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房地產企業稅務管理制度范文第1篇

關鍵詞：“營改增”；房地產企業；稅收風險管理

當前，“營改增”在房地產企業中已經非常常見，并且通過這一制度來有效改變重復征稅的問題。在“營改增”的背景下，加強對稅收風險的管理，對于房地產企業的發展有著非常重要的作用，也是企業合理納稅的根本。在房地產企業不斷發展過程中，非常容易出現稅務風險，所以，就應該合理運用“營改增”制度，積極完善相應的管理制度，更好的推動房地產企業穩定向前發展。

一、“營改增”對房地產企業稅收風險管理的重要作用

（一）緩解房地產企業納稅壓力當前，稅收的一些原則還沒有得以完善，而在以往增值稅背景下，房地產企業的稅收并不沒有減少，反而有所增加，要比在“營改增”的背景下增加很多。根據對房地產企業的稅收計算能夠發現，通過落實“營改增”政策，就能夠很好的緩解房地產企業的納稅壓力，并且為其提供增值稅發票，有效地減輕其負擔，更好地為房地產企業的發展提供相應幫助。

（二）將其行業分類細化在“營改增”政策下，我國稅后體系更加完善，對其各類服務的有效分類，能夠達到理想的納稅效果，通過這樣的方法就能夠很好的解決征稅不正確的問題，緩解房地產行業在發展過程中所存在的經濟問題，讓消費者能夠更加想要購買房產。從房地產企業的角度上來看，能夠將施工合同劃分為兩部分，分別是采購和施工，因為在這其中的采購能夠獲得增值稅發票，這樣就能夠很好的減少納稅，將其房地產工程成本控制在合理范圍內，進而幫助房地產企業更加穩定的發展。

二、“營改增”背景下房地產企業稅收風險管理存在的問題

（一）稅收負擔增加的稅務風險在“營改增”沒有落實前，房地產企業在納稅過程中，會以不動產銷售為基礎來進行。而在“營改增”政策落實后，房地產的納稅標準就改為增值稅，在這其中的稅率有所增加。所以，從這方面也就能夠看出，在落實“營改增”政策后，其房地產企業的納稅負擔有所增加，但是，在這其中包括很多內容，其中的一部分能夠用房地產企業來抵扣納稅額度，進而就提升房地產企業的經濟收益。將原本房地產企業的營業額中一部分轉化為營業稅。從一定程度上來看，“營改增”政策的落實，能夠減少成本投入，進而幫助房地產企業獲取理想經濟收益。但是，房地產企業需要能夠將其能夠用于抵扣的增值稅發票進行整理，并且嚴格按照相應規定來制定，否則就會導致房地產企業的稅務增多，阻礙房地產企業的運行。

（二）房地產企業的財務增加對于房地產行業而言，其自身的性質有一定的特點，企業在運行過程中需要考慮多個方面，對于在這其中的各種復雜內容，都需要進行整理。而且，房地產企業在開展項目時，前期投入金額較大，所獲得的經濟收益時間較長，需要承擔很大的風險。所以，從以上問題也就能夠看出，想要有效整合能夠抵扣增值稅的相應發票，并對其管理并不是一件容易的事情。但是，房地產企業需要將后續的經濟收益和成本進行聯系，積極和相關單位進行溝通，按照我國相關法律法規來開展工作，最大程度上減少房地產企業的成本影響，有效提升其經濟效益。

（三）增加成本流出通過對相關文件內容分析能夠得知，對于房地產工程的造價，稅前造價×11%，那么在這其中的發票是否能夠用于抵扣增值稅發票就成為研究內容。通過對這一內容的有效分析能夠發現，在“營改增”落實前并沒有過大的差異。但是，在落實這項政策后，房地產企業的稅率有所增加，這樣就導致成本增加，使得房地產企業在開展項目時需要在合同中明確這一點。

三、“營改增”背景下房地產企業稅收風險的問題原因

（一）缺少合理的稅收風險防控制度當前，很多房地產企業并沒有在發展過程中積極的與相關部門進行溝通，導致在工作時信息不具備時效性。也沒有為其建立完整的溝通渠道，這樣就不能夠有效了解稅收政策變化情況。還有就是一些房地產企業沒有根據自身情況來明確所存在的稅收風險，也沒有制定相應控制制度，對于稅收風險中所存在的控制、評估等方面都沒有進行有效管理，這樣就導致出現大量的稅務風險。

（二）缺少涉稅風險一些房地產企業在構建稅務風險評估體系過程中，并沒有加以重視，這樣就導致容易出現稅務風險。在正常情況下，風險識別、分析等，都是稅務風險中非常重要的一部分，一旦在這其中任何一個環節存在問題，都會影響最終效果。而且，雖然有部分房地產企業已經建立管理流程，但是依然還是沒有對一些潛在問題進行分析，缺少相應管理制度，導致依然存在稅務風險。

（三）缺少信息溝通制度市場變化速度非常快，及時的獲取信息對于房地產企業的管理人員有著非常重要的意義。但是，在管理稅務風險過程中，卻沒有及時的傳遞市場變化信息。在“營改增”的背景下，房地產企業并沒有及時建立溝通制度，導致各部門之間缺少溝通，影響后期的稅務管理工作質量。

四、“營改增”背景下房地產企業稅收風險管理的策略

（一）建立健全稅務風險管控制度房地產企業在發展過程中，要以稅收內部控制為基礎，來了解內部控制中所存在的問題，并且采取相應措施，以此來規避稅務風險。在稅務風險管理中分為事前、事中和事后三個部分，這三個部分有著非常緊密的聯系，進而通過這樣的方法來形成整個管理體系。在事前管理中，應該及時的為其制定管理制度，形成正確的管理理念。在事中管理中，應該能夠分析財務指標，并且了解其中的潛在問題，以此來更好的應用定量和定性分析，讓其風險控制在合理范圍內。在事后管理時，應該積極構建信息化系統，確保其信息的通暢，準確落實稅務風險管理。

（二）構建涉稅稅務風險評估體系如果想要穩定提升房地產企業的稅務風險管理水平，就應積極的構建風險評估體系。通過構建體系，就能夠對房地產企業在各個階段所存在的稅務風險進行有效分析，這樣就能夠更好的控制成本，降低稅務風險。可以利用決策分析法，來了解在這過程中是否存在稅務風險，找出其出現稅務風險的原因，并積極采取相應措施。與此同時，房地產企業在不斷發展過程中，也應該能夠對其中關鍵環節進行評估，及時找出稅務風險，并有效解決。

房地產企業稅務管理制度范文第2篇

摘 要：本文根據作者多年財務工作經驗就房地產財務管理中關鍵環節的有效控制進行了簡單的闡述。

關鍵詞 ：房地產 財務管理 關鍵環節 有效控制

一、房地產企業財務管理概述

（一）房地產企業經營的特殊性

1.開發項目差異大、周期長、涉及的環節多。開發項目所處的位置、環境不同，其特點各異；建設周期長，每個項目少則幾個月，多則幾年；每個項目經過選址、可行性論證、立項、規劃、征地拆遷、勘察設計、報建招標、開工建設、預售、竣工驗收、交付客戶入住、售后服務等環節；期間需同土管、住建、規劃、施工、供應商、購房戶等多方打交道，關系復雜。

2.投入大、不確定性高。單個項目少則幾百萬、幾千萬，多則幾個億甚至幾十億的投入；開發過程不確定因素多：小到城市規劃、項目設計變更，大到國家產業、稅收、貨幣政策的變化，社會因素、政治因素、技術因素的變化都給房地產業帶來風險。

3.從產品方面看，其開發產品具有高價值屬性，其價格及銷售受國家政策調控影響巨大，銷售方式多采用預售和分期付款銷售。房地產業經營的上述特點，決定了房地產企業財務管理的特殊性，影響因素多，管理難度大。

（二）房地產企業財務管理的內容

房地產企業財務管理內容具體包括以下方面：營運資金、投資、籌資、利潤分配等方面管理；經營中伴隨資金的流動分成以下幾個業務循環：銷售與收款、采購與付款、籌資與投資等，財務預算是綜合的財務計劃，貫徹于整個業務循環。圍繞房地產財務管理過程的業務循環及全面預算，控制好財務管理的關鍵環節，才能真正降低成本、提高經濟效益。

基于房地產企業的運營特征，筆者提取了構成企業財務管理關鍵環節的兩個核心要素，現將其列示如下。

第一，資金管理。從整體來說，房地產企業的資金運作流程不外乎三點：融資——投資——效益產出。可以說，是這三個部分構成了房地產企業價值鏈的核心，而這三個部分又都涉及了資金管理這項重要內容，因此，資金管理可視為是房地產企業財務管理關鍵環節的構成要素之首。這是一項系統工程。在這項工程中，所有環節都是重點。只有確保建立有效的融資渠道，保障運營資金能夠有效利用，以及各項投資都科學合理，才能達成房地產企業效益最大化這一戰略目標，并促進企業的健康發展。

第二，稅務籌劃。房地產企業擁有一個龐大的稅賦網絡，其中，企業所涉及到的稅種主要包括營業稅、城建稅、企業所得稅、土地增值稅、土地使用稅等等。全力做好稅務籌劃工作是房地產企業財務管理部門的重要職責，這項工作直接關系著企業的最終效益，以及企業資金能否有效利用，能否避免稅務風險，保障房地產企業的健康發展。將稅務籌劃作為一個單獨項目從財務管理中提取出來，其也構成了一個價值鏈條，而這一鏈條的主體僅有兩個部分，一是稅務遵從，二是稅務籌劃。在工作實踐中，前者是后者的基礎，只有做到稅務遵從，才能順利開展稅務籌劃工作。

二、房地產企業財務管理關鍵環節的有效控制

1.強化資金管理力度。資金管理的主體由兩個部分構成，一是融資管理，二是投資管理。首先，我們先來探討如何構建有效的融資管理體系。在中國，對于企業而言融資是一項極為艱難的工作。從當前房地產企業的現狀來看，融資渠道狹隘更是其所面臨著的一個重點問題。因此，要強化資金管理，構建有效的融資管理體系，房地產企業財務部門就必須要全力拓寬融資渠道。例如，企業可采用股權融資的方式吸引資金，這一融資方式的優點在于降低了房地產企業的財務風險，彌補了銀行貸款需到期還本付息的不足，而缺點是易于分散企業控制權，且資金成本投入較高。再如，企業可利用債務融資的方式吸引資金，這種方式的優點在于投資小，風險易控制，并能夠優化房地產企業的資本結構，全面發揮債務資金的財務杠桿作用；而缺點是存在較大的還本付息壓力，且風險往往是潛在的，雖然易于控制，卻不易發覺，而且一旦造成風險，會影響財務杠桿的平衡，導致企業運轉資金面臨著較大的壓力。

其次我們再來探討如何加強投資管理。首先，企業應制定科學完善的資金管理制度，結合我國相關法律法規，用制度來保障投資管理的科學合理性。其次，在房地產企業的所有投資項目中，單獨的項目僅是企業投資的起點，而財務部門的主要工作是協同其他部門做好開發項目的可行性分析，以及結合戰略規劃參與投資項目的前期決策。由此可見，影響財務部門投資管理的因素主要由三點構成：一是財務部門工作人員的專業素質；二是房地產企業在投資項目方面賦予財務部門的參與權力，即財務決策在項目整體決策中所占據的比重；三是財務部門如何參與財務決策，如何開展對投資項目的可行性分析。只有確保三個因素的達成，才能有效加強投資管理，提升管理力度和保障資金的合理運用。

2.優化稅務籌劃方案。在房地產企業的整體項目策劃中，稅務籌劃是其中的一個重要環節，并且，稅務籌劃應在投資項目已勾勒出大體框架時立即介入，全力配合項目策劃做好決策工作，以保障投資項目的脈絡清晰，目標明確。稅務籌劃共有兩個部分構成，一是稅務遵從，二是稅務籌劃的主體部分。其中，稅務遵從是一個原則性問題。無論房地產企業如何壓縮成本投入和壓縮哪一環節的成本投入來保障效益目標，都不能摒棄稅務遵從這一基本原則，即不能壓縮稅賦成本。以此為前提，稅務籌劃工作應從兩個方面來開展。第一，通過多種稅賦方式對比得出最優方案。例如，房地產企業通過轉讓方式得到土地使用權，而在直接購買土地使用權和購買在建項目或通過股權轉讓方式的兩者權衡下，后者顯然會減少企業的稅賦成本。第二，在我國稅務總局對房地產行業全面開展土地增值稅匯算清繳的大背景下，房地產企業可通過細化開發項目融資利息支出的方式優化稅務籌劃工作。例如，我國土地增值稅暫行條例規定，裝修費用可計入房地產開發成本，因此，房地產企業可根據實際財務狀況，將毛坯房出售改為精裝出售，將裝修工程委托于與企業下屬單位，如此，則可以將一部分收入轉嫁到裝修單位，從而實現節稅的目的。

三、結束語

隨著國家對房地產業調控政策的深入，房地產業的經營環境將更加惡化，各房地產企業將面臨更大的資金和市場壓力，企業要生存、發展、獲利，只有苦練內功，在抓好包括以上關鍵環節在內的財務管理的前提下，加強精細化管理，降低開發成本、費用，提高產品品質及功能，滿足不同消費群體的需求，才能在激烈的競爭中處于不敗之地。

參考文獻：

[1] 王濤.房地產企業財務風險的防范與控制[J].財經界，2013（21）：194.

房地產企業稅務管理制度范文第3篇

[關鍵詞]新經濟形勢；房地產；成本管理

文章編號：2095-4085(2018)01-0073-02

1新經濟形勢下房地產成本管理存在的問題

1.1忽視對成本進行分攤

對成本進行分攤可以實現對產品定價、利潤監控、行業對標、稅務籌劃的管理，提高對成本管理的效率，保證房地產企業的利益。但是在實際房地產企業的管理中，極少有人重視對成本進行分攤或者科學的管理。對成本的管理一般停留在表面工作上，導致后期的分攤工作不扎實，影響對成本的管理、控制，不能實現對房地產利潤、稅務等的科學規劃。

1.2成本核算對象的設定沒有依據

成本核算與實現科學分攤一樣，都對于實現房地產的定價、利潤或者稅務的規劃具有十分重要的作用。實現對成本核算，也是控制成本的手段之一，對保證房地產項目的正常開發、運行具有重要意義。對成本核算對象的設定必須要有依據，要在項目開發之前，根據行業的標準、規則去確定成本核算對象，實現對成本核算科學、有效的分析。但是實際房地產開發項目中，房地產商一般只重視行業利潤，極少對成本進行核算，核算對象的設定也比較模糊，所以不能實現明確、科學的對成本核算對象進行管理，嚴重時可導致成本失控，不能達到房地產行業穩定發展的目的。

1.3未能及時獲取項目成本核算的依據

科學的對成本進行核算，需要有效的依據，比如工程成本核算時，施工單位提供的有效發票等。但是實際成本核算過程中，企業對成本的核算不重視依據，不重視向施工單位索要發票等。并且有的時候房地產項目竣工，但是投資方對一些營業稅、附加稅的款項沒有及時結清，這種情況下，施工單位亦無法向房地產企業提供發票。所以，這些狀況的存在，就導致房地產商在核算成本時，沒有完全將所有款項進行疊加、核算，甚至出現估量成本的情況。與實際成本的數值補丁存在偏差，可靠性低，由此造成房地產企業不能實現有效、科學的對成本進行管理、控制。

2針對以上問題對房地產成本管理提出建議

成本控制一直都是房地產行業規范化管理的一個難點。由于成本控制不確定因素很多，且不同項目的實際情況、人員素質不同，想在不同的項目上應用同一種管理手段、方法進行成本管理難以實現。如何開展有效的成本控制，只有不斷從工作實踐中總結經驗、抓大放小、規范運作、科學管理，才能最終實現成本控制的目標。因此，在實際成本管理及預算中，要掌握一些房地產成本管理的知識與技巧，才能更好的促進對房地產成本的科學化管理。

2.1在企業內部全面貫徹成本控制管理理念

企業內部要樹立科學、合理、準確的成本控制管理理念，促進成本管理的效率得到提升，保證企業的穩定發展。很多房地產企業內部設立成本合約部，所以企業其他部門認為，成本的管理理所當然由合約部承擔，這種想法是不正確的。成本的管理必須貫徹到企業管理的每一環節，企業的每一個部門、每一個員工都有參與的責任。只有將企業對項目管理的每一環節都實行成本管理，成本才能真正得到控制，才能實現對成本的科學和行之有效的控制。

2.2建立目標成本管理制度

房地產企業上層對企業做出決策，往往依據投資估算及預算。但是投資預算對上層做出決策只是提供一定的依據，在企業的正常運行中，還需要在投資預算的基礎上編制項目的目標成本。目標成本只是在項目實施之前，企業做出的預測，為成本的管理提供依據，所以在實際企業項目的生產或銷售過程中，要注意將目標成本與實際成本進行比對，這樣才能有效控制成本失控現象的發生。為此，企業需要一套完善的目標成本管理制度，一方面實現目標成本的管理，另一方面便于將責任細致到每一個部門。并且便于對目標成本進行監督、控制，對成本執行過程中不規范的行為進行及時校正。而且目標成本只是對企業項目做出的預測，在實際實施過程中存在不合理的地方，監督部門還可以及時進行修改，與實際成本進行及時比對等，保證成本管理的正常運行，防止成本失控現象的發生。項目完成后，成本合約部門和財務部門要對項目成本情況進行匯總核算，將實際成本與目標成本進行比對，得出實際與預算的偏差，為將來目標成本的預算提供寶貴的經驗。

2.3采用科學的成本管理和控制方式

成本的管理與控制方式，主要分為動態控制與靜態控制兩種。(1)動態控制方式。所謂動態控制，首先將房地產項目的各個環節模塊化，然后研究各個模塊在運行過程中的相互影響，在此基礎上計算出項目的成本。但是值得注意的是，在這個動態過程中，任一模塊的變化，都會影響模塊之間相互影響，由此改變項目的成本。(2)靜態控制方式。靜態控制與動態控制的區別在于，在將房地產項目模塊化的基礎上，對每一個模塊做出范圍預估，讓每一個模塊在合理的范圍內對成本進行預估。這種控制方式得出的成本是在一個較為合理的范圍內。

2.4建立成本管理構架

成本管理構架的建立，更加便于房地產企業對成本進行科學、有效的管理，并且能夠提高成本管理的效率。值得注意的是，在成本管理構架設計時，要請專業人員進行，確保構架的可靠性與科學性。成本管理中，針對企業開發項目的數量設計運營模式。比如，企業只開發一個項目，可采取職能制運營模式；開發多個項目時，若項目在同一個地區，可采取矩陣制運營，即在每個項目中設立獨立的項目管理部門，對每個項目實施獨立管理，公司對幾個獨立的部門實施總管理；若多個項目分散在不同地區，公司可采取分公司管理模式，對項目進行管理，項目完成后，再由總公司進行匯總整理。如項目在可行性研究階段，則采用房地產成本管理類似估算法；打算假想階段、策劃定位階段則采用參數模型法；施工房地產成本分析圖階段則采用自下而上估算法。由于估算所處的階段分歧，所用的體式格局分歧，估算有不同的精度和不同的時間花費。

3結語

房地產企業稅務管理制度范文第4篇

（一）登記情況：

20*年我市涉外房地產企業正式登記注冊的有4戶。至20*年，由于項目開發和銷售完結，有兩家企業停止經營，另外又有新注冊的企業兩家。故20*年登記戶數仍為4戶。注冊類型均為外商投資企業。

（二）經濟稅源及入庫稅收收入：

20*年我市涉外房地產企業實現銷售收入3721萬元。20*年實現銷售收入574萬元。

20*年元至12月，我分局共計入庫房地產行業稅費350萬元。其中：純稅收入344.87萬元（營業稅340萬元、個人所得稅2.41萬元、印花稅1.62萬元、土地增值稅0.84萬元）。

20*年元至12月，我分局共計入庫房地產行業稅費180.10萬元。其中：純稅收入169.90萬元（營業稅156.30萬元、個人所得稅3.02萬元、印花稅8.44萬元、土地增值稅2.14萬元）。

二、××市涉外房地產企業趨勢分析：

從調查分析的情況來看，我市房地產行業，尤其是涉外房地產行業發展呈以下幾個趨勢：

（一）在新一輪國家宏觀調控政策尤其是金融緊縮政策出臺后，首先減弱了住宅金融支持度。由于房地產行業融資渠道較為單一，對銀行金融支持依賴度過高，金融緊縮之后將對房地產市場帶來較大沖擊，產生“急剎車”效應。

（二）隨著經濟的持續快速增長，房地產行業投資的速度明顯過快。然而在缺乏決策層有效控管和指導的情況下，房地產投資的高速增長帶來的影響和沖擊相當嚴重。最直接的后果就是房地產的投資增長遠遠大于銷售增長，只是商品房空置率上升，更深層次的后果則是造成房地產投資結構不合理，吸收了大量銀行貸款的房地產業成為泡沫，稅收自然呈萎縮狀態。

（三）私有制股份制房地產公司成為該行業的主流。目前我市房地產企業的經濟性質以私有、股份、有限公司居多，約占全市房地產企業的80%左右。涉外房地產企業中更是100%的為私有性質，且銷售和財務人員多為家族成員，納稅人素質參差不齊，納稅意識較低，主觀偷稅和非故意偷稅的可能性都比較大。

（四）市區內房地產開發的重心轉移。隨著城市改造的深入，以及有關房地產開發相關政策的不斷規范，我是原有易開發資源逐漸萎縮。新項目開發地由西向東，逐漸由市中心轉移向市區邊緣城郊結合部，或地價相對便宜、房地產業尚在起步階段的的縣級區域，而且時間和項目都比較集中。在這個因素下對涉外分局的稅收管理的沖擊是最明顯的。

三、涉外房地產企業在稅收管理上存在的問題：根據省局和市局的部署安排，我局對所轄房地產企業20*年度和20*年度稅收管理情況進行了全面檢查。從檢查情況來看，主要存在以下幾個方面的問題：

（一）因房地產企業自身原因，造成發展受阻。在涉外分局征管的四家房地產企業中，真正形成一定規模集約化產業化發展的只有華嵩置業有限公司，其他幾家為“項目”公司，規模小，競爭和抗風險能力差，做完單一項目就陷入半關停狀態。新增房產項目不多，部分在建房產項目還因受挫而停工。如招商國際房產公司就已處于停產狀態而無稅可交。

（二）納稅主觀方面的因素：不少企業存在主觀意識上的偷欠稅收。部分企業將收取的房款在“預收賬款”或“其他應付款”科目中長期掛賬不做銷售處理，通過推遲“預收賬款”結轉“銷售收入”的時間，有意識地延緩銷售收入的視線，影響納稅義務發生時間，造成營業稅、所得稅申報納稅滯后。另外還有企業提供虛假或不完整的銷售面積、采取以物易物手段隱匿收入、假“代建”真開發等手段增加稅務人員核算難度，達到少繳或不繳相關稅款的目的。

（三）納稅客觀方面的因素：企業帳務混亂。該行業大部分是私營經濟性質，帳務設置不規范，沒有專門的稅收會計。雖然設置了帳務，但科目不齊全、核算不準確，基本上只將銷售（預售）收入費用等進行了登記，而沒有系統地核算和調整。另外，財務憑據以白條居多，甚至僅憑經理的一張便條就予以開支。帳務處理上的極不規范，使得稅務檢查有一定難度。

四、關于房地產稅收征管方面的幾點建議。

(一)進一步規范企業財務核算的標準及財務管理制度。針對房地產開發企業的特殊性，對可售面積的單位預算造價的計算，應由主管稅務機關參與和認可，一經確定不得擅自改動，這樣做有利于掌握企業結轉成本的方法，使成本結轉的隨意性得到控制。

(二)加強票據管理，健全票據領、用、存制度。根據房地產開發企業的現實情況，特別對房地產開發企業使用的對外收據，如預收房款收據、代收各種集資款收據應視同發票進行規范管理，實行統一印制、發放和繳銷，并健全領、用、存制度。

(三)完善對預收款監管的手段，保證稅款的及時足額入庫。通過現場實地的調查了解等方式，及時掌握樓盤銷售的進度，特別對售樓部加強適時監控，保證銷售信息、預收房款的真實性、準確性，多角度對預收款進行監控，確保稅款的及時足額入庫。

(四)爭取多方配合，爭取信息共享。稅務部門應該加強與房管局、土地局、建委、招標、規劃、金融、公安等部門的協同配合和聯系，對部分涉稅地數據資料做到及時溝通，摸清我市房地產開發項目底數和規模，提高征管和稽查工作地針對性。

房地產企業稅務管理制度范文第5篇

關鍵詞：房地產開發企業；稅收；風險管理；財政收入

房地產開發企業在經營發展中，可能存在不同程度上的稅收風險，對于稅收風險的管理則是強調相關的稅收機構借助先進的信息技術手段，對企業風險進行分析，結合實際情況，有針對性提出合理的稅收管理措施，以求盡可能的降低稅收管理風險，提高企業納稅額，維護當地政府財政穩定。對此，相關稅收部門可以通過對納稅企業進行輔導和宣傳，加強稅收監管力度，根據差別化的手段來降低稅收風險，提升稅收管理成效。由此看來，加強房地產開發企業稅收管理風險研究是十分有必要的，對于后續理論研究和實踐工作開展具有一定參考價值。

一、房地產開發企業稅收管理現狀

（一）內部控制缺失。房地產是我國經濟持續增長中不可或缺的組成部分，當前我國房地產開發企業稅收風險管理工作中面臨著各式各樣的風險，其中一個典型的問題就是內部控制缺失[1]。房地產企業由于自身組織結構較為冗雜，經營業務涉及到眾多方面，一個工程項目從設計開發、建筑施工、加工業、建材商貿以及房屋銷售等多個部門，這個部門的日常工作量較大，在核算經營成本時很容易混亂影響到最終結果準確性；同時，稅收風險管理力量不高，缺少足夠的管理資源，管理水平偏低，在實際納稅中可能在執行上存在差異。當前我國的房地產企業盡管結合實際情況建立了相應的內部控制和風險管理制度，但是在實際執行中難以有效的落實到實處，依法旅行納稅職責，致使納稅風險依然存在。同時，還有更多的房地產開發企業尚未建立完善的風險管理體系，自然就談不上執行納稅風險管理措施。由于很多企業內部制度不健全，或是不愿意去執行稅收風險管理措施，同樣會為企業帶來稅收風險。

（二）企業稅收規劃容易存在誤區。房地產企業的稅收規劃主要是為了盡可能的在法律允許范圍內少繳稅，但是稅收規劃失敗，房地產企業將會付出相應的代價，即稅收規劃風險。為了能夠在法律允許范圍內少繳稅，通過調低稅基，就能夠實現少繳稅的目的。但是企業在稅收規劃和方案選擇中并未依法繳納稅務，或是由于無法及時、全面的了解到相關稅收政策，導致稅收規劃存在較大的風險[2]。

（三）企業辦稅人員專業素質不高。房地產企業在日常經營管理活動開展中，辦稅人自身的專業素質高低同樣會對企業稅收風險管理帶來風險，導致企業無法更加全面、有效的了解稅收政策，或是對稅收政策精髓把握的不全面，納稅行為并未嚴格遵循相關納稅要求進行，或是流于表面，未能從實質上真正按照稅收政策規定進行操作，導致企業面臨逃稅、漏稅的問題，承擔違約金和罰款的處罰，不僅損害企業經濟效益，在一定程度上還會損害企業的整體形象和名譽。

（四）溝通協調不充分。對于一些涉及到具體的納稅業務，一般情況下是由專門的管理人員進行調查、審核以及評估，但是多數房地產企業缺乏專門的人員去同稅務人員進行溝通和協調，這種溝通協調的不充分問題，將會為企業帶來少繳和未繳稅的風險出現，從而造成嚴重的后果。與此同時，稅收政策由于自身特性十分復雜，所以房地產企業對于稅收政策的理解和認知上存在差異，這種對稅收政策理解上的差異，可能導致企業認定的繳稅范圍和稅收機關認定的繳稅范圍不同，為房地產企業帶來稅收風險。

二、房地產開發企業稅收風險應對措施

（一）健全和完善企業財務會計核算體系。房地產企業由于自身業務涉及范圍較廣，在財務成本核算中可能存在一定的問題，造成成本核算工作出現缺失。這就需要房地產企業健全和完善財務會計核算體系，能夠對企業日常經營活動和交易真實、全面的反映出來，科學合理的計算，對于重大財務活動及時申報和繳納，為企業積極參與市場良性競爭打下堅實的基礎。在交易活動開展中，企業應該重點關注納稅主體的資格和信用，進行綜合考評，防止企業惡意的轉嫁稅收風險，出現稅收漏洞，盡可能的降低稅收風險消滅在萌芽狀態中。與此同時，房地產企業還應該提高辦稅人員自身的綜合素質，加強培訓和考核，樹立正確的責任意識和稅務風險意識，能夠不斷完善自身知識結構，學習新的稅收法律和政策內容，明確稅收風險防范的重要性，真正將稅收風險管理工作落實到實處，維護企業合法的稅收權益，顯著提升企業的稅收風險管理能力。

（二）加強稅務部門監管。房地產企業應該根據實際面臨的稅收風險，有針對性提出應對措施，降低稅收風險帶來的危害。稅務部門同樣應該對企業申報存在異常納稅項目進行監督，促使房地產企業能夠明確自身納稅范圍，對于異常納稅項目更深層次的檢查和管理，及時補繳稅款。對于一些異常納稅項目，如果經過企業自身額定檢查仍然無法明確異常原因，稅務機關可以交由相關稽查部門對企業納稅情況進行科學合理的評估，從而更為全面的了解到納稅異常原因所在。

（三）建立稅負模型。稅務機關應該引進先進的計算機網絡技術，根據房地產企業的實際經營情況、樓盤開發規模，應用金稅軟件數據庫建立稅務模型，以此來更加科學合理的管理稅收風險，計算企業的營業稅、所得稅以及土地增值稅，根據建立的稅負模型考核企業自身的稅負情況，更深入的了解到房地產企業面臨著的稅收風險，及時有效的采取應對措施，解決企業稅收異常問題。

（四）共享房地產開發信息。為能更有效的對房地產稅收風險進行管理，政府部門可以建立房地產行業統一的數據平臺，實現數據共享。工商、稅務、土地以及建委等相關部門可以在數據平臺上共享數據，數據透明度更高，有助于后續發現稅務異常查詢數據信息。此外，對數據平臺應該定期維護和更新，確保房地產信息共享更加及時、全面，根據相關數據信息對比分析房地產企業納稅情況，有效規避房地產企業稅收管理風險。

（五）加強房地產開發企業稅收風險管理。為了能夠有效提升房地產企業稅收風險管理成效，相關稅務部門應結合實際情況，加強對房地產開發企業稅收風險管理，建立健全風險管理機制，定期組織房地產企業進行稅收政策培訓，促使企業能夠更加全面的了解稅收相關信息，嚴格遵循稅收政策繳納稅款，規避稅收風險。

三、結論

綜上所述，房地產業由于發展速度較快，利潤較高，是政府財政的主要來源，為了能夠保證政府財政收入，房地產企業的納稅合法，加強稅收風險管理是尤為關鍵的，通過建立數據共享平臺，加強稅務機關監管，不斷強化房地產稅收風險管理，盡可能的降低稅收風險為企業帶來的損失。

作者:張礫 單位:重慶理工大學會計學院 重慶市渝北區地方稅務局

參考文獻：

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