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城中村調研方案范文第1篇

摘 要 “城中村”是指伴隨產業分散化以及鄉村城市化的迅猛發展，為城建用地所包圍或納入城建用地范圍的原有農村聚落。武漢作為華中重鎮，房地產開發如火如荼，城市的快速發展不可避免的造成了“城中村”現象的出現。鑒于武漢城中村存在的違法建筑集中、居民居住環境惡劣等諸多問題，2004 年底武漢市開始了城中村的綜合改造工作。涉及城中村居民、政府、開發商三方主體利益的拆遷安置補償問題是武漢市城中村改造的核心所在，具有較強的研究價值。本文就武漢市城中村拆遷安置補償現狀進行調研，針對其中存在的問題，旨在探求能協調各方利益的拆遷安置補償方案。

關鍵詞 武漢市 城中村 拆遷安置補償

武漢市的城中村是指《武漢市土地利用總體規劃主城建設用地控制范圍圖（1997-2010年）》確定的城市建設發展預留地范圍內，因國家建設征用土地后僅剩少量農用地、農民不能靠耕種土地維持生產生活且基本被城市包圍的行政村。

鑒于武漢城中村存在的人口雜亂、土地使用不規范，違法建筑相集中，居民居住環境惡劣等情況，2004 年底武漢市開始對二環線內的147個城中村進行綜合改造工作。拆遷安置補償是武漢市城中村改造中難度最大、工作量最大的一項工作。拆遷安置補償政策是否合理、統一直接牽涉到各住戶及村集體的切身利益，關系到城中村改造工作能否順利實施。但在現實操作過程中，出現的居民抱怨拆遷補償過低而拒絕搬遷、拆遷辦采用暴力進行強制拆遷等現象，引起了社會各界的廣泛關注。

一、武漢市城中村拆遷安置補償中存在的問題

筆者分別針對武漢市口區額頭灣居民、青山區五一村居民、洪山區團結村居民發放了問卷調查，并訪談調研了武漢市城市規劃國土資源管理局洪山分局雷副局長及負責團結村改造的武漢市福星惠譽房地產有限責任公司設計管理部的向總經理，同時走訪調研了團結村的居民，了解洪山區團結村拆遷安置補償的相關現狀及其中存在的問題。筆者以武漢市團結村城中村的具體案例為依托，以對普通群眾和對城中村居民的調查問卷為參考，結合查閱的關于武漢市以及我國其他地區城中村建設中拆遷安置補償方面的資料，對武漢市城中村改造中的拆遷安置補償現狀進行了較為科學的理解與分析。筆者認為，武漢市城中村拆遷安置補償中主要存在如下的問題。

（一）拆遷安置補償政策的宣傳力度不夠，信息傳播渠道較少

武漢市城市規劃國土資源管理局相關負責人表示，政府一般會在拆遷前期以及拆遷過程中在武漢市國土資源和規劃局的官方網站上相關公告公布現行拆遷政策，但在受訪的群眾中，絕大多數人（48.6%）并不知道我國關于土地拆遷的最高法律，對于當地的拆遷政策大部分人（58.84%）也僅僅只是一般了解，甚至還有不少群眾（4.27%）根本不了解。其中大部分人還表示，一般居民對政府的官方網站關注甚少，所以政府的拆遷政策宣傳并沒有達到預期效果。此外，還有居民反映，政府相關部門對給予的房屋面積補償所在區域未做明確說明，導致居民心里沒有底，擔心政府會在比較偏的地方給予自己房屋面積的補償，這樣一來的話，居民的經濟損失將進一步擴大。

（二）拆遷補償標準制定程序不透明

盡管通過武漢市城市規劃國土資源管理局洪山分局雷金水副局長的訪談調研中，我們了解到團結村的拆遷補償標準由拆遷戶投票選出的估計機構對待拆遷房屋進行估價后確定。但在對團結村被拆遷居民的走訪調研中，我們發現拆遷補償標準的實際制定過程卻并不民主，存在拆遷人與估價機構提前進行惡意串通侵害老百姓利益的行為。而且拆遷人僅向外界公告拆遷補償價格，并不向被拆遷戶詳細說明其制定程序、計算公式及量化指標。導致公眾對政府公布的指導價格存在種種猜想甚至曲解，使得拆遷戶對其認可度和接受度普遍比較低。我們對城中村居民的調查問卷顯示，26%的居民認為評估機構存在通過不正當手段為自身或開發商牟利的違規行為，并表示評估機構的這種做法，嚴重損害了被拆遷居民的合法權益，應該受到處罰。46.646%的城中村居民認為最好的補償定價機制最好由政府、開發商、城中村居民三方主體組成，這反映了城中村居民對能參與拆遷安置補償制度的制定，與政府、開發商進行平等對話，應維護自身合法權益的渴望。

（三）拆遷補償標準無法保障現有居民的生活水平

在對團結村的走訪調查中，有居民認為現有的補償標準偏低，無法保障他們原有的生活水平。選擇貨幣補償的居民接受的房屋補償價為2280元／平方，該價格標準高于同類地區同類房屋的二手房交易價格10%－20%，但略低于同區域普通商品房均價。導致部分居民購買不起同區域與原住房相同面積的普通商品房。此外，部分居民的家庭收入的很大一部分來源于房屋出租費用，一旦拆遷，將導致家庭收入減少，生活質量下降，針對此種狀況政府并無給予相應的補償。此外團結村很多臨街的一樓房屋都開門打洞，作為門面從事經營。在拆遷補償政策上，營業用房的市場評估價格遠遠高出住宅價格，但房屋評估機構基本上都是按照住宅用房進行認定評估，導致居民得到的補償費用減少。

二、武漢市城中村拆遷安置補償問題解決方案探討

針對武漢市城中村拆遷安置補償過程中存在的問題，筆者認為可嘗試采取以下拆遷安置補償辦法使政府、居民、開發商三方矛盾得以緩解。

（一）土地入股法

我們假設城中村的居民全部同意將土地作為資產折算成股份，參與到自己房產所在地塊的新房的建設當中，我們假設這個參股比例是a。毋庸置疑的是，開發商在承包項目之前，都會有自己的預期收益，我們假設承包商的收益是I，那么城中村居民的資產收益的折現值是Ia，即城中村居民可以在開發商將樓盤建成并全部銷售完畢之后獲得總計Ia的資產收益值，然后再將這些收益以樓房為單位分給居民。這是一種理想化的方案，即所有的城中村居民都通過將土地入股，參與新城建設。

（二）股份出售法

城中居民由于需要現金，直接提出現金形式的一次性補償。在這種情況下，我們假設居民的參股比例依然是a，開發商開發相應樓盤的預期最低收益是i，提出現金訴求的城中村居民所占的股份比例是a1，那么我們將按照開發商的最低預期收益為標準，向村民支付一次性的現金補償，即ia1。這種方案相當于村民向開發商出售看跌期權，將自己的股份折算成折現值出售給開發商。

（三）現金實物相結合法

居民既有現金需求，又有居住需求，我們采取現金補償與實物補償相結合的形式。首先是對城中居民原住房進行科學的丈量與折舊處理，然后換算成實際有效面積。在新建成的樓盤中選取面積相近的進行補償，原住房的實際有效面積大于補貼住房面子的，給予現金補足損失的面積；原住房實際有效面積小于補貼住房面積的，村民只需以成本價付給開發商多出部分面積即可。同時開發商給予村民一定的拆遷安置費用作為拆遷及樓盤在建和投入使用之前的安置與生活費用。

三、結語

城中村調研方案范文第2篇

2009年5月20日上午。

三門峽經濟開發區，魏野花園。

是時，艷陽高照，彩球飄揚，鞭炮齊鳴，一片喜慶，魏野花園公寓樓奠基儀式隆重舉行。

這標志著三門峽經濟開發區城中村改造工作正式拉開大幕。

魏野花園公寓樓是三門峽經濟開發區第一批安置房工程，位于虢國路北、甘棠路西，占地面積18畝，計劃總投資約1.2億元，擬建兩棟17層商住兩用房，總建筑面積5.2萬平方米，除商業用房外，尚有住房360套作為城中村改造時被拆遷戶安置房。

該工程的建成和投入使用可大大改善三里橋村村民的居住條件，同時為村民增加了就業和經商機會，為推動全村經濟可持續發展奠定了良好基礎。

城中村改造，不僅使基礎設施建設與城市融為一體，更重要的是從精神上把被現代化建設“裹挾”而來的大批農民帶到城市生活中來。城中村改造項目完成后，不僅會徹底改善群眾居住條件，提高群眾生活水平，而且會完善城市功能，改善市區面貌，提高城市品位和形象，將成為城市的新亮點。

生活在這里的人們，已經看到了嶄新的明天。

不讓群眾吃虧

鏡頭之一：

2008年12月23日，三門峽經濟開發區組織向陽村村組干部、群眾代表組成60人的隊伍，乘坐大巴風塵仆仆地趕往西安市碑林區西何家村“取經”，學習城中村改造的經驗和做法。

西何家村的成功經驗，使開發區前往考察人員大開眼界，深受啟發。一路看，一路思，一路議，不少人拿起相機拍照，掏出筆記本記錄。“看看人家想想咱，有什么思想疙瘩解不開?”向陽村群眾代表告訴記者：“城中村改造關系到我們的切身利益，有了開發區領導的高度重視，我們對城中村改造充滿信心。”

三門峽經濟開發區工委書記、管委會常務副主任張北超明確表態：城中村改造首先要打消群眾顧慮，不為難群眾，不讓群眾吃虧，讓群眾吃透政策、得到實惠。

鏡頭之二：

2009年3月2日，雪花飄飛，三門峽開發區領導張北超、賀崇閣、董項虎、田書勤等帶領管委會辦公室相關人員來到三里橋村。

“臨時安置住房找到了沒有?拆遷安置補助費拿到手沒有?家中還有什么問題和困難需要幫助解決……”開發區工委書記、管委會常務副主任張北超在城中村改造拆遷現場深情地握著60多歲的三里橋村村民董國成的手，認真地傾聽董國成對城中村改造的建議和意見，耐心地解答這位老人的疑惑。

張北超走進被拆遷戶家中，詳細了解被拆遷戶的思想狀況、精神狀態，認真聽取被拆遷戶的意見和建議。張北超告誡在場負責人員，城中村改造是件利國利民的好事，要通過深入宣傳、廣泛發動，兌現政策，解決困難，取得群眾的支持參與。在城中村改造過程中，群眾舍棄祖祖輩輩居住的家園，對他們來說無疑是一次革命，他們對城中村改造工作的理解和支持，也是對政府工作最大的支持，我們應該感謝他們，充分理解他們。

“改造中堅持公開、公平、公正的原則，嚴格落實政策規定，決不能讓群眾利益受到損失，爭取把好事辦好、辦實。通過改造，使村民生活水平得到提高，就業得到保障，生活環境得到改善，城市景觀環境得到改善。”在接受記者采訪時，張北超如是說。

打造新家園

根據省、市有關部門關于加快城中村改造工作的部署和要求，三門峽經濟開發區城中村改造范圍涉及向陽、三里橋、后川、南關、韓莊等5個行政村。為盡快解決當前農村基礎設施落后、村政管理松散、村民生活質量提速慢和就業、就醫、就學難度大以及居住環境、生活質量、集體經濟與城市發展的差距等問題，三門峽經濟開發區結合實際，找準突破口，采取試點先行，確保城中村改造工作有序進行。

2008年初，三門峽經濟開發區城中村改造準備工作正式啟動。

隨后，開發區認真按照省、市關于城中村改造的相關精神部署，積極行動，采取得力措施，實現了城中村改造工作的新突破。一是成立了城中村改造工作領導小組，多次深入外地考察城中村改造經驗，研究制定了《開發區城中村改造宣傳提綱》；二是編制了開發區向陽村、三里橋村改造控制性規劃，并經市政府審核通過，完成了向陽村概念性設計，對規劃布局定位進行調研，對群眾進行政策宣傳和入戶調查摸底工作；三是制訂了《城中村改造實施方案》，確定了城中村改造的指導思想、關鍵點、基本方針、原則、方式、方法，采取以三里橋村為突破口，重點突破，分步實施的方法進行改造；四是開發區多次召開專題會議研究城中村改造工作，指導精神是在改造中充分體現出“自我開發、自我安置、自我發展”的原則，使改造過程真正實現“自我開發、自我收益、全民參與”。

2009年2月1日，開發區管委會辦公室進一步細化《城中村改造實施方案》，進一步完善城中村改造的指導思想和基本方針。

2月5日，三里橋村以村委名義發出了《三里橋村民委員會致全體村民的一封公開信》及《禁止私搭亂建公告》，召開全村村組干部、全體黨員、村民代表及三里橋村一期拆遷戶等100余人參加的會議進行動員，對村民進行政策宣傳工作。

2月6日，房產管理局、建設土地局、財政局、城市建設管理局、社會事業局、開發區公安局組成的5個工作組，對確定三里橋村一期改造的34戶村民，1家工業企業(京峽化工廠)房屋、地面附著物丈量進行匯總、復核、認定。

城中村調研方案范文第3篇

按照所處地理位置、產業結構和收入來源，城市行政區域中的農村大體可以分為三類（如圖1所示）：第一類是位于城市主城區，如圖中所示A，雖然仍保留和實行農村集體所有制，但由于城市的發展已基本完全征用了農民原先的生存基礎――土地，農民失去了土地，從生活來源與工作渠道上都已經與第一產業脫離關系，主要從事第二、三產業。由于這類城中村主要分布在城市中心區，城中村改造較早，已基本完成，現已看不到村落形態，成為居民小區或其他商業公用建筑，可以稱其為成熟城中村或城市社區；第二類是位于次中心城區或城郊結合部，如圖中所示B和C，有些村落尚有少量的農用地，村民亦工亦農，但交通便利，流動人口繁多，租房經濟繁榮而“臟亂差”現象嚴重。該區的土地流向多為城市道路等公用設施、商貿市場、商品住宅等；村民極少數還從事農業生產，大多轉向第二、三產業，村民在宅基地上建起私有房屋住宅樓，樓層不等，房屋租金是家庭收入的主要來源。這一類是真正意義上的城中村。村落是高樓大廈，村內高低不等的丑陋建筑林立，故稱其為城中村。第三類村莊，如圖中所示D和E，從地理位置上看，它們處于一個城市的郊區或邊緣地帶，這里的村莊發展還有待于城市化向城郊的進一步推進，該區的產業結構較單一，農民還有農用地，不少農戶依賴土地為生，村落周圍較少有高樓大廈，因此稱為城郊村。

依據以上陳述，可將城市行政區域內的村莊進行分類（見表1）。

從表1可以看出，第一類村莊已經完成城中村改造，第三類村莊屬于城郊村，尚不具備城中村的特點，而第二類村莊屬于真正意義的城中村，是城中村改造的重點。

但是，一些大中城市在確定城中村名錄時，往往根據本市的行政區劃，將各個區的村莊匯總，都涵括在所謂的城中村里。那么，這里的一個誤區就是將本市所有的村落都包括在內，包括不需要改造的成熟城中村和尚不具有迫切改造性的遠郊村，無形當中給城中村改造增加了工作量和工作難度，尤其是將后者與城中村混淆的現象非常嚴重。對這兩類村莊進行區分界定，實施不同改造方案，對城中村改造工作順利開展有著重要的意義。

二、城中村與城郊村的主要區別

（一）地理位置的區別

從地理位置來看，城中村主要指的是分散在城市市區內，具有較好的區位優勢，交通便利，也即通常所說的“都市里的村莊”，它們分屬于城市各區的各個街辦，生存在城市繁榮之下，掩映在高樓大廈之間，自然村已經被居民小區或其他商業公用建筑包圍。

城郊村一般處于城市，游離于城市之外，是一種城市與農村互相結合的經濟地理區域單元。既不同于單純的城市區域，又不同于純粹的農村區域，兼有城區風貌和鄉村特點的一種經濟地理空間。通常情況下村村相接或相離不遠，城市的這些村落呈圓圈狀將城市市區包圍。

（二） 生存環境的區別

城中村由于地處城市市區之內，村民生活水平接近或不低于城市市民，生活方式多受市民影響，與普通市民共同生活在一個城市之內，共享交通、通訊、公共娛樂場所和基礎設施，但以宅基地建房集聚，與周圍城市建設相隔離，基本呈現“村里有城，城里有村”的相互融合狀態。總體來講，該區流動人口集中、人口職業構成復雜、居民的小農思想嚴重、治安混亂、社會問題與安全隱患眾多。

城郊村位于城鄉結合部或城市周邊，村民尚有不少土地，務農為生，村落形態保持完整。部分村莊由于城市的工業園區、高新技術開發區在此安家落戶，土地被征用，村民逐漸以務工為主，收入逐漸增加，生活環境改善，開始顯現城中村特點，但大部分村莊仍然相對落后，離城市生活環境還有很大距離。

（三）村民收入的區別

城中村村民收入較城郊村村民收入要高出很多，究其原因是城中村內緊俏的租房經濟。城市的發展，必然有一部分外來人口的流入，而老城區內的生活設施難以承載這些浩浩蕩蕩突如其來的外來人員，城中村利用良好的地緣優勢和幾乎不計成本的宅基地填補了這一巨大的廉價出租屋市場缺口。尚未改造的城中村村里，家家戶戶在自家宅基地上建樓房，大量的外來人口就租住在此。根據調研數據，出租房屋的收入幾乎能占到村民年收入的80%甚至以上，具體收入還因城市繁華程度和地段優勢不同，每戶年收入在十幾萬到上百萬元不等。

城郊村尚存很多農用地，村民依賴土地為生。大多數的城郊村村民從事農業，生產蔬菜、瓜果、花卉等能夠供應城市的土地作物，少量城郊村村民或進城打工、或自主創業、或在本村的企業務工。不同村莊由于發展不同，村辦或個人企業或多或少。村內也有一部分面向外來人口的出租屋，但租房收入只占到村民年收入的很少比重。比起富裕的城中村，城郊村的經濟實力相對較弱。

（四）流動人口的比較

城中村由于優越的地理位置，吸引了大量的外來流動人口租住，便利的交通方便了這些流動人口在市區工作，低廉的房租給流動人口提供了安身之所，因此城中村是外來流動人口的一個聚集地。例如，太原市萬柏林區后北屯村是典型的城中村實例。在總面積1平方公里的土地上，聚集了3.66萬人，而本村村民不到全村人口的八分之一，聚集在這里的是大量的外來流動人口。人口密度達到了全市平均人口密度的70倍。村內建筑密度高達70％，一些房屋間距不到2米。

由于離市區較遠，城郊村流動人口不多，村內只有少量房屋出租。租金也明顯低于城中村的房屋租金。

（五） 村內房屋建筑的比較

城中村內的房屋多是在村民自家的宅基地上建起的，樓層從3-7層不等，房東一般住在一層，二層以上出租，租房對象為廣大的外來流動人口。強大的利潤驅使村民建起了一幢又一幢樓房，而且屢禁不止，城中村中丑陋建筑云集。“一線天”、“握手樓”比比皆是，交通、通訊等設施不配套，安全隱患很大。大部分樓房的建造毫無規劃可言，完全是按村民個人意愿蓋起，有的樓與樓之間的距離僅能供一兩人通過，不少低層的房間更是見不到太陽。“這房子暗是暗了點，可照樣租的出去，人們白天都在外上班或上學，到晚上才回來。亮堂的房間也有，但租金每間要貴幾十塊錢。”太原市北張村內一棟樓房的房東說。村里的出租房建筑密度都很高，較之周圍的城市建設層數又低，基礎設施不完善，配套公共設施不完備，村內道路狹窄。

城郊村因為沒有固定的租房人源，村內的租房經濟并不火爆，村民的大部分精力也不會放在出租房屋和加蓋、翻蓋房屋上。一般來講，村民建房是為了滿足自己居住的需要，如有閑置房屋，再考慮出租。村內建筑多為2-3層建筑，也有平房，總體布局為一家一院式，比城中村里的丑陋建筑看起來齊整一些。

除了以上所列，城中村和城郊村還存在其他一些區別，如村民的戶籍差異，城中村村民基本已完成了農轉非，城郊村村民大多為農業戶口等。城中村多位于城市次中心城區和城郊結合部，村民逐漸脫離了農業生產，以二、三產業為生。城中村的特點主要為：違章建筑多，“臟亂差”嚴重；流動人口較集中；交通便利；村民房租收益大，拆遷改造難。而城郊村主要位于城郊或城郊結合部，離主城區較遠，仍保持村落形態，村民以農業為主要收入來源，兼具其它二、三產業，屬城市即將或未來發展的區域。

綜上所述，城中村并不能涵蓋城郊村，若將兩者混為一談或者將城郊村也作為城中村一起進行改造，除了給改造工作增加難度，也極容易造成人力、物力、財力的浪費。

三、太原市城中村改造分析

在城中村改造中，準確分類、區別對待是做好改造工作的關鍵。以太原市為例，太原市共有154個城中村，人口約26萬，占地面積約28.63平方公里。中心區共有42個城中村，人口約8.7萬，土地約35.9平方公里。城中村改造工作于2003年啟動，2007年開始全面推進，確定了城中村連片改造新模式。經過了七八年的努力，雖然也取得了一些成績，但總體改造進度還是很慢，沒有達到預期目標，除親賢村等個別自身實力較強、改造較早的村莊已經完成改造外，截止到2010年，絕大多數城中村或陷于停頓或依然在改造進程中①。

經過走訪，發現造成各地改造工作進程緩慢的共性問題主要是：拆遷難、賠償高、村民不配合改造、缺乏改造周轉資金等。但是改造對象沒有重點突出也是影響改造進程的一個重要原因。太原市城中村名錄上共有154個城中村，其中包括一部分城郊村。這154個城中村發展狀況不盡相同，改造方案和改造順序必然應當有所側重，如北張村、后北屯村，這些典型的城中村位于城市市區；而諸如萬柏林區的南社村、流村，杏花嶺區的楊家峪、淖馬等村，村里尚有農用地，是典型的城郊村。如果將這些自然村籠統地劃歸為城中村，勢必分散改造的總體力量，影響改造進程。

現以城市村莊分類為基礎，結合太原市的行政區劃，選取5個村落作為城市社區、城中村和城郊村的典型進行實證分析。

圖1中，A為親賢村，是太原市中心城區內的典型成熟城中村，現已改造完畢；B為北張村，是城郊結合部內的城中村，其附近高校云集。C為后北屯村，毗鄰太原理工大學和迎澤大街，與B一樣交通便利且商貿繁榮，二者為典型城中村；D為流村，地處太原市西北郊區，鄰近高速路。E為趙莊，附近為太鋼工業集團有限公司，這兩者為典型的城郊村。

顯而易見，地處城市中心區內的親賢村已經沒有改造的必要性，昔日的村莊早已經不復存在，取而代之的是高檔住宅小區和寫字樓，如親賢苑、文華苑等。

北張村與后北屯處于次中心城區或城郊結合部，有很大的共性，是典型的城中村代表。附近或是商貿繁榮或是高校云集，均屬于城區且交通便利，外來流動人口眾多，租房非常便利，村民基本脫離了農業生產，村內租房經濟火爆，房租是村民收入的主要來源。這一類村莊正是城中村改造的重點。改造中，可以基于它擔負了城市廉租房功能而實施政策性租賃房建設方案，于城中村改造的同時建成“高層公寓樓群”；也可以“拆舊區，建新區”，以地換房，成片開發，利用宅基地、自建房，換取商品住宅、商鋪等等。

城中村改造工作的進展，要有前瞻性，合理規劃，否則不排除其發展為新的城中村的可能。比如流村就是一個很好的例子，這里交通相對便利，通往市外的高速路從這里穿過。村民尚存一部分土地，除了從事農業還做一些諸如運輸、進城務工等工作。但由于地處市郊，發展緩慢，流路長期成為運輸線，堵車、灰塵、交通安全隱患等給村民生活帶來很多不便。城市規劃局在改造這類村莊時要優先考慮將一些工業園區等能夠帶動郊區發展的基礎設施引進城郊村，以帶動郊區的發展。在這些工業園區、高新技術開發區的周邊建成居住小區，將城郊村村民整體搬遷進現代化的小區，舊村落通過整合拆遷可以另作它用。可以給村民提供勞動技能培訓，勞動崗位優先錄用等服務，倡導村民發展新型農業如園藝、花卉等，幫助村民解決生活來源，同時應加大力度發展農村社會保障，讓村民生活沒有后顧之憂。

而對于趙莊，村體基本被太鋼工業集團有限公司占據。隨著該集團的發展，會將周圍一些村莊也涵蓋在內，土地被太鋼工業集團整體收購。這一類的城郊村因為毗鄰大企業集團或者開發區，在規劃建設過程中，應一方面保持村莊的完整性，盡量不要去拆遷村民宅基地房屋，保持村落完整性；另一方面在建設中加大公寓宿舍的建設，減少外來人口涌向村莊，防止形成新的城中村；此外占地企業應當肩負一定的社會責任，給村民提供一些工作崗位，彌補和增加村民收入。

四、結語

城中村與城郊村有很大的差異，改造前必須因地制宜，具體分析。如對于城中村改造，以拆舊建新為主，建政策性租賃房、商貿區、商品住宅小區和公共設施等等。改造過程中關鍵是要合理補償村民的宅基地和產權房屋，必須保證村民的長久收益。而對于城郊村，因為其發展空間還很大，政府的正確引導是關鍵，應當合理規劃，穩步推進，將其建設為能與市區發展配套的城市新功能區。建議在現階段不破壞村落的原始形態，不進行大規模拆遷，有的放矢，集中主要精力先進行城中村改造。既不能急于求成，也不能放任其自由發展，防止新的城中村的產生。

總之，城中村改造是城市全面落實科學發展觀、建設創新型城市、提高城市競爭力的一項戰略性任務。為了加快城中村改造的進程，應當依據村莊的實際情況，準確區分、合理歸類，來確定城中村改造名錄，對不同類型的改造對象使用不同的改造方案，確保城中村改造工作順利進行。

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城中村調研方案范文第4篇

【關鍵詞】城中村改造利益關系政府角色

“城中村”即都市里的村莊,它籠統地指坐落于城市之中或位于城市周邊的產業結構與職業結構都基本上已經非農化的村莊。它是在我國特有的土地所有制和文化背景下,快速推進城市化過程中出現的一種城市化問題,它的存在已嚴重阻礙了城市的進一步發展,影響到城市整體功能的發揮。因此,近年來一些城市相繼開展了“城中村”的改造工作。但“城中村”改造工作是一個涉及多方利益主體的過程,所以在進行二元結構制度變遷的同時,調節好各方利益關系達到多方共贏,對于“城中村”改造的順利進行和最后成功至關重要。

一、“城中村”改造中的多重利益關系

“城中村”改造存在著四方利益相關主體:政府、村民、村集體和開發商。各利益主體間形成了以政府為核心,其他各利益主體之間互為制衡的利益關系。

一是政府與村民間的關系。政府以社會多元利益(包括社會公共利益、政府自身政治利益和經濟利益)代表的身份來推動“城中村”改造。解決改造前后房地產產權確認和補償問題是處理政府和村民之間關系的主要內容。通過政策工具防止出現改造爛尾及村民無法回遷等問題,也是政府的職責所在。

二是政府與村集體間的利益關系。“城中村”的村集體與一般的村委會不同,在行政的隸屬關系上它是區一級政府的派出機構,在經濟上又是一種“變異的新村社共同體”。它有自己的經濟利益,有自己的村辦公室和自身的大量物業,因而有自身利益的保護需求。但它又是政府的得力助手,包括改造的發動和村民的組織動員都離不開村集體的協作配合。

三是政府與開發商間的關系。政府在確保城市發展規劃要求的前提下,兼顧開發商的利益,確定合適的開發強度,分擔合理的市政配套設施。同時還要考慮如何采取地價優惠或補貼的方式,給開發商適當讓利。因此,讓利幅度的大小就成為雙方能否開展合作的前提。

四是村民與村集體間的關系。雖然兩者間總體利益是一致的,但由于信息的不對稱,村族群關系復雜、綜合素質不高等原因,村民的利益在一定程度上是掌握在他們的代言人――村集體手中,兩者間往往村集體處于強勢主導地位。村集體在改造中既要保護好村民的切身利益和自身利益,又要配合好上級政府開展工作,村集體在改造中始終扮演著十分重要的角色。

五是村民與開發商間的關系。兩者間主要是拆遷安置補償問題,主要考慮開發商以何種方式、標準對村民進行安置補償的問題。

六是村集體與開發商間的關系。開發商獲得“城中村”改造權后,同樣離不開村集體的支持和配合。由于村集體的特殊角色,必須得到開發商的支持,這是開發商成功改造的重要保障。

“城中村”的最終改造方案,實際上是政府、開發商、村集體和村民這四方利益平衡的和約安排。其改造的實質是通過解決產權、規劃、地價及拆遷補償安置四方面問題來平衡政府、村民、村集體與開發商四者間的利益關系。

二、政府協調各利益主體的對策

政府作為市場規則的制定者肩負著協調各方利益主體之間關系的重任,依法保護農村集體經濟組織及其成員的合法權益,統籌兼顧國家、社會、集體、個人及投資者的利益。由于政府在政治理性約束下,追求的目標是多元利益,包括政治利益、公共利益與維護村民、村集體的既得利益及開發商介入的社會平均收益,可依賴的資源是其掌控的公共權利和政策手段,故應采取組織化動員的策略來動員相關利益方參與改造。

第一,政府應成立“城中村”改造工作領導小組或辦公室,負責“城中村”改造有關政策的調研、制定,重大項目的決策、協調工作;審批“城中村”改造專項規劃和改造詳細規劃以及改造計劃和專項資金使用計劃;審定“城中村”改造項目及改造項目的設計、建設及監理單位;制定“城中村”改造項目建設審批程序、制定或審批“城中村”改造工作方案、具體的改造實施計劃和方案;協調、監管“城中村”改造項目的建設實施,對拆遷安置、房屋銷售、優惠政策收益進行監督管理;對改造建設單位與被拆遷戶簽訂的差遣補償安置協議進行審批。

第二,“城中村”改造要實現徹底的農村、社會、經濟、管理體制的“無形改制”,及舊村的拆除(改建)和新社區建設的“有形改造”。政府應當組織、協調好“城中村”改造辦、規劃、國土資源、建設、農業、市政、園林、市容環衛、房地產、民政、計劃生育、公安消防、發展計劃、財政、審計、監察、勞動保障、教育、城市管理行政執法等有關部門,使其在各自的職責范圍內,互相配合。也只有實行政府主導下的改造,“城中村”改制及改造建設管理工作才能順利完成。尤其是“無形改制”中集體土地依法全部轉為國有土地,村民由農業戶口轉為居民戶口。依照有關規定撤消村委會設立社區居民委員會,農村集體資產依法進行清產核資和股份量化后轉變為股份或混合所有制經濟,這些工作完全需要政府協調完成。“有形改造”中還需要政府頒發建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、國有土地使用證、房屋預售許可證、房產證等。

第三,統籌安排“城中村”土地資源,根據土地用途確定供應方式。土地問題特別是如何供應、使用土地是“城中村”改造必須解決的一個難題。按照國家有關政策規定,國有土地供應分為劃撥和出讓兩種方式。用于城市公用設施建設的土地可以劃撥,用于經營性設施建設的土地必須通過出讓方式獲得。群眾安置用房享受經濟適用房政策,可使用劃撥用地,開發商及經濟組織經營用地實行“招、拍、掛”出讓。“城中村”涉及的土地問題比較復雜,性質大多是集體建設用地,這一性質的用地如果僅用于村民安置建房或以地入股開展集體經濟經營活動可由區政府審批直接使用。但如果用于經營性開發,則必須按有關程序征收國有土地后通過“招、拍、掛”獲得。否則,開發商拿不到國有土地使用證,建設的房屋也無法辦理能夠上市交易的房產手續。在具體改造中,采取何種方式,由村組織根據本村實際情況自行選擇。在確定拍賣起始價時,將投資者與群眾商定的附著物補償及住房安置費用剔除,兼顧政府收益和投資商利潤,必要時(如拆遷安置成本過大)政府可以讓出收益,即能收益多少,起始價就定多少,然后由市場競拍決定。

第四,“城中村”按城市管理體制統一規劃、建設、管理。“城中村”改造中的城市道路、排污、環衛等市政基礎設施和供水、供電、供氣、供暖等公用設施建設管理,統一納入城市市政和公用設施的建設管理。“城中村”改造的小區規劃布局要合理,配套設施要到位,要配套建設綠化景觀、停車場、公共廁所、垃圾收集站等各項基礎設施和物業管理用房、社區辦公用房、幼兒園、學校、衛生所、治安管理等公共服務設施,注重安全設施的完善和生活污水處理設施的建設,加強“城中村”改造后的社區精神文明建設。社區以改造后的居委會為核心,發揮其特殊的管理和服務功能,按照符合這些城市新型市民心理的要求,開展各種生動活潑、喜聞樂見并且有益于精神文明建設的活動,把先進的文化和理念傳輸給新市民,提高他們的整體素質,從不斷地改善其生活水平和生存環境,使他們更容易融入到城市生活之中,以促進整個城市的和諧發展。

第五,政府應當制定全面、系統、積極的“城中村”轉制后原村民就業政策與社會保障政策,提供財政和資金支持。“城中村”的村民轉為城市居民后,其就業應統一納入城市就業管理,并享受職業培訓、職業指導、職業介紹等待遇。“城中村”改造中增加的就業崗位應優先安置村民。政府應建立健全改造后的社會保障制度,將戶籍管理制度改革之后的農民納入完整的城市最低生活保障、醫療、失業、養老等保障體系中。對“城中村”改造中違反規劃、土地、城市管理及“城中村”改造管理等有關法律、法規及不能履行責任或不負責任的開發商、建設、勘察、設計、施工、監理,“城中村”改造相關管理單位及人員應給與必要的處罰和制裁,對拒絕、阻礙國家工作人員依法執行公務的,由公安部門依照《治安管理處罰法》相關規定給與處理,情節嚴重構成犯罪的,應依法追究其刑事責任。

第六,政府對“城中村”開發改造項目應給與扶持政策。在財政政策方面,改造實現的收益包括土地凈收益、捆綁項目收益、安置房建設溢價收益等,按一定比例用于社區基礎設施建設以及村民社會保障、生活福利或用于村改造建設公司經濟發展等。在稅費政策方面,改造中的城市基礎設施配套費、人防工程建設費、經營服務性收費等有關項目,政府應出臺政策規定給予減免,凡符合國家產業政策和稅收優惠政策的,都應當給予減免。

第七,加強制度改革和創新。要徹底解決“城中村”改造問題就必須解決好“城中村”中流動人口、低收入家庭的居住問題。在“城中村”改造中政府應加強流動人口的管理,遏止新的“城中村”產生。同時,遏制城市房價非理性上升,平抑房價,大規模發展和建設廉租房,滿足流動人口或低收入家庭(暫住人口)的居住要求。

【參考文獻】

[1] 藍宇蘊:都市里的村莊[M].三聯書店,2005.

城中村調研方案范文第5篇

關鍵詞：城中村;改造;調查;新市區

現實“城中村”存在著諸多問題，“城中村”的管理體制與城市社區管理體制不適應，許多管理關系不清、責任不明，遮掩在城市角落里的村莊成為城市管理上的“盲點”[1～2]。如何解決“城中村”改造過程中的問題。客觀需要認真研究不同區域“城中村”改造過程中面臨的具體問題，深入剖析這些問題產生的根源，提出行之有效的解決問題的措施及對策。

一、研究區城中村現狀調查分析

烏魯木齊是新疆首府城市，全疆的政治、經濟和文化中心，是全疆經濟社會跨越式發展的引擎，起著示范和標桿的作用。高新區（新市區）（以下簡稱“新區”）的城中村是指農村村落在城市化進程中，由于全部或大部分耕地被征用，農民轉為居民后仍在原村落居住而演變成的居民區。新市區包括南區、中區和北區兩個城中村分布片區。

南區城中村分布點多、總建筑面積大、容積率高。南區是城中村分布點最多、最散亂、建筑密度最高、和城市交織的最為緊密的區域。中區城中村分布相對較少、較集中，總體規模不大。主要分布在河北東路北側、四平路兩側、長春路西側、鯉魚山路東側。北區城中村分布點多、單片規模巨大。主要分布在長春路兩側、城北主干道南側、安寧渠路兩側、迎賓路兩側、中亞北路兩側。城中村市政基礎設施比較差。市政基礎設施配套建設與快速發展的城市建設不均衡。城市基礎設施管網未能夠全面覆蓋，特別是城中村、撤村建居區域的市政基礎設施、環衛設施等受用地現狀局限。

二、城中村改造的關鍵問題

1.城中村改造要與城市總體功能定位協調的問題。城中村改造是主城區城市綜合功能提升迫切。需要城中村的形成與我國的城鄉二元管理體制是分不開的，在我國的城市化進程中，有些村莊從界址范圍來看已經在城區范疇之內，還是行政村的行政管理模式。因而村莊和外界形成了獨立的區域，純粹以經濟利益為主導，偏離了城市化進程的目標和要求。城中村問題形成的根本原因在于城市北擴發展一直缺乏長遠有效的規劃，在于長期專注于解決眼前問題、謀求短期利益，回避了困難、堆積了問題，城中村問題只是后遺癥之一。

2.村民合理安置補償和生活可持續改善的問題。房屋補償面積認定問題。補償面積認定是制定補償標準、達成補償協議的關鍵。國務院2011年1月頒布的《國有土地上房屋征收與補償條例》規定：補償協議包括：“補償方式、補償金額和支付期限、用于產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項。”村民生產、生活可持續改善能力有待提高。村民受教育程度普遍較低，缺少職業培訓，就業能力低、門路少;部分村民主要靠出租房屋、開店鋪維持生計，害怕失去房屋后，自身收益受到影響，因而難免會提出過高的拆遷補償要求。

3.改造可利用土地空間不足與管理體制不順的矛盾。公建配套占用大，缺少安置開發用地。南區城中村內房屋建筑密度高、間距小，被稱為“握手樓”“一線天”;周邊已和城市相互交織，銀川北路東側尚有小塊土地，四平路東側空地也已被圈占。房屋征收與補償由政府部門組織實施，先補償、后搬遷，禁止建設單位參與搬遷活動等。面對由此帶來的巨額房屋征收補償費用與新區有限財力矛盾的困境，如何運作市場化改造，如何實現和諧拆遷，缺少可借鑒的經驗，需要尋求有效的解決方法和路徑。

4.城中村改造周期長、不確定因素多，進行風險控制的問題。嚴防突擊遷戶、搶建違建、釘子戶等問題。城中村改造項目前期補償安置投入大、改造周期長，出現釘子戶必然影響改造項目的實施進程，增大項目的財務成本和風險。城中村改造項目一旦實施，大量房源上市，產品結構、供應量與市場需求、容量的協調也是一個不容忽視的問題。積極研究應對與城中村改造相關政策，增大改造項目招商引資的難度，需要認真分析研究對策。

5.改造模式選擇的問題。城中村改造模式主要有村民自主改造模式、政府直接投資模式、市場化改造模式三種。采用村民自主改造模式，即村集體、村民通過集資、引資自主進行改造，需要村集體、村民有較為雄厚的經濟實力，改造也須滿足發展規劃，這與現狀不符，基本不具備可行性。采用政府直接投資模式改造，即由政府直接出資進行改造，無論是采用實物補償還是貨幣補償方式改造，都需要直接投入大量資金，安置補償資金籌集是最大難題[3]。采用市場化模式改造，即通過招商引資吸引開發商參與改造[4]，需要進行項目經濟平衡測算，涉及到安置成本，開發商的收益保證，政府在土地、稅收、費用等方面的政策配套，以及房地產市場情況等;需要解決好項目籌劃、運作、管理等方面的問題。

三、對策建議

1.加強地方農民的宣傳教育及相關單位協調工作。城中村改造是一個系統工程，各方訴求不同、利益關系復雜，故必須首先應地方政府應做好農民的宣傳教育工作，同時也需要加強相關單位的協調工作，理清利益關系、統籌各方資源、兼顧各方利益，要把握好各利益方的重點，共同推動城中村改造工作的進程[5]。地方政府在進行城中村改造中，首先應對當地農民進行宣傳：改造工作首先是立足保障村民的利益為第一前提，主要體現在安置補償標準和方式上;其次，村集體經濟的發展將是對村民生活水平改善提供了必要的基礎。同時區政府力促地方經濟建設、城市建設、社會事業全面改善和提高，市政府要將新區內的國有儲備用地予以配套供給，為改造提供政策支持[6～8]。

2.在城中村改造工程中逐漸引入市場化機制。城中村改造工作，首先是政府為了城市發展、改善居民生活環境等方面考慮，提出的政策性工程，政府是主導者[9～10];其次就是改造過程是需要企業和相關部門參加的，在這項系統工作中，需要更多的企業參與，這就需要對改造工程提出市場化運作。政府作為城中村改造主體，在整個改造工作中做好管理者角色。實時給予企業參與扶持政策，政府做到讓利、配套土地，逐漸降低項目的啟動成本。新市區政府對于土地出讓金政府應先征后返，稅收地方留成部分政策返還，比照棚戶區改造工程優惠各項費用[11]。同時，協調烏魯木齊市政府將國有儲備用地劃撥新區為城中村改造配套，土地出讓金的征收、返還，交由新區支配。

3.完善改造規劃，建立科學的管理機制。政府主導、規劃先行。新市區將城中村改造作為一項長期重點工程納入新區黨委、政府的議事日程，并組織領導小組，完善城中村改造規劃。同時新區設立專業部門統一負責拆遷工作，統一規劃、規劃先行，高起點規劃、高標準改造。將規劃、經濟、產業等相關部門共同協調配合參與改造規劃的編修工作，實施過程要確保規劃科學性和實施有效性。特別是對于各鄉鎮、城中村禁止批準新的宅基地和房屋建設項目，應及時給予協調處理，避免新建問題出現。同時對于項目區各鄉鎮、城中村凍結新的戶籍遷入，避免引起對集體經濟相關問題[12～13]。

四、小結

本文對新市區主城區的城中村改造進行調查研究，對中區、北區和南區城中村的特點和改造中存在的問題還有待進一步加大力度調查研究，為下一步改造方案打下基礎。需要針對隨時可能出現的新問題、新矛盾，及時找出應對對策。在城市不斷發展的過程中，城中村的改造已經是勢在必行，面對改造過程中的諸多困難和問題。新市區城中村改造工作也積累了一些經驗和教訓。

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[9] 上海復旦地規劃建筑設計研究院，烏魯木齊市城市規劃管理局.烏魯木齊新市區、高新區部分片區――控制性詳細規劃[Z].2010.

[10] 上海復旦地規劃建筑設計研究院，烏魯木齊市城市規劃管理局.《烏魯木齊新市區、高新區部分片區―控制性詳細規劃》專題

研究報告[R].2010.

[11] 高新區（新市區）解決撤村建居遺留問題領導小組.高新區（新市區）解決撤村建居遺留問題工作匯報[R].2011.