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商業(yè)用地評估方法范文第1篇

關(guān)鍵詞:地價評估 居住用地 剩余法 城鎮(zhèn)

中圖分類號:F205 文獻標識碼:A 文章編號:1672-3791(2012)04(c)-0212-02

我國經(jīng)過土地制度、住房制度改革,房地產(chǎn)市場的形成,房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速[1],導致土地市場政策和價格不斷變遷,城市居住用地地價跟隨基準地價的不斷調(diào)整而變化。居住用地價格作為房價的基礎(chǔ),逐漸成為政府、開發(fā)商和城市居民普遍關(guān)注的敏感熱點問題[2]。居住用地價格可以被認為是反映了作為競租者的開發(fā)商在對不同居住用地地塊特征和開發(fā)潛力評估基礎(chǔ)上所愿意支付的成本[3]。居住用地地價的評估也是地產(chǎn)開發(fā)商首要解決的問題,其評估方法有多種,而剩余法是地價評估中廣泛采用的方法之一,在城市居住用地地價評估中經(jīng)常被使用。但其方法運用時有多種解法,每種方法計算結(jié)果都不一樣。因此,對居住用地怎樣合理的估價,如何正確看待剩余法的應(yīng)用尤其重要。

1 居住用地地價評估常用方法概述

根據(jù)全國土地分類規(guī)定,居住用地指供人們?nèi)粘Ｉ罹幼〉姆炕?有獨立院落的包括院落),通常分為城鎮(zhèn)單一住宅用地、城鎮(zhèn)混合住宅用地、農(nóng)村宅基地和空閑地四種,其中單一住宅用地是指城鎮(zhèn)居民的普通住宅用地、公寓用地和別墅用地;城鎮(zhèn)混合住宅用地是指城鎮(zhèn)居民以居住為主的住宅與工業(yè)或商業(yè)等混合用地;農(nóng)村宅基地和空閑地分別指農(nóng)村村民居住的宅基地和村莊內(nèi)部的空閑舊宅基地及其他空閑土地等[4]。對于居住用地地價的評估,可以結(jié)合該宗地的具體狀況,可以選用如下評估方法:市場比較法,收益還原法,基準地價系數(shù)修正法和剩余法。市場比較法以代替關(guān)系為途徑,接近市場情況,但它必須以發(fā)育健全的地場市場為基本條件,沒有充足的交易實例資料就不能使用;收益還原法以取得土地純收益為途徑,只適用于有現(xiàn)實收益或潛在收益的土地,但其純收益和還原率的確定比較困難;基準地價系數(shù)修正法具有快速、方便評估多宗土地價格的特點,主要用于已完成基準地價評估、具備基準地價和相應(yīng)修正體系成果的城鎮(zhèn)中的土地估價,其精度與基準地價及其修正體系的精度密切相關(guān)[4];剩余法根據(jù)最有效使用原則和合法原則來確定土地利用最佳方式,它假設(shè)在開發(fā)期間租金與交易價格不變,各項成本投入是均勻或分段均勻,也不考慮物價上漲影響,它的理論依據(jù)是地租理論和價格構(gòu)成理論,是一種科學實用的估價方法,在城鎮(zhèn)居住用地地價評估中經(jīng)常使用。

2 剩余法在居住用地地價評估中的應(yīng)用

城鎮(zhèn)居住用地地價評估中,市場比較法是首選方法,對于新開發(fā)完成的居住用地,還可以使用成本逼近法。但是在很多情況下,最常用的是剩余法,在運用剩余法時,必須注意其資金的時間價值。下面進一步說明剩余法的應(yīng)用。

2.1 剩余法及其資金時間價值概述

剩余法又稱假設(shè)開發(fā)法、到算法或預期開發(fā)法。它是從待估對象土地所建造的房屋等建筑物的預期銷售收入減去有關(guān)開發(fā)建設(shè)成本、稅費及正常利潤后,求取待估對象客觀合理價格或價值的方法[5]。其公式如下。

地價=樓價-建筑費-專業(yè)費-利息-利潤-銳金

式中:（1）建筑費依據(jù)社會一般發(fā)生費用及行業(yè)慣例預算。

（2）專業(yè)費包括建筑師、工程師、測量師的收費,一般以占建筑費的百分比i計算,即。

專業(yè)費＝建筑費×i。

（3）正常利息率為r,則利息＝(建筑費＋專業(yè)費＋地價)×r。

（4）正常利潤率為p,則利潤＝(建筑費＋專業(yè)費＋地價)×p。

（5）與地價有關(guān)的稅收為t。

（6）按上述每項費用的具體計算方法匯總,即可得到。

地價＝樓價－建筑費－建筑費×i－(建筑費＋專業(yè)費＋地價)×r－(建筑費＋專業(yè)費＋地價)×p－t。

整理后即:

(1)

土地開發(fā)項目從投資建設(shè)到竣工驗收交付使用需要一定的周期,在這一周期過程中,各項資金費用的投入和回收都與它們發(fā)生的時點緊密相關(guān),即資金的時間價值運動形態(tài)時刻貫穿于地產(chǎn)開發(fā)的全過程中。據(jù)此,剩余法中所涉及的土地取得與開發(fā)費用、建筑費用、專業(yè)費用等的投入和銷售收入的獲取都表現(xiàn)為開發(fā)周期內(nèi)不同時段上的現(xiàn)金流動量,充分反映出資金運用的時間價值規(guī)律特征,因此,假設(shè)開發(fā)法在實際評估中運用的關(guān)鍵是判斷好各項費用發(fā)生的時點,運用資金時間價值運動規(guī)律進行估算,才能使估算的結(jié)果準確可靠。資金的時間價值,是通過時間和利息率來體現(xiàn)的,有借貸款,但無借貸時間,如馬上就還,則利息為零。在剩余法評估地價時,全部預付成本=建筑費+專業(yè)費用+地價,或者,全部預付地價=土地開發(fā)費+生地地價,是計算利息的基礎(chǔ),但是,利息額的大小則與開發(fā)過程長短有關(guān),開發(fā)過程越大,利息額越大[6～7]。針對這一情況,現(xiàn)就剩余法的具體計算公式、利息、利潤的計算案例進行討論。

2.2 剩余法應(yīng)用的案例

（1)委估對象:某七通一平的空地,面積2400平米,允許用途為商住混合樓,容積率7,覆蓋率≦50%,土地使用年限50年。

（2)估價要求:2007年10月出售,求購買價。

（3)其他估價條件:①設(shè)計建筑面積16800平方米,14層,1～2層2400平方米用于商業(yè),3～14層14400平方米用于住宅;②開發(fā)費用估計:總建筑費1200萬元,專業(yè)費為建筑費的6％,利息率10％,稅費按樓價的8％計;③估計建成后商業(yè)樓即可全部售出,住宅樓的30%在建造完成后即可售出,50%半年后才可能售出,其余20%一年后才能售出。預計當時售價商業(yè)樓6000元/平方米,住宅樓5000元/平方米,投資利潤率為20％;(4)建設(shè)共需3年完成(到2010年10月),第一年投入50％的總建筑費,第二年投入30％,第三年投入20％。

計算方式的選擇。

(1)公式法:①總樓價=6000×2400/(1+10%)3+5000×14400/(1+10%)3×[30%/(1+10%)0+50%/(1+10%)0.5+20%/(1+10)1]=65248986(元)。

②總建筑費=[(12000000×50%)/(1+10%)0.5]+[(12000000×30%)/(1+10%)1.5]+[(12000000×20%)/(1+10)2.5]=10732323(元)。

③總地價=[65248986－10732323×(1+6%+10%+20%+6%×10%+6%×20%)－65248986×8%]/(1+10%+20%)=34799943(元)。

④單地價=34799943/2400=14500(元/m2)。

(2)靜態(tài)方法:①總樓價=6000×2400+ 5000×14400=86400000(元)。

②總建筑費=12000000(元)。

③總專業(yè)費=總建筑費×6%=12000000×6%=720000(元)。

④總利息=(總地價+總建筑費+總專業(yè)費)×利息率

=總地價×10%×3+12000000(1+6%)×50%×10%×2.5+12000000(1+6%)×30%×10%×1.5+12000000(1+6%)×20%×10%×0.5=總地價×0.3+2226000(元)。

⑤總稅費=總樓價×8%=86400000×8%=6912000(元)。

⑥總利潤=(總地價+總建筑費+總專業(yè)費)×利潤率=總地價×20%+12720000×20%=總地價×0.2+2544000(元)。

⑦總地價=86400000－12000000－720000－(總地價×0.3+2226000)－6912000－(總地價×0.2+2544000)。

總地價=61998000/1.5=41332000(元)。

⑧單地價=41332000/2400=17222(元/m2)。

(3)動態(tài)方法(一)。

①總樓價和總建筑費都參照公式法的原解法,分別為65248986元和10732323元。

②總專業(yè)費=總建筑費×6%=10732323×6%=643939(元)。

③總稅費=總樓價×8%=65248986×8%=5219919(元)。

④總利潤=(總地價+總建筑費+總專業(yè)費)×利潤率=總地價×0.2+2275252(元)。

⑤總地價=總樓價－總建筑費－總專業(yè)費－總稅費－總利潤。

=[65248986－10732323(1+6%+20%+6%×20%)－5219919]/(1+20%)=38647960(元)。

⑥單地價=16103(元/m2)。

(4)動態(tài)方法(二)。

①總樓價和總建筑費都參照公式法的原解法,分別為65248986元和10732323元。

②總專業(yè)費=總建筑費×6%=10732323×6%=643939。

③總稅費=總樓價×8%=65248986×8%=5219919(元)。

④總利潤=(總地價+總建筑費實際投入額+總專業(yè)費實際投入額)×利潤率/(1+10%)3

=總地價×0.1503+1911345(元)。

⑤總地價=總樓價－總建筑費－總專業(yè)費－總稅費－總利潤

=[65248986－10732323(1+6%)5219919－1911345]/(1+0.1503)

=40634148(元)。

⑥單地價=16930(元/m2)。

每種計算方法所得的結(jié)果都不一樣,但要注意,動態(tài)與靜態(tài)方法不能在同一評估項目中混合使用,這樣不僅會產(chǎn)生重復計算,而且使估算結(jié)果出現(xiàn)偏差;同一項目不能用兩種方法分別計算,這樣有可能出現(xiàn)測算結(jié)果差別較大,給人產(chǎn)生評估方法不科學合理的印象,使評估價格的可信程度受到影響。然而在公式法中,出現(xiàn)動態(tài)方法和靜態(tài)方法混用:總樓價、總建筑費的計算采取折現(xiàn)現(xiàn)金流的動態(tài)計算公式;地價計算卻直接套用靜態(tài)計算的理論公式;利息計算存有偏差,與假設(shè)開發(fā)法的總體評估思路矛盾。靜態(tài)方法是從單利計息的角度,通過地價款、建造成本、管理費用、營銷費用的數(shù)量及投入時間、銷售收入的數(shù)量及回收時間來計算利息,從而考慮資金的時間價值[8]。實際上是確定計算時點為開發(fā)之初,不考慮各項支出、收入發(fā)生的時間不同,即不是將它們折算到同一時間上的價值,而是直接相加減,但要計算利息,計息期通常到不動產(chǎn)開發(fā)完成為止。靜態(tài)方式主要適合現(xiàn)有新舊房地中的地價評估。動態(tài)方式要考慮各項支出、收入發(fā)生的時間不同,即首先要將它們的價值折算到同一時點上(通常是折算到估價日期上),然后再相加減,但這一過程中,為避免重復不再單獨考慮投資利息[5]。可見此題只能運用動態(tài)方法,在一些文獻[9～12]中,曾出現(xiàn)應(yīng)用公式法,靜態(tài)方法和動態(tài)方法(一),但如果總利潤的計算基數(shù)是總地價、總建筑費用和總專業(yè)費用三者之和,在采用動態(tài)方式計算時,不應(yīng)以折現(xiàn)后的總建筑費用和總專業(yè)費用加總地價之和為基數(shù)計算利潤額。因為,按“折現(xiàn)過程即計算過程”,折現(xiàn)后的總建筑費和總專業(yè)費中已包含利息在內(nèi),以致無形中,利息也計了利潤。另外,應(yīng)注意利潤的取得應(yīng)在商品房售出之時,無銷售收入則無利潤可言。因此,總利潤值也應(yīng)進行折現(xiàn),以與其它指標相統(tǒng)一。據(jù)此分析,動態(tài)方法(二)是相對正確解法。該案例應(yīng)采用動態(tài)方法(二)計算。

3 結(jié)語

剩余法的應(yīng)用在目前來說是比較成熟的,但其運用時需注意考慮資金時間價值的影響。在公式法中,由于出現(xiàn)動態(tài)方法和靜態(tài)方法混用,使得計算結(jié)果過低,與假設(shè)開發(fā)法的總體評估思路矛盾。靜態(tài)方式不考慮各項支出、收入發(fā)生的時間不同,使計算結(jié)果過高,而且主要適合現(xiàn)有新舊房地中的地價評估。動態(tài)方法(一)實際上是假設(shè)利息計利潤,但由于折現(xiàn)后的總建筑費和總專業(yè)費中已包含利息在內(nèi),以致無形中,利息也計了利潤,造成計算結(jié)果偏低。動態(tài)算法(二),實際上是假設(shè)利息不計利潤,是對動態(tài)方法(一)的改正,計算結(jié)果相對比較正確。在實際估價中,應(yīng)合理預測地產(chǎn)開發(fā)周期及費用支付特點、融資及銷售等情況,在此基礎(chǔ)上適當考慮資金時間價值的影響,運用正確的評估方法,這樣才能得出科學的評估結(jié)論。

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商業(yè)用地評估方法范文第2篇

物業(yè)稅的概念自從進入國人的視野，多年來一直備受社會關(guān)注。所謂物業(yè)稅，主要是針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。物業(yè)稅是一種房地產(chǎn)在保有期間征收的稅種，征稅的基礎(chǔ)是房地產(chǎn)在評稅時點的價值。因此，房地產(chǎn)評估值的準確程度直接關(guān)系到物業(yè)稅征收的準確性。雖然物業(yè)稅的開征比較復雜，2011年我國選擇上海、重慶作為試點城市，暫時進行房產(chǎn)稅改革，采用市場價格作為稅基，不過對物業(yè)稅計稅價值評估值的采用是其發(fā)展的必然。從一般的房地產(chǎn)評估角度來講，進行房地產(chǎn)個案評稅能夠盡可能的準確評估待估對象的價值。但是物業(yè)稅征收對象數(shù)目龐大，評稅時間以及資金有限，使得房地產(chǎn)評估必須兼顧準確與快速高效兩個原則。在這種情況之下，國家地稅總局提出實行批量評稅的思路。試點評稅證實這種思路是完全可行的。物業(yè)稅的評估工作試點城市中有像北京、上海、重慶這樣的大型城市，也有像焦作、馬鞍山等偏小型城市。由于城市間的發(fā)展程度不同，評稅采取的房地產(chǎn)價值評估方案也有一定的差異。本文將針對經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)房地產(chǎn)評稅價值評估方法進行分析研究。

二、經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)房地產(chǎn)計稅價值

評估基本方法無論地區(qū)經(jīng)濟發(fā)達程度如何，房地產(chǎn)估價經(jīng)常采用的方法不外乎市場比較法、收益法和成本法。在房地產(chǎn)模擬評稅中，同樣主要應(yīng)用這三種方法進行房地產(chǎn)價值評估。從本質(zhì)上來講，模擬評稅時所采用的方法和普通房地產(chǎn)價值評估所采用的方法基本一致。由于考慮到評稅快速高效以及實際可行性的要求，模擬評稅的實際工作中采用批量評稅的方法。采取批量評稅的關(guān)鍵步驟是分區(qū)和求取基準價格。

（一）成本法是求取估價對象房地產(chǎn)在估價時點的重新構(gòu)建價格，扣除折舊，以此估算估價對象房地產(chǎn)的客觀合理價格或價值的方法。通過分別評估房產(chǎn)價值和地產(chǎn)價值，以二者之和作為房地產(chǎn)整體價值。其中房產(chǎn)價值評估采用重置成本法，地產(chǎn)價值評估采用基準地價系數(shù)修正法，土地分區(qū)即為城市土地分等分級。成本法可適用居住、商業(yè)、綜合、工業(yè)四類房地產(chǎn)的房地產(chǎn)稅計稅價值評估情形，綜合、工業(yè)類房地產(chǎn)評估首選成本法進行。

（二）市場比較法是在待估房地產(chǎn)所在的評估分區(qū)范圍內(nèi)按房地產(chǎn)的細類劃分設(shè)定有代表性的樣本房地產(chǎn)，通過大量（三個以上）同一分區(qū)的相同細類可比實例評估樣本房地產(chǎn)的價值，進而由樣本房地產(chǎn)價值修正待估房地產(chǎn)價值的方法。市場法評估的基準價格為標準樣本房地產(chǎn)市場單價。另外為計稅的方便性和易操作性起見，市場法評估分區(qū)是在房地產(chǎn)價格聚類的基礎(chǔ)上，又綜合考慮行政區(qū)位和土地級別的影響因素得到的。市場法可適用居住、商業(yè)、工業(yè)、綜合四個大類房地產(chǎn)的房地產(chǎn)稅計稅價值評估情形，在居住類房地產(chǎn)和商業(yè)房地產(chǎn)中應(yīng)用廣泛。

（三）收益法適用商業(yè)類房地產(chǎn)的計稅價值評估情形，是一種依據(jù)商業(yè)用房的經(jīng)營純收益反算其市場價值的方法。在待評稅房地產(chǎn)所在的評稅商業(yè)分區(qū)范圍內(nèi)，按要求設(shè)定在區(qū)域內(nèi)同類房地產(chǎn)中具有代表性，能集中反映分區(qū)內(nèi)同類房地產(chǎn)典型特征的商業(yè)樣本房地產(chǎn)，作為原始樣本商業(yè)用房。然后收集與原始樣本商業(yè)用房類似的商用房地產(chǎn)的租金及售價價格案例測算原始基準價格。在此基礎(chǔ)上通過因素修正確定待評稅房地產(chǎn)的評估值。收益法的分區(qū)的依據(jù)有：商業(yè)房地產(chǎn)租金收益數(shù)據(jù)或經(jīng)營收益數(shù)據(jù)，城區(qū)商業(yè)用地土地級別和基準地價體系，城市行政區(qū)域。

三、經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)計稅價值評估特點

經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)，主要是指人均國民生產(chǎn)總值、人均財政收入、農(nóng)民人均純收入三項主要經(jīng)濟指標低于平均水平的地區(qū)。經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)相對經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)而言具有一些獨特的特點，總體表現(xiàn)為經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)房地產(chǎn)評估市場化程度較差。以下是筆者根據(jù)經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)的評估實際工作遇到的問題總結(jié)出的房地產(chǎn)評稅價值評估特點。

（一）房地產(chǎn)交易市場不成熟，安置房以及早期企業(yè)福利分房占居住類房地產(chǎn)比重相對較大一個地區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展是與該地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展密不可分的。房地產(chǎn)交易市場是否成熟一定程度上取決于房地產(chǎn)開發(fā)的市場化程度。而經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)相對落后，新開發(fā)的房地產(chǎn)比重小。在房地產(chǎn)市場化前大量的企業(yè)內(nèi)部分房以及拆遷類的安置房等如今進入房地產(chǎn)交易市場，占據(jù)了交易市場的一席之地，影響了房地產(chǎn)的正常交易，并使得在房地產(chǎn)價值評估測算過程中出現(xiàn)多種評估方法結(jié)論不一致的現(xiàn)象。

（二）一定時期內(nèi)房地產(chǎn)市場中發(fā)生的正常交易案例相對較少，交易成交價參差不齊應(yīng)用市場法和收益法進行房地產(chǎn)價值評估時，房地產(chǎn)市場越繁榮、原始數(shù)據(jù)越多越廣泛，越能夠提高評估的準確度。如果評稅基礎(chǔ)數(shù)據(jù)太少則會使得評估結(jié)果不能很好的表達房地產(chǎn)的實際價值。在經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)某些特定評估分區(qū)中，往往合適的數(shù)據(jù)量相對偏少，這給評估工作帶來了極大的不便。例如，利用市場法對某市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)居住類房地產(chǎn)進行價值評估，該市有關(guān)部門提供的交易案例共5宗，其中一宗案例年代較為久遠，另外四宗案例則出自同一個小區(qū)A，并且四宗案例中的一宗成交價格遠低于其他三宗。這種情況下得到的樣本房地產(chǎn)價值顯然只能夠用于修正A小區(qū)的房地產(chǎn)價值。

（三）商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展落后，商業(yè)物業(yè)分布不集中，商業(yè)形態(tài)樣本量少，同一區(qū)域內(nèi)相同商業(yè)細類房地產(chǎn)經(jīng)營情況差異較大在一些經(jīng)濟欠發(fā)達的城市，商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展相對落后，商業(yè)類型少。較為繁華的商業(yè)街只有一兩條，其余的商業(yè)物業(yè)多呈點狀分布，較為成熟的商圈相對較少，這樣的布局顯然不利于評估分區(qū)的劃分。有些經(jīng)濟欠發(fā)達地少（比如商場類物業(yè)），使得評估結(jié)論說服力不強。另外，盡管是在同一評估分區(qū)內(nèi)的同種商業(yè)類型，也存在租金程度和收益水平差別較大的情況，給原始樣本商業(yè)用房的選取帶來了困難。

四、經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)計稅價值評估方法探究

經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)房地產(chǎn)評稅價值評估最突出的特點是房地產(chǎn)市場化程度較低，主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)建設(shè)和交易不活躍，房地產(chǎn)交易中福利性住房比例偏高。這給房地產(chǎn)評稅價值評估工作中分區(qū)和確定基準價值帶來了難度。鑒于經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)在房地產(chǎn)評稅價值評估方面的這些特點，在實際評估過程中就要求參與人員在利用三種常用房地產(chǎn)評估方法時根據(jù)地區(qū)的特點制定適合該地區(qū)的評估方案。

（一）基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是房地產(chǎn)價值評估的基本條件，要盡量獲得更多的有效數(shù)據(jù)一般來講，大型城市房地產(chǎn)評稅價值評估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)量大，價格聚類性明顯，價格變化層次性好，分區(qū)數(shù)量要多于經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)。對于經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)而言在選取可比實例時要合理選擇適當?shù)目杀葘嵗貏e是針對某一特定的樣本房地產(chǎn)、估價目的和估價時點來說，有些交易實例并不適用。在評稅過程中，三種基本的評稅方法都需要相應(yīng)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。有效數(shù)據(jù)是房地產(chǎn)評估準確與否的基礎(chǔ)條件，必須做好數(shù)據(jù)的搜集工作。這就要求委托方盡可能地提供條件，使得評估人員能夠獲取更多的有效數(shù)據(jù)。

（二）收益類房地產(chǎn)評估中應(yīng)適當確定原始樣本商業(yè)用房的設(shè)定標準評估分區(qū)原始樣本商業(yè)用房應(yīng)具有一定的代表性，能夠較好的表達該地區(qū)的商業(yè)細類發(fā)展水平。在聚類明顯的商業(yè)區(qū)內(nèi)選取原始樣本商業(yè)用房較為容易。但是對于經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)而言，其商業(yè)物業(yè)分布不集中多呈點狀分布，這無疑加大了樣本房的選取難度。因此，在設(shè)定不同商業(yè)類型原始樣本商業(yè)用房時，要在分析該地區(qū)客觀的經(jīng)濟發(fā)展水平基礎(chǔ)上，參考土地分級，合理確定原始樣本商業(yè)用房，同時也要對部分修正因素進行調(diào)整。特殊情況下，可對具體對象進行個案評稅。

（三）評稅地區(qū)局部出現(xiàn)住宅類物業(yè)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)量不足的可以考慮采用成本法替代市場法進行評估上文提到某市開發(fā)區(qū)居住類用房的評估案例，由于可比實例不合理，不能應(yīng)用市場法進行評估的，可以應(yīng)用成本法代替市場法進行評估，特殊情況下還可以考慮個案評估。一般來講，每個評估分區(qū)內(nèi)都能找到三個以上的可比實例，但是無疑可比實例數(shù)量越多房地產(chǎn)評估的結(jié)果越接近真實價值。當住宅類房地產(chǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)量較少或不足時，可以考慮參考成本法評估待估房地產(chǎn)價值。

（四）利用成本法和市場法評估結(jié)論存在差異性的探究在經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)采用不同方法評估同一宗房地產(chǎn)結(jié)果存在差異性的原因可能有兩種情況。第一種情況是基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的缺乏導致評估結(jié)果偏離實際價值，解決的辦法在上文中已經(jīng)分析過了；第二種情況是針對安置房和福利性分房比重較大的地區(qū)出現(xiàn)的大量居住類物業(yè)成本法評估價值高于市場法評估值的現(xiàn)象，應(yīng)尊重市場法的評估結(jié)果。從房地產(chǎn)評估原理上講，市場法的理論依據(jù)是替代原理；成本法的理論依據(jù)可分為從賣方的角度和買方的角度來看。從賣方角度來看，成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費用價值論，是基于房地產(chǎn)的“生產(chǎn)費用”，重在過去的投入，即賣方愿意接受的價格，不能低于他為開發(fā)或建造該房地產(chǎn)已花費的代價。從買方角度來看，成本法的理論依據(jù)是替代原理。即買方愿意支付的價格不能高于他所預計的重新開發(fā)或建造該房地產(chǎn)所需花費的代價。可見，如果房地產(chǎn)交易市場上大量賣方房源來自于企業(yè)福利分房，這些房地產(chǎn)并不符合嚴格的生產(chǎn)費用價值論，因為這種獲取方式不同于重新構(gòu)建一宗房地產(chǎn)的獲得方式，賣方獲得該類房地產(chǎn)所付出的直接投資遠低于開發(fā)或建造該房地產(chǎn)花費的代價。而市場法的評估很好的遵循了替代原理，因此選用市場法的評估結(jié)果更具科學性。

商業(yè)用地評估方法范文第3篇

自2009年8月財政部頒布《高等學校會計制度（征求意見稿）》（以下簡稱新制度）以來，高校會計制度改革這一主題引起了學界的高度關(guān)注。當前高校實行的是1998年頒布執(zhí)行的高校會計制度（以下簡稱舊制度），舊制度以收付實現(xiàn)制為基礎(chǔ)，這一制度造成很多弊端，比如會計信息失真，具體而言資產(chǎn)、負債反映不真實、收入和成本不真實等，制約了高校的發(fā)展，高校會計制度改革勢在必行。相關(guān)學者意識到了這點，并展開了大量的研究和論證。研究主要集中在以下幾個方面：一是高校新舊會計制度的對比研究，主要從會計核算基礎(chǔ)、會計科目、會計報告等方面展開對比；二是現(xiàn)行高校會計制度實施的困難與對策研究，主要是高校財務(wù)管理人員從實際工作出發(fā)，具體闡述現(xiàn)有制度弊端，進而提出會計制度改革的相關(guān)建議；三是將會計信息質(zhì)量、財務(wù)風險防范、預算管理等視角與高校會計制度改革相銜接，旨在闡明新制度下，如何提高會計信息質(zhì)量、如何防范財務(wù)風險、如何加強預算管理，這些研究都有較強的理論和實踐指導意義。高校會計制度改革，其中一點就是要對固定資產(chǎn)計提折舊，對無形資產(chǎn)進行攤銷。但在舊制度下，固定資產(chǎn)均未提折舊，而無形資產(chǎn)，尚有大部分未入賬核算。據(jù)來自廣東高校的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，83.33%的高校對于本校的專利、技術(shù)未入賬核算，80%的高校對于本校的土地使用權(quán)未進行核算。在這種背景下，如何對固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)進行新舊制度核算轉(zhuǎn)換？我們認為對資產(chǎn)的重新估值就變得關(guān)鍵。現(xiàn)有文獻中尚無針對高校固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)新舊制度轉(zhuǎn)化估值的相關(guān)研究，這就成為我們的研究任務(wù)。本文主要解決高校新舊會計制度轉(zhuǎn)化過程中的三項資產(chǎn)估值問題，以期能對實踐工作有所啟發(fā)。

二、資產(chǎn)估值基本方法概述

資產(chǎn)的種類多種多樣，其估值方法也有所不同。本研究主要關(guān)注高校固定資產(chǎn)（房屋及建筑物、設(shè)備及設(shè)施）、無形資產(chǎn)（專利、技術(shù)）以及土地使用權(quán)的評估（以下簡稱高校三項資產(chǎn)）。在會計核算中，土地使用權(quán)嚴格意義上應(yīng)歸屬于無形資產(chǎn)類別，但高校擁有的土地使用權(quán)是由政府無償撥入，其無償性是區(qū)別與其他無形資產(chǎn)（專利、技術(shù)）的顯著特點，在評估方法的選取上有差異，因此本文區(qū)別對待。

傳統(tǒng)的資產(chǎn)估值方法主要有三種：市場法、成本法、收益法。市場法也稱市場價格比較法，是指通過比較被評估資產(chǎn)與最近出售類似資產(chǎn)的異同，并將類似資產(chǎn)的市場價格進行調(diào)整，從而確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。市場法是一種最簡單、有效的方法，市場法運用的必須具備一定的前提條件：即需要有個充分發(fā)育、活躍的資產(chǎn)市場；此外，參照物與其被評估資產(chǎn)可比較的指標、技術(shù)參數(shù)等資料是可搜集到的。現(xiàn)實中，與被評估資產(chǎn)完全相同的資產(chǎn)是很少見的，這就要求對類似資產(chǎn)參照物進行調(diào)整。有關(guān)調(diào)整的指標、技術(shù)參數(shù)等能否獲取，是決定市場運用成功與否的關(guān)鍵。市場法的運用，能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場情況，評估結(jié)果易于被各方面理解和接受。但前提是需要有公開活躍的市場作為基礎(chǔ)，有時因缺少可對比數(shù)據(jù)而難以應(yīng)用；此外，該法不適用于專用機器設(shè)備、大部分的無形資產(chǎn)，以及受到地區(qū)、環(huán)境等嚴格限制的一些資產(chǎn)的評估。成本法是指在評估資產(chǎn)時按被評估資產(chǎn)的現(xiàn)時重置成本扣減其各項損耗價值來確定被評估資產(chǎn)價值的方法。成本法的關(guān)鍵是測算被評估資產(chǎn)的重置成本以及各項損耗價值，具體有實體性貶值、功能性貶值、經(jīng)濟性貶值。成本法是當前比較重要的資產(chǎn)估值方法之一，主要在于比較充分地考慮了資產(chǎn)的損耗，評估結(jié)構(gòu)更趨近于公平合理；其次，有利于單項資產(chǎn)和特定用途資產(chǎn)的評估；再次，在不易計算資產(chǎn)未來收益或難以取得市場參照物的條件下可廣泛地應(yīng)用。但是，采用成本法的缺點是工作量較大，而且它是以歷史資料為依據(jù)確定目前價值，必須充分分析這種假設(shè)的可行性。另外，經(jīng)濟性貶值也不易全面準確計算。收益法是指通過估算被評估資產(chǎn)未來預期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。收益法的關(guān)鍵是測算資產(chǎn)未來預期收益和貼現(xiàn)率，運用此法評估的資產(chǎn)價值，易為買賣雙方所接受。但是預期收益額、貼現(xiàn)率預測難度較大，易受較強的主管判斷和未來不可預見因素的影響；另外收益法的適用范圍很小，一般用于企業(yè)整體資產(chǎn)和可預測未來收益的單項資產(chǎn)評估。

三、高校三項資產(chǎn)特殊性

高校存在的目的與企業(yè)存在的目的不同，企業(yè)以發(fā)展和盈利為目的，而高校的存在是為了教書育人、發(fā)展教育、振興科技，提供的是社會公共物品，而不是以盈利為目的，這就決定了服務(wù)于高校的資產(chǎn)與服務(wù)于企業(yè)的資產(chǎn)具有很大的不同。高校三項資產(chǎn)的特殊性主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

（一）高校資產(chǎn)未來收益難以計量 企業(yè)的資產(chǎn)，只要能產(chǎn)生獨立的現(xiàn)金流，就可以很好的估計該資產(chǎn)的價值，而高校是非盈利性質(zhì)的，高校資產(chǎn)發(fā)揮的作用是難以用財務(wù)上的現(xiàn)金流或其它財務(wù)收益指標來衡量，比如服務(wù)于教學、科研的各項資產(chǎn)，不能簡單地用向?qū)W生收取的各項費用來測量資產(chǎn)的收益，這有悖于高校存在的初衷；高校進行的科學研究，其中基礎(chǔ)性研究獲得的科研成果，難以市場化，很難有收益，但不能因此然為基礎(chǔ)研究成過就沒有意義，因此，用財務(wù)收益來衡量高校資產(chǎn)是有失偏頗的。

（二）高校資產(chǎn)歷史成本計量偏誤 企業(yè)資產(chǎn)的歷史成本，以獲得該資產(chǎn)所付出的對價為依據(jù)，比如企業(yè)的固定資產(chǎn)，其歷史成本包括買家、相關(guān)稅費、運雜費、安裝費等，而高校當前的固定資產(chǎn)的歷史成本確定過于簡單，只將資產(chǎn)的買價作為入賬依據(jù)，相關(guān)稅費不做考慮。這種差異從源頭上已經(jīng)決定高校固定資產(chǎn)的價值有偏誤。此外，高校對賬上的固定資產(chǎn)均不提折舊，這些規(guī)定造成了嚴重的賬實不符。

（三）高校零成本賬外資產(chǎn)較多 高校零成本賬外資產(chǎn)較多，尤其是對于公辦高校，比如土地。高校所占用土地都是政府無償劃撥的，且在當前的會計賬簿中未做反映，形成賬外資產(chǎn)。此外，對于一些研究型大學，其專利、技術(shù)、發(fā)明等研究成果非常多，但由于管理制度上的欠缺，高校財務(wù)很難確認研究成果的價值，因此這些成果要么沒入賬，要么其入賬依據(jù)僅僅是專利、技術(shù)、發(fā)明等的申請費用，而其實際研發(fā)成本卻未考慮，因此形成大量的零成本賬外資產(chǎn)。

四、高校三項資產(chǎn)估值方法選用及修正

如前所述，資產(chǎn)估值的方法主要有市場法、成本法和收益法等多種方法，而在具體選用估值方法時，還需綜合考慮多種因素，如資產(chǎn)估值方法的選擇必須與資產(chǎn)評估價值類型、資產(chǎn)評估對象相適應(yīng)，資產(chǎn)評估方法的選擇還要受可搜集數(shù)據(jù)和信息資料的制約，還要考慮不同的評估途徑等。

鑒于高校的非盈利性以及高校三項資產(chǎn)的特殊性，本文認為難以從現(xiàn)有的估值方法中直接選取某種方法來進行高校三項資產(chǎn)的估值，必須對現(xiàn)有估值方法加以修正，方能利用。

首先如前所述，高校資產(chǎn)難以找到合適的資產(chǎn)收益指標來測定，因此本文不建議使用收益法，而建議針對不同類型的資產(chǎn)分別使用市場價格法和重置成本法。

（一）固定資產(chǎn)估值 高校固定資產(chǎn)大體可分為兩類：房屋建筑類和設(shè)備設(shè)施類。總體思路上，高校的固定資產(chǎn)如果在市場上能找到同樣功能、同樣新舊程度的資產(chǎn)，直接用市場價格作為高校該項資產(chǎn)的價值最為方便和簡單；如果不能滿足上述條件，高校固定資產(chǎn)的估值將采用成本法，即在市場上找到與現(xiàn)有資產(chǎn)功能類似、結(jié)構(gòu)相同的資產(chǎn)，然后考慮實體性貶值、功能性貶值、經(jīng)濟性貶值，計算出高校固定資產(chǎn)價值。

（1）房屋建筑類資產(chǎn)。本文認為房屋建筑類資產(chǎn)采用成本法進行估值。理由是高校的房屋建筑物與市面上的商用、公用房屋建筑物的功能、作用不同，不能參照商用、工用性質(zhì)的房屋建筑物來估計，因此市場法不可取。

房屋建筑物評估的成本法是基于房屋建筑物的再造費用來考慮，通過估算出房屋建筑物在全新狀態(tài)下的重置成本，再扣減由于各種損耗因素造成的貶值，最后得出房屋建筑物的評估值。其計算公式為：房屋建筑物價格=房屋建筑物重置成本-實體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟性貶值

一是房屋建筑物重置成本測算 對于房屋建筑物重置成本的測算方法有多種，如預決算調(diào)整法，重編預算法和價格指數(shù)調(diào)整法等。而預決算調(diào)整法進行評估，必須要具備完整的房屋建筑工程竣工決算資料或預算資料；格指數(shù)調(diào)整法是指根據(jù)房屋建筑物的賬面成本，運用建筑業(yè)產(chǎn)值價格指數(shù)或其它相關(guān)價格指數(shù)推算出房屋建筑物重置成本的一種方法。由于方法本身的緣故，在推算待估房屋建筑物重置成本的準確性方面略顯不足，一般只限用于單位價值小、結(jié)構(gòu)簡單的房屋建筑物重置成本的估算。綜上，本文認為宜采用重編預算法測算高校房屋建筑物的重置成本。

重編預算法是指按工程預算的編制方法，對待估房屋建筑成本項目重新估算其重置成本，此方法主要適用于構(gòu)造簡單的建筑物，具體如下：房屋建筑物重置成本=∑[（實際工程量*現(xiàn)行單價）*（1+現(xiàn)行費率）±材料差異]+按先行標準計算的各項間接成本

二是實體性貶值測算 房屋建筑物實體性貶值，課題組認為采用適用年限法測算即可。使用年限法是指利用房屋建筑物的實際已適用年限占房屋建筑物適用年限的比率作為房屋建筑物的有形損耗率，據(jù)以測算實體性貶值的方法。

有形損耗率=（房屋建筑實際已使用年限/房屋建筑實際已使用年限+房屋建筑物尚可使用年限）×100%

實體性貶值=房屋建筑物重置成本* 有形損耗率

三是功能性貶值測算 房屋建筑物功能性貶值是指由于建筑物用途、適用強度、設(shè)計、結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備配備等不合理造成的建筑物功能不足或浪費形成的價值損失。具體對于高校而言，房屋建筑物功能性貶值主要就是房屋建筑物不能滿足教學用途而發(fā)生的額外費用，或者由于房屋建筑物富余而形成的浪費。

功能性貶值=功能不足發(fā)生的額外費用（或功能過剩形成的固定成本損失）/資產(chǎn)收益率

四是經(jīng)濟性貶值測算。房屋建筑物的經(jīng)濟性貶值是指由于外界條件的變化而影響了建筑物效用的發(fā)揮，導致其價值貶損。從現(xiàn)象上看，建筑物出現(xiàn)經(jīng)濟性貶值，一般都伴隨著利用率下降、如商業(yè)用房的空房了增加，出租面積減少，工業(yè)用房大量閑置等。對于高校而言，房屋建筑物經(jīng)濟性貶值主要就是招生規(guī)模極度縮減導致校舍大面積空置而產(chǎn)生的固定費用損失。而對于當前的中國高校而言，尚不存在該問題。因此經(jīng)濟性貶值可以忽略。

綜上，對于高校房屋建筑物估值，宜采用成本法。通過重編預算法估算房屋建筑的重置成本，然后扣減相應(yīng)的實體性貶值和功能性貶值即可。

（2）設(shè)備設(shè)施類。設(shè)備設(shè)施主要是指用于教學、科研的各種儀表、機器、設(shè)備等固定資產(chǎn)。這類資產(chǎn)多是外購而來，因此在市場上可以找到同樣結(jié)構(gòu)、功能的，直接用市場價格調(diào)整成新率后的價值作為高校該項資產(chǎn)的價值最為方便和簡單。成新率的估計多靠專用人員綜合考慮多種因素后，經(jīng)驗判斷得來。

設(shè)備實施類價值=相同或類似設(shè)備市場價格*成新率。

成新率=■* 100%。

（二）無形資產(chǎn)估值 高校的無形資產(chǎn)總體上可分為兩類：知識產(chǎn)權(quán)型無形資產(chǎn)和權(quán)力型無形資產(chǎn)。對高校而言，知識產(chǎn)權(quán)型無形資產(chǎn)包括專利、技術(shù)、實用新型發(fā)明的使用權(quán)等，而權(quán)力型無形資產(chǎn)則是指土地使用權(quán)。本文將土地使用權(quán)區(qū)別對待，具體估值另作討論。對于高校已有知識產(chǎn)權(quán)型無形資產(chǎn)，按其是否實現(xiàn)技術(shù)轉(zhuǎn)化，區(qū)別用不同的方法進行估值。

（1）已實現(xiàn)技術(shù)轉(zhuǎn)化的知識產(chǎn)權(quán)型無形資產(chǎn)估值。已實現(xiàn)技術(shù)轉(zhuǎn)化的知識產(chǎn)權(quán)型無形資產(chǎn)，是指那些已經(jīng)簽訂技術(shù)轉(zhuǎn)讓合約或已達成技術(shù)使用協(xié)議的專利、技術(shù)、實用新型發(fā)明等。這一類型的資產(chǎn)能夠給高校帶來明確的未來收益，可采用比例收費評估法進行估值，比如對于專利權(quán)的轉(zhuǎn)讓收入，其價格主要與協(xié)議約定的收費方式相關(guān)，具體公式為：專利權(quán)價格=銷售收入*專利權(quán)收入分成率。其中專利權(quán)價格=最低收費額+銷售收入*專利權(quán)收入分成率

（2）未實現(xiàn)技術(shù)轉(zhuǎn)化的知識產(chǎn)權(quán)型無形資產(chǎn)估值 未實現(xiàn)技術(shù)轉(zhuǎn)化的知識產(chǎn)權(quán)型無形資產(chǎn)，主要是指擱置在案的各項無形資產(chǎn)，包括高校的基礎(chǔ)型研究成果和大部分尚未轉(zhuǎn)化的應(yīng)用型研究成果。由于缺乏市場法和收益法應(yīng)用的必要條件，對于這類無形資產(chǎn)的評估，本文建議采用成本法。

采用成本法評估無形資產(chǎn)，基本公式為：

無形資產(chǎn)評估價值=無形資產(chǎn)重置成本*成新率

從公式看出，用成本法評估無形資產(chǎn)，關(guān)鍵是確定其重置成本和成新率。就無形資產(chǎn)成本而言，它是指現(xiàn)時市場條件下重新創(chuàng)造或購置一項全新的無形資產(chǎn)所耗費的全部貨幣總額。高校是科學研究的基地，其無形資產(chǎn)多為自主研發(fā)，因此本研究主要探討的是自創(chuàng)無形資產(chǎn)重置成本的確定。

自創(chuàng)無形資產(chǎn)的重置成本，按該無形資產(chǎn)實際發(fā)生的材料、工時消耗里，按先行價格和費用標準進行估算。即：無形資產(chǎn)重置成本=∑（物質(zhì)資產(chǎn)實際消耗量*現(xiàn)行價格）+∑（實耗公式*現(xiàn)行費用標準）

其中，重置成本不是按現(xiàn)行消耗量而是按實際消耗量來計算，原因在于：一是無形資產(chǎn)是創(chuàng)造性的成果，一般不能原樣復制，從而不能模擬在現(xiàn)有生產(chǎn)條件下再生產(chǎn)的消耗量。二是無形資產(chǎn)生產(chǎn)過程是創(chuàng)造性智力勞動過程，技術(shù)進步的作用尤為明顯，如果按模擬現(xiàn)有條件下的復制消耗量來估價重置成本，必然影響到無形資產(chǎn)的價值形態(tài)的補償，從而影響到知識資產(chǎn)的創(chuàng)制。

而對于無形資產(chǎn)的成新率，其影響因素是無形資產(chǎn)的貶值，包括功能性貶值和經(jīng)濟性貶值，因無形資產(chǎn)無實物形態(tài)，也就不存在實體性貶值。通常成新率的確定，采用專家鑒定法和剩余經(jīng)濟壽命預測法進行。專家鑒定法，是指邀請有關(guān)技術(shù)領(lǐng)域的專家，對被評估無形資產(chǎn)的先進性、適用性做出判斷，從而確定其成新率的方法；剩余經(jīng)濟壽命預測法，是由評估人員通過對無形資產(chǎn)剩余經(jīng)濟壽命的預測和判斷，從而確定其成新率的方法。公式為：

成新率=■* 100%

綜上，對于高校無形資產(chǎn)的評估，應(yīng)區(qū)分不同類型而采用不同的評估方法，使其估值盡可能科學、合理。

（三）土地使用權(quán)估值 土地使用權(quán)是權(quán)力型無形資產(chǎn)的一種，其評估方法可采用市場比較法、成本法和收益法中的任何一種。但針對高校而言，其擁有的土地使用權(quán)是政府無償撥入，土地用途不同于其它商業(yè)用地、工業(yè)用地，且其收益難以用財務(wù)指標來衡量，因此不具備采用成本法和收益法的條件。本文建議采用市場比較法進行估值。

土地的市場比較法是指在同一市場條件下，以臨近時期條件類似的土地交易實例作為參照，同待評估土地進行比較，參照這些已成交的土地使用權(quán)價格，通過多項因素的修正，最終求得土地使用權(quán)價格的方法。

土地使用權(quán)價格=比較案例價格*交易情況修正系數(shù)*交易日期修正系數(shù)*區(qū)域因素修正系數(shù)*個別因素修正系數(shù)

比較案例價格較容易取得，因為目前國家的土地交易市場是活躍的，而上述修正系數(shù)卻難以確定，再加上市場比較法主要運用在商業(yè)用地和工業(yè)用地的評估，高校用地是一種特殊用地，直接用土地使用權(quán)二級交易市場的數(shù)據(jù)來做評估不太理想。筆者認為，對于高校用地的評估，可以在市場比較法的基礎(chǔ)上稍作修正。具體如下：

土地使用權(quán)價格=基準地價*綜合修正系數(shù)

即用政府規(guī)定的土地一級市場上的基準地價替代比較案例價格，且不區(qū)分多種修正系數(shù)，綜合成一個修正系數(shù)即可。因為在我國，由于政府對土地使用權(quán)市場的相對壟斷，土地一級市場上的基準地價具有相當?shù)臉藯U作用，因此采用基準地價進行評估是具有科學性和合理性的。至于綜合修正系數(shù)的確定，首先要從入地用途、待評估土地的區(qū)域和個別因素中選擇影響土地使用權(quán)價格的各主要因素，然后確定具體的修正系數(shù)。在計算影響地價的各因素的修正系數(shù)時，要利用樣點地價與基準地價的關(guān)系，確定修正系數(shù)的大小。

高校新會計制度實施勢在必行，對于高校三項資產(chǎn)的重新估值，本研究認為應(yīng)區(qū)分不同類型資產(chǎn)，采用不同的估值方法，具體如圖1所示。

參考文獻：

[1]劉玉平：《國有資產(chǎn)管理與評估》，經(jīng)濟科學出版社2004年版。

[2]喬春華：《高等學校會計制度設(shè)計若干問題的探討》，《教育財會研究》2009年第12期。

[3]查道林、萬麗亞：《財務(wù)風險防范視角的高校會計制度改革探討》，《財會通訊》2011年第4期。

商業(yè)用地評估方法范文第4篇

所謂特殊用地，就是非傳統(tǒng)的住宅、商業(yè)、工業(yè)等單一用途或主要用途的占地項目。即使傳統(tǒng)的住宅房地產(chǎn)開發(fā)項目，也不可避免留有部分建筑物底層商業(yè)、裙樓商業(yè)及地下車庫等收益性房產(chǎn)，實際變成綜合性房地產(chǎn)。更何況互聯(lián)網(wǎng)浪潮之后，部分人員只需幾臺電腦、租間住戶，即可變身成為創(chuàng)業(yè)團隊，亦宅亦商。至于工業(yè)與商業(yè)的混合體，則多在產(chǎn)業(yè)型城鎮(zhèn)出現(xiàn)，如義烏小商品城、濰坊風箏之鄉(xiāng)、白溝箱包城等地，均是“前店后廠”“家庭作坊式”企業(yè)，當?shù)赝恋刈C書也多用“混合用地”來模糊界限。

根據(jù)《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標準》（GB50137-2011），城鄉(xiāng)用地共分為2大類、9中類、16小類，雖說涵蓋了大多數(shù)城鄉(xiāng)現(xiàn)存行業(yè)，但如創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、生態(tài)停車場、動漫產(chǎn)業(yè)園、供應(yīng)設(shè)施用地等名稱，均無法與傳統(tǒng)的三大類（商業(yè)、住宅、工業(yè)）相匹配或者修正。而之所以提及傳統(tǒng)三大類，即是與各地的基準地價修正體系有關(guān)。

二、基準地價系數(shù)修正法

涉及特殊用地的評估業(yè)務(wù)，一般估價人員第一反應(yīng)，即是從本地基準地價及修正體系中尋找可參考的用途，能直接匹配最好，不能匹配，也想方設(shè)法尋找價值近似的理由加以說明，向預期的標準用途趨同。但是各地基準地價報告，往往無法窮盡各種用途的修正因素或提煉出該類用途的地價標準。這一方面是由政府招標和項目預算決定的，不可能大范圍地進行調(diào)查并對各類用途的地價及影響因素面面俱到，但另一方面也是便于使用，畢竟將各種用途統(tǒng)一歸類到“商住工”三大類，總比細分成十余種地價體系清晰明了。但在實踐中發(fā)現(xiàn)，往往涉及爭議性土地價格時，特殊用地的測算與解釋是審核報告的扣分項和技術(shù)爭端發(fā)起的源頭，尤其是涉訟司法評估，可能僅僅因為沒有二級地類的修正參數(shù)，便會拖延案件的審理，及至申請更換評估機構(gòu)、申請技術(shù)裁決等。

早在2008年，沈陽基準地價便有各種用途的二級修正系數(shù)，對于估價人員具有極大的參考性和可操作性。自2011年以后，各地的基準地價更新，北京、武漢、海口、廣州等基準地價，多數(shù)都添加了用途修正參數(shù)表，對醫(yī)療、科教、倉儲、物流、養(yǎng)老、殯葬等特殊用地，均提出適宜本地經(jīng)濟狀況的參考用途和修正系數(shù)。通過基準地價系數(shù)修正法，即可順利完成特殊用地的評估測算。即使待估宗地所在地的基準地價沒有用途修正，也可通過比較城市規(guī)模、經(jīng)濟水平等外在型指標，可選用待估宗地所在地臨近的、規(guī)模近似的不同城鎮(zhèn)的用途修正體系進行測算，作為參考。

三、市場比較法及期日修正參數(shù)

作為評估方法的鼻祖，市場比較法在特殊用地評估項目中似乎用處不大。原因有三：首先，作為市場比較法的案例來源，選取時要剔除拍賣成交、抵押轉(zhuǎn)讓案例以及協(xié)議出讓的數(shù)據(jù)，這樣既可以排除現(xiàn)場競價氣氛對成交價格的干擾，也避免人情關(guān)系對抵押、轉(zhuǎn)讓價格的哄抬，更能避免政府招商引資或歷史原因?qū)Τ山粌r格的不利影響。其次，在土地市場網(wǎng)上關(guān)于出讓宗地的具體用途，并不像出讓合同或產(chǎn)權(quán)證書上寫的清晰準確，具體開發(fā)指標及用途分攤比例也沒有可研報告描述的詳實確切，只能通過簡單的項目開發(fā)名稱來選取案例，這就進一步縮小了可選案例的范圍。最后，即使成交案例的價格可信，那么對于心理預期價位高企的委托方來講，這個價格已經(jīng)是“過去時”，而非將要“招拍掛”或者抵押可用的預期價格，不代表估價期日的土地市場地價水平。那么，期日修正不足以修正這個偏差么？

期日修正參數(shù)，本身即作為基準地價系數(shù)修正法應(yīng)用的一個參數(shù)，廣泛應(yīng)用于市場比較法與基準地價法的測算過程中，在剩余法（假設(shè)開發(fā)法）中，也應(yīng)用于對不動產(chǎn)未來租售價格的動態(tài)分析。目前各主要評估機構(gòu)的及優(yōu)秀土地評估報告，采用的多為中國城市地價動態(tài)監(jiān)測網(wǎng)公布的105個城市的地價增長率及地價指數(shù)。但在應(yīng)用中有部分專家指出，該指數(shù)是綜合該城市不同用途、不同區(qū)域的平均性指標，針對各個區(qū)的地價變動幅度，是否可以直接使用？如果不可直接使用，又應(yīng)該參照哪個指標來拆解落實？畢竟待估宗地所在區(qū)域的單個地價指標，也僅僅是構(gòu)成整個城市地價指標的一個權(quán)重因子。更何況目前地價指數(shù)，測算過程多用當前商品房的租售r格及征地價格來測算，并加入土地市場不同地塊的成交價格，自身即帶有一定的市場盲目性。

市場比較法在選取特殊用地案例時，可以在有限的可用案例周邊，選取相同供需圈、近似規(guī)模、可修正容積率及個別因素的傳統(tǒng)用途案例，將可用案例與傳統(tǒng)用途案例修正到同一條件下進行價格對比，即可推算出該特殊用途地價水平與傳統(tǒng)某一用途地價的具體比例。

在實踐中，基準地價系數(shù)修正法與市場比較法，是最常使用的兩種方法。但是由于城市建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)，基準地價級別區(qū)域更新速度較快，即使2015年公布實施的基準地價，其測算內(nèi)容和數(shù)據(jù)也是采用2012年或者2013年基準期日的市場數(shù)據(jù)，更新速度遠遠不及房地產(chǎn)市場現(xiàn)實發(fā)展，并且根據(jù)《國土資源部辦公廳關(guān)于實施〈城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程〉和〈城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程〉有關(guān)問題的通知》（國土資廳發(fā)〔2015〕12號）內(nèi)容，“基準地價每3年應(yīng)全面更新一次；超過6年未全面更新的，在土地估價報告中不再使用基準地價系數(shù)修正法”，大部分城鎮(zhèn)的基準地價系數(shù)修正法的適用性較差。因此，收益還原法或剩余法就成為必然的技術(shù)方法選擇。

四、剩余法和收益還原法

剩余法在測算特殊用地時，有其得天獨厚的優(yōu)越條件，畢竟在揣摩委托方心理預期的角度，是從“假設(shè)開發(fā)”的角度進行項目預期，價格水平和開發(fā)成本更貼近市場，可信度高，說服力強。在進行市場調(diào)查時，要對待估宗地的用途有針對性地調(diào)查。比如教育用地要調(diào)查估價項目周邊相同類型學校的入學率、住宅小區(qū)適齡人口、入學費用標準、附加項目收費標準、防護設(shè)施建安成本、相關(guān)稅費減免政策等指標，養(yǎng)老用地要調(diào)查區(qū)域內(nèi)養(yǎng)老院數(shù)量、不同檔次床位數(shù)量及比例、托護收費標準、醫(yī)務(wù)用房建安標準、相關(guān)稅費減免政策等指標。

相對來說，收益還原法是剩余法的落實。因為畢竟剩余法是“假設(shè)開發(fā)”，按照預期收益原則來測算，而收益還原法則更多的考慮已建成項目并投入運營的特殊不動產(chǎn)價值。這也是剩余法和收益還原法的原理所在：收益還原法是測算每年毛收入扣除各項費用后的凈收益及到期轉(zhuǎn)售收入，用適當還原率折現(xiàn)，并根據(jù)剩余年期，直接推算出不動產(chǎn)價值；剩余法則是先假設(shè)不動產(chǎn)收入，扣除修建成本和合理利潤、利息，得出不動產(chǎn)價值。因此，針對已經(jīng)運營的不動產(chǎn)抵押或者轉(zhuǎn)讓，收益還原法適用性較強；而如果是廢棄待拆不動產(chǎn)，或規(guī)劃出讓的空地，則更適用于剩余法。

針對特殊用地采用收益還原法評估，一方面可以索要估價對象運營機構(gòu)近三年的財務(wù)報表以更詳實的反應(yīng)估價不動產(chǎn)的資金流；另一方面也要體現(xiàn)“最高最佳使用”原則，進行區(qū)域調(diào)查，根據(jù)估價對象的特殊用途進行合理預判，既不能完全依賴運營機構(gòu)給出的財務(wù)數(shù)據(jù)，喪失評估行業(yè)獨立性，也要保持客觀客觀公正，對該行業(yè)的財務(wù)數(shù)據(jù)和地價水平保持合理警惕性，避免出現(xiàn)價值偏離或技術(shù)違規(guī)。

五、成本逼近法和建安成本、利潤率

作為最體現(xiàn)謹慎原則和嚴格按照“有法必依”原則來測算各項稅費、積算土地價格構(gòu)成的成本逼近法，其實并不適用于特殊用地的測算，原因就在于一個參數(shù)：利潤率。

作為評估重要參數(shù)的利潤率，不光針對剩余法中開發(fā)成本起著一定作用，也是成本逼近法中僅次于土地還原率的重要參數(shù)。關(guān)于利潤率的來源，一般來自于估價人員對估價對象從事行業(yè)的預判，但是在成本逼近法中沒有一個合理有效的依據(jù)，這個參數(shù)的確定極易招致各級評審專家的責難。有的機構(gòu)選取近年行業(yè)報告，有的機構(gòu)選取省級行業(yè)分析，甚至有的機構(gòu)就直接照搬委托方提供的可研數(shù)據(jù)，這都或多或少地偏離了評估行業(yè)賴以生存的公平、獨立、客觀的基本原則。

關(guān)于成本逼近法的土地開發(fā)利潤率，根據(jù)《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》（GB/T 18507-2014）6.4.7的表述：“土地開發(fā)總投資應(yīng)計算合理利潤，按照開發(fā)性質(zhì)和各地實際情況，確定開發(fā)中各項投資的客觀回報率，測算土地開發(fā)應(yīng)取得的開發(fā)利潤”。而剩余法中利潤則表述為：“開發(fā)項目客觀利潤一般以土地或不動產(chǎn)總價值或全部預付資本的一定比例計算。利潤率宜采用同一市場上類似土地或不動產(chǎn)開發(fā)項目的平均利潤率”。

那么，有沒有一個既可以滿足成本逼近法中關(guān)于行業(yè)利潤率，又可以滿足剩余法中關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)利潤率的客觀、公正性指標呢？有。可以查閱v年國務(wù)院國資委財務(wù)監(jiān)督與考核評價局編制的《企業(yè)績效評價標準值》一書。該書既按照工業(yè)、建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、農(nóng)林牧副漁等不同劃分行業(yè)種類，同時在每種行業(yè)中有關(guān)于利潤率的優(yōu)秀值、良好值、平均值、較低值乃至較差值等不同等級參數(shù)，可引為客觀公正的評估測算數(shù)據(jù)來源。

商業(yè)用地評估方法范文第5篇

關(guān)鍵字：城市房屋拆遷；利益；傾向

隨著我國城市化進程日益加快，房屋拆遷已成為城市建設(shè)和發(fā)展的重要活動，而由此也引發(fā)了大量商業(yè)糾紛和社會沖突。一方面，被拆遷人出于種種考慮不愿意搬遷，或者要求獲得更為合理的補償；另一方面，政府則要求按照自己的藍圖建設(shè)更為美好的城市。從而，整個城市房屋拆遷過程演化成被拆遷人和城市政府、開發(fā)商的一種博弈行為，都希望從中獲得盡可能多的利益，從而使其偏好獲得最大的滿足，。

一、目前城市房屋拆遷中的利益傾向

1、拆遷補償評估方法不利于被拆遷人

按照《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定，被拆遷房屋價格評估的具體辦法由省、自治區(qū)和直轄市人民政府制定。在具體實施過程中，目前通行的城市房屋拆遷評估辦法是摘要：房屋重置價加上區(qū)位基準價格，即房屋的建筑成本加上土地的基準價格（基準地價）。

從被拆遷房屋價格評估的內(nèi)容來看，其方法為重置成本法，被拆遷人最后得到的補償價格是重置成本價。但是，被拆遷人為了尋找新的住房，必須利用這筆補償款在商品房市場上按照現(xiàn)行市價購買新的住房，這既包括房屋的建筑成本和土地和配套設(shè)施分攤的成本，也包括房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤和各種稅費。在房地產(chǎn)市場上，對于同一標的物，現(xiàn)行市價法評估價格將遠大于重置成本法評估的價格。因此，按照現(xiàn)行的評估方法，被拆遷人的利益必然受到損害。

2、拆遷補償評估機構(gòu)的選擇不利于被拆遷人

目前，在城市房屋拆遷過程中，房屋評估機構(gòu)通常由拆遷人指定。這些評估機構(gòu)因和委托人存在著利益關(guān)系，在缺乏嚴密的市場監(jiān)督的情況下，很難保證其在房屋估價中的中立性和公正性。評估機構(gòu)為了迎合拆遷人的要求，故意壓低被拆遷人房屋的評估價格，損害被拆遷人的利益。對具有公益性質(zhì)的道路、管道等項目的拆遷，因政府相關(guān)部門不恰當?shù)男姓深A，往往不按照房屋實際價值進行評估，出具的評估報告帶有濃厚的行政干預行為色彩，和法律規(guī)定不符。

3、強制拆遷時有發(fā)生

眾所周知近年來，由于我國家法律法規(guī)的不完善，政府在城市建設(shè)非凡是大量的商業(yè)征用地審批、實施拆遷作業(yè)中大包大攬，有的地方為了順利拆遷甚至動用警力，強制執(zhí)行。由此引起的政府和拆遷人的矛盾可以說已經(jīng)成為帶有普遍性的社會新問題，比較典型的就是湖南嘉禾縣商貿(mào)城建設(shè)拆遷。

二、目前城市房屋拆遷中利益傾向的根源分析

1、在相關(guān)法規(guī)中被拆遷人處于弱勢地位

拆遷人和被拆遷人在拆遷過程中應(yīng)該是平等的民事主體，法律在對雙方權(quán)利、義務(wù)的設(shè)

定以及違法行為的制裁應(yīng)具有平等性，但實際上卻不是這樣。

根據(jù)《條例》第16條“拆遷人、被拆遷人和房屋承租人達不成拆遷補償安置協(xié)議的，經(jīng)當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。房屋拆遷管理部門是拆遷人的，由同級人民政府裁決。裁決應(yīng)當自收到申請之日起30日內(nèi)作出。當事人對裁決不服的，可以自裁決書送達之日起3個月內(nèi)向人民法院。拆遷人依照本條例規(guī)定已對被拆遷人給予貨幣補償或者提供拆遷安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行。”

仔細分析，此條例很大的一個缺陷就是規(guī)定強制拆遷合法化，在法院未作出裁決之前，可以依法先行剝奪被拆遷人的房屋使用權(quán)和所有權(quán)。它首先給被拆遷人定下的基調(diào)就是不論怎么折騰，房子肯定是要拆的，被拆遷人所能夠做的就是努力的獲得更多的補償；在房子拆遷和否這個對于被拆遷人來說意義重大的新問題上，被拆遷人是沒有發(fā)言權(quán)的，先不說被拆遷人的權(quán)益是否受到了侵害，一開始他們的權(quán)益肯定是沒有受到保障。即使是被拆遷人為了維護自己的權(quán)益，向房屋拆遷管理部門、人民法院提出申請或訴訟，在制度不健全、受到政府有關(guān)部門或當事人強勢干預的情況下，政府的房屋拆遷管理部門和人民法院是否能夠進行客觀公正的判定也存在新問題。

根據(jù)《條例》第24條“貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。”新問題的焦點在于“市場評估價格”，房地產(chǎn)市場評估方法有很多種，目前各地方通常采用的是重置法（其不合理性前文已有論述）。其實，無論采取何種市場評估方法，其得出來的價格都不會是市場價值。從相關(guān)經(jīng)濟學知識知道，市場價值的形成需要相應(yīng)的市場前提摘要：買方和賣方均完全出于自愿；具有適當?shù)钠陂g完成交易，而不是急于出售或急于購買。在房屋拆遷過程中，由于被拆遷人一般為非自愿，而且拆遷還受到一定期限的限制，這和一般意義上的買賣交易存在著本質(zhì)上的不同。雖然拆遷人會對被拆遷人給予補償，但在被拆遷人失去了“堅持不拆遷”的交易底線的時候，交易心理上已完全處于劣勢，所能得到的補償完全掌控在拆遷人手中，無論是質(zhì)和量都沒辦法和市場價格相提并論。

2、城市政府在拆遷過程中的“雙重角色”互相支撐

根據(jù)目前的憲法，城市土地都屬于國家所有，從技術(shù)角度考慮，實際上是由城市政府代行這種所有者權(quán)利。因此，政府在出于公共利益需要而征收土地的時候，實際上扮演著兩個角色摘要：一方面，政府是土地所有權(quán)之人，而該土地上的居住者，僅僅擁有使用權(quán)；另一方面，政府又是公共利益的代表者。

這兩個角色合二為一，互相支撐。政府作為公共利益的代表者，為了政府認定的公共利益而決定拆遷，同時政府又是土地所有權(quán)之者，那么，政府自然可以想什么時候拆遷就什么時候拆遷，想什么時候收回居民的土地就可以什么時候收回，因為土地本來就是政府所有的。另一方面，政府又是公共利益的代表者，作為土地臨時使用者的被拆遷人，你假如不從政府所擁有的處于拆遷范圍的國有土地上搬走，不僅侵犯了政府作為國有土地所有權(quán)人的權(quán)利，而且也損害了公共利益；而政府所擁有的強制力，為了捍衛(wèi)國家對于土地的所有權(quán)，更為了公共利益，當然可以在必要的時候使用強制手段。如此，土地權(quán)利和政府的權(quán)力結(jié)合在一起，使得拆遷戶從一開始就處于絕對弱勢地位。

正是這種制度“短路”，導致地方政府有能力、也有意志不顧拆遷戶的意愿而進行拆遷，盡管已引起民眾不滿，卻仍然以為自己的行為是完全正當?shù)摹Ｒ鉀Q這一新問題，首先應(yīng)當區(qū)分政府在城市房屋拆遷過程中的兩個角色摘要：作為國有土地所有權(quán)者的角色，和公共利益代表者的角色。地方政府當然代表、并應(yīng)當追求城市的公共利益，但是，城市國有土地的所有權(quán)，究竟由誰代表、如何行使，卻似乎值得反思。至少目前由城市政府來代表，存在嚴重利益沖突。

三、解決新問題的建議

1、完善《條例》

法律的基本原則應(yīng)該是保護弱者，而不是維護強者的利益。保護私有財產(chǎn)、保護人權(quán)的條款已經(jīng)寫入了《中華人民共和國憲法》，《條例》卻是更多的考慮拆遷實施方便，而忽略了對被拆遷人的利益的保護。一方面要改變房屋價格評估機構(gòu)委托方式，評估機構(gòu)應(yīng)該由被拆遷人委托；另一方面，要改變房屋價格評估方法，采用市場比較法進行評估。同時，要明確對違規(guī)拆遷和強制拆遷的處罰辦法。

2、政府退出開發(fā)性和商業(yè)性的拆遷

對于開發(fā)性和商業(yè)性房屋拆遷，政府完全可以不參和、不介入，由開發(fā)商和被拆遷人協(xié)商拆遷相關(guān)事宜，按照市場化模式操作，自行拆遷或委托具有房屋拆遷資格的單位拆遷。這樣，政府能夠從大量具體的拆遷事務(wù)中解脫出來，對整個房屋拆遷過程進行有效的監(jiān)督和管理，做好專職“裁判”員角色，這對于進一步轉(zhuǎn)變政府職能和維護政府形象來說，也具有重要的意義。

3、政府對公益性拆遷實行“恩恤津貼”制度