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房地產(chǎn)投資信托論文范文第1篇

【關(guān)鍵詞】地產(chǎn)融資房地產(chǎn)投資信托案例分析

房地產(chǎn)投資信托（RealEstateInvestmentTrusts，REITs）是按照信托原理設(shè)計(jì)由REITs基金（REITs投資公司）以發(fā)行受益憑證的方式公開或非公開匯集投資者資金交由專門的投資機(jī)構(gòu)（基金托管公司）進(jìn)行投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的融資工具。REITs發(fā)源于美國，最初于20世紀(jì)60年代作為一種讓廣大中小投資者充分參與長期房地產(chǎn)的投資工具出現(xiàn)，后來憑借在稅收方面的優(yōu)惠政策得以快速發(fā)展壯大，發(fā)展到今天已有40多年的歷史。2000年開始，亞洲一些國家和地區(qū)效仿美國允許設(shè)立REITs，如日本和臺灣的“不動產(chǎn)投資信托”以及香港的“房地產(chǎn)投資信托基金”等。截至2007年6月底，全亞洲共有11只房地產(chǎn)投資信托基金上市，市值超過800億美元，整體來看，亞洲已經(jīng)成為全球REITs市場的一個(gè)新熱點(diǎn)。

由于相關(guān)的稅收政策和法律法規(guī)尚不完善，REITs在我國境內(nèi)發(fā)展并不順利，尚不能上市流通，但我國房地產(chǎn)企業(yè)及相關(guān)投資者一直在REITs領(lǐng)域進(jìn)行著積極的嘗試，一些企業(yè)已經(jīng)通過離岸公司等模式在香港、新加坡的證券市場成功實(shí)現(xiàn)REITs上市。2005年12月21日，越秀REITs成功登陸香港證券市場，成為首只以內(nèi)地物業(yè)為主要資產(chǎn)的上市REITs。2007年6月11日，第二家涉及內(nèi)地物業(yè)的REITs睿富在香港證券市場IPO上市。除香港證券市場外，新加坡證券市場憑借其較低的準(zhǔn)入門檻成為我國REITs上市的又一目的地。2006年12月8日，凱德中國零售房地產(chǎn)信托(CRCT)登陸新加坡交易所主板市場，為國內(nèi)開發(fā)商在中國新的制度框架下海外發(fā)行REITs提供了另一條新路徑。雖然REITs在我國境內(nèi)的發(fā)展受到種種限制，但作為一種已被全球眾多國家普遍認(rèn)可的融資方式，REITs仍將是我國房地產(chǎn)融資的未來發(fā)展方向之一。當(dāng)前我國現(xiàn)有的條件下運(yùn)用REITs融資有以下三種模式：

一、離岸式REITs操作流程及運(yùn)作模式

由于政策法規(guī)等方面的因素，目前REITs在我國大陸仍無法公開上市，這就決定了欲通過REITs上市的物業(yè)，必須到我國香港地區(qū)及境外操作。

上市REITs結(jié)構(gòu)主要由基金單位持有人、資產(chǎn)管理人、受托人、發(fā)起人、物業(yè)管理人和貸款人組成。其運(yùn)作模式如下：

（1）公眾、機(jī)構(gòu)投資者、發(fā)起人和戰(zhàn)略投資者等通過認(rèn)購REITs基金單位成為基金單位持有人。發(fā)起人整合/收購各地的物業(yè)組成資產(chǎn)池，其租金收入扣除各種費(fèi)用后作為投資收益支付給基金單位持有人。

（2）資產(chǎn)管理人向REITs提供資產(chǎn)管理服務(wù)，收取管理費(fèi)。

（3）受托人代表基金單位持有人的利益處理相關(guān)事務(wù)，收取信托管理費(fèi)用。

（4）物業(yè)管理人為××資產(chǎn)提供物業(yè)管理服務(wù)，收取管理費(fèi)。

（5）REITs在法律要求的范圍內(nèi)（例如：香港要求不超過資產(chǎn)池總價(jià)值的45％），通過向貸款人融資的方式，利用財(cái)務(wù)杠桿擴(kuò)大收購物業(yè)的規(guī)模。

離岸REITs融資案例：越秀REITs香港上市

越秀REITs（0405.HK）于2005年12月21日在香港掛牌上市，香港公開發(fā)售及國際配售分別獲得約496倍和74倍認(rèn)購，最終發(fā)行售價(jià)為每股3.075港元，籌集資金約17.9億港元。作為在香立上市的首只以內(nèi)地物業(yè)為注入資產(chǎn)的REITs，越秀REITs的操作手法為國內(nèi)REITs探尋離岸上市之路提供了良好的借鑒和示范。

越秀REITs作為第一只在香港上市的內(nèi)地房地產(chǎn)信托基金，盡管最終選擇以每個(gè)基金單位3.075港元上限定價(jià)發(fā)售，依然受到投資者的熱烈追捧，2005年12月21日正式上市進(jìn)行買賣一周內(nèi)就累計(jì)升值16％。越秀REITs的成功上市，在為開發(fā)商募集所需資金的同時(shí)，并未破壞物業(yè)產(chǎn)權(quán)的完整性（無需將物業(yè)散售），并保證了后期經(jīng)營過程中的持續(xù)投入問題，在單一產(chǎn)權(quán)的情況下，由專業(yè)的國際租賃及運(yùn)營機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理，為商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展和持續(xù)運(yùn)營提供了足夠的保障。

二、傳統(tǒng)貸款型信托融資模式

貸款類信托融資模式指信托公司通過質(zhì)押資金使用方的公司財(cái)產(chǎn)或股權(quán)為基本貸款擔(dān)保方式發(fā)行房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，將募集資金提供給資金使用方。

傳統(tǒng)貸款型信托融資的典型特點(diǎn)是資金成本低,進(jìn)入門檻低,操作管理比較簡單、運(yùn)行成本較低，收益比較穩(wěn)定，雖然與商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)的貸款類業(yè)務(wù)具有一定的重合性，但大多屬于點(diǎn)對點(diǎn)式的項(xiàng)目融資性質(zhì)，在供給方式上比較靈活,可以針對房地產(chǎn)企業(yè)本身運(yùn)營需求和具體項(xiàng)目設(shè)計(jì)個(gè)性化的信托產(chǎn)品，對不同階段、不同水平的項(xiàng)目都可以量身定做解決方案。2003年央行121號文件出臺后，貸款型信托一度成為許多開發(fā)商解決資金問題的新渠道，特別是在從單個(gè)項(xiàng)目立項(xiàng)后到四證齊備前這個(gè)銀行資金不愿進(jìn)入的階段，成為開發(fā)商資金的一個(gè)重要補(bǔ)充。

貸款型信托融資案例：萬科十七英里項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃

2004年，萬科開始廣泛與新華信、深國投等信托投資公司合作采用貸款型信托為旗下十七英里，萬年花城、云頂?shù)软?xiàng)目融資，成為我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極嘗試信貸信托這一融資渠道的代表。

2004年6月10日萬科聯(lián)合新華信托股份有限公司推出“萬科十七英里集合資金信托”。“萬科十七英里集合資金信托”是典型的貸款型信托，該信托計(jì)劃具有鮮明的特點(diǎn)：首先，該信托計(jì)劃靈活選擇融資方式，實(shí)現(xiàn)了財(cái)務(wù)費(fèi)用的最小化。該信托貸款的年利率為4%，與同期銀行貸款利率5.49%相比，低了1.49個(gè)百分點(diǎn)，按照1.9895億元的融資規(guī)模，萬科每年可節(jié)約財(cái)務(wù)費(fèi)用近400萬元；其次，投資者在購買該信托計(jì)劃的同時(shí)，不僅享有通常意義的投資收益，更重要的是還可以獲得對該房產(chǎn)的優(yōu)先購買權(quán)以及購房價(jià)格的高折扣率。這種將融資與營銷相結(jié)合的模式在隨后的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目中被廣泛地運(yùn)用。最后，該信托產(chǎn)品可辦理轉(zhuǎn)讓、贈與或繼承，流動性較強(qiáng)。

三、股權(quán)型信托融資模式

股權(quán)型信托融資模式是指委托人將其持有的公司股權(quán)轉(zhuǎn)移給受托人，或委托人將其合法所有的資金交給受托人，由受托人以自己的名義，按照委托人的意愿將該資金投資于公司股權(quán)。

股權(quán)型信托融資的突出優(yōu)點(diǎn)有兩點(diǎn)：首先能夠增加房地產(chǎn)企業(yè)的資本金，促使房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)到銀行融資的條件；其次，信托公司的信托計(jì)劃募集的資金進(jìn)行股權(quán)融資類似于優(yōu)先股，只要求在階段時(shí)間內(nèi)取得一個(gè)合理的回報(bào)，并不要求與開發(fā)商分享最終利潤的成果，這樣既滿足了充實(shí)開發(fā)商股本金的要求，開發(fā)商也沒有喪失對項(xiàng)目的實(shí)際控制權(quán)。

股權(quán)型信托融資案例：世紀(jì)星城住宅項(xiàng)目股權(quán)投資信托計(jì)劃

“世紀(jì)星城”項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資8.99億元，項(xiàng)目前期已經(jīng)投入2.8億元，并已取得一期土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證，還需要取得開工證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，只有四證齊全才可向銀行申請貸款。但121號文的執(zhí)行，使得項(xiàng)目開發(fā)商北京順華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，憑借自身1.5億元的注冊資本，不能滿足30%的最低限(1.5/8.99=16%<30%)，這意味著工程將面臨著開發(fā)資金斷流的窘境。在這一關(guān)鍵時(shí)刻，北京順華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)合重慶國際信托投資有限公司推出“世紀(jì)星城住宅項(xiàng)目股權(quán)投資信托計(jì)劃”，通過股權(quán)信托的方式籌集2億元資金對北京順華進(jìn)行增資，使其自有資金達(dá)到3.5億元，并將此資金直接用于項(xiàng)目的開發(fā)，保證工程順利獲得開工證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，從而在四證齊全的基礎(chǔ)上獲得項(xiàng)目原貸款行興業(yè)銀行的銀行后續(xù)貸款支持，順利實(shí)現(xiàn)了2005年項(xiàng)目竣工銷售的預(yù)期目標(biāo)。

世紀(jì)星城住宅項(xiàng)目股權(quán)投資信托計(jì)劃是典型的房地產(chǎn)優(yōu)先股權(quán)信托融資模式，即股權(quán)在退出時(shí)附固定比例的投資收益。世紀(jì)星城住宅項(xiàng)目股權(quán)投資信托計(jì)劃憑借著自身的特色，一推出就受到投資者的追捧，順利完成融資任務(wù)。世紀(jì)星城住宅項(xiàng)目股權(quán)投資信托計(jì)劃充分滿足了開發(fā)商、信托公司以及投資者三方的需求，成為我國股權(quán)型信托融資模式的一個(gè)范本。

目前我國的房地產(chǎn)信托正從貸款型向股權(quán)投資型發(fā)展，從一般的集合資金計(jì)劃向美國的REITs模式靠攏。隨著國內(nèi)相關(guān)政策法規(guī)的出臺，REITs將沿這一趨勢繼續(xù)發(fā)展。2005年3月，福建聯(lián)華信托推出“聯(lián)信•寶利中國優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃”，其最大特點(diǎn)在于沒有確定項(xiàng)目下提前籌資，再進(jìn)行有目的的投資，其投資方向涵蓋房地產(chǎn)企業(yè)貸款、股權(quán)投資、商業(yè)樓宇或住宅的購買，充分體現(xiàn)了REITs逐步“從貸款型向股權(quán)投資型發(fā)展，從一般的集合資金計(jì)劃向美國的REITs模式靠攏”的未來發(fā)展趨勢。

參考文獻(xiàn)：

[1]張紅，殷紅.房地產(chǎn)金融學(xué).北京：清華大學(xué)出版社，2007.

[2]王化成.財(cái)務(wù)管理學(xué).中國人民大學(xué)出版社，2006，(6).

[3]周春生.融資、并購與公司控制.北京大學(xué)出版社，2007，(3).

房地產(chǎn)投資信托論文范文第2篇

3.1美國的房地產(chǎn)投資信托基金

REITs最早誕生于美國，美國是房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）最發(fā)達(dá)的市場，其規(guī)模約占全球的76%左右。美國型REITs相比其它國家（或地區(qū)）的REITs有其自己的特點(diǎn)。

3.1.1稅收優(yōu)惠對美國

REITs的推動縱觀REITs在美國的發(fā)展歷史，其變化發(fā)展均受稅法變動的顯著影響。REITs傳統(tǒng)的含義是專門持有房地產(chǎn)、與抵押貸款相關(guān)的資產(chǎn)或同時(shí)持有這兩種資產(chǎn)的一種封閉式基金[30]。目前REITs的前身為馬薩諸塞商業(yè)信托(Massachusettstrusts)，它是為了享有稅收優(yōu)惠，規(guī)避相關(guān)法律而誕生的9，隨后這種信托投資方式很快在美國各大城市發(fā)展起來。到了1935年，美國最高法院取消了這種信托的稅收優(yōu)惠，房地產(chǎn)類信托在美國開始進(jìn)入基本停滯狀態(tài)。1960年美國《國內(nèi)稅法改革》正式批準(zhǔn)成立REITs業(yè)務(wù)，并規(guī)定了REITs能夠享受的稅收優(yōu)惠政策，同年出臺的《房地產(chǎn)投資信托法案》（RealEstateInvestmentTrustActof1960）進(jìn)一步明確了REITs享有與共同基金同樣的特殊稅收優(yōu)惠政策。REITs成立后，隨著美國經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化和稅法等相關(guān)法律的不斷調(diào)整，經(jīng)歷了曲折的發(fā)展過程。其中《1976年稅制改革法》（TaxReformActof1976,TRA76）和1986年的《稅收改革法案》（TaxReformActof1986,簡稱1986）對當(dāng)時(shí)處于低迷的REITs起到了有利的推動作用。2001年的《REITs現(xiàn)代化法》允許REITs獲得稅后補(bǔ)貼，同時(shí)將REITs應(yīng)納稅收益的分配比例從95%降低到90%，這使得在亞洲金融危機(jī)時(shí)期受到嚴(yán)重打擊的REITs又開始穩(wěn)步發(fā)展[31]。美國REITs稅收的變革對REITs發(fā)展的影響如圖5所示。9當(dāng)時(shí)美國的法律禁止一般的公司持有與經(jīng)營無關(guān)的房地產(chǎn)，而允許信托持有房地產(chǎn)，只要信托的收入被用來分配給各個(gè)受益人的，就不必納稅。-18-1971-2007年1月底美國REITs的數(shù)量與市值05010015020025019711976198119861991199620012007年份個(gè)050,000100,000150,000200,000250,000300,000350,000400,000450,000500,000百萬美元美國REITs數(shù)量美國REITs的市值來源：根據(jù)NAREIT網(wǎng)上資料整理編制，具體數(shù)據(jù)見附錄1圖5稅收政策與美國REITs數(shù)量和市值的變動關(guān)系

3.1.2美國REITs的法定條件自1960年《美國房地產(chǎn)投資信托法》起，美國多次出臺稅收改革法案，對REITs的收入來源、擁有、運(yùn)營、管理、服務(wù)范圍、稅收補(bǔ)貼等作出了詳細(xì)的規(guī)定。稅收優(yōu)惠已經(jīng)成為其主要優(yōu)勢之一：凡符合稅法規(guī)定要求的REITs具有避免雙重征稅的特征，獲準(zhǔn)把股利支出從公司應(yīng)稅收入中扣除；同時(shí)REITs在分紅時(shí)具有遞延納稅的功能。為了取得免繳公司所得稅的地位，REITs必須滿足以下5方面的法定要求。這些要求被業(yè)內(nèi)稱作是取得REITs免稅資格時(shí)的一系列“測試”（見表2）。1986年稅收改革法1976年稅收改革法2001年《REITs現(xiàn)代化法》-19-表2REITs資格的法定要求資料來源：InternalRevenueCode,IRC,Secs.856-858.

3.1.3美國REITs的運(yùn)營流程

美國房地產(chǎn)投資信托基金的基本運(yùn)作模式如圖6所示[32]。根據(jù)REITs的基本運(yùn)作模式，其基本運(yùn)營流程如下：REITs通過在股票市場發(fā)行股票（IPO或增發(fā)）募集資金后10，持有并管理房地產(chǎn)資產(chǎn)11，投資者通過購買REITs股票間接投資于房地產(chǎn)，并可以在股票市場進(jìn)行交易，獲得資本利得和流動性。REITs的收入主要包括出租房地產(chǎn)的租金、投資于其它REITs股票所得的股利、投資于房地產(chǎn)抵押貸款和短期債務(wù)工具的利息收益。10這里的REITs是指公開上市交易的REITs。11REITs所持有的房地產(chǎn)資產(chǎn)的類型范圍較寬，包括持有

（1）實(shí)際房地產(chǎn)和房地產(chǎn)抵押貸款資產(chǎn)的所有權(quán)及其他收益；

（2）其他REITs的股票。另外，REITs還可以持有不超過1年的短期投資（債務(wù)工具或股份）。主要方面具體要求組織結(jié)構(gòu)（組織測試）1.必須采取公司、商業(yè)信托或者協(xié)會（association）的組織形式；2.必須由一個(gè)或多個(gè)董事或者受托人進(jìn)行管理；3.征稅時(shí)視為國內(nèi)公司法人；4.不屬于金融機(jī)構(gòu)和保險(xiǎn)公司。股權(quán)結(jié)構(gòu)（所有權(quán)測試）1.股票或收益憑證必須可以轉(zhuǎn)讓；2.“百人原則”：股東或收益人不得少于100人；3.“五人原則”：在一個(gè)納稅年度的后半年，5個(gè)或5個(gè)以下的個(gè)人持有的REIT股份不得超過50%。資產(chǎn)結(jié)構(gòu)（資產(chǎn)測試）1.房地產(chǎn)、現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物、政府證券必須占到總資產(chǎn)的75%以上；2.除了上述政府證券之外，REIT持有單個(gè)發(fā)行人的證券不得超過總資產(chǎn)的5%，不得超過該發(fā)行人已發(fā)行有投票權(quán)證券余額的10%。收入結(jié)構(gòu)（收入測試）1.下列收益必須占到總收入的95%以上：股利、利息、房地產(chǎn)租金，股票、證券和房地產(chǎn)處理收益，房地產(chǎn)相關(guān)稅種的減稅或退稅，被取消贖回權(quán)的房地產(chǎn)拍賣所得等；2.下列收益必須占到總收入的75%以上：房地產(chǎn)租金，房地產(chǎn)或房地產(chǎn)抵押擔(dān)保債務(wù)孳生利息，房地產(chǎn)處置收益，從其他REIT投資中所得收益，房地產(chǎn)相關(guān)稅種的減稅或退稅，被取消贖回權(quán)的房地產(chǎn)拍賣所得等。3.下列收益占總收入的比例不得超過30%；處置持有期不滿1年的股票或其他證券所得，處置持有期不滿4年的房地產(chǎn)所得等。收益分配（分配測試）每年95%（2001年1月1日降低至90%）以上的應(yīng)稅收入必須作為股利分配給股東。-20-圖6美國房地產(chǎn)投資基金的基本運(yùn)作模式

3.2亞洲的房地產(chǎn)投資信托基金與擁有

40多年歷史的美國REITs相比，亞洲REITs市場如同一個(gè)“新生兒”。但近年來，以日本、新加坡和我國香港地區(qū)為代表的亞洲房地產(chǎn)投資基金市場發(fā)展較快。其中，馬來西亞的房地產(chǎn)投資信托基金問世雖已有10多年時(shí)間，但發(fā)展?fàn)顩r不好。韓國和我國臺灣地區(qū)的房地產(chǎn)投資信托基金的經(jīng)驗(yàn)并不理想。下面主要以日本、新加坡和香港為代表，介紹亞洲REITs的發(fā)展情況。

3.2.1日本的房地產(chǎn)投資信托基金

日本房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展背景如下：（1）房地產(chǎn)價(jià)格飆升，資產(chǎn)膨脹；（2）政府對于證券發(fā)行管制放寬；（3）住宅融資貸款余額增加；（4）企業(yè)已發(fā)行證券籌資需求增加；(5)休閑與商用不動產(chǎn)漸趨熱火[33]。2001年日本首只REIT(J-REIT)NipponBuildingFundInc在東京證券交易所上市，標(biāo)志著亞洲REITs市場的誕生。到2006年底，日本房地產(chǎn)投資基金公司數(shù)量在一年內(nèi)從22家上升至38家，REITs市場規(guī)模已經(jīng)達(dá)到290億美元，占亞洲REITs將近65%的市場份額。1．日本REITs的運(yùn)作模式和流程（1）運(yùn)作模式投資者證券市場REIT(上市公司)IPO/增發(fā)投資組合投資資產(chǎn)管理公司委托管理持有租金股利利息資本利得（股票升值收益）買賣股票股利持有股份-21-日本REITs的基本運(yùn)作模式如圖7所示。圖7日本REITs的運(yùn)作模式（2）運(yùn)作流程日本REITs基本運(yùn)作流程如下：A.不動產(chǎn)公司將土地、建筑物分售給投資者；B.投資者將其持有的共有持分權(quán)信托給信托銀行；C.信托銀行給投資者發(fā)受益憑證，并將不動產(chǎn)全部貸給（即租賃給）不動產(chǎn)公司，同時(shí)向該公司收取租賃費(fèi)；D.信托公司向投資者發(fā)放紅利；E.信托銀行也可以將該房地產(chǎn)在市場上銷售，從購買者身上獲取價(jià)款，再按比例分配給投資者。2．日本REITs的組織形式REITs在日本既可以是公司型也可以是契約型，契約型REITs根據(jù)投資管理人的不同又可分為間接型和直接型。間接型REITs的投資管理人需要聘請國內(nèi)某基金管理公司負(fù)責(zé)運(yùn)作。直接型RETIs不需要從外聘請基金管理人，基金經(jīng)理可由信托公司內(nèi)部人士擔(dān)任[34]。

3.2.2新加坡的房地產(chǎn)投資信托基金

新加坡早在1986年就提出了設(shè)立房地產(chǎn)投資信托市場的想法。1999年新加坡金融管理局頒布了房地產(chǎn)基金準(zhǔn)則，為設(shè)立REITs跨出了關(guān)鍵一步。2001年11月新加坡嘗試通過SingMallPropertyTrust房地產(chǎn)信托（SPT）發(fā)行第一只REIT。由于首次公開募股的認(rèn)購不足，導(dǎo)致首只REIT上市計(jì)劃無法實(shí)現(xiàn)。失敗的原因主土地所有者（委托及受益人）信托受益權(quán)信托紅利信托期滿歸還財(cái)產(chǎn)信托銀行土地信托銀行信托財(cái)產(chǎn)（土地）信托財(cái)產(chǎn)（建筑物）建筑公司承包合同金融機(jī)構(gòu)建筑貸款支付利息承租或買受人出售出租租金價(jià)格-22-要?dú)w咎市場時(shí)機(jī)不理想和缺乏稅收優(yōu)惠。2002年嘉德置地（CapitaLand）重組了SPT,并以“CaptiaMallTrust”（CMT）的名字再次發(fā)行12，取得了成功。隨后騰飛基金（A-REIT）在2002年11月19日也首次公開募股。新加坡國內(nèi)稅務(wù)局給予的稅收優(yōu)惠是這兩只REIT獲得成功的主要因素。另一個(gè)原因是REIT客觀的收益率，CMT和A-REIT的預(yù)期收益分別是7%和8%[35]。目前新加坡有16只房產(chǎn)投資信托掛牌，涉及市場資金超過260億新元，使新加坡成為日本以外亞洲最大的房產(chǎn)投資信托市場，投資領(lǐng)域涉及到商場、工業(yè)廠房、辦公樓、車庫等，2006年又?jǐn)U展到旅店業(yè)，甚至保健業(yè)13。

1．新加坡REITs的特點(diǎn)新加坡房REITs主要有以下幾個(gè)特點(diǎn)。

（1）很大程度上參考了美國和澳大利亞房地產(chǎn)信托基金的法規(guī)和實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，為了使新加坡成為世界金融中心，新加坡政府放寬了很多相關(guān)的規(guī)定，包括稅務(wù)優(yōu)惠政策，如REITs將收入的90%分配給投資者后其盈利可免繳所得稅，同時(shí)個(gè)人投資者收益可免繳個(gè)人所得稅，豁免注入REITs的物業(yè)所應(yīng)繳付的印花稅等。

（2）法規(guī)較齊全，業(yè)務(wù)開展較早，市場信譽(yù)較好，且近年來發(fā)展很快，前景很好。新加坡已經(jīng)吸引了16只REIT股,市值約為193億美元,而香港則只吸引到了7只REIT股,市值為88億元。在吸引來自中國大陸的REIT上市方面,新加坡的優(yōu)勢變得越來越明顯。

（3）REITs的大股東都有很強(qiáng)的實(shí)力和房地產(chǎn)開發(fā)背景。這些大股東愿意在不失掉這些物業(yè)的情況下，增加資產(chǎn)的流動性即融到更多的資金來進(jìn)一步開拓自己的主營業(yè)務(wù)。

（4）新加坡的房地產(chǎn)投資信托投資者中有16%是散戶，這個(gè)比例比一般股票的5%散戶投資者要多[36]。

2．新加坡REITs的運(yùn)作流程新加坡REITs的基本運(yùn)作流程如下。

（1）選擇包裝的物業(yè)。被選擇的物業(yè)必須能夠獲得穩(wěn)定租金收入并有較廣的增值空間。

（2）以選出的物業(yè)為基礎(chǔ)，發(fā)行有價(jià)證券來募集資金。12CMT的IPO定價(jià)為每單位0.96新元，據(jù)估計(jì)大約是給予了凈資產(chǎn)（NAV）2%的縮水。第一次的IPO的縮水大約為2.7%。13《新加坡16個(gè)REITs260億新元:位居亞洲信托市場第二》，聯(lián)合早報(bào)，2007年5月28日。-23-

（3）將募集的資金用于投資其它房地產(chǎn)，獲得穩(wěn)定的租金收入。

（4）房地產(chǎn)投資信托基金的有價(jià)證券可以在二級市場上流通轉(zhuǎn)讓，從而解決投資者的資金退出問題。

（5）以作為基金基礎(chǔ)的物業(yè)產(chǎn)生的租金收入和基金募集之后投資的物業(yè)產(chǎn)生的租金收入來作為基金分配的紅利。

3.2.3香港的房地產(chǎn)投資信托基金

2003年8月，香港證券和期貨委員會(SecuritiesandFuturesCommission,SFC)了房地產(chǎn)投資信托的相關(guān)規(guī)定，對房地產(chǎn)投資信托的設(shè)立條件、組織結(jié)構(gòu)、從業(yè)人員資格、投資范圍、利潤分配等方面做出了明確的規(guī)定。2005年6月16日，香港證監(jiān)會對03年的《香港房地產(chǎn)投資信托基金守則》的兩處地方進(jìn)行了修改:一是REITs允許的投資領(lǐng)域發(fā)生了變化。原來《守則》規(guī)定，在香港上市的REITs只可投資于香港的物業(yè)，現(xiàn)在改為海外的物業(yè)也可投資；二是放寬REITs的負(fù)債比率，從原來的35%放寬至45%。2005年11月18日14，香港第一只REIT，也是全球最大的房地產(chǎn)信托IPO——領(lǐng)匯基金（LinkREIT）發(fā)行，募集到1,100多億港幣，獲得19倍的超額認(rèn)購15。2005年12月16、17日又分別成功推出繁榮房地產(chǎn)投資信托基金（ProsperityREIT）和第一只以廣州物業(yè)為基礎(chǔ)、跨境上市的越秀地產(chǎn)投資信托基金（GZIREIT）。到目前為止，香港已有七只REIT股,市值約88億元。

1．香港REITs的運(yùn)作流程和特點(diǎn)香港房地產(chǎn)投資信托基金的基本運(yùn)作流程與新加坡相似，將合適的物業(yè)進(jìn)行包裝募集資金，通過募集的資金去投資更多的物業(yè)，分派的股息收益主要來源于物業(yè)的租金收入，基金單位可以在證券交易所上市交易。香港的房地產(chǎn)投資信托基金有以下特點(diǎn)。（1）專注投資于可產(chǎn)生定期租金收入的房地產(chǎn)項(xiàng)目。禁止投資于空置土地或從事和參與物業(yè)開發(fā)活動（不包括修繕、裝修）；不得以借出、承擔(dān)、擔(dān)保、加簽或以其它任何方式，直接或間接就任何人的任何責(zé)任或債務(wù)承擔(dān)責(zé)任；不得購入任何可能使其承擔(dān)無限責(zé)任的資產(chǎn)。（2）為了確保房地產(chǎn)投資信托具有較為清晰的資產(chǎn)隔離，香港規(guī)定房地產(chǎn)投資14LinkREIT曾嘗試于2004年12月公開募股，但由于房屋租戶的法律訴訟而被擱置。15“LinkREITIPOsetspriceattheupperendofrange”,BusinessTimesSingapore,2005年11月21日。-24-信托必須以信托的結(jié)構(gòu)模式組成。房地產(chǎn)投資信托可以通過特別控股公司持有物業(yè)。（3）必須持有每項(xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)目最少2年，分派股息占稅后凈收入比率不少于90%，借貸不超過資產(chǎn)總值的45%，可以將資產(chǎn)抵押作為借入款項(xiàng)的抵押品。（4）對股東沒有REITs分紅、地產(chǎn)稅和資本利得等方面的特殊優(yōu)惠。但是越秀REITs作為香港上市的內(nèi)地離岸REITs，由于越秀投資在海外注冊了六家BVI公司，根據(jù)香港有關(guān)規(guī)定，BVI公司自香港以外地區(qū)所得的租金收入一般被視為香港以外地區(qū)或源自香港以外地區(qū)的收入，免繳香港利得稅16。

2．香港REITs的實(shí)例分析鑒于香港地區(qū)的REITs對我國內(nèi)地有較大的借鑒作用，下面選擇領(lǐng)匯（Link-REIT）房地產(chǎn)投資信托基金為例對香港REITs的資產(chǎn)選擇、運(yùn)營結(jié)構(gòu)和運(yùn)作流程進(jìn)行分析。（1）上市選擇領(lǐng)匯房地產(chǎn)投資信托基金通過在香港聯(lián)合交易所（“聯(lián)交所”）掛牌上市募集資金，公開發(fā)售集資237.06億港元。投資者購買房地產(chǎn)投資信托基金的基金單位，可分享及分擔(dān)房地產(chǎn)投資信托基金持有的房地產(chǎn)資產(chǎn)的利益和風(fēng)險(xiǎn)。（2）資產(chǎn)的選擇領(lǐng)匯基金籌集資金后，購買香港房委會旗下的物業(yè)（包括151個(gè)房委會旗下商場和178個(gè)停車場）以賺取租金收入，從而為基金單位持有人帶來穩(wěn)定的回報(bào)。領(lǐng)匯管理有限公司為基金管理人，領(lǐng)匯管理的商場、鮮活食品市場和停車場附近的公共屋及私人住宅樓宇居住的人口，接近全港一半人口，即約300萬人。領(lǐng)匯基金管理有限公司的主要任務(wù)是負(fù)責(zé)制定領(lǐng)匯房地產(chǎn)投資信托基金的投資和財(cái)務(wù)策略、資產(chǎn)提升、收購和出售資產(chǎn)政策，以及領(lǐng)匯房地產(chǎn)投資信托基金旗下物業(yè)組合的整體管理。（3）運(yùn)營結(jié)構(gòu)與運(yùn)作程序領(lǐng)匯基金的運(yùn)營結(jié)構(gòu)如圖8所示。16REITs問路：越秀REITs案例解析，和越秀領(lǐng)跑內(nèi)地首只離岸REIT分拆上市可帶來雙贏，證券市場周刊，2005年12月5日。-25-資料來源：領(lǐng)匯的招股說明書圖8Link-REIT運(yùn)營結(jié)構(gòu)領(lǐng)匯基金因需規(guī)避有關(guān)法律挑戰(zhàn)，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)相對復(fù)雜。根據(jù)領(lǐng)匯基金發(fā)售通函顯示,其基本運(yùn)作程序是：A.香港房屋委員會組建領(lǐng)匯基金管理公司,領(lǐng)匯基金管理公司在香港注冊成立FinanceCo，在開曼群島注冊成立HoldCo和PropCo兩個(gè)公司，由PropCo作為承接香港房屋委員會旗下商場及停車場等物業(yè)的主體；B.根據(jù)有關(guān)合約，領(lǐng)匯基金管理公司、HoldCo公司、PropCo公司、FinanceCo公司都是香港房委會附屬公司，一旦上市成功，領(lǐng)匯基金管理公司和HoldCo公司所有股本都以信托方式由受托人匯豐機(jī)構(gòu)信托服務(wù)（亞洲）有限公司代為擁有，并為基金單位持有人之利益而持有；HoldCo公司成為PropCo公司的控股公司；FinanceCo公司則在領(lǐng)匯發(fā)售后作為領(lǐng)匯融資工具；C.PropCo公司向香港房委會購買有關(guān)物業(yè)，以基金發(fā)行所募集的資金作為對價(jià)；D.領(lǐng)匯基金管理公司及受托人為投資者提供管理服務(wù)，并收取適當(dāng)?shù)馁M(fèi)用[37]。3.3各國（地區(qū)）REITs的比較從發(fā)展歷程看，美國REITs主要是市場廣泛需求和稅收制度驅(qū)動的結(jié)果；而亞洲REITs主要是亞洲國家為了加強(qiáng)本地區(qū)經(jīng)濟(jì)的競爭力，政府通過專項(xiàng)法律法規(guī)驅(qū)動的，沒有明顯的稅收優(yōu)惠驅(qū)動。亞洲國家的REITs借鑒了美國的模式，因此和美投資者及基礎(chǔ)投資者受托人管理服務(wù)費(fèi)用費(fèi)用該等物業(yè)之擁有人、HoldCo、ProCo及FinanceCo以信托方式為基金單位持有人持有基金單位持有基金單位費(fèi)用HoldCoPropCo該等物業(yè)FinanceCo管理人策略伙伴策略伙伴服務(wù)-26-國REITs有一些共同的特征，但因?yàn)楦鲊鴩榈牟煌诤芏喾矫嬉泊嬖诿黠@的差異。

3.3.1各國（地區(qū)）模式的比較表3各國（地區(qū)）REITs的比較

亞洲國家/地區(qū)美國日本新加坡香港法律結(jié)構(gòu)立法法度產(chǎn)品結(jié)構(gòu)所有權(quán)結(jié)構(gòu)用于房地產(chǎn)投資的最少份額分紅政策(最少分配)負(fù)債杠桿限制(占總資產(chǎn)百分比)對開發(fā)行為投資的限制稅收優(yōu)惠地產(chǎn)區(qū)域限制公司稅收比較復(fù)雜5/50法則,最少100位基金投資者,根據(jù)OBR93,養(yǎng)老基金視為獨(dú)立投資者75%90%無無對分紅有優(yōu)惠無投資信托或投資公司專項(xiàng)法規(guī)較簡單至少1000位基金投資者,最多的3位不得持有50%以上股份。前10位投資需少于總股份的75%75%90%無無對分紅有優(yōu)惠無信托單位或共同基金專項(xiàng)法規(guī)較簡單至少25%的股份應(yīng)被多于500位投資者所持有70%90%35%或65%(如有信用評級)，(最早25%,后逐步提高)有(工程完成時(shí)擁有該物業(yè)，不超過總資產(chǎn)的10%)對分紅和交易有優(yōu)惠無信托單位專項(xiàng)法規(guī)較簡單無90%90%45%(2005年6月17日起，原為35%)禁止對分紅無優(yōu)惠無(2005年6月17日前僅限香港)來源：筆者根據(jù)相關(guān)資料整理通過本章上述分析，我們對國外（或地區(qū)）的REITs發(fā)展做以下小結(jié)。-27-

（1）各國的REITs以封閉式為主，開放式較少。而且封閉式期限較長，有利于基金更好地運(yùn)作。上市型基金成為房地產(chǎn)基金的主流品種，而上市的條件一般參考主板股票上市標(biāo)準(zhǔn)。對上市REITs的信息披露有嚴(yán)格要求。

（2）美國是最典型的采用公司型REITs的國家，美國的傳統(tǒng)REITs以公司型為主，大量的現(xiàn)代REITs是以契約型和公司型相結(jié)合的混合型REITs。而在亞洲契約型REITs是主流：香港REITs采用契約型組織形式；在日本和新加坡，兩種組織形式均為法律許可，但實(shí)際操作中，日本以公司型為主，新加坡目前發(fā)行的均為契約型REITs[38]。

（3）美國REITs的結(jié)構(gòu)較為復(fù)雜（有UPREIT,DOWNREIT，合股和紙夾等），亞洲國家的REITs結(jié)構(gòu)相對簡單。

（4）很多國家REITs發(fā)展得到了稅收優(yōu)惠，且投資者必須獲得大部分投資收益（大多為90%）。

（5）各國都要求將REITs的大部分資產(chǎn)投資于房地產(chǎn)，并對REITs資產(chǎn)的出售有嚴(yán)格的控制，這與一般房地產(chǎn)開發(fā)商通過開發(fā)出售方式盈利有較大區(qū)別。

（6）各國（地區(qū)）REITs的投資對象具有廣泛性。可以投資商業(yè)地產(chǎn)、倉庫、工業(yè)廠房、優(yōu)質(zhì)零售商鋪、高科技園及工業(yè)園區(qū)等。同時(shí)，美國的REITs可以發(fā)放抵押貸款，而香港明文規(guī)定不允許REITs發(fā)放抵押貸款。

3.3.2對我國發(fā)展REITs的啟示

通過上文對各國（或地區(qū)）REITs的介紹和比較分析，可以從以下幾個(gè)方面得出對我國發(fā)展REITs的啟示。

1．時(shí)機(jī)的選擇房地產(chǎn)投資信托基金除受到整體社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境——對房地產(chǎn)的市場需求與總體空置水平的影響外，投資對象選擇不當(dāng)、投資時(shí)機(jī)把握不好或者是管理不善等原因，都有可能造成房屋出租率的下降、營運(yùn)成本的增加或貸款償還的拖欠，進(jìn)而影響到房地產(chǎn)投資信托基金的營運(yùn)業(yè)績與市場價(jià)值。如上文介紹，新加坡首次嘗試通過SingMallPropertyTrust房地產(chǎn)信托（SPT）發(fā)行第一只REIT，就由于市場時(shí)機(jī)不理想和缺乏稅收的優(yōu)惠而導(dǎo)致失敗。我國在推出REITs產(chǎn)品的過程中，要引以為戒，選擇合適的時(shí)機(jī)非常重要。

2．運(yùn)營結(jié)構(gòu)的選擇除美國的房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展比較成熟，發(fā)展結(jié)構(gòu)多樣化（有限合伙、UP-28-REIT或DOWNREIT等）外，各國（或地區(qū)）的房地產(chǎn)投資信托基金一般都采用最簡單的信托模式。這與各國（或地區(qū)）的法律環(huán)境有關(guān)，美國的房地產(chǎn)信托基金相關(guān)立法已經(jīng)很完善，而其它國家（或地區(qū)）的立法遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及美國。而我國在考慮REITs模式選擇時(shí)，應(yīng)該選擇適合我國實(shí)際情況的模式，如果采用與美國一樣的公司模式，很可能無法控制其間的關(guān)聯(lián)交易。因此，我國在開始階段宜采用最簡單的模式，建議更多地參考香港REITs的結(jié)構(gòu)。

房地產(chǎn)投資信托論文范文第3篇

論文摘要：文章認(rèn)為目前中國房地產(chǎn)金融存在的問題可以歸結(jié)為制度缺陷，這種缺陷主要集中表現(xiàn)在單一的資金供給渠道、不完備的房地產(chǎn)金融體系、低下的資金融通效率和高度集中的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，這些問題可以通過引入房地產(chǎn)信托基金，運(yùn)用市場信用機(jī)制，培育和完善房地產(chǎn)金融品種和體系來加以解決。

剖析中國房地產(chǎn)金融存在的問題并提出解決方案，是深刻認(rèn)識中國房地產(chǎn)市場癥結(jié)，確立中國房地產(chǎn)的未來發(fā)展方向的關(guān)鍵。而房地產(chǎn)投資信托基金(real estateinvestment trusts，reeits)作為從事房地產(chǎn)買賣、開發(fā)、管理等經(jīng)營活動的投資信托公司．實(shí)際上是由專業(yè)人員管理的房地產(chǎn)類集合資金投資計(jì)劃(coll~tive investmentscheme)。其作為房地產(chǎn)金融體系中的市場(直接)信用，對于健全我國房地產(chǎn)金融體系，解決房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融的問題，有著極其重要的作用。

一、中國房地產(chǎn)金融存在的主要問題

1．單一銀行體系支撐著中國整個(gè)房地產(chǎn)金融。一直以來，中國房地產(chǎn)業(yè)一直面臨資金短缺問題。從房地產(chǎn)開發(fā)方面的資金需求現(xiàn)狀來看，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了自有資金外，主要依靠銀行貸款來維持房地產(chǎn)的簡單再生產(chǎn)和擴(kuò)大再生產(chǎn)。目前，來源于銀行的資金往往占到房地產(chǎn)資金的70％以上，有些企業(yè)甚至達(dá)到90％。

2003年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源的統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源有18％來自于自有資金，2％來自于其它渠道，剩下的80％(包括土地儲備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、流動資金貸款、消費(fèi)者按揭貸款和建筑企業(yè)貸款等)都來自于銀行貸款。而這只是中國房地產(chǎn)企業(yè)的平均估計(jì)，很多中小房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作的自有資金往往占到總資金需求的10％，甚至5％。這種單一的房地產(chǎn)資金供給是中國房地產(chǎn)金融的特點(diǎn)，也是中國房地產(chǎn)金融問題的集中體現(xiàn)，無論是效率問題．還是風(fēng)險(xiǎn)問題其根源往往與這一特點(diǎn)密切相關(guān)。單一的銀行體系支撐著整個(gè)房地產(chǎn)金融，進(jìn)而支撐著中國房地產(chǎn)的整個(gè)產(chǎn)業(yè)體系，中國銀行業(yè)的負(fù)載實(shí)在太大，結(jié)果使金融政策只能在勉強(qiáng)支撐和減負(fù)之間搖擺，政策的收緊往往給房地產(chǎn)金融和房地產(chǎn)市場帶來強(qiáng)烈的硬沖擊，形成“一收就死，一放就亂”的局面。同時(shí)，資金供給的單一性也是房地產(chǎn)金融不完備性的最顯著表現(xiàn)特征。

單一銀行體系的根源來自于中國房地產(chǎn)金融本身，同時(shí)也是中國金融制度在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的具體表現(xiàn)，因此，中國房地產(chǎn)金融資金來源單一性問題要在中國金融制度改革進(jìn)程的大背景上考慮，也要在充分認(rèn)識中國房地產(chǎn)金融不完備性的基礎(chǔ)上，結(jié)合房地產(chǎn)金融本身的特征積極解決。

2．完備的房地產(chǎn)金融體系尚未形成。

(1)完備的房地產(chǎn)金融體系的主要特點(diǎn)。完備的房地產(chǎn)金融應(yīng)該是包括銀行間接金融和市場信用在內(nèi)的一級市場和以證券化為主要手段的二級市場。銀行提供房地產(chǎn)開發(fā)貸款、房地產(chǎn)消費(fèi)按揭貸款等間接融資，具有房地產(chǎn)投資商特征的基金(主要為房地產(chǎn)投資基金)供市場信用，這些構(gòu)成了一級房地產(chǎn)金融市場；信貸證券化，尤其是按揭貸款證券化．不斷把銀行信用轉(zhuǎn)化為市場信用，構(gòu)成了二級房地產(chǎn)金融市場。兩個(gè)市場共同作用，形成了完備的金融資源配置體系和系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)分散體系。綜觀世界各國房地產(chǎn)金融體系可以看出，美國的房地產(chǎn)金融體系可以作為完備的房地產(chǎn)金融體系的典范。在美國，這個(gè)一級市場是由包括房地產(chǎn)投資信托基金、壽險(xiǎn)公司、儲蓄機(jī)構(gòu)、養(yǎng)老基金投資管理機(jī)構(gòu)、商業(yè)銀行和部分外來投資者等多重機(jī)構(gòu)共同支撐。通過證券化建立起來的二級市場，在增加房地產(chǎn)金融的市場流動性的同時(shí)，實(shí)際上把房地產(chǎn)金融體系的資金供給轉(zhuǎn)嫁到整個(gè)市場這種房地產(chǎn)金融的“脫媒”促進(jìn)了房地產(chǎn)金融的信用市場化．加速了間接金融向直接金融的轉(zhuǎn)化，其結(jié)果是，房地產(chǎn)金融的資金來源更加多元化和社會化，更加順暢地把資金剩余向需求轉(zhuǎn)化；相應(yīng)地，房地產(chǎn)金融的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)將有效地從單一的銀行體系中分離出來，更有效地避免了系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)在銀行體系中的聚集。

(2)中國房地產(chǎn)金融的不完備性及其核心問題。與成熟的房地產(chǎn)金融市場相比，中國房地產(chǎn)金融體系存在著極大的不完備性。就房地產(chǎn)金融一級市場而言，中國只有銀行體系支撐著整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的金融需求，而資本市場和直接信用的相對落后，使其幾乎無法為房地產(chǎn)發(fā)展提供必要的金融支持，僅有的幾家房地產(chǎn)上市公司可以獲得非常有限的市場金融支持。另外，房地產(chǎn)二級市場只能說尚在醞釀中，按揭證券化似乎還需一段時(shí)間方能走到前臺，發(fā)揮市場信用的作用。中國房地產(chǎn)金融的一級市場是殘缺的，是缺乏信用的一級市場．而二級市場尚不存在，因此，中國房地產(chǎn)金融是不完備的。

不難看出，中國房地產(chǎn)金融不完備性的核心問題是市場信用的缺乏，而發(fā)展市場信用只是豐富房地產(chǎn)金融一級市場內(nèi)涵的手段，也是創(chuàng)立房地產(chǎn)金融二級市場的前提：事實(shí)上，二級市場本身更多的是房地產(chǎn)間接金融的直接化和市場化。要完成這種房地產(chǎn)金融體系的重塑，借鑒具有70多年政府主動推動和市場發(fā)展的美國房地產(chǎn)金融是必要的。根據(jù)美國的經(jīng)驗(yàn)，其核心手段是房地產(chǎn)信托和證券化。

目前，我國房貸證券化僅僅是呼之欲出，與其相關(guān)的法規(guī)和政策尚未出臺：房貸證券化是間接實(shí)現(xiàn)資金來源市場化和多元化的手段，對于加強(qiáng)房貸資金的流動，培育我國專業(yè)的房地產(chǎn)投資商，完備我國房地產(chǎn)金融體系有著重要作用，其影響是長期性的。相比之下，房地產(chǎn)投資信托基金同時(shí)活躍于兩級市場的特點(diǎn)顯示，它對中國房地產(chǎn)金融一級市場主體的多元化和二級市場的形成的作用更為直接和明顯。

(3)中國房地產(chǎn)金融的資金融通效率低下。金融體系的核心作用是將融資需求和投資需求進(jìn)行有效匹配，最大限度地將金融資源從過剩方向需求方融通。目前，中國金融資源的融通循環(huán)一定程度上是不通暢的，出現(xiàn)了金融資源錯(cuò)配的現(xiàn)象，或者說金融資源的融通循環(huán)中出現(xiàn)惡劣梗塞。一方面，由于中國金融體制本身的非市場化特征，金融資源并非完全按照市場化的風(fēng)險(xiǎn)收益對稱性原則進(jìn)行效率配置，造成銀行的資源有很大部分流向了那些規(guī)模小、風(fēng)險(xiǎn)大的房地產(chǎn)企業(yè)。銀行對所有制所形成的偏見、計(jì)劃體制遺留下來的信用軟約束傾向、相關(guān)人員的道德風(fēng)險(xiǎn)共同作用，使得金融資源的很大部分流向了那些自享受收益，由銀行承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)，風(fēng)險(xiǎn)和收益失衡，金融資源在房地產(chǎn)行業(yè)的配置效率受損。另一方面，中國房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展，其收益性應(yīng)該為資金剩余者提供分享增長的機(jī)會，而大量的存款滯留于銀行的賬面上獲得很低的收益，無法通過有效的市場渠道直進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，分享行業(yè)發(fā)展機(jī)會。然而，如果從更為宏觀的角度來看，這些金融資源的所有者恰恰是房地產(chǎn)金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的最終承擔(dān)者。因此，中國金融資源的提供者不但無法獲得行業(yè)增長的收益，而且最終承擔(dān)了行業(yè)本身的風(fēng)險(xiǎn)以及中國金融體制存在的固有的道德風(fēng)險(xiǎn)和體制風(fēng)險(xiǎn)。

以上分析表明，盡管融通效率低下的原因有更為宏觀的經(jīng)濟(jì)金融體制背景，但如果能從房地產(chǎn)金融本身特征出發(fā)，減輕房地產(chǎn)金融對銀行體系的依賴性，發(fā)展市場信用．即為有效金融資源需求提供金融資源供給，叉為投資者提供了分享房地產(chǎn)行業(yè)增長收益的機(jī)會，同時(shí)將大大推進(jìn)中國整個(gè)金融體制的改革進(jìn)程，提升中國金融資源的配置效率、

(4)中國房地產(chǎn)金融蘊(yùn)含著較高的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。構(gòu)成中國銀行業(yè)危機(jī)隱患的巨額不良資產(chǎn)，很大程度上是90年代房地產(chǎn)泡沫所遺留下來的，取終聚集于銀行體系，面對入世后新一輪房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，銀行仍將面臨相同的問題．面臨承載行業(yè)發(fā)展所不得不積累的風(fēng)險(xiǎn)。這種趨勢已經(jīng)從銀行的資產(chǎn)組合的變化中逐步顯現(xiàn)出來：因此，必須在理解系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和金融危機(jī)動因的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)金融體系進(jìn)行制度創(chuàng)新，找到化解風(fēng)險(xiǎn)積累的制度安排

二、發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金有利于解決我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融問題

1．有助于促進(jìn)市場信用的發(fā)展、信托制度的表外安排使得其具有直接融通金融資源的能力．充分體現(xiàn)了市場信用的特征。與其它金融制度安排相比．更具全能性的特征，主要表現(xiàn)在它可以很好地嫁接資本市場、貨幣市場和實(shí)業(yè)投資，能有效地將金融資源在不同的市場中進(jìn)行配置。

目前．我國信托業(yè)才真正開始起步，這種極強(qiáng)的制度優(yōu)勢尚未能發(fā)揮出來房地產(chǎn)投資信托基金(reh’s)是被成熟的房地產(chǎn)市場檢驗(yàn)過的市場信用機(jī)制．也是信托介入房地產(chǎn)金融市場的主要方式。房地產(chǎn)投資信托基金在我國的引入，必將最大限度地發(fā)揮出信托的制度優(yōu)勢，解決我國房地產(chǎn)業(yè)資金來源的單一問題。

2．有助于提高我國房地產(chǎn)金融的融通效率。毫無疑問，房地產(chǎn)信托基金的引入將為我國房地產(chǎn)提供了一個(gè)嶄新的融通機(jī)制，事實(shí)上，自“一法兩規(guī)”頒布以后，信托的房地產(chǎn)融通功能已經(jīng)通過各種指定性的房地產(chǎn)信托計(jì)劃的形式體現(xiàn)出來：但是，目前推出的房地投資信托計(jì)劃僅僅是單一的融通手段．無法成規(guī)模化和長期化，因此也無法成為房地產(chǎn)金融市場的重要組成部分

只有從單個(gè)房地產(chǎn)信托計(jì)劃過渡到房地產(chǎn)投資信托基金，利用信托基金在募集、管和退出上的規(guī)模性和系統(tǒng)性，房地產(chǎn)投資信托基金才能作為我國房地產(chǎn)業(yè)制度創(chuàng)新和金機(jī)構(gòu)創(chuàng)新的產(chǎn)物，集政府、銀行、企業(yè)和投資方面要求和利益于一體，真正實(shí)現(xiàn)信托融的長期化和規(guī)模化。

房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展，將一定程度疏通我國房地產(chǎn)資金循環(huán)的梗阻，避免單一融通體系下銀行相關(guān)政策對房地產(chǎn)市場的硬擊，減緩某些特定目的政策對整個(gè)市場的整體；中擊力度；同時(shí)為那些有意分享房地產(chǎn)行業(yè)增長的投資者提供投資機(jī)會，在一定程度上緩解我國金融體系的錯(cuò)配矛盾。

從這個(gè)意義上講．房地產(chǎn)投資信托基金的收入．將會系統(tǒng)改變目前金融資源供給的單一性問題，改變房地產(chǎn)金融市場的供給格局，真正提升我國房地產(chǎn)金融的融通效率。

3、有助于提高我國房地產(chǎn)金融體制的備性。房地產(chǎn)投資信托基金具有金融機(jī)構(gòu)的特征，通過金融平臺募集社會自由資金，直接把市場資金融通到房地產(chǎn)行業(yè)，對以銀行為主的間接金融形成了極大的補(bǔ)充。

信托對完備房地產(chǎn)金融體系促進(jìn)作用主要表現(xiàn)在：第一，信托進(jìn)入房地產(chǎn)金融領(lǐng)域，其以房地產(chǎn)信托投資基金方式介入房地產(chǎn)場．不但參與一級房地產(chǎn)金融市場的金融資源供給，也參與二級市場的投資，有助于房地產(chǎn)金融市場的完備性的提升。第二，證券化是創(chuàng)立房地產(chǎn)金融二級市場的核心手段，而證券化所要求的“破產(chǎn)隔離”的結(jié)構(gòu)安排也離不開信托這一載體．

4．有助于降低我國房地產(chǎn)金融的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資信托基金在我國的引入和發(fā)展，不僅可以增加我國金融體系的完備性，提高金融體系的效率，而且有助于金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的分散，降低危機(jī)產(chǎn)生的概率，提高房地產(chǎn)金融的安全。

明斯基(h 1an p．minsky)的金融體的脆弱性假說和外來沖擊性理論，分別解釋金融危機(jī)的內(nèi)因和外因內(nèi)因在于金融體本身的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，而抗風(fēng)險(xiǎn)能力的提高，很大程度上取決于金融體系對風(fēng)險(xiǎn)累積的分散能力。從金融體系本身的角度看，金融危機(jī)的爆發(fā)源自金融風(fēng)險(xiǎn)的增加、累積、局部超過限度，最后傳染至整個(gè)體系，因此，金融體系對風(fēng)險(xiǎn)累積的疏通、分散安排。雖然不能完全消除金融危機(jī)，確可延緩或避免金融危機(jī)的爆發(fā)。

具有間接金融特征的銀行信用和市場信用對于風(fēng)險(xiǎn)的分擔(dān)方式是不同的。銀行對風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行跨時(shí)分擔(dān)比較有效，容易把風(fēng)險(xiǎn)在未來和現(xiàn)在之間進(jìn)行分配；市場信用跨空間(erc；一sectiona1)風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)能力比較強(qiáng)．可以在不同主體之間進(jìn)行分?jǐn)偂？鐣r(shí)風(fēng)險(xiǎn)分配意味著，銀行承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)主要是信用風(fēng)險(xiǎn)，擁有的資產(chǎn)的交易性較差，同期調(diào)整的難度較大，只能在未來和現(xiàn)在之間進(jìn)行分配，無法在當(dāng)期解決風(fēng)險(xiǎn)積累問題，結(jié)果是在某一時(shí)期的風(fēng)險(xiǎn)一旦超過了警戒線，金融危機(jī)就會爆發(fā)。

市場對風(fēng)險(xiǎn)的跨空間分散是指可以在不同的主體之間進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分配，風(fēng)險(xiǎn)分配的扁平化功能比較明顯，可以有效地解決當(dāng)期的風(fēng)險(xiǎn)累積。因此，從房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的角度來看，通過引入房地產(chǎn)信托發(fā)展市場信用，不僅為房地產(chǎn)金融獲得更為有效的資金供給途徑．也將大大提高房地產(chǎn)金融當(dāng)期的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)化解能力。

三、政策建議

1鼓勵(lì)現(xiàn)有的房地產(chǎn)投資信托向?qū)I(yè)化發(fā)展。目前我國由信托公司推出的房地產(chǎn)信托計(jì)劃由于受到每個(gè)信托計(jì)劃合同數(shù)不能超過200份(含200份)的限制．單筆合同金額較高，風(fēng)險(xiǎn)集中，信托整體規(guī)模不能夠?qū)崿F(xiàn)大的突破，難以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)多項(xiàng)目的分散投資。因此，我國有必要建立完善的監(jiān)管體制和法律制度支持房地產(chǎn)信托的發(fā)展，經(jīng)過試點(diǎn)發(fā)行，采取向全社會公開發(fā)行股票或收益憑證．成立房地產(chǎn)投資信托基金．進(jìn)而使房地產(chǎn)投資信托的股份可在證券交易所進(jìn)行交易，或采取場外直接交易方式，使其具有較高的流通性，發(fā)展成合法、流通性強(qiáng)、具有一定專業(yè)化優(yōu)勢的房地產(chǎn)投資主體

同時(shí)鼓勵(lì)房地產(chǎn)投資基金通過集中專業(yè)管理和組合化投資組合，聘請專業(yè)性顧問公司和經(jīng)理人來負(fù)責(zé)公司的日常事務(wù)與投資運(yùn)作，并實(shí)行系統(tǒng)投資策略，選擇不同地區(qū)和不同類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目及業(yè)務(wù)，從而有效降低投資風(fēng)險(xiǎn)，取得較高投資回報(bào)。

房地產(chǎn)投資信托論文范文第4篇

[關(guān)鍵詞]公租房；REITS融資模式；PPP模式；專項(xiàng)補(bǔ)貼基金

[中圖分類號]F832[文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A[文章編號]1005-6432（2013）32-0069-03

1引言

2010年6月，《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》的出臺，拉開了公租房建設(shè)的大幕。在“十二五”期間，公租房建設(shè)要成為保障性住房的主要形式。隨著公租房建設(shè)項(xiàng)目的推進(jìn)，該項(xiàng)目融資難的問題逐漸凸顯，且因融資模式的確定帶來的一系列問題也未能得到很好的解決。

2公租房建設(shè)項(xiàng)目融資現(xiàn)狀

2.1項(xiàng)目建設(shè)所需資金量分析

根據(jù)“十二五”規(guī)劃在保障房建設(shè)工作思路“突出公租房，確保廉租房，淡化經(jīng)適房，加快棚改房”，將加大公租房的建設(shè)投入力度。據(jù)住建部介紹，進(jìn)行保障性住房建設(shè)前兩年所需資金約為1.37萬億元和108萬億元，后三年平均每年所需資金約為08萬億元。因此，公租房建設(shè)所需資金量將會很大。

2.2項(xiàng)目建設(shè)融資現(xiàn)狀

截至2011年年底，中央政府僅在保障性住房上投入資金1713億元，地方政府保障住房支出3492億元。金融機(jī)構(gòu)共出資約2000億元。其中政府以及政策性銀行出資總額超過所需資金一半，可見保障性住房建設(shè)融資還依賴于政府補(bǔ)貼以及金融機(jī)構(gòu)貸款。原因分析：

中央政府作為政策的制定者，同時(shí)為了保障此項(xiàng)目的順利實(shí)施，中央政府在財(cái)政支出上在一定程度上向保障性住房項(xiàng)目傾斜。但是，保障房建設(shè)所需資金量大，僅靠中央政府的財(cái)政撥款是不能支撐的。地方政府雖作為重要的資金供給主體，但是由于保障房投資回收期較長，配套、維護(hù)和建設(shè)用地拆遷的成本比較高，資金的良性循環(huán)難度大等原因，致使各地政府加大公租房建設(shè)投入還存在顧慮。

在金融機(jī)構(gòu)中，政策性銀行貸款占主導(dǎo)地位，大多數(shù)商業(yè)銀行對保障性住房建設(shè)項(xiàng)目提供貸款的意愿并不明顯。至2011年年底，國家開發(fā)銀行新增保障性安居工程貸款1095億元，同業(yè)占比逾六成，成為支持保障性住房建設(shè)項(xiàng)目的主力銀行。究其原因，保障性住房贏利模式尚未形成是影響除政策性銀行外的金融機(jī)構(gòu)保障性房貸積極性不高的首要因素，因此這類金融機(jī)構(gòu)大多持觀望態(tài)度，即使放貸也是為了完成政府下達(dá)的指標(biāo)或?yàn)榱烁玫卦诋?dāng)?shù)匕l(fā)展業(yè)務(wù)。

除上述融資渠道，公積金增值收益及貸款、保險(xiǎn)公司等也為公租房建設(shè)提供了資金。但由于公積金等其他融資方式都有自身缺陷，致使目前加大公租房建設(shè)投入力度只能靠政府。因此怎樣運(yùn)用市場資源來解決公租房建設(shè)融資難問題顯得尤為緊迫。

3REITS融資模式的提出

從理論的角度看，馮志艷[1]、張桂玲[2]和彭小兵[3]等學(xué)者分別從不同的角度分析了REITS融資模式在理論上是可行的以及是必要的，同時(shí)他們還構(gòu)建REITS融資模式并提出他們相關(guān)建議。

從實(shí)踐的角度看，2000年以來，美國、澳大利亞等REITS發(fā)展較早的海外市場保持持續(xù)增長。REITS也已成為亞洲資本市場重要的新興品種，而且發(fā)展勢頭強(qiáng)勁，日本、新加坡、韓國、中國臺灣、中國香港等亞洲國家和地區(qū)先后推出了REITS產(chǎn)品。截至2011年年底，美國市場上市REITS為153只，總市值3890億美元。截至2012年年底，亞洲市場上市REITS已達(dá)138只，總市值1180億美元。

無論從理論的角度還是從實(shí)踐的角度，REITS融資模式應(yīng)該在中國房地產(chǎn)市場推出。截至2012年年底，經(jīng)過反復(fù)討論的上海版REITS以及天津版REITS的推出再次遭到推遲。不禁要問為何中國版REITS千呼萬喚仍出不來？

4REITS推出困境原因分析

為了保證保障性住房建設(shè)項(xiàng)目順利實(shí)施，房地產(chǎn)行業(yè)要試水REITS以解決保障性住房建設(shè)所面臨的“極差錢”的境地，但截至目前沒有一單放行。

4.1宏觀原因

（1）房地產(chǎn)調(diào)控問題：近兩年我國房地產(chǎn)市場泡沫問題突出，政府多次出臺政策加大調(diào)控力度，同時(shí)由于通脹、股市低迷等因素，政府擔(dān)心此時(shí)推出REITS，可能會引起更多的熱錢進(jìn)入房地產(chǎn)投資領(lǐng)域，加大房地產(chǎn)市場泡沫。

（2）審批權(quán)歸屬問題：因證監(jiān)會、銀監(jiān)會、央行都參與REITS中，批復(fù)權(quán)的歸屬不明確，使原本在2010年就應(yīng)推出的REITS推進(jìn)遲緩。

4.2微觀原因

（1）租金問題：在REITS模式中，租金作為REITS收益的主要來源。以上海為例，根據(jù)當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r(jià)格確定的租金實(shí)際上是偏貴的，因此導(dǎo)致主動進(jìn)行申請且通過申請的居民相對較少，致使承租率較低。但同商業(yè)物業(yè)相比，保障性住房是一項(xiàng)惠民政策，租金又不能超出所惠及對象的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。因此租金如何確定又是一大難題。

（2）政府補(bǔ)貼問題：為了體現(xiàn)保障性住房的保障功能，要盡可能地降低租金；同時(shí)租金是REITS收益的主要來源，又要保障REITS的合理的收益率。如何解決兩者的矛盾，就要靠政府補(bǔ)貼，但是怎樣補(bǔ)貼，以及相應(yīng)的稅收政策優(yōu)惠如何確定還不明確。

（3）管理與運(yùn)營問題：市場以及企業(yè)管理環(huán)境的不成熟也是REITS遲遲未推出的原因之一。

5公租房REITS的融資模式構(gòu)建

關(guān)于上述REITS推出困境，宏觀方面問題的解決還要靠政府平衡各方利益。而針對解決上述微觀方面問題，本文構(gòu)建了基于REITS的PPP融資模式。

5.1PPP融資模式簡介

PPP模式即Public—Private—Partnership的字母縮寫，是指政府與私人組織之間，為了合作建設(shè)城市基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，以特許權(quán)協(xié)議為基礎(chǔ)，彼此之間形成一種伙伴式的合作關(guān)系，并通過簽署合同來明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，以確保合作的順利完成，最終使合作各方達(dá)到比預(yù)期單獨(dú)行動更為有利的結(jié)果。5.2融資模式構(gòu)建

基于REITS的PPP融資模式圖

其中：

REITS管理公司對募集到的資金進(jìn)行管理，與政府簽訂協(xié)議承諾向項(xiàng)目公司提供貸款，項(xiàng)目完成驗(yàn)收合格后，進(jìn)行整體回購，即獲得公租房的所有權(quán)，并在公租房開發(fā)機(jī)構(gòu)以及政府協(xié)助下約定租金，進(jìn)行租賃。基金托管公司對信托基金的運(yùn)作以及租金的管理進(jìn)行監(jiān)督。項(xiàng)目公司經(jīng)政府牽線搭橋獲得REITS管理公司提供的貸款，以整個(gè)項(xiàng)目作為抵押獲得資金進(jìn)行公租房的開發(fā)建設(shè)。在項(xiàng)目完成驗(yàn)收后，獲得收益。開發(fā)商在政府特許下，通過項(xiàng)目公司獲得款項(xiàng)，授權(quán)公租房的開發(fā)機(jī)構(gòu)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。政府在這里扮演了規(guī)劃建設(shè)方案、提供土地資源、批準(zhǔn)特許經(jīng)營協(xié)議、提供政府補(bǔ)貼等角色，另外在項(xiàng)目公司的運(yùn)營內(nèi)控問題上也應(yīng)進(jìn)行監(jiān)督。

5.3融資模式創(chuàng)新之處

本模式構(gòu)建不僅考慮了公租房建設(shè)過程中的融資難問題，同時(shí)還結(jié)合目前公租房租金設(shè)定偏高、政府補(bǔ)貼以及項(xiàng)目運(yùn)營等問題進(jìn)行分析。下面就本模式的創(chuàng)新之處進(jìn)行簡述：

（1）REITS管理公司方面。REITS管理公司在公租房建成前作為債務(wù)投資者，在公租房建設(shè)完成后是所有者。租金可在政府以及開發(fā)商的協(xié)助下確定，既考慮了公租房的保障功能又考慮了REITS合理回報(bào)率。同時(shí)與政府簽訂的特許經(jīng)營協(xié)議是約定政府保證的最低承租率，如果達(dá)不到此承諾比率，政府按租金標(biāo)準(zhǔn)予以補(bǔ)齊。通過這種模式使投資者充分分享了公租房建設(shè)可能帶來的收益，同時(shí)在早期以貸款的方式進(jìn)行投資降低了風(fēng)險(xiǎn)。

（2）政府方面。第一，政府以土地形式入股項(xiàng)目公司，對REITS管理公司和開發(fā)商等融資各方的利益約束，平衡政府、開發(fā)商以及REITS利益關(guān)系，同時(shí)使融資過程更加規(guī)范、透明，大大降低了風(fēng)險(xiǎn)。另外，剝離了建設(shè)任務(wù)，減少了政府直接參與，使其更專注于監(jiān)督與服務(wù)，這在很大程度上提高了項(xiàng)目的效率。第二，由中央和地方政府共同設(shè)立專項(xiàng)補(bǔ)貼基金。地方政府用于補(bǔ)貼基金的資金來源主要是土地投資收益，即避免造成財(cái)政資源在地方公共事業(yè)分配上不協(xié)調(diào)。中央方面可酌情進(jìn)行貼補(bǔ)。根據(jù)西安建筑科技大學(xué)朱磊碩士[4]研究成果可知，廉租房REITS的投資收益率大約為6%，其中不到1%的收益率是西安市政府財(cái)政投入補(bǔ)貼和中央專項(xiàng)補(bǔ)貼。由此可見，同作為保障性住房的公租房，考慮到REITS的投資者所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，公租房REITS的投資收益率理論上應(yīng)該在6%左右，因此政府補(bǔ)貼應(yīng)該也不會超過1%，這一比率政府應(yīng)該可以接受。

（3）開發(fā)商方面。開發(fā)商通過與政府簽訂協(xié)議，可以以較少的資金與之共同成立項(xiàng)目公司，并運(yùn)作公租房開發(fā)機(jī)構(gòu)進(jìn)行公租房的建設(shè)。在項(xiàng)目建設(shè)初期，通過項(xiàng)目公司向REITS管理公司申請貸款。項(xiàng)目建成后，可以直接獲得收益。在整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)過程中，開發(fā)商通過運(yùn)用債務(wù)杠桿，大大地降低了投資風(fēng)險(xiǎn)。

6啟示

公租房融資研究是具有現(xiàn)實(shí)意義的課題，公租房建設(shè)資金的籌集是公租房建設(shè)能否順利進(jìn)行的關(guān)鍵。本文通過對公租房融資方式再研究，提出更加切合實(shí)際、可操作性的融資方式。將REITS融資模式嵌入到PPP融資模式中，降低政府直接參與力度，也降低了政府投融資的風(fēng)險(xiǎn)，減輕了財(cái)務(wù)支出的負(fù)擔(dān)，同時(shí)充分發(fā)揮市場資源配置的功能，加強(qiáng)了資金在公租房市場的流動。

參考文獻(xiàn)：

[1]馮志艷房地產(chǎn)投資信托基金在我國公租房建設(shè)中的應(yīng)用[J].改革與戰(zhàn)略，2011（10）

[2]張桂玲公租房房地產(chǎn)信托投資基金融資模式構(gòu)建[J].對外經(jīng)貿(mào)，2012（4）

房地產(chǎn)投資信托論文范文第5篇

論文摘 要:如何解決好城市弱勢群體的住房問題,一直是各國比較重視的問題｡本文結(jié)合我國目前城市弱勢群體的住房供給現(xiàn)狀,從方法､政策､金融服務(wù)等方面,對完善金融業(yè)支持非高端住房制度做出了詳盡分析｡

一､非高端住房制度現(xiàn)狀

我國從1992年開始的城鎮(zhèn)住房制度改革已經(jīng)基本上實(shí)現(xiàn)了由福利分房向住房貨幣化､商品化､市場化的轉(zhuǎn)變,1998年以來,房地產(chǎn)金融的介入進(jìn)一步推進(jìn)了我國房地產(chǎn)市場化進(jìn)程｡住宅是一種此較特殊的商品｡作為一種普通的商品,住房還是社會每一個(gè)人的生活必需品｡而在住宅價(jià)格快速增長，價(jià)格與居民購買力之間存在較大差距的情況下,必然會出現(xiàn)部分中低收入群體無力購買住房等情況｡為此,政府必須采取適當(dāng)措施保障這些弱勢群體基本的居住需求｡

從天津市的實(shí)際情況看,為改善和解決中低收入群體的住房問題,目前已經(jīng)建立起廉租住房､經(jīng)濟(jì)租賃住房和經(jīng)濟(jì)適用住房等三項(xiàng)非高端住房保障體系并取得了一定的成效｡截至2006年6月,已建成廉租房7248套,面積48萬平方米?鴉收集經(jīng)濟(jì)租賃房2118套,面積14.5萬平方米?鴉建成經(jīng)濟(jì)適用房19223套,面積165.16萬平方米｡今年計(jì)劃開工建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房260萬平方米,預(yù)計(jì)年內(nèi)竣工140萬平方米,對保障天津市弱勢群體居住權(quán)的實(shí)現(xiàn)起到了一定的作用｡但是,在上述三種非高端住房保障體系的建設(shè)與使用過程中也出現(xiàn)許多新的問題｡如政策的覆蓋面過于狹窄，只針對“拆遷戶”且房源供給相對不足,即便是供應(yīng)量相對最大的經(jīng)濟(jì)適用房的竣工面積也只占同期全部商品住宅銷售面積的十分之一,遠(yuǎn)不能滿足全市中低收入者的購房需求等｡其中關(guān)鍵的問題是資金來源渠道單一｡由于房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型行業(yè),因此要想在公平､平等的前提下實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的目標(biāo),就需要以調(diào)整住房供求結(jié)構(gòu)為宗旨,在完善非高端住房制度的同時(shí),加大非高端住房建設(shè)規(guī)模,滿足其建設(shè)資金及居民購房資金的需求｡據(jù)調(diào)查,當(dāng)前非高端住房融資大都源于財(cái)政,金融機(jī)構(gòu)在此領(lǐng)域暫時(shí)還沒有發(fā)揮實(shí)質(zhì)性的作用｡針對此種情況,有必要加強(qiáng)和利用金融工具,特別是在當(dāng)前房價(jià)居高不下且與普通居民實(shí)際購買力之間存在較大差距的條件下,更多地利用金融創(chuàng)新，將相對僵化的政府直接主導(dǎo)型融資方式轉(zhuǎn)化為相對靈活的政府引導(dǎo)下的商業(yè)化運(yùn)作模式顯得尤為重要｡

二､金融支持非高端住房建設(shè)的途徑

住房金融政策是政府調(diào)控住房市場的重要手段之一｡在當(dāng)前我國住房領(lǐng)域的建設(shè)資金主要來自銀行貸款的情況下,住房金融制度會深刻地影響著政府住房政策目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)｡因此,我們應(yīng)在效率原則(包括垂直效率､水平效率和運(yùn)作效率)､公平原則(包括施政對象之間的橫向公平原則與縱向公平原則,也包括施政對象和非施政對象之間的主權(quán)平衡原則)及穩(wěn)定原則等三項(xiàng)原則的指導(dǎo)之下,有序運(yùn)作､充分競爭､豐富產(chǎn)品､共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)､市場聯(lián)動､各司其職､有效調(diào)控､有度監(jiān)管､兼顧各方,最終實(shí)現(xiàn)人民居住水平的提高和環(huán)境質(zhì)量的改善,達(dá)到經(jīng)濟(jì)和社會和諧發(fā)展的總體目標(biāo)｡

(一)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)領(lǐng)域應(yīng)采取的措施

1.由政策性銀行(如國家開發(fā)銀行)向廉租房､經(jīng)濟(jì)廉租房､經(jīng)濟(jì)適用房及普通小戶型住房項(xiàng)目的建設(shè)提供低息開發(fā)貸款,以降低項(xiàng)目成本,進(jìn)而降低房屋售價(jià),達(dá)到弱勢群體能夠接受的水平｡

2.以商業(yè)銀行為主體向保障性住房及普通小戶型住房項(xiàng)目的建設(shè)提供貼息開發(fā)貸款｡財(cái)政部門應(yīng)根據(jù)具體項(xiàng)目的實(shí)際情況,向發(fā)放此類貸款的商業(yè)銀行提供不同比例的貸款貼息｡以保證商業(yè)銀行的利息收入不受損失

3.進(jìn)一步完善二手房市場按揭貸款體系,滿足弱勢群體對二手住房的需求｡對于弱勢群體及低收入階層來說,以價(jià)格相對較低的小戶型住宅為主體的二手房市場無疑更適合他們的支付能力,但目前二手房市場的不規(guī)范性限制了二手房貸款市場的進(jìn)一步發(fā)展｡今后,應(yīng)進(jìn)一步建立和完善評估機(jī)構(gòu)及評估標(biāo)準(zhǔn),尤其是二手房的評估標(biāo)準(zhǔn),要盡快制定各種有效的實(shí)施細(xì)則?押一是房地產(chǎn)管理部門要建立和完善房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)及注冊房地產(chǎn)估價(jià)師的信用檔案?鴉二是商業(yè)銀行要加強(qiáng)對已抵押房地產(chǎn)市場價(jià)格變化的監(jiān)測,及時(shí)掌握抵押價(jià)值的變化情況?鴉三是房地產(chǎn)管理部門應(yīng)定期對房地產(chǎn)評估報(bào)告進(jìn)行抽檢,對有高估或低估等行為的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)及注冊房地產(chǎn)估價(jià)師,要進(jìn)行相應(yīng)的查處,將查處結(jié)果記入其信用檔案并向社會公示｡

(二)消費(fèi)領(lǐng)域應(yīng)采取的住房金融政策

1.政府部門要根據(jù)貸款發(fā)放金額對商業(yè)銀行給予一定的獎(jiǎng)勵(lì)和補(bǔ)貼｡由于弱勢群體由于經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較差而導(dǎo)致其信用風(fēng)險(xiǎn)相對較高，且所購小戶型普通商品住房及經(jīng)濟(jì)適用房多數(shù)地理位置較為偏僻,容易出現(xiàn)抵押物貶值的情況,加之向弱勢群體發(fā)放的按揭貸款單筆貸款金額較小,利息收入相對較低,因此,對于銀行來說,此類貸款的性價(jià)比相對較差,必然存在通過提高貸款利率來覆蓋風(fēng)險(xiǎn)并提高其性價(jià)比的動機(jī)｡有關(guān)部門應(yīng)根據(jù)“弱勢群體按揭貸款”的發(fā)放金額對商業(yè)銀行給予“獎(jiǎng)勵(lì)型”財(cái)政補(bǔ)貼,從而更好地發(fā)揮信貸政策的作用｡具體可參考目前吸納下崗失業(yè)人員勞動密集型小企業(yè)貸款的獎(jiǎng)勵(lì)比例 (貸款金額的千分之五),并可以此為基準(zhǔn)上下浮動｡

2.以貼息等方式對低收入階層給予一定的支持和補(bǔ)貼｡對于政府來說,保證弱勢群體居住權(quán)是天職｡有關(guān)部門應(yīng)參照同屬于弱勢群體扶助型貸款的“下崗失業(yè)人員小額擔(dān)保貸款”和“國家助學(xué)貸款”模式,向弱勢群體發(fā)放一定數(shù)量的貼息甚至免息住房按揭貸款,以減輕其還款壓力,在一定程度上降低其信用風(fēng)險(xiǎn)并提高銀行發(fā)放此類貸款的積極性｡

3.以減免契稅､稅前還貸等方式減輕弱勢群體借款人購房負(fù)擔(dān)｡政府相關(guān)部門除通過契稅減免等傳統(tǒng)方式外,還應(yīng)通過稅前還貸(即抵押扣除)的方式支持低收入階層購房｡稅前還貸的好處在于補(bǔ)貼無外溢,不存在效率損失｡但問題在于可能會產(chǎn)生“福利倒置”的不公平現(xiàn)象,表現(xiàn)為貸款金額越高,免稅越多，或購房套數(shù)越多,免稅越多｡因此,有必要設(shè)計(jì)反向遞減退稅政策來保證公平問題｡

4.重點(diǎn)支持和鼓勵(lì)小型商業(yè)銀行或成立專門的非銀行金融機(jī)構(gòu)來發(fā)放針對弱勢群體的住房按揭貸款｡相關(guān)研究表明,與大型商業(yè)銀行相比,小型商業(yè)銀行或?qū)ｉT經(jīng)營按揭貸款業(yè)務(wù)的非銀行金融機(jī)構(gòu)更愿意發(fā)放針對弱勢群體的住房按揭貸款｡因此,今后出臺的信貸政策應(yīng)在引導(dǎo)大型商業(yè)銀行支持弱勢群體貸款買房的同時(shí),重點(diǎn)支持和鼓勵(lì)小型商業(yè)銀行或成立專門的非銀行金融機(jī)構(gòu)來發(fā)放用于弱勢群體的住房按揭貸款,從而使信貸政策收到事半功倍的效果｡

5.進(jìn)一步完善現(xiàn)行個(gè)人住房按揭貸款管理辦法及實(shí)施細(xì)則｡當(dāng)前按揭貸款的各項(xiàng)規(guī)定如還款方式､逾期貸款處理方法等都是在上世紀(jì)90年代設(shè)計(jì)的,鑒于在當(dāng)時(shí)的實(shí)際情況下未能充分考慮弱勢群體貸款購房的因素,無法有效實(shí)現(xiàn)降低風(fēng)險(xiǎn)目的的現(xiàn)狀｡今后，可通過增加按揭貸款還款方式和逾期貸款處理方式給予商業(yè)銀行更多的靈活性與自主權(quán),完善按揭貸款管理辦法及實(shí)施細(xì)則,增強(qiáng)其針對性和可操作性｡

(三)建立住房抵押貸款保險(xiǎn)體系

由于住房按揭貸款具有較長的風(fēng)險(xiǎn)暴露期和損失周期,因而具有較為獨(dú)特的信用風(fēng)險(xiǎn)｡特別是在經(jīng)濟(jì)衰退期內(nèi),其違約風(fēng)險(xiǎn)將較正常時(shí)期顯著提升｡根據(jù)國外的相關(guān)研究,嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)期的按揭貸款違約率是正常經(jīng)濟(jì)狀況下的按揭貸款違約率的7-12倍｡因此,建立完善而有效的按揭貸款擔(dān)保體系和按揭貸款保險(xiǎn)體系,特別是針對弱勢群體及低收入階層的貸款保險(xiǎn)體系,以降低和分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)便成為當(dāng)務(wù)之急｡具體途徑有,一是政府部門獨(dú)資建立針對弱勢群體的貸款保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)｡二是政府部門與私營機(jī)構(gòu)各按一定比例合資建立相應(yīng)的貸款保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)｡三是由私營部門獨(dú)家經(jīng)營的貸款保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)｡政府應(yīng)成立相關(guān)管理部門,嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)和準(zhǔn)入條件,對風(fēng)險(xiǎn)過高的保險(xiǎn)業(yè)務(wù)提供再保險(xiǎn)或定向補(bǔ)貼｡

(四)大力開發(fā)住房金融產(chǎn)品

1.發(fā)行mbs(住房抵押貸款證券)｡mbs(住房抵押貸款證券)是信貸資產(chǎn)證券的一種｡發(fā)行mbs為我國的住房貸款資金供給提供了新的資金來源,有助于降低住房貸款的籌資成本,進(jìn)而降低住房貸款成本,提高居民的支付能力和有效需求,促進(jìn)房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展｡