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商業地產發展現狀及前景范文第1篇

【關鍵詞】 商業資產 資產管理 創新

商業地產是資金密集型的行業，商業物業的年租金收益越高，其資產價值也就越高。商業地產是對商業物業進行開發、經營、管理和投資，不同于傳統的房地產開發，其具有運作周期長、資金投入高、投資風險和投資收益雙高的特點。商業地產在經營和管理的過程中，對商業地產的資產管理不夠重視，造成商業物業的保值、增值目標實現困難。因此，本文探討商業地產的投融資以及資產管理存在的問題。探討如何加強商業地產的經營理念的轉變，將資產管理理念嫁接到商業地產的開發和管理中，實現商業地產的資產運營效率的提升，實現商業物業的凈利潤的最大化，提升商業地產開發的投資收益率，促進商業地產經營目標的實現。

一、我國商業地產管理存在的主要問題

1、資金鏈管理形式單一，缺乏完善的資金循環機制

商業地產不同于其他房地產項目，商業地產的開發對資金的依賴性較強，因此，商業地產與金融市場的結合關系十分緊密。但是目前我國的金融體系還不夠發達，商業地產的開發商在投融資過程中主要依賴于傳統的銀行貸款等間接融資方式來實現商業地產開發的資金投入，并通過商業地產后期的運營來回收資金并償還銀行債務，積累進行下一個項目開發的資金。商業地產在資金鏈的銜接中由于結構的單一和資金循環機制的缺陷，造成商業地產資產管理的不足，影響商業地產的開發管理和資產安全。

2、產權分散，資本市場參與度不高，未形成外部循環機制

我國商業地產的開發資金壓力巨大，因此，商業地產在建成之后，大部分會進行出售。開發商以產權商鋪的形式解決商業地產的投資資金問題。但是這種方式通過分散產權、資金迅速回籠的方式，使得商業地產開發商能夠及時回款并獲得大量利潤，地產經營管理公司獲得物業的運營權。但是這種模式造成商業地產產權分散，造成商業地產運營管理的科學性和整體效益難以實現，甚至影響商業物業的發展前景。我國沒有發達的資本市場和健全的金融體系，導致資金的外部循環機制未形成，商業地產資產保值增值目標難以實現。我國行業地產在投融資管理中由于戰略投資者的缺乏，造成商業地產開發商兼顧投資人的職能，造成資金運轉的壓力。而商業地產資產證券化等金融創新工具得不到有效的運用，企業在投資商業地產中直接融資的比例較低，嚴重影響商業地產運作效率的提升。

3、商業投資模式比較低端落后

商業地產開發商由于各自的資質和項目規模以及類型的差異，造成對資金的需求程度不同。商業地產的開發商應該充分地結合自身特點和項目情況進行科學的投融資。商業地產的投融資應該貫穿于企業開發、經營、管理的全程。但是目前我國商業地產在開發的過程中采用落后的資產運營模式，在商業地產竣工后通過出售等方式進行資金回籠，這種模式相對低端，造成商業地產開發的籌資困難，造成融資渠道的狹窄。商業地產投資模式的落后對商業地產資產運營和管理造成嚴重的后果，造成商業地產管理者的經營能力的下降和資產運營效率的低下。嚴重影響投資者和商鋪散戶的商業利益的實現。

4、開發商商業地產開發和資產管理經驗的缺乏

商業地產的開發和經營模式不同于傳統的房地產開發。我國許多房地產企業經過不斷的發展，對地產開發已經積累相當經驗，但是，許多開發商在進行商業地產的開發過程中，對商業地產資產管理和運營模式缺乏經驗，導致商業地產的銷售以及項目運營存在混亂。商業地產的開發缺乏具有商業地產開發和運營經驗的專業人才，導致開發商對商業地產項目的資產管理缺乏專業的掌控能力，嚴重影響商業地產的運營效益。商業地產對商業規劃、商業招商、商業運營等經驗的不足，導致商業地產的資產運營和管理的效率低下，以及商業地產保值、增值目標存在困難。

5、商業地產的開發利潤高于商業經營利潤

商業地產的開發是一個高利潤行業，根據相關統計數據顯示，房地產行業的利潤率達到了20%以上，許多地方的商業地產的利潤甚至超過100%，商業地產的價格要遠高于普通房地產行業的價格，因此，許多商業地產的開發商熱衷于商業地產的開發。但是，由于商業地產的開發利潤較高，造成許多開發商急于將商鋪銷售出去并利用資金進行下一個商業地產項目的開發，這造成商業地產開發商過分的重視商業地產的開發，而忽視了商業地產資產的管理和運營。商業地產開發成為開發商獲取利潤的主要來源，導致開發商重視地產開發的短線操作，而不重視資產的長期運營和管理。

二、加強商業地產資產管理的重要性

1、給商業地產資產管理帶來租金收入

商業地產的租金范圍的確立是商業地產資產管理的關鍵環節。通過運用科學的測算方法，確定商業資產的租金水平及其變動，通過加強對商業地產的資產管理，能夠科學地掌握商業地產資產運營管理，獲得租金收入。

2、能夠促進商業地產的保值增值

商業地產通過有效的資產運營管理，其資產價值也會隨著經營過程中的租金價格的變化產生變化。商業地產的資產價值的上升可以為地產開發商帶來巨大的效益。有助于提高商業地產開發商的形象，改善商業地產開發商的融資能力，資產升值之后，開發商可以處置升值資產獲得更好的經濟收益。

3、促進商業地產整體效益的提升

商業地產的資產管理有效運行，能夠促進商業地產租金的提升，實現資產的價值的升值，提高商業地產的人氣、品牌效益，有助于帶動商業地產配套項目的繁榮。如果商業地產開發同時進行房地產項目開發，商業地產資產的科學管理能夠帶動房地產價格的提升。通過商業地產和房地產項目的相互促進和帶動，形成良性循環，促進商業地產開發和資產運營管理的整體效益實現。

三、加強商業地產資產管理的對策建議

1、改善商業地產的運作和管理

商業地產開發商應該轉變商業地產的運作和管理模式，從傳統的商業地產開發向商業地產投資的模式轉變。改善商業地產的運作和管理，實現商業地產的資產管理效率的提升和商業地產的保值增值。首先，商業地產應該加強資產運作的計劃性，通過科學的選址、充分的項目評估和市場、客群分析，充分了解商業地產開發的競爭環境等因素。其次，商業地產的運作應該具有綜合性，完善商業地產開發的系統、配套功能。通過對商業資源的整合，完善商業地產的商業功能、娛樂功能、休閑功能、文化功能等，提高商業地產區域性競爭實力。再次，提高商業地產運營管理的統一性。商業地產的開發商應該加強同入駐店鋪的協助，圍繞統一主題開展商業地產經營管理工作，促進商業地產整體運營管理的協調性。只有通過對商業地產運作管理進行統一的設計規劃，才能提升商業地產運營管理的專業性和協調性，實現商業物業的整體經營管理，促進商業地產的資產管理和資產升值目標的實現。

2、創新商業地產投融資機制

商業地產必須創新商業投融資機制，只有通過解決商業地產經營和開發過程中的資金問題，通過建立和完善健康合理的投融資機制，才能夠有效地保證商業地產的開發和經營所需資金，提高對商業地產資產管理的效率。商業地產開發可以采取信托、商業物業證券化和海外基金等形式，創新融資渠道和融資方式，緩解商業地產開發商的資金壓力。商業地產的投融資機制創新，應該借鑒發達國家先進經驗，引進國內外的風險投資進入商業地產開發領域，從而實現我國商業地產的開發水平和整體實力的提升。保證商業地產的產權不被分割和轉移，促進商業地產的統一經營管理，從而實現商業地產整體資產管理能力的提高，促進商業地產通過科學的資產管理，實現商業地產資產保值、增值。

3、大力開發混合型的商業地產

商業地產在開發的過程中，應該加大對商業地產功能的提升，促進混合型的商業地產的發展，保證商業地產的開發能夠充分的滿足市場需求。在商業地產的開發中，通過對不同的商業形態進行組合，實現商業地產開發集合商業、休閑、文化、娛樂、運動以及公共服務等設施于一體，促進商業地產的各個功能集合的整體效能的發揮。通過對商業進行科學的設計功能設施，實現科學的功能分區，通過對動態的商業娛樂設施和靜態的居住、辦公、酒店設施進行混合，實現動靜分區，促進商業地產的開發形成完整的城市生活鏈，形成大型的商業綜合體，有助于商業地產的資產整體效益的實現，保證商業地產資產的保值增值，促進商業地產資產管理效益的實現。

4、加強商業地產項目的后續運營

商業地產的經營管理對商業地產而言是命脈和根本。商業地產的開發要實現資產的保值增值，必須加強對商業地產項目的后續經營。商業地產與傳統的房地產項目不同。商業地產是開發商、商業經營者和小業主三者利益的共同體。因此，加強商業地產項目的后續經營，能夠促進商業地產的運營管理效率的提升。對商業地產而言，應該從招商管理、營銷管理、物業管理和服務監督等四個方面加強對商業地產的運營管理。通過對商業地產統一協調的管理和運營，促進商業地產資產管理價值的實現，保證商業地產成功運作并持續保值增值，提升商業地產整體物業的形象水平，促進投資者和經營者的利益最大化。

商業地產應該重視資產管理，將資產管理理念充分融入商業地產開發管理工作當中，加強對專業化的商業地產管理人才的培養，創新商業地產資產管理模式和持有經營模式。通過對商業地產開發、銷售以及運營管理過程中有效的資產管理，避免投資者的無序競爭，促進商業地產整體經營管理水平的提升，實現商業地產資產保值增值目標的實現。

【參考文獻】

[1] 楊寶民、江禾、鄧力維：商業房地產開發與管理實務[M].清華大學出版社，2007.

[2] 章惠生：城市綜合體――商業地產的主流模式[J].城市開發，2010（3）.

商業地產發展現狀及前景范文第2篇

［關鍵詞］新媒體；“洛諧”；再發展

“洛諧”是流傳于日喀則市南部地區定日縣的一種民間歌舞，它一脈相承民間歌舞藝術的形態，又在藝術種類上集音樂、舞蹈、彈奏于一身，形成了傳承至今仍踵事增華的傳統歌舞之一。在國家大力提倡傳統文化與非物質文化遺產傳承傳播的大背景下，定日“洛諧”成了該地區政府的重點保護對象，并于2008年6月7日，經中華人民共和國國務院批準列入第二批國家級非物質文化遺產名錄，項目編號Ⅲ-87。新媒體技術的介入也為定日“洛諧”歌舞的傳播帶來了新的突破口，打破了地域局限，改變了單向的傳播方式，在政府解決傳統文化+經濟發展難題的同時帶動大眾自覺傳播這一珍貴的非物質文化遺產。所以，筆者希望能通過本文對定日“洛諧”的“藝術欣賞價值、體育健身價值、社會精神價值、旅游文化價值”①等在新媒體視域下發展現狀和存在問題的闡述，使大家更好地了解“洛諧”藝術的發展前景，正確認識在新媒體視域下“洛諧”發展的必要性和可行性，共同保護好“洛諧”這一獨具民間特色的歌舞藝術。

一、定日“洛諧”現今發展狀況

“中國新媒體發展經歷了爆發式增長后，總體格局越來越趨于穩定，整個行業進入深度調整和再探索的階段。在這個階段，新媒體內容生產力持續釋放，媒介新技術不斷向前發展。”②筆者認為，新媒體技術的介入為眾多民間歌舞藝術的發展開辟了新的道路。定日縣被稱為“洛諧之鄉”，從“洛諧”現今發展的狀況來看，與傳統鋪墊和現當代創新作品的結合占很大因素，通過收集數據得知，新媒體抖音、美拍、微博、微信公眾號、慕課等技術的成熟，已將“洛諧”的傳統歌舞等作品弘揚至大江南北，其中，CCTV-3《舞蹈世界》節目組、CCTV《文化十分》節目組、中國網、日喀則旅游網、魅力網、中國旅游商業地產網曾多次下鄉實地考察，對其舞蹈的風格形式、樂器演奏、傳承和傳承人現狀進行了調查研究，并將“洛諧”舞蹈帶到各大平臺進行傳播。在筆者看來，此舉為非遺文化的傳承與發展做出了可行性的貢獻，在傳播文化藝術的同時提升了“洛諧”歌舞的藝術欣賞、旅游文化、社會精神、體育健身等價值。

（一）關于“洛諧”的流動性

本文運用訪談法對大學定日縣協嘎爾鎮恰來村和扎果鄉扎果村等學生進行采訪，來了解當地“洛諧”歌舞的發展現狀。關于“洛諧”的流動性通過訪談得出以下結論：一是“洛諧”發展起來以后到各地進行表演而形成的流動；二是民間藝人為了生存走訪各地進行賣藝；三是與半農半牧的生產狀態有關，但不是其主要的流動因素，因為“洛諧”表演主要集中于人口集中的農區，牧區人口較為分散，很難組織，傳播效應較低。在流傳著這樣一句話，“果諧是堆諧的母親”，而且在學術界定日“洛諧”屬于堆諧的南派風格之一，因此有關“洛諧”的流動、發展、傳承，羅旦在《民族民間舞蹈文化》一書中提道：“‘堆諧’從曠野田間的‘果諧’歌舞逐漸演變為村頭小巷的南派堆諧歌舞，這是從環境和空間的變化中發展而來的。從群體自娛性表演的‘果諧’轉變為個體娛人性表演的‘堆諧’形式，這是從藝術表達方式和內容的變化中提升而來的。這是一種民間歌舞藝術自然發展的基本規律。”③

（二）“洛諧”藝術現狀及問題

1.表演節日藏族的傳統節日主要以藏歷年、雪頓節、望果節等為主，藏歷年是藏族人民的傳統節日，是根據藏歷推算出來的，與漢族的農歷新年大致相同；“雪頓節”在羅旦的《民族民間舞蹈文化》一書中被描述為“堪稱歷史上規模較大的文化藝術博覽會”①。該節日是融宗教活動、服飾藝術、餐飲文化、戲劇藝術、歌舞藝術于一體的盛大傳統節日。“望果節”在藏族是繞著豐收在望的莊稼轉圈的意思，是藏族人民慶祝豐收的節日。“洛諧”在表演節日上現今表現為從田間地頭的傳統、民俗節日轉換為緊跟時代旋律和發展主題的傳統、革命文化節日，以及政府組織的各大文化旅游節日等。從這一現狀中我們得知除了大型的傳統節日以外，小型的民俗節日在現代文化的沖擊下正在逐漸失去其傳承的意義。2.舞蹈風格在何永才所著的《舞蹈概說》一書中曾這樣講：“各種藝術形式，都是在既能相互聯系又能各自獨立的基礎上發展起來的。”②它們在各自獨立的發展過程中，通過相互聯系和可以吸收的基因，采取結合、配合、綜合等方式重組構成新的藝術形式和種類。現今由于各大藝術團的成立和新媒體技術的介入，為迎合藝術市場發展的需求，其表演形式分為傳統與現當代新編作品兩大類，民間以傳統表演為主而藝術團以加工美化后的傳統作品和新編作品為主。何永才在書中針對該藝術的表現力，提出了以下三點：一是根據舞蹈自身熱情奔放的特點，吸收國外民間舞的藝術特色，側重變化腳下節奏組織情緒，表現藏族人民新的精神風貌；二是以《奴隸之歌》中的憤怒舞為例，提出從人物情感需要出發，加強該藝術表現的力度；三是以舞蹈《豐盈》為例，提出主題意念法，使用腳下節奏用變化、模擬自然聲效等方法，在鼓勵藝術創新的同時又不丟失民族自身的特色。3.演奏樂器民族民間舞蹈服飾和道具與民族民間舞蹈的文化屬性、藝術特征、舞蹈韻律、形態風格等有著緊密的聯系。人民在長期的、社會生活、生產勞動及特殊自然環境中，利用獨特的服飾道具豐富了民間舞蹈的文化內涵和深層寓意。“洛諧”的演奏樂器目前以扎年琴為主，它作為民族民間舞中最常用的娛樂道具之一，以其獨特的音樂、表演、傳承等特性現今已廣泛應用于各類民族民間舞中，為更好地保護傳承下去，被編寫進高校的音樂舞蹈課程教材中使用。通過訪談得知，隨著社會生活、技術的不斷進步和歌舞內容的豐富，部分地區由最原始的自歌自舞發展為帶有樂器（六弦琴、孜孜、鼓）等結合舞蹈表演到現在的“音頻+舞蹈表演”形態。這一現象充分凸顯了民間手工藝技術正逐步退化和失傳的問題。如何正視新媒體對“洛諧”歌舞傳承所帶來的影響？訪談結果顯示，新媒體傳播的“洛諧”歌舞受眾呈年輕化趨勢，并不被當地的中老年人群所接受，他們認為“洛諧”就是當地較為普遍的勞作歌舞，而舞臺上加以美化的大幅度舞蹈動作結構嚴謹、程式規范，反而失去了傳統自娛形式和風格。

二、新媒體視域下“洛諧”藝術的傳播價值

（一）藝術欣賞價值

定日“洛諧”作為勞作歌舞之一，以其樸實的形象，生動地再現了藏族人民日常生產生活的勞作場景，從地域風格特征來分析，它屬于“堆巴”南北派中的另一種風格，南派堆諧普遍統稱為“洛諧”（是藏語，指南部堆諧），它所指的不僅是簡單的地域概念，其更多地指向在舞蹈的風格特征角度上形成的南部堆諧含義。“洛諧”的表演樂器豐富，以扎年琴和三弦琴（孜孜）為主，早期的表演中有擊鼓的現象。在舞蹈風格上，定日“洛諧”在舞蹈中強調和突出了原民間舞四分之一節拍的后拍起步，保留了中起步，四、二節奏變化，上身呈九十度彎腰低頭姿勢，舞蹈動作以擺動雙臂雙手體現了南“洛定日”莊重典雅古樸的遠古舞蹈風格特點。“洛諧”獨特的唱腔是慢唱腔，將強烈的小跑旋轉、騰躍等技巧，伴音鮮明自成一體，以表現人們獨特的生活情趣。“洛諧”以“腳靴”見長，通過腳下節奏變化抒緒，上身姿態變化不多。男性表演時伊拉琴彈琴邊彈邊舞，穿插旋轉動作較多；舞者氣質莊重豪放。女性舞蹈時腳步頓地，比較平穩，伴著腳下連點步跳踏，上身微微起伏，雙手在胸前左右自如甩動，舞姿顯得典雅輕快。③

（二）體育健身價值

“洛諧”是非常歡快靈巧的一種舞蹈，但舞者在身體部位的運用上有較特殊的規律，舞者的下身歡快靈巧，上身又要求平穩大方，而且雙手的甩動在緩慢與快速中又顯得優美自如。另外，舞蹈中膝蓋的自然松弛與小幅度屈伸是藏族民間舞蹈的基本特征，但是，在“洛諧”中的屈伸有別于“康諧”“果諧”，它由于動作速度較快，屈伸幅度很小，上下起伏中膝蓋和腳下配合自如、協調，屬于綜合性的體能運動。在地廣人稀的高海拔地區，人民群眾所創造出的這一舞蹈藝術為群眾的身心健康、生活等帶來很多的樂趣、益處。音樂、舞蹈藝術的結合提升了人們舞蹈鍛煉時的趣味性和藝術創造性，當力量感與柔美性相碰撞時，更是提升了藝術的內涵價值與觀賞性。

（三）社會精神價值

舞蹈以人體作為物質載體，保存與承載著某個族群的歷史文化記憶、觀念信仰、情感態度、生活習俗等。“洛諧”藝術在一定程度上代表了民族地區積極向上的精神面貌，也充分凸顯了藏民族的文化藝術特色。民族精神是民族文化最本質、最集中的體現，民族精神根植于我國的傳統優秀文化，是民族文化的靈魂。“洛諧”作為民間勞作歌舞之一，常常出現在人們的勞作、自娛及節日等不同場景中，為人們的生活帶來樂趣、憧憬與向往。在平措扎西《流動的定日洛諧》一文中得知“藏歷四月是孜布日山的月份，和別的轉山不同，轉孜布山不僅是一次信仰之旅，更是一次歌舞巡禮，以巡回比賽‘洛諧’的形式，向神山致敬。所以，每次轉神山的季節，也是定日人展示自己歌舞天賦的季節”。在定日，這樣的信仰崇拜活動以村為單位集體進行，以牧民的游聚方式帶上牛羊與珍貴的六弦琴、胡琴，進行此次轉山儀式。因此，采取措施保護并開發傳播“洛諧”藝術，對民族文化的傳承將起到很大的促進作用。

（四）旅游文化價值

旅游文化不是簡單的文化特色與旅游景觀的結合，而是在長期的歷史文化積淀中形成發展起來的，精神文化、藝術文化、地域特色等作為旅游文化的發展載體，它們之間是不可分離的。結合線上線下的調查結果來看，通過各大媒體的傳播，“洛諧”藝術正逐步走進民族文化藝術的大家庭中，它以其別具一格的藝術特性獲得了廣泛的支持與熱愛，定日縣也因此被稱為“洛諧之鄉”，在新媒體視域下人們更是共睹了該藝術傳播為當地旅游經濟帶來的發展效益。對地廣人稀、交通不便的地區來說，舞蹈藝術的出現在很大程度上拉近了人民群眾的交往距離，以舞蹈的形式聚集重大節日，在歌舞歡騰中增進民族情感，也創造出了流芳百世的民族藝術。

三、新媒體視域下“洛諧”藝術再發展策略

（一）從政府層面來看，加強對當地文化旅游局、藝術團等的指導

只有不斷培育青年演繹人才，才能為藝術創新提供助力。該藝術發源于勞作中，傳承于勞作中，發展于新媒體視域下，在百年未有之大變局下，傳統的社會生產生活方式已被新興科技逐步代替，而該藝術不可一成不變地以傳統形式延續下去，新作品的編創在不脫離現代生產生活的同時只能依靠青年人擔起重任。

（二）從高校層面來看，應不斷強化思政教育

近年來，傳統文化的保護已成為民族文化發展的熱點之一，中華優秀傳統文化、紅色革命文化、社會主義先進文化等內容以“課程思政”形式不斷進入全國小學、中學、高校等各類課程中，讓藝術類教師在傳授實踐教學內容的同時將該藝術背后的源流、背景、分類等情況注入學生的思想意識中，讓“洛諧”藝術有源可尋。

四、總結

以上是筆者經過調查后對其問題與發展策略的陳述，筆者以“新媒體視域下定日‘洛諧’藝術再發展研究”為題，認為該藝術具有民間舞蹈概念意義，能夠在當下弘揚。在新興科技蓬勃發展的今天，為促進其再發展，應在弘揚“中華優秀傳統文化、社會主義先進文化、紅色革命文化”的時代主旋律中，在政府扶持下加強該藝術各方面傳承價值的宣傳力度，在高校思政教育課程傳播的基礎上，加強演繹、編創人才的培養。

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