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簡述市場預測的方法范文第1篇

關 鍵 詞： 房地產開發 項目投資決策 市場調研

中圖分類號： F235.91文獻標識碼：A 文章編號：

Abstract： Combined with the real estate project development and management experience, summarized in the real estate development project investment decision in project development in the importance of. From the market analysis and research from the aspects of market research, introduced early in the project investment decision and the importance of early market research executive.

Key Words：Real estate development; Project investment decision; Market Research.

1引言

項目投資決策是全案最為關鍵的環節，反映了企業選樣開發項目的過程，這個過程是考驗和衡量開發展商房地產運作能力的重要環節，這個過程操作好了，就意味著項目成功了一半，在這個過程中多下工夫，以后的開發經營就可以事半功倍。項目投資決策可對項目進行定價模擬和投入產出分析，并就規避開發風險進行策略提示，還可對項目開發節奏提出專業意見。同時，前期的市場調研對于房地產項目的投資決策起著非常重要的作用。

1.1市場分析與預測

房地產市場分析與預測是房地產開發項目決策工作的重要組成部分。通過房地產市場的分析與預測，企業可以達到如下目的：了解影響房地產市場的宏觀社會經濟因素，進而把握投資機會和方向；了解房地產市場各類物業的供求關系和價格水平，對擬開發項目進行市場定位（服務對象、規模、檔次、租金或售價水平等）；了解房地產使用者對建筑物功能和設計型式的要求，以指導項目的規劃設計。

1.2市場分析與預測的步驟

房地產市場分析依據所服務的對象不同，其所需收集的信息范圍和內容也有所差別。一般來說，房地產市場分析需要遵循以下步驟：（1）確定分析的目的。即確定分析是為選擇投資與決策方案服務、為解決某具體問題或發現市場機會服務為產地選擇或產品定位服務，還是為編制一般的市場研究報告服務；（2）確定分析的目標。主要決定該項目分析的范圍及所需解決的主要問題；（3）確定分析的方法。主要確定該項目分析所需數據類型與收集方法、數據處理過程中定性和定量方法的選擇；（4）估算分析過程所需的時間和費用，以及分析結果的預期價值；（5）進行數據收集、數據處理和數據分析；6）提出市場分析的結論與建議，對市場情況作出預測。

1.3房地產市場分析的內容

項目資源分析主要包括經濟資源分析、城市發展分析、城市文化分析和地塊自身資源分析。

（1）經濟資源分析。經濟資源分析包括宏觀經濟資源分析和中觀經濟資源分析。宏觀經濟資源分析是研究各宏觀經濟指標所反映的宏觀經濟環境是否利于項目的立項及其對項目立項的利好程度，包括近期可預見前景、項目機遇和挑戰等。

（2）城市發展分析。城市發展分析是指系統掌握項目所在城市和項目區域的規劃情況，掌握城市重點發展方向對項目的影響，并預見規劃變更情況。城市發展評估指標包括總體規劃要點、城市重點發展方向及其規劃、項目區域和地段內的規劃洋細情況、政府關于商品住宅在金融、市政規劃等方面的政策法規、短中期政府在項目所在地及項目地塊周邊的市政規劃。

（3）城市文化分析。城市文化分析是指從地理位置、城市文脈、人文特點、城市經濟等方面分析城市性格，以達到項目與城市的動態互補。城市文化評估指標包括城市的經濟、交通地理優勢、城市入文研究、城市綜合競爭力、歷史文脈的研究。

（4）地塊自身資源分析。地塊自身資源分析是指對地塊內和周邊的資源進行梳理，初步確定項目資源的整合綱領。主要評估指標包括項目地形地貌、地址條件、地塊內及周圍的自然景觀資源、地塊周邊的城市配套狀況。

1.4房地產市場預測

房地產市場預測是指運用科學的力法和手段，根據調查分析所提供的信息資料.對房地產市場的未來及其變化趨勢進行預算和判斷，以確定未來一段時期內房地產市場的走向、需求量、供給量以及相應的租金售價水平。房地產市場預側方法主要有定性和定量兩種。

（1）定性預測。主要是依據人們的經驗、專業知識和分析能力，參照已有的資料，通過主觀判斷對預測對象未來的狀況，如總體趨勢、各種可能性及其后果等作出分析和預測。

（2）定量預測其基本思想是根據過去和現在的有關客觀歷史數據，從中鑒別出其發展的基本模式，并假定其不變，由此建立數學模型，用以定量描述預側對象未來的狀態或發展趨勢。

1.5目標市場確定

即通過市場細分來確定目標市場，從而最終實現目標市場的定位。所謂市場細分就是營銷者通過市場調研，依據購買者在需求上的各種差異(如需要、欲望、購買習慣和購買行為)，把某一產品的市場整體劃分為若干購買者群的市場分類過程。在這里每一個購買者群體就是一個細分市場，也稱為“子市場”或“分市場”。房地產項目的目標市場就是在房地產市場調研與預測的前提下。針對房地產項目的目標市場，根據消費者的不同需求，劃分不同的目標客戶群的過程。它是房地產目前決策的一個重要步驟，為以后區位選擇、目標客戶、客戶需求分析、產品規劃定位等工作做好準備。

2項目定位決策

定位決策包含項目市場定位、項目開發概念定位、項目產品初步定位、項目開發核心定位、項日產品形態定位等。在進行項目定位決策時，要注意產品和市場的互動，產品要彌補市場方面的空白點，要引領市場發展潮流，樹立市場及目標;要考慮發展商與消費者的互動.通過項目樹立發展商的品牌形象，提升開發商品牌價值;要注意消費者與產品的互動，產品的設計要符合消費者的消費習慣、審美情趣。

目標市場定位是通過對項目資源的分析，確定目標市場，對目標市場進行定位的過程。一般采用SWOT分析法對項目進行分析，對項目資源進行評估，通過競爭力分析來定位。

概念設計是項目的靈魂、是技術創新和資源整合的杰作，是房地產全程精深設計成果的結晶和精髓。概念集中體現了項目的價值、功能和買點。概念是一個系統，具體包括;主題概念、產品實體概念、規劃概念、景觀概念、建筑概念、空間概念、服務概念、概念買點等，而主題概念是項日要集中表達的特殊優勢和獨特主題。概念設計的日標是有效功能價值最大化。在項目的核心定位中，發展商應根據開發概念及生活藍本的定位，推導出項目的生活模型。并將項目的生活模型與目標客戶群需求現狀對接，建立項目核心開發主題定位體系。

3投資決策分析

3.1投資項目的現金流量

現金流量是指在投資決策中是指一個投資項目引起的企業現金支出和現金收入增加的數量。為了正確計算投資方案的增量現金流量，進行判斷時，應注意以下四個問題：1）區分相關成本和非相關成本。相關成本是指與特定決策有關的，在分析評價時必須加以考慮的成本，包括：差額成本、未來成本、重置成本、機會成本等。與此相反，與特定決策無關的，在分析評價時不必加以考慮的成本是非相關成本，包括：沉入成本、過去成本、賬面成本等。2）不要忽視機會成本。在投資方案的選擇中，如果選擇了一個投資方案，則必須放棄投資于其他途徑的機會，其他投資機會可能得到的收益，是實行本方案的一種代價，被稱為這項投資方案的機會成本。理解機會成本時應注意以下要點：① 機會成本不是通常意義上的"成本"，它不是一種支出或費用，而是失去的收益。② 這種收益不是實際發生的而是潛在的。③ 機會成本總是針對具體方案的，離開被放棄的方案就無從計量確定。④ 機會成本在決策中的意義在于它有助于全面考慮可能采取的各種方案，以便為既定資源尋求最為有利的使用途徑。3）要考慮投資方案對公司其他部門的影響。4）對凈營運資金的影響。

3.2投資項目評價的一般方法

（1）凈現值法是指特定方案未來現金流入的現值與未來現金流出的現值之間的差額。計算凈現值，就是將所有未來現金流入和流出都按預定貼現率折算為它們的現值，然后再計算它們的差額。

計算公式：凈現值（NPV）= ∑現金流入現值 - ∑現金流出現值

凈現值法應用的主要問題是如何確定貼現率，一種辦法是采用公司的資金成本，另一種辦法是根據公司要求的最低資金利潤率來確定。

凈現值>0，投資項目報酬率> 預定的貼現率，方案可行；凈現值=0，投資項目報酬率= 預定的貼現率，方案可行；凈現值

該方法具有廣泛的適用性；但確定貼現率比較困難；不同規模的獨立投資項目，凈現值不等，不便于排序。

（2）內含報酬率法是指能夠使未來現金流入現值等于未來現金流出量現值的貼現率，或者說是使投資方案凈現值為零的貼現率。內含報酬率法是根據方案本身內含報酬率來評價方案優劣的一種方法。

內含報酬率（IRR）的計算，主要有兩種方法：①"逐步測試法"，它適合于各期現金流入量不相等的非年金形式。計算方法是，先估計一個貼現率，用它來計算方案的凈現值；如果凈現值正數，說明方案本身的報酬率超過估計的貼現率，應提高貼現率后進一步測試；如果凈現值為負數，說明方案本身的報酬率低于估計的貼現率，應降低貼現率后進一步測試。經過多次測試，尋找出使凈現值接近于零的貼現率，即為方案本身的內含報酬率。②"年金法"，它適合于各期現金流入量相等，符合年金形式，內含報酬率可直接利用年金現值系數表來確定，不需要進行逐步測試。

IRR>必要報酬率，方案可行；IRR

4結語

通過以上分析以及工程實踐表明，有效的項目投資決策作為項目實施前的關鍵環節，對開發商以后的開發經營可達到事半功倍。項目投資決策可對項目進行定價模擬和投入產出分析，同時對項目開發節奏提出專業意見。同時，前期的市場調研對于房地產項目的投資決策起著非常重要的作用。

參考文獻：

[1] 汪克夷，董連勝. 項目投資決策風險的分析與評價 [J]. 中國軟科學，2003，12(01)：35～37.

[2] 池曉輝. 項目投資決策的不確定性分析[J]. 西安建筑科技大學學報，2011，(06)：78～80.

簡述市場預測的方法范文第2篇

對初創業的風險企業來說，商業計劃書的作用尤為重要，一個醞釀中的項目，往往很模糊，通過制訂商業計劃書，把正反理由都寫出來，然后再逐條推敲。風險企業家這樣就能對這一項目有更清晰的認識。

其次，商業計劃書還能幫助把計劃中的風險企業推銷給風險投資家，公司商業計劃書的主要目的之一就是為了籌集資金。因此，商業計劃書必須要說清楚。

(1)創辦企業的目的：為什么要花精力、時間、資源、資金去創辦風險企業？

(2)所需的資金：為什么要這么多的錢，為什么投資人值得為此注入資金？

對已建的風險企業來說，商業計劃書可以為企業的發展定下比較具體的方向和重點，從而使員工了解企業的經營目標，并激勵他們為共同的目標而努力。更重要的是，它可以使企業的出資者以及供應商、銷售商等了解企業的經營狀況和經營目標，說服出資者(原有的或新來的)為企業的進一步發展提出意見和建議。

正是基于上述理由，商業計劃書將是風險企業家所寫的商業文件中最主要的一個。那么，如何制訂商業計劃書呢？

一、怎樣寫好商業計劃書

1、關注產品

在商業計劃書中，應提供所有與企業的產品或服務有關的細節。包括：產品正處于什么樣的發展階段?它的獨特性怎樣?企業分銷產品的方法是什么?誰會使用企業的產品，為什么?產品的生產成本是多少，售價是多少?企業發展新的現代化產品的計劃是什么？

把出資者拉到企業的產品或服務中來，這樣出資者就會和風險企業家一樣對產品有興趣。在商業計劃書中，企業家應盡量用簡單易懂的詞語來描述商品及其屬性，制訂商業計劃書的目的不僅是要出資者相信企業的產品會在世界上產生革命性的影響，同時也要使他們相信企業有證明它的論據。商業計劃書對產品的闡述，要讓出資者感到：“這種產品是多么美妙、多么令人鼓舞啊!”

2、敢于競爭

在商業計劃書中，風險企業家應細致分析競爭對手的情況。競爭對手都是哪些?他們的產品是如何工作的?競爭對手的產品與本企業的產品相比，有哪些相同點和不同點?競爭對手所采用的營銷策略是什么?要明確每個競爭者的銷售額，毛利潤、收入以及市場份額，然后再討論本企業相對于每個競爭者所具有的競爭優勢，要向投資者展示，顧客偏愛本企業的原因是：本企業的產品質量好，送貨迅速，定位適中，價格合適等等，商業計劃書要使它的讀者相信，本企業不僅是行業中的有力競爭者，而且將來還會是確定行業標準的領先者。在商業計劃書中，企業家還應闡明競爭者給本企業帶來的風險以及本企業所采取的對策。

3、了解市場

商業計劃書要給投資者提供企業對目標市場的深入分析和理解。要細致分析經濟、地理、職業以及心理等因素對消費者選擇購買本企業產品這一行為的影響，以及各個因素所起的作用。商業計劃書中還應包括一個主要的營銷計劃，計劃中應列出本企業打算開展廣告、促銷以及公共關系活動的地區，明確每一項活動的預算和收益。商業計劃書中還應簡述一下企業的銷售戰略：企業是使用外面的銷售代表還是使用內部職員?企業是使用轉賣商、分銷商還是特許商?企業將提供何種類型的銷售培訓?此外，商業計劃書還應特別關注一下銷售中的細節問題。

4、表明行動的方針

企業的行動計劃應該是無懈可擊的。商業計劃書中應該明確下列問題：企業如何把產品推向市場？如何設計生產線，如何組裝產品？企業生產需要哪些原料？企業擁有那些生產資源，還需要什么生產資源？生產和設備的成本是多少?企業是買設備還是租設備?解釋有關產品組裝，儲存以及發送方面的固定成本和變動成本的情況。

5、展示你的管理隊伍

把一個思想轉化為一個成功的風險企業，其關鍵的因素就是要有一支強有力的管理隊伍。這支隊伍的成員必須有較高的專業技術知識、管理才能和多年工作經驗，要給投資者這樣一種感覺：“看，這支隊伍里都有誰!如果這個公司是一支足球隊的話，他們就會一直殺入世界杯決賽!”管理者的職能就是計劃，組織，控制和指導公司實現目標的行動。在商業計劃書中，應首先描述一下整個管理隊伍及其職責，然而再分別介紹每位管理人員的特殊才能、特點和造詣，細致描述每個管理者將對公司所做的貢獻。商業計劃書中還應明確管理目標以及組織機構圖。

6、出色的計劃摘要

商業計劃書中的計劃摘要是十分重要。它必須能讓讀者有興趣并渴望繼續看下去，它將給讀者留下長久的印象。計劃摘要將是風險企業家所寫的最后一部分內容，但卻是投資者首先要看的內容，它將從計劃中摘錄出與籌集資金最相干的細節：包括對公司內部的基本情況，公司的能力以及局限性，公司的競爭對手，營銷和財務戰略，公司的管理隊伍等情況的簡明而生動的概括。如果公司是一本書，它就象是這本書的封面，做得好就可以把投資者吸引住。它會給風險投資家有這樣的印象：“這個公司將會成為行業中的巨人，我已等不及要去讀計劃的其余部分了。”

二、商業計劃書的內容

1、計劃摘要：摘要要盡量簡明、生動。特別要詳細說明自身企業的不同之處以及企業獲取成功的市場因素。計劃摘要列在商業計劃書的最前面，它是濃縮了的商業計劃書的精華。計劃摘要涵蓋了計劃的要點，以求一目了然，以便讀者能在最短的時間內評審計劃并做出判斷。

計劃摘要一般要有包括以下內容：

公司介紹

主要產品和業務范圍

市場概貌

營銷策略

銷售計劃

生產管理計劃

管理者及其組織

財務計劃

資金需求狀況

在介紹企業時，首先要說明創辦新企業的思路，新思想的形成過程以及企業的目標和發展戰略。其次，要交待企業現狀、過去的背景和企業的經營范圍。在這一部分中，要對企業以往的情況做客觀的評述，不回避失誤。中肯的分析往往更能贏得信任，從而使人容易認同企業的商業計劃書。最后，還要介紹一下風險企業家自己的背景、經歷、經驗和特長等。企業家的素質對企業的成績往往起關鍵性的作用。在這里，企業家應盡量突出自己的優點并表示自己強烈的進取精神，以給投資者留下一個好印象。

在計劃摘要中，企業還必須要回答下列問題：

(1)企業所處的行業，企業經營的性質和范圍

(2)企業主要產品的內容

(3)企業的市場在那里，誰是企業的顧客，他們有哪些需求

(4)企業的合伙人、投資人是誰

(5)企業的競爭對手是誰

2、產品(服務)介紹：在進行投資項目評估時，投資人最關心的問題之一就是，風險企業的產品、技術或服務能否在較大程度上解決現實生活中的問題，或者，風險企業的產品(服務)能否幫助顧客節約開支，增加收入。因此，產品介紹是商業計劃書中必不可少的一項內容。通常，產品介紹應包括以下內容：產品的概念、性能及特性；主要產品介紹；產品的市場競爭力；產品的研究和開發過程；發展新產品的計劃和成本分析；產品的市場前景預測；產品的品牌和專利。

在產品(服務)介紹部分，企業家要對產品(服務)作出詳細的說明，說明要準確，也要通俗易懂，使不是專業人員的投資者也能明白。產品介紹都要附上產品原型、照片或其他介紹。產品介紹必須要回答以下問題：

(1)顧客希望企業的產品能解決什么問題，顧客能從企業的產品中獲得什么好處

(2)企業的產品與競爭對手的產品相比有哪些優缺點，顧客為什么會選擇本企業的產品

(3)企業為自己的產品采取了何種保護措施，企業擁有哪些專利、許可證，或與已申請專利的廠家達成了哪些協議

(4)為什么企業的產品定價可以使企業產生足夠的利潤，為什么用戶會大批量地購買企業的產品

(5)企業采用何種方式去改進產品的質量、性能，企業對發展新產品有哪些計劃等等。

產品(服務)介紹的內容比較具體，因而寫起來相對容易。雖然夸贊自己的產品是推銷所必需的，但應該注意，企業所做的每一項承諾都要努力去兌現。要牢記，企業家和投資家所建立的是一種長期合作的伙伴關系。空口許諾，只能得意于一時。如果企業不能兌現承諾，不能償還債務，企業的信譽必然要受到極大的損害。

3、人員及組織結構：有了產品之后，創業者第二步要做的就是結成一支有戰斗力的管理隊伍。企業管理的好壞，直接決定了企業經營風險的大小。而高素質的管理人員和良好的組織結構則是管理好企業的重要保證。因此，風險投資家會特別注重對管理隊伍的評估。

企業的管理人員應該是互補型的，而且要具有團隊精神。一個企業必須要具備負責產品設計與開發、市場營銷、生產作業管理、企業理財等方面的專門人才。在商業計劃書中，必須要對主要管理人員加以闡明，介紹他們所具有的能力，他們在本企業中的職務和責任，他們過去的詳細經歷及背景。此外，在這部分商業計劃書中，還應對公司結構做一簡要介紹，包括：公司的組織機構圖;各部門的功能與責任;各部門的負責人及主要成員;公司的報酬體系;公司的股東名單，包括認股權、比例和特權;公司的董事會成員;各位董事的背景資料。

4、市場預測：當企業要開發一種新產品或向新的市場擴展時，首先就要進行市場預測。如果預測的結果并不樂觀，或者預測的可信度讓人懷疑，那么投資者就要承擔更大的風險，這對多數風險投資家來說都是不可接受的。市場預測首先要對需求進行預測：市場是否存在對這種產品的需求?需求程度是否可以給企業帶來所期望的利益?新的市場規模有多大?需求發展的未來趨向及其狀態如何?影響需求都有哪些因素。其次，市場預測還要包括對市場競爭的情況——企業所面對的競爭格局進行分析：市場中主要的競爭者有哪些?是否存在有利于本企業產品的市場空檔?本企業預計的市場占有率是多少?本企業進入市場會引起競爭者怎樣的反應，這些反應對企業會有什么影響?等等。

5、營銷策略：營銷是企業經營中最富挑戰性的環節，影響營銷策略的主要因素有：

(1)消費者的特點

(2)產品的特性

(3)企業自身的狀況

(4)市場環境方面的因素

最終影響營銷策略的則是營銷成本和營銷效益因素。

在商業計劃書中，營銷策略應包括以下內容：

(1)市場機構和營銷渠道的選擇

(2)營銷隊伍和管理

(3)促銷計劃和廣告策略

(4)價格決策

對創業企業來說，由于產品和企業的知名度低，很難進入其他企業已經穩定的銷售渠道中去。因此，企業不得不暫時采取高成本低效益的營銷戰略，如上門推銷，大打商品廣告，向批發商和零售商讓利，或交給任何愿意經銷的企業銷售。對發展企業來說，它一方面可以利用原來的銷售渠道，另一方面也可以開發新的銷售渠道以適應企業的發展。

6、制造計劃：商業計劃書中的生產制造計劃應包括以下內容：產品制造和技術設備現狀;新產品投產計劃;技術提升和設備更新的要求;質量控制和質量改進計劃。

在尋求資金的過程中，為了增大企業在投資前的評估價值，風險企業家應盡量使生產制造計劃更加詳細、可靠。一般地，生產制造計劃應回答以下問題：企業生產制造所需的廠房、設備情況如何;怎樣保證新產品在進入規模生產時的穩定性和可靠性;設備的引進和安裝情況，誰是供應商;生產線的設計與產品組裝是怎樣的;供貨者的前置期和資源的需求量;生產周期標準的制定以及生產作業計劃的編制;物料需求計劃及其保證措施;質量控制的方法是怎樣的;相關的其他問題。

7、財務規劃：財務規劃需要花費較多的精力來做具體分析，其中就包括現金流量表，資產負債表以及損益表的制作。流動資金是企業的生命線，因此企業在初創或擴張時，對流動資金需要有預先周詳的計劃和進行過程中的嚴格控制；損益表反映的是企業的贏利狀況，它是企業在一段時間運作后的經營結果；資產負債表則反映在某一時刻的企業狀況，投資者可以用資產負債表中的數據得到的比率指標來衡量企業的經營狀況以及可能的投資回報率。

財務規劃一般要包括以下內容：

(1)商業計劃書的條件假設

(2)預計的資產負債表

預計的損益表

現金收支分析

資金的來源和使用

可以這樣說，一份商業計劃書概括地提出了在籌資過程中風險企業家需做的事情，而財務規劃則是對商業計劃書的支持和說明。因此，一份好的財務規劃對評估風險企業所需的資金數量，提高風險企業取得資金的可能性是十分關鍵的。如果財務規劃準備的不好，會給投資者以企業管理人員缺乏經驗的印象，降低風險企業的評估價值，同時也會增加企業的經營風險，那么如何制訂好財務規劃呢?這首先要取決于風險企業的遠景規劃，是為一個新市場創造一個新產品，還是進入一個財務信息較多的已有市場。

著眼于一項新技術或創新產品的創業企業不可能參考現有市場的數據、價格和營銷方式。因此，它要自己預測所進入市場的成長速度和可能獲得純利，并把它的設想、管理隊伍和財務模型推銷給投資者。而準備進入一個已有市場的風險企業則可以很容易地說明整個市場的規模和改進方式。風險企業可以在獲得目標市場的信息的基礎上，對企業頭一年的銷售規模進行規劃

事實上，財務規劃和企業的生產計劃、人力資源計劃、營銷計劃等都是密不可分的。要完成財務規劃，必須要明確下列問題：

(1)產品在每一個期間的發出量有多大

(2)什么時候開始產品擴張

(3)每件產品的生產費用是多少

(4)每件產品的定價是多少

(5)使用什么分銷渠道，所預期的成本和利潤是多少

(6)需要雇傭哪幾種類型的人

(7)雇傭何時開始，工資預算是多少等等

三、如何撰商業計劃書

在商業計劃書中，市場預測應包括以下內容：市場現狀綜述、競爭廠商概覽、目標顧客和目標市場、本企業產品的市場地位、市場價格和特征等等。

風險企業對市場的預測應建立在嚴密、科學的市場調查基礎上。風險企業所面對的市場，本來就有更加變幻不定的、難以捉摸的特點。因此，風險企業應盡量擴大收集信息的范圍，重視對環境的預測和采用科學的預測手段和方法。風險企業家應牢記的是，市場預測不是憑空想象出來，對市場錯誤的認識是企業經營失敗的最主要原因之一。

四、檢查

在商業計劃書寫完之后，風險企業家最好再對計劃書檢查一遍，看一下該計劃書是否能準確回答投資者的疑問，爭取投資者對本企業的信心。通常，可以從以下幾個方面對計劃書加以檢查：

1、你的商業計劃書是否顯示出你具有管理公司的經驗。如果你自己缺乏能力去管理公司，那么一定要明確地說明，你已經雇了一位經營大師來管理你的公司。

2、你的商業計劃書是否顯示了你有能力償還借款。要保證給預期的投資者提供一份完整的比率分析。

3、你的商業計劃書是否顯示出你已進行過完整的市場分析。要讓投資者堅信你在計劃書中闡明的產品需求量是確實的。

4、你的商業計劃書是否容易被投資者所領會。商業計劃書應該備有索引和目錄，以便投資者可以較容易地查閱各個章節。此外，還應保證目錄中的信息是有邏輯的和現實的。

5、你的商業計劃書中是否有計劃摘要并放在了最前面，計劃摘要相當于公司商業計劃書的封面，投資者首先會看它。為了保持投資者的興趣，計劃摘要應寫的引人入勝。

簡述市場預測的方法范文第3篇

可行性報告的內容千差萬別，因涉及的問題多，涉及的面廣，所以一般都由集體匯寫而成。寫作上的要求各不相同，但從結構上都包括首頁、正文、附件、日期等幾個部分。在寫可行性報告時，要注意敘事清楚、文字簡明、實事求是、客觀公正、分析系統、全面、完整、準確。可行性報告的首頁：是可行性報告正文前面內容的統稱。一般包括標題、研究人員名單、目錄、前言幾部分。

2、可行性報告的正文

是可行性報告的主體部分，其核心是論證項目的可行性。要圍繞影響項目的各種因素，運用大量的數據材料，以系統分析為主要方法來進行論證。可行性報告寫作的成功與否，主要看這一部分寫得是否有說服力，是否清楚地說明了投資人所關心和需要明確答復的問題。

譬如項目實施的主客觀條件有哪些?什么時機實施項目最佳?項目在實施過程中可能遇到什么問題，是否能解決，怎樣解決?項目實施后會獲得什么樣的經濟效益等等。

3、可行性報告的附件

主要包括項目建議書和批準書、有關的寫作意向書、可行性研究委托書、實驗數據、論證材料、計算附表附圖、選址報告、環境調查報告、市場預測資料、工程項目時間表、工程設備材料一覽表、上級主管部門的有關文件批復等。不同的可行性研究報告會有不同類型的附件材料，可行性報告中的圖表和附件的作用是補充說明正文，避免因在正文中出現過多的說明而影響正文的表達。在編制可行性報告時，要特別注意圖表的繪制和編寫及附件所涉及材料的完備性、準確性和合法性。正文的敘述內容與圖表及附件要保持一致。

4、附

可行性報告的參考提綱各行各業的可行性研究報告的格式大致相同，但在內容上不同的行業有其自身的特點。

譬如：服裝行業的產品特點、生產特點、經營特點等決定了可行性研究內容的獨特性。由于財務分析部分比較專業，具體做時須由專業人員協助完成，故簡述之。

標題：《關于創辦地區字號行業組織的可行性報告》

說明：①地區：國家、省、市、縣、區、鄉。

②字號：反映產品特征、企業理念、業主姓名等，參考《姓名學》、《起名學》等。

簡述市場預測的方法范文第4篇

【關鍵詞】共有產權房;成本控制;目標成本法

一、對成本控制方法的總結

成本控制是指在項目管理過程中，為達到項目成本降低的目的，項目的管理者采用相應的技術措施和管理方式對過程中的資源消耗和費用支出進行控制。科學的管理方式才能降低房地產開發成本，按照有效的管理程序和適當的操作方法去控制開發的各個環節，這不只是簡單的降低各項成本的價格，而是尋找一種新的資源配置方式以使成本降到最低[1]。簡單地說，成本控制的流程分為事前、事中和事后控制，而房地產開發項目成本控制的基本程序如下：

（一）制定成本控制標準（即目標成本）

成本控制標準，亦即目標成本，是實際成本控制的依據和尺度，是指在一定的生產條件下，活勞動和物化勞動的實際耗費所應遵守的數量界限，具體表現有計劃成本、定額成本和標準成本。

（二）監控成本的形成過程

這一環節主要是由實施者執行，對實際發生的成本和費用進行現場監督和控制，將實際成本嚴格控制在目標成本之下。若一旦超過制定的標準，則應立即采取措施加以糾正及控制。這一階段即是成本控制的執行階段。

（三）成本差異的揭示、分析與考核

對比實際發生的成本和目標成本是這一階段的主要工作。目的是極端出成本差異，量化成本超支或結余的數額，綜合差異產生的部位、原因和責任方進行分析，找出成本節約或超支的原因，明確責任方，并依據事先擬定的制度對成本責任部門進行相應考核，并做出相應的獎懲措施。同時，積極發掘過程中的不足之處，吸取經驗。

（四）采取改進措施并修改原來的目標成本

對成本差異分析的目的就是在于制定并落實相關措施，同時在差異分析中找出引起目標成本出現偏差的原因，此時，再根據相關政策修改目標成本。這樣可以在以后的成本控制過程中對成本進行更有效的控制。隨著市場的不斷發展，各國仍舊不斷努力尋求更加有效的成本控制方法。成本控制理論也逐漸形成了幾種經典的成本控制方法：標準成本法、定額成本法、目標成本法和作業成本法。

二、目標成本法在共有產權房項目中的理論適用性

目前目標成本法已經在房地產企業成本控制中普遍廣泛應用，不同的成本管理方法適用于不同的范圍，為了科學的了解開發項目價值的變化，清晰地了解各階段項目成本的構成，企業根據自身的生產技術和組織形式確定適合的成本管理方法。下面就房地產行業現行的目標成本法在我國共有產權房項目中的應用進行理論適用性分析。如前所述，目標成本法是以市場價為主導，顧客為導向，在產品企劃與設計階段運用價值工程原理與產品功能分析，各種市場研究及成本分析等方法以達成目標利潤的目標成本。總的來說，目標控制的程序首先是要確立目標成本，然后將其逐步分解并落實到各相關部門或崗位，并由其根據以往經驗或者搜集到的資料估算該成本的準確性，并做出相應調整和改進，使其最終發揮控制作用。建立健全合理的信息反饋系統的目的是及時反映出現成本差異，并由此采取相應的措施，提高成本控制的效率。另外，目標成本法是否適合項目特點，企業是否具備健全的成本管理體系，公司領導推行目標成本法的決心和員工對目標成本法的熟知程度等，都決定了目標成本控制的成敗。目標成本法比較適合容易按照市場信息來改變產品設計，以市場為基礎進行定價的行業企業。也正是目標成本法與產品實體結合的定價方式，使得目標成本法在房地產項目成本控制中得以廣泛應用。而共有產權房項目作為保障房的一種形式，其目標市場為中低薪層的消費者，在其可行性研究階段甚至是投資立項階段，均已明確確定其目標市場，且共有產權房項目利潤是透明的，共有產權房售價是以市場價為基礎經政府價格主管部門確定公布或審批后的價格。其以市場價為基礎的定價模式決定了目標成本法在共有產權房項目中的快速推廣應用。

三、對共有產權房項目目標成本控制方法簡述

目標成本法最早起源于日本豐田汽車公司。是在產品的設計階段預先限定目標成本，然后依據價值工程原理不斷改進設計產品。同時在建筑設計和施工圖設計等階段，各相關部門共同合作，使成本控制在目標范圍內，這就是目標成本法最初的形式[2]。目標成本法的實施流程如下圖：

（一）目標成本的制定

制定目標成本是實施目標成本管理的第一步，即在充分了解房地產行業，尤其是共有產權房項目的目標市場等基本情況的基礎上，遵循相應的科學性制定成本，進行市場預測，銷售量預測，利潤預測和成本預測。搜集以往歷史資料和當前企業及該項目的現有資料，對所掌握的信息進行加工處理，以供決策者決策。決策者在多種備選方案中選擇最佳的成本方案，再經過專業人員的不斷優化，選擇最佳目標成本，最終確定最優的方案。這是分解和落實目標成本的前提和基礎。

（二）目標成本的分解

確定目標成本之后，應根據房地產企業自身狀況及共有產權房項目的現實情況，將目標成本進行進一步的分解---包括橫向和縱向的分解[3]。而不同的企業有著不同的分解方式，至于具體采用什么方法分解及具體的細化程度，就要充分結合該項目及企業的自身特點。橫向分解是指將具體的目標成本客觀地分解到各個職門和崗位，形成各個職能部門和人員的責任成本，各部門和人員作為目標成本的具體實施者，并在自身的責任范圍內對目標成本進行控制，并對其執行的結果負責，其主要依據是企業內部的組織架構；縱向分解主要是按照企業的工作分解結構，將目標成本具體分解到每項作業當中，從而就為每一生產階段提供了成本控制的基數，目標成本縱向分解最終是將目標成本分解到各個核算科目和作業內容當中，這樣目標成本就有了歸集的標準和依據。

（三）目標成本的控制

目標成本管理體系的重點在于對目標成本的控制，對目標成本的控制是為了實現期望的成本目標，在項目成本形成過程中，通過統計數據、分析差異、反饋活動、改進措施等一連串的工作，完成對目標成本的監督和控制。控制的過程可以簡要描述如下：在項目實際過程中，定期收集統計實際成本的數據資料，并進行匯總，與計劃成本進行比較，并分析兩者之間產生差異的原因，報給上級職能部門，并及時采取相應措施加以糾正。同時，對當前階段成本出現的差異及時處理，以減少后續工作對成本的影響，從而確保目標成本的實現。

（四）目標成本的分析和考核

對目標成本的過程控制中，可以對未來成本進行預測，從而可以及時采取措施，使目標成本始終保持在可接受的范圍內，保證目標成本的實現。在項目結束之后，根據目標成本的執行的具體情況，和執行過程中整理的各種資料，對目標成本分解后的責任成本相關人員進行評價和考核，并對每一作業內容的成本執行效果進行考核，落實獎懲措施，有則改之無則加勉，有利于加深企業目標成本管理的水平。上述四個方面構成了目標成本管理的基本流程。

四、結論

從理論方法上講，上述介紹的四種成本控制的方法，均可適用于共有產產權房項目中，但成本控制作用和所帶來的成本降低成本卻各有不同。最為合理有效的控制方法，從根本上講是取決于該方法帶來的成本下降和付出的代價。因此，房地產開發企業要根據共有產權房項目的特性、管理水平等，綜合考慮成本控制方法的優劣，并加以選擇。

作者:彭圓圓 單位:南京工業大學土木工程學院

參考文獻

[1]徐靜，趙建明，譚章祿.煤炭企業成本控制方法的分析與選擇[J].煤炭經濟研究，2005，09:43-45+54.

簡述市場預測的方法范文第5篇

關鍵詞:盆栽蔬菜;可行性;技術要求;特點;市場前景;貴州黔西

近年來，隨著人們生活水平的不斷提高、家庭結構小型化(一對夫妻一個小孩)、住房的單元化和商品化，消費者對蔬菜的消費習慣也發生了改變，新鮮、營養、奇異、優質、保健的產品受到了青睞。蔬菜的安全性、多樣性被人們重視，其口味向自然化回歸，保健型蔬菜、食療菜、鮮辣菜、減肥菜、美容菜、袖珍菜、觀賞菜逐漸流行起來，豐富了人民的膳食結構。盆栽蔬菜是指植株矮小，食用器官小巧玲瓏，適合在容器中栽培的食莖葉、食花、食果及特、稀、野、麗、奇蔬菜類型的總稱。盆栽蔬菜越來越受到人們的喜愛，盆栽蔬菜不僅觀賞性強，其果實還能食用，且不受地域、季節的限制，生長快、蟲害少，一年四季均可種植，是家庭種植絕好的選擇。

1發展盆栽蔬菜的可行性

長期以來，由于蔬菜栽培過程中過分依賴農藥及化肥來控制病蟲害和促進蔬菜生產;加上環境污染日益嚴重，致使消費者對產品殘毒危害身體健康的擔心與日俱增，人們開始崇尚自然、傳統、較少污染的清潔保健蔬菜，并逐漸形成集食用性和欣賞性為一體的以庭院為單位的盆栽蔬菜形式。它既可觀葉觀花觀果，給人以美的感受，可振奮精神、消除疲勞、化解憂傷、舒心悅目，又可通過自身親手勞動，培育、觀賞蔬菜的生長結果過程，還可親自品嘗勞動果實的色、香、味。

蔬菜生產的另一特點是過去蔬菜生產集中在郊區和近郊區，由于城市的發展和擴大，農業產業結構的調整，郊區菜田明顯減少，農區菜田相對增加，蔬菜產業結構規模化產區更加集中。鮮嫩、安全、營養、方便是人們追求的目標，高營養的新品種、新種類蔬菜已悄然進入人們的膳食，蔬菜產品向營養、欣賞、保健等新食品時展，形成一個新的生產方式、即進行盆栽綠色蔬菜生產，待開花結果上市供應城鎮居民，集欣賞、品嘗、栽培于一體，大大豐富了人們的業余生活。

2盆栽蔬菜的技術要求

2.1基質

基質是盆栽蔬菜栽培的基本設施之一。優質基質是指質地疏松，具有較好保水性能和透氣透水性，養分含量適中而全面，酸堿度適中，一般pH值以6.0~7.0為宜，腐殖質含量高，團粒結構好，沒有嚴重的病蟲草害。傳統的基質有園田土、腐葉土、塘泥、松針土等，河沙、煤渣和鋸屑均可作培養土添加物，可改善盆土物理性能，使土壤更加疏松、透氣，排水和保水保肥力增強，重量減輕[1]。一是培養土配制。培養土要具有優良物理、農化性狀，有一定的透氣性，土質疏松，有較強的保水和排水能力，土壤有機質含量為2%~3%，pH值6.0~7.0，不含有害物質、不含病蟲草籽，全氮含量0.8~1.2%，速效氮100~150 mg/kg，速效磷含量高于20~35 mg/kg，速效鉀含量高于150 mg/kg，床土總孔隙度60%左右，其中大孔隙度占15%~20%，小孔隙度占35%~40%，容重0~1 g/m3。培養土為園土(耕種多年的熟土，加糞水堆積2個月)、塘泥、河沙、腐葉土、山泥(山區林下樹木的落葉堆積發酵而成)、煤渣等配制而成。不同蔬菜不同生長發育階段對培養土的要求不同。播種蔬菜用腐殖土、園土、河沙比例為5∶3∶2;定植蔬菜用土比例為腐殖土∶園土∶河沙∶骨粉為4.0∶4.5∶1.0∶0.5。二是基質消毒。基質是傳播病蟲害的場所，在使用前必須徹底消毒，消毒方法有:①日光消毒。將配好的基質放在混凝土、鐵板上，薄薄平攤，曝曬3~15 d，可殺死病菌孢子、菌絲、蟲卵、成蟲和線蟲。②蒸汽消毒。將基質放入蒸籠上鍋，加熱至60~100 ℃，持續0.5~1.0 h。消毒時間不宜太長，以免殺滅有益微生物。③石灰粉消毒。對酸性土壤，撒入石灰30~40 g/m2，或基質加入石灰粉90~120 g/m3，在針葉腐殖土中使用。④藥劑消毒。主要消毒藥劑有硫磺粉、多菌靈、代森鋅、百菌清、甲霜靈、辛硫磷等。

2.2容器

盆栽蔬菜的容器種類繁多，質地不一，形狀各異，體積大小、色澤深淺形形。常見的除花盆外，還有桶、箱、簍、缸、槽等。盆栽蔬菜是將栽培技術與觀賞藝術有機結合的園藝產品。按栽培技術要求，盆的質地堅固，透氣性好，容納營養土多，利于蔬菜生長發育。從觀賞角度看，要求盆式美觀，制作精細，小巧玲瓏，挪動和擺設方便，藝術效果好。常見的容器有瓦盆、陶瓷盆、玻璃鋼花缽、塑料盆、石盆、木桶、瓶箱、藍簍、種植槽等。

2.3盆栽蔬菜放置形式

盆栽蔬菜一般放在陽臺、平臺、房頂、庭院及房門外邊、窗臺一角等可以利用的地方。陽臺的幾架有鋁合金結構仿歐古典式鋼制架，中國式古典仿紅木、根雕或自然根制幾架層，有古色古香之韻味，水泥鋼筋屋架外層修飾為樹木紋理，可放置保健蔬菜與食花蔬菜。瓜果蔬菜的幾架有:一是立桿架。在盆中央直立1根木桿或竹竿，高1.0~1.5 m，適于栽植短蔓蔬菜。二是三角架。盆邊立3根1.2~1.5 m的竹竿，把頂部束綁一起，形成三角架式。三是漏斗架子。在盆邊立4~6根1.2~1.5 m的長竹竿，全部向外傾斜，再用8#鉛絲制成直徑40~60 cm和60~80 cm的2個圓圈，分別固定在竹竿中部和頂端。四是屏式。在方盒上立5根1.5m的竹竿，在中部與頂端固定2道竹竿。盆外架一般適用大盆與種植槽，如陽臺上的水平架、平臺水平架、平臺欄桿籬架、窗臺外獨龍架、房門雙龍吐須架、房檐走廊單柱架等。

3盆栽蔬菜的特點

盆栽蔬菜體積小，植株矮，具有一定的觀賞價值，營養豐富、風味獨特，有一定的保健效果，它可以從國外引進新的品種，從野生、稀特蔬菜中選出來，亦可以將觀賞花卉轉入盆栽，如牡丹、月季、、蘭花等。它與一般蔬菜相比有以下特點。

3.1色彩鮮明，具有一定的觀賞價值

盆栽蔬菜一般放在室內或庭院內栽培，因此首先要美觀，色澤、外形、情調要優美，要有艷麗多姿的外形，如櫻桃番茄，果實有圓形、長圓形、梨形、方形，顏色有紅、粉紅、黃橙色。彩色辣椒，一株上有綠、白、紫、紅多種顏色。讓人們通過盆栽蔬菜美麗、自然的外形，享受大自然的美，回歸到自然的懷抱中去。

3.2營養豐富，風味獨特

盆栽蔬菜營養價值豐富，不含農藥殘留，無污染，具有人體易吸收的糖類、氨基酸、各種維生素及無機鹽。例如番茄中的維生素P、辣椒中的維生素C、茄子中的維生素E、胡蘿卜中的維生素A、百合中的蛋白質和果膠、馬齒莧中的亞麻酸等。用盆栽蔬菜做成的菜肴，風味獨特，香味誘人，不僅使人一飽口福，而且一飽眼福，使人們得到多方位的享受。

3.3以食代藥，強身防病

盆栽蔬菜具有良好的藥用價值，大部分是中藥，它既享口福，又可防病治病，良藥益口，一舉多得。例如荊芥的抗癌作用;胡蘿卜中抗壞血酸的保肝作用;佛手瓜苗的改善性功能作用;百合中的硒、卵磷脂、生物堿的健腦強身、潤肺止咳作用;馬齒莧中的去腎腺素可降低血糖的濃度;枸杞果實中的甜菜堿、生物堿、亞油酸有補腎益精、養肝明目的作用;芥菜中芥菜酸的止血作用，膽堿的降壓作用等。

3.4改善環境，豐富生活

盆栽蔬菜中有許多是從花卉轉化而來，它可改善環境，豐富空氣中的陰離子濃度，調節人的神經系統和血液循環，改善心肌功能，促進人體新陳代謝，提高人體免疫力;它還可減輕污染、解除毒害、減輕噪音和減少浮塵，有香氣的蔬菜，還可分泌殺菌成分，消除室內空氣中的細菌和病毒。在人口眾多的城市里，人們多居住樓房，盆栽蔬菜可形成獨特的自然景色，收到無日不春的效果。

3.5栽培管理容易，勞動成果顯著

部分盆栽蔬菜由野生稀特蔬菜轉入，對環境條件及栽培技術很少苛求，一般市民稍加學習管理，就能種好養好。更重要的是通過自己親身勞動，看到豐富的勞動果實及生長結果的過程，可以從種植蔬菜中受益。據有關專家報道，心臟病患者在病情穩定后，適當從事蔬菜種植，有助于恢復心臟功能，如能食用自己親手種植的改善心臟功能的蔬菜，其心理治療效果更好。神經衰弱患者，通過栽培蔬菜這一力所能及的勞動后，大腦皮層的緊張程度有所緩解，從而獲得良好的睡眠。

4市場分析

發展盆栽蔬菜，首先應建設一定面積的示范基地，基地內建一定數量的大棚，用于室內育苗，育苗分期進行，所育菜苗種類齊全，包括食果蔬菜、食花蔬菜、保健蔬菜等，以滿足不同層次消費者的需求，同時購置一定數量的、價格各異的容器，保障每年有足夠的移栽入盆上市數量，以獲得可觀的經濟效益。一是經濟效益。雖然同樣是蔬菜，栽的地方不同，栽培方式不同，所產生的市場價值也就不同。根據市場預測，如果平均每盆蔬菜投入5元，賣出價預計可達10元以上。若以每年銷售20萬盆計，則純收入在100萬元以上，經濟效益可觀。二是社會效益，豐富人民膳食結構;促進農業結構調整和農業產業化發展[2-4]。三是生態效益。盆栽蔬菜實行無公害栽培，改善了生產環境，減少了野生蔬菜的亂采濫挖，保護了野生蔬菜資源。

5結語

無論是單位或個人，在開發盆栽蔬菜項目時，一定要注意3個方面:一是選好種子，必須到有經營許可證的國有種子公司或國家科研實驗機構購買，有條件的可先進行少量試種;二是選好培育種植基地，應選擇毗鄰城市的郊區，可方便市民利用節假日、雙休日前往自采自買，享受田園生態環境、休閑自在的樂趣;三是掌握好科學種植技術，種植前要通過參加有關栽培技術培訓班或聘請專業科技人員進行技術指導，嚴格按照技術要領組織生產和管理。

6參考文獻

[1] 楊賢智.盆栽蔬菜及其種植關鍵技術[J].南方農業，2008(5):53-54.

[2] 何威.盆栽蔬菜市場前景廣闊[J].農家致富，2009(14):17.