)力與房地產(chǎn)開發(fā)商的合作，極易導(dǎo)致內(nèi)部交易、權(quán)錢交易．導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟管理操作明顯存在失誤現(xiàn)象。房地產(chǎn)市場中官商結(jié)合的鏈條若無真正打破，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的難度將越來越大，國家宏觀政策也注定流于形式，難發(fā)揮有效作用。加上，在房地產(chǎn)市場中最為關(guān)鍵的金融、企業(yè)、土地、地方政府等多個環(huán)節(jié)上在日常運行中各自為政．協(xié)調(diào)不足，各自決策，決策相互脫節(jié)，也導(dǎo)致我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理流于形式。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟管理建議

1．完善相關(guān)法律法規(guī)體系

法律法規(guī)體系的完善一般都需經(jīng)歷一定的發(fā)展階段和經(jīng)驗的積累。當(dāng)前。實現(xiàn)我國房地產(chǎn)市場的正常運行，需逐步建立和完善我國房地產(chǎn)法律法規(guī)．建立起具有中國特色的完整房地產(chǎn)法律體系，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場運行的規(guī)范化和房地產(chǎn)經(jīng)濟管理行為的合理化和合法化。首先，應(yīng)以法律來有效制約政府的經(jīng)濟管理作用的發(fā)揮，避免影響更大的擾亂。同時以法律切實保障我國房地產(chǎn)綜合、全方位的、多層次的宏觀調(diào)控體系的建立和實施。繼續(xù)完善《土地管理法》、《建筑法》和《城市房地產(chǎn)管理法》，盡快出臺各相關(guān)的實施細(xì)則，促成《房地產(chǎn)法》的出臺，將房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理、交易管理、中介服務(wù)管理及相關(guān)的后期服務(wù)管理等各個方面完全納入法律規(guī)范體系，提高我國房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)規(guī)范政策的層次性、穩(wěn)定性和嚴(yán)肅性．使我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟管理有法可依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究。

2．建立健全管理機制．

購房相關(guān)法律法規(guī)范文第5篇

此次次貸危機給美國經(jīng)濟帶來了巨大了的損失，要使我們不重蹈美國的復(fù)轍，我們必須了解次貸危機及其產(chǎn)生的后果。這撣我們才能有的放矢，為我國經(jīng)濟金融的穩(wěn)定做好充分的準(zhǔn)備。

首先，我們應(yīng)該了解何謂次貸危機。所謂次貸危機即次級貸款抵押市場危機是由于美國給那些信用低的客戶以住房貸款，由于住房貸款有住房作為抵押，所以一直以來沒有被金融機構(gòu)重視到其隱含的風(fēng)險。

其次，此次次貸危機緣于美國樓市的高增長及后來美國房地產(chǎn)市場的回暖。在房地產(chǎn)市場高速發(fā)展時期，各方資金紛紛流入樓市，而信貸機構(gòu)并沒有充分考慮到其中的風(fēng)險，為低信用的購房者放出大量的次級抵押貸款。以至今日房地產(chǎn)市場回暖，所抵押的房產(chǎn)其價值根本無法抵債，便產(chǎn)生大量的呆壞賬，此時這些風(fēng)險僅僅集中于本國的銀行業(yè)。而一些國際投資基金或金融機構(gòu)對其次級抵押貸款的投資或買斷，將使風(fēng)險擴散到全球整個金融市場。這也許就是本次危機對全球股市所產(chǎn)生的沖擊的一個原因。

再次，此次次貸危機為美國金融機構(gòu)帶來大量的呆壞賬，這將直接導(dǎo)致其流動性的嚴(yán)重缺失。流動性的缺失又將對本國整個國民經(jīng)濟的發(fā)展產(chǎn)生巨大的沖擊。

第四，由于次貸危機給金融機構(gòu)帶來的巨大損失，歐美各國相關(guān)金融機構(gòu)紛紛裁員以降低成本，這將導(dǎo)致失業(yè)人口的增加，雖然數(shù)字不時很大，但足以說明此次危機帶來的影響之巨大、牽扯面之廣。

第五，本次次貸危機對我國經(jīng)濟的影響。據(jù)美國金融統(tǒng)計中國銀行，中國工商銀行、交通銀行、建設(shè)銀行、招商銀行和中信銀行等六家銀行在此次危機中的直接損失大約49億元人民幣。由于中美兩國經(jīng)濟往來密切，經(jīng)花旗銀行測算，美國經(jīng)濟放緩1％，中國經(jīng)濟將放緩1.3％。雖然此次危機給中國帶來的直接損失并不大，但當(dāng)美國經(jīng)濟受挫，也將使得中國經(jīng)濟面臨較大損失。

次貸危機對我們的啟示

此次次貸危機所產(chǎn)生的影響與潛在的影響使得我們必須給予足夠的重視，我們要做的不是危機爆發(fā)后才對銀行進行救助，而應(yīng)該事前做好準(zhǔn)備以防止危機的產(chǎn)生。

第一，美國次貸危機直接起源于美國房地產(chǎn)市場的降溫。美國成熟房地產(chǎn)市場都會引發(fā)次貸危機，何況我國的新興市場。目前我國房地產(chǎn)投機行為尤為嚴(yán)重，使得樓市不斷飆升，房地產(chǎn)市場面臨著越來越大的泡沫。泡沫的產(chǎn)生緣至于投機者沒有得到有效的規(guī)制，現(xiàn)有的規(guī)制對他們投機帶來的成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于其將獲得的利益。長此以往，也許數(shù)年后等到泡沫破滅的時候，受害的講是廣大有房貸的市民。由于我國抗危機的經(jīng)濟實力遠(yuǎn)不如美國，因此危機的爆發(fā)不論在我國經(jīng)濟上還是在社會穩(wěn)定上所產(chǎn)生的影響程度都將是無法預(yù)測的。因此我們不論是出于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展還是出于防止類似危機在我國爆發(fā)的目的，我們都應(yīng)該防止房地產(chǎn)市場巨大泡沫的產(chǎn)生。

第二，由于我國貸款主要來自商業(yè)銀行，我們應(yīng)加強商業(yè)銀行對住房貸款申請者信用和還貸能力的審核。建立信用評審機制并非一朝一夕的問題，在我國個人消費信用評價系統(tǒng)還處于初級階段、個人信用的數(shù)據(jù)儲備還不完善的情況下，信貸機構(gòu)應(yīng)在此基礎(chǔ)上更加注重貸款者的還貸能力的審核。而在現(xiàn)階段，房地產(chǎn)市場在中國經(jīng)濟增長中占有很大比例，銀行業(yè)也必然想從中分享利益。這就需要盡量避免商業(yè)銀行或信貸機構(gòu)因為利益的驅(qū)使而放松借款者的資格標(biāo)準(zhǔn)，或?qū)ζ溆锌赡芴摷俚男畔⒉贿M行必要的審核。甚至有職員為了業(yè)績的提高，幫助那些條件不合格的申請者偽造信息或想辦法規(guī)避銀行現(xiàn)行的規(guī)制。這就要求金融機構(gòu)加強對職員職業(yè)操守的培養(yǎng)，從前臺開始培養(yǎng)風(fēng)險的防范意識。與此同時，我國應(yīng)該建立個人信用評級制度，給商業(yè)銀行評價消費者信用提供一個合理的依據(jù)。

第二，增強銀行的抗風(fēng)險能力。銀行的本質(zhì)是風(fēng)險經(jīng)營，要減少危機對銀行本身的沖擊就必然要求銀行有抵御風(fēng)險的能力。而有效的金融創(chuàng)新已被證明不僅能為銀行帶來直接的收益，也能為銀行化解風(fēng)險提供更多、更有效的工具。目前我國商業(yè)銀行資產(chǎn)證券化還不成熟，放貸風(fēng)險基本集中于銀行本身，銀行應(yīng)該積極開拓新的金融產(chǎn)品以到達轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險的目的。

第四，完善監(jiān)管體系。銀行經(jīng)營應(yīng)保持其安全性、流動性，之后才是盈利性。由于銀行本身資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的高負(fù)債比例，容易使股東或管理者從事高風(fēng)險業(yè)務(wù)。為了，保障廣大債權(quán)所有者的利益，必須對銀行進行有效的監(jiān)管，使其從事業(yè)務(wù)體現(xiàn)了利益相關(guān)者的利益。外部監(jiān)管應(yīng)該與銀行內(nèi)部監(jiān)管部門同心協(xié)力，對商業(yè)銀行進行有效監(jiān)管。外部監(jiān)管體系的完善，包括相關(guān)法律法規(guī)的健全和監(jiān)管機構(gòu)的建立，相關(guān)法律法規(guī)應(yīng)該對銀行的高風(fēng)險業(yè)務(wù)經(jīng)營進行有效的約束，而監(jiān)管機構(gòu)應(yīng)該依照相關(guān)法律法規(guī)對銀行的違法違規(guī)行為給予應(yīng)有的懲罰。外部監(jiān)管應(yīng)該引導(dǎo)銀行業(yè)的穩(wěn)健運行，從而維護金融市場的穩(wěn)定。內(nèi)部監(jiān)管部門應(yīng)對本行的資產(chǎn)和業(yè)務(wù)進行客觀的風(fēng)險評估，從根本上對風(fēng)險進行有效的控制。

第五，培養(yǎng)住房貸款居民的風(fēng)險意識。不可避免的是有些居民對自己以后的還貸能力沒有進行有效的估計，為以后的無力償債埋下了隱患。在這方面就要求銀行職員應(yīng)該讓消費者充分了解其中的風(fēng)險，幫助其分析各種風(fēng)險產(chǎn)生的可能性。

第六，完善我國證券市場。房地產(chǎn)上市公司市值占我國證券市場很大一部分比重。其股價波動很大程度影響著整個證券市場的穩(wěn)定與否。房價的飛速增長，將間接拉大了二級市場與一級市場中獲得房地產(chǎn)公司股票價格之間的差距。而這大大增加了二級市場投資者的風(fēng)險。

總之，為了預(yù)防類似危機在我國爆發(fā)，我們應(yīng)該在各個層面做好充分的準(zhǔn)備，確保金融市場的穩(wěn)健運行，經(jīng)濟的穩(wěn)步發(fā)展。