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土地評估收益還原法范文第1篇

【關鍵詞】土地估價；收益還原法；應用

收益還原法又可以稱為收益法，在土地估價中較為常用，可以客觀評估土地、不動產或者房地產等價格，奠定在預期原理基礎上，對未來收益權的現值進行預測和分析。通過收益還原法獲得的價格，就稱為“收益價格”。以下將對其具體運用進行分析：

1、土地估價中收益還原法的應用

1.1 土地總收益的確定

一方面，在確定總收益過程中，可主要考慮如下要素：其一，總收益應該是客觀性的指標，也就是正常收入，并非待估土地的實際性收益。例如，在空置的寫字樓中，評估過程中不能根據零收益來計算，而是按照同等水平、同等類型的平均租金進行收益計算；在經營效益良好的酒店中，不能根據高入住率來計算收益，而是參考當地同類酒店的平均入住狀況來計算。其二，收益應該是長期取得、穩定性、固定的收益；例如，如果土地登記的用途為“工業”，但是當前以商業使用形式為主，其租金略高于工業用途，但是沒有經過土地變更登記，政府部門可能對該行為進行查處，需要業主補繳商業用途與工業用途土地出讓金的差額，那么商業租金收益就是一種不穩定、無保障的收益，因此不能認定為客觀收益。

另一方面， 有關收益的確定。結合所收集的資料情況以及土地所處地區的房地產市場狀況，可將收益劃分為土地收益與房地收益兩部分內容。例如，有關土地收益調查的確定，需要收集所處地區的土地出租案例，綜合考慮待估宗地的客觀因素、主觀因素、區域因素等，采取市場比較法最終確定土地收益；再如，有關房地收益的確定，可通過調查的方法確定待估宗地的區域形勢、建筑用途、結構狀況以及同類型房屋的出租率、租金水平等，最終確定房地收益。

1.2 土地總費用的確定

對于土地總費用的確定，涉及到一些影響因素，主要從以下幾方面加強控制：

（1）利息不能計算到總費用中扣除。由于利息也是投資土地的成本支出內容之一，因此經常將其作為費用扣除。實際上，投資者選擇土地投資項目，主要考慮由此產生的效益必然高于銀行存貸款利息，那么無論是投資者的自有資金還是貸款資金，利息都只能作為投資收益的一部分，而不是土地費用。

（2）在總費用中可以考慮稅費內容。采用收益還原法，其評估過程使用的稅費項目，主要來自土地運營時的繳納費用，其中包括營業稅、土地使用稅、印花稅、城市維護建設稅，等等。但是在房地產稅法中，契約稅、所得稅以及土地增值稅不能列入到稅費項目中。

（3）將劃撥的土地出租時，有關“土地收益”的內容，應該作為總費用予以扣除。對于房屋所有人來說，并沒有獲得來自“土地收益”部分的資金，那么該項內容就不能列入到出租方的純收益中，僅能作為上繳國家的費用而予以扣除。

另外，對土地總費用的計算，除了考慮以上因素以外，還有一些費用問題，如維修費的計算、折舊年限的確定、折舊費用的計算等等，只有解決各個細節問題，才能最終確定土地總費用。

1.3 資本化率的確定

在土地估計過程中采用收益還原法，土地還原率是影響較大的因素之一。還原利率和投資風險呈正比例關系，也就是說，面臨的風險越大，可能獲得的收益率就越高。在確定土地還原利率值時，主要采取以下方法：

（1）租價比較方法。也就是利用市場中若干目標物的售價，與純收益獲得諸多比率，采取眾數法或者加權平均法進行確定；通過采用該種方法，具備良好的理論基礎，其客觀性、實用性較強；

（2）安全利率計算與風險調整值相結合，通過該方法獲得資本化率，取安全利率是重要前提，也就是沒有任何風險的資本投資收益；

（3）綜合排序方法。首先，確定社會普遍存在的投資類型和相應收益率；其次，對該項目的資本化率所屬區域范圍進行確定。例如，土地投資的風險比國債投資大，那么其收益率也高于同期國債的年利率。

2、土地估價中應用收益還原法存在的問題

以當前收益還原法在土地估價中的運用狀況來看，主要存在以下問題有待優化：首先，收益還原法可以在已經產生收益的土地或者存在潛在收益的土地中采用，但是沒有任何收益的土地不能采用該種方法，適用范圍有限。其次，當前一種錯誤的思路認為，還原利率實際就是還原了純收益的價格，以此作為收益率。實際上，這僅是人們對未來投資收益的預測，并不能真實反映土地價格走向；再次，由于該種方法中采取了預期收益理論，可能出現評估結果虛高現象，帶來城市房地產價格、低價的“泡沫經濟”；最后，在計算土地價格過程中，獲取土地的純收益率，需要涉及到重置成本來計算房屋現值的問題，但是沒能將土地附加的利潤或者利息計算其中，那么計算獲得的房屋現值將與房屋實際現值存在出入，對最終結果的精確性造成影響。

3、改進與完善收益還原法的幾點建議

3.1 純收益的優化與改進

首先，正確認識收益的內涵與實質，通過采取精確、科學、有效的預測方法，對未來經濟的壽命年限進行確定，由此帶動純收益發展；當前，一些學者已經將灰色預測方法、蒙特卡洛模擬預測方法融入到土地估價法中，更具合理性、可操作性；其次，加強對細節計算的重視程度，如果房屋的壽命大于土地的使用年限，那么在純收益中還應該涉及到經濟壽命結束之后的不動產殘值分攤問題。

3.2 收益率的優化與改進

首先，奠定收益率的理論基礎，了解其本質、特征等；其次，結合具體的項目對未來收益、收益率等進行計算與確定，在具體解決收益率問題時，采用數據方法進行客觀計算，減少不必要的主觀因素或者客觀因素影響。

針對當前收益還原法應用的實際情況，有針對性地采取完善措施，可避免由于人們的預期過高而虛增估價，帶來城市房地產的泡沫經濟發展趨勢，由此引發不必要的風險和損失。

總之，收益還原法已成為土地估價中最常用、最基本的方法，具有一定的理論基礎和應用價值，其適用范圍較為廣泛，但是有關穩定收益率、還原率的確定，由于受到諸多因素的影響，其精準性有待改進。因此在今后應用過程中，可考慮采用多種估價綜合運用的方法，以此保障土地估價的客觀性、精準性。

參考文獻：

[1]白新華.土地評估中純收益的影響因素分析[J].中國集體經濟，2009（9）

[2]徐慧.城鎮土地估價中土地純收益的研究[D].南京師范大學：人文地理學，2006

[3]任強.淺析土地估價中主要參數的確定方法[J].現代經濟信息，2010（10）

[4]沈良峰.收益還原法應用的若干問題研究[J].哈爾濱商業大學學報（自然科學版），2005（5）

土地評估收益還原法范文第2篇

所謂特殊用地，就是非傳統的住宅、商業、工業等單一用途或主要用途的占地項目。即使傳統的住宅房地產開發項目，也不可避免留有部分建筑物底層商業、裙樓商業及地下車庫等收益性房產，實際變成綜合性房地產。更何況互聯網浪潮之后，部分人員只需幾臺電腦、租間住戶，即可變身成為創業團隊，亦宅亦商。至于工業與商業的混合體，則多在產業型城鎮出現，如義烏小商品城、濰坊風箏之鄉、白溝箱包城等地，均是“前店后廠”“家庭作坊式”企業，當地土地證書也多用“混合用地”來模糊界限。

根據《城市用地分類與規劃建設用地標準》（GB50137-2011），城鄉用地共分為2大類、9中類、16小類，雖說涵蓋了大多數城鄉現存行業，但如創業產業園區、生態停車場、動漫產業園、供應設施用地等名稱，均無法與傳統的三大類（商業、住宅、工業）相匹配或者修正。而之所以提及傳統三大類，即是與各地的基準地價修正體系有關。

二、基準地價系數修正法

涉及特殊用地的評估業務，一般估價人員第一反應，即是從本地基準地價及修正體系中尋找可參考的用途，能直接匹配最好，不能匹配，也想方設法尋找價值近似的理由加以說明，向預期的標準用途趨同。但是各地基準地價報告，往往無法窮盡各種用途的修正因素或提煉出該類用途的地價標準。這一方面是由政府招標和項目預算決定的，不可能大范圍地進行調查并對各類用途的地價及影響因素面面俱到，但另一方面也是便于使用，畢竟將各種用途統一歸類到“商住工”三大類，總比細分成十余種地價體系清晰明了。但在實踐中發現，往往涉及爭議性土地價格時，特殊用地的測算與解釋是審核報告的扣分項和技術爭端發起的源頭，尤其是涉訟司法評估，可能僅僅因為沒有二級地類的修正參數，便會拖延案件的審理，及至申請更換評估機構、申請技術裁決等。

早在2008年，沈陽基準地價便有各種用途的二級修正系數，對于估價人員具有極大的參考性和可操作性。自2011年以后，各地的基準地價更新，北京、武漢、?？?、廣州等基準地價，多數都添加了用途修正參數表，對醫療、科教、倉儲、物流、養老、殯葬等特殊用地，均提出適宜本地經濟狀況的參考用途和修正系數。通過基準地價系數修正法，即可順利完成特殊用地的評估測算。即使待估宗地所在地的基準地價沒有用途修正，也可通過比較城市規模、經濟水平等外在型指標，可選用待估宗地所在地臨近的、規模近似的不同城鎮的用途修正體系進行測算，作為參考。

三、市場比較法及期日修正參數

作為評估方法的鼻祖，市場比較法在特殊用地評估項目中似乎用處不大。原因有三：首先，作為市場比較法的案例來源，選取時要剔除拍賣成交、抵押轉讓案例以及協議出讓的數據，這樣既可以排除現場競價氣氛對成交價格的干擾，也避免人情關系對抵押、轉讓價格的哄抬，更能避免政府招商引資或歷史原因對成交價格的不利影響。其次，在土地市場網上關于出讓宗地的具體用途，并不像出讓合同或產權證書上寫的清晰準確，具體開發指標及用途分攤比例也沒有可研報告描述的詳實確切，只能通過簡單的項目開發名稱來選取案例，這就進一步縮小了可選案例的范圍。最后，即使成交案例的價格可信，那么對于心理預期價位高企的委托方來講，這個價格已經是“過去時”，而非將要“招拍掛”或者抵押可用的預期價格，不代表估價期日的土地市場地價水平。那么，期日修正不足以修正這個偏差么？

期日修正參數，本身即作為基準地價系數修正法應用的一個參數，廣泛應用于市場比較法與基準地價法的測算過程中，在剩余法（假設開發法）中，也應用于對不動產未來租售價格的動態分析。目前各主要評估機構的及優秀土地評估報告，采用的多為中國城市地價動態監測網公布的105個城市的地價增長率及地價指數。但在應用中有部分專家指出，該指數是綜合該城市不同用途、不同區域的平均性指標，針對各個區的地價變動幅度，是否可以直接使用？如果不可直接使用，又應該參照哪個指標來拆解落實？畢竟待估宗地所在區域的單個地價指標，也僅僅是構成整個城市地價指標的一個權重因子。更何況目前地價指數，測算過程多用當前商品房的租售r格及征地價格來測算，并加入土地市場不同地塊的成交價格，自身即帶有一定的市場盲目性。

市場比較法在選取特殊用地案例時，可以在有限的可用案例周邊，選取相同供需圈、近似規模、可修正容積率及個別因素的傳統用途案例，將可用案例與傳統用途案例修正到同一條件下進行價格對比，即可推算出該特殊用途地價水平與傳統某一用途地價的具體比例。

在實踐中，基準地價系數修正法與市場比較法，是最常使用的兩種方法。但是由于城市建設與房地產開發，基準地價級別區域更新速度較快，即使2015年公布實施的基準地價，其測算內容和數據也是采用2012年或者2013年基準期日的市場數據，更新速度遠遠不及房地產市場現實發展，并且根據《國土資源部辦公廳關于實施〈城鎮土地分等定級規程〉和〈城鎮土地估價規程〉有關問題的通知》（國土資廳發〔2015〕12號）內容，“基準地價每3年應全面更新一次；超過6年未全面更新的，在土地估價報告中不再使用基準地價系數修正法”，大部分城鎮的基準地價系數修正法的適用性較差。因此，收益還原法或剩余法就成為必然的技術方法選擇。

四、剩余法和收益還原法

剩余法在測算特殊用地時，有其得天獨厚的優越條件，畢竟在揣摩委托方心理預期的角度，是從“假設開發”的角度進行項目預期，價格水平和開發成本更貼近市場，可信度高，說服力強。在進行市場調查時，要對待估宗地的用途有針對性地調查。比如教育用地要調查估價項目周邊相同類型學校的入學率、住宅小區適齡人口、入學費用標準、附加項目收費標準、防護設施建安成本、相關稅費減免政策等指標，養老用地要調查區域內養老院數量、不同檔次床位數量及比例、托護收費標準、醫務用房建安標準、相關稅費減免政策等指標。

相對來說，收益還原法是剩余法的落實。因為畢竟剩余法是“假設開發”，按照預期收益原則來測算，而收益還原法則更多的考慮已建成項目并投入運營的特殊不動產價值。這也是剩余法和收益還原法的原理所在：收益還原法是測算每年毛收入扣除各項費用后的凈收益及到期轉售收入，用適當還原率折現，并根據剩余年期，直接推算出不動產價值；剩余法則是先假設不動產收入，扣除修建成本和合理利潤、利息，得出不動產價值。因此，針對已經運營的不動產抵押或者轉讓，收益還原法適用性較強；而如果是廢棄待拆不動產，或規劃出讓的空地，則更適用于剩余法。

針對特殊用地采用收益還原法評估，一方面可以索要估價對象運營機構近三年的財務報表以更詳實的反應估價不動產的資金流；另一方面也要體現“最高最佳使用”原則，進行區域調查，根據估價對象的特殊用途進行合理預判，既不能完全依賴運營機構給出的財務數據，喪失評估行業獨立性，也要保持客觀客觀公正，對該行業的財務數據和地價水平保持合理警惕性，避免出現價值偏離或技術違規。

五、成本逼近法和建安成本、利潤率

作為最體現謹慎原則和嚴格按照“有法必依”原則來測算各項稅費、積算土地價格構成的成本逼近法，其實并不適用于特殊用地的測算，原因就在于一個參數：利潤率。

作為評估重要參數的利潤率，不光針對剩余法中開發成本起著一定作用，也是成本逼近法中僅次于土地還原率的重要參數。關于利潤率的來源，一般來自于估價人員對估價對象從事行業的預判，但是在成本逼近法中沒有一個合理有效的依據，這個參數的確定極易招致各級評審專家的責難。有的機構選取近年行業報告，有的機構選取省級行業分析，甚至有的機構就直接照搬委托方提供的可研數據，這都或多或少地偏離了評估行業賴以生存的公平、獨立、客觀的基本原則。

關于成本逼近法的土地開發利潤率，根據《城鎮土地分等定級規程》（GB/T 18507-2014）6.4.7的表述：“土地開發總投資應計算合理利潤，按照開發性質和各地實際情況，確定開發中各項投資的客觀回報率，測算土地開發應取得的開發利潤”。而剩余法中利潤則表述為：“開發項目客觀利潤一般以土地或不動產總價值或全部預付資本的一定比例計算。利潤率宜采用同一市場上類似土地或不動產開發項目的平均利潤率”。

那么，有沒有一個既可以滿足成本逼近法中關于行業利潤率，又可以滿足剩余法中關于房地產開發行業利潤率的客觀、公正性指標呢？有?？梢圆殚唙年國務院國資委財務監督與考核評價局編制的《企業績效評價標準值》一書。該書既按照工業、建筑業、房地產業、農林牧副漁等不同劃分行業種類，同時在每種行業中有關于利潤率的優秀值、良好值、平均值、較低值乃至較差值等不同等級參數，可引為客觀公正的評估測算數據來源。

土地評估收益還原法范文第3篇

關鍵詞：評估方法；地價內涵；差異

1 幾種主要評估方法的地價內涵分析

1.1 基準地價系數修正法（簡稱“基準地價法”）。

基準地價法是運用政府公布的基準地價，按替代原理進行評估的一種方法，其核心是基準地價與修正體系?；鶞实貎r是政府地價管理的一個工具，同時也為政府宏觀調控決策提供參考信息?；鶞实貎r主要反映某地區的地價空間分布規律以及其大致地價水平，對市場地價具有一定的引導作用。由此可見，基準地價法主要是從市場管理的角度進行評估，得到的地價是一個“管理型”地價。

1.2 收益還原法（簡稱“收益法”）。

收益還原法是根據預期收益原理，將待估對象按預期所能獲得的收益作為價值衡量，從投資者的角度去評估。收益法的核心是待估對象的預期收益以及投資者期望的回報率，而且收益法中的投資者屬于長線投資者，即投資者持有待估對象相當長的時間，通過待估對象的收益實現自己的預期回報。由此可見，收益法評估得到的是一個“長線投資型”地價。

1.3 假設開發法（或剩余法）。

假設開發法（或剩余法）同樣是從投資者的角度出發，通過對待估對象進行開發或轉售，從而獲得預期的回報，以此衡量待估對象的價值。假設開發法（或剩余法）的核心是對待估對象的開發或轉售，而這種開發或轉售一般都是短期內完成的，屬于短線投資，甚至帶有一定的投機性質。由此可見，假設開發法（或剩余法）評估得到的是一個“短線投資型”地價或“投機型”地價。

1.4 市場比較法。

市場比較法是根據替代原理，利用已成交的交易案例，推導待估對象的價格。從土地市場交易行為來看，一般來說，買賣雙方對地價的博弈基本上都是基于該土地的投資價值，即買賣雙方都已對該土地的投資價值做了評估，最終達成交易的地價代表買賣雙方都認可該土地的投資價值。由此可見，市場比較法評估得到的是一個“投資型”地價，至于土地是用于長線投資還是短線投資都有可能，但一般以短線投資的居多，即用于開發或轉售。因此市場比較法評估得到的通常也是一個“短線投資型”地價或“投機型”地價。

1.5 成本逼近法。

成本逼近法是根據貢獻原理，按待估對象價值形成的各項成本之和來衡量其價值水平。成本逼近法的核心是成本，即待估對象在其價值形成的過程中所發生的各項成本，代表了待估對象的權屬人應獲得的回報。由此可見，成本逼近法是從權屬人的角度出發，評估待估對象至少應該值多少錢，因此成本逼近法評估得到的應該是一個“保本型”地價。

2 各種類型地價的差異

從上面的分析可見，不同評估方法評估得到的地價不盡相同，形成了多種類型的地價，那么這些類型的地價其價格水平有什么差異？

2.1 “管理型”地價和“保本型”地價相對稍低。

“管理型”地價基本反映市場的客觀地價水平，但由于其“管理”職能的影響，通常會比其他類型地價稍低，但比“保本型”地價要高。而“保本型”地價通常是這幾種類型地價里面最低的。

2.2 “短線投資型”地價或“投機型”地價相對較高。

從投資的角度來看，短線投資通常具有較高的風險，尤其是“投機型”的投資，由此投資者對此類投資一般要求比較高的投資回報，從而反映在投資對象（即待估對象）的價值就應該高一些。

2.3 “長線投資型”地價適中。

相對于短線投資，由于土地的稀缺性，其長線投資具有較為穩定的投資匯報，風險相對較小，因此投資可接受的投資回報率相對較低，由此“長線投資型”地價相對其他幾種地價而言其價格水平適中，接近于“管理型”地價。

從上面的分析，這幾種類型地價一般的價格水平排序大致為：“短線投資型”地價或“投機型”地價>“長線投資型”地價≥“管理型”>“保本型”地價。

3 不同評估方法評估結果的協調

根據目前的土地評估規范，一般都要求選用兩種方法以上對待估對象進行評估，而不同評估方法得到的地價各有差異，則應怎么協調不同類型的地價，從而合理的確定評估價值？

3.1 根據評估目的，選擇更接近評估目的的地價類型。

根據評估的思路，通常在評估方法的選擇時已經對地價類型進行了篩選，對于基于短線投資為評估目的的，最好采用假設開發法（或剩余法）與市場比較法進行評估，這兩種地價類型都與評估目的接近。

但由于評估條件不具備的情況下，通常會選用了不同地價類型的評估方法進行評估，則有可能兩種方法評估得到的地價水平值相差較遠，因此需對各種評估方法進行分析，以最接近評估目的的地價類型為主，其他類型地價作為參考和校驗。

3.2 調整個別評估方法的思路及參數，使得兩種方法評估地價類型更接近評估目的。

評估時可以根據評估目的，對評估方法的思路及參數進行適當調整，使得其評估的結果更接近評估目的。

舉個例子，當評估目的為短線投資型時（如某人擬將其住房的土地進行抵押而評估），則可能會采用收益法和剩余法進行評估，但由于目前國內住宅房屋的租金水平偏低，而房價水平普遍較高，因此兩種方法評估出來的結果可能差異比較大，同時這也體現了“短線投資型”地價與“長線投資型”地價的差異。既然評估目的是“短線投資型”的，那么評估時可以對收益法的評估思路作適當調整，使其更接近于“短線投資型”的地價，例如采用收益加轉售的思路評估，目前很多投資客都是持有物業一定年限（持有期內一般用于出租）后即轉售，這樣收益法評估得到的地價就非常接近“短線投資型”地價了，與剩余法評估得到的地價差異大大縮小。

另外，還可以調整收益法的還原利率以達到其評估值接近“短線投資型”地價。在還原利率的確定時，目前采用市場提取法確定的還原利率一般會比較低，因為房價比較高，而租金卻比較低，這也反映了目前的房地產市場環境下，高額的投資使得長線投資的回報率相對較低。但按此還原利率評估得到的地價與現實市場環境狀況是相匹配的，即用較低的還原利率和目前市場租金可以評估得到較高的地價水平，這與“短線投資型”地價更為接近。如果不考慮這種情況，按一般投資者的投資回報要求，以較高的還原利率和目前市場租金將會評估得到相對較低的地價水平，這其實反映的是“長線投資型”地價，與“短線投資型”地價有一定的差距。

4 結語

土地評估收益還原法范文第4篇

關鍵詞：土地 出讓指導價 評估

一、研究背景

寧波市本級土地出讓權限下放后，為保證寧波市原有地價體系的持續穩定和土地市場的健康發展，需要建立一套以土地出讓市場指導價為主要內容的地價綜合監管體系。為了完善這套體系，寧波市本級土地出讓市場指導價的準確測定就顯得尤為重要。相對于基準地價，土地出讓市場指導價是基準地價具體區域的細化，能更清楚地顯示城市地價水平空間的區域差異，有利于土地出讓的精細化管理。作為一項新的研究內容，如何研究一套行之有效的土地出讓市場指導價確定方法，對于處在健康有序發展階段的土地市場有著深遠的意義。

二、土地出讓市場指導價的內涵

土地出讓市場指導價是指某一時段、某一區域、某一用途類型的土地，在設定的基準條件下的土地出讓時的市場價格的合理下限。土地出讓市場指導價應該按照不同用途、不同區域、不同規劃條件等測算確定，并定期公布實施。

以寧波市本級土地出讓市場指導價確定為例，基準期日為2013年7月1日，實施范圍包括寧波市本級的海曙、江東、江北圈內、高新區、東部新城和東錢湖度假區，土地用途分為商業用地、住宅用地、工業用地和可選擇出讓用地（東錢湖度假區包括風景名勝設施用地）。具體設定的基準條件見表1所示。

三、土地出讓市場指導價確定的原則

土地價格作為土地市場中最重要的杠桿，在優化土地資源配置、合理分配土地收益、實現土地資產價值、保證國有資產不流失等方面有著十分重要的作用。為了使土地出讓市場指導價的確定做到客觀、科學、合理，在土地出讓市場指導價的確定過程中必須遵循如下原則。

（一）供需原則

供需原則是指在完全自由的市場中，穩定的商品價格通常在供給與需求的均衡點形成。這一原則對土地市場同樣適用，即土地價值通常隨供給的變動而變動。如果某一用途土地的供給數量與需求相比變多了，均衡價值會下降；反之，如果土地變得更加稀少，供給相對于需求變少，土地均衡價值會提高。

供需原則揭示了在不同的供需狀況下土地價格可能的變化趨勢，對于土地現實價格的確定非常重要。而我國城市土地屬國家所有，市場上能夠流動的僅是有限年期的土地使用權，土地供方主要由國家控制，這一因素對地價具有至關重要的影響。

（二）替代原則

替代原則是指在同一商品市場中，在商品或提供服務的效用相同或大致相似時，價格最低者所吸引的需求會最大。土地價格同樣也遵循替代規律，即某一地塊的價格受同一區域其他具有相同實用價值的地塊的價格所決定的。換言之，具有相同使用價值、有替代可能性的地塊會相互影響和競爭，使價格趨于一致。

需要注意的是，由于土地具有不可移動性、稀缺性等特征，很難找到像一般商品那樣屬性、條件完全相同的替代品，這里替代原則主要強調的是市場競爭性。

（三）變動原則

一般商品的價格是隨價格構成因素的變化而發生變動的，土地價格也有相同的情形。各種地價形成因素處于經常變動之中，土地價格也在這些因素相互作用及其組合的變動過程中形成。

社會、經濟、行政和環境因素總是處于時刻變化之中，使得土地市場上的各種因素，如一般因素、區域因素及個別因素也在變動，進而改變不動產的需求與供給，以及土地的效用、稀缺程度、個別條件及有效需求，最終影響土地價值。

（四）預期收益原則

預期收益原則認為，土地價值是由其未來可獲得利益的預期產生。在市場中，土地的當前價值往往不是依據其歷史價格或生產成本確定的，相反取決于市場參與者對未來利益的預期。

事實上，市場上所有的土地都具有不同形式的收益，這也是土地價值的來源，無論我們采用什么方法進行估價，都離不開土地收益這一價值本源。

（五）報酬遞增、遞減原則

邊際效用遞減法認為，增加各生產要素的單位投入量時，生產的純收益會隨之增加，但當投入達到某一數值之后，相應的純收益不再與追加的投資成比例增加。土地估價的報酬遞增、遞減原則認為，土地投資同樣遵循這一原則，土地價值與投資的關系存在一個理論上的均衡點。如果超過了這個均衡點，追加的費用將不會使土地價值或收入有同樣比例的增加。

四、常見的土地價格評估方法比較

市場比較法、收益還原法和成本逼近法是國際上公認的三種最基本的土地評估方法，其他的諸如假設開發法、基準地價修正法等都可以看做是這三種方法的衍生。

（一）市場比較法

市場比較法的基本含義是在求取一宗待評估土地的價格時，根據替代原則，將待估土地與在較近時期內已經發生交易的類似土地交易實例進行對照比較，并依據后者已知的價格，參照該土地的交易情況、期日、區域以及個別因素等差別，修正得出待估土地的評估時日地價的方法。

市場比較法是以替代原則為理論基礎，具有現實性和富有說服力。只要有類似的土地買賣實例可以適用，就可以評估土地價格。所以，市場比較法要求土地市場比較發育，可以獲得足夠的比較實例，適宜于市場比較發育的經常易的土地價格的評估。

（二）收益還原法

收益還原法是在估算土地未來每年預期純收益的基礎上，以一定的還原利率，將評估對象未來每年的純收益折算為評估時日收益總和的一種方法。由于土地的固定性、個別性、永續性等特征，使得土地的使用者能期待在未來年間源源不斷取得純收益，所以，純收益的資本化可以作為土地價格。土地純收益測定是否準確，還原利率選擇是否合適，都會直接影響土地價格評估結果的準確度。

收益還原法以求取土地純收益為途徑評估土地價格，因此，它適用于有現實收益或者潛在收益土地和建筑物，或是房地產的評估。

（三）成本逼近法

所謂成本逼近法，就是以開發土地所耗費的各項費用之和為主要依據，再加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和土地增值收益來推算土地價格的估價方法。

成本逼近法一般適用于新開發土地的評價，特別適用于土地市場不發育、土地成交實例不多，無法利用市場比較法等方法進行評估時。但由于現實生活中土地價格大部分取決于它的效用，并非是所花的成本，因此成本逼近法在土地估價中的應用受到了一定限制。

五、土地出讓市場指導價的確定

（一）總體思路和技術路線

土地出讓市場指導價確定的基本思路是根據評估范圍內的城市規劃確定各區域的主要利用功能和土地利用現狀，在資料調查和整理分析的基礎上，劃分均質地域（區片），并且按照不同的用途類型和不同的容積率檔次，測算確定各區片內各類用地出讓時市場價格的合理下限（區片價格）。

按照上述總體思路，寧波市本級土地出讓市場指導價確定將遵循市本級范圍內綜合平衡、結果簡便實用、多種測算方法綜合運用、地價連續性和動態性的基本思想，確定“以區片為基礎，以土地市場交易資料為主要依據”的技術思路。具體的技術途徑如下：

1.資料調查；

2.區片劃分；

3.樣點地價標準化；

4.區片價格的測算；

5.出讓指導價結果的確定。

（二）樣點地價標準化

寧波市本級土地出讓市場指導價確定是以近5年土地出讓樣點地價數據為依據測算，而出讓樣點地價數據包括了不同容積率和不同年份，必須將其修正到基準容積率和基準期日，這就要求確定出容積率修正系數和年份修正系數。

1.容積率修正系數的確定

首先，依據2009—2013年土地出讓樣點地價數據，區分市區與東錢湖度假區，經統計分析，分別建立商業用地和住宅用地的分級別、分年份的容積率與樣點樓面地價之間擬合模型，根據兩者關系模型測算確定基于出讓樣點的容積率修正系數；其次，參考基準地價評估成果，確定基于市場交易樣點的容積率修正系數；最后，綜合上述兩種結果，確定土地出讓指導價容積率修正系數Rr。

2.年份修正系數的確定

首先，依據2009—2013年土地出讓樣點地價數據，將其按照容積率修正系數進行容積率修正，經統計分析，分別建立商業用地和住宅用地的分級別的年份與樣點樓面地價之間擬合模型，根據兩者關系模型測算確定年份修正系數Rn。

3.樣點地價標準化處理

根據前述容積率修正系數和年份修正系數，可以將出讓樣點地價數據進行標準化處理，其公式為：

式中，pi——第i個出讓樣點標準化后的樣點地價；

piy——第i個出讓樣點的樣點地價；

Rr——容積率修正系數；

Rn——年份修正系數。

（三）土地出讓市場指導價確定方法

寧波市本級土地出讓市場指導價確定以《城鎮土地估價規程》為指導，結合寧波市本級當前土地市場發育、房地產交易資料豐富、地價樣點分布較廣的實際，主要采用市場地價資料直接進行土地出讓市場指導價確定，用到的方法是樣點均值法和區域比較法。

1.樣點均值法

對于出讓樣點較多且分布均勻的區片，其區片價格可以通過樣點均值法來測算。樣點均值法是指將區片內已有的出讓樣點數據進行標準化處理，求取其算術平均值的方法。其測算模型為：

式中，pi——區片內第i個標準化后的樣點地價；

n——區片內的標準化樣點數；

Pj——第j號區片的標準化區片價格。

2.區域比較法

對于出讓樣點較少或者缺失的區片，其區片價格可以采用區域比較法來測算。區域比較法是根據替代原理，將未知區域與已知區域的區域因素條件進行比較，確定一個修正系數，以已知區域的價格為基礎，確定未知區域的價格。其測算模型為：

式中，p——樣點均值法測算得到的區片價格；

K——區域因素比較修正系數；

Pi——第i號區片的標準化區片價格。

K值主要根據路段之間商服繁華程度、路段位置、路段店鋪職能種類、交通條件和路段規劃發展潛力等區域因素條件之間比較而確定。

六、結論

目前，土地出讓市場指導價確定尚處于新的探索階段，盡管可以借鑒以往土地評估的理論方法和評估體系，但仍未形成一套完整系統的評估理論。為了維持土地市場的健康發展和土地資源的合理開發，必須完善土地出讓市場指導價評估體系的建立。

本文主要結合寧波市本級土地出讓市場指導價確定研究對土地出讓市場指導價確定方法進行了初步的研究探索，基本思路是依據出讓樣點地價數據標準化處理，通過樣點均值法和區域比較法來測算區片價格，具有一定的操作性。但在實際的區片價格確定過程中，需要對出讓樣點地價數據進行詳細的收集與整理，并且能夠準確地測定樣點標準化處理所需的修正系數，這樣才能保證最后測算出的土地出讓市場指導價的準確完整性和實踐可用性。

參考文獻：

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[2]資格考試命題研究中心.土地估價實務基礎[M].南京：江蘇

科學技術出版社，2012.

[3]王冬青，曹健.我國城鎮基準地價更新問題研究[J].山東理工

大學學報（社會科學版），2007 （5）.

[4]馬文明，卞正富.地產估價中容積率修正系數的確定[J].中國

土地評估收益還原法范文第5篇

Abstract： This paper analyzes the construction of the farmland value based on the theory of the total value of land resources， farmland value includes the value of the actual productivity gains， the value of social security， the value of social stability and the value of ecological security. Taking Xianning as an example， estimates the multi-functional value of the city's cultivated land per unit area.

關鍵詞： 耕地多功能價值；價值評估；耕地保護

Key words： multi- functional value of the cultivated land；valuation；farmland protection

中圖分類號：TU984 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2012）34-0116-03

0 引言

隨著我國經濟的快速發展以及工業化和城市化的不斷推進，耕地資源數量不斷減少，保護18畝耕地紅線形勢嚴峻。長期以來，在農地征用過程中，征地補償價格往往是以耕地直接的經濟產出價值為度量依據，忽略了農地的生態價值和社會價值，因而無法從根本上解決農地征收補償偏低的問題，由此引致的被征地農民權益受侵害、地方政府強烈的征地偏好等一系列社會和經濟問題也難以根治[1]。

因此，有必要對耕地資源的綜合價值進行明確界定和全面測算，除了測算其直接的生產收益價值以外，還要綜合考慮耕地的社會價值和生態價值。本文試圖在相關學者對耕地價值組成研究的基礎上[2-4]，以咸寧市為例進行實證研

究，探討耕地資源綜合價值的量化方法，評估咸寧市域內耕地的綜合價值。

1 耕地資源的價值構成

耕地資源作為人類生產的重要物質基礎和載體，一方面能生產各種農產品，為農民提供基本的生活、就業和養老等保障，同時保障國家和地區糧食安全，維護社會穩定；另一方面，耕地具有涵養水源、凈化空氣、調節局部小氣候等生態服務功能；從現有研究來看，一般認為，耕地資源價值包括生產收益價值，社會保障價值、社會穩定價值和生態服務價值。即V=VC+VS+VW+Vh，其中，V為單位面積耕地的總價值，VC為單位面積耕地的生產收益價值，VS為單位面積耕地的社會保障價值，VW為單位面積耕地的社會穩定價值，Vh為單位面積耕地的生態環境價值。

2 耕地資源多功能價值評估體系

2.1 耕地生產收益價值評估 耕地具有土地資源的固定性和永續利用性，耕地的使用者占有某塊耕地時，能在未來年期內持續不斷的獲得收益。因此，耕地的生產收益價格就表現為隨時間延續而能不斷取得的純收益的現值的總和。為了計算方便，我們假設未來年期內耕地每年的收益不變，為A，為獲得收益A而必須支出的年總費用為C，還原利率為r，則未來年期內耕地凈收益的現值之和為：

VC =（A-C）/r，其中，A=■Pi·Si·Vi，C=■Si·Ci（1）

Pi為第i種農作物的平均年產量；Si為第i種農作物的播種面積；Vi為第i種農作物的產品單價；Ci為第i種農作物的單位面積成本。

還原利率的確定可以采用租價比法或者安全利率調整法，租價比法即利用土地純收益和土地價值的比值確定還原率；而安全利率調整法是用安全利率加上風險調整值來確定還原利率。

2.2 耕地社會保障價值評估 耕地的社會保障功能是指耕地具有代替政府的社會保障資金而承擔的保障農民個人生存和后代延續的功能。耕地作為農民生存安全最基本的保障，其保障功能主要體現為耕地提供給農民的就業養老和醫療保障。在耕地社會保障價格的評估方法中，保險費法、平均生活費法、最低社會保障金法、安置補償費法是評估耕地社會保障價格的4種方法[5]。保險費法是參照城鎮居民的社會保障標準，以農民失去土地后，完全靠投保于保險公司獲得保險費為前提，來計算耕地社會保障價格的一種方法。安置補償費法是以依法征用耕地所需支付的安置補償費用為量化標準來測算耕地的社會保障價格。

2.3 耕地社會穩定價值評估 耕地的社會穩定價值是指耕地為社會提供糧食保障而產生的社會穩定功能所具有的價值。耕地非農化中的耕地開墾費是對占用耕地的價值補償，因此可以根據替代原則，將耕地開墾費看做耕地社會穩定功能價值的量化指標。根據《土地管理法》，耕地開墾費由省級人民政府根據本省耕地質量平均水平和耕地后備資源開墾難易程度綜合研究確定，表現為國家對占用耕地所收取的費用。在我國，國家對占用耕地收取的費用主要包括耕地占用稅、新增建設用地有償使用費和耕地開墾費。

2.4 耕地生態環境價值評估 耕地的生態環境價值是指耕地以及耕地上的作物構成的生態系統具有的生態環境價值。耕地的生態環境價值主要體現在涵養水源、控制侵蝕、調節氣候、維持生物多樣性等方面。對耕地生態價值的評估的方法很多，考慮到部分方法本身的局限性和方法所需數據采集的困難性，本文采用謝高地等學者對各種生態系統服務價值估算的成果，利用收益還原法確定耕地所具有的生態功能價值。

3 實證研究

3.1 研究區概況 咸寧市位于湖北省南部，總面積9861公里，2010年末全市戶籍總人口296.41萬人，2010年全市實現地區生產總值520.33億元。隨著當地經濟的迅速發展和城市建設用地規模的不斷擴張，咸寧市耕地面積由1995年的18.878萬公頃減少到2010年的15.585萬公頃，年均減少2058公頃，耕地不斷向非農業部門流失，耕地保護形勢日益嚴峻。

3.2 耕地生產收益價值測算 根據咸寧市農作物的種植結構和資料收集情況，本次測算選取了小麥、玉米、稻谷、大豆、油料、棉花七類農作物作為耕地生產力核算的基準作物。根據2011年《咸寧市統計年鑒》和中國統計年鑒以及相關網站的數據，可得表2。

由表2數據根據前述公式（1）計算可得：七類作物的年總純收益為71139.70萬元，播種面積為246.06千公頃，占全市農作物總播種面積397.39千公頃的61.92%，考慮到其他農作物的經濟收益較少，因此適當提高計算比例至70%，則咸寧市耕地年總純收益為71139.70÷70%=101628.15

萬元。咸寧市耕地面積為15.585萬公頃，則咸寧市單位面積耕地的年經濟收益為：101628.15×10000÷（15.585×10000）=6520.95元/公頃。

2010年底，我國金融機構一年定期存款利率為2.75%，

以此作為耕地的安全利率。同年銀行一年期貸款利率為

5.81%，以此作為風險基數，扣除銀行的經營成本（存款利率）和經營利潤，即可看成是風險利率，銀行屬高利潤行業，經營利潤取20%，則在存款利率之外，再扣除經營利潤即2.75%的20%，為0.55%，在其它因素忽略不計的情況下，余下的差額就是資本經營的風險，因此耕地風險調整系數為：5.81%-2.75%-0.55%=3.61%。則咸寧市的耕地生產收益價值VC=6520.95÷（2.75%+3.61%）=102530.66元/公頃，即10.25元/m2。

3.3 耕地社會保障價值測算 耕地的社會保障價值可以通過前文所述的幾種方法進行測算，考慮到數據的可得性，采用安置補助費方法來測算，也就是以耕地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費的總和作為耕地的社會保障價格。根據《土地管理法》第47條的相關規定：“征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年平均年產值的六至十倍?！薄懊抗暠徽魇崭氐陌仓醚a助費，最高不得超過被征收前三年平均年產值的十五倍?！笨紤]到中國的征地現狀，本此測算的土地補償費按前三年平均產值的10倍計算，安置補助費按前三年平均產值的15倍計算。附著物和青苗補償費按前三年平均產值的0.5倍計算，根據統計年鑒，2010前三年咸寧市耕地收益差別不大，因此，為計算方便，以2010年的耕地收益作為以上費用的計算基數。即VS=6520.95×（10+15+0.5）=166284.23元/公頃，即16.63元/m2。

3.4 耕地社會穩定價值測算 根據《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例》，耕地占用稅的稅額按實際占用的耕地面積（以縣為單位）計稅。根據《2011年湖北統計年鑒》，咸寧市人均實際占有耕地面積0.95畝，則耕地占用稅標準處在10～50元/m2之間，取其中間值30元/m2。根據《新增建設用地土地有償使用費收繳使用管理辦法》的規定，全國新增建設用地土地有償使用費征收標準分為15等，咸寧市耕地大部分處在收費分區的第八、九、十等，因此以第九等17元/m2作為咸寧新增建設用地有償使用費的標準；根據《湖北省土地管理實施辦法》規定，耕地開墾費按照征地補償費總額的1.5倍收取，征地補償費按照年產值的6～10倍計算。這里以8倍計算。根據前文計算結果可知，咸寧市耕地年產值為6520.95元/公頃，因此咸寧市耕地開墾費為6520.95×8×1.5元/公頃，即7.83元/m2。則耕地社會穩定價值為VW=30+17+7.83=54.83元/m2。

3.5 耕地生態環境價值測算 咸寧市耕地的生態服務價值根據表1為基礎，采用收益還原法測算價值。由表1可知，每公頃農田在氣候調節、氣體調節、水源涵養等九個方面的生態服務總價值為6114.3元，還原利率取2.75%，咸寧市每公頃耕地的生態服務價值為：Vh=a/r=6114.3/2.75%元=222338元，即22.23元/m2。

綜上所述可得2010年咸寧市耕地資源各類功能的價值量，如表3。

4 結論與分析

實證分析結果表明，咸寧市耕地資源綜合價值為

103.94元/m2。而調查發現，該地區征用耕地的補償價格，最高才為58.72元/m2，僅為耕地資源綜合價值的56.49%，尚有43.51%被忽視?？梢?，耕地的征用價格并沒有完全反映耕地資源的綜合價值，從而助長了耕地資源的過度占用和流轉。從前述計算結果可知，傳統價值核算方法估算咸寧市耕地價值（經濟價值）為10.25萬元/公頃，而當年耕地的非市場價值（社會價值和生態價值）達到93.69萬元/公頃。顯然傳統方法未考慮耕地的非市場價值，其結果導致耕地價值被嚴重低估。而當前的征地補償機制是按照耕地產值倍數法進行補償，這種補償標準只是單一地反映了耕地的經濟價值，而完全忽視了耕地的社會和生態價值。咸寧耕地的社會和生態價值在耕地總價值中的比重超過90%，而耕地的最高補償價格僅為耕地資源綜合價值的56.49%，可見失地農民并未得到合理補償。因此，全面評估耕地的綜合價值，才能調整目前不合理的土地增值收益分配格局，切實保障農民利益。

參考文獻：

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