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商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)范文第1篇

【關(guān)鍵詞】商業(yè)地產(chǎn)；房地產(chǎn)；發(fā)展趨勢(shì)

1.引言

我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展起步較晚，并且在發(fā)展的過(guò)程中存在著諸多問(wèn)題，尤其是2010年至今我國(guó)的密集房地產(chǎn)調(diào)控政策的指導(dǎo)下，我國(guó)的商品房住宅市場(chǎng)經(jīng)歷了“降溫”的過(guò)程，其整體的交易量大幅度減少，并且在商品房定價(jià)上也出現(xiàn)了下降的趨勢(shì)。也正是在商品房交易變冷的今天，更多的投資商開(kāi)始關(guān)注以前并不受到太多關(guān)注的商業(yè)地產(chǎn)，并且已經(jīng)有大量的開(kāi)發(fā)商向著商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)軍。根據(jù)有關(guān)的數(shù)據(jù)顯示，在2010年至今，我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)，然而，在快速發(fā)展的背后也存在著諸多的問(wèn)題，因此，針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)的研究有著重要的現(xiàn)實(shí)意義。

2.我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在近年來(lái)受到國(guó)際金融危機(jī)和國(guó)家宏觀調(diào)控的雙重影響，其發(fā)展態(tài)勢(shì)尚不明顯，與此同時(shí)，我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)中潛在的問(wèn)題也變得越來(lái)越突出。商業(yè)地產(chǎn)目前在發(fā)展過(guò)程中主要存在以下幾個(gè)方面的問(wèn)題：

（1）商業(yè)地產(chǎn)供需關(guān)系失衡。根據(jù)對(duì)目前絕大部多數(shù)的商業(yè)地產(chǎn)投資商的調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，其在進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)的投資前大都缺乏對(duì)投資項(xiàng)目的科學(xué)調(diào)研，對(duì)于所投資的商業(yè)地產(chǎn)的類(lèi)型缺乏有效的了解，并且在整個(gè)的商業(yè)地產(chǎn)投資過(guò)程中主要以建造的模式為主，這種單調(diào)的模式使得商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效益較低，并且已經(jīng)有了大量商業(yè)地產(chǎn)投資陷入困境的案例。因此，可以說(shuō)目前我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)投資有著一定的盲目性。其次，由于目前我國(guó)的國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響以及國(guó)際金融危機(jī)的影響，使得一些建成的大型購(gòu)物中心、商業(yè)街等出現(xiàn)了虧損甚至倒閉的局面，這種現(xiàn)象也在很大程度上打擊了我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資的積極性。而且由于目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的萎靡，許多的投資者將大量的資金注入到商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，造成了商業(yè)地產(chǎn)供需關(guān)系的嚴(yán)重失衡，使得商業(yè)地產(chǎn)的空置率大大增加，這些對(duì)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展都是極其不利的。

（2）缺乏穩(wěn)定的融資渠道。由于目前我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)的融資渠道相對(duì)簡(jiǎn)單，與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)行業(yè)一樣，我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)受到資本市場(chǎng)和金融機(jī)構(gòu)的融資調(diào)控的影響，因此，這就給商業(yè)地產(chǎn)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展帶來(lái)了巨大的不穩(wěn)定性因素。在目前的情況下，我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)的主要資金來(lái)源仍然是商業(yè)銀行的貸款，也就是說(shuō)我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展在很大程度上依賴于銀行的信貸政策，這種單一的融資途徑使得我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展與經(jīng)營(yíng)存在著嚴(yán)重的脫節(jié)。綜合分析目前的情況，只有拓寬我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的融資渠道才能夠在根本上解決這一問(wèn)題。

（3）商業(yè)地產(chǎn)的管理模式落后。商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展是貫穿始終的，其不僅僅是前期的銷(xiāo)售工作，還包括后期的運(yùn)營(yíng)和管理，而且后者有著很重要的作用。一個(gè)良好的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目必須要做到商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)與后期的管理并重，只有這樣才能夠真正實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值，才能夠發(fā)揮出商業(yè)地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)。然而，根據(jù)對(duì)目前我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和管理的研究可以發(fā)現(xiàn)，我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)更多的是側(cè)重于商業(yè)地產(chǎn)前期的宣傳和銷(xiāo)售工作，對(duì)后期的管理工作卻幾乎沒(méi)有什么概念，這種落后的管理模式使得我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展受到了很大的挑戰(zhàn)，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)也出現(xiàn)了巨大的混亂，使得投資者非但不能夠從商業(yè)地產(chǎn)的投資中獲取利益反而會(huì)陷入商業(yè)地產(chǎn)的泥潭。因此，可以說(shuō)，目前我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中管理觀念的缺失對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展是十分不利的。要改善目前我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀，就必須加強(qiáng)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的管理模式，增強(qiáng)整體的管理意識(shí)。

3.我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)需求分析

針對(duì)目前我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的需求分析主要可以分為以下三個(gè)方面的內(nèi)容：

（1）我國(guó)經(jīng)濟(jì)在世界經(jīng)濟(jì)中的地位明顯提高。由于近幾年來(lái)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，使得我國(guó)的經(jīng)濟(jì)在世界經(jīng)濟(jì)中所占的比重越來(lái)越大，同時(shí)也出現(xiàn)了許多國(guó)際化程度不斷提高的現(xiàn)代化城市，這些國(guó)際化程度較高的城市就必然會(huì)帶動(dòng)周邊地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的迅速發(fā)展，增加周邊地區(qū)對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的需求，以達(dá)到帶動(dòng)周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的目的。雖然我國(guó)也經(jīng)歷了國(guó)際金融危機(jī)，但是在過(guò)去的幾年我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展依然保持良好的態(tài)勢(shì)，GDP也保持較高的增長(zhǎng)速度，這也勢(shì)必會(huì)對(duì)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的需求產(chǎn)生巨大的刺激。

（2）不斷提高的城鎮(zhèn)化水平加速了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。經(jīng)過(guò)了三十多年的改革開(kāi)放，我國(guó)的城市化程度不斷提高，人均收入水平也在不斷刷新，人民的整體生活水平不斷得到提升。因此，城鎮(zhèn)化水平的不斷提高促使人們對(duì)于消費(fèi)有了新的認(rèn)識(shí)，這也對(duì)商業(yè)地產(chǎn)提出了更大的需求，在一定程度上加速了我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

（3）整體的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)影響商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。由于近幾年來(lái)受到國(guó)際金融危機(jī)的影響，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展速度減緩，因此，也就有大量的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以及投資者將注意力轉(zhuǎn)向新生的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，這些資本的轉(zhuǎn)移使得對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的需求也出現(xiàn)了巨大增長(zhǎng)。國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策進(jìn)一步加大了對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的需求。

4.我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)

根據(jù)對(duì)目前我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形式以及國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策的綜合分析，判斷我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)將會(huì)在房地產(chǎn)中占據(jù)越來(lái)越重要的位置，并且會(huì)很快成為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的一個(gè)重點(diǎn)領(lǐng)域，其發(fā)展趨勢(shì)主要可以歸結(jié)為以下幾點(diǎn)：

（1）商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展會(huì)受到經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響。目前，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)成為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要補(bǔ)充，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展起到了一定的帶動(dòng)作用。在另外一個(gè)方面，國(guó)家政府為了實(shí)現(xiàn)人民生活水平的提高，擴(kuò)大國(guó)內(nèi)消費(fèi)水平的增長(zhǎng)，就必須要加強(qiáng)對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)注力度，以更好的改善民生。所以在此過(guò)程中以商業(yè)街、零售業(yè)為主導(dǎo)的商業(yè)地產(chǎn)模式必定會(huì)受到青睞。

（2）不斷提高的城市化水平促進(jìn)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。我國(guó)的城鎮(zhèn)化水平的不斷提高加快了城市人口的增加，對(duì)于城市消費(fèi)的供應(yīng)能力也提出了更高的要求，因此，必定會(huì)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生新的更高的需求。同事，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展加快了城市的繁榮程度，又反過(guò)來(lái)加速了我國(guó)的城市化進(jìn)程。并且隨著我國(guó)中產(chǎn)階層比重的不斷增加，人們的消費(fèi)結(jié)構(gòu)也會(huì)相應(yīng)的發(fā)生改變，這也對(duì)我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)了巨大的機(jī)遇。

（3）融資渠道的拓寬助力商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。目前，我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)融資渠道已經(jīng)有了很大的改善，基本擺脫了以往依賴商業(yè)銀行貸款的局面，在融資渠道上有了很多的創(chuàng)新。目前我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的新的融資渠道包括基金、證券市場(chǎng)等多種渠道和手段，而且也有越來(lái)越多的房地產(chǎn)商著眼于商業(yè)地產(chǎn)投資。

（4）現(xiàn)代化信息管理平臺(tái)加強(qiáng)了商業(yè)地產(chǎn)的管理水平。隨著現(xiàn)代化信息管理系統(tǒng)在商業(yè)地產(chǎn)中的投入使用，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)管理缺失的現(xiàn)象已經(jīng)得到了很大程度的改善，并且隨著商業(yè)地產(chǎn)管理理念的不斷提高，我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)管理水平必定會(huì)出現(xiàn)質(zhì)的飛越。

5.結(jié)束語(yǔ)

商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要補(bǔ)充，其發(fā)展受到我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、城鎮(zhèn)化水平等一系列因素的影響。根據(jù)對(duì)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)情況的綜合分析，其在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中將會(huì)發(fā)揮越來(lái)越重要的作用。

參考文獻(xiàn)：

商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)范文第2篇

一是符合商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)。目前，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展處于高峰期。三四線城市的商業(yè)企業(yè)空白點(diǎn)較多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)沒(méi)有那么激烈，可利用開(kāi)發(fā)的優(yōu)質(zhì)地塊較多，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一般都處于城市的黃金地段。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，區(qū)域性商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在這些城市具有較大的發(fā)展空間。農(nóng)貿(mào)超市作為一個(gè)投資項(xiàng)目，是區(qū)域性開(kāi)發(fā)商在三四線城市發(fā)展的典型代表，符合商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的總體趨勢(shì)。

二是符合城市商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)。三四線城市的商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施較為落后，零售業(yè)態(tài)不健全，購(gòu)物網(wǎng)點(diǎn)較少，購(gòu)物環(huán)境較差。根據(jù)零售業(yè)態(tài)演進(jìn)與人均GDP的相關(guān)性看，目前三四線城市已經(jīng)進(jìn)入到百貨業(yè)相對(duì)成熟、超市大發(fā)展和購(gòu)物中心引進(jìn)階段，大型商業(yè)地產(chǎn)集購(gòu)物、餐飲、文化娛樂(lè)、商務(wù)辦公、公寓、高檔住宅于一身，對(duì)于提升城市形象、提高城市品位具有重要促進(jìn)作用，對(duì)于完善城市商業(yè)服務(wù)功能、促進(jìn)零售業(yè)態(tài)發(fā)展具有重要推動(dòng)作用。中商農(nóng)貿(mào)超市作為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，對(duì)于改善三四線城市商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施和購(gòu)物環(huán)境具有重要意義。

三是符合商圈發(fā)展趨勢(shì)。隨著經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)水平的提高，特別是在消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的推動(dòng)下，多元化業(yè)態(tài)發(fā)展成為時(shí)下商業(yè)地產(chǎn)的主要模式。大型綜合超市等業(yè)態(tài)具有很強(qiáng)的集客能力，是帶動(dòng)商圈人氣的重要載體，這就是零售學(xué)上所講的生態(tài)零售現(xiàn)象：大中小零售企業(yè)聚集在一個(gè)商圈，相互依存，形成一個(gè)良好的零售生態(tài)環(huán)境，共生共榮。中商農(nóng)貿(mào)超市是在中小城市的核心商圈對(duì)原有農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)原址的改建升級(jí)，既保持了農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的商圈購(gòu)買(mǎi)力，集客能力較強(qiáng)，又將進(jìn)一步帶動(dòng)城市核心商圈的發(fā)展。

商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)范文第3篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 運(yùn)行 模式 商業(yè)

一、定義和主要類(lèi)型

地產(chǎn)按其功能通常分為三大類(lèi)，即以居住功能為主的住宅地產(chǎn)和以商業(yè)活動(dòng)為目的的商業(yè)地產(chǎn)、以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)的特點(diǎn)是通過(guò)在地產(chǎn)上的商業(yè)活動(dòng)體現(xiàn)商業(yè)和地產(chǎn)價(jià)值的集合，商業(yè)地產(chǎn)主要包括寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、店面、旅游景點(diǎn)、酒店等。

二、商業(yè)地產(chǎn)的主要運(yùn)行模式

（一）只租不售。即在商業(yè)地產(chǎn)建成以后，通過(guò)招商出租的方式，收取租金，逐步回收投資商業(yè)地產(chǎn)的投入及獲取投資收益。

1、只租不售的好處主要在兩個(gè)方面：一是在獲取較穩(wěn)定的投資收益的同時(shí)，獲取商業(yè)地產(chǎn)的增值收益；二是在需要資金時(shí)，可通過(guò)將商業(yè)地產(chǎn)抵押的方式取得貸款；三可以統(tǒng)籌租金，防止惡性壓低租金；四如招租、日常經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理等后繼工作做得到位，則可提升該投資者的品牌價(jià)值。

2、只租不售的弊端在于：一對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的招租要求較高，存在招租無(wú)法達(dá)到預(yù)期、租金收入不理想的風(fēng)險(xiǎn)及投資回收期較長(zhǎng)的特點(diǎn)；二對(duì)招租的總體定位、商家的具體定位、具置的規(guī)劃等均需做出很好規(guī)劃，否則會(huì)導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目的招商失敗、無(wú)法出租；三商場(chǎng)地產(chǎn)的日常經(jīng)營(yíng)管理、物業(yè)管理等后繼工作對(duì)投資者也提出了較高要求，特別是對(duì)剛介入商業(yè)地產(chǎn)的投資者更是一個(gè)挑戰(zhàn)，如經(jīng)營(yíng)管理不到位，對(duì)后繼的招租、現(xiàn)有商家的維護(hù)、租金等方面都將帶來(lái)負(fù)面影響。

3、只租不售商業(yè)地產(chǎn)的難點(diǎn)：一整個(gè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)規(guī)劃、招商策劃等前期工作，對(duì)項(xiàng)目招租的效果具有決定性影響，對(duì)投資者在這方面的要求極高；二招租和日常管理團(tuán)隊(duì)，對(duì)招租的效果具有重大的影響。因此，只租不售的方式需要投資者要有較良好的財(cái)務(wù)狀況、較高的商業(yè)地產(chǎn)綜合規(guī)劃和管理能力、企業(yè)較明確和穩(wěn)定的戰(zhàn)略發(fā)展定位。

4、案例：北京萬(wàn)通集團(tuán)持有的萬(wàn)通商城采取只租不售的方式，統(tǒng)一布局，統(tǒng)一招租，統(tǒng)一管理，使其租金一直居高不下，取得了成功。

（二）全部出售。即在商業(yè)地產(chǎn)建成后或取得商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)后，將其全部出售。

1、出售方式的好處主要：一是可一次性收回投資成本、獲取投資收益，解決投資者的現(xiàn)金問(wèn)題；二是可省去招商、管理等環(huán)節(jié)，節(jié)約投資者的人力、物力資源；三對(duì)商業(yè)地產(chǎn)前期設(shè)計(jì)規(guī)劃方面的要求不會(huì)像只租不售的投資者要求那么高。

2、出售的方式存在的主要弊端在：一如地產(chǎn)行業(yè)向上發(fā)展，則投資者享受不到商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)的增值紅利；二商業(yè)地產(chǎn)普遍存在投資金額大的特點(diǎn)，使得有能力全額購(gòu)買(mǎi)整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資者少之又少；即使有能力購(gòu)買(mǎi)，理性的投資者也不太愿意用大筆資金購(gòu)買(mǎi)，更多的會(huì)尋找新的地塊、自己建，因此，單純的出售開(kāi)始不再適應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

3、出售方式商業(yè)地產(chǎn)最主要的難點(diǎn)在于：如何將商業(yè)地產(chǎn)包裝策劃好已理想的價(jià)格出售。因此，計(jì)劃出售的商業(yè)地產(chǎn)，在計(jì)劃投資時(shí)就因先做好出售策劃工作。

（三）租售結(jié)合。即投資者將商業(yè)地產(chǎn)的一部分出租，另部分進(jìn)行銷(xiāo)售。

1、這種方式的好處是：一即可收回部分投資成本，解決現(xiàn)金流問(wèn)題，又可持有部分商業(yè)地產(chǎn)，享受其增值帶來(lái)的好處。二解決部分招商壓力和管理壓力。三租的部分還可以用于貸款，同樣可以解決部分資金壓力。四如售得理想，反過(guò)來(lái)會(huì)促進(jìn)招租。

2、但這種方式也存在一些弊端，：一對(duì)租售部分的比率、具置等需做很好的策劃，如策劃不會(huì)，否則會(huì)對(duì)租及售的整個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)生不利影響；二無(wú)法統(tǒng)籌考慮整個(gè)項(xiàng)目的租金，可能會(huì)出現(xiàn)惡性壓低租金的現(xiàn)象；三無(wú)法統(tǒng)籌考慮、策劃整個(gè)項(xiàng)目交付使用后的定位、經(jīng)營(yíng)、管理等工作，需與其他購(gòu)買(mǎi)協(xié)商。

3、租售結(jié)合方式的難點(diǎn)在于：如何統(tǒng)籌安排租與售的定位和比率、協(xié)調(diào)各購(gòu)買(mǎi)者的關(guān)系等。

4、案例：最典型的就是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)開(kāi)發(fā)的大連萬(wàn)達(dá)城市廣場(chǎng)，一樓只租，二樓三樓賣(mài)給沃爾瑪，通過(guò)沃爾瑪作為主力店的作用，帶來(lái)大量的人流量，進(jìn)而也為萬(wàn)達(dá)集團(tuán)和其他商家?guī)?lái)錢(qián)流，且萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)一層銷(xiāo)售價(jià)格通常是市場(chǎng)價(jià)的兩到三倍，沃爾瑪?shù)昶鹆撕苤匾淖饔谩?/p>

三、商業(yè)地產(chǎn)存在的主要問(wèn)題

1、短期內(nèi)，由于在建和潛在的商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量過(guò)大，部分城市商業(yè)地產(chǎn)面臨過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)，投資回報(bào)率降低。據(jù)悉目前國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)率已經(jīng)被壓縮至歷史最低，約為6%。

2、投資者普遍存在專(zhuān)業(yè)度低的困境。一些投資商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)，特別是2008年前后才開(kāi)始進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的企業(yè)，因缺乏經(jīng)驗(yàn)和企業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃，將面臨許多問(wèn)題，如缺乏人才團(tuán)隊(duì)、內(nèi)部管理機(jī)制、資產(chǎn)管理能力、前期設(shè)計(jì)規(guī)劃能力等，這些都將影響了投資商業(yè)地產(chǎn)的成功與否；即便是在商業(yè)地產(chǎn)方面投資較成功的萬(wàn)達(dá)集團(tuán)，其在萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)使用后的物業(yè)管理方面也存在明顯不足，如在廈門(mén)湖里區(qū)投資的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，其地下車(chē)庫(kù)無(wú)較明顯的指示牌、區(qū)間管理不到位，易造成停車(chē)、出車(chē)庫(kù)困難。

3、地區(qū)發(fā)展不均衡。經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的東部地區(qū)，商業(yè)地產(chǎn)因發(fā)展得較早，積累了一定的經(jīng)驗(yàn)，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展得較成熟、較充分；而經(jīng)濟(jì)較差的中西部地區(qū)，因經(jīng)濟(jì)起步較東部地區(qū)晚，經(jīng)濟(jì)較不發(fā)達(dá)，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的需求也就較晚，總體上正處于與起步階段。

4、投資資金來(lái)源單一。目前，投資商業(yè)地產(chǎn)的主要資金來(lái)源為投資者自有資金和銀行的貸款，從一定程度上限制了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展速度、發(fā)展水平。

商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)范文第4篇

今年出臺(tái)的“新國(guó)八條”以及信貸收縮等措施再次強(qiáng)力打壓了樓市的反彈機(jī)會(huì)，住宅市場(chǎng)進(jìn)一步承壓。而不在限購(gòu)范圍內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)，在經(jīng)過(guò)去年的預(yù)熱之后，已經(jīng)成為投資者們無(wú)法忽視的價(jià)值寶地。

住宅投資價(jià)值縮水

4月17日，自去年出臺(tái)“國(guó)十條”已滿一年，持續(xù)不斷的樓市調(diào)控政策也取得了成效。日前，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，3月份，全國(guó)一、二手房?jī)r(jià)格均呈現(xiàn)下降勢(shì)頭。雖然滬深廣等一線城市的房?jī)r(jià)并沒(méi)有出現(xiàn)大幅下降，但漲幅的回落依舊能夠顯示出房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生了明顯的影響。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在國(guó)家樓市調(diào)控措施不斷發(fā)力下，居高不下的房?jī)r(jià)已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)松動(dòng)，同時(shí)也從側(cè)面反映出住宅市場(chǎng)的投資屬性已經(jīng)開(kāi)始削弱，預(yù)期回報(bào)值在不斷降低。市場(chǎng)的觀望情緒不斷加重，也導(dǎo)致了住宅市場(chǎng)的投資價(jià)值已不如調(diào)控前那般明顯。

另外，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)受政策壓制明顯，住宅投資開(kāi)始縮水，為了保住住宅市場(chǎng)的利益，一些開(kāi)發(fā)商選擇了捂盤(pán)惜售，放緩了推盤(pán)的節(jié)奏。此外，由于商業(yè)地產(chǎn)不受限購(gòu)，投資回報(bào)高于住宅，不少開(kāi)發(fā)商從住宅市場(chǎng)轉(zhuǎn)向開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。

投資者轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)

由于商業(yè)地產(chǎn)不在限購(gòu)范圍之內(nèi)，迎合了投資者的主流心態(tài)，前來(lái)咨詢soHo、商鋪和寫(xiě)字樓的客戶絡(luò)繹不絕。

福建申發(fā)置業(yè)有限公司總經(jīng)理羅新表示，

“從政策的走向上看，政府是不會(huì)放任住宅價(jià)格繼續(xù)走高，而商業(yè)地產(chǎn)則沒(méi)有這些顧慮。從整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展大勢(shì)來(lái)看，收緊、打壓住宅市場(chǎng)將會(huì)導(dǎo)致住宅價(jià)格‘穩(wěn)中有降’，這也必定會(huì)帶來(lái)商業(yè)地產(chǎn)新的一次革命。”

君臨?盛世茶亭銷(xiāo)售經(jīng)理裘滿也認(rèn)為，在調(diào)控下，住宅市場(chǎng)受到打壓，商業(yè)地產(chǎn)不受政策影響，投資者正在從住宅向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，開(kāi)始注重投資店鋪、soHo等項(xiàng)目。

諾亞財(cái)富管理中心的研究報(bào)告也指出，雖然商業(yè)地產(chǎn)存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)，但商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格波動(dòng)小于住宅地產(chǎn)，而且目前市場(chǎng)普遍看好商業(yè)地產(chǎn)，因此，投資商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)太大。從長(zhǎng)期看，隨著市場(chǎng)的變化，尤其是房地產(chǎn)投資信托基金的推出以及社保基金進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的準(zhǔn)入條件成熟，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格將越來(lái)越多地向租金價(jià)格靠攏。

此外，羅新還認(rèn)為，住宅市場(chǎng)將迎來(lái)一波降價(jià)潮。“預(yù)計(jì)在近年年底，房?jī)r(jià)或?qū)⑾碌?0％左右，因此，投資者應(yīng)掌握節(jié)奏，果斷出手，逢低買(mǎi)進(jìn)。”他同時(shí)指出，住宅地產(chǎn)在未來(lái)仍是主體，未來(lái)10年后住宅價(jià)格達(dá)到5萬(wàn)元／平方米都不算高。

開(kāi)發(fā)商向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型

記者在住交會(huì)上明顯感受到了開(kāi)發(fā)商對(duì)與商業(yè)地產(chǎn)寄予的厚望和宣傳熱度，在本次住交會(huì)上，超過(guò)8成的房企力推涉及商業(yè)地產(chǎn)的樓盤(pán)。一些大品牌開(kāi)發(fā)商也明確表示將進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。據(jù)悉，一直主營(yíng)住宅項(xiàng)目的福晟集團(tuán)就宣布將于5月份推出位于閩江北岸中央商務(wù)區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)范文第5篇

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；行業(yè)屬性；實(shí)體經(jīng)濟(jì)；風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)策

中圖分類(lèi)號(hào)：F12 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2012）22-0010-03

自2003年開(kāi)始，作為房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)獨(dú)立于住宅地產(chǎn)的新興門(mén)類(lèi)，商業(yè)地產(chǎn)在中國(guó)發(fā)展起來(lái)；特別是經(jīng)歷了2008年住宅行業(yè)的報(bào)復(fù)性房?jī)r(jià)迅速上漲以及2010年開(kāi)始的兩輪史無(wú)前例的樓市調(diào)控政策，商業(yè)地產(chǎn)作為房地產(chǎn)行業(yè)的避風(fēng)港和資金轉(zhuǎn)移出口，因其長(zhǎng)期的投資回報(bào)價(jià)值、維持房企穩(wěn)健發(fā)展價(jià)值以及對(duì)城市建設(shè)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)價(jià)值，日益受到房地產(chǎn)企業(yè)、政府和投資市場(chǎng)的青睞，迎來(lái)了發(fā)展的高峰。本文擬通過(guò)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)作用以及爆發(fā)式發(fā)展過(guò)程中可能遭遇的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行闡述，以提示商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)和政府客觀認(rèn)識(shí)巨大商業(yè)機(jī)遇中蘊(yùn)涵的收益點(diǎn)與潛在風(fēng)險(xiǎn)，趨利避害，避免商業(yè)地產(chǎn)過(guò)度泡沫化發(fā)展。

一、商業(yè)地產(chǎn)是高度整合的產(chǎn)業(yè)模式

商業(yè)地產(chǎn)是高度整合的產(chǎn)業(yè)模式，從地產(chǎn)概念來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)泛指全部或部分自持物業(yè)產(chǎn)權(quán)，以收取租金、獲得長(zhǎng)期投資回報(bào)為目的的地產(chǎn)形態(tài)；從產(chǎn)業(yè)模式來(lái)看，是商業(yè)、地產(chǎn)、金融和電子商務(wù)等至少四個(gè)產(chǎn)業(yè)的融合體；商業(yè)地產(chǎn)的主流產(chǎn)品是購(gòu)物中心（酒店、自持寫(xiě)字樓等由于客群相對(duì)狹窄，一般屬于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的配套業(yè)態(tài)），而依托商業(yè)地產(chǎn)這個(gè)平臺(tái)載體，文化、旅游等產(chǎn)業(yè)也有空間進(jìn)行整合，延展出綜合產(chǎn)業(yè)鏈條。

行業(yè)屬性是形成商業(yè)模式的基礎(chǔ)，而按照行業(yè)的發(fā)育程度，商業(yè)地產(chǎn)諸多屬性中，首要屬性是會(huì)轉(zhuǎn)移的。在商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)育與擴(kuò)張階段，商業(yè)地產(chǎn)大量開(kāi)發(fā)、項(xiàng)目存量迅速擴(kuò)大，商業(yè)和地產(chǎn)是商業(yè)地產(chǎn)的首要屬性；在商業(yè)地產(chǎn)的成熟階段，大量項(xiàng)目建成與運(yùn)營(yíng)、不再追求存量擴(kuò)張，并且金融市場(chǎng)發(fā)育成熟，在此階段，金融是商業(yè)地產(chǎn)首要屬性。

1.商業(yè)屬性與地產(chǎn)屬性：現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)的基本屬性。商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)屬性與地產(chǎn)屬性既廣為人知，又存在種種誤解，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)這兩種屬性的重視與投入程度也往往有所偏重。

現(xiàn)階段，大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)商仍然以挖掘商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的地產(chǎn)屬性為主，以“商業(yè)地產(chǎn)”為噱頭，通過(guò)促進(jìn)住宅、商鋪的銷(xiāo)售來(lái)實(shí)現(xiàn)快速資金回報(bào)，而同時(shí)通過(guò)長(zhǎng)期持有商業(yè)項(xiàng)目以獲取穩(wěn)定租金與資金回報(bào)的目標(biāo)被弱化，這也是當(dāng)下大量住宅開(kāi)發(fā)企業(yè)扎堆轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的真實(shí)目的。

商業(yè)屬性是指通過(guò)組合不同商業(yè)功能與商業(yè)業(yè)態(tài)，通過(guò)持續(xù)的物業(yè)經(jīng)營(yíng)和調(diào)整提升，以獲得長(zhǎng)期與穩(wěn)步增長(zhǎng)的租金回報(bào)。從國(guó)外商業(yè)地產(chǎn)成熟市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，主流的商業(yè)地產(chǎn)商都是長(zhǎng)期持有商業(yè)項(xiàng)目、通過(guò)物業(yè)的買(mǎi)賣(mài)來(lái)優(yōu)化項(xiàng)目組合，獲得長(zhǎng)期租金匯報(bào)的公司。

2.金融屬性：商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值挖掘高級(jí)階段的首要屬性。金融屬性是指商業(yè)地產(chǎn)包含的與“融資、投資及資本運(yùn)營(yíng)”相關(guān)的產(chǎn)業(yè)要素。與商業(yè)地產(chǎn)金融屬性相關(guān)的產(chǎn)品包括：“經(jīng)營(yíng)收益權(quán)”的讓渡（而不讓渡商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)）、“融物”（包括聯(lián)營(yíng)、商品寄賣(mài)等）與“賬期融資”（以沉淀的貨款實(shí)現(xiàn)融資功能）、購(gòu)物卡或購(gòu)物券以及資產(chǎn)證券化（如房地產(chǎn)信托REITs）等。

商業(yè)地產(chǎn)的金融屬性與金融市場(chǎng)的發(fā)育程度以及宏觀政策尺度息息相關(guān)，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)金融功能的開(kāi)發(fā)是對(duì)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的“再挖掘”。從市場(chǎng)實(shí)踐來(lái)看，國(guó)內(nèi)大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)商仍以“地產(chǎn)和商業(yè)”屬性開(kāi)發(fā)為主，以萬(wàn)達(dá)、龍湖等為代表的國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)始在“經(jīng)營(yíng)收益權(quán)”的讓渡方面開(kāi)發(fā)金融屬性，而以西蒙、西田、凱德等為代表的國(guó)外企業(yè)在資產(chǎn)證券化方面與發(fā)達(dá)的金融市場(chǎng)相結(jié)合，已經(jīng)發(fā)展出成熟的產(chǎn)業(yè)模式。

3.電子商務(wù)屬性：商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的“加分”動(dòng)作。電子商務(wù)屬性是商業(yè)地產(chǎn)的新興屬性，是伴隨著電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和零售行業(yè)的激烈競(jìng)爭(zhēng)而發(fā)展起來(lái)的。與其他三個(gè)屬性均有國(guó)外成熟的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)與路徑不同，商業(yè)地產(chǎn)電子商務(wù)的發(fā)展在國(guó)內(nèi)外都尚處于起步階段。

在電子商務(wù)發(fā)展的初期，市場(chǎng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的未來(lái)大多持悲觀態(tài)度，認(rèn)為電子商務(wù)快捷、高效的反應(yīng)速度以及價(jià)格優(yōu)勢(shì)在贏得以年輕客群為主體的消費(fèi)者的同時(shí)，將成為實(shí)體零售行業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)的“品類(lèi)殺手”，迅速替代成為主流的消費(fèi)渠道。但隨著電子商務(wù)的蓬勃發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)并未出現(xiàn)頹勢(shì)，反而以“集合功能”、“體驗(yàn)休閑”等優(yōu)勢(shì)贏得了廣大消費(fèi)者的青睞，迅速發(fā)展起來(lái)。從發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，電子商務(wù)與商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始相互融合，電子商務(wù)企業(yè)選擇開(kāi)設(shè)實(shí)體店，貼近線下消費(fèi)客群；而商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)也開(kāi)始選擇開(kāi)展線上業(yè)務(wù)。從實(shí)踐來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)的電子商務(wù)屬性有利于貼近年輕消費(fèi)客群和商圈意外的客群，能有效促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)與消費(fèi)市場(chǎng)的融合，這一“選做動(dòng)作”越來(lái)越成為“加分動(dòng)作”，在新經(jīng)濟(jì)時(shí)代成為商業(yè)地產(chǎn)的重要屬性。

二、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展是中國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要推動(dòng)力量

1.中國(guó)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段匹配了商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的內(nèi)在需求。從經(jīng)濟(jì)、消費(fèi)和人口等宏觀指標(biāo)分析，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化進(jìn)程都表明，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)已進(jìn)入加速發(fā)展階段。根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)城市化率達(dá)到50%～70%，將是大城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的黃金階段，目前中國(guó)剛好跨入50%關(guān)口；在居住需求得到基本滿足、國(guó)家采取各種措施調(diào)控房地產(chǎn)健康發(fā)展的情況下，存量資金巨大的房地產(chǎn)行業(yè)向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型是一個(gè)自然與必然的選擇。總體來(lái)看，中國(guó)城市化的水平恰好能使商業(yè)地產(chǎn)踏上高速發(fā)展期。