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商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理范文第1篇

一、嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理

對(duì)項(xiàng)目資本金（所有者權(quán)益）比例達(dá)不到35%或未取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項(xiàng)目，商業(yè)銀行不得發(fā)放任何形式的貸款；對(duì)經(jīng)國(guó)土資源部門、建設(shè)主管部門查實(shí)具有囤積土地、囤積房源行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得對(duì)其發(fā)放貸款；對(duì)空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。

商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的貸款只能通過房地產(chǎn)開發(fā)貸款科目發(fā)放，嚴(yán)禁以房地產(chǎn)開發(fā)流動(dòng)資金貸款或其他貸款科目發(fā)放。

商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)開發(fā)貸款原則上只能用于本地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，不得跨地區(qū)使用。對(duì)確需用于異地房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目并已落實(shí)相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)控制措施的貸款，商業(yè)銀行在貸款發(fā)放前應(yīng)向監(jiān)管部門報(bào)備。

二、嚴(yán)格規(guī)范土地儲(chǔ)備貸款管理

商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳交土地出讓金的貸款。對(duì)政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的貸款應(yīng)以抵押貸款方式發(fā)放，且貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的70%，貸款期限最長(zhǎng)不得超過2年。

三、嚴(yán)格住房消費(fèi)貸款管理

商業(yè)銀行應(yīng)重點(diǎn)支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求，且只能對(duì)購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放住房貸款。

商業(yè)銀行應(yīng)提請(qǐng)借款人按誠(chéng)實(shí)守信原則,在住房貸款合同中如實(shí)填寫所貸款項(xiàng)用于購買第幾套住房的相關(guān)信息。對(duì)購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的，貸款首付款比例（包括本外幣貸款，下同）不得低于20%；對(duì)購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%；對(duì)已利用貸款購買住房、又申請(qǐng)購買第二套（含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍，而且貸款首付款比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高，具體提高幅度由商業(yè)銀行根據(jù)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理相關(guān)原則自主確定，但借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的50%。

商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款額度隨房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值浮動(dòng)、不指明用途的住房抵押貸款；對(duì)已抵押房產(chǎn)，在購房人沒有全部歸還貸款前，不得以再評(píng)估后的凈值為抵押追加貸款。

四、嚴(yán)格商業(yè)用房購房貸款管理

利用貸款購買的商業(yè)用房應(yīng)為已竣工驗(yàn)收的房屋。

商業(yè)用房購房貸款首付款比例不得低于50%，期限不得超過10年，貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次利率的1.1倍，具體的首付款比例、貸款期限和利率水平由商業(yè)銀行根據(jù)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理相關(guān)原則自主確定；對(duì)以“商住兩用房”名義申請(qǐng)貸款的，首付款比例不得低于45%，貸款期限和利率水平按照商業(yè)性用房貸款管理規(guī)定執(zhí)行。

五、加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸征信管理

商業(yè)銀行接受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款申請(qǐng)后，應(yīng)及時(shí)通過中國(guó)人民銀行企業(yè)信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫對(duì)借款企業(yè)信用狀況進(jìn)行查詢；貸款申請(qǐng)批準(zhǔn)后，應(yīng)將相關(guān)信息錄入企業(yè)信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫，詳細(xì)記載房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的基本信息、借款金額、貸款期限以及違約情況等。

商業(yè)銀行接受個(gè)人住房貸款申請(qǐng)后，應(yīng)及時(shí)通過中國(guó)人民銀行個(gè)人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫對(duì)借款人信用狀況進(jìn)行查詢；貸款申請(qǐng)批準(zhǔn)后，應(yīng)將相關(guān)信息及時(shí)錄入個(gè)人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫，詳細(xì)記載借款人及其配偶的身份證號(hào)碼、購房套數(shù)、貸款金額、貸款期限、房屋抵押狀況以及違約信息等。

六、加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款監(jiān)測(cè)和風(fēng)險(xiǎn)防范工作

商業(yè)銀行應(yīng)密切監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)價(jià)格變化及其對(duì)信貸資產(chǎn)質(zhì)量的影響狀況，切實(shí)加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理和內(nèi)控機(jī)制建設(shè)，積極防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。

中國(guó)人民銀行各分支機(jī)構(gòu)、各銀監(jiān)局應(yīng)加強(qiáng)轄區(qū)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)信貸管理的“窗口指導(dǎo)”，加大對(duì)相關(guān)違規(guī)行為的查處力度。要跟蹤房地產(chǎn)信貸政策執(zhí)行過程中出現(xiàn)的新情況、新問題，并及時(shí)向中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)報(bào)告。

各商業(yè)銀行（包括中資銀行、外商獨(dú)資、中外合資商業(yè)銀行以及外國(guó)銀行分行等）要認(rèn)真貫徹落實(shí)國(guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理，要根據(jù)本通知精神和國(guó)家各項(xiàng)房地產(chǎn)信貸政策規(guī)定，抓緊制定或完善房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理操作細(xì)則，并向中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)報(bào)備。

商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理范文第2篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)，融資模式

（一）中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資模式現(xiàn)狀

目前房地產(chǎn)企業(yè)融資的模式中，最常見的是銀行信貸，此外還有房地產(chǎn)企業(yè)上市、發(fā)行公司債、房地產(chǎn)信托，以及正在討論、試點(diǎn)中的房地產(chǎn)投資信托和保險(xiǎn)基金等。

1、銀行信貸模式。銀行信貸是銀行將自己籌集的資金暫時(shí)借給企事業(yè)單位使用，在約定時(shí)間內(nèi)收回并收取一定利息的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。房地產(chǎn)開發(fā)貸款的規(guī)范體系相對(duì)比較完整，相關(guān)的規(guī)范性文件主要包括：中國(guó)人民銀行《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（銀發(fā)[2003]121號(hào)）；中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理的通知》（銀監(jiān)發(fā)[2006]54號(hào)）；以及中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)共同制定、頒布的《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》（銀發(fā)〔2007〕359號(hào)）及其補(bǔ)充通知（2007年12月5日，銀發(fā)〔2007〕452號(hào)）。從現(xiàn)狀來看，銀行信貸仍是房地產(chǎn)企業(yè)融資最主要的模式，房地產(chǎn)企業(yè)存在過度依賴銀行信貸的現(xiàn)象，截至2012年末，主要金融機(jī)構(gòu)人民幣房地產(chǎn)貸款余額12.11萬億元，同比增長(zhǎng)12.8%，全年增加1.35萬億元，同比多增897億元。

2、資本市場(chǎng)模式。房地產(chǎn)企業(yè)通過資本市場(chǎng)進(jìn)行融資是一種比較傳統(tǒng)的方式，其最大的優(yōu)點(diǎn)在于可以最大程度的吸收社會(huì)閑散資金，但是中國(guó)境內(nèi)對(duì)公司上市、發(fā)行公司債的條件限制非常嚴(yán)格，因此，資本市場(chǎng)融資在目前中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資總額中比重較小。就房企發(fā)行股票來說，由于受政策限制，房企上市比較困難，大多數(shù)房企很難達(dá)到相關(guān)要求，因此，上市的房地產(chǎn)企業(yè)基本都是國(guó)內(nèi)知名的大型房企，且大多數(shù)選擇在境外上市。與之相比，房企發(fā)行公司債融資更是少見，主要原因?yàn)椋阂皇侵袊?guó)對(duì)發(fā)行公司債券的主體要求非常嚴(yán)格；二是，中國(guó)債券市場(chǎng)相對(duì)規(guī)模較小，發(fā)行和持有的風(fēng)險(xiǎn)均較大。

3、房地產(chǎn)信托模式。《中華人民共和國(guó)信托法》第二條規(guī)定，信托是指委托人基于對(duì)受托人的信任，將其財(cái)產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進(jìn)行管理或者處分的行為。關(guān)于房地產(chǎn)信托，中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)于2004年10月18日《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法（征求意見稿）》（以下簡(jiǎn)稱“《征求意見稿》”），《征求意見稿》第二條規(guī)定，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，是指信托投資公司通過資金信托方式集中兩個(gè)或兩個(gè)以上委托人合法擁有的資金，按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，以不動(dòng)產(chǎn)或其經(jīng)營(yíng)企業(yè)為主要運(yùn)用標(biāo)的，對(duì)房地產(chǎn)信托資金進(jìn)行管理、運(yùn)用和處分的行為。

《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》規(guī)定，信托投資公司可以集合管理、運(yùn)用、處分信托資金，但接受委托人的資金信托合同不得超過200份（含200份），每份合同金額不得低于人民幣5萬元（含5萬元）?！吨袊?guó)人民銀行關(guān)于信托投資公司資金信托業(yè)務(wù)有關(guān)問題的通知》進(jìn)一步規(guī)定，具有相同運(yùn)用范圍并被集合管理、運(yùn)用、處分的信托資金，為一個(gè)集合信托計(jì)劃。

2005年9月銀監(jiān)會(huì)公布《加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》（212號(hào)文），房地產(chǎn)信托的門檻大幅度提高：自有資金超過35%、“四證”齊全、二級(jí)以上開發(fā)資質(zhì)三個(gè)條件全部具備才能融資。這一規(guī)定的嚴(yán)格程度超過了銀行，也不利于房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的發(fā)展。

（二）中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資模式的發(fā)展方向

結(jié)合中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資的特點(diǎn)，傳統(tǒng)的、過分依賴銀行信貸的房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)顯然是不合理的。房地產(chǎn)企業(yè)融資量大、市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)融資的關(guān)鍵作用，大大降低了國(guó)家金融體系的穩(wěn)定性和抗風(fēng)險(xiǎn)能力；同時(shí)，由于房地產(chǎn)企業(yè)融資深受宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響，使房地產(chǎn)企業(yè)在整體上脫離市場(chǎng)，造成在房地產(chǎn)領(lǐng)域，“國(guó)家政策先行、市場(chǎng)規(guī)律作用被弱化”的現(xiàn)實(shí)狀況。令人欣慰的是，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資的模式正處于轉(zhuǎn)型期，從單一、過度依賴銀行信貸的融資結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)型為以銀行信貸為主，結(jié)合資本市場(chǎng)的多元化融資結(jié)構(gòu)。

1、房地產(chǎn)投資信托基金REITs（Real Estate Investment Trusts）

房地產(chǎn)投資信托基金是指，由房地產(chǎn)投資信托基金公司對(duì)外發(fā)行受益憑證（股票、商業(yè)票據(jù)或債券），向投資大眾募集資金，用以投資、經(jīng)營(yíng)、管理房地產(chǎn)及房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，所獲利潤(rùn)在扣除一般房地產(chǎn)管理費(fèi)用和買賣傭金后，由受益憑證持有人分享。

房地產(chǎn)投資信托基金是一種不動(dòng)產(chǎn)投資工具，也是房地產(chǎn)企業(yè)融資的一種方式。房地產(chǎn)投資信托基金實(shí)際上是將“不動(dòng)產(chǎn)證券化”，借助資本市場(chǎng)，改變不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值形式，將有形的、固定的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)化為可以流通、變現(xiàn)有價(jià)證券，從而將不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)和資本市場(chǎng)有機(jī)結(jié)合起來。這也是房地產(chǎn)投資信托基金和房地產(chǎn)信托最顯著的區(qū)別，前者是不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值證券化的產(chǎn)物，而后者是基于合同而建立起來的信托法律關(guān)系。

2009年3月18日，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)聯(lián)合《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的指導(dǎo)意見》（銀發(fā)〔2009〕92號(hào)），標(biāo)志著房地產(chǎn)投資信托基金及其立法和試點(diǎn)工作將在我國(guó)推廣。

2、保險(xiǎn)資金。新《保險(xiǎn)法》對(duì)保險(xiǎn)資金的運(yùn)用形式進(jìn)行了修訂，允許保險(xiǎn)公司運(yùn)用保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)，因此，保險(xiǎn)資金也成為房地產(chǎn)企業(yè)一種新型的融資方式。目前，《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)試點(diǎn)管理辦法》正在制定中。

總而言之，無論是從房地產(chǎn)企業(yè)本身出發(fā)，還是結(jié)合中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資的特點(diǎn)，除了那些具有雄厚經(jīng)濟(jì)實(shí)力的上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)外，對(duì)目前多數(shù)的中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，面對(duì)日益激烈的商業(yè)生存環(huán)境，必須從以上幾個(gè)方面推進(jìn)融資渠道向多元化發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]王誠(chéng)慶，我國(guó)房地產(chǎn)融資模式的改進(jìn)與制度創(chuàng)新，財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì)，2005（11）

商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理范文第3篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)信貸規(guī)模；協(xié)整分析；商品住宅價(jià)格

自從1998年我國(guó)實(shí)行住房分配改革，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了一個(gè)高速增長(zhǎng)的階段。房地產(chǎn)除了對(duì)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有一定的貢獻(xiàn)之外，與人們的生活也息息相關(guān)。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集的行業(yè)，對(duì)信貸有較高的依賴度。在房地產(chǎn)信貸的支持下，產(chǎn)生了巨大的有效需求群體，并且在信貸規(guī)模對(duì)開發(fā)商的作用下，最終推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上升。由于房地產(chǎn)信貸政策一直是政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控的重要手段。因此，本文對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格與房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸規(guī)模關(guān)系進(jìn)行實(shí)證研究，以獲得房地產(chǎn)信貸規(guī)模與房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格之間的定量關(guān)系，為信貸的政策分析建議尋找事實(shí)上的依據(jù)。

一、我國(guó)房地產(chǎn)信貸政策歷史變遷

房地產(chǎn)是一個(gè)資金密集的行業(yè)，從前期獲得土地使用權(quán)，到后期的銷售，每一個(gè)環(huán)節(jié)都涉及高額資金的投入。信貸對(duì)房地產(chǎn)的支持也主要體現(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)供求雙方的資金支持。金融機(jī)構(gòu)為房地產(chǎn)開發(fā)商提供房地產(chǎn)開發(fā)貸款的同時(shí)，也為消費(fèi)者提供個(gè)人住房貸款。信貸政策對(duì)供求雙方都會(huì)產(chǎn)生一定的影響。

（一）1991年―2002年以支持供求雙方信貸政策為主的階段

1991年住房信貸業(yè)務(wù)開始起步，各項(xiàng)住房信貸政策出臺(tái)。由于住房體制改革進(jìn)展較慢，并在1992年出現(xiàn)了房地產(chǎn)熱，1993年著手進(jìn)行控制。中國(guó)人民銀行于1995年8月頒布了《商業(yè)銀行自營(yíng)住房貸款管理暫行辦法》，從而標(biāo)志著我國(guó)銀行商業(yè)性住房貸款走上正軌。1997年中國(guó)人民銀行頒布了《個(gè)人擔(dān)保住房貸款管理辦法》，這一辦法對(duì)原暫行辦法進(jìn)行了修正。1998年4月中國(guó)人民銀行發(fā)出了《關(guān)于加大住房信貸投入支持住房建設(shè)與消費(fèi)的通知》，隨后頒布了《個(gè)人住房貸款管理辦法》。擴(kuò)大了貸款可用于購買住房的范圍。1999年，人民銀行下發(fā)《關(guān)于鼓勵(lì)消費(fèi)貸款的若干意見》，鼓勵(lì)商業(yè)銀行提供全方位優(yōu)質(zhì)金融服務(wù)。2002年2月21日開始，中國(guó)人民銀行降低個(gè)人住房公積金貸款利率水平，5年以下（含5年）由現(xiàn)行的4.14%下調(diào)為3.6%，5年以上由現(xiàn)行的4.59%下調(diào)為4.05%。

（二）2002―2007年為抑制房地產(chǎn)開發(fā)信貸和投資性需求階段

2003年6月13日，人民銀行了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》。2004年9月2日，銀監(jiān)會(huì)公布實(shí)施了《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》，提高了了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)提供信貸支持的條件。2005年3月16日人民銀行《關(guān)于調(diào)整商業(yè)銀行住房信貸政策和超額準(zhǔn)備金存款利率的通知》，取消商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款優(yōu)惠利率。2006年5月，國(guó)務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)九部門制定的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》嚴(yán)格控制展期貸款或任何形式的滾動(dòng)授信，調(diào)整了個(gè)人貸款首付款比例。2007年9月27日央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》一是對(duì)不得向查實(shí)具有囤地、囤房現(xiàn)象的開發(fā)商發(fā)放貸款，二是禁止發(fā)放用于土地出讓金性質(zhì)的貸款，三是加強(qiáng)了住房消費(fèi)貸款的管理，放寬了對(duì)90平米以下住房貸款首付比例，對(duì)人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄降脑俅紊暾?qǐng)住房貸款的可比照首套自住房貸款政策執(zhí)行。

（三）2008―2009緊急應(yīng)急階段

2008年lO月央行決定自10月27日起，金融機(jī)構(gòu)對(duì)居民首次購買住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍（原為O.8倍）；最低首付款比例調(diào)整為20%；個(gè)人住房公積金貸款利率，各檔次利率分別下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)。

（四）2009年至今差別化信貸階段

2010年4月13日召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求，對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。對(duì)購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%。4月17日國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》，指出房?jī)r(jià)過高地區(qū)可暫停第三套及以上住房放貸。

二、河南省房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸支持情況。

（一）銀行對(duì)房地產(chǎn)供應(yīng)方的信貸支持。經(jīng)過多年發(fā)展，河南省房地產(chǎn)市場(chǎng)資金來源中，主要依靠自籌資金，自籌資金的比重較大，2002年我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資資金中來自銀行貸款的比例為25.9%至2011年這一比例下降到10.64%，低于全國(guó)15.3%的平均水平。而自籌資金的比重在波動(dòng)中呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)。說明國(guó)家的從2002年以來，國(guó)家對(duì)開發(fā)商信貸嚴(yán)格控制的政策發(fā)揮了一定的作用，因此開發(fā)商的資金轉(zhuǎn)向自籌資金。而河南省住宅的平均價(jià)格在這幾年里節(jié)節(jié)攀升，如圖2所示，雖然國(guó)家對(duì)供給和投資需求的消費(fèi)信貸采取較為嚴(yán)厲的措施，但是并沒有使房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度放緩。

圖1.2002―2011河南省房地產(chǎn)投資資金來源比重

數(shù)據(jù)來源：2003―2012年《河南統(tǒng)計(jì)年鑒》整理所得

圖2.

數(shù)據(jù)來源：2003―2012年《河南統(tǒng)計(jì)年鑒》整理所得

（二）金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)需求方的信貸支持。1998年以前， 房地產(chǎn)信貸主要是對(duì)房地產(chǎn)供給方的支持。1998 年， 我國(guó)開始取消福利分房進(jìn)行個(gè)人住房貨幣化改革，住房開始商品化， 把居民個(gè)人住房需求推向房地產(chǎn)市場(chǎng)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)從開展以來，發(fā)展相當(dāng)迅速，增長(zhǎng)速度相當(dāng)快。個(gè)人住房貸款余額從2005年末的269.71億元增長(zhǎng)到2011 年末的1576.79億元， 年平均增長(zhǎng)速度為47.91%。個(gè)人住房貸款一直占個(gè)人貸款總額的75%以上。住房貸款是主要的個(gè)人貸款項(xiàng)目。

三、河南省房地產(chǎn)信貸規(guī)模與房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)系的實(shí)證的分析

選取2002―2011年河南省商品住宅銷售均價(jià)和房地產(chǎn)信貸額的時(shí)序數(shù)據(jù)，運(yùn)用協(xié)整分析方法對(duì)房地產(chǎn)信貸規(guī)模和商品住宅價(jià)格之間的相關(guān)關(guān)系進(jìn)行實(shí)證分析。

（一）數(shù)據(jù)收集與變量的單位根平穩(wěn)性檢驗(yàn)

本文選取能夠直接反映房地產(chǎn)信貸規(guī)模的兩個(gè)指標(biāo)，房地產(chǎn)開發(fā)國(guó)內(nèi)貸款和個(gè)人住房貸款余額，以2002年至2011年的河南省商品住宅的平均售價(jià)P、河南省房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額IL、和河南省個(gè)人住房貸款余額CL三個(gè)時(shí)間序列作為研究對(duì)象進(jìn)行定量分析。同時(shí)，為消除時(shí)間序列中存在的異方差對(duì)以上變量取自然對(duì)數(shù)，用，用LnP、LnI和lnC來表示。

本文采用ADF單位根檢驗(yàn)的方法來檢驗(yàn)時(shí)間序列的平穩(wěn)性。本采用麥金農(nóng)（Mackinnon） 臨界值， 最優(yōu)滯后期的確定同時(shí)采用AIC 準(zhǔn)則與SC 準(zhǔn)則， 在二者值同時(shí)為最小時(shí)的滯后長(zhǎng)度即為最佳長(zhǎng)度。檢驗(yàn)結(jié)果見表1。

表1 時(shí)間序列的ADF單位根檢驗(yàn)

（1） 檢驗(yàn)形式中的C 和T 表示常數(shù)項(xiàng)和趨勢(shì)項(xiàng)，N表示不包括C 或T， K 表示滯后階數(shù)。（2） ADF 檢驗(yàn)的臨界值來自軟件Eviews5.0。

（二）協(xié)整關(guān)系檢驗(yàn)

由于LnP與LnIL、LnCL都是一階單整的，可能存在協(xié)整關(guān)系，做LnP與LnIL、LnCL的OLS回歸，消除自相關(guān)性后得回歸結(jié)果如表2所示：

表2 回歸結(jié)果

根據(jù)輸出結(jié)果，LnIL與LnP之間的檢驗(yàn)結(jié)果不理想，說明房地產(chǎn)開發(fā)貸款與商品房之間的協(xié)整關(guān)系不明顯。因此進(jìn)一步對(duì)LnP和LnCL做回歸分析，根據(jù)回歸結(jié)果計(jì)算殘差項(xiàng)E，對(duì)其進(jìn)行ADF檢驗(yàn)，可得LnP與LnCL的長(zhǎng)期均衡關(guān)系表達(dá)式：

結(jié)果表明，河南省商品住宅均價(jià)價(jià)格與信貸規(guī)模兩個(gè)指標(biāo)中的個(gè)人貸款余額之間存在顯著的長(zhǎng)期的穩(wěn)定的數(shù)量相關(guān)關(guān)系：商品住宅均價(jià)對(duì)個(gè)人貸款余額的長(zhǎng)期均衡彈性值為0.309，即從長(zhǎng)期看，住房個(gè)人貸款余額每上升1%，商品住宅價(jià)格相應(yīng)地增長(zhǎng)0.309%，住房個(gè)人貸款的規(guī)模對(duì)商業(yè)住宅的價(jià)格影響較為明顯。

（三）誤差修正模型

為研究短期內(nèi)商品住宅價(jià)格與商品住宅價(jià)格之間的相關(guān)性，可建立誤差修正模型（EMC），以滯后一期殘差項(xiàng)作為誤差修正項(xiàng)，根據(jù)計(jì)算結(jié)果，可得ECM模型如下：

結(jié)果表明，本期LnCL和上一期的LnP在短期內(nèi)每增長(zhǎng)1%，河南省的商品住宅平均售價(jià)將依次增長(zhǎng)0.14%、和0.63%。

四、結(jié)論與政策建議

（一）主要結(jié)論

1、河南省房地產(chǎn)的繁榮發(fā)展與銀行對(duì)開發(fā)商提供的信貸支持之間的關(guān)系不明顯。從河南省的房地產(chǎn)投資的資金來源比重來看，低于全國(guó)平均水平，說明開發(fā)商對(duì)銀行信貸的依賴程度不高。減少對(duì)開發(fā)商的信貸支持并不會(huì)減少商品房的供給從而使價(jià)格上漲。我國(guó)從2003年開始控制對(duì)房地產(chǎn)投資的信貸支持，使得開發(fā)商尋找其他方式的資金來源，其中河南省房地產(chǎn)投資來源的很大一部分來自于自籌資金。加上河南省作為人口大省，城鎮(zhèn)化率也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全國(guó)平均水平，大部分開發(fā)商都認(rèn)為河南省的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然是供不應(yīng)求，這也使得河南成為非法集資的重災(zāi)區(qū)之一，加大了融資的金融風(fēng)險(xiǎn)。

2、住房個(gè)人貸款對(duì)商品住宅價(jià)格影響明顯。個(gè)人住房貸款與商品住宅平均售價(jià)之間存在長(zhǎng)期的協(xié)整關(guān)系，影響方向?yàn)檎７治銎湓?，目前河南省消費(fèi)者對(duì)商品住宅的需求仍然以剛性需求為主，且個(gè)人住房貸款占個(gè)人貸款總額的75%以上。需求的增加拉動(dòng)價(jià)格的上漲。因此，對(duì)于河南省來講，抑制投資性需求極為重要。嚴(yán)格控制投資性需求的住房個(gè)人信貸，防止房?jī)r(jià)的進(jìn)一步上漲，加重有居住需求的消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)。

（二）政策建議

1、適當(dāng)放寬對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的信貸控制。實(shí)證分析表明房地產(chǎn)信貸規(guī)模中的房地產(chǎn)開發(fā)貸款對(duì)房?jī)r(jià)影響不大?？赏ㄟ^寬松的信貸支持，減少投資商的財(cái)務(wù)費(fèi)用，提高其利潤(rùn)空間，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，可以減少其他高風(fēng)險(xiǎn)渠道的融資。從而防止房?jī)r(jià)的進(jìn)一步上漲。

2、嚴(yán)格控制投資需求的貸款。盡量減少個(gè)人住房信貸，防止房?jī)r(jià)的過快上漲，最合理的辦法就是抑制投資需求，從而穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。

3、建立健全統(tǒng)一貨幣政策框架下的差別性金融調(diào)控體系。不斷完善差別性調(diào)控工具，提高金融宏觀調(diào)控的針對(duì)性和有效性。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過設(shè)置不同的貸款利率種類，引導(dǎo)企業(yè)擴(kuò)大普通商品住宅和經(jīng)濟(jì)適用房的供給，縮小高檔住房的供給，使住房的供給結(jié)構(gòu)與居民的需求能力相適應(yīng)。對(duì)普通商品住宅、經(jīng)濟(jì)適用房和高檔住房的按揭貸款設(shè)置不同的利率種類，科學(xué)地確定同種類的利率之間的差異，并對(duì)每一類利率規(guī)定不同的浮動(dòng)幅度，由貸款銀行據(jù)樓盤具體情況確定具體的執(zhí)行利率，以此引導(dǎo)居民的住房需求，形成合理的住房需求結(jié)構(gòu)。

前面的實(shí)證分析說明，個(gè)人住房貸款規(guī)模對(duì)房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期影響均大于短期影響。隨著時(shí)間的積累，政府積極和適度寬松的貨幣政策，兼顧長(zhǎng)期和短期、平衡房地產(chǎn)開發(fā)信貸和個(gè)人信貸，適時(shí)靈活調(diào)整的政策將會(huì)對(duì)商品房?jī)r(jià)格穩(wěn)定和房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展起到良好的政策支持。

參考文獻(xiàn)：

[1]溫尚錕，閆弘文，趙志英 中國(guó)房地產(chǎn)資金來源特征與調(diào)控政策[J]房地產(chǎn)市場(chǎng) 2013（3）

[2]曹華 我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)及其經(jīng)濟(jì)效應(yīng)分析[J] 價(jià)格理論與實(shí)踐 2009（6）

商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理范文第4篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；企業(yè)融資；房地產(chǎn)信托

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673－291X（2008）10－0080－04

引言

從廣義上講，融資也稱金融，是指貨幣資金的融通，當(dāng)事人通過各種方式到金融市場(chǎng)上籌措或貸放資金的行為。從狹義上而言，融資是指一個(gè)企業(yè)的資金籌集的行為與過程。即公司根據(jù)自身的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況、資金擁有的狀況，以及公司未來經(jīng)營(yíng)發(fā)展的需要，通過科學(xué)的預(yù)測(cè)和決策，采用一定的方式，從一定的渠道向公司的投資者和債權(quán)人去籌集資金，組織資金的供應(yīng)，以保證公司正常生產(chǎn)需要，經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)需要的理財(cái)行為。公司籌集資金的動(dòng)機(jī)應(yīng)該遵循一定的原則，通過一定的渠道和一定的方式去進(jìn)行。企業(yè)籌集資金主要基于三大目的：企業(yè)要擴(kuò)張、企業(yè)要還債以及混合動(dòng)機(jī)（擴(kuò)張與還債混合在一起的動(dòng)機(jī)）。

房地產(chǎn)融資渠道是指融通資本來源的方向和通道,體現(xiàn)資本的源泉和流量，主要由社會(huì)資本的提供者及數(shù)量決定。長(zhǎng)期以來，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道比較單一，基本上以銀行信貸為主。2007年12月5日閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在部署2008年經(jīng)濟(jì)工作時(shí)明確提出，2008年要實(shí)施穩(wěn)健的財(cái)政政策和從緊的貨幣政策。貨幣政策從“穩(wěn)健”轉(zhuǎn)為 “從緊”，中央就金融政策的宏觀調(diào)控發(fā)出強(qiáng)烈的政策信號(hào)。

本文將圍繞國(guó)家宏觀調(diào)控的大背景,辯證分析現(xiàn)行金融調(diào)控政策與房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的關(guān)系，闡述我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)單一融資渠道存在的弊端及其影響。最后,結(jié)合國(guó)外現(xiàn)行較為成功的房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，進(jìn)一步提出創(chuàng)新我國(guó)房地產(chǎn)融資渠道的若干意見。

一、宏觀調(diào)控背景下的國(guó)家房地產(chǎn)金融調(diào)控政策概述

我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策始于1998年的住房分配制度改革，到目前為止主要經(jīng)歷了三個(gè)階段，調(diào)控重點(diǎn)從促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，到重點(diǎn)控制房?jī)r(jià)，再到改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。調(diào)控手段主要包括土地、金融、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)及稅收方面的政策。

就金融調(diào)控政策而言，由于房地產(chǎn)業(yè)的興衰，直接影響到銀行體系的安危，在擠壓房地產(chǎn)泡沫的宏觀調(diào)控中，金融政策的調(diào)控就成了管理層最常用、最有效的手段之一。近年來，央行的政策主要以緊縮銀根為主，通過加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理，加息等措施，嚴(yán)格限制房地產(chǎn)投資貸款和個(gè)人貸款，增加房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)費(fèi)用及個(gè)人購房短、長(zhǎng)期成本。比較有代表性的金融調(diào)控政策包括：

（一）出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》

2003年6月，央行發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（121號(hào)文），要求對(duì)房地產(chǎn)投資貸款和個(gè)人住房信貸實(shí)行嚴(yán)格限制。

（二）調(diào)整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款政策

2005年3月，央行宣布調(diào)整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款政策，將住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平。同時(shí)實(shí)行下限管理，下限利率水平為相應(yīng)期限檔次貸款基準(zhǔn)利率的0.9倍。

（三）建議取消房屋預(yù)售制度和推出固定利率房貸產(chǎn)品

2005年8月，央行2004年房地產(chǎn)金融報(bào)告，建議取消房屋預(yù)售制度和推出固定利率房貸產(chǎn)品，考慮允許商業(yè)銀行發(fā)放固定利率個(gè)人住房貸款。

（四）《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見》和《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外匯管理有關(guān)問題的通知》

2007年7月，建設(shè)部、外匯局等部委聯(lián)合了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見》和《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外匯管理有關(guān)問題的通知》，對(duì)境外主體投資境內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了規(guī)范和限制。

（五）《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》

2007年9月，央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合的《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》明確指出：對(duì)已利用貸款買房、又申請(qǐng)購買第二套（含）以上住房的，貸款首付比例不低于40%，貸款利率不低于央行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍，且首付比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高。商業(yè)銀行不得向開發(fā)商發(fā)放專門用于繳交土地出讓金的貸款。

最值得關(guān)注的是2007年，除了落實(shí)2003―2006年出臺(tái)的各項(xiàng)措施外，2007年的宏觀調(diào)控政策再次強(qiáng)化，在堅(jiān)定不移的保持房?jī)r(jià)穩(wěn)定之外，又從建立完善的住房保障制度角度出發(fā)，承擔(dān)起政府在房產(chǎn)領(lǐng)域所應(yīng)起到的社會(huì)公共職責(zé)。2007年8月份國(guó)務(wù)院出臺(tái)的24號(hào)文件，使得建立及完善住房保障體系成為2007年調(diào)控的中心，并在一定程度上也可以看成是第三次住房改革的啟動(dòng)。

此外，2007年的行業(yè)規(guī)范、限制外資又得到了進(jìn)一步的細(xì)化和補(bǔ)充；特別是連續(xù)6次加息、10次提高存款準(zhǔn)備金率等金融緊縮政策密集出臺(tái)，也形成了今年調(diào)控的一大特色，以至于理論界和房地產(chǎn)商界紛紛將2007年定位為“政府房地產(chǎn)調(diào)控政策落實(shí)年”。

二、我國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)行融資渠道在當(dāng)前金融調(diào)控政策下的不足

隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控和金融調(diào)控政策的持續(xù)升溫，尤其是在國(guó)家土地大限令過后，房地產(chǎn)行業(yè)開始步入一個(gè)資本時(shí)代，而房地產(chǎn)資金來源和資金運(yùn)用結(jié)構(gòu)不匹配，房地產(chǎn)資金來源過于集中于銀行等問題開始凸顯出來，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一的弊端逐步顯現(xiàn)。

（一）我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)融資渠道概述及現(xiàn)狀分析

長(zhǎng)期以來，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道比較單一，銀行系統(tǒng)背負(fù)了房地產(chǎn)業(yè)大量風(fēng)險(xiǎn)。近年來，國(guó)家開始了新一輪的宏觀調(diào)控，緊縮房地產(chǎn)銀行貸款的政策措施相繼出臺(tái)。房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)融資渠道必將經(jīng)歷一次前所未有的大轉(zhuǎn)型。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)主要融資渠道有：

1.銀行貸款。作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，融資向來是房地產(chǎn)業(yè)生存和發(fā)展的關(guān)鍵，目前,我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)資金來源還是以銀行信貸為主導(dǎo)的較為單一的融資渠道，造成房地產(chǎn)業(yè)潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2006年6月末，房地產(chǎn)貸款余額占同期金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款余額的比重已達(dá)15.5%，占同期金融機(jī)構(gòu)人民幣中長(zhǎng)期貸款余額的比重為33.3%。但同前幾年相比，增長(zhǎng)速度卻有所下降，主要是受國(guó)家一系列宏觀調(diào)控政策影響。隨著政府對(duì)金融調(diào)控的利劍頻頻出鞘，銀行信貸被逐步收緊，房地產(chǎn)企業(yè)融資面臨前所未有的挑戰(zhàn)。因此，目前房地產(chǎn)企業(yè)的銀行貸款門檻被大大抬高，面對(duì)資金瓶頸，開發(fā)商亟待拓寬新的融資渠道。

2.上市融資。上市融資是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行融資的一個(gè)較好渠道，不僅可以化解金融風(fēng)險(xiǎn)，而且可以降低融資成本。但是，鑒于金融安全的考慮，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)上市有著嚴(yán)格的審批。2007年末，中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)開始通過“窗口指導(dǎo)”的方式，對(duì)今后一段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)IPO（首次公開發(fā)行股票）以及其他再融資方式加以限制，內(nèi)容包括暫停受理房地產(chǎn)企業(yè)IPO的申請(qǐng)材料、對(duì)已上報(bào)IPO申請(qǐng)的暫緩審核（排除接近上市的企業(yè)），暫停受理房地產(chǎn)企業(yè)包括增發(fā)、配股、發(fā)債等再融資方案，只放行優(yōu)質(zhì)的房企以借殼的方式上市。因此，上市融資的愿望對(duì)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來說，短時(shí)期內(nèi)還無法實(shí)現(xiàn)。

3.海外房產(chǎn)基金。隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策的實(shí)施，海外房地產(chǎn)投資基金卻加快了進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)的步伐，像摩根士丹利、SUN-REF盛陽地產(chǎn)基金、ING地產(chǎn)、美林投資銀行等著名國(guó)際地產(chǎn)基金采取多種渠道陸續(xù)進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。海外房產(chǎn)基金的進(jìn)入，如果控制好風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是有益的，一方面，可以緩解國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)銀行信貸的過度依賴，有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展；另一方面，融資方式的多樣化，也可以起到分散金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的作用。但由于目前我國(guó)尚未頒布房地產(chǎn)投資基金的法律法規(guī)，海外地產(chǎn)基金在中國(guó)投資還存在諸多風(fēng)險(xiǎn)，再加上國(guó)內(nèi)一些房產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作的不規(guī)范。因此,海外房產(chǎn)基金在中國(guó)的發(fā)展還存在著一些障礙。

4.債券融資。房地產(chǎn)債券與一般債券相比收益較高，與股票相比，又因可以按期收回本金和利息而有較高的安全性，并且具有一定的流動(dòng)性，因此，在境外成為廣大投資者歡迎的金融品種。但由于目前國(guó)家對(duì)發(fā)行債券的企業(yè)要求嚴(yán)格，只有國(guó)有獨(dú)資公司、上市公司、兩個(gè)國(guó)有投資主體設(shè)立的有限責(zé)任公司才有發(fā)行資格，并且對(duì)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率、資本金及擔(dān)保等都有嚴(yán)格限制。再加上相關(guān)的法律、法規(guī)不健全、風(fēng)險(xiǎn)比較大等原因，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過債券融資的規(guī)模相當(dāng)少。

（二）我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)融資渠道存在的弊端分析

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資發(fā)展是伴隨改革開放的深入，隨著城市住房制度和土地使用制度的改革而逐步發(fā)展起來的。房地產(chǎn)企業(yè)融資作為房地產(chǎn)金融的組成部分，經(jīng)歷了一個(gè)由傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的財(cái)政供給渠道融資方式，向現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下的金融資源配置方式的變遷過程。從上述論述中，我們可以看出，銀行信貸融資渠道曾經(jīng)包括現(xiàn)在都對(duì)推動(dòng)房地產(chǎn)的發(fā)展起過或起著舉足輕重的作用。但也存在部分弊端，不得不引起我們的關(guān)注。

1.實(shí)際融資渠道較為單一。從上述我國(guó)目前存在的主要四種融資渠道分析，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)開展諸如上市融資、海外融資、債券融資等銀行貸款之外的融資渠道均受現(xiàn)行金融政策極大約束，難以發(fā)揮實(shí)際功效，導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一化。

2.傳統(tǒng)融資渠道嚴(yán)重依賴商業(yè)銀行。目前,房地產(chǎn)開發(fā)投資資金中銀行貸款所占的比重為30%，如果考慮建筑安裝企業(yè)的墊資、個(gè)人房貸及土地儲(chǔ)備諸因素，這一比重已達(dá)到80%，在我國(guó)內(nèi)地個(gè)別地區(qū)，這一比重，甚至已達(dá)80%～95%。由此可以看出，企業(yè)對(duì)銀行資金依賴的嚴(yán)重程度。

（三）我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)融資渠道存在弊端產(chǎn)生的影響

在貨幣政策從“穩(wěn)健”’轉(zhuǎn)為“從緊”現(xiàn)行金融調(diào)控政策影響，傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道弊端所產(chǎn)生的影響正日益凸顯。

1.融資信用風(fēng)險(xiǎn)高度集中，銀行風(fēng)險(xiǎn)增大。由于傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道存在事實(shí)上的單一模式，將房地產(chǎn)投資的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和融資信用風(fēng)險(xiǎn)集中于商業(yè)銀行，使銀行承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)增大，且一旦風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)，不但會(huì)危及金融業(yè)，甚至?xí)＜罢麄€(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體的健康發(fā)展。

2.房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展將面臨資金瓶頸。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型產(chǎn)業(yè)，資金的稀缺性和重要性對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說就更為明顯了。由于受現(xiàn)行宏觀政策主導(dǎo)下的貨幣政策“從緊”的影響，房地產(chǎn)企業(yè)試圖通過傳統(tǒng)銀行貸款的融資渠道獲取資金支持的難度將進(jìn)一步加大，勢(shì)必使一些中小型房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展面臨困境，進(jìn)而制約整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有序競(jìng)爭(zhēng)，使房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展面臨資金瓶頸。

三、完善我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的若干建議

中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展客觀上需要改變目前房地產(chǎn)融資渠道不暢、資金短缺的局面，必須對(duì)目前房地產(chǎn)融資渠道進(jìn)行完善、創(chuàng)新。筆者認(rèn)為，完善我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道主要有三大工作：一是構(gòu)建多元合理的房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道；二是不斷完善房地產(chǎn)企業(yè)融資相關(guān)法律法規(guī)及制度建設(shè)；三是強(qiáng)化房地產(chǎn)融資專業(yè)人才的培養(yǎng)和理論研究。

（一）構(gòu)建多元合理的房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道

2008年3月20日，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)了《關(guān)于2007年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況及2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)分析的報(bào)告》，該報(bào)告對(duì)2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提出幾點(diǎn)建議，其中包括“建議政府不失時(shí)機(jī)地拓寬房地產(chǎn)融資渠道”。報(bào)告建議，積極探索商業(yè)性與政策性相結(jié)合的住房融資模式和運(yùn)作機(jī)制，實(shí)行差別化住房信貸政策、發(fā)展多樣化住房信貸機(jī)構(gòu)、健全住房金融風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)和轉(zhuǎn)移體系、拓寬資金渠道，支持和鼓勵(lì)廣大的中等收入家庭通過市場(chǎng)，特別是二手房市場(chǎng)解決住房問題，使住房資源更加合理、有效的利用。

關(guān)于如何構(gòu)建多元、合理、符合我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的融資渠道，成了房地產(chǎn)理論界和業(yè)界討論和研究的重點(diǎn)。筆者認(rèn)為，可以借鑒美國(guó)、英國(guó)、加拿大、新加坡等國(guó)以及我國(guó)香港、臺(tái)灣地區(qū)在房地產(chǎn)企業(yè)融資方面較為典型和成功的做法。

1.房地產(chǎn)信托。房地產(chǎn)信托是指受托人（信托投資公司）遵循信托的基本原則，將委托人委托的資金以貸款或入股的方式投向房地產(chǎn)業(yè)以獲取收益，并將收益支付給受益人的行為。相對(duì)于上市、債務(wù)融資等渠道，信托方式具有操作靈活便利、運(yùn)作周期短等優(yōu)點(diǎn)。目前，國(guó)內(nèi)比較多的是房地產(chǎn)資金信托，即投資人基于對(duì)信托投資公司的信任，將自有資金委托其投資于房地產(chǎn)，將所得按投資額分配。

2.房地產(chǎn)投資信托基金。房地產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trusts，縮寫后即為REITs）是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，通過發(fā)行股票，集合投資者資金，由專門機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)管理，通過投資，選擇不同地區(qū)、不同類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資組合在有效降低風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)通過將房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入以派息的方式分配給股東。從而使投資人獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定的投資收益。其實(shí)際上是由專業(yè)人員管理的房地產(chǎn)類的集合資金投資計(jì)劃。房地產(chǎn)投資信托基金從20世紀(jì)60年代在美國(guó)發(fā)展，出現(xiàn)以后不斷完善，在21世紀(jì)初進(jìn)入到韓國(guó)、中國(guó)臺(tái)灣和香港、日本，是國(guó)際房地產(chǎn)市場(chǎng)上經(jīng)過幾十年健全起來的成熟投資模式。

3.房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金。房地產(chǎn)投資基金是指通過發(fā)行基金受益憑證募集資金，交由專業(yè)投資管理機(jī)構(gòu)運(yùn)作，基金資產(chǎn)專門投資于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)或項(xiàng)目，以獲取投資收益和資本增值的一種基金形態(tài)。它不同于一般的投資基金，房地產(chǎn)投資基金是專門用于房地產(chǎn)投資、開發(fā)、銷售和消費(fèi)等方面的投資資金，投資范圍限于房地產(chǎn)領(lǐng)域，是集眾多的分散資金于一體，同時(shí)采用專家經(jīng)營(yíng)、專業(yè)化管理的一種投資體制。其設(shè)立目的是集聚資金、分散風(fēng)險(xiǎn)，獲得較高的規(guī)模效益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。美國(guó)是最早成立房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的國(guó)家，其發(fā)展不僅為廣大投資者提供了金融投資工具，也為房地產(chǎn)企業(yè)提供了高效的融資渠道。

4.商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券。商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券（CMBS，CommercialMortgage Backed Securities）屬于抵押貸款支持證券（MBS，Mortgage Backed Securities）的一種。根據(jù)打包資產(chǎn)的不同，MBS 可分為個(gè)人住房抵押貸款支持證券（RMBS ，Residential MBS）和商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券，前者屬于商業(yè)銀行資產(chǎn)證券化的范疇。后者是適用于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的一種債務(wù)性融資方式，是將房地產(chǎn)貸款中的商用房地產(chǎn)抵押貸款匯聚到一個(gè)組合抵押貸款池中，通過證券化過程，以債券的形式向投資者發(fā)行。雖然都屬于債務(wù)性融資工具，這種債務(wù)與向商業(yè)銀行申請(qǐng)貸款在運(yùn)作上復(fù)雜得多。

5.其他融資渠道。除以上融資方式外，還有企業(yè)上市融資、發(fā)行企業(yè)債券、個(gè)人住房貸款證券化、BOT、TOT、ABS等方式。

綜上所述，筆者認(rèn)為，構(gòu)建多元合理的、符合我國(guó)國(guó)情的融資渠道，除了不斷克服現(xiàn)行宏觀政策主導(dǎo)下的金融調(diào)控政策給傳統(tǒng)銀行貸款傳統(tǒng)融資帶來的消極影響外，下階段我國(guó)應(yīng)重點(diǎn)培育發(fā)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，同時(shí)積極探索完善房地產(chǎn)投資信托基金、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金等融資渠道。積極鼓勵(lì)和引導(dǎo)有條件的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行上市融資和發(fā)行公司債券。尤其對(duì)積極開發(fā)中小戶型、中低價(jià)位普通商品住宅的企業(yè)、對(duì)推動(dòng)節(jié)能環(huán)保型住宅的房地產(chǎn)企業(yè)，對(duì)其融資提供金融政策傾斜支持。

（二）不斷完善房地產(chǎn)企業(yè)融資相關(guān)法律法規(guī)

現(xiàn)行相關(guān)法律法規(guī)體系在現(xiàn)行的法律法規(guī)中，如《商業(yè)銀行法》、《合同法》、《建筑法》、《公司法》、《民法》、《擔(dān)保法》等法律法規(guī)條文中缺少有關(guān)房地產(chǎn)信貸和金融條款的法律條例，對(duì)約束和規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)商、個(gè)人的金融行為極為不利，造成了商業(yè)銀行在經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)上容易產(chǎn)生急功近利的傾向，比如有的商業(yè)銀行降低客戶資質(zhì)等級(jí)評(píng)定的門檻，將審查手續(xù)簡(jiǎn)化，將審查速度加快等，也造成了一些開發(fā)商和購房個(gè)人提供假資料、假資信，來騙取信貸資金，造成了資產(chǎn)流失等損失。因此，我國(guó)應(yīng)盡快修改完善現(xiàn)行的法律法規(guī)，確立房地產(chǎn)信貸的法律地位，如制定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款管理法、產(chǎn)業(yè)基金法、違反房地產(chǎn)信貸管理辦法處罰條例等，明確規(guī)定開發(fā)商及個(gè)人的權(quán)利與義務(wù)，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)商的融資行為，促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)健康發(fā)展。

（三）繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸監(jiān)管完善制度建設(shè)

加大房地產(chǎn)信貸監(jiān)管。加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款監(jiān)管，對(duì)符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)項(xiàng)目，要繼續(xù)加大信貸支持力度。同時(shí)，要加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款審核管理，嚴(yán)禁違規(guī)發(fā)放房地產(chǎn)貸款；加強(qiáng)對(duì)預(yù)售款和信貸資金使用方向的監(jiān)督管理，防止挪作他用。要進(jìn)一步加快建立個(gè)人征信系統(tǒng)建設(shè)，繼續(xù)完善房地產(chǎn)抵押登記制度，探索符合國(guó)情的房地產(chǎn)保險(xiǎn)制度，構(gòu)建房地產(chǎn)抵押登記網(wǎng)上信息網(wǎng)絡(luò)。要妥善處理過去違規(guī)發(fā)放或取得貸款的項(xiàng)目，控制和化解房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。

（四）鼓勵(lì)房地產(chǎn)融資專業(yè)人才的培養(yǎng)和理論研究

要積極鼓勵(lì)和倡導(dǎo)既懂金融又懂房地產(chǎn)的復(fù)合型人才的培養(yǎng)和理論研究。房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)投資信托基金、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金等一系列新的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的興起,需要大量的人才作基礎(chǔ)后盾。這些人才與以往的不同,他們不僅精通金融、證券業(yè)務(wù),還要涉獵與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、法律、資產(chǎn)評(píng)估等知識(shí)。同時(shí)，由于我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道相對(duì)于國(guó)外同行融資渠道顯得比較單一，導(dǎo)致對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資的理論研究相對(duì)滯后。筆者認(rèn)為，為了更好完善我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，進(jìn)一步降低融資風(fēng)險(xiǎn)，建立健全融資工作各項(xiàng)法律、法規(guī)和制度建設(shè)，有必要進(jìn)一步強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資工作的理論研究，以期更好地指導(dǎo)實(shí)踐工作。

結(jié)束語

目前，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，但與房地產(chǎn)業(yè)的重要地位和發(fā)展速度極不相稱的是房地產(chǎn)企業(yè)融資工作卻步履蹣跚。隨著近幾年來國(guó)家新一輪宏觀調(diào)控的推行，特別是金融調(diào)控政策的力度不斷加大，房地產(chǎn)企業(yè)的融資環(huán)境發(fā)生了深刻的變化，傳統(tǒng)單一的銀行貸款融資渠道弊端漸露,且門檻漸高。房地產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)要健康穩(wěn)步發(fā)展，必須構(gòu)建多元合理的融資渠道。多元化的融資渠道要求在我國(guó)房地產(chǎn)以后的發(fā)展中，銀行貸款不能也不應(yīng)該是房地產(chǎn)企業(yè)融資的唯一渠道，而應(yīng)是以銀行貸款為主渠道的前提下，配之以房地產(chǎn)信托及房地產(chǎn)投資信托基金、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金等多種形式相結(jié)合的良性的、低風(fēng)險(xiǎn)、高效率的融資渠道。

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商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理范文第5篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；住房金融政策；樓市波動(dòng)

1 國(guó)內(nèi)外住房金融政策

對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)來說，如果沒有金融政策調(diào)整和金融產(chǎn)品的創(chuàng)新，房地產(chǎn)市場(chǎng)要在近十年內(nèi)得以發(fā)展與繁榮是不可能的。對(duì)于美國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不僅有便利融資渠道進(jìn)入金融市場(chǎng)，而且融資產(chǎn)品多、融資成本低。對(duì)于住房的消費(fèi)者來說，則形成了廣泛發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)金融制度與市場(chǎng)。美國(guó)住房消費(fèi)信貸的基本形式是住房按揭貸款。美國(guó)金融機(jī)構(gòu)利用長(zhǎng)期積累的經(jīng)驗(yàn)和現(xiàn)代信貸管理技術(shù)與方法，不斷地創(chuàng)造新的、多樣化的住房按揭貸款品種來促進(jìn)居民購買住房、建房，并對(duì)購買住房者提供各種優(yōu)惠，包括降低貸款利率和免稅。同時(shí)，對(duì)低收入家庭提供福利付款、住房津貼或允許租住政府建造的低租金公共住房，形成以市場(chǎng)機(jī)制為主導(dǎo)，政府參與為輔助的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系。

2 住房金融政策對(duì)樓市的影響

在這樣的房地產(chǎn)金融體系下，房地產(chǎn)融資單一，對(duì)商業(yè)銀行信貸依賴程度過高；政策性住房金融發(fā)展滯后，更為重要的是，盡管目前許多房地產(chǎn)金融政策及制度安排看上去是從發(fā)達(dá)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)引入，但是許多房地產(chǎn)金融政策只是學(xué)其形而無其神。例如，中國(guó)的住房預(yù)售制度就完全是一種單邊風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)機(jī)制。即這種住房預(yù)期制度僅是根據(jù)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的1994年制定的《城市管理法》而設(shè)立的一種房地產(chǎn)金融政策。由于這種房地產(chǎn)金融制度安排留下的是計(jì)劃印跡，從而使得這種房地產(chǎn)金融政策基本上與發(fā)達(dá)市場(chǎng)體系下的住房預(yù)售制度有很大差別。其制度安排更多的是考慮房地產(chǎn)開發(fā)商的利益、防范的是房地產(chǎn)開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)，而更少考慮購買住房居民及商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)，從而使得這種制度安排的金融風(fēng)險(xiǎn)或是讓住房購買者來承擔(dān)或是由商業(yè)銀行來承擔(dān)。由于這種住房預(yù)期制度是一種單邊風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)機(jī)制，從而使得這種制度成了房地產(chǎn)開發(fā)商“空手套白狼”獲取房地產(chǎn)市場(chǎng)暴利的重要工具。對(duì)于這樣一種存在嚴(yán)重的利益扭曲的房地產(chǎn)金融制度，2004年央行提議要取消這種住房預(yù)售制度，但遭到房地產(chǎn)開發(fā)商激烈的反對(duì)，從而使得央行取消住房預(yù)售制度的建議完全消失。

中國(guó)的個(gè)人收入證明的真實(shí)性與其他市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家相關(guān)十萬八千里。特別是，在中國(guó)人誠(chéng)信不足的條件下，這種個(gè)人收入證明的真實(shí)性更是可信度低。正因?yàn)椋瑐€(gè)人按揭貸款市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻低，也為制造房地產(chǎn)泡沫創(chuàng)造的條件。可以說，前幾年房地產(chǎn)泡沫四起，就是與這種房地產(chǎn)按揭貸款市場(chǎng)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)寬松有關(guān)。當(dāng)然，中國(guó)房地產(chǎn)金融政策所面臨的困難可能比這還多，這里僅舉出一點(diǎn)。正因?yàn)椋袊?guó)房地產(chǎn)金融體系存在嚴(yán)重的缺陷，因此，房地產(chǎn)中長(zhǎng)期規(guī)則就得重新檢討當(dāng)前的房地產(chǎn)金融體系，找出其問題所在，這樣才能找到解決問題的辦法。

3 房地產(chǎn)中長(zhǎng)期規(guī)劃的金融政策

首先，要圍繞房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展之目標(biāo)，研究建立與中國(guó)住房制度相適應(yīng)、符合中國(guó)國(guó)情的房地產(chǎn)金融制度，比如，以359號(hào)文件把投資與消費(fèi)區(qū)分，就得建立起商業(yè)性與政策性兩者并行的住房金融體系。這樣既可以商業(yè)化的方式支持住房市場(chǎng)發(fā)展，又能顧及中低收入者等特定人群的住房金融問題。

其次，改革與重新確立中國(guó)新的住房金融市場(chǎng)。新的住房金融市場(chǎng)力求建立起多層次的市場(chǎng)，利用不同融資方式、不同金融產(chǎn)品、不同金融市場(chǎng)，來滿足多層次住房融資需求。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)融資可以依據(jù)住房的不同性質(zhì)采取差異化的金融政策。但先要取消或改革現(xiàn)行的住房預(yù)售制度。通過這種差異化的金融政策鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)入保障性等政策性住房建設(shè)、鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)商圍繞著房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)進(jìn)行產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整。這樣，通過差異化的金融政策不僅能夠促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)商實(shí)現(xiàn)政府房地產(chǎn)發(fā)展之目標(biāo)，而且可促使房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整及行業(yè)運(yùn)作提高效率。再次，加快建立現(xiàn)行住房貸款風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)制度，針對(duì)性對(duì)風(fēng)險(xiǎn)高的制度安排進(jìn)行全面改革。同時(shí)，要建立住房金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)測(cè)與防范系統(tǒng)。加強(qiáng)住房金融市場(chǎng)信息搜集、整理、研究與分析，并給市場(chǎng)提高更多透明公開的相關(guān)信息知識(shí)等。

總之，住房金融政策是房地產(chǎn)市場(chǎng)得以健康發(fā)展的關(guān)鍵，它應(yīng)該是房地產(chǎn)規(guī)劃最為核心的方面，因此，要保證房地產(chǎn)市場(chǎng)健康持續(xù)發(fā)展，就得對(duì)當(dāng)前中國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)金融政策進(jìn)行全面的調(diào)整與改革，以此建立起一套符合中國(guó)國(guó)情的住房金融支持體系。這才是房地產(chǎn)規(guī)劃核心部分。而且，政府要借助這次房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整，加大房地產(chǎn)金融市場(chǎng)立法的力度，通過法律方式來界定房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的功能及利益關(guān)系，而不是讓房地產(chǎn)金融市場(chǎng)成為少數(shù)人謀利的工具，對(duì)此監(jiān)管部門要足夠的關(guān)注。

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