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不動產登記操作流程范文第1篇

《物權法》對商業銀行經營的有利影響

擴大了可用于擔保的財產范圍　由于該法律對物權的界定更加清晰，保護了物權的歸屬，對于企業向銀行借款時可以用來擔保的財產的范圍進一步擴大。《物權法》規定：未來動產，原材料、產成品等動產，正在建造的建筑物、船舶、飛行器，法律、行政法規未禁止抵押的其他財產以及法律、行政法規規定可以出質的其他財產權利，應收賬款等均可以作為抵押或質押物。

上述抵押或質押物外延的擴大，對銀行管理也提出了較高要求，商業銀行必須具備對上述物品的清晰的判斷和評估能力，完善對一些抵押或質押物的進展情況進行跟蹤管理的機制。可以肯定，商業銀行的業務范圍會隨之拓寬，對商業銀行進一步提高贏利能力發揮重要作用。

抵押合同未辦登記的，不影響企業向銀行借款合同的效力 根據《物權法》第9條和第187條的規定，不動產抵押合同未辦登記的，只是抵押權不發生效力，但是抵押合同的效力并不受影響，抵押合同仍然是自合同成立時即生效。因此，此時如果抵押人在銀行發放貸款后故意不辦理抵押登記，則銀行可以依據《合同法》要求抵押人承擔違約責任，對銀行而言，此做法比只能要求抵押人承擔締約過失責任更為有利。

確立不動產統一登記制度，并規范了登記行為 商業銀行以往在辦理貸款抵押時需要借款企業必須將抵押物進行登記，如果抵押物沒有登記，在產生糾紛時可能對銀行維護債權產生非常不利的影響。而《物權法》對不動產登記制度進行了明確規定：首先是確立不動產統一登記制度?！段餀喾ā返?0條規定了統一登記制度，為當事人辦理物權登記提供了極大的便利，不但減輕了抵押人和銀行的負擔，同時還方便銀行查閱、復制有關不動產的登記資料；其次是對登記行為進行規范，《物權法》第13條規定對登記機構的登記行為進行了規范，將減輕抵押人和銀行的負擔，有利于銀行開展抵押貸款業務；再者是因登記錯誤而造成損失的，可以要求登記機構賠償。同時《物權法》第21條規定明確了登記機構應當承擔民事賠償責任，為銀行進行此類索賠訴訟提供了有力的法律武器。

對“最高額質押”和防止“多重抵押”等一直困擾商業銀行的實際問題進行了清晰界定首先是《物權法》第222條規定，賦予了最高額質押方式的合法地位，使一直困擾商業銀行的“最高額質押”無法可依的問題得到了最終解決；其次是設立預告登記制度，可以有效防范“多重抵押”；同時第20條規定將解決開發商“一房多賣”和“多重抵押”問題，從而切實保護購房人和銀行的合法權益；最后是法院裁定以物抵貸的，自裁定書生效之日起取得物權，從而有利于保護銀行對抵貸物的所有權。

《物權法》對銀行對質物的轉質、抵押權實現方式的完善，以及債權人在實現債權時的自問題進行了重新界定，保障了債權人的合法權益不受侵害。

《物權法》對商業銀行的不利影響

《物權法》以法律形式明確了商業銀行對擔保物的權利，同時清晰界定了商業銀行應承擔的責任，明確了借款企業在提供擔保過程中的不應承擔的法律義務。銀行在實際工作中應該注意以下幾方面變化。

《物權法》的有關規定縮短了擔保物權行使的時間 本法同時規定對怠于行使質權造成損害的，質權人應承擔民事責任。

接受異議登記期間的不動產作為抵押物將面臨無效的風險　第19條規定，權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內不，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。對銀行辦理抵押貸款提出了更高的要求：首先，銀行必須對抵押物的權屬進行深入和全面的調查，確保抵押人對抵押物享有所有權，因為一旦抵押后抵押物的所有權發生糾紛，銀行必須耗費許多的時間和精力來處理，而且如果抵押物被異議登記，還將使銀行在異議登記期間無法處置抵押物，從而影響銀行抵押權的實現。其次，不能用異議登記期間的不動產作抵押物。異議登記的目的在于對抗現時登記的權利的正確性，即對現時登記的權利人的處分權進行限制，使其在異議登記期間不能處分不動產物權，以維護事實上真正權利人的權益。此時，如果銀行接受異議登記期間的不動產作為抵押物的，一旦登記更正后的權利人不追認，則抵押不發生效力。因此，銀行在辦理抵押貸款時，必須對不動產的權利狀態進行深入調查，如發現處于異議登記期間的，則不應接受，應要求借款人更換抵押物，或待異議登記失效后再辦理。

其他相關規定　首先是銀行處分以物抵貸的不動產物權時，未經登記，不發生物權效力。根據第31條規定，對享有的不動產物權進行處分時，依照法律規定需要辦理登記的，未經登記，不發生物權效力；其次是企業以將來的動產抵押的，銀行抵押權存在落空的風險。

商業銀行的應對措施

《物權法》對物權的設立、變更、轉讓和消滅，不動產登記，動產交付，物權的保護以及所有權等問題進行了嚴格的規定，與商業銀行的業務經營息息相關，直接影響到商業銀行日常的業務經營效果，銀行應在認真遵守法律的前提下，進一步規范業務經營方式，提高管理水平，促進商業銀行的業務健康快速發展。

加強對《物權法》的學習和研究，提高從業人員的法律意識 銀行各級從業人員應該在第一時間對法律條款進行認真研究，采取各種方式進行培訓和學習，掌握法律的相關規定，逐條逐項地研究該法律的出臺對銀行業務經營的有利和不利的方面，對照以往的相關法律和規定，研究資產業務辦理過程中可能遇到的問題，制定切實可行的措施加以解決。否則，銀行就會處于被動的局面，導致資產的損失和國有資產的流失。

不動產登記操作流程范文第2篇

關鍵詞：《物權法》；實施；商業銀行；經營管理

2007年10月1日實施的《物權法》，歷經了13年的醞釀和修改，成為中國歷史上審議次數最多的一部法律，它的實施對商業銀行的經營管理具有十分重大的意義?！段餀喾ā返膶嵤┰跒樯虡I銀行的經營管理提供更加有力的法律保障的同時也對商業銀行加強風險管理提出更高的要求。

一、《物權法》的實施為商業銀行的經營管理提供了法律保障

1.規范不動產物權的登記機構，完善登記制度，明確登記機構錯誤登記應承擔相應法律責任

我國長期以來，基本上將不動產物權登記作為行政機關的一項職權，把不動產物權登記機關與行政管理機關的職能形成對應關系，從而產生多頭登記的問題。根據中國人民銀行研究局的不完全統計，針對不動產、動產抵押和有關權利質押的登記部門，分散在15個部門中進行。其中，動產抵押登記部門最為混亂，共有9個，而且這些登記部門相互之間，甚至同一部門內部各地區之間，互不聯網，難以查詢[1]。因為登記制度不完善，還造成程序繁瑣，成本過高等問題，而且對登記機關由于登記失誤造成的損失，難以索賠。《物權法》明確規定了不動產登記的屬地原則，即由不動產所在地的登記機構負責登記，從而減輕了抵押人和銀行的負擔，也方便銀行查閱、復制有關不動產的登記資料。與《物權法》登記機構采用實質審查模式相對應的是，在因登記機構的過錯造成錯誤登記時，登記機構必須對因此造成的損害承擔賠償責任。這就為商業銀行進行此類索賠訴訟提供了有力的法律武器。

2.設定浮動抵押，擴大了商業銀行發放貸款的選擇空間

實踐表明，現行《擔保法》存在諸多缺陷。比如，一些有價值的流通性很好的財產如應收賬款、存貨、保險單等不能作為擔保物，融資擔保交易過分依賴于不動產擔保，擔保法律之間存在許多矛盾和沖突。事實上，沿海一些地區的金融機構已經在嘗試接受新的擔保物，比如存貨和應收賬款。福州市商業銀行2005年就開始探索存貨質押，他們選擇容易變現的鋼材、棉花甚至海貨作為擔保物，實際上效果都比較好[2]。浮動抵押是指企業以其全部資產包括現在和將來可以取得的全部資產為標的設定抵押的一項新型擔保制度，其標的物覆含范圍很廣?！段餀喾ā访鞔_規定將抵押權的標的物限定為現有及將有的動產，包括生產設備、原材料、半成品和產品。這種規定增加了各種市場主體獲取貸款的條件和機會，也增大了商業銀行發放貸款的選擇空間，對于國有企業、集體企業、個體工商戶、農戶的順利融資和發展壯大必將產生積極的推動作用。

3.修正擔保實現規則，簡化擔保實現程序，有利于商業銀行的資產保全

《物權法》明確抵押權實現的途徑為協議和訴訟。協商實行抵押權不是銀行提訟的前提，只要實現抵押權的條件具備，銀行就可以不與抵押人進行協商，而直接求助司法程序。《物權法》第一百九十五條第二款規定，抵押權人與抵押人未就抵押權達成協議的，抵押權人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產。這是一個非訴程序，法院通過對抵押權登記等證據的審查，即可裁判實行抵押權，包括允許強制拍賣抵押財產[3]。這種非訴程序降低了商業銀行資產保全的成本，提高了實現抵押權的效率。

4.增加質押物范圍，拓寬擔保渠道，有利于商業銀行拓展新的業務領域

(1)應收賬款出質，解決中小企業融資難的問題。企業現有應收賬款5.5億元，一般企業流動資產的20%-30%是應收賬款。很多高科技企業和中小民營企業的固定資產不多，廠房和辦公樓可以租用，機器設備大多為融資租賃，即使企業未來盈利可以預期，但因缺少有效貸款擔保，難以從商業銀行取得融資。在國外，應收賬款作為擔保已經是國際銀行業通用的擔保方式，應收賬款通常有著比機器設備和知識產權更高的擔保價值。商業銀行通過應收賬款作為擔保融資業務的開發，在一定程度上可以降低貸款因過分依賴不動產抵押方式而形成的金融風險，使商業銀行的業務范圍進一步擴大，利潤空間進一步提升。商業銀行可以開拓新的客戶群體，提高理財水平，創新信貸結構，提高風險防范能力，增強競爭力。

(2)設立最高額質押，節省商業銀行的交易成本。最高額質押權具有普通質押權所不具有的功能，其創設的目的在于配合繼續易形態的需要，促進社會經濟的繁榮，因而是具有生命力的。最高額質押權的創設對于銀行和質押人來說可以簡化手續，滿足持續交易的需要，有利于促進企業融資。商業銀行在最高額質權的適用上，除質押財產轉移質權人占有之外，其最高額質權的確定、效力、作用等方面可參照《物權法》有關最高額抵押權的規定。

(3)用依法可轉讓的基金份額設置質押，擴充投資人的融資擔保工具。近兩年，基金作為一種良好的理財方式受到投資者的追捧。基金份額受益權質押具備較強的流通性和可變現性，設定質權和實現質權比較方便。用基金份額作為擔保方式，一方面可以讓投資者享有較高收益的同時保證資金運轉，另一方面也使銀行拓展了新的業務領域。

5.物保與人保并存情形下擔保權實現的順序問題得到修正，體現意思自治，有利于商業銀行維護自身權益

人的擔保與物的擔保并存的情況下如何實現擔保權的問題，《擔保法》所采取的保證人絕對優待主義模式一直頗受爭議。《物權法》在此條上采取保證人絕對優待主義和平等主義結合的模式，并充分尊重當事人意思自治。第一，本條改變了《擔保法》“當債務人不履行債務時”作為實現債權的條件，擴大為“債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現擔保物權的情形”，體現了對當事人意愿的尊重。商業銀行可以從保護債權的角度出發，在擔保合同中明確約定抵押權實現的條件。其次，當物保和人保并存時，當事人可以約定承擔擔保責任的順序。商業銀行可以根據具體情況，通過對實現債權順序的約定，掌握未來實現債權的主動性。第三，在沒有約定或約定不明時，債務人自己提供物的擔保的，債權人應當先就該物的擔保實現債權；第三人提供物的擔保的，債權人可以就物的擔保實現債權，也可以要求保證人承擔擔保責任。商業銀行在第三人提供物保的情況下，可以選擇實現擔保的順序，以維護自身權益。

6.將物權變動的原因與結果進行區分，有助于商業銀行權益的保障

《擔保法》規定辦理抵押登記，抵押合同自登記之日起生效，此條將合同債權的變動和擔保物權的變動混為一談。在不動產物權抵押的實踐中，經常出現抵押合同簽訂后，抵押人違約不辦理抵押物登記手續，抵押合同不發生效力的情況，作為抵押權人的商業銀行就將面臨既不享有抵押權，又不能尋求合同法上權利救濟的局面。根據《物權法》的規定，在合同生效而不動產物權變動未成就的情況下，認定合同有效，這樣雖然不能得到物權的保護，但是可以根據生效的抵押合同要求抵押人承擔違約責任，保護合同當事人的債權請求權。同樣，在出質人怠于交付質押物或質押權利憑證時，質權人有權根據合同請求其交付并承擔相應的違約責任，有助于商業銀行等質權人權益的保障。

二、《物權法》的實施對商業銀行風險管理提出更高的要求

1.商業銀行必須重視擔保物權訴訟時效的變化

最高人民法院關于適用《中華人民共和國擔保法若干問題》的解釋第12條規定“擔保物權所擔保的債權的訴訟時效結束后，擔保權人在訴訟結束后兩年行使擔保物權的，人民法院應當予以支持”?！段餀喾ā返诙倭愣l規定“抵押權人應當在主債權訴訟時效期間行使抵押權；未行使的，人民法院不予保護”。我國民法規定的普通訴訟時效為自權利人知道或應當知道權利受到侵害之日起2年。這就要求商業銀行在對主債務提訟的同時要求實現抵押權。這一規定比《擔保法》司法解釋減少兩年，不利于商業銀行銀行接受、處置抵債資產，實現抵押權。今后商業銀行在辦理抵押貸款或管理抵押資產時，應在主債權訴訟時效期滿前，及時行使擔保物權，避免抵押權因期間屆滿而失效。

2.商業銀行接受異議期間的不動產抵押，將面臨無效的風險

異議登記是真正權利人及利害關系人針對不動產登記簿的正確性提出異議而向登記機關申請的登記。與更正登記不同，異議登記是暫時中斷登記簿的公信力，維護真正權利人的合法權益[4]。異議登記作為一種保護真正權利人和利害關系人利益的臨時性措施，對登記記載的權利人而言，異議登記可以暫時限制其按照登記簿記載的內容去行使權利(將其處分行為規定為無效行為或效力待定行為)。申請人在異議登記十五日內不的，異議登記失效。此規定雖然給予不動產真正權利人在不動產錯誤登記情況下的權利救濟，但是相應對銀行辦理抵押貸款提出了更高要求。銀行必須對抵押物的物權歸屬進行深入全面的調查，確保抵押人對抵押物享有所有權，如果銀行在異議登記期間接收該抵押物，一旦登記更正后的權利人不追認，則抵押不發生效力。因此銀行如發現抵押物處于異議登記期間，則不應接受，要求借款人更換抵押物，或待異議登記失效后再辦理。

3.商業銀行應當準確適用法律沖突規則

《物權法》頒布后，將會形成《民法通則》、《擔保法》、《物權法》關于擔保物權“三足鼎立”的態勢。物權法一百七十八條規定，“擔保法與本法的規定不一致的，適用本法?！皩@一條文，筆者理解為：《擔保法》與《物權法》就同一事實和行為作出不同規定的，適用《物權法》；《物權法》沒有規定，而《擔保法》及其司法解釋有明確規定的，依然應當適用《擔保法》及其司法解釋?！睹穹ㄍ▌t》關于擔保物權規定較為籠統，條文具體適用方面缺乏操作性，因此在擔保物權的具體解釋上與《物權法》不一致時，應當適用《物權法》。新晨

筆者認為：《物權法》對物權的設立、變更、轉讓、消滅，不動產的登記，動產質押，物權保護等方面做出嚴格的規定，這些規定都與商業銀行的日常業務息息相關。作為銀行內部控制的需要，須做到以下幾點：第一，根據法律規定，針對發生的變化，梳理現行的規章條文，與《物權法》的新規定一一對應，調整相關規定，制定切實可行的措施，規范業務操作流程，明確各部門的職責權限，將法律新的規章制度科學合理的融入商業銀行的規章制度中。第二，加強對《物權法》的學習和掌握，研究資產業務辦理過程中可能遇到的問題，及時修改擔保業務辦理過程中的相關合同，避免因《物權法》實施中的新規定帶來的風險，確保商業銀行健康穩定的發展。

[參考文獻]

[1].《中華人民共和國物權法》條文理解與適應[M].北京：人民法院出版社，2007：41.

[2]余欣.《物權法》破解金融困局[J].中國金融家，2007，(4)：26-28.

不動產登記操作流程范文第3篇

隨著我國電子商務的飛速發展，信息技術日新月異，第三方支付模式層出不窮，但目前尚未有準確的概念定論，較為完備和權威的一般描述是：具備一定實力和信譽保障的非金融機構，集成銀行支付結算系統接口或給予其他服務通道，為交易各方提供貨幣支付、資金清算、交易監管等支持而形成的支付模式，是金融電子化與網絡金融的組成部分和重要表現形式。

第三方支付平臺的運行方式是當買方使用第三方支付平臺進行貨款支付，資金便進入第三方支付機構的專用賬戶中，當貨物送達、買方驗貨后，就可以確認收貨，將暫存于第三方支付平臺的資金轉至賣方賬戶。買方將資金預付給支付平臺，到買方真正收到貨物后確認收貨，支付平臺將資金劃撥給商家，這段交易時間內預付給支付平臺的資金稱為“沉淀資金（客戶備付金）”。

根據艾瑞資訊統計數據顯示，2004年至2012年，中國第三方支付市場規模高速增長，從最初的23億元增至36589.1億元。在如此大規模資金流動中產生了巨額沉淀資金，但沉淀資金的法律屬性一直難以明確，2010年9月1日開始施行的《非金融支付機構服務管理辦法》首次明確賦予第三方支付機構法律上的主體資格，并初步明確了第三方支付平臺無權使用該資金。但是對于沉淀資金的權屬沒有明確的規定。

目前，學界對沉淀資金的歸屬基本有兩種觀點，一、沉淀資金應該歸消費者所有。二 沉淀資金應該歸第三方支付平臺所有。這主要是基于消費者和第三方支付平臺的法律關系來進行的分析。

筆者雖然更傾向于第一種觀點即沉淀資金歸消費者所有，但又不完全贊同。因為這種定位沒有對沉淀資金進行更精確的分類。沉淀資金實際上在消費者完成支付即將錢打到第三方支付平臺到確認支付，中間還有一個環節，即銷售者發貨。銷售者發貨的行為其實改變了沉淀資金的權屬。根據合同法規定所有權的轉移分為動產和不動產，動產適用交付主義，動產自交付之日發生轉移。 這里的動產包括汽車、輪船、飛機等特殊動產。不動產適用登記主義，不動產自登記之日所有權發生轉移。

交付的方式又分為現實交付和擬制交付，現實交付依交貨方式的不同，可以再分為三種情形：（1）送貨上門。即由出賣人送運貨物到買受人處，此時貨交買受人處才算完成交付。（2）上門提貨。即由買受人到出賣人處取走貨物，此時貨物運出出賣人處即算完成交付。（3）代辦托運。即由出賣人買受人與承運人訂立運送合同，買受人承擔運費的交付方式。此時出賣人將貨物交給承運人即算完成交付。

顯然，目前的第三方支付平臺介入的網上交易絕大多數都屬于第三種代辦托運，由買受人承擔運費，出賣人買受人與承運人訂立運送合同。因此，此種所有權的轉移是在出賣人將貨物交給承運人即發生的。在正常的買賣交易中，貨物和金錢是同時交付給相對方的，也被稱為同步交換，即一手交錢一手交貨。網上交易由于在虛擬的無形市場，交易雙方互不認識，不知根底，賣家不愿先發貨，怕貨發出后不能收回貨款；買家不愿先支付，擔心支付后拿不到商品或商品質量得不到保證。博弈的結果是雙方都不愿意先冒險，網上購物無法進行。為應合同步交換的傳統市場需求，需要第三方支付平臺的介入作為擔保，只有雙方意見達成一致才能決定資金去向。第三方支付平臺擔當中介保管及監督的職能，降低了交易風險。既然有第三方作為擔保，那么網上交易就應該與正常交易一樣，實現同步交換。況且銷售者發貨之后，將貨物交付給快遞公司，代辦托運，就對物失去了所有權，所有權隨即轉移給了消費者，那么消費者的在第三方支付平臺的對等資金所有權就應該隨即轉移給銷售者。實際上，在第三方支付平臺的現實操作流程中也體現了這種狀況。在消費者決定購買貨物，將該資金轉移到第三方支付平臺后到銷售者發貨前，這期間只要超過48小時就可以無條件退款（這48小時其實是對銷售者信賴利益的保證，從而避免消費者承擔締約過失責任，但不改變此時沉淀資金的權屬）。但是在銷售者發貨后，消費者要想退款就必須經過銷售者的同意，而且往往要承擔舉證責任，并且此種糾紛的解決也轉到售后服務的問題上。這充分說明了在銷售者發貨前，沉淀資金歸消費者所有，在發貨后，沉淀資金的所有權和貨物的所有權一樣同時轉移給對方，即沉淀資金歸銷售者所有。

在明確了沉淀資金的所有權之后，沉淀資金利益收入的權屬就比較清楚了。該利息收入是沉淀資金所產生的法定孳息。根據我國民法的所有物與孳生物原理，孳息應當屬于原物所有人。因此，在銷售者發貨前，沉淀資金產生的利息歸消費者所有，在發貨后，沉淀資金的利息歸銷售者所有。

在明確了利息權屬之后，按常理，分配利息應該是理所當然的，但在實踐中利息分配有一定的難度，尤其是對消費者利息的分配非常困難，也并不現實。因為雖然每天的沉淀資金數額巨大，產生的利息也非?？捎^，但是在一個交易周期中（按7天算）消費者的利息占整體利息的比重較小，因為銷售者通常在兩天內會及時發貨。況且消費者人數眾多，這筆利息收入攤到每個消費者頭上則會微不足道。如果讓第三方支付平臺或者其所委托的金融機構分別針對各個消費者的每筆消費金額進行利息的分配和返還，操作成本可能高得驚人，甚至超過利息收入總額。因此所屬消費者的利息不應當直接返還給消費者，而是可以納入到消費者利益服務的某個基金中，以一種新的形式將本應屬于消費者的權益返還給了消費者。這樣做不僅符合我國民法有關所有物與孳生物的關系原理，使原物的所有權人擁有了對其所有物產生孳息的收益權，而且也為消費者權益保護機構的發展壯大提供了資金支持，從而有效地維護社會經濟秩序和社會公共利益。

對屬于銷售者的利息分配，就相對簡單。因為屬于銷售者的利息巨大而銷售者人數不多，況且也長期從事銷售業務比較固定，可以在年終時一并將所得利息返還，既簡便易行，又符合法理，使原物的所有權人擁有了對其所有物產生孳息的收益權，是可行之舉。

不動產登記操作流程范文第4篇

關鍵詞：銀行；抵債資產；管理

中圖分類號：F832.33 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2017）007-0-01

一、當前抵債資產管理中存在的主要問題

近年來，隨著外部經濟形勢下行，銀行接收的抵債資產快速增加。從目前情況看，主要存在以下問題。

（一）抵債資產接收過程中存在的主要問題

1.部分抵債資產存在較大瑕疵。部分法人機構接收抵債資產時盡職調查不夠，沒有認真了解資產的產權及實物狀況，包括是否設定了抵質押等他項權利，是否拖欠工程款、稅款、土地出讓金及其他稅費，是否涉及其他法律糾紛，是否被司法機關查封、凍結，是否屬于限制、禁止流通物等，接收的個別抵債資產存在產權不明爭議、權證不齊全、不具有獨立使用功能、不易于保管及變現等問題，個別抵債資產屬于公益性質，或以劃撥的土地使用權單獨用于抵償債務，以及接收的是即將被征用的土地使用權等。

2.接收的抵債資產價值虛高。部分機構協議抵債時，委托第三方評估機構對抵債資產的評估價格遠高于實際市場價值；或者采取“倒算賬”方式接收抵債資產，即簡單按照剩余的貸款本息、欠繳的各種稅費相加確定抵債資產價值，即使抵債資產不足值也放棄了繼續向債務人追償的權利。

3.接收抵債資產不審慎。部分分支機構過分依賴于接收抵債資產化解不良貸款風險，沒有充分考慮抵債資產接收、保管和處置變現環節的高額稅費問題。從目前向的抵債資產情況看，僅接收環節的相關稅費就占到了貸款本金的20%-25%，再考慮保管和處置變現環節的稅費，接收抵債資產普遍會面臨程度不同的貸款本息損失。

4.接收抵債資產產權未過戶。部分機構為節省相關稅費，對接收入賬的抵債資產未進行產權過戶，存在抵債資產可能因查封保全、重復抵債等導致抵債資產滅失的法律風險。

（二）抵債資產保管中存在的主要問題

一是抵債資產管理職責不明晰。部分法人機構接收抵債資產后沒有根據抵債資產的類別（包括不動產、動產和權利等）、特點等確定采取上收保管、就地保管、委托保管等方式，沒有建立登記、盤點和定期檢查制度，沒有確定抵債資產經營管理的主責任人，指定保管責任人，并明確各自職責，導致抵債資產管理責不清。如某分行就發生了一起接收的抵債房產被原風險部經理私自出售，收入歸己所有，而聯社卻沒有及時發現的案件。二是定期盤點、檢查制度執行不到位。不能及時掌握抵債資產實物形態變化情況，及時發現影響抵債資產價值的風險隱患，并采取有針對性的防范和補救措施，導致抵債資產實物滅失或價值大幅縮水。

（三）抵債資產賬務處理中存在的問題

一是個別機構協議抵債后確認入賬的抵債資產價值高于公開評估價值。二是對接收抵債金額超過債權本息總額的部分，先行向對方支付補價，而不是按照相關制度規定，待抵債資產處置變現后，將變現所得價款扣除抵債資產在保管、處置過程中發生的各項支出、加上抵債資產在保管、處置過程中的收入后，將實際超出債權本息的部分退給對方。三是沒有或少計提減值準備。沒有執行每季度末對抵債資產逐項進行檢查，對預計可收回金額低于其賬面價值的，應當計提減值準備的要求。

（四）抵債資產處置中存在的問題

一是沒有堅持公開透明的原則處置抵債資產。未履行內部審批程序，或按照固定資產購建管理辦法的規定履行專項申報審批手續，個別管理者私自決策，隨意處置給內部員工或親屬、朋友，或以不公開方式對外出租，或私自轉為自用。二是抵債資產處置后，法人機構墊付的訴訟費等各種費用、表外利息長期掛賬不予處理。

二、關于加強抵債資產管理的辦法及途徑

（一）進一步健全完善抵債資產管理辦法

各機構要在已修訂完善的抵債資產管理辦法基礎上，結合自身實際，進一步明確相關部門和機構職責，細化抵債資產接收、保管和處置操作流程，切實提升抵債資產管理水平。

（二）審慎接收抵債資產

要從嚴控制以物抵債，受償方式以現金受償為第一選擇，債務人、擔保人無貨幣資金償還能力時，要優先選擇以直接拍賣、變賣非貨幣資產的方式回收債權。當現金受償確實不能實現時，方可考慮以物抵債，且要切實做好實地調查工作。

（三）切實加強已接收抵債資產的管理

要確定抵債資產經營管理主責任人，指定保管責任人，并明確各自職責。要建立抵債資產定期檢查、賬實核對制度。

（四）切實加強抵債資產的出租管理

抵債資產原則上不能對外出租。因受客觀條件限制，在規定時間內確實無法處置的抵債資產，為避免資產閑置造成更大損失，在租賃關系的確立不影響資產處置的情況下，可在處置時限內暫時出租。對單項抵債資產賬面價值在100 萬元（含）以上的，原則上應采取公開方式進行租賃，由法人機構理（董）事會授權的專業管理委員會或經營班子在綜合考慮抵債資產價值和市場詢價結果等各方面因素基礎上，集體決策抵債資產出租價格。對采取不公開招租方式租賃抵債資產的，應與承租人充分協商確定，且租賃價格要在內部進行公示。

（五）切實規范抵債資產的賬務處理

農村信用社接收抵債資產時，按實際抵債部分的貸款本金和已確認的表內利息作為抵債資產入賬價值。對抵債金額超過貸款本金和表內利息的部分，在未實際收回現金時，暫不確認為利息收入，待抵債資產處置變現后，再將實際可沖抵的表外利息確認為利息收入。同時，除法律法規規定債權與債務關系已完全終結的情況外，農村信用社取得的抵債資產不足償還全部貸款本息（含表內表外利息）的差額，應依法繼續追償，追償未果的，按規定進行核銷和沖減。

（六）加快已接收抵債資產的處置變現

不動產登記操作流程范文第5篇

關鍵詞：應收賬款；融資；業務發展

中圖分類號：F832 文獻標識碼：B 文章編號：1007-4392（2013）01-0074-03

一、引言

應收賬款融資業務是指企業用自身的應收賬款或存貨作為擔保，向銀行申請授信的業務。這種信貸關系中，貸款人密切控制信貸的可獲得性和擔保品。這種貸款方式有時被稱為“完全緊密跟蹤貸款”。傳統商業貸款是基于財務報表的貸款，是商業銀行貸款的主要組成部分。而在提供短期融資方面，應收賬款融資是財務報表貸款最經濟的替代產品之一，應收賬款最接近現金。與企業價值的相關性低，相比存活和機器等動產沒有儲存、易遭破壞等問題。對中小企業而言，利用應收賬款融資，可以大大拓寬中小企業的融資渠道，彌補廣大中小企業普遍欠缺不動產擔保資源的缺陷，有效解決中小企業擔保物不足的問題。緩解擔保難、融資難等困難。同時應收賬款融資業務可以推動金融創新，擴大擔保物范圍。提高可擔保財產的利用效率，使金融資產得到更加安全、有效的保障；為商業銀行信貸業務開拓市場，改善市場結構體系。

就應收賬款融資業務的發展而言，在國外已是一項發展較為成熟的業務。在美國，這種貸款類型占全國全部商業貸款的四分之一，每年的增長率在12%左右。在我國，仍然是一項新的信貸業務品種，尚處于發展初期。2007年頒布的《物權法》允許應收賬款質押融資，開啟了我國資產支持貸款發展之門。各大銀行和其他金融機構均開展了應收賬款融資業務，推動該項業務的發展。根據《物權法》等法律規定，2007年，中國人民銀行征信中心建設了應收賬款質押登記公示系統（以下簡稱“登記公示系統”），并配套出臺了《應收賬款質押登記辦法》，為應收賬款融資業務提供了法定登記公示平臺，有效降低了應收賬款融資的操作風險，促進了應收賬款融資業務的發展。據統計。截止2012年9月底。出質人為中小企業初始登記累計達到44.6萬筆，占系統初始登記總量的83%。累計共有約10.6萬家法人類中小企業獲得了應收賬款融資，融資金額約占系統中登記融資總額的46%。應收賬款融資業務服務于中小企業融資需求的效用日漸顯現。

二、天津市應收賬款融資業務發展現狀

近年來，天津市應收賬款融資業務呈現以下特點：

（一）應收賬款融資業務快速發展

登記公示系統登記量、查詢量和用戶數是反映地區應收賬款融資業務發展的重要指標。近年來，天津市應收賬款融資業務登記量、查詢量和用戶數呈現快速增長趨勢，用戶覆蓋范圍擴大。2012年1-10月。全市辦理應收賬款融資業務登記3432筆，分別較2011年、2010年增加了2253筆和1687筆；查詢5467筆，較2011年、2010年增加了1444筆和2968筆：截至2012年10月末，全市累計開設用戶111個，用戶覆蓋范圍包括商業銀行、融資租賃機構、保理公司、擔保機構、企業和個人等。

（二）用于融資的應收賬款種類豐富

登記公示系統顯示。目前，天津市已用于融資的應收賬款包括貿易銷售款、學校、景區、綠地、公路和供熱供水收費權、融資租賃應收租賃款、土地拆遷補償款、個^理財產品收益權等。用于融資的應收賬款品種較多。

（三）應收賬款融資人以中小企業為主，融資額大型企業占比高

登記公示系統顯示，目前，應收賬款融資人為中小企業的，累計登記筆數約為2600筆。占全市登記筆數的80左右%，累計融資額約占全市融資額的35%；應收賬款融資人為大型企業的。累計融資額約占全市融資額的60%；應收賬款融資人為學校、醫院等事業單位的，累計融資約占全市融資額的5%?？梢?，天津市應收賬款融資人以中小企業為主，融資額大型企業占比較高，

（四）圍繞優質企業或優質項目形成的應收賬款得到金融機構關注

目前，天津市一些優質項目的承建企業已通過質押項目建成后的收益權獲得了項目建設資金支持。如天津某高速公路有限公司通過向金融機構質押公路收費權累計融資約60億元：天津多家知名企業的供貨商通過質押或轉讓應收賬款取得了信貸資金支持。如為天津某汽車公司生產配件的17家供貨企業（全部為中小企業）通過轉讓或質押銷售款項累計融資3000余萬元。

三、應收賬款融資業務發展中需要關注的問題

（一）企業應收賬款資源豐富，應收賬款融資存在較大發展空間

目前，天津市僅規模以上工業企業的應收賬款余額約為2000億元，占企業資產總額的15%左右。如果按目前應收賬款質押折扣率50%-70%計算，通過質押應收賬款，僅規模以上工業企業就可獲得資金1000-1400億元左右，企業資金需求可得到有效緩解：從已實際開展的應收賬款融資業務看，以天津某汽車公司為例，目前該公司共有供貨企業500余家，但通過應收賬款融資的供貨企業僅17家，眾多供貨企業尚未有效利用應收賬款籌集資金，應收賬款融資存在較大發展空間。

（二）金融機構開辦應收賬款質押融資業務的綜合能力有待提高

一是金融機構推動應收賬款融資業務的動力不足。相較于傳統業務，應收賬款融資業務辦理手續繁瑣，投入精力大、成本高，執行較為困難，在沒有經驗借鑒、缺乏風險控制措施和業務激勵機制的情況下。部分金融機構推動應收賬款融資業務積極性不高。二是多數金融機構缺乏專門的應收賬款質押融資業務操作指引。目前，天津市僅有少數幾家銀行業金融機構制定了專門的應收賬款質押融資業務操作指引，多數銀行業金融機構由于在辦理業務時缺乏相關操作規范。也沒有相關經驗可借鑒，為避免承擔風險，經辦人員寧愿放棄應收賬款質押融資業務。三是天津市多數金融機構尚未將在登記公示系統辦理查詢和登記納入應收賬款融資業務操作流程，登記公示系統在規避交易風險的作用尚未充分發揮。四是金融機構缺乏評估應收賬款價值和風險的專業人才。發放應收賬款質押貸款時，金融機構既要審查出質人的信用度，又要對應收賬款付款人的信用度及應收賬款自身的金額、賬齡、壞賬率等質量指標進行審查評估，這要求信貸人員既要有專業的應收賬款評估原理知識，又要具有豐富的實際工作經驗，能夠做出符合金融機構和企業實際狀況的準確評估，而金融機構目前亟需該類專業人員，應收賬款融資業務風險很難準確識別和判斷。

（三）多數中小企業對應收賬款質押融資業務了解不夠或無法滿足銀行的應收賬款融資條件

多數中小企業并沒有意識到可以利用應收賬款進行融資，部分中小企業雖然知道應收賬款可以進行質押或轉讓融資。但由于缺乏健全的財務制度，難以向金融機構提交關于應收賬款真實、完整、準確的單據和相關資料，無法滿足銀行應收賬款的融資條件：有些企業雖能在單證等方面達到銀行辦理應收賬款融資業務的條件，但由于部分銀行在辦理此類業務時，需要貸款企業取得應收賬款付款方的回款確認或要求付款方將回款劃入指定賬戶，而這些中小企業由于在交易中處于弱勢地位，很難取得付款方的確認或配合，最終導致無法辦理應收賬款融資業務：而少數銀行規定只有交易雙方評級均為AA級的企業才能辦理應收賬款質押融資業務等要求。也導致部分中小企業難以達到該條件而放棄融資。

（四）部分用于融資的應收賬款種類易受政策變動影響，限制了銀行放貸意愿

部分應收賬款融資業務品種如收費權質押，受政策變動風險影響較大，政策調整可能對銀行實現債權造成較大程度的影響。如由于公園實行免費政策。金融機構以公園收費權為質押物發放的貸款將無法收回。

（五）信用體系建設有待完善，金融機構開展應收賬款融資業務亟需信息支持

相較于傳統的不動產擔保，應收賬款融資業務不僅要求金融機構關注應收賬款自身品質，還要求金融機構對應收賬款貿易交易背景的真實性、應收賬款的回收率、付款方和融資人的信用狀況等進行調查，涉及企業的工商登記與變更、產品質量、合同履約、企業納稅、發票、進出口、財產抵押登記等多方面信息。由于信息涉及部門眾多，調查成本較高，一定程度上影響了金融機構開展應收賬款融資業務的積極性。

（六）應收賬款質押登記中配套法律和實施細則缺位，有效監管缺失

雖然人民銀行出臺了《應收賬款質押登記辦法》和《應收賬款質押登記操作規則》，為應收賬款質押提供了登記平臺，但尚未出臺相關配套的法律和實施細則，還不能很好地解決業務發生中面臨的諸多問題。如由誰監督和控制信息應收賬款信息的真實性有待明確：應收賬款到期日早于主債權到期日時如何處理、應收賬款付款人提前支付應收賬款，質權人如何實現應收賬款質權等等，都需要有相關的法律和實施細則來加以說明。

四、政策建議

（一）高度重視應收賬款在改善中小企業融資中的重要作用，大力推動應收賬款融資業務發展

一是組建應收賬款融資業務發展領導小組，由金融監管部門牽頭，相關部門和金融機構參與。共同研究推動應收賬款融資業務的有效措施。二是廣泛宣傳發動。充分利用新聞媒體，向全市相關金融機構、擔保機構、保理機構和廣大企業推介應收賬款融資業務的優勢，引導相關機構參與應收賬款融資業務，鼓勵企業尤其是中小企業運用應收賬款獲得融資支持。三是加快信用體系建設，完善應收賬款融資信息服務。為金融機構開展應收賬款融資業務提供便捷地查詢服務。降低應收賬款融資業務風險。提高金融機構開展應收賬款融資業務的積極性。

（二）規范金融機構應收賬款質押融資業務流程，防范應收賬款融資業務風險

監管部門制定《應收賬款質押貸款實施指導意見》，規范金融機構應收賬款質押貸款發放流程，使金融機構在辦理應收賬款質押融資業務時有規可依，同時也從監管層面對該業務進行推動。

（三）推廣供應鏈應收賬款融資模式，以核心企業帶動上下游中小企業融資

目前，天津市汽車制造、鋼鐵、石化、電力、電信、生物醫藥等行業發展良好，產業鏈相對完善，且各行業中都有眾多帶動效應明顯的核心企業，具備推廣供應鏈應收賬款融資的基礎條件。要進一步推廣供應鏈融資模式，建議一是由相關部門共同組織推介核心企業。核心企業可以是產業鏈中的龍頭企業或優質企業，也可以是采購量大、支付保障性強的大型項目或醫院等事業單位。相關部門確定核心企業后，可將名單或項目名錄向金融機構推薦，便于金融機構篩選和挖掘更多的核心企業。二是在行業主管部門、行業協會的支持配合下。加大對核心企業的培訓和宣傳。引導核心企業認識應收賬款融資對穩定企業的供貨來源的重要意義，鼓勵核心企業積極向金融機構推薦資信狀況良好、合作歷史較長的合作客戶，為供應鏈上的中小企業融資提供支持：同時引導核心企業積極配合金融機構做好合作背景調查核實和應收賬款確認工作；對于有條件的政府采購部門或大型企業，可逐步引導其建立自己的供應鏈企業信息平臺，管理企業交易信息和支付記錄信息，便于金融機構借助該平臺了解雙方的交易歷史和支付記錄等相關信息，降低貸前調查成本，減少應收賬款融資風險。三是加大宣傳引導，鼓勵與大型企業具有長期合作歷史的中小企業積極運用應收賬款為企業發展籌集資金。

（四）加大培訓力度，提高相關機構開展應收賬款融資業務的風險管理水平

對應收賬款融資業務辦理相關機構如金融機構、擔保機構、租賃公司和保理機構等進行培訓，引導其正確認識應收賬款融資業務的意義，發揮應收賬款質押登記公示系統在防范融資風險，保障質權人合法權益中的重要作用。提高相關機構工作人員對應收賬款融資業務的風險識別能力，引導相關機構規范開展應收賬款融資業務。

（五）引導企業尤其是中小企業提高信用管理水平，切實加強應收賬款管理

在引導企業尤其是中小企業積極盤活應收賬款，尋求運用應收賬款解決融資的同時，引導中小企業完善賒銷、壞賬等財務管理制度，重視應收賬款管理，防范和減少呆壞賬的發生。并重視維護和提升自身信用，為企業應收賬款融資創造條件。