土地流轉法
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土地流轉法范文第1篇
土地承包經營權的流轉在我國相關法律上得到了充分的肯定。《土地管理法》第2條規定，“土地使用權可以依法轉讓。”《物權法》第128條規定：“土地承包經營權人依照農村土地承包法的規定，有權將土地承包經營權采取轉包、互換、轉讓等方式流轉。流轉的期限不得超過承包期的剩余期限。未經依法批準，不得將承包地用于非農建設。”《物權法》沒有區分不同類型的土地承包經營權的流轉方式。《農村土地承包法》第二章《家庭承包》第五節《土地承包經營權的流轉》第32條規定，“通過家庭承包取得的土地承包經營權可以依法采取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉”。這里的流轉方式主要針對以農村集體經濟組織的每一個農戶家庭全體成員為一個生產經營單位，作為承包人承包農民集體的耕地、林地、草地等農業用地。《擔保法》第34條規定，抵押人依法承包并經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權可以抵押。但對耕地、宅基地、自留地、自留山等集體土地使用權則嚴格限制，不允許抵押。
2實踐中的農村土地承包經營權流轉方式的分析
2.1轉包
承包方將部分或全部土地承包經營權以一定期限轉給同一集體經濟組織的其他農戶從事農業生產經營，受讓方依照轉包合同規定的條件對轉包方(承包方)負責。轉包方是享有土地承包經營權的農戶，受讓方是承受土地承包經營權轉包的農戶。受讓方享有土地承包經營權使用的權利，獲取承包土地的收益，并向轉包方支付轉包費。轉包無需經發包方許可，但轉包合同需向發包方備案。根據《物權法》和《農村土地承包法》的規定，雙方根據當時的經濟、技術和社會條件簽訂轉包合同，以確定雙方的權利和義務。目前轉包這一種流轉方式采取口頭方式進行的平均達到60%以上，即使有書面協議，協議的條款不規范、不齊全、不具體的情況也很普遍。加上流轉期限比較短且不穩定，大多數轉包合同關系可能隨時終止。這種狀況極易引發糾紛，而且一旦發生糾紛往往又難以解決，受讓方在土地上的投入和造成的損失無法收回、得不到補償，受讓方利益的保護不能充分保護，從而給農村社會穩定埋下隱患。
2.2出租
承包方將部分或全部土地承包經營權以一定期限租賃給他人(包括個人、集體、企業或其他組織)從事農業生產經營。出租后原土地承包關系不變，原承包方繼續履行原土地承包合同規定的權利和義務。承租方按出租時約定的條件對承包方負責。農民出租土地承包經營權無需經發包方許可，但出租合同需向發包方備案。通常情況下，承租方要向出租方支付租金。如北京市有農民向筆者進行法律咨詢：在耕地性質的建設設施農業大棚，建設完之后在租賃期內，出租方停止租賃或遇到拆遷占地，出租期限到期是否可以續租？續租的權利和義務？耕地性質的建設設施農業大棚是可以流轉的。遇到拆遷，合同解除，應當補償承租方。根據《農村土地承包經營權流轉管理辦法》(農業部2005年第47號令)規定，縣級以上人民政府農業行政主管(或農村經營管理部門)依照同級人民政府規定的職責負責本行政區域內的農村土地承包經營權流轉及合同管理的指導。采取出租方式流轉的，租賃合同期限要遵照《合同法》的規定，不得超過20年。租賃期間屆滿，當事人可續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起仍不得超過20年。北京市2010年5月出臺了《農村土地流轉工作意見》，規定流轉期限超過5年的，應建價格調整機制，明確調整時限和幅度，分時段確定流轉價格。轉租期限到期后再續簽《土地流轉合同》，續租的權利和義務依照合同規定。
2.3互換
承包方之間為方便耕作或者各自需要，對屬于同一集體經濟組織的承包地塊進行交換，同時交換相應的土地承包經營權。土地互換根據組織者的不同，主要有兩種形式：一是由村組集體出面促成的互換。某些鄉(鎮)村進行土地整理，統籌規劃產業帶，農戶通過換地，從事自己愿意的種植方式。二是農戶自發組織的互換。承包方之間為各自需要或者方便耕種管理，通過自愿平等協商，對屬于同一集體經濟組織的承包地塊進行交換。
互換的流轉方式可以占到流轉總面積65%以上。土地承包經營權互換只是土地承包經營權人的改變，不是土地用途和承包義務的改變。土地承包經營權互換后，受讓方依然按照承包方承包時確定的土地的用途使用土地，履行承包義務。互換土地承包經營權的當事人雙方同屬于同一集體經濟組織，必須具有農業經營能力。互換方式流轉承包土地的，應當報發包方備案。采取互換方式流轉土地承包經營權，當事人申請辦理土地承包經營權流轉登記的，縣級人民政府農業行政（或農村經營管理）主管部門應當予以受理，并依照《農村土地承包經營權證管理辦法》的規定辦理。未經登記的，不可對抗善意第三人。互換方式靈活，互換雙方可以根據實際情況進行溝通，可以對不等值部分進行適當實物和現金補償。
2.4轉讓
承包方有穩定的非農職業或者有穩定的收入來源，經承包方申請和發包方同意，將部分或全部土地承包經營權讓渡給其他從事農業生產經營的農戶，由該農戶履行土地承包合同的權利和義務。這種現象主要集中在經濟較為發達的農村、近城郊區和廠礦工業區附近，原承包方在有了穩定的來自二、三產業的非農收入后，不必再依賴土地來維持生存，按程序將土地承包經營權讓渡給其他農戶，原承包方的土地經營權隨之終止。這一流轉方式占到實際流轉總面積的不到10%。在農村稅費改革及免除農業稅之前，個別農戶因耕地收益少，或是有其他收入來源，不愿耕作土地。為避免土地撂荒和上繳稅費，經村委會協調，將其土地承包經營權讓渡給了其他農戶。近年來，隨著惠農政策實施和土地收益增加，以此種方式流轉土地承包經營權趨勢是不斷減少。
2.5代耕
舉家外出或主要勞力外出務工的農戶，又不愿意放棄土地，委托給他人代為耕種，原有的承包關系不改變，收益分配由當事人雙方協商解決。這種方式實踐中操作簡便，手續簡單，一些精明的農民，通過股份制、聯辦或獨辦等方式購買農機具組建農機代耕隊，走村串戶攬業務，把聯系方式印成名片發送給缺少勞力的農戶，農戶預先和農機代耕隊簽訂委托耕種合同，代耕隊承擔保質保量完成耕作的義務，并根據收割、犁地、播種等農活的輕重收取費用。這種新的土地承包經營權流轉方式的推出，受到眾多外出務工或勞力不足的農戶的歡迎。北京市《農村土地流轉工作意見》規定，除代耕期不足1年不需簽訂書面流轉合同外，所有農村土地流轉都須依法簽訂書面合同。以前沒簽訂合同的需補簽。集體經濟組織流轉確權土地的，須經民主討論決定并進行公示。
3農村土地承包經營權流轉方式的發展
土地流轉涉及數億農民切身利益，事關農業發展、農民增收以及農村社會的穩定。農村土地承包經營權流轉方式又有了新的變化。
3.1土地流轉方式更加多樣化
各地不斷提高的土地流轉發生率，表明了經濟環境條件變化對新制度安排的強烈需求，也是農村生產關系適應生產力發展的客觀要求，反映了以土地為代表的農業生產要素要求合理流動和優化配置的緊迫性。但是法定的家庭承包的土地承包經營權的流轉方式只有轉包、出租、互換、轉讓等方式，不能入股、抵押。這樣的規定跟不上農村改革的實際發展，也限制了土地承包經營權的流轉。法律應當進行適時的修改，增加流轉方式。
3.1.1入股
實行家庭承包方式的承包方之間為發展農業經濟，將土地承包經營權作為股權，自愿聯合從事農業合作生產經營。入股應在承包方間進行，主體只限于農戶，是農戶之間自愿聯合。一是登記注冊。有條件的村民組到工商管理部門注冊農村土地專業合作社，成立董事會、監事會，制訂有關章程和制度等。二是作價入股。承包農戶將自己的土地承包經營權作價入股，加入農村土地專業合作社。入股后原承包方與發包方的承包關系不變，股份合作終止時，入股土地應退回原承包農戶。三是簽訂協議。合作社與入股農戶戶主簽訂入股協議，確定保底分紅。協議一式四份，合作社、入股農戶、發包方及鄉鎮農村土地承包管理部門各執一份。四是統一發包。由合作社將入股土地調整集中連片后，對外統一發包，發展高效農業。同時，合作社每年年底進行年終結算，實行二次分紅。
3.1.2抵押
家庭土地承包經營權作為一種可以轉讓的用益物權，作為農戶的主要財產，應當允許其依抵押方式流轉。當前資金不足已經成為我國農村土地規模化經營的瓶頸。擴大融資渠道，獲得足夠的資金是發展農村經濟的一大要務。應以十七屆三中全會《決定》為指導，堅持市場化運作和政策引導相結合，在保障農村居民基本生產生活條件情況下，進行農村土地承包經營權抵押貸款。農戶、農業經濟合作組織或涉農企業在不改變土地占有和農業用途的條件下，以土地承包經營權作為抵押向金融機構申請貸款，進行融資。抵押當事人按照土地承包經營權的市場評估價值或雙方認可的價值簽訂抵押合同和貸款合同，辦理抵押登記手續，金融機構據此發放貸款。
3.1.3土地承包經營權量化為股份，投資成立農業經營公司
投資方自愿將承包土地入股投入到從事農業生產的公司，發展農業合作生產，如公司以種子、種苗、肥料、生物藥劑等實物折價入股，農戶以耕地、投工、投勞等折價入股，組成股份有限公司進行蔬菜生產，公司按合同價格收購，所得總額按股份分成。這種方式有效地擴大了農業經營規模，提高了土地產出率，激勵了農戶生產積極性，增加了農戶收入。
3.2政府支持，為新型流轉方式的實現提供平臺
由各地人民政府負責設立農村產權交易中心，發展農村產權流轉中介服務，及時收集和各類產權流轉交易信息，定期公布各類農村產權指導價格。構建農村產權交易平臺，組織產權流轉、招拍掛等交易活動，培育農村產權交易市場主體，為貸款抵押物處置、抵押權利的實現提供平臺，促進農村資源向資本轉變。
土地流轉法范文第2篇
[關鍵詞] 流轉土地 規模經營 措施
[中圖分類號] F301.24 [文獻標識碼] A [文章編號] 1003-1650 （2013）09-0006-01
近年來，隨著工業經濟的發展和城市化進程的加快，大量農村勞動力外出務工和經商，農民承包的土地急需流轉出去，同時現代高效、規模農業的開發使對農村土地的需求激增。為解決當前農村發展所遇的新情況、新問題，我鎮突破陳規，大膽嘗試。健全了農村土地承包經營權流轉機制和鎮村兩級土地流轉網絡，進一步加快了農村土地規范流轉，推進了高效農業和農村土地股份合作社發展，促進了農業增效、農民增收和農村發展。
一、土地流轉主要做法
1.強化組織
土地流轉是一項政策性強、涉及面廣的工作，關系到廣大農民群眾切身利益和農村改革、發展、穩定的大局。我鎮高度重視，進一步加強組織領導、提高服務水平，為有序開展農村土地流轉工作提供了全方位、強有力的組織保障。
2.建立市場
稅費改革后，國家各種惠農政策相繼出臺，地方經濟迅猛發展，農村勞動力就業轉移步伐加快，高效、規模農業快速起步，積極要求農村土地承包經營權進入市場化運作，實現土地利用最大化。我鎮以加強農村土地流轉服務體系建設為依托，建立健全土地流轉市場，為廣大農戶提供法律法規咨詢、合同、競價、糾紛處理等服務，確保土地依法、有序、規范流轉，實現在維護農民土地權益、促進農村土地資源優化配置的同時，增加農民土地資產性收益的目標。
3.規范操作
按照有關法律法規、土地流轉須知操作，一是由轉出戶或轉入戶提出申請，說明土地流轉方式、期限、目標價格等，如委托村土地流轉服務站流出或流入的，還需出具委托書，委托書上要載明上述內容；二是由村土地流轉服務站對流轉事項的真實性進行初步審核；三是召集雙方對流轉方式、期限、價格及支付方式等事項進行協商；四是簽訂正式流轉合同，并交由服務中心鑒證；五是服務中心通過審核對符合法律規定的土地流轉合同進行鑒證，并對合同進行登記、備案、歸檔管理。
4.充實信息
開展農村土地流轉基礎數據調查，收集預流轉信息，健全信息庫，充實流轉平臺。目前流轉平臺包含流轉信息、政策法規、流轉須知、流轉程序、合同范本等五大核心欄目。“流轉信息”欄目為土地流轉雙方提供信息和瀏覽查詢服務，并單獨設立“大宗土地流轉專欄”，為單宗100畝以上的土地規模流轉提供一對一的專項服務；“政策法規”欄目為廣大農民群眾和農業經營者提供農村土地承包與流轉法律法規政策查詢服務；“流轉須知”欄目告知流轉相關注意事項和辦事指南；“流轉程序”欄目告知流轉土地流轉工作的具體操作程序；“合同范本”欄目提供統一規范的流轉合同范本和相關登記表格，供流轉當事人參閱和使用。另外，我們還建立了土地流轉信息跟蹤和反饋機制，注重做好土地流轉信息的收集、登記、核實、備案、上報、監督等工作，為全鎮廣大農民群眾和規模經營戶農業項目投資者提供真實、全面、豐富、快捷的土地流轉信息服務。
二、土地流轉取得的成效
我鎮以農民家庭承包經營為基礎，鼓勵農戶以土地承包經營權入股，積極參與土地股份合作經營。截止目前，我鎮農村土地累計流轉面積達5.74萬畝，其中今年流轉0.64萬畝；農業適度規模經營面積 3.61 萬畝，其中今年規模經營0.88萬畝；已組建農村土地股份合作社10家，兼并2 家，入社農戶2730戶，入股土地面積12220畝，占規模經營面積的34%。
1.依托高效農業，支撐合作經營
我鎮把推進土地股份合作與發展高效農業緊密結合，著力提升農業適度規模經營。在3.61萬畝的規模經營面積中，花木、蔬菜、漁業等高效農業面積占 80 %。方邊村組建“方邊村土地股份合作社”，吸納農戶212戶以土地承包經營權入股，經營高效蔬菜、瓜果、水產養殖、畜牧養殖產業，入股土地面積1557.02畝，畝效益超6000元，入社農戶比一般農戶人均增收1000元。
2.創新合作模式，實現互利雙贏
利用土地股份合作社的土地資源和專業合作社的產業化程度，建設以示范園區為支撐，合作社成員參與生產、收購、加工、銷售一體的新型聯合經營模式，讓土地入股農戶、合作社、土地直接承包經營者三位一體，利益共享，風險共擔。例如王母觀、白龍蕩村農民以土地承包經營權入股，投資經營者以資本金入股，農戶按股保底分紅，投資者按年度經營凈收益與合作社按合同既定比例分紅。
3.發揮輻射功能，帶動農民增收
推行農村土地股份合作是讓農民在家庭承包權不變的前提下，與土地直接經營脫鉤，享受土地流轉收益。通過土地流轉還能產生間接效益，一是土地流轉為農村剩余勞動力轉移就業奠定了基礎，增加了農民的非農收入；二是通過招商引資引進的土地規模流轉項目，特別是旅游觀光農業，不僅改善了農村的交通、綠化等人居環境，而且能有效帶動周邊二、三產業發展，給失地農民創造更多的就業條件與機會。2010年全鎮農民外出打工和從事第二、三產業的勞動力近萬人，轉移農民人均增收200元。
4.發展多元合作，壯大村級經濟
通過土地流轉發展集體經濟，增加集體收入。如白龍蕩、方邊兩個村將村組的長期荒蕪無收入的池塘、蘆灘出租給養殖大戶和蘆家灣休閑旅游觀光園，既盤活了存量土地資源，又實現了土地資源向土地資本轉化，每年為村組增加收入20萬元；前莊、聯豐兩個村通過土地整理，將新增土地發包給業主發展花木、養殖生產，村組每年可獲得發包收入5萬元；黃莊、王母觀兩個村通過土地流轉、組建土地股份合作社，村組每年可新增土地收益、服務管理費5萬元，壯大了集體經濟。
5.加速土地流轉，促進規模經營
土地流轉改變了一家一戶分散經營的狀況，推動了土地的適度規模經營，增強了農業生產的組織化程度，加快了農業產業結構調整步伐，初步解決了農民分散種植問題。目前，全鎮有10個農業企業通過土地流轉獲得了1200畝土地，有30個農村專業合作社獲得了5300畝土地，土地集約利用程度明顯提高；形成銀湖蘑菇1780萬平方尺（新增高溫蘑菇100萬平方尺），鮮食果品2155畝（新增800畝），塔湖香蔥2560畝，盛玉大蔥1900畝，大棚韭菜（黃）202畝，高效漁業示范區1000余畝，大批高附加值的多種經營項目保持較快增長，使種植業畝均效益突破了1.5萬元。
參考文獻
[1]汪祖錄. 黃石市推進土地流轉發展規模經營現狀及對策[J]. 農村經濟與科技，2012，11：127-128.
土地流轉法范文第3篇
一、土地流轉問題概述
(一)近年來，國內外學者對土地流轉問題的理論和實證研究有一定積累
改革開放后，我國于1988年修改憲法，廢除了土地不得出租的規定，立法確認土地使用權可以依照法律的規定轉讓。隨后中央人民政府根據憲法修正案的新規定，頒布《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》。至此，土地所有權流轉成為我國合法和順應憲法和民心的事實。在學術界，土地流轉問題也開始被廣泛研究。其研究可概括為三階段：早期嘗試階段、中期擴展階段和后期深入階段，涉及土地所有權與使用權分離等普遍問題;以及區域土地產業化規模經營的影響因素及形成過程;輔助金融機制與信用體系構建;流轉過程監管及農民利益保障;在土地流轉中統籌城鄉關系，及政府職能與責任重塑;耕地保護和資源優化配置探討;后期有股份制改造、中介組織模式研究以及土地流轉的制度改革創新。三個階段總體上遵循由無到有、由簡入深、從實踐到理論再指向制度的規律。
第一階段從1990年到2001年，學者們主要從土地流轉的必要性出發，研究了土地流轉市場化需求，兼及土地合同的有效性、轉包、抵押、繼承等法律技術問題，分析了土地流轉的動因，提出了土地流轉法律機制的雛形。代表性論著有楊學成的《試論農村土地流轉的市場化》載《中國社會科學》1994年4期。這一階段的研究注重土地流轉的合法性和正當性，有少量的區域土地流轉調查報告，純法律技術問題及制度創新研究初見端倪。
第二階段從2002年到2007年，主要研究方向有土地流轉的效率和模式，也有探討土地流轉中的政府責任;土地流轉與農村人口流動的關系;農村土地流轉的障礙因素及其解決途徑被作為一個焦點進行討論，強調制度性保障在土地流轉規范化中的作用;經濟學方法尤其制度經濟學方法被廣泛使用于土地流轉的論證分析，并初步提出較完整的土地流轉利益聯結模型。這一階段的研究數量急劇增多，經濟學角度和法學角度的研究從廣度到深度都有較大推進，應該與黨的十六大報告積極推進農業產業化經營的指導正相關。
第三階段從2003年開始至今，其最顯著的特點是：開始以農民的基本權利為視角進行專門性研究，側重土地流轉中的農民權益保障研究;開始出現大量外國土地制度的對比研究;土地經營權物權話以制約行政權的理論模型已經較為全面;較多文獻基于原有理論或實證成果建立，也有文獻將研究重點轉向資源優化配置方向;作為制度形成類型研究，除股份制合作等流轉形式繼續深化外，還呈現出與新農村建設結合，加強金融配套制度建設等特點;也開始出現述評類的總結著述，典型如張會萍的《農村土地流轉問題研究綜述》載《寧夏社會科學》2011年3期。這一階段的研究明顯體現關注民生的特點，研究中的農民利益保障問題被重點凸顯;調查報告等實證研究方式較多使用，理論研究也進一步深入。部分問題已經解決，如土地經營權的法律定性，但仍有已經提出但尚未解決的新問題，如對策性研究中的農民權益保障制度構建，也有需要提出的新問題，如本課題研究的土地使用權流轉績效的法學方法評價問題。
(二)土地流轉現象背后的規律性研究尚顯不足，土地流轉的效果評價體系的構建還有待探討
其一，政府在土地流轉宏觀調控中的干預路徑與干預程度選擇，土地流轉如何與現有的農村社會保障制度協同改革，土地流轉中的利益向量評估等等研究，目前較多停留在描述性分析，尚未進一步探求其背后的規律性決定因素。其二，針對土地流轉效果的評價研究，現有研究大多是運用經濟學分析方法針對一個區域從某一角度進行評價。而缺乏一種法學的評價方法。即在構建一種新的指標評價體系的基礎上，針對一個區域的土地流轉模式，在經濟社會的宏觀層面和農戶家庭的微觀層面全方位進行效果評價。通過規則的有效性對土地流轉制度和模式進行評價的理論和方法，目前都還有待探討。
二、新疆兵團土地流轉問題的研究思路和方法
(一)新疆兵團土地流轉的政策現狀
根據新疆兵團相關政策文件的指示，兵團始終堅持以職工家庭承包經營為基礎，統分結合的雙層經營制度不動搖。新疆兵團各團場全面推行了兩費自理、租賃承包等多種形式的土地承包責任制，增強了干部職工的風險意識，有效地調動了干部職工的生產積極性和主動性。兵團國土資源局以開展回頭看為契機，全面抓好學習實踐活動整改落實后續工作，并以構建保障、促進科學發展新機制為主線，嚴格落實國家土地政策和制度，全面提升兵團國土系統推動科學發展和綜合服務的能力，為兵團可持續發展提供資源保障。兵團國土資源局在學習實踐活動中，堅守耕地保護紅線，圍繞兵團產業規劃，積極推進農業結構戰略性調整。該局將耕地保護責任目標分解到各年度，實行耕地保護一票否決制建立耕地保護激勵機制，對完成任務好、新增耕地多的師，在項目開發和土地利用上予以傾斜;指導各師按照兵團土地利用總體規劃修編確定的指標，合理確定各類用地數量和布局，為實施結構調整提供依據。這個布局圍繞重大項目建設積極實施用地重點保障，嚴格執行項目預審制度，按照國家《限制供地目錄》和《禁止供地目錄》規定的原則審核用地數量，積極引導建設用地向高產出、少用地、節約集約可持續發展的目標邁進。力爭在職工家庭承包經營的基礎上，全面規范兵團團場土地經營權流轉行為，維護兵團團場土地政策的長期固定。有的團場已經實行新的改革措施，譬如部分團場對職工承包的土地提高等級：一是建立土地等級的改良提升制度，激勵職工自覺的加大投入改良土壤，在35年提高一個土地等級。二是連隊督促承包職工加大投入改良土壤，并給予合理化建議和具體指導。三是處里出臺優惠政策，土地等級差進行輪作倒茬，水稻按棉花的120%實物量上交。四是加大基礎性的投入，清挖排渠，硬質防滲等措施，降低地下水位，提高土地等級，提高作物單產。
(二)新疆兵團土地流轉的研究思路
首先，針對政府政策這一最重要變量對于現行各種土地流轉模式的制度性影響因素進行實證調研并進行分析，兼對土地金融組織、土地中介組織等外生性變量進行定量研究;其次，通過農戶的需求與滿意度調查，對兵團土地流轉已取得的經驗和存在的現實問題充分思考歸納;此時，現實問題已經出現并已經充分總結。最后，結合國外土地制度比較研究，引申出用法律妥善規范土地流轉的原則與規則，并基于前述成果，力爭構建新的土地流轉效果法學評價體系，同時提出科學可行的發展和完善兵團土地流轉的法律對策。其中有正向研究部分，即中外土地制度比較研究和兵團土地制度實證研究，再通過逆向研究部分，即對土地轉讓糾紛判例分析研究和土地制度運行中的法律規避研究，最終實現更為科學可行的土地使用權流轉法律制度設計。研究方法則首先是調查研究方法，擬由農一師國土局領導主持實地調研，依托塔里木大學周圍團場政研室的大力幫助，收集實證資料，再由實踐回到理論，由塔里木大學教師邀約行內人士合議研究分析，力爭作出開創性結論。其次是對比研究方法，通過國外土地制度的分析與借鑒，作出法律移植的建議性的選擇。研究目的則體現在，農村土地流轉是實現土地優化配置必不可少的一環，農村土地流轉，要注重保障農民的權利。在農地流轉中要節制資本，應將資本下鄉盡量限定在為農民和農業生產服務的領域內，防止資本對農民土地的兼并導致農民失業破產。對于眾多土地流轉模式，需要構建科學的評價體系來考評土地流轉的績效等問題。隨著土地承包經營權流轉明顯加快，需要鼓勵有條件的地方發展流轉中介服務組織，為規范土地流轉提供完善的服務。同時，應當加大對職工土地承包的土地的面積、等級、期限、地號等的民主監督管理力度。
三、新疆兵團土地流轉政策的法律定位與對策
兵團土地總面積7457千公頃，農用地4206千公頃。新型團場建設需要農業產業化集約化的發展，要保證土地向種田能手流轉，還要保證防止耕地的減少和兵團職工的大量失業，使有利于提高土地的利用效率。這些要求都以實現團場土地承包經營權的充分流轉為前提。土地流轉糾紛最終需要司法的裁決。現有國內成文法無論土地管理法還是農村土地承包法都不適用于黨政軍企合一的新疆兵團，兵團土地流轉實現由法律規范，必須通過地方性立法的方式。但是新疆兵團至今有政府無人大，地方性立法無從談起。因此，欲使兵團土地流轉糾紛有法可依，構建地方性司法解釋，并且是政策司法化的司法解釋，并對其正當性和可操作性作更深的理論研究，成為艱難卻必經的途徑。
筆者認為：兵團制定土地流轉政策，首先應對兵團團場流轉模式進行調研研究。研究應當包括：轉包模式統計與分析、出租模式統計與分析、互換模式統計與分析、轉讓模式統計與分析、股份合作模式統計與分析、其他模式統計與分析。其次要作兵團農戶滿意度與土地流轉意愿田野調查，包含針對普通農戶農地流轉意愿調查，和針對經營大戶農地流轉驅動機理調查。最后，還應當作國外土地制度的比較與借鑒研究，文明各國國家土地治理實務中各種土地理論已經演化形成形態各異的法律制度與政策工具。如德國的土地評估制度，土地整理制度，提供了公眾參與土地管理的經驗和啟迪。美國的土地信托制度，法國的農地流轉市場管制制度，英國的棄地者補貼制度，日本的租賃土地主義制度，都可為土地流轉的市場化提供借鑒。本部分研究可以通過比較研究為兵團土地流轉制度的法律設計提供科學的借鑒。例如國外農村土地政策案例分析、美國的土地法令、林肯政府的《宅地法》、美國的土地信托制度、對美國土地制度的評價、日本的農地制度、日本農地制度的設定體系、日本農地制度評價及啟示，以及歐洲土地制度與改革評價等等。
土地流轉法范文第4篇
1、加強組織領導、廣泛宣傳引導。
區里成立土地流轉工作領導小組，各鄉鎮（街道）也要抓緊成立組織。要抽調農業、土地、司法等部門的人員，成立一個法律政策指導組，為開展土地流轉的鄉村提供具體指導。鄉鎮（街道）要依據有關法律、法規和政策，借鑒蓮花、橫路試點鄉鎮經驗，結合本地實際，提出農村土地承包經營權流轉規范管理工作實施方案，方案要求在1月15日前報區政府辦公室。同時各級要相關召開會議，介紹經驗，給群眾算賬、講道理、講法律、講政策、講好處，充分征求群眾意見，做好群眾思想工作。
2、把握流轉原則、規范流轉手續。
土地流轉，政策性強、涉及面廣，在推進過程中必須注意把握好原則。要以法律政策為依據，這是最根本的原則。一定要認真學習法律、研究政策，鼓勵有條件的鄉村在法律、政策的框架下，在體制機制方面大膽探索；要以群眾自愿為基礎。群眾是土地流轉的主體，做好群眾工作是推進土地流轉的基礎，不能搞一刀切、搞強迫命令。要讓群眾明白，土地流轉，僅僅是土地使用權的流轉。從我們現在了解的情況看，個別農戶之間小規模流轉的也不少，這說明群眾有這個意向，但是這種流轉沒有規范手續，容易引發矛盾和糾紛，而且土地的效益也沒有明顯增加，要在群眾自愿基礎上，重點推進土地向種植大戶、向有實力的農業企業、專業合作社流轉。要以增產增效為目的。土地流轉不是簡單的換人種地，一定要與新農村建設、與發展現代農業、與加強農村基礎設施建設、與全民創業緊密結合起來。首先是土地流轉后，土地怎么辦？重點要向農業企業、專業合作社，向種養大戶集中，才能最大程度實現增產增效。二是土地流轉后，人怎么辦？要流向城鎮，流向非農產業，實現全民創業，多渠道就業。這兩個問題解決了，土地流轉就是成功的。
在土地流轉中，我們還有很多需要規范完善的地方。要規范流轉的主體，要把專業合作社、農業企業、種養大戶等受讓方，作為重點進行規范。還要規范流轉的合同，要在雙方自愿的前提下，使用全區統一規范的合同樣本，簽定合同，明確流轉形式、數量、年限、條件和雙方的權利責任。并在區、鄉、村三級登記備案。
3、建立五項機制、強化三大服務。
一是建立服務機制。在完善蓮花、橫路兩試點鄉鎮的土地流轉服務中心建設同時，要建立區、鄉、村三級服務體系。在農業部門和鄉鎮（街道）分別建立土地流轉服務中心，村建立服務站，為土地經營權流轉雙方搭建起信息溝通的橋梁。二是建立監管機制。及時掌握農村土地流轉動態，加強流轉過程中的合同簽訂、鑒證、備案以及土地用途的管理，確保土地流轉規范有序健康進行。三是建立糾紛調處機制。要完善我區農村土地承包糾紛仲裁機構建設，積極探索開展土地承包經營權糾紛仲裁工作，妥善解決農村土地承包經營權流轉糾紛。各鄉鎮（街道）、村也要建立相應的農村土地承包糾紛調處組織，及時解決土地流轉過程中產生的矛盾糾紛，為土地流轉工作創造良好的外部環境。四是探索建立儲備機制。要探索通過合作、入股、經營權置換等方式，將部分農戶的土地實行集中儲備，定期收集信息，建立農村土地供求信息數據庫，以便及時對接。五是探索建立評估機制。對農村土地開展分等定級，建立價值評價標準，健全評估體系。要加強土地流轉價格和流轉款支付方式的引導與指導，提倡以每年支付一次租金的方式加以規范，最大限度降低流轉雙方的責任風險。
同時要強化三大服務。加強市場信息服務，要指導經營者把握市場動向，生產適銷對路的產品，幫助開拓市場，解決銷售過程中存在的困難和問題。加強生產技術服務，要研究和推廣規模經營條件下省工省時、節本增收的種養模式，加強技術指導和服務，推廣應用新技術、新品種、新模式，提高生產效率和效益。加強設施裝備服務，要優先在規模經營區域大力開展農田水利、田間道路、土地整理等基礎設施建設，加大農業機械設備、設施的研發和推廣力度，建立健全農業機械服務體系。
4、全面開展調查、統一流轉文本。
各鄉鎮（街道）要在明年2月中旬前完成意向摸底調查，逐一造冊登記，建立農村土地流轉登記制度。重點建立《農村土地流出意向登記簿》、《農村土地流入意向登記簿》、《農村土地流轉臺賬簿》“三簿”臺賬，及時掌握已流轉情況和下一步流出、流入意向等詳細信息，為建立信息庫和信息打基礎。農業部門要根據有關規定，結合我區實際，制訂一套土地流轉示范文本，包括出租、轉包、互換、轉讓、入股形式流轉的合同，流轉委托書，流轉意向信息簿、流轉情況登記簿等。各地要以范本為基礎，結合實際情況，指導訂立正式書面合同。對已經簽訂書面合同，但不完善的，要引導流轉雙方當事人參照示范文本進行完善。對沒有簽訂土地流轉合同的，要引導流轉雙方當事人參照示范文本進行補簽。
5、認真落實措施、嚴格考核督查。
加大農業龍頭企業、農民專業合作社、種養大戶的扶持力度，培育更多的參與主體。拓寬招商網絡渠道，建立招商機制，制定招商辦法，實施招商獎勵。建立項目庫，整合一批、包裝一批、儲備一批，使進優勢產業開發。農業部門要進一步做好調研，根據我區土地流轉規范化管理實施意見，提出土地流轉工作考核辦法，要把健全服務機構、明確服務職責、依法規范操作、調處化解糾紛，特別流轉實績等內容列入考核內容,建立管理服務工作考核評價體系和流轉實績考核評價體系，將專項考核與綜合考核結合起來，專項考核結果與年度目標責任制考核掛鉤,區財政每年要安排一定的專項資金，用于土地流轉的補助。同時要加強對全區土地流轉工作進行專項督查，確保土地流轉工作有序、規范、健康開展。
土地流轉法范文第5篇
今天全市的農村土地承包經營權流轉試點動員大會在我鎮召開，充分體現了市政府對花街農業農村工作的重視和支持，也充分肯定了各位書記村長一直來的辛勤勞動。過去幾年，部分村自發開展的土地流轉工作，取得了一定的成效，很有亮點。但總的看來，還是處于剛剛起步、破題階段，與一些發達地區還有很大的差距。這次會議既是對過去工作的總結也是對全面推開土地承包經營權流轉工作的部署。
全鎮如何做好這次試點工作，這需要我們增強試點意識，更加積極、主動、自覺、堅定地開展好學習實踐活動，用心領會十七屆三中全會“三個不得”精神，切實堅持農戶的主體地位，充分尊重農民的個人意愿，引導土地規范、透明流轉，才能給農民吃下一顆“定心丸”再創農民增收的動力源。要拓展試點路子，結合本地特點，著力在深化學習、深入調研、開展討論、分析檢查、整改落實上探索創新，把突出問題解決好，把制度措施完善好。要總結試點經驗，及時把點上的經驗上升到面上的層次，把成功的措施上升到制度的高度，為全市第二批學習實踐活動創造更多、更好的經驗，使“試點”成為學習實踐活動的“創新點”、“示范點”。同時各村一定要把握好土地流轉的政策界限和原則要求，在推進過程中要堅持以群眾高興不高興、滿意不滿意、贊成不贊成為標準，不能下指標，不能搞行政命令，不能強迫，必須堅持實事求是，因地制宜，既要積極，又要穩妥，確保土地流轉工作規范、有序、健康推進。各村在工作中要不斷總結經驗，廣泛聽取各方意見特別是農民的意見。要強化試點成效，堅持把學習實踐活動作為推動各項工作的重要機遇和強大動力，使試點工作成效充分體現到各項工作之中。
在這之前我鎮已有13個村自發的進行了土地的流轉，其中連枝、梧澗、定橋、項宅、里塢等5個村流轉到本村村民。大屋、尚仁、黃園、副業場、尚裘、倪宅、下王、花街等8個村流轉到種養殖大戶、企業單位、成功實現流轉承包的有連枝村的永康市農業龍頭企業“花果山”種養殖基地。大屋的一凡農莊，尚裘速成林基地，尚仁、倪宅的蔬菜、糧食基地，黃園工業基地等等。其中黃園實現流轉后全村口糧以吃食堂的形式同一由村集體提供，而且每年每人發放一千元以上的補貼。村民又可以騰出時間實現了其他勞動收入，切實地感受到了土地流轉帶來的好處。
從過去的實踐經驗看來，農村土地承包經營權的合理有序、規范流轉，對促進新農村建設，發展現代農業意義重大，影響深遠。加快推進農村土地承包經營權規范流轉突出體現在五個有利于：一是有利于促進農村勞動力轉移。近幾年我鎮一些村通過轉包、轉讓、出租等土地流轉形式，促進了勞務輸出產業的發展，降低了農民對土地的依賴程度，推動土地向種田能手集中，形成了“你在外地忙掙錢，我來代你耕農田”的“田保姆”式的互助合作方式，提高了土地產出效益，增加了農民收入。二是有利于促進農業適度規模經營。鼓勵農民土地承包經營權向種植能手和規模經營大戶流轉，向土地連片流轉，既可以減少耕地拋荒，又能盤活荒地或低效益的土地，促進適度規模經營和現代農業的發展。三是有利于農業產業結構調整。近幾年來，部分村通過土地流轉，做大做強一凡農莊等優勢產業，規模經濟效益明顯提高。四是有利于增加農民的財產性收入。通過農村土地的合理流轉，農民至少可以增加三部分的財產性收入：外出務工經商的農民可以增加勞務現金收入；提高土地的利用價值，增加土地租金收入；原承包戶還可以為土地流轉受讓方打工，增加傭金收入等。五是有利于維護農民土地承包經營權。農村土地承包經營權的規范流轉,既維護了法律所賦予農民的土地承包經營權,又滿足了農民的戀土情結,極大地調動了農民生產生活、參與管理和監督土地流轉的積極性。
各村一定要把加快推進農村土地承包經營權流轉作為當前新農村建設的突破口，作為發展現代農業的重要抓手，作為遏制耕地拋荒、確保糧食安全的發力點，作為發展農村經濟、增加農民收入新的增長點，認真謀劃，扎實工作，確保我鎮農村土地承包經營權規范流轉工作有新突破、新亮點、新發展，為全市土地流轉工作順利鋪開積累好的經驗。
為了更好的做好試點工作，我再強調幾點：
1、加強組織領導、廣泛宣傳引導。
鎮里抽調部分干部、大學生村官、農業、土地、司法等部門的人員成立土地流轉工作領導小組，各村也要抓緊成立組織。為開展土地流轉提供具體指導。同時要到各村召開會議，介紹經驗，給群眾算賬、講道理、講法律、講政策、講好處，充分征求群眾意見，做好群眾思想工作。
2、把握流轉原則、規范流轉手續。
要不折不扣地執行黨在農村的各項方針政策，確保承包經營責任制的貫徹落實。我們推行土地流轉，是在不改變農民土地承包一定30年不變政策的基礎上，在農民自主自愿的前提下，將土地經營權向經營能手和種植大戶流轉，聯產承包責任制的主體還是農民，土地流轉是土地經營權的有償轉讓，而不是承包責任制主體的轉變。農民仍然享有承包土地收益的權力，責任主體并沒有發生變化。我們搞土地流轉改革，并不是改變黨在農業農村工作中的現行政策，并沒有改變農民對土地承包的權力。在永康市土地承包經營權流轉試點方案中也明確提出了“二十四字原則”即穩制、分權、放活的原則，依法、自愿、有償的原則，集中、規模、增效的原則，管理、規范、有序的原則。這些原則是我們必須切實遵守的。
在土地流轉中，我們有很多地方需要規范完善。要規范流轉的主體，要把專業合作社、農業企業、種養大戶等受讓方，作為重點進行規范。還要規范流轉的合同，要在雙方自愿的前提下，使用全市統一規范的合同樣本，簽定合同，明確流轉形式、數量、年限、條件和雙方的權利責任。并在鎮、村兩級登記備案
3、要切實保護農民的生產經營自。
土地必須要依法、規范、有序、合理地進行流轉，堅決不允許搞強迫命令，這是一項基本原則。因為農民是土地承包的責任主體，農民享有充分的經營自，我們只能通過加大宣傳教育、分析比較效益等方法，引導農民積極支持、參與和配合。在一些產業發展上，需要我們采取一定措施，決不是搞行政命令。在推進土地流轉工作中，要防止急功近利、急于求成，方式方法要多種多樣，堅持公開透明，充分尊重農民的意愿，防止在土地流轉中出現、假公濟私等損害農民利益的現象。
4、建立五項機制、強化三大服務。
一是建立服務機制。根據市里統一部署，我鎮要建立土地流轉服務中心，村里也要建立服務站，為土地經營權流轉雙方搭建起信息溝通的橋梁。二是建立監管機制。及時掌握農村土地流轉動態，加強流轉過程中的合同簽訂、鑒證、備案以及土地用途的管理，確保土地流轉規范有序健康進行。三是建立糾紛調處機制。要完善我鎮農村土地承包糾紛調處組織的建設，及時解決土地流轉過程中產生的矛盾糾紛，為土地流轉工作創造良好的外部環境。四是探索建立對接機制。要探索通過合作、入股、經營權置換等方式，將部分農戶的土地實行集中儲備，定期收集信息，建立農村土地供求信息數據庫，以便及時對接。五是規范支付制度。提倡以每年支付一次租金的方式加以規范，最大限度降低流轉雙方的責任風險。
同時要強化三大服務。加強市場信息服務，要指導經營者把握市場動向，生產適銷對路的產品，幫助開拓市場，解決銷售過程中存在的困難和問題。加強生產技術服務，要研究和推廣規模經營條件下省工省時、節本增收的種養模式，加強技術指導和服務，推廣應用新技術、新品種、新模式，提高生產效率和效益。加強設施裝備服務，要優先在規模經營區域大力開展農田水利、田間道路、土地整理等基礎設施建設，加大農業機械設備、設施的研發和推廣力度，建立健全農業機械服務體系。
5、全面開展調查、統一流轉文本。
各村要抓緊完成意向摸底調查，逐一造冊登記，建立農村土地流轉登記制度。及時掌握已流轉情況和下一步流出、流入意向等詳細信息，為建立信息庫和信息打基礎。農辦的同志要根據有關規定，結合我鎮的實際，制訂一套土地流轉示范文本，包括出租、轉包、互換、轉讓、入股形式流轉的合同，流轉委托書，流轉意向信息簿、流轉情況登記簿等。各村要以范本為基礎，訂立正式書面合同。對已經簽訂書面合同，但不完善的，要引導流轉雙方當事人參照示范文本進行完善。對沒有簽訂土地流轉合同的，要引導流轉雙方當事人參照示范文本進行補簽。
6、要科學合理地確定土地流轉價格
確定土地流轉價格，既要確保承包土地農民的利益，又要保證經營能手和種植大戶通過規模種植實現增收，使雙方都滿意、都接受。既要防止農民因為參與土地流轉的大戶多了就隨意抬高流轉費，也要防止種植大戶壓級壓價，損害農民的承包利益。對此，要加強引導，多為農民和種植大戶算經濟帳，酌情協調處理好他們的利益關系，土地流轉費不宜過高或過低，避免對今后的土地流轉帶來負面影響，原則上土地流轉費用與本村原來畝均純收入相當，要通過土地流轉使農民和種植大戶都能實現增收。各村在土地承包費用上不能攀比，要實事求是，因地制宜。
7、認真落實措施、嚴格考核督查。
農辦要想方設法去拓寬招商網絡渠道，建立招商機制，制定招商辦法，建立項目庫，整合一批、包裝一批、儲備一批，促進優勢產業開發。同時要深入摸底調研，把健全服務機構、明確服務職責、依法規范操作、調處化解糾紛，流轉實績好的村推薦報送到市農業部門，并把他們成功的經驗總結好，歸納好，報送好。
