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不動(dòng)產(chǎn)的登記制度范文第1篇

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)登記；風(fēng)險(xiǎn)管控；統(tǒng)一立法；賠償責(zé)任

一、不動(dòng)產(chǎn)登記制度概述

（一）不動(dòng)產(chǎn)登記的概念

所謂不動(dòng)產(chǎn)，不僅是一個(gè)法律概念，而且是一個(gè)生活概念。通常包括土地、房屋、林木等地上定著物。為了使不動(dòng)產(chǎn)這一最基本的物質(zhì)基礎(chǔ)得到最大程度的利用以及妥善的保護(hù)，所有國(guó)家無(wú)一不在物權(quán)法等基礎(chǔ)財(cái)產(chǎn)類法律中對(duì)其進(jìn)行重點(diǎn)規(guī)范。而對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行規(guī)范最基本亦最行之有效的手段就是登記。而筆者認(rèn)為，所謂不動(dòng)產(chǎn)登記系權(quán)利人、利害關(guān)系人申請(qǐng)國(guó)家確定的職能部門將有關(guān)申請(qǐng)人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的行為。從不動(dòng)產(chǎn)登記的概念即可得知，不動(dòng)產(chǎn)登記是國(guó)家確定的相關(guān)機(jī)構(gòu)（通常是行政或司法機(jī)構(gòu)），對(duì)不動(dòng)產(chǎn)及不動(dòng)產(chǎn)之上的權(quán)利的取得、轉(zhuǎn)移、運(yùn)行的管控與調(diào)節(jié)方法，是國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行管理的一種重要手段。

（二）不動(dòng)產(chǎn)登記的意義

首先，不動(dòng)產(chǎn)登記制度能夠確認(rèn)物權(quán)歸屬，定紛止?fàn)帯．?dāng)事人的物權(quán)權(quán)利經(jīng)過具有國(guó)家公信力的登記機(jī)關(guān)予以登記后，經(jīng)過必要的公示程序，才會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的公信力，當(dāng)事人的物權(quán)權(quán)利才真正得以確定下來。其次，維護(hù)交易安全，降低交易成本。現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展，不動(dòng)產(chǎn)交易量急劇增加。[1]但是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬始終是相對(duì)隱秘的，不易被交易關(guān)系之外的第三人得知。因此，交易安全問題就成了制約不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)流通與發(fā)展的一大瓶頸。在此背景下，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度更能凸顯其維護(hù)交易安全的價(jià)值。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)權(quán)利經(jīng)過國(guó)家確定的登記機(jī)關(guān)的登記，進(jìn)行一定的公示，使得物權(quán)權(quán)利情況暴露在交易關(guān)系之外的第三人面前，使得第三人能夠掌握真實(shí)的物權(quán)情況，而選擇是否進(jìn)行交易。同時(shí)，假如沒有不動(dòng)產(chǎn)登記制度，第三人進(jìn)行每一筆交易都必須對(duì)交易的標(biāo)的物進(jìn)行權(quán)利歸屬的調(diào)查，極大的增加了交易成本。而不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度的建立，大大削減了此項(xiàng)交易成本。

二、我國(guó)現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記制度的不足

（一）欠缺統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記法律

建國(guó)以后，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度一直采取的是分散登記的思路。雖然我國(guó)《民法通則》、《物權(quán)法》對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記做出了相關(guān)規(guī)定，但是都是原則性的、淺嘗輒止的規(guī)定。規(guī)定的內(nèi)容也非常的淡薄簡(jiǎn)略，不全面具體。由于法律行政法規(guī)效力不同、各行政機(jī)關(guān)之間的職能差異與人事管理不同，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度存在著諸多的矛盾難以調(diào)和。這些現(xiàn)狀都要求我國(guó)盡快制定一部統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記法律。

（二）不動(dòng)產(chǎn)登記范圍不明確

眾所周知，我在物權(quán)領(lǐng)域?qū)嵭械氖俏餀?quán)法定主義。物權(quán)的種類、內(nèi)容都應(yīng)當(dāng)由法律進(jìn)行規(guī)定，個(gè)人是不能任意創(chuàng)設(shè)物權(quán)的。為了保持法律適用的一致性，哪些物權(quán)可以被登記、哪些物權(quán)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行登記也應(yīng)當(dāng)由法律法規(guī)做出專門的規(guī)定。《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》作為行政法規(guī)效力較低，并且其規(guī)定的范圍也欠缺全面，仍然存在改善的空間。

（三）法律責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制缺失

不動(dòng)產(chǎn)登記是國(guó)家為了保持不動(dòng)產(chǎn)流通的順暢以及保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人而進(jìn)行的一種以國(guó)家公權(quán)力為后盾的公示。國(guó)家財(cái)政每年撥出一筆款項(xiàng)作為不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤專門賠償款；有的國(guó)家采取的是建立登記錯(cuò)誤保險(xiǎn)賠償機(jī)制，即通過申請(qǐng)人繳納一定的保險(xiǎn)費(fèi)而將登記錯(cuò)誤的賠償風(fēng)險(xiǎn)予以分擔(dān)了。由于我國(guó)財(cái)政壓力逐年增大，由財(cái)政分擔(dān)此項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)不太現(xiàn)實(shí)。但是我國(guó)目前也還未建立其他的登記錯(cuò)誤賠償風(fēng)險(xiǎn)的分擔(dān)機(jī)制。

（四）不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤相關(guān)賠償責(zé)任規(guī)定不明

我國(guó)《民法通則》、《物權(quán)法》等主要財(cái)產(chǎn)類法律要么對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤賠償責(zé)任毫無(wú)規(guī)定，要么僅僅是寥寥幾筆帶過，沒有具體的法律條文對(duì)其予以明確。而國(guó)務(wù)院2014年頒布的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》也只有一個(gè)條文對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤賠償責(zé)任作了規(guī)定。[2]以上足以可見，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤賠償責(zé)任極度缺乏法律法規(guī)作為支撐，需要予以補(bǔ)充完善的地方還非常之多。

三、完善我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的構(gòu)想

（一）制定統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記法

建國(guó)以來，我國(guó)對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)管制的立法采取的是分散登記的立法構(gòu)建模式。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記的立法十分的雜亂，散見于各單行法律、各種部門規(guī)章甚至是地方政府頒布的規(guī)范性法律文件之中。例如草原的登記規(guī)定在《草原法》中，對(duì)房屋的登記規(guī)定在《城市房地產(chǎn)管理法》中，更多細(xì)節(jié)性的規(guī)定則規(guī)定在相關(guān)配套的部門規(guī)章與規(guī)范性法律文件之中。從這些法律規(guī)定可以看出，其采用的正是分散式的登記思路，即管理有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的行政部分負(fù)責(zé)對(duì)相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行登記。

我國(guó)政府、法學(xué)界顯然已經(jīng)認(rèn)識(shí)到了此問題的重要性。2014年國(guó)務(wù)院頒布了《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，第一次將不動(dòng)產(chǎn)登記的目的、程序、責(zé)任進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)定，這不得不說是一個(gè)重大的進(jìn)步。然而，期望一部行政法規(guī)就解決不動(dòng)產(chǎn)登記的全部問題是不現(xiàn)實(shí)的。不動(dòng)產(chǎn)登記決定的是物權(quán)法這一基礎(chǔ)民事法律的運(yùn)行效果，其規(guī)則理應(yīng)由制定法律的方式來予以明確，行政法規(guī)和部門規(guī)章、規(guī)范性法律文件僅應(yīng)當(dāng)作為補(bǔ)充和具化存在。

（二）完善不動(dòng)產(chǎn)登記范圍

不動(dòng)產(chǎn)登記范圍是指可以或應(yīng)當(dāng)進(jìn)行登記的不動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的種類。然而我國(guó)《物權(quán)法》、《民法通則》對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記范圍的規(guī)定都非常簡(jiǎn)略。《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》作為行政法規(guī)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的范圍首次予以了統(tǒng)一規(guī)定。將不動(dòng)產(chǎn)登記范圍限定于：集體土地所有權(quán)、房屋建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)、森林、林木、草地、林地所有權(quán)，建設(shè)用地所有權(quán)、宅基地所有權(quán)、海域使用權(quán)，地役權(quán)、抵押權(quán)等其他可以登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。然而，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記范圍的規(guī)定也是不全面的，遺漏了一些重要的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。一些新興的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利應(yīng)運(yùn)而生。例如，伴隨著房?jī)r(jià)的急劇上漲，小區(qū)里的私家車車位的價(jià)值也水漲船高。愈來愈被人們視為是一項(xiàng)獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，但是車位是否可以、是否應(yīng)當(dāng)?shù)怯浽诜缮蠀s是空白的。所以筆者認(rèn)為，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的范圍還有完善的空間與必要，應(yīng)當(dāng)將新興不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)也囊括進(jìn)去。

（三）建立科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)管控機(jī)制

所謂不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤是指不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的權(quán)利人與真實(shí)的權(quán)利人不一致的情形。[3]考察各個(gè)國(guó)家立法，目前流行的風(fēng)險(xiǎn)分散方式有三種。其一是建立登記錯(cuò)誤賠償基金。此種方法為登記機(jī)關(guān)在每件不動(dòng)產(chǎn)登記中按比例收取一定的費(fèi)用作為登記錯(cuò)位賠償基金。其二是財(cái)政特別撥款。此做法是由國(guó)家財(cái)政在每年的預(yù)算中撥付特別的款項(xiàng)作為登記錯(cuò)誤的賠償專用金。其三是購(gòu)買登記錯(cuò)誤責(zé)任保險(xiǎn)，由登記機(jī)關(guān)購(gòu)買商業(yè)保險(xiǎn)。就我國(guó)國(guó)情與司法實(shí)踐而言，首先，我國(guó)登記實(shí)行按件收費(fèi)制，每筆不動(dòng)產(chǎn)登記，登記機(jī)構(gòu)只收取極地的登記工本費(fèi)不具備建立賠償基金的條件。倘若從每筆登記中另收取一定費(fèi)用用作建立登記錯(cuò)誤賠償基金，則可能增加權(quán)利人的登記成本。當(dāng)下住房類不動(dòng)產(chǎn)在我國(guó)還具有相當(dāng)?shù)纳鐣?huì)公共屬性，登記費(fèi)用的增加勢(shì)必影響我國(guó)社會(huì)穩(wěn)定與和諧。其次，我國(guó)財(cái)政壓力逐年遞增，由政府撥付專門款項(xiàng)賠償?shù)怯涘e(cuò)誤造成的損失也不太現(xiàn)實(shí)。因此，筆者認(rèn)為我國(guó)目前宜采取由登記機(jī)關(guān)購(gòu)買登記錯(cuò)誤責(zé)任險(xiǎn)的方式，將登記錯(cuò)誤賠償風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到商業(yè)保險(xiǎn)公司之上。

（四）明確不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤賠償相關(guān)問題

筆者認(rèn)為，我國(guó)在接下來的不動(dòng)產(chǎn)登記立法之中，要著重對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤的賠償性質(zhì)、法律構(gòu)成要件、歸責(zé)原則予以明確。首先，關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤的賠償性質(zhì)，筆者傾向于將其定性為民事任。雖然我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記具有濃烈的行政管理色彩，但不動(dòng)產(chǎn)登記本質(zhì)上屬于物權(quán)法律制度，是一項(xiàng)民事制度。登記機(jī)關(guān)因過錯(cuò)造成的損失自然應(yīng)當(dāng)屬于民事責(zé)任的范疇，如此也更有利于權(quán)利人合法權(quán)益的保護(hù)。其次，所謂法律責(zé)任構(gòu)成要件，是指要對(duì)登記機(jī)關(guān)責(zé)任人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任的要件性規(guī)定。法律必須明確承擔(dān)賠償責(zé)任的主體、責(zé)任、過錯(cuò)的種類、免責(zé)條件等相關(guān)的要件。此點(diǎn)可以結(jié)合我國(guó)《侵權(quán)責(zé)任法》的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行設(shè)計(jì)。最后，登記機(jī)關(guān)承擔(dān)賠償責(zé)任應(yīng)當(dāng)適用何種歸責(zé)原則也是必須要予以明確的。筆者認(rèn)為，法律正義原則要求成本與收益、權(quán)利與義務(wù)具有一致性。目前我國(guó)登記機(jī)關(guān)處于只收取廉價(jià)的工本費(fèi)，卻承擔(dān)高額經(jīng)濟(jì)賠償?shù)木薮箫L(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)狀。因此不宜適用無(wú)過錯(cuò)歸責(zé)原則，而應(yīng)當(dāng)適用過錯(cuò)責(zé)任原則，從而使登記機(jī)關(guān)的權(quán)力與責(zé)任統(tǒng)一起來。

四、結(jié)語(yǔ)

筆者考察建國(guó)以來我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)法律法規(guī)，發(fā)現(xiàn)我國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的態(tài)度從疏忽放任逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橹?jǐn)慎重視。從《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的出臺(tái)，就可以看出我國(guó)政府建立健全不動(dòng)產(chǎn)登記體系的決心。然而。誠(chéng)如羅馬不是一天建成的，完善的不動(dòng)產(chǎn)登記體系也不是一兩部行政法規(guī)可以建立的。筆者認(rèn)為，結(jié)合上述我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度存在的問題與缺陷，今后的不動(dòng)產(chǎn)登記法律法規(guī)應(yīng)當(dāng)著重解決不動(dòng)產(chǎn)登記范圍、登記錯(cuò)誤賠償風(fēng)險(xiǎn)化解機(jī)制以及賠償責(zé)任等問題。

參考文獻(xiàn)：

[1]常鵬翱.不動(dòng)產(chǎn)登記法的立法定位與展望.法學(xué).2010.

不動(dòng)產(chǎn)的登記制度范文第2篇

【關(guān)鍵詞】物權(quán)法 抵押登記 不動(dòng)產(chǎn) 登記制度

一、典型案例及其基本情況

2007年12月10日，河南省某市工商行政管理局為抵押人河南宏興建材經(jīng)營(yíng)有限公司和抵押權(quán)人中國(guó)銀行某市分行辦理了180萬(wàn)元的動(dòng)產(chǎn)抵押登記書，其中抵押物一欄填寫為“鋼瓦、槽鋼、角鋼”等建材。事實(shí)上，這批鋼結(jié)構(gòu)建材在辦理抵押登記時(shí)，已建成為鋼結(jié)構(gòu)廠房。后因該貸款到期無(wú)法償還本息，抵押權(quán)人將抵押人訴至該市人民法院，人民法院于2008年6月30日到該市工商行政管理局查閱并復(fù)制了該動(dòng)產(chǎn)抵押登記案卷資料，目前此案仍在審理中。

二、案例引發(fā)的關(guān)于抵押登記的爭(zhēng)論

本案中，關(guān)于債權(quán)與債務(wù)的關(guān)系已無(wú)異議，爭(zhēng)論的焦點(diǎn)在于抵押登記的效力問題，即抵押權(quán)人是否有權(quán)對(duì)作為抵押物的鋼結(jié)構(gòu)建材進(jìn)行處置。

1、認(rèn)為抵押登記有效的理由

一方認(rèn)為，根據(jù)《擔(dān)保法》、《物權(quán)法》和國(guó)家工商行政管理總局《動(dòng)產(chǎn)抵押登記辦法》的有關(guān)規(guī)定，工商行政管理部門可以辦理企業(yè)、個(gè)體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者以“生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品”抵押的動(dòng)產(chǎn)抵押登記。同時(shí)，《物權(quán)法》對(duì)動(dòng)產(chǎn)抵押實(shí)行“登記對(duì)抗主義”，第一百八十八條規(guī)定：“以本法第一百八十條第一款第四、第六項(xiàng)規(guī)定的財(cái)產(chǎn)或者第五項(xiàng)規(guī)定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押權(quán)自抵押合同生效時(shí)設(shè)立；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人”。另外，《物權(quán)法》第一百八十九條規(guī)定：“企業(yè)、個(gè)體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者以本法第一百八十一條規(guī)定的動(dòng)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)向抵押人住所地的工商行政管理部門辦理登記。抵押權(quán)自抵押合同生效時(shí)設(shè)立；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。依照第一百八十一條規(guī)定抵押的，不得對(duì)抗正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中已支付合理價(jià)款并取得抵押財(cái)產(chǎn)的買受人”。

本案中，動(dòng)產(chǎn)抵押登記書中抵押物分別填寫為鋼瓦、槽鋼、角鋼等建材，屬于《物權(quán)法》中規(guī)定的“生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品”范疇，按照《動(dòng)產(chǎn)抵押登記辦法》規(guī)定，某市工商管理局有權(quán)辦理這些形態(tài)動(dòng)產(chǎn)的抵押登記，因此，抵押登記有效。

2、認(rèn)為抵押登記無(wú)效的理由

另一方認(rèn)為，按照民法的劃分，動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的劃分是以物是否能移動(dòng)并且是否因移動(dòng)而損壞其價(jià)值作為標(biāo)準(zhǔn)的。按照這一標(biāo)準(zhǔn)，鋼結(jié)構(gòu)廠房是一種由鋼材等組成的特殊建筑物或地上定著物，不能移動(dòng)或者若移動(dòng)則損害其價(jià)值或用途，因此，鋼結(jié)構(gòu)廠房在性質(zhì)上屬于不動(dòng)產(chǎn)。

根據(jù)《物權(quán)法》第一百八十七條“以本法第一百八十條第一款第一項(xiàng)至第三項(xiàng)規(guī)定的財(cái)產(chǎn)或者第五項(xiàng)規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立”之規(guī)定，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)抵押擔(dān)保物權(quán)的設(shè)定實(shí)行“登記生效主義”。又據(jù)《物權(quán)法》第十條“不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定”和第二百四十六條“法律、行政法規(guī)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法作出規(guī)定前，地方性法規(guī)可以依照本法有關(guān)規(guī)定作出規(guī)定”之規(guī)定，《物權(quán)法》對(duì)不動(dòng)產(chǎn)抵押登記有明確要求。

本案中，用于抵押登記的鋼結(jié)構(gòu)建材在辦理抵押登記時(shí)就已經(jīng)組建成了鋼結(jié)構(gòu)，應(yīng)該視同鋼結(jié)構(gòu)廠房。但是，目前無(wú)論是法律、行政法規(guī)，還是地方性法規(guī)，均未建立不動(dòng)產(chǎn)“統(tǒng)一登記制度”，未明確統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法。因此，某市工商行政管理局無(wú)權(quán)為已經(jīng)組建成了鋼結(jié)構(gòu)廠房的鋼瓦、槽鋼、角鋼等材料辦理抵押登記，抵押登記無(wú)效。

三、關(guān)于我國(guó)現(xiàn)有不動(dòng)產(chǎn)登記及抵押登記制度的分析

1、關(guān)于動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)，相關(guān)法律法規(guī)已有明確區(qū)分

《擔(dān)保法》第九十二條規(guī)定“本法所稱不動(dòng)產(chǎn)是指土地以及房屋、林木等地上定著物。本法所稱動(dòng)產(chǎn)是指不動(dòng)產(chǎn)以外的物。”另外，民法對(duì)動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)的區(qū)分也有說明，即不動(dòng)產(chǎn)是指不能移動(dòng)或移動(dòng)就會(huì)損害其價(jià)值的物，不動(dòng)產(chǎn)主要指土地及土地上的定著物；動(dòng)產(chǎn)是指能夠移動(dòng)而不損害其價(jià)值或用途的物。因此，本案中抵押物由于在辦理抵押登記時(shí)就已經(jīng)組建成了鋼結(jié)構(gòu)廠房，屬于“土地以及房屋、林木等地上定著物”，屬于“不動(dòng)產(chǎn)”范疇，辦理抵押貸款時(shí)不應(yīng)辦理《動(dòng)產(chǎn)抵押登記書》，而應(yīng)辦理《不動(dòng)產(chǎn)抵押登記書》。

2、《物權(quán)法》明確規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)抵押需要辦理抵押登記

財(cái)產(chǎn)抵押是重要的民事法律行為，法律除要求設(shè)立抵押權(quán)要訂立書面合同外，還要求對(duì)某些財(cái)產(chǎn)辦理抵押登記，不經(jīng)抵押登記，抵押權(quán)不發(fā)生法律效力。根據(jù)《物權(quán)法》第一百八十七條規(guī)定：“以本法第一百八十條第一款第一項(xiàng)至第三項(xiàng)規(guī)定的財(cái)產(chǎn)或者第五項(xiàng)規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。”因此，按照《物權(quán)法》第一百八十條第一款第一項(xiàng)所列“建筑物和其他土地附著物”等財(cái)產(chǎn)抵押時(shí)，需要辦理抵押登記。

3、目前不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)際上依照原有法律法規(guī)辦理

現(xiàn)有的不動(dòng)產(chǎn)主要包括地產(chǎn)、房產(chǎn)以及林產(chǎn)、水面、灘涂、道路等。由于《物權(quán)法》頒布后，并沒有法律和行政法規(guī)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法作出規(guī)定，地方性法規(guī)也無(wú)相關(guān)規(guī)定，所以，目前房產(chǎn)、地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)的登記和抵押登記，實(shí)際上仍依照《擔(dān)保法》、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問題的解釋》、《土地管理法》、《房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《森林法》相關(guān)規(guī)定等辦理。另外，部分地區(qū)制定了《森林資源資產(chǎn)抵押登記辦法》等地方性法規(guī)，以對(duì)特定的不動(dòng)產(chǎn)抵押登記作出規(guī)定。

4、《物權(quán)法》與《擔(dān)保法》等法規(guī)沖突，導(dǎo)致原法律法規(guī)關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記和抵押登記的法律效力存在爭(zhēng)議

《物權(quán)法》頒布后，其第一百七十八條規(guī)定“擔(dān)保法與本法的規(guī)定不一致的，適用本法”，其第十條規(guī)定“國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度”。根據(jù)“新法優(yōu)于舊法”原則，由于《擔(dān)保法》、《土地管理法》、《房地產(chǎn)管理法》及地方性法規(guī)關(guān)于登記和抵押登記的規(guī)定與《物權(quán)法》關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的規(guī)定產(chǎn)生沖突，自2007年10月1日《物權(quán)法》生效時(shí)，這些法律法規(guī)關(guān)于抵押登記和抵押登記的條文，以及按照這些法律法規(guī)辦理的新的登記和抵押登記，已面臨是否仍具有法律效力的爭(zhēng)議。另外，原有法律法規(guī)未能覆蓋的其他不動(dòng)產(chǎn)，如本案

中涉及的鋼結(jié)構(gòu)廠房，面臨登記和抵押登記無(wú)法可依的境地。

四、解決爭(zhēng)端的相關(guān)建議

1、最高人民法院應(yīng)作出司法解釋

最高人民法院應(yīng)及時(shí)對(duì)《物權(quán)法》中關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的條文作出司法解釋，承認(rèn)目前依照原有法律法規(guī)辦理的不動(dòng)產(chǎn)登記的法律效力，保證不動(dòng)產(chǎn)登記有法可依。在法律、行政法規(guī)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法作出規(guī)定前，各地地方性法規(guī)未依照《物權(quán)法》有關(guān)規(guī)定作出規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)按照原《擔(dān)保法》、《土地管理法》、《房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的登記規(guī)定辦理，其效力受法律保護(hù)。

2、盡快建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記法

我國(guó)現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)管理體制，實(shí)際是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)中的建筑物、土地、森林、水面、灘涂、道路等分別制定部門規(guī)章意義上的不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)則。這些規(guī)則較為散亂而且與《物權(quán)法》相沖突，所以，可根據(jù)《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》的有關(guān)規(guī)定，參考《動(dòng)產(chǎn)抵押登記辦法》，制定一部統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記法。同時(shí)，應(yīng)盡快對(duì)“不動(dòng)產(chǎn)的范圍”、“不能進(jìn)行抵押的不動(dòng)產(chǎn)范圍”、“需要進(jìn)行登記和抵押登記的不動(dòng)產(chǎn)范圍”作出規(guī)定。如“本法所稱不動(dòng)產(chǎn)是指土地以及房屋、林木等地上定著物”；“抵押的不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)屬于可以抵押的財(cái)產(chǎn)范圍，法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的不動(dòng)產(chǎn)不能進(jìn)行抵押”；“企業(yè)、個(gè)體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者以其所有的土地以及房屋、林木等地上定著物抵押的，應(yīng)當(dāng)向抵押人住所地的不動(dòng)產(chǎn)抵押登記機(jī)關(guān)辦理登記。”

3、設(shè)立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)

我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)分散，各種不動(dòng)產(chǎn)的登記所屬的機(jī)關(guān)不同，導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)登記不統(tǒng)一，從而引起不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記法律基礎(chǔ)不統(tǒng)一，嚴(yán)重妨礙不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，因此，必須設(shè)立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)。由于各行政管理部門的局限性，可由縣級(jí)以上人民法院（也可法定其他機(jī)關(guān)或設(shè)立新的機(jī)關(guān)）擔(dān)任不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，并強(qiáng)化其服務(wù)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)交易的司法功能。除指定的統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)外，原有的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，如地方土地管理部門、房產(chǎn)管理部門、林業(yè)管理部門、工商行政管理部門不再承擔(dān)不動(dòng)產(chǎn)登記和抵押登記職能。

4、應(yīng)用統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記辦法

以往由于不動(dòng)產(chǎn)登記基本制度不統(tǒng)一、登記辦法也不統(tǒng)一，從而不利于保護(hù)當(dāng)事人權(quán)利。因此，應(yīng)統(tǒng)一登記的辦法，以科學(xué)、高效的登記程序規(guī)范當(dāng)事人登記行為和登記機(jī)關(guān)的職務(wù)活動(dòng)。其中，對(duì)登記和抵押等的不動(dòng)產(chǎn)范圍、應(yīng)當(dāng)提交的文件、《不動(dòng)產(chǎn)抵押登記書》應(yīng)當(dāng)載明的內(nèi)容、《不動(dòng)產(chǎn)抵押登記書》設(shè)立日期、不動(dòng)產(chǎn)抵押登記的效力、不動(dòng)產(chǎn)抵押合同變更和《不動(dòng)產(chǎn)抵押登記書》內(nèi)容變更辦法、辦理注銷登記的辦法、社會(huì)查閱不動(dòng)產(chǎn)抵押登記證書的辦法等，要作出明確具體的規(guī)定，避免可能出現(xiàn)的登記失誤、效力爭(zhēng)議和欺詐行為。

5、制發(fā)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書

當(dāng)前，我國(guó)由于登記體例不統(tǒng)一，存在著地權(quán)證、土地權(quán)使用證、房地產(chǎn)權(quán)證、房屋產(chǎn)權(quán)證、林權(quán)證等多種不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬文書并行的情況。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書不統(tǒng)一，不但加重了權(quán)利人的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)、加重了不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范的矛盾，而且加劇了不動(dòng)產(chǎn)管理機(jī)關(guān)相互的爭(zhēng)執(zhí)。且由于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是國(guó)家公信力保障發(fā)揮公示作用的，多樣化的權(quán)屬證書對(duì)其公示職能構(gòu)成傷害，從而影響其反映物權(quán)狀態(tài)、保障不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)安全的根本功能。故我國(guó)應(yīng)當(dāng)實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書統(tǒng)一，建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書制度。

【參考文獻(xiàn)】

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不動(dòng)產(chǎn)的登記制度范文第3篇

一、不動(dòng)產(chǎn)抵押登記制度存在的問題

（一）不動(dòng)產(chǎn)登記部門不統(tǒng)一

我國(guó)現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記工作處于較為混亂的局面，表現(xiàn)為多元管理、分散登記。依據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律、法規(guī)或規(guī)章的規(guī)定，我國(guó)涉及不動(dòng)產(chǎn)記的類型達(dá)到了六個(gè):土地登記、房屋產(chǎn)權(quán)登記、林權(quán)登記、草原所有和使用權(quán)登記、水面養(yǎng)殖使用權(quán)登記和土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記。因此，負(fù)這些登記的主管機(jī)關(guān)、部門也遍地開花，比如有土地管理部門、房地產(chǎn)理機(jī)關(guān)、農(nóng)牧業(yè)部門、森林管理部門、縣級(jí)以上人民政府規(guī)定的部門等等而且由于這些部門之間的行政劃界不明晰，導(dǎo)致在受理范圍和內(nèi)容上經(jīng)出現(xiàn)交叉重疊現(xiàn)象，引發(fā)不必要的權(quán)利爭(zhēng)議。不動(dòng)產(chǎn)登記部門不統(tǒng)一造成的一個(gè)最為直接而重要的后果便是權(quán)屬證書的不統(tǒng)一。權(quán)屬證書是指由責(zé)登記的機(jī)關(guān)、部門頒發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利憑證，是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。由于在現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記體系中有多個(gè)登記管理部門并存，每個(gè)部門對(duì)其管理范圍內(nèi)的的事項(xiàng)都有權(quán)發(fā)權(quán)屬證書，因此權(quán)屬證書的種類繁也是顯而易見的。

（二）不動(dòng)產(chǎn)登記責(zé)任不明晰

由于我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)的登記工作仍然采取一種行政管理的思維，各登記部門在實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記事項(xiàng)時(shí)自認(rèn)為在行使一項(xiàng)行政管理職能，登記在申請(qǐng)人心目中成了一種強(qiáng)制性法律義務(wù)。這些反映到我國(guó)的相關(guān)法律法規(guī)的具體內(nèi)容上就是規(guī)范申請(qǐng)人的法律條文較多、較具體，如我國(guó)《土地登記規(guī)則》第六十九條規(guī)定:“土地使用者、所有者凡不按規(guī)定如期申請(qǐng)初始土地登記的，按照非法占地的處理辦法論處;對(duì)凡不按規(guī)定如期申請(qǐng)變更土地登記的，除按違法占地處理外，視情節(jié)輕重報(bào)經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)，注銷土地登記，注銷土地證書。”‘在《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》中還專設(shè)“法律責(zé)任”一章，對(duì)登記當(dāng)事人的法律責(zé)任進(jìn)行了一些簡(jiǎn)單的規(guī)定。而對(duì)于登記機(jī)關(guān)及其工作人員的法律責(zé)任規(guī)定則較少、較模糊。這些規(guī)定多數(shù)也集中在行政責(zé)任、刑事責(zé)任上，對(duì)于賠償責(zé)任很少具體提及。登記實(shí)踐中，權(quán)利人基本上認(rèn)為自己在履行一項(xiàng)強(qiáng)制義務(wù)，進(jìn)行登記似乎是一件不得不去做的很無(wú)奈的事情。而登記機(jī)關(guān)一般也都覺得自己只有權(quán)力而無(wú)須承擔(dān)責(zé)任和義務(wù)，發(fā)生了登記錯(cuò)誤更改過來即是。

以上分析在一定程度上反映出了我國(guó)現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度已嚴(yán)重落后于時(shí)代的發(fā)展，尤其是阻礙到不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)證券化制度的發(fā)展。對(duì)該法律制度進(jìn)優(yōu)化調(diào)整、更新完善已到了迫在眉睫的地步。

二、不動(dòng)產(chǎn)抵押登記制度的完善

（一）統(tǒng)一登記部門

登記是維護(hù)現(xiàn)代財(cái)產(chǎn)秩序的重要環(huán)節(jié)，具有較強(qiáng)的技術(shù)性。只有由專職機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)其事，才能收到事半功倍的效果。登記機(jī)關(guān)應(yīng)是國(guó)家行政機(jī)關(guān)，而且將抵押權(quán)登記的國(guó)家行政機(jī)關(guān)統(tǒng)一為一個(gè)部門為宜。而且設(shè)立統(tǒng)一的抵押登記機(jī)關(guān)，有利于建立統(tǒng)一的物權(quán)登記制度，便利抵押權(quán)人節(jié)約登記成本。相反，登記機(jī)關(guān)分散，登記對(duì)于抵押權(quán)效力及抵押擔(dān)保交易的安全的保障作用會(huì)大大降低，尤其是在抵押權(quán)證券化過程中。抵押物所有人依登記公證的抵押權(quán)向特殊的金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)發(fā)行抵押證券，若抵押權(quán)登記機(jī)構(gòu)不統(tǒng)一，抵押物所有人就同一財(cái)產(chǎn)在不同的登記機(jī)關(guān)獲得抵押權(quán)登記，于此情形就可能會(huì)產(chǎn)生重復(fù)抵押、登記不實(shí)之后果，嚴(yán)重影響不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)證券化過程的順利進(jìn)行。

（二）規(guī)范登記責(zé)任

登記制度涉及雙方當(dāng)事人，雙方都應(yīng)有具體的法律責(zé)任來規(guī)范。偏向其中哪一方的責(zé)任規(guī)范都是不公平的。抵押物的所有人申請(qǐng)時(shí)應(yīng)按規(guī)定向抵押登記機(jī)關(guān)提交登記所需的文件和資料，不得出具虛假登記證明文件。抵押登記機(jī)關(guān)如果因其過錯(cuò)而為錯(cuò)誤的登記，致使相關(guān)權(quán)利人的合法權(quán)利受損，依照行政賠償?shù)挠嘘P(guān)規(guī)定，受損人可以請(qǐng)求登記機(jī)關(guān)進(jìn)行賠償。抵押物所有人在為抵押權(quán)登記申請(qǐng)時(shí)應(yīng)如實(shí)申請(qǐng)，不得有欺詐行為，若發(fā)現(xiàn)有類似的行為則抵押物的所有人將受到相應(yīng)的制裁。此外，若抵押登記機(jī)關(guān)與申請(qǐng)人串通進(jìn)行虛假登記或出具虛假登記證明文件而給善意第三人造成損害，登記機(jī)關(guān)和當(dāng)事人均應(yīng)依其過錯(cuò)的嚴(yán)重程度而承擔(dān)刑事、行政或民事責(zé)任。

（三）實(shí)行登記的實(shí)質(zhì)審查

不動(dòng)產(chǎn)的登記制度范文第4篇

關(guān)鍵詞 不動(dòng)產(chǎn) 統(tǒng)一登記 管理制度

一、我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記管理概況

我國(guó)對(duì)于建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的需求由來已久，早在2007年《物權(quán)法》中就明確了要建立起一套完善的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，這也標(biāo)志著制定不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度被正式提上了政府工作日程。經(jīng)過前期的大量準(zhǔn)備工作，政府于2013年明確整合各登記部門職責(zé)后由國(guó)土資源部承擔(dān)。緊隨其后的，2014年不動(dòng)產(chǎn)登記局成立，負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督不動(dòng)產(chǎn)登記工作。2014年7月，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例（征求意見稿）》公布，開始向社會(huì)征集意見。最終于2014年12月22日，經(jīng)由國(guó)務(wù)院簽署并公布了《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》。此條例，自2015年3月1日起正式在全國(guó)范圍內(nèi)施行。

建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度、整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)，是國(guó)務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案的重要內(nèi)容，也是推進(jìn)簡(jiǎn)政放權(quán)、減少多頭管理、逐步實(shí)現(xiàn)一個(gè)窗口對(duì)外的有效舉措。對(duì)于保護(hù)權(quán)利人合法財(cái)產(chǎn)權(quán)，提高政府治理效率和水平，尤其是方便企業(yè)、方便群眾，具有重要意義。同時(shí)，實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記管理還有助于摸清全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本情況，為宏觀調(diào)控提供精確的事實(shí)依據(jù)，為房地產(chǎn)稅的征管提供了數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，有助于確定有關(guān)稅收制度的走向，以健全房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制。

二、現(xiàn)階段不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記主要面臨的問題

（一）登記機(jī)構(gòu)需要進(jìn)一步整合，提升執(zhí)行效率

根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第六條規(guī)定：“國(guó)務(wù)院國(guó)土資源主管部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記工作。縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)確定一個(gè)部門為本行政區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記工作，并接受上級(jí)人民政府不動(dòng)產(chǎn)登記主管部門的指導(dǎo)、監(jiān)督。”這樣的規(guī)定雖然明確了責(zé)任機(jī)構(gòu)，但現(xiàn)階段在組織架構(gòu)上卻難以統(tǒng)一。一些市、縣級(jí)政府在設(shè)置登記部門時(shí)遇到了很多困難，由于不動(dòng)產(chǎn)登記涉及多個(gè)部門，而現(xiàn)階段在各相關(guān)部門責(zé)任劃分不明確的情況下，對(duì)著些部門進(jìn)行協(xié)調(diào)和整合難度較大。同時(shí)，一些市、縣級(jí)政府部門對(duì)此項(xiàng)工作積極性不高，執(zhí)行效率低下，相關(guān)工作的開展與落實(shí)工作進(jìn)度緩慢。再加之國(guó)土資源管理工作本身業(yè)務(wù)繁雜，如此大規(guī)模的機(jī)構(gòu)整合也為工作的開展帶來了困難。

（二）操作規(guī)范不統(tǒng)一，信息平臺(tái)不完善

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》頒布實(shí)施后，根據(jù)國(guó)務(wù)院要求，為了保障不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記管理工作的順利開展，應(yīng)建立統(tǒng)一的操作執(zhí)行規(guī)范以及統(tǒng)一的信息管理平臺(tái)。而信息管理平臺(tái)應(yīng)該與登記機(jī)構(gòu)銜接，并承載登記簿冊(cè)、登記依據(jù)等不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)信息，但是由于一些地區(qū)還沒有完善統(tǒng)一信息管理平臺(tái)的建設(shè)，一些工作無(wú)法按照有關(guān)要求進(jìn)行，更多的是根據(jù)自身實(shí)際情況開展登記工作。這樣就直接導(dǎo)致相關(guān)操作和規(guī)范無(wú)法全面得到執(zhí)行，登記數(shù)據(jù)也無(wú)法與信息平臺(tái)兼容。在后續(xù)工作完成后，還要對(duì)數(shù)據(jù)做進(jìn)一步的整理，既增加了工作量，又影響了工作效率。

三、對(duì)于完善不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記管理制度的建議

（一）健全不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記管理的法制體系

首先，國(guó)家應(yīng)逐步推進(jìn)和制定不動(dòng)產(chǎn)登記法，把行政法規(guī)規(guī)定不了的內(nèi)容直接納入并進(jìn)一步完善，形成一個(gè)國(guó)家確認(rèn)和公示不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的基本制度體系。其次，通過編纂民法典和修改物權(quán)法來完善不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利體系。尤其是現(xiàn)在處于全面深化改革階段，想要把一些權(quán)利固定下來，就需要通過立法來及時(shí)作出相應(yīng)調(diào)整。最后，通過法律來進(jìn)一步完善國(guó)家權(quán)力和民事權(quán)利之間的關(guān)系，對(duì)政府和市場(chǎng)的關(guān)系進(jìn)行界定，包括登記、糾紛調(diào)處、稅費(fèi)規(guī)制等。

（二）積極借鑒其他發(fā)達(dá)國(guó)家在不動(dòng)產(chǎn)登記制度上的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)

從目前我國(guó)已有的涉及不動(dòng)登記的相關(guān)制度而言，許多細(xì)節(jié)仍然需要進(jìn)一步的完善。所以，我們應(yīng)該結(jié)合實(shí)際，參考和借鑒一些發(fā)達(dá)國(guó)家在不動(dòng)產(chǎn)登記制度方面的先進(jìn)做法。歐美一些國(guó)家，因其市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)十分發(fā)達(dá)，并且經(jīng)歷了完整的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)歷史的發(fā)展過程，在施行不動(dòng)產(chǎn)登記制度的歷史進(jìn)程中所遇到的許多問題，在現(xiàn)階段已經(jīng)有了相對(duì)有效的解決辦法。而現(xiàn)階段，我國(guó)正處于不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實(shí)施的起步階段，也同樣會(huì)遇到許多類似的問題。因此，通過這樣的借鑒，從一定程度上可以為我國(guó)有關(guān)制度的完善提供有價(jià)值的解決方案或處理問題的方向，從而加速完善不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記管理制度的進(jìn)程，提高有關(guān)工作的管理能力。

（三）構(gòu)建完善的不動(dòng)產(chǎn)信息管理平臺(tái)

對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記信息的查詢與管理，是不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記管理制度發(fā)揮作用的主要表現(xiàn)之一。因此，應(yīng)該加大對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記信息化管理的力度。結(jié)合現(xiàn)階段實(shí)施過程中的具體情況，政府通過構(gòu)建完善的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一信息管理平臺(tái)，能夠有效地加強(qiáng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)信息的監(jiān)管力度，提高對(duì)不動(dòng)產(chǎn)信息管理的效率，促進(jìn)和細(xì)化不動(dòng)產(chǎn)管理的相P內(nèi)容及規(guī)范。另外，通過先進(jìn)的互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，信息管理平臺(tái)可以實(shí)現(xiàn)對(duì)登記管理機(jī)構(gòu)的全覆蓋，有效地滿足了監(jiān)管部門對(duì)數(shù)據(jù)共享、數(shù)據(jù)管控以及信息化辦公的管理需求。

四、結(jié)語(yǔ)

不動(dòng)產(chǎn)在財(cái)產(chǎn)中起到基礎(chǔ)作用，進(jìn)一步推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記管理制度的完善是推進(jìn)依法治國(guó)、實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域國(guó)家治理能力和治理體系現(xiàn)代化的重要環(huán)節(jié)，也是加強(qiáng)生態(tài)文明建設(shè)、切實(shí)貫徹綠色發(fā)展理念的核心環(huán)節(jié)。隨著相關(guān)制度及法規(guī)的逐步完善，不動(dòng)產(chǎn)登記在我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、國(guó)家治理能力以及建立國(guó)有自然資源的產(chǎn)權(quán)管理等方面，都將發(fā)揮重大的作用。

（作者單位為響水縣不動(dòng)產(chǎn)登記中心）

參考文獻(xiàn)

不動(dòng)產(chǎn)的登記制度范文第5篇

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)登記　登記機(jī)構(gòu) 登記審查

制定物權(quán)法是為了實(shí)現(xiàn)財(cái)產(chǎn)關(guān)系基本規(guī)則的統(tǒng)一、完善，是落實(shí)新憲法關(guān)于“公民的合法的私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯”精神的具體措施。物權(quán)法如果沒有就不動(dòng)產(chǎn)登記制度的基本原則做出規(guī)定，或者規(guī)定得不盡合理和完善，那就不能算是一部好的物權(quán)法，公民、法人及其他合法組織的物權(quán)就不能得到妥善保護(hù)。盡管專家學(xué)者對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記制度論述頗多，筆者還是不贅淺陋，就物權(quán)法起草當(dāng)中涉及的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，談?wù)勛约旱囊娊狻?/p>

一、關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)

專家學(xué)者對(duì)于設(shè)立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)沒有異議，全國(guó)主管房地產(chǎn)權(quán)屬和土地使用權(quán)權(quán)屬的建設(shè)部和國(guó)土資源部對(duì)于統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記的必要性也不能否認(rèn)。但是，目前除了青島、上海、重慶、深圳、大連、廈門等城市的房屋和土地由同一個(gè)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記外，絕大部分省、市、區(qū)的房屋和土地的登記分別由不同的登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記。房屋和土地分別由不同的登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行登記，其弊端主要有：

1.房產(chǎn)管理部門和土地資源管理部門的權(quán)責(zé)不清、效率低下，不但增加了房地產(chǎn)交易的辦事環(huán)節(jié)，且直接導(dǎo)致房地產(chǎn)的權(quán)屬不清、雙重抵押、交易程序復(fù)雜和交易成本增大，使得房地產(chǎn)交易的安全不能完全得到保障，已經(jīng)嚴(yán)重影響我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展軟環(huán)境的改善，不利于充分保護(hù)公民、法人和其他組織的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)。

2.基層金融機(jī)構(gòu)對(duì)改變目前的不動(dòng)產(chǎn)登記制度的呼聲強(qiáng)烈，因?yàn)槟壳暗姆康禺a(chǎn)雙重抵押給銀行的信貸資產(chǎn)帶來巨大的隱患，甚至在局部地區(qū)影響了金融的安全。

3.分離的登記制度給人民法院的執(zhí)行工作帶來困境。分離的登記制度極可能導(dǎo)致土地使用權(quán)和其上的房屋所有權(quán)被登記在不同的主體名下，人民法院在執(zhí)行程序中碰到這種情況時(shí)，往往無(wú)所適從。最高人民法院與國(guó)土資源部、建設(shè)部以法發(fā)[2004]5號(hào)文聯(lián)合頒布的《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》第六條規(guī)定：“土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)歸屬同一權(quán)利人的，人民法院應(yīng)當(dāng)同時(shí)查封；土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)歸屬不一致的，查封被執(zhí)行人名下的土地使用權(quán)或者房屋。”可見，人民法院對(duì)于土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)歸屬不一致的房地產(chǎn)的查封、處置等執(zhí)行工作，程序復(fù)雜，執(zhí)行工作的效果堪憂，債權(quán)人受償?shù)目赡苄詷O低。對(duì)于出現(xiàn)這種情況，最高人民法院的有關(guān)負(fù)責(zé)人指出：“這種不正常的現(xiàn)象是國(guó)家公權(quán)分權(quán)不盡合理、權(quán)利交叉運(yùn)行造成的，不可能由人民法院在執(zhí)行程序中解決。”

物權(quán)法立法的目的，不外乎通過保護(hù)物權(quán)來保護(hù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)主體的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)，保護(hù)交易安全和降低交易成本，從而激發(fā)人民創(chuàng)業(yè)的激情，讓我們社會(huì)創(chuàng)造的財(cái)富如江水一般涌流。經(jīng)濟(jì)分析法學(xué)的科斯定理給我們的啟示就是，法律保護(hù)權(quán)利的方法，“無(wú)論如何選擇，都應(yīng)當(dāng)以降低交易成本和促進(jìn)效益最大化為準(zhǔn)則。”〔1〕十年前在《房地產(chǎn)管理法》的立法當(dāng)中，對(duì)于城市房地產(chǎn)權(quán)屬的統(tǒng)一登記問題，學(xué)者普遍贊成統(tǒng)一登記，但礙于行政機(jī)關(guān)的職能調(diào)整等問題，而最終有所妥協(xié)。《房地產(chǎn)管理法》第六條規(guī)定：“國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門、土地管理部門依照國(guó)務(wù)院規(guī)定的職權(quán)劃分，各司其職，密切配合，管理全國(guó)房地產(chǎn)工作。縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理、土地管理部門的機(jī)構(gòu)設(shè)置及其職權(quán)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。” 《房地產(chǎn)管理法》同時(shí)規(guī)定，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，縣級(jí)以上地方人民政府由一個(gè)部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書，依照本法第六十條的規(guī)定，將房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的確認(rèn)和變更，分別載入房地產(chǎn)權(quán)證書。但歷經(jīng)十年，全國(guó)多數(shù)地方均采納房地產(chǎn)權(quán)屬登記的分離式管理模式，實(shí)踐表明，其弊端顯現(xiàn)無(wú)疑，亟待改革。

立法機(jī)關(guān)創(chuàng)制物權(quán)法這樣一部基本民事法律，就是要改革國(guó)家公權(quán)分權(quán)不盡合理、權(quán)利交叉運(yùn)行的現(xiàn)狀，改變目前房地產(chǎn)管理部門和國(guó)土資源管理部門的行政權(quán)力格局。建設(shè)行政、國(guó)土資源行政主管部門出于行政權(quán)力擴(kuò)張的天然行政權(quán)力本性，很難就統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)問題達(dá)成共識(shí)。對(duì)于統(tǒng)一房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)，法學(xué)家梁慧星指出：“有專家說，現(xiàn)在的登記機(jī)關(guān)，都是贊成統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)的，他們所反對(duì)的就是統(tǒng)一到其他機(jī)關(guān)去。再說我們看到上海等大城市已經(jīng)統(tǒng)一了登記機(jī)關(guān)，上海就統(tǒng)一了房屋和土地的登記機(jī)關(guān)。那這一個(gè)省、一個(gè)市都能辦成的事情，我們這樣一個(gè)號(hào)稱中央集權(quán)的國(guó)家的中央政府居然辦不了，使人覺得很可笑。”〔2〕因此，國(guó)家立法機(jī)關(guān)不僅要聽取建設(shè)行政、國(guó)土資源行政主管部門對(duì)于統(tǒng)一房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)的意見，更要聽取廣大老百姓的意見，聽取法院、金融機(jī)構(gòu)的意見。

完全實(shí)現(xiàn)包括城市房地產(chǎn)、農(nóng)村集體土地及村鎮(zhèn)房屋、林地等在內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，目前確有相當(dāng)難度。但是，將房屋和土地的權(quán)屬登記加以統(tǒng)一，頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)屬證書，應(yīng)當(dāng)是切實(shí)可行的。因此，對(duì)于房地產(chǎn)權(quán)屬統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)，國(guó)家立法機(jī)關(guān)聽取建設(shè)行政、國(guó)土資源行政主管部門的意見，不是可不可行的問題，而是聽取統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)的具體操作思路和辦法。物權(quán)法對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)當(dāng)中的房地產(chǎn)登記制度，有這樣幾種選擇模式：

一是將在市、縣設(shè)立的房產(chǎn)管理部門和土地資源管理部門，撤并為“房屋土地資源管理局”，統(tǒng)一城鄉(xiāng)的房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)，頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)屬證書，這是上海、重慶模式。

二是將城市規(guī)劃范圍內(nèi)的房地權(quán)屬登記管理統(tǒng)一到房地產(chǎn)管理部門，而將規(guī)劃區(qū)外集體土地上的房地權(quán)屬登記管理統(tǒng)一到國(guó)土資源管理部門。這樣，既避免了房地分管的弊端，同時(shí)又形成在農(nóng)地征收時(shí)的不同政府部門之間的有效權(quán)力制約，避免了國(guó)土資源管理部門在經(jīng)營(yíng)城市與耕地保護(hù)上的兩難選擇，有利于國(guó)家實(shí)施下一步征地制度改革。同時(shí)，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)和規(guī)劃區(qū)外的房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理，由政府兩個(gè)不同部門分別進(jìn)行管理，有競(jìng)爭(zhēng)有比較，管理得好的部門最終可以交由其履行統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的職能。

三是將房地產(chǎn)的管理職能與登記機(jī)構(gòu)的職能分離，在市、縣級(jí)政府部門當(dāng)中設(shè)立獨(dú)立的房地產(chǎn)登記局。借鑒國(guó)家司法考試制度，由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門牽頭國(guó)土資源行政主管部門等有關(guān)部門，聯(lián)合房地產(chǎn)登記規(guī)則，出臺(tái)統(tǒng)一的房地產(chǎn)登記制度，研究統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記制度的具體問題，條件成熟時(shí)實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)一登記。單獨(dú)設(shè)立房地產(chǎn)登記局，其優(yōu)點(diǎn)是和行政管理權(quán)脫鉤，有助于理順政府職能，國(guó)家統(tǒng)一房地產(chǎn)登記制度、登記規(guī)則，首先統(tǒng)一房地產(chǎn)權(quán)屬登記，為將來統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記進(jìn)行準(zhǔn)備。

二、關(guān)于登記機(jī)構(gòu)的登記審查

對(duì)于登記機(jī)構(gòu)的登記審查，究竟屬形式審查還是實(shí)質(zhì)審查，在物權(quán)法起草當(dāng)中亦有不同看法。目前世界上的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，大體上分為三種，即契據(jù)登記制、權(quán)利登記制和托倫斯登記制，我國(guó)目前的房地產(chǎn)登記制度介于權(quán)利登記制和托倫斯登記制之間，近似于權(quán)利登記制。我國(guó)目前的國(guó)情與德國(guó)產(chǎn)生權(quán)利登記制的不動(dòng)產(chǎn)登記制度時(shí)的歷史背景相似，就是社會(huì)信用缺失，個(gè)人和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)其他主體的財(cái)產(chǎn)不夠穩(wěn)定，急需保護(hù)交易安全，強(qiáng)化不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力，增強(qiáng)市場(chǎng)主體和國(guó)家的信用。因此，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，應(yīng)采登記要件主義的權(quán)利登記制。

登記機(jī)構(gòu)的登記審查的性質(zhì)與不動(dòng)產(chǎn)登記制度緊密相關(guān)，契據(jù)登記制對(duì)應(yīng)形式審查，而權(quán)利登記制對(duì)應(yīng)實(shí)質(zhì)審查。因此，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記，應(yīng)當(dāng)屬于實(shí)質(zhì)審查。當(dāng)然，類似于“以事實(shí)為依據(jù)，以法律為準(zhǔn)繩”當(dāng)中的事實(shí)，不應(yīng)當(dāng)是客觀事實(shí)，而應(yīng)為“法律事實(shí)”，是一種經(jīng)過質(zhì)證被法官采信的證據(jù)所表達(dá)的“事實(shí)”。登記機(jī)構(gòu)的實(shí)質(zhì)審查，絕不意味著登記機(jī)構(gòu)對(duì)于所有的登記錯(cuò)誤都應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任，這種實(shí)質(zhì)審查，只能是盡到作為專家的登記官應(yīng)當(dāng)盡到的審慎、全面、盡職的審查義務(wù)。因此，物權(quán)法出臺(tái)之后，急需制定規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記官職責(zé)、申請(qǐng)登記人權(quán)利義務(wù)的不動(dòng)產(chǎn)登記法，以規(guī)范申請(qǐng)登記人和登記機(jī)構(gòu)的法律責(zé)任。

三、關(guān)于登記機(jī)構(gòu)的過錯(cuò)賠償

關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的登記過錯(cuò)，大體有幾種情形：梁慧星教授講到兩種情況，即“一是當(dāng)事人故意所為，與登記機(jī)關(guān)無(wú)關(guān)，那登記機(jī)關(guān)不承擔(dān)責(zé)任；二是登記機(jī)關(guān)的過錯(cuò)，造成了損害，應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任。”〔3〕以除此以外，還包括申請(qǐng)當(dāng)事人并非故意但有過錯(cuò)，登記機(jī)構(gòu)盡到了審查的職責(zé)，仍然出現(xiàn)的登記錯(cuò)誤。

追究登記機(jī)構(gòu)的不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤的責(zé)任，有這樣幾個(gè)前提：一是登記機(jī)構(gòu)有過錯(cuò)，即并不是所有登記錯(cuò)誤都要追究登記機(jī)構(gòu)的責(zé)任；二是這種過錯(cuò)給有關(guān)當(dāng)事人造成了損失；三是對(duì)于當(dāng)事人因登記過錯(cuò)帶來的損失，登記機(jī)構(gòu)僅按照其過錯(cuò)的程度承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任，因?yàn)榭赡茉馐軗p失的人自身也有過錯(cuò)，或者第三人有過錯(cuò)，共同導(dǎo)致登記錯(cuò)誤并造成損失。

登記機(jī)構(gòu)因?yàn)檫^錯(cuò)而需要賠償，賠償機(jī)制的建立有幾種選擇：一是國(guó)家賠償，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)造成的損害一般都較大，往往達(dá)幾十萬(wàn)、幾百萬(wàn)甚至更多，全部讓登記機(jī)構(gòu)賠償不盡合理，根據(jù)國(guó)家賠償法的有關(guān)規(guī)定，這個(gè)賠償就有限制。二是登記機(jī)構(gòu)賠償，但登記機(jī)構(gòu)不可能有這個(gè)賠付能力，否則就要向申請(qǐng)登記人收取較高的登記費(fèi)用。因此，需要建立專用賠償基金，從登記機(jī)構(gòu)收取的登記費(fèi)當(dāng)中固定劃撥一定比例納入財(cái)政專戶管理。同時(shí)，建立登記官的職業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)制度，借助保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的保險(xiǎn)賠償金來彌補(bǔ)賠償基金的不足。登記官?gòu)氖虏粍?dòng)產(chǎn)登記工作雖然屬于公務(wù)員性質(zhì)，但其工作確屬于專家工作，與醫(yī)師、律師、注冊(cè)會(huì)計(jì)師、評(píng)估師等專業(yè)人士的工作有相似之處，只不過前者為國(guó)家機(jī)關(guān)工作，其工作是為了賦予不動(dòng)產(chǎn)登記以公信力，后者為自己工作，屬于自由職業(yè)者。專家的侵權(quán)責(zé)任不同于普通侵權(quán)責(zé)任，普通侵權(quán)責(zé)任的歸責(zé)原則是過錯(cuò)責(zé)任原則，損害多少賠付多少，而專家侵權(quán)責(zé)任的歸責(zé)原則是故意或重大過失才需承擔(dān)賠償責(zé)任，且其賠償決不應(yīng)當(dāng)是損害多少賠付多少，而應(yīng)當(dāng)有一個(gè)限度，比如其收費(fèi)的多數(shù)倍來確定賠付限額，不足部分借助于執(zhí)業(yè)（職業(yè)）責(zé)任保險(xiǎn)來彌補(bǔ)。

    參考文獻(xiàn)：

〔1〕谷春德主編《西方法律思想史》P522，中國(guó)人民大學(xué)出版社，2004年9月第一版；