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商業地產運營模式范文第1篇

關鍵詞：商業房地產；收益率；運營管理模式

中圖分類號：F426 文獻標識碼：A 文章編號：1009-2374（2014）10-0149-03

商業地產的營業模式決定了商業地產要從微觀上應用與零售餐飲和娛樂以及休閑健身等有別于住宅房地產的收益方式。從經營規模上也區別于普通的居民住宅、公寓和普通的寫字樓。商業房地產是一個綜合的房地產運作形式，要從投資和開發上區別于傳統的地產開發項目。商業地產按照實際的功能可以分為商業廣場、商業區、大型商鋪區、綜合性購物中心、休閑廣場、專業步行街等多種形式。

1 商業地產的運營管理

應該在最大程度上提高房地產的租賃收益以及品質的價值，將現代房地產理念加入傳統的經營項目當中。統一地將這些元素結合到一個信息平臺上，不能單純地只進行運行管理房地產項目，從而逐漸從“商業管理”發展成為“物業管理”，從而逐漸增強核心競爭統一化標準運營模式是商業地產發展的關鍵，在運行管理上的統一最主要的就是開發商和入駐店鋪的合理合作，在同一個主體概念下進行統一步驟的經營管理工作。把傳統的經營管理細分為廣告宣傳、市場營銷和商戶運營售后安保三方面管理的方式，同時促進維修好消防設備以及燈具的管理。雖然商業物業是一個綜合性非常強的復合商業物業，但是它的運營管理模式可以以一個店鋪的模式形成統一的感覺。這些同意的精英模式包含了四個方向的內容，有統一規劃、統一營銷、統一售后服務管理、統一品質監管和物業服務。為以后的統一招商奠定了基礎。這項工作是這個商業地產是否能成功的成為城市商業圈中心的重要執行措施。所以執行人員一定要做好前期的準備工作。所以，準確的商業規劃是商業項目成功的運營基礎。

2 商業地產運營與收益的常用模式

2.1 只售不租，出讓產權

通過采取只出售而不出租的方式以最快的速度出讓自身的產權，這種經營模式可以快速地收回自己的投資，很多房地產開發商都在日常經營過程中降低了自己的置業門檻，這樣就在很大程度上解決了賣場面積難以出售的問題。很多商業地產都使用出售后租出的形式同時以高回報租金為回饋，除此之外還做出若干年之后回購的承諾，這就營造出來很多概念。房地產商以商鋪潛在的升值空間吸引部分居民進行投資。產權類商業地產商鋪也成為了近些年的趨勢，房地產開發商也是以一個物業為整體進行整體開發的。通過對類型的商鋪的科學規劃和分類，這樣既可以在不同的市場都取得一定的利潤，又可以保障小業主的除了每年必須繳納的店鋪費用外還能每年獲得一定的收益。從而為發展商和商鋪店家形成長期的租賃合同。對于這種大型的商家以租賃為主要銷售模式，并且得到了廣大商家的認可，并且也被投資者所接受。

2.2 只租不售

而單純地出租而不銷售的好處就是房地產的產權一直在開發商手中，開發商可以將產權進行抵押貸款，待產業增值后再繼續出售，這樣做也會將整個地產都納入資產運作的范圍內，這樣既達到了開放商對于商家的控制，也便于管理，執行自己商業地產的經營風格。

2.3 又租又售，部分租，部分賣

將銷售和出租結合的形式具有非常好的收效，這種模式可以進行以租代售，還可以不租不售，將產權作為投資資本進行再開發，還可以同商家進行聯營，以物業為入股股本參與整個地產的運營當中，也可以合作經營。除此之外，還可以通過物業和其他工作單位成立商業經營公司，專門為經營商業物業，同時以租賃的方式從業主手中取得商業物業的使用權，同時還能獲得產權的租賃收入和合伙經營搜如以及物業增值多方面的收益。目前，隨著商家和房地產商的強強聯合，逐漸形成了一種萬達模式，這種模式也被如今萬達房地產應用到了極致，并且利用商業地產的形式讓沃爾瑪、歐倍德等國際大企業進駐萬達房地產，并且建立和良好的合作關系。而萬達集團通過租金的形式獲得了比較穩定的現金流，而商家則是節省了很多選址時間和降低了風險，很大程度上減少了新店建設上的巨額資本原始

投入。

3 商業地產運作中存在的風險

商業地產和住宅地產區別在于商業地產的資金周轉較慢，需要整個環節都不能有差錯，才能形成一個完成的商業模式，也能保證這個商業環節上的開發商、投資者、經營者、物業都能得到自己應有的利潤。主要的經營環節包括了開發、銷售、招商、經營和管理幾個工作環節，這幾個工作環節中每一個都有著非常緊密的聯系，而且在法律意義上也存在著和普通房地產的區別，同時商業地產的風險也是比普通房地產大，通常會有以下幾個風險：

3.1 宏觀調控的風險

因為現在如今房地產的開發非常的火熱，帶動了整個房價的不合理高漲，國家層面已經多次出手調控，例如上海市就已經針對這種情況進行詳細的法規規范，同時要明確商場的產權以及分割轉讓的明細標準，并且規定商鋪必須在有產權證的時候才能夠開發、使用和轉讓。這個同志就是通過行政手段的方式對開發商的行為進行了具體的規范。

3.2 行業規劃失誤的風險

行業規劃具體指的是對某一個地區的產業、地區以及人口等方面內容的安排或者計劃，這種規劃屬于法律法規范疇內的，具有一定的強制性，如果出現宏觀上的規劃失誤可能會造成商鋪的貶值。同時，相關的企業也應該在當地開發商業地產的時候應該熟悉當地的政策法律法規，避免觸犯法律或者犯方向性的錯誤。一項成功的商業地產開發活動很大程度上是以來市場調查等商業活動，但是在法律的角度上來了解城市發展的政策傾向也會起到很大的作用。

3.3 租金價差帶來的風險

開發商在賣出商鋪之后，消費者和小業主們委托開發商經營該商鋪，而開發商則是將整個商業地產交給大型商業地產進行統一經營，這樣就會在一定程度上降低租金，注重保障小企業主的合法利益，保障他們的收益率，對于每年產生的一些差額，要進行多退少補，不能克扣差額款。如果要回避開放時候產生的風險，就要聘請相關的法律律師，在前期規劃階段就要規避法律風險，并且按照市場的需求和規律來辦事，不能脫離市場。如果只是單純提高價格和回報率。因為商業地產有較高金額的租賃和增值稅。對于普通的投資者可能不清楚，會因為合同而產生就飛需要注意在前期詳細解釋。這也需要開發商在進行銷售的過程中做好正確的引導，同時要做到承諾的售后服務，以此提高商業信譽，維護企業品牌。

3.4 大型商鋪因為投入高而產生的經營風險

如果幾個大型的上家在長期的承租期間內因為自身的經營管理不善而無法繼續經營而無力支付預先約定的房租，這就會導致開發商無法支付固定的收益給業主，因此開發商在進行出租的過程中不能只從租金的角度來挑選商家，而是綜合性地根據商鋪的行業前景、資質一級履約能力進行全方面的考量，盡量選取一些具有較強實力和較高資質的客戶，以此保證其履約能力。這部分風險最主要的解決辦法就是要在招商工作上多進行綜合性考量，很多開發商在進行招商的過程中知識單純地追求入駐率，經常忽視商家整體的精神風貌和影響商業信譽和形象，也會因此造成商業布局的不合理、不科學，而且因此導致商家經營困難造成退租。這種情況會在很大程度上延長招商時間，導致了更為嚴重的后果。

3.5 售后包租過程中可能存在的風險

通過公平的法律法規確定購房者和開放商之間的相關利益和義務。也確定購房者和租房者的利益需求。而目前存在著一部分開發商采用委托經營管理的合同方式保障投資收益，以此保證投資收益。業主除了和開發商簽訂購房合同之外，開發商或者提供的管理公司還要和購房者簽訂一份委托管理合同，開發商要特別注重委托經營的合同，因為這種委托合同將是保障未來收益的最主要的法律文書。

3.6 產權分散所帶來的風險

開發商也要公平公正的分配整個商業地產的商業布局，保證在產權上不要和經營者產生糾紛和矛盾。針對這一問題開發商可以在進行分割的過程中成立業主委員會，通過業主委員會對商場未來經營管理進行總體性的規劃管理，具體運作層面要確定每個利益訴求的權限，這樣簽合同之前確定產權能最大限度的避免后期發生

糾紛。

3.7 物業管理中存在的風險

在商業物業當中單獨成立的物業委員會的困難很大，而且管理內容相當冗雜，涉及了多種費用的收取管理和分攤，商業地產的管理費可能因為經營不善，而在后期增加多余的管理費，讓很多消費者和開發商產生了糾紛，這是物業的管理水平問題就體現了出來。而且很多不同形態的物業也都面臨著不同的收費標準和服務標準，這就增加了發生物業糾紛的概率。

4 結語

綜上所述，商業地產的已經在我國開始有了很大程度的發展，不僅是已經進入的房地產開發商還是新參加的開發商，都是處于探索階段。商業地產是一個高回報和高風險的投資領域，但是從整體上來講行業的前景十分廣闊，不僅有政策上的支持，而且存在著很大的市場空間。作為商業地產開發商，要緊密地和政府以及相關部門合作，開發出具有市場競爭力的產品，在進行項目開發之前要做好可操作性研究和規劃設計， 商業地產的經營周期很長，在進行經營的過程中要整合好各個方面的力量，同時要整合整條產業鏈，才能實現良好的運行，取得預期的效益。

參考文獻

[1] 夏聯喜.商業地產新兵入門[M].中國建筑工業出版社，2011.

[2] 武能堯.商業房地產開發運營的研究[D].蘇州大學，2010.

商業地產運營模式范文第2篇

1、產權分散，資本市場參與度不高，未形成外部循環機制

我國商業地產的開發資金壓力巨大，因此，商業地產在建成之后，大部分會進行出售。開發商以產權商鋪的形式解決商業地產的投資資金問題。但是這種方式通過分散產權、資金迅速回籠的方式，使得商業地產開發商能夠及時回款并獲得大量利潤，地產經營管理公司獲得物業的運營權。但是這種模式造成商業地產產權分散，造成商業地產運營管理的科學性和整體效益難以實現，甚至影響商業物業的發展前景。我國沒有發達的資本市場和健全的金融體系，導致資金的外部循環機制未形成，商業地產資產保值增值目標難以實現。我國行業地產在投融資管理中由于戰略投資者的缺乏，造成商業地產開發商兼顧投資人的職能，造成資金運轉的壓力。而商業地產資產證券化等金融創新工具得不到有效的運用，企業在投資商業地產中直接融資的比例較低，嚴重影響商業地產運作效率的提升。

2、商業投資模式比較低端落后

商業地產開發商由于各自的資質和項目規模以及類型的差異，造成對資金的需求程度不同。商業地產的開發商應該充分地結合自身特點和項目情況進行科學的投融資。商業地產的投融資應該貫穿于企業開發、經營、管理的全程。但是目前我國商業地產在開發的過程中采用落后的資產運營模式，在商業地產竣工后通過出售等方式進行資金回籠，這種模式相對低端，造成商業地產開發的籌資困難，造成融資渠道的狹窄。商業地產投資模式的落后對商業地產資產運營和管理造成嚴重的后果，造成商業地產管理者的經營能力的下降和資產運營效率的低下。嚴重影響投資者和商鋪散戶的商業利益的實現。

3、開發商商業地產開發和資產管理經驗的缺乏

商業地產的開發和經營模式不同于傳統的房地產開發。我國許多房地產企業經過不斷的發展，對地產開發已經積累相當經驗，但是，許多開發商在進行商業地產的開發過程中，對商業地產資產管理和運營模式缺乏經驗，導致商業地產的銷售以及項目運營存在混亂。商業地產的開發缺乏具有商業地產開發和運營經驗的專業人才，導致開發商對商業地產項目的資產管理缺乏專業的掌控能力，嚴重影響商業地產的運營效益。商業地產對商業規劃、商業招商、商業運營等經驗的不足，導致商業地產的資產運營和管理的效率低下，以及商業地產保值、增值目標存在困難。

4、商業地產的開發利潤高于商業經營利潤

商業地產的開發是一個高利潤行業，根據相關統計數據顯示，房地產行業的利潤率達到了20%以上，許多地方的商業地產的利潤甚至超過100%，商業地產的價格要遠高于普通房地產行業的價格，因此，許多商業地產的開發商熱衷于商業地產的開發。但是，由于商業地產的開發利潤較高，造成許多開發商急于將商鋪銷售出去并利用資金進行下一個商業地產項目的開發，這造成商業地產開發商過分的重視商業地產的開發，而忽視了商業地產資產的管理和運營。商業地產開發成為開發商獲取利潤的主要來源，導致開發商重視地產開發的短線操作，而不重視資產的長期運營和管理。

二、加強商業地產資產管理的重要性

1、給商業地產資產管理帶來租金收入

商業地產的租金范圍的確立是商業地產資產管理的關鍵環節。通過運用科學的測算方法，確定商業資產的租金水平及其變動，通過加強對商業地產的資產管理，能夠科學地掌握商業地產資產運營管理，獲得租金收入。

2、能夠促進商業地產的保值增值

商業地產通過有效的資產運營管理，其資產價值也會隨著經營過程中的租金價格的變化產生變化。商業地產的資產價值的上升可以為地產開發商帶來巨大的效益。有助于提高商業地產開發商的形象，改善商業地產開發商的融資能力，資產升值之后，開發商可以處置升值資產獲得更好的經濟收益。

3、促進商業地產整體效益的提升

商業地產的資產管理有效運行，能夠促進商業地產租金的提升，實現資產的價值的升值，提高商業地產的人氣、品牌效益，有助于帶動商業地產配套項目的繁榮。如果商業地產開發同時進行房地產項目開發，商業地產資產的科學管理能夠帶動房地產價格的提升。通過商業地產和房地產項目的相互促進和帶動，形成良性循環，促進商業地產開發和資產運營管理的整體效益實現。

三、加強商業地產資產管理的對策建議

1、改善商業地產的運作和管理

商業地產開發商應該轉變商業地產的運作和管理模式，從傳統的商業地產開發向商業地產投資的模式轉變。改善商業地產的運作和管理，實現商業地產的資產管理效率的提升和商業地產的保值增值。首先，商業地產應該加強資產運作的計劃性，通過科學的選址、充分的項目評估和市場、客群分析，充分了解商業地產開發的競爭環境等因素。其次，商業地產的運作應該具有綜合性，完善商業地產開發的系統、配套功能。通過對商業資源的整合，完善商業地產的商業功能、娛樂功能、休閑功能、文化功能等，提高商業地產區域性競爭實力。再次，提高商業地產運營管理的統一性。商業地產的開發商應該加強同入駐店鋪的協助，圍繞統一主題開展商業地產經營管理工作，促進商業地產整體運營管理的協調性。只有通過對商業地產運作管理進行統一的設計規劃，才能提升商業地產運營管理的專業性和協調性，實現商業物業的整體經營管理，促進商業地產的資產管理和資產升值目標的實現。

2、創新商業地產投融資機制

商業地產必須創新商業投融資機制，只有通過解決商業地產經營和開發過程中的資金問題，通過建立和完善健康合理的投融資機制，才能夠有效地保證商業地產的開發和經營所需資金，提高對商業地產資產管理的效率。商業地產開發可以采取信托、商業物業證券化和海外基金等形式，創新融資渠道和融資方式，緩解商業地產開發商的資金壓力。商業地產的投融資機制創新，應該借鑒發達國家先進經驗，引進國內外的風險投資進入商業地產開發領域，從而實現我國商業地產的開發水平和整體實力的提升。保證商業地產的產權不被分割和轉移，促進商業地產的統一經營管理，從而實現商業地產整體資產管理能力的提高，促進商業地產通過科學的資產管理，實現商業地產資產保值、增值。

3、大力開發混合型的商業地產

商業地產在開發的過程中，應該加大對商業地產功能的提升，促進混合型的商業地產的發展，保證商業地產的開發能夠充分的滿足市場需求。在商業地產的開發中，通過對不同的商業形態進行組合，實現商業地產開發集合商業、休閑、文化、娛樂、運動以及公共服務等設施于一體，促進商業地產的各個功能集合的整體效能的發揮。通過對商業進行科學的設計功能設施，實現科學的功能分區，通過對動態的商業娛樂設施和靜態的居住、辦公、酒店設施進行混合，實現動靜分區，促進商業地產的開發形成完整的城市生活鏈，形成大型的商業綜合體，有助于商業地產的資產整體效益的實現，保證商業地產資產的保值增值，促進商業地產資產管理效益的實現。

4、加強商業地產項目的后續運營

商業地產的經營管理對商業地產而言是命脈和根本。商業地產的開發要實現資產的保值增值，必須加強對商業地產項目的后續經營。商業地產與傳統的房地產項目不同。商業地產是開發商、商業經營者和小業主三者利益的共同體。因此，加強商業地產項目的后續經營，能夠促進商業地產的運營管理效率的提升。對商業地產而言，應該從招商管理、營銷管理、物業管理和服務監督等四個方面加強對商業地產的運營管理。通過對商業地產統一協調的管理和運營，促進商業地產資產管理價值的實現，保證商業地產成功運作并持續保值增值，提升商業地產整體物業的形象水平，促進投資者和經營者的利益最大化。

四、總結

商業地產運營模式范文第3篇

摘要：本文重點分析了區域經濟特點、經營方式、政策環境、業態組合等商業地產價值的主要影響因素。借鑒紐約第五大道和北京王府井大街商業地產的價值增長經驗，提出了商業地產價值增長的建議。

關鍵詞 ：商業地產；價值；增長

隨著我國經濟總量與人均GDP的不斷擴大和提高，房地產業得到快速發展。尤其是2008年以來，隨著應對金融危機采取的一系列刺激經濟措施，房地產業得到爆發式發展。不同發展地區商業地產市場的發育程度不同，有的已經飽和或趨于飽和，有的正處于成長階段。如何最大限度地提高商業地產的價值，需要根據商業地產的價值影響因素綜合加以分析。

一、商業地產價值主要影響因素

目前，研究商業地產價值影響因素較多集中在定位、運營方式、地段、商圈、客流量、配套設施等。綜合各類研究，結合多年對商業地產價格的評估實踐，歸納商業地產價值因素主要為：

1.區域經濟特點

不同發展地區商業地產的發育水平不同。一線城市的商業地產由于開發時間長，再加上新城拓展范圍有限，已有的商業發育相對比較充分，商業地產多已經飽和或者趨于飽和，商業地產增值空間有限。隨著城鎮化進程的不斷推進，以及對商業地產的投資熱度由一線城市向外的擴張，二三線城市商業地產的發展空間仍較大，仍處于快速發展階段，呈現出供需兩旺的局面，商業地產價值增長潛力較大。

從區域內層次看，商業地產對區域經濟有溢出效應，它作為城市內區域經濟競爭力的重要標志，已成為區域經濟發展的重要力量。所在區域地段、商圈、集聚的客流量、其交通便利程度、配套服務設施的完備程度、未來城市規劃對該區域的發展定位、消費者的心理預期，周邊商業地產發育程度，都決定了商業地產的價值。

2.經營方式

商業地產價值要通過經營實現。目前，較常見的經營方式有三種：一是散售，即開發商只負責銷售，小業主各自經營；二是自持，即開發商持有，不對外銷售；三是小業主聯合起來委托商業管理公司統一經營，后兩者屬于統一經營的范疇。

從當前市場看，一、二線城市核心地段商業基本全部自持，一線城市郊區和二線城市的部分非核心地段，存在租售并舉的產品。在三、四線城市，還存在著大比例散售的項目。業界的普遍共識是，統一經營是實現價值增長的法寶。因為在散售的情況下，由于小業主各種不同的利益訴求，以及缺乏專業固定的招商團隊和成熟穩健的投資經驗，往往導致項目的失敗。有些企業迫于資金壓力大，不得已選擇了散售或者租售并舉。隨著金融市場的不斷改革和金融工具的不斷創新，商業地產的統一經營將成為發展的普遍趨勢。

3.政策環境

政策環境包括宏觀經濟形勢、金融及貨幣政策、商業地產調控政策等。在我國當前市場經濟體系尚不健全情況下，商業地產受政策影響是顯而易見的。宏觀經濟發展水平決定了居民收支水平、物價與利率、社會儲蓄與投資水平以及消費品零售額等，通過影響人們的購買能力和投資預期，進而影響商業價值的實現情況。金融和貨幣政策，尤其是信貸政策決定了資金的流動性，對于主要依賴銀行信貸融資的開發商來說至關重要。商業地產及對住宅地產的調控政策直接影響著商業地產的價值。伴隨著房地產的一系列調控措施，“量價齊跌”“樓市拐點”“崩盤說”等等相伴而來，這就是市場對調控政策所作出的反應，也通過影響投資者和消費者的心理預期，進而影響到了商業地產的價值。

4.業態組合

項目開發前期明確業態組合的定位，是商業地產的價值體現。隨著信息技術的不斷發展和人們消費方式的不斷改變，商業地產的業態組合也呈現出了一些新的變化。目前，集客能力強、新項目市場培育期短、消費滯留時間長、對其他業態消費帶動顯著的體驗式業態，正逐漸成為商業地產業態組合的一個主要趨勢。發展趨勢和實際證明，一個業態組合能否適應社會發展帶來的新變化，能否順應市場的潮流，能否滿足消費者的需求，都決定了商業地產的價值。

二、國外及發達地區商業地產價值增長的借鑒

國外及發達地區商業地產成功運作的案例比較多，這里選擇具有代表性的紐約第五大道和北京王府井大街加以分析，從中得出對商業地產發展具有普遍借鑒意義的經驗。

1.紐約第五大道

第五大道是紐約曼哈頓區的中央大街，是世界上最著名的商業街之一。第五大道與20多條街道相交，并通過設立單行線、公共交通等方式，有效保障了交通的便捷。第五大道上名店林立，以專業店、專賣店和國際連鎖店為主，以商品的高檔優質、品牌齊全、時尚前沿等特點，樹立了“最高品質與品位”的品牌效應。除了商業范疇的運營，第五大道還特別重視與區域經濟要素的融合。周邊毗鄰中央公園、高檔商務區和住宅區等，在中央公園外圍還有惠特尼美國藝術館、美國自然博物館等文化設施，充分利用“體驗經濟”將商業、旅游、文化、居住、休閑、辦公等要素完美結合，成為紐約的商業中心、居住中心、文化中心、購物中心和旅游中心，第五大道因而成為紐約最華貴的商業區，也是世界上地價和租金最昂貴的商業區之一。

2.北京王府井大街

王府井大街是北京最有名的商業區。王府井大街南起東長安街，北至中國美術館，交通四通八達，可謂是占到了京城最好的地段。這條3華里長的大街，不僅有百年歷史的老字號店鋪，還匯集了全球著名跨國公司的眾多知名品牌，小到普通的消費產品，大到頂級的奢侈品，產品種類豐富，銷量極大，被稱為“日進斗金”之地。王府井大街集購物、餐飲、旅游、藝術、休閑、文化等于一體，既古樸傳統又時尚前衛，融匯了中西方的文化，消費者、旅游者、文化探尋者交織在此，使得這條大街的商業地產可以說是“寸土寸金”。

3.借鑒之處

縱觀國外及發達地區商業地產的成功之處，幾乎都涵蓋了以下幾方面的要素：

第一，商業地產絕不能僅僅放在商業范疇的領域來考慮，而是應該放在區域的層面去統籌考慮，對區域的各種要素發揮激活、調動、引領的作用，與區域經濟產生雙向互動作用。

第二，商業地產的業態組合，盡可能實現商業、文化、旅游、餐飲、辦公、娛樂、體驗等相結合的模式，順應時代和潮流發展，全方位滿足受眾客戶需求。

第三，商業地產運營要盡可能創造機會實現統一規劃，統一管理，統一經營，實現經濟、社會和環境效益等的最大化。

三、商業地產價值增長的建議

1.實現與區域經濟的互動共贏

商業地產發展規劃一定要與區域發展規劃相銜接。在前期的市場調研中，要結合對政策環境和市場環境的研判，充分考慮區域的發展定位與功能、發展規模、人流集聚度、消費水平、公共設施、文化內涵、交通體系等要素，并對所在地區同類業態收益狀況進行調查和了解，進而制定合理的商業地產發展定位與業態組合。

商業地產發展要融入到區域競爭力當中。商業地產應該整合區域內的各種資源，包括商務消費資源、文化資源、生態資源、景觀資源等，成為區域的經濟活力、文化內涵、生態環境、休閑娛樂的集中展示區，以及區域的靈魂和象征。通過發揮商業地產的規模優勢，資源整合優勢，品牌聚合優勢等，最大限度地提升區域的核心競爭力。同時，區域競爭力的提升，也反過來進一步提升商業地產的價值。商業地產與區域經濟互為依靠，互為支撐，聯動發展，才能實現互利共贏。

2.探索新型商業運營模式

目前，業界關注比較多的兩種新型商業運營模式，一個是O2O(online to offline)運營模式，一個是社區商業地產。

創新和完善商業地產的O2O運營模式。目前，很多商業地產已經開始探索和應用O2O運營模式，將互聯網思維嫁接到實體商業地產中，把線上的消費者帶到現實的商店中去，消費者在線支付購買線下的商品和服務，再到線下去享受體驗和相關服務。今后，要積極創新和完善商業地產的O2O運營模式，把傳統商業地產運營與電子商務有機結合，以移動互聯、大數據管理和滿足消費者身心體驗等相結合，不斷向更廣和更深的領域延伸，創造商業地產的運營特色。

注重社區商業地產發展。社區商業地產與傳統的城市綜合體等商業地產不同，主要功能是滿足社區居民消費需求，引導居民形成新的消費習慣。同時承擔社區的服務功能和文化功能，更多體現的是商業地產的社會責任和社會價值。針對目前我國社區商業地產的無序和零散開發狀態，社區商業地產應該由統一的專業團隊來管理和運營，針對不同的社區規模和檔次，制定不同的發展策略。注重提高社區商業的服務質量、參與體驗度以及文化品位，爭取將社區商業地產打造成為社區的服務中心、體驗中心和文化中心。

3.形成產業鏈增值

商業生態鏈是很多商業地產非常重視的，如萬達集團就非常重視在商業生態鏈上考慮項目的規劃與經營。由于商業活動在價值鏈上呈現的是承接的模式，存在著價值增長的此消彼長，因此，只有形成產業鏈增值，實現商業生態鏈的均衡發展，才能最終實現商業地產的持續增值。

產業鏈增值需要做到的是合作、分擔與共享。各相關利益方要形成戰略同盟，共同搭建商業運營模型，完成商業項目的設計、投資、運營和管理，通過各個環節的相互銜接，完成溢價的過程。產業鏈上的戰略同盟要共同進行市場的前期調研，對商業地產進行定位、分析和規劃，主動適應市場變化。在此基礎上，通過產業鏈的延伸，將經營風險轉移，共同承擔。最終，產業鏈上的相關利益方通過統一經營，實現價值增長的共享。

4.創新商業地產融資模式

資本運作是商業地產的生命線，尤其對于一些中小規模的商業地產來說，提高融資能力就是提高其生存能力。目前，證券化的創新融資方式成為商業地產融資的發展趨勢。其中，比較常見的是股權性質的證券產品REITS（房地產信托投資基金）和債權性質的證券產品CMBS（商業房地產抵押貸款支持證券）。

不同的商業地產要根據自身的定位、規模以及資金運營狀況，充分研究各種融資方式的優勢與風險，在傳統融資模式基礎上，積極探索新的融資方式，最終選擇適合自身的融資渠道和融資產品，為商業地產的價值增長提供根本保障。

參考文獻

[1]趙翎鶯.淺析發展社區商業地產的策略與實務——以中房·金誼廣場為例［J］.現代商業,2012(7)：168-170．

[2]劉菲.國外著名商業街比較與分析［J］.北京工商大學學報(社會科學版),2002(9)：23-26．

商業地產運營模式范文第4篇

關鍵詞：商業地產 可持續發展 價值鏈 品牌 市場細分

商業地產，簡言之就是商業用途的地產。它區別于以居住功能為主的住宅房地產以及以工業生產功能為主的工業地產。商業地產從廣義上來看，通常是指用于包括零售、批發、餐飲、娛樂、健身、休閑以及以辦公為主要用途的房地產形式。狹義的商業地產，泛指用于零售業的地產形式，國外普遍使用“零售地產”這個概念。商業地產從經營模式、功能和用途上區別于普通民居、工業園區等房地產形式。但現實中的很多商業地產，卻又是一種融合了住宅地產、商業地產、工業地產、旅游地產等功能的復合地產形式。

我國商業地產的發展現狀

（一）商業地產投資持續升溫

我國經濟的快速發展為商業地產開發提供了難得的戰略機遇，商業地產已成為投資者關注的新的投資方向。國家統計局數據顯示，2010年上半年，辦公樓銷售面積同比增長53.2%，銷售額同比大漲逾九成，達到91.5%，商業營業用房的銷售業績也是非常好，銷售面積同比增長41.6%，銷售額同比增長57.1%。2011年上半年，辦公樓銷售面積同比增長8.9%，銷售額同比增漲近三成，達到27.6%，商業營業用房銷售面積同比增長18.6%，銷售額同比增長36.0%（盛來運，2011）。自2010年起，萬科集團等大型房企都在大規模提高商業地產在戰略布局中的比例。

（二）商業地產在二、三線城市迅猛發展

近幾年，我國商業地產在二、三線城市呈現出一種蓬勃發展的態勢。僅就武漢地區而言，據相關部門的統計，包括零售、批發等業態在內的武漢商業地產市場，在“十一五”期間的總投資接近700億元，在全國19個副省級城市中排名第3位。武漢在建大型商業體已有25個、面積超過100萬平米，出現井噴式發展。預計未來五年，武漢商業地產項目投資總額將達到1500億元。商業地產開發已呈現普遍向二、三線城市蔓延的趨勢，二、三線城市漸成這些商業地產企業的主要戰場。2010年上半年末，萬科集團在二、三線城市的權益土地儲備已達到3179萬平方米。

（三）大型商貿流通集團紛紛涉足商業地產領域

在眾多房地產企業“棄居從商”的同時，大型商貿流通集團紛紛涉足商業地產領域，沿著產業價值鏈向上延伸，逐漸轉向上游房地產業的開發，以自身原有商業品牌的影響力及成熟商圈（地段）的號召力而獲取更大的商業地產附加值收益。如武漢中商集團投資興建武漢第一家直接打出Shopping Mall旗號的大型購物中心，經營面積達20萬平方米。武商集團在原址上改、擴建經營面積達27萬平方米的武商摩爾城。再如“國美在資本市場大舉融資65億港元，為其購置物業提供了充足的現金儲備；跨國公司巨頭宜家，目前在中國的發展策略就是以收購土地自行建店為主，不僅能夠確保企業連鎖發展獲得連續和穩定的經營周期和經營場所，而且有利于企業在駐地進行長遠規劃”（崔霽，2010）。

商業地產可持續發展的路徑分析

“起步晚，發展快，問題多，前景廣”這四句話可以概括我國商業地產的基本狀況。面對這種發展態勢，迫切需要從戰略角度來重視商業地產的開發，要認真制定相關策略，打造出先進的、高品質的商業地產項目。使商業地產項目在獲得較好回報的同時，能夠持續健康的發展。

（一）以產業價值鏈理論為指導，明確發展戰略定位

價值鏈的概念是由美國學者邁克爾·波特（Michael Porter）于1985年在其所著的《競爭優勢》一書中提出的。他認為：“每一個企業都是用來進行設計、生產、營銷、交貨等過程及對產品起輔助作用的各種相互分離的活動的集合”。任何一個企業的價值鏈，都是由相互聯系的一系列的創造價值的活動所構成。這些活動包括從供應商獲取原材料，到最終售后服務之間的每一個環節。這些環節相互聯系并相互影響。無論價值鏈的形式如何發展變化，其本質是不變的，即價值鏈是由一系列相互聯系并能夠滿足消費者需求的價值創造活動所組成的。

商業地產的產業價值鏈包括狹義價值鏈和廣義價值鏈兩個方面。狹義價值鏈是指以地產開發商為主，整合零售商、運營商、金融業和商業服務企業而形成的價值增值過程。這是從經濟效益和微觀角度進行的界定。也就是說狹義價值鏈是地產開發商在開發一個商業地產項目時，從開始就必須具備這樣一種思維模式：即為了實現商業地產開發的經濟效益，必須尋求投資者、商業運營商、商業服務企業和關聯的產業介入，共同完成這個項目。廣義價值鏈則是從商業地產的社會效益和宏觀角度進行的界定，是從消費者需求開始的逆向營銷的過程。即一個商業地產項目通過消費者的需求、商業經營者的經營、市場及產品制造商的改進等方面而產生的價值。連接狹義產業價值鏈和廣義產值價值鏈的是“地產開發商”，是地產開發商將一個無形市場轉化成有形市場。只有充分認識商業地產產業價值鏈的意義，才能使這一轉化過程得以實現。

首先，產業價值鏈有利于樹立正確的開發觀念。在商業地產的開發過程中，要以產業價值鏈理論為指導，重視、整合關聯產業及其消費者的利益，為關聯產業及消費者提供增值的機會。其次，產業價值鏈有利于建立有效的開發模式或商業模式。有關專家將商業地產的開發模式分為“綜合性商業地產開發及運營商”和“專業性商業地產開發及運營商”；將商業地產的商業模式分為“商業地產+高級酒店+影視文化+連鎖百貨+住宅地產”、“商業+金融+開發+管理”和“住宅 + 商業 + 酒店”（肖軍，2011）。無論以上哪一種模式都是建立在商業地產完整的產業價值鏈的基礎之上的。因此，商業地產的開發應以產業價值鏈理論為指導，明確發展戰略定位。

（二）以商業地產發展規律為基準，融入城市整體規劃

商業地產的發展有以下兩個特點：第一，它是城市繁榮程度的標志。一個城市的商業地產發展狀況，直接反映出這個城市的經濟繁榮程度以及城市居民的消費水平，影響到這個城市的整體形象。第二，它反映了城市整體規劃的理念。一個城市的商業地產發展狀況，直接反映出這個城市的整體規劃中對商貿流通行業的重視程度以及商圈布局的合理性，體現出城市整體規劃對市民生活便利及不同消費層次需求的關注度。

因此，對于商業地產開發商而言，要遵循商業地產發展的規律，利用好城市的商業發展規劃及城市整體規劃資源。在商業地產開發過程中，將商業地產項目與城市商圈布局進行有效對接，使商業地產項目融入到城市商業整體布局乃至城市整體規劃之中，為拉動內需、促進經濟增長起到關鍵性的作用。對于各地政府主管部門而言，應重視城市商業發展規劃，在城市規劃中應體現城市商業發展的地位、體現為商業地產服務的觀念，合理布局商圈。在城市功能布局、交通配套、公共設施等方面，為商業地產的發展創造良好的條件。

（三）以著力打造品牌為中心，提高企業核心競爭力

隨著市場競爭的日趨激烈，商業地產企業越來越重視建設先進的、高品質的商業地產項目，著力打造商業地產品牌、樹立企業形象。品牌不僅僅是不同企業產品的標識，更多的是營銷價值資訊的載體。特定品牌往往代表特定的產品品質、產品風格、流行時尚、服務水平等方面的資訊，這些資訊逐漸被市場廣泛了解和接受，在消費者心中就成為特定的消費價值、消費情感的代表（何君等，1999）。只有品牌才能產生更大的市場效益。商業地產企業品牌的特質應該是獨一無二的，它所傳達的應是一系列獨特的功能性與情感性的價值元素，從而形成企業重要的無形資產—品牌資產。

商業地產品牌在投資者心目中不僅僅只是一個印象符號，而是一個具有豐富文化內涵和核心價值元素的載體，成為影響投資者選擇購買對象，投資店鋪經營的重要依據。在投資者心目中，良好的品牌形象代表先進的、高品質的商業地產項目，從投資中他們能體會到“可靠”、“誠信”、“承諾”、“精品”、“增值”等。因此，商業地產企業在在確保質量可靠的同時，應加大創建商業地產品牌的力度，向社會公眾展示其企業文化、經營理念、價值取向等。并且將單一的商業地產項目營銷納入到企業的整體營銷戰略之中、提升為企業的品牌形象塑造之列。

（四）以避免結構性矛盾為重點，走細分化和專業化發展道路

隨著商業地產投資的持續升溫，出現了少數項目盲目上馬、定位不清、項目扎堆、重復建設等問題。這樣會給整個商業地產市場帶來結構性矛盾，有可能重演上世紀90年代大型零售商場發展過程中的“悲劇”。上世紀90年代初我國各地紛紛興建大型零售商場，好似進入大型零售商場建設的“黃金時期”。但自1996年開始，大型零售商場銷售額全面下降，普遍虧損，全國各地均有大型零售商場（廈）不堪重負而頻頻倒閉，特別是1998年被業界稱為“大型零售商場倒閉年”。誠然，導致大型零售商場頻頻倒閉的原因很多，但盲目發展、單體規模失控，定位單一是主要原因之一（劉建堤，2000）。為了避免因為結構性矛盾引發的“悲劇”，商業地產的建設必須走細分化和專業化發展道路。

商業地產項目要細分市場，走專業化的發展道路。應根據其所處的區位不同、服務的對象不同而選擇不同的商業模式。在城市核心區選擇以休閑娛樂型為主的商業模式。但鄰近的商業地產項目應該細分為各自側重購物、餐飲、休閑娛樂等不同的商業模式，使每個商業地產項目都有其獨特的經營品類，而且各項目之間能夠形成優勢互補，為顧客提供更具針對性的服務方式或消費場所。同時，應將休閑娛樂配比提高到一個舉足輕重的位置。在中心區片選擇以主題購物型為主的商業模式。可以是由眾多中小店鋪組成，并設有l-2家較大的百貨店、超級市場，經營多元化的綜合購物型商業模式；也可以是由經營同一品類商品的各種店鋪集合而成的如服飾購物中心、家居購物中心、家裝建材購物中心等專業中心型商業模式。而在綜合組團（或大型社區）則選擇以生活鄰里型為主的商業模式。它不僅僅是綜合組團的商業中心，同時也是綜合組團居民的生活中心、休閑中心和交往中心。它應牢牢鎖定一個綜合組團居民的生活需求，瞄準家庭式消費，除了以一站式服務滿足綜合組團居民生活消費的功能為核心，還應具有門類眾多、配套較齊全的生活服務設施。如社區服務中心、社區警務中心等政務機構以及醫療服務、電信充值、水電費繳存等便民項目都可設在商業地產項目里。

（五）以重視后期運營為保證，悉心培育高品質商業地產項目

商業地產有它的特殊性，是一個由地產開發商、運營商、零售商、消費者等多方形成的市場。地產開發商需要獲得運營商、零售商和消費者等方面的認同，否則就不能算一個成功的項目。所以，對于商業地產來說，除了前期建設，后期的運營非常重要。

現在國內一些城市的商業地產項目存活率不高，尤其是做得出色的優質商業地產項目并不多。這其中主要的原因是許多企業還沒有找到一個成熟的開發模式或商業模式，后期的運營不到位。國內的商業地產更偏向于可銷售的商業地產，如購物廣場類。在前期，開發的規模相當大，但能否達到規劃目標，很大程度上取決于后期的培育和運營。因此，要想提高商業地產項目存活率，不僅僅要注重前期建設，更要重視、加強后期運營，悉心培育高品質商業地產項目。一方面，地產開發商要著力加強與運營商、零售商的合作，培養管理人才，提高經營管理水平，精準運營；另一方面，政府主管部門要引導推進商貿流通向高端化、現代化發展。

參考文獻：

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2.崔霽.商業地產企業發展現狀及提升競爭力策略[J].房地產開發，2010.2

3.[美]邁克爾·波特著，陳小悅譯.競爭優勢.華夏出版社，2005.8

4.肖軍.商業地產發展模式述評與借鑒[J].上海房地，2011（3）

商業地產運營模式范文第5篇

關鍵詞：財務核算 商業地產 服務行業 管理會計體系

一、管理會計體系建設需要摒棄財務核算僅為實現企業對外報告的傳統功能，推進財務核算向管理決策功能拓展

對于新興行業的初創型公司來說，管理會計工作的開展一般會滯后于財務會計工作，管理會計體系構建需要有一個逐步認知和布局的過程，而財務核算體系一般會伴隨業務的發展先行建立起來。為了推進企業管理會計體系建設，財務核算體系在設計和建設過程中，需要摒棄財務核算僅為實現企業對外報告的傳統功能，推進財務核算向管理決策功能拓展。本文以商業地產服務行業為例，強調用管理會計理念構建財務核算體系，使財務核算體系建設符合企業推進管理會計體系建設的遠景目標。

二、財務核算需要從簡單核算向多維度、精益化核算轉型，使財務核算數據能夠有效運用于管理決策

商業地產服務行業在我國屬于新興行業，除了房地產開發商轉型或涉足商業地產領域成立商業地產管理公司以外，第三方商業地產服務機構也逐步發展起來。房地產開發商旗下的商業地產管理公司主要為自身開發的項目提供商業地產管理服務，一般不參與其他房地產企業的商業項目運作，而第三方商業地產管理公司作為專業化的商業地產服務機構，為多個房地產開發商或業主提供商業項目增值服務，其主要商業模式為輕資產、多項目運作。本文所探討的商業地產服務行業財務核算體系構建以及管理會計信息化基礎建設主要針對第三方商業地產運營管理公司。

第三方商業地產運營管理公司主要經營管理模式有受托經營、承租經營、股權投資、商業策劃服務等。受托經營模式，即商業地產運營管理機構作為資產管理方，接受商業地產開發商或業主方委托為商業地產項目提供全程資產管理服務，獲取資產管理收益并分享項目物業增值收益。承租經營模式，即商業地產運營管理機構作為承租方，以租賃方式取得商業地產項目整體經營權，通過對項目重新定位和改造以及后續運營管理，獲得項目租金收入并分享項目物業增值收益。股權投資模式，即商業地產運營管理機構作為投資方，以直接購買或收購兼并方式獲得商業地產項目股權，通過對項目的直接投資和直接管理，提升項目整體價值獲得股權投資收益。商業策劃服務模式，即商業地產運營管理機構作為專業咨詢機構，為商業項目提供項目規劃、市場定位、招商租賃等服務獲取咨詢收入。

第三方商業地產運營管理公司主要利潤來源于多項目資產管理利潤、承租經營利潤、商業策劃收益、物業增值收益以及股權投資收益等。由于其運營管理的服務對象為商業項目，核算體系設計中，所有的核算元素都必須以項目為中心進行精益化核算。比如，核算細則要求所有的直接成本費用必須核算到項目層級；對于總部層級發生的間接成本費用，凡是受益對象為項目的，必須核算到項目層級；對于受益對象為項目，但無法明確到具體項目的，核算前需要與管理層溝通具體分配原則后核算至具體項目；對于受益對象不能歸屬于項目的，核算上需要記錄為“非項目”成本費用。對于管理層來說，總部層級發生的成本費用受益對象不能最終歸屬于項目的并不多見，這些成本費用可能是項目的前置成本，也可能是潛在項目的拓展成本，核算上要求財務人員深入到業務前沿，跟蹤這些成本的最終歸屬項目。

由于商業項目經營管理模式不同，財務核算上需要反映不同管理模式下的項目運營狀況。此外，不同管理模式下的商業項目可以細分為不同的管理服務階段。比如，受托經營類和承租經營類項目，可以細分為商業定位階段、工程改造階段、招商階段、預開業階段、正式開業后運營管理階段等。商業策劃類項目，可以細分為商業定位階段、工程改造階段、招商階段等。財務核算方面，需要根據項目在業務上的多元化屬性，對項目進行多維度核算，使經營分析既可以從項目整體又可以從不同維度方面反映項目的財務狀況。

從以上第三方商業地產運營管理公司經營管理模式的特點來看，財務核算需要從簡單核算向多維度、精益化核算轉型，使財務核算數據能夠有效運用于管理決策。

三、財務核算系統與業務系統的底層數據需要實現共享，使財務核算系統能及時獲取和整合業務信息，跟蹤業務活動變化，發揮財務核算決策支持功能

第三方商業地產運營管理公司作為連接商業物業持有者和使用者的媒介，承載了大量的外部資源。比如，房地產開發商、投資者、品牌商、供應商和消費者等。商業地產服務商參與了房地產業、商業服務業、金融業的市場資源整合和重新配置活動。

商業地產服務機構在商業項目管理的各個階段與眾多外部供應商緊密合作，共同服務于商業資產的增值服務。比如，商業項目市場定位和規劃階段，商業地產服務機構需要與專注項目所屬區域的市場調研機構緊密合作；商業項目工程改造階段，需要與工程咨詢供應商合作；招商階段，需要與招商經紀服務商合作；市場推廣和營運階段，需要與媒體和市場運營供應商合作。

第三方商業地產運營管理公司作為市場資源整合者的角色定位，要求財務核算體系設計中必須考慮將外部市場資源沉淀在公司信息化系統的底層數據庫中，并實現企業內部各信息子系統數據共享。比如，OA系統、采購系統、合同管理系統、商戶銷售系統、會員管理系統、租戶結算系統等各信息子系統的底層數據庫必須與財務核算系統保持信息共享和互換，使財務核算系統能及時獲取和整合業務信息，跟蹤業務活動變化，發揮財務核算決策支持功能。

四、財務核算體系構建需要集團統一核算管理體系，實現財務信息集中管理，為管理會計體系建設做好鋪墊

針對第三方商業地產運營管理機構輕資產、多項目運作的商業模式特征，其主要公司構架一般設計為集團管理公司、區域管理公司、項目公司三級。集團管理公司主要核算集團總部費用、集團直接管理的項目池；區域管理公司主要核算區域總部管理費用、區域公司直接管理的項目池；項目公司主要核算特定項目。除了以上三類公司以外，集團公司還會通過持股方式控制專業公司，比如，為項目提供工程改造的工程咨詢公司、提供物業管理服務的物業管理公司、提供招商服務的招商咨詢公司等，這些專業公司既可以為集團內項目提供服務也可以在市場上獨立運作。

以集團直接管理的承租經營類項目為例，項目公司作為承租方，通過租賃方式取得項目整體經營權，會計核算主體為項目公司，主要核算項目租金收入和項目直接經營成本。集團層面對項目的直接管理成本主要體現為集團專業管理部門為項目運營管理服務投入的人力資源成本、集團集中招商職能為項目發生的招商成本、集團集中營銷職能為項目發生的營銷成本等，這些直接成本記錄在集團管理公司的核算賬套中。此外，集團內專業公司為項目提供的專業化服務成本，比如，工程咨詢服務成本、物業管理服務成本等記錄在專業公司的核算賬套中。從集團母公司視角，對外報告需要抵消內部公司關聯交易產生的內部服務結算收入與支出，反映公司整體經營成果；對內報告需要集合集團內各核算主體的經營數據分析各項目完整的投入產出情況，跟蹤項目財務狀況的變化。

第三方商業地產運營管理公司集團化統一運營管理、集約化經營的特點，要求在財務核算體系設計方面，必須首先考慮統一集團內各公司核算科目體系、核算細則，統一集團內各公司財務對內和對外報告體系。集團統一核算管理體系，有利于實現財務信息集中管理，為管理會計體系建設做好鋪墊。

五、財務核算向管理決策功能拓展，需要企業管理層權衡成本與效益，使財務核算體系建設符合企業推進管理會計體系建設的戰略規劃

財務核算向管理決策功能拓展，要求財務核算體系隨著行業的變革和公司商業模式的變化持續改善。財務核算向管理決策功能拓展，需要企業管理層權衡成本與效益，綜合考慮企業發展的階段性以及推進管理會計體系建設的布局和時間節點，使財務核算體系建設符合企業推進管理會計體系建設的戰略規劃。

參考文獻：

[1]財政部.關于全面推進管理會計體系建設的指導意見（財會[2014]27號）.