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不動產檔案股工作計劃范文第1篇

上實地產是上海實業（集團）有限公司屬下以房地產為主業的大型企業集團，集中了上實集團內部與房地產業相關的多個企業體系和綜合資源。上實地產現已擁有20多家下屬企業，其中一家為上市公司，業務范圍涵蓋商品住宅開發、商業地產開發、旅游地產開發、現代園區開發、不動產經營、物業管理等領域。上實地產的戰略定位是“區域開發集成商”。如何把企業戰略轉化為行動？上實地產為此作了積極的探索和努力。該集團借鑒平衡計分卡（Balance Score Card，以下簡稱:“BSC”）的思路，結合企業實際情況，建立了“四緯度”績效考核體系。該考核體系運行兩年多來，取得了良好成效。那么，“四緯度”績效考核體系究竟是個什么樣的體系？它是如何建立、如何落實的？它產生了怎樣的效果？為此，筆者將就這些問題加以解讀。

一、平衡計分卡的具體落實方案：四緯度績效考核體系

（一）“四緯度”績效考核體系是一種“價值樹”

所謂“四緯度”績效考核體系，簡單說來，是四項考核指標體系的簡稱，并分別取名為：財務緯度、運營緯度、客戶緯度和學習成長緯度。“四緯度”績效考核體系是上實地產借鑒平衡計分卡理論，并從企業實際出發而探索出來的一種系統化管理模式。其目的是為了適應現代企業價值管理要求，落實企業戰略目標。為此，上實地產對企業各項驅動因素和各項指標進行了分解，分析它們之間的因果關系，選出了能夠提升企業價值和落實戰略目標的關鍵績效指標作為奮斗的方向，這些關鍵指標組合起來，就是以企業價值管理為根基、以企業戰略為主干的樹狀結構。

1．財務維度，抓準關鍵財務指標

財務維度，必須抓準關鍵指標才能發揮作用。關鍵指標的選用應當符合客觀實際，好高騖遠，拍腦袋定出的指標毫無現實意義。因此，不同類型、不同狀況、不同發展階段的企業對關鍵財務指標的選擇應當有所側重，以體現通過自己努力而可能達到的目標。上實地產2006-2007年度選擇營業收入、凈利潤、營業費用、管理費用作為財務緯度的分項關鍵指標，反映了該集團努力開源節流，積極做大做強的愿望。

上實地產的財務維度的編制原理是全面預算。就2007年來說，各編制單位必須逐項闡明收入和利潤的具體來源，費用控制的具體明細結構，并對主要事項和特殊事項加以重點說明。例如，對于集團內的項目公司，在編制管理費用預算時，不僅要把費用按開支性質劃分為“人工成本”、“業務招待費”、“辦公性費用”和“非現金性費用”四大類，并逐項量化到明細，而且還要設定項目預算總額、累計發生額和本年度預算額，以進行總量控制。此外，對于重點開發項目，若需要進行專項審計、委托第三方進行咨詢服務等，則應追加費用預算，并按規定程序進行審批。

需要說明的是，“四緯度”績效考核體系的關鍵指標并不是一成不變的。盡管上實地產對上述財務緯度分項關鍵指標的選擇在理論上尚未達到理想的境界，但是這種選擇卻是順應了企業當時自身發展的需求。因為它是在綜合考慮了外部環境變化、行業特性、企業所處的發展階段和自身業務狀況、資產狀況的前提下而作出的選擇。一方面，在地產板塊整合初期，積極主動抓住時代給予的機遇，適時進行戰略布局，努力拓展房地產業務，以壯大自己，為今后的發展打好基礎，是比較明智的選擇。另一方面，由于上實地產的組建起源于上實集團的多個企業體系和綜合資源，因此，穩定大局，多做實事，減少爭論才會有利于企業發展。況且，企業自身也需要一個過渡時期，若一開始就提出凈資產收益率、經濟利潤等指標要求，反而不合時宜。但是，隨著企業發展基礎的穩固，2008年，上實地產將根據企業發展的規模、速度和質量要求，適時、適度、適宜的對分項關鍵指標進行調整，使其向更高層次發展。事實上，上實地產已經開始把資金管理作為企業管理的核心內容，對現金流量、投資回報率、資產周轉率等重要指標也將會納入考核體系之中。并且，隨著企業經營模式的優化，今后的關鍵指標體系將會更加特出重點，更加具有可操作性和可考核性。

很明顯，上實地產對分項關鍵指標采取“先固化、后優化”的方法是很講策略的，體現出了其高超的管理水平。

2．運營緯度，突出重點工作運行效果

上實地產的運營緯度的編制基礎是企業的經濟活動和運行效果。分項指標體現的是工作進度和質量。以項目公司為例，其分項指標主要有：項目前期管理、工程施工管理、招標采購管理、成本控制、營銷管理、合同管理、檔案管理、綜合管理、重大事項匯報、地產板塊制度的執行情況、重大工作目標完成情況等。上述各分項指標還需確定具體明細結構，并對年度內主要事項和特殊事項加以重點說明。

3．客戶緯度，盯住企業內外滿意度

上實地產的客戶緯度的編制基礎是通過建立客戶登記和跟蹤制度所收集的相關資料。其分項指標有兩項：一是客戶關系管理系統，包括客戶關系管理平臺搭建的及時性、客戶關系管理平臺涵蓋內容的全面性與適用性；二是客戶滿意度，包括外部客戶投訴數量和集團相關部門對公司各項工作的滿意度測評。

4．學習成長緯度，注重提高員工素質

學習成長緯度的編制基礎是企業文化和各項管理制度對員工素質的要求。其分項指標是團隊建設、員工培訓、讀書活動。對于分項指標還必須分解成具體的行動目標，例如團隊建設指標，要求提出企業文化建設和加強“人生觀、價值觀、世界觀”教育的具體實施辦法；制訂用人機制、育人機制、激勵約束機制的相關方案；制訂加強員工團隊意識、建立企業內部有效溝通機制的具體措施；制訂對員工誠信廉潔、遵章守則管理的具體措施等。

（二）通過有針對性的工作計劃來保證BSC指標的落實

建立“四緯度”績效考核體系的難點是如何在BSC的四個層面上來尋找關鍵成功因素，明確衡量標準，并在這些標準之間形成一種結構平衡。

道理很明白，實際怎么做？上實地產的做法是：首先進行業務流程分析，明確集團內各類企業的核心流程和輔助流程；第二，進行成本分析和市場分析，明確經濟活動的各個增值環節；第三進行客戶滿意度、員工滿意度等分析，找出不合理節點；第四，在了解企業關鍵成功因素及其驅動關系的基礎上，進一步確立戰略優先任務和工作流程的優化和規范。最后形成《年度經營計劃責任書》，該責任書既是年終考核的依據，也是年內工作的計劃目標。因為它已經將BSC指標與具體工作內容相結合，或者說是通過有針對性的工作計劃來保證BSC指標的落實。

為了便于操作，上實地產采用表格形式把“四緯度”績效考核體系加以分解細化，并以此作為經濟責任考核的核心內容。表格共有五個主要欄目：緯度類型、具體指標、指標說明、階段目標和完成標準、工作內容和措施。

表格中的“指標”是根據平衡計分卡的管理原則，從財務、運營、客戶和學習成長角度所分解的具體關鍵性指標，通過這些關鍵性指標來全面衡量評估部門的工作業績。

表格中的“指標說明”一欄指的是相應指標的計算公式（定量指標）或工作內容概述（定性指標）。當指標包含多項工作內容概述時，需要對每項工作內容分別描述其“階段目標和完成標準”以及“工作內容和措施”。如果有某些計劃工作無法找到對應的指標，則另外附表說明。

表格中的“階段目標和完成標準”一欄中填寫的“完成標準”應當具體，易于衡量。

表格中的“工作內容和措施”一欄中只需反映工作重點和特點，無需描寫工作細節（工作細節將在專項計劃中反映）。

顯然，上實地產的“四緯度”指標不是簡單的數據組合和事項的羅列。事實上，在制定各年度“四緯度”指標時，集團內各企業、各部門只有在綜合考慮了所處的行業環境、所處的發展階段、自身的優勢與劣勢以及自身的規模與實力等因素后，才能制定出具體的分項指標，才能明確具體的工作內容和措施。

例如，集團內A公司的項目將在2007年進入開工建設階段，因此，A公司在制定2007年度工作計劃時，其考慮的角度應當切合其自身的業務情況。具體來說，其主要業務工作將圍繞項目工程方面的工程進度、工程質量、招投標及安全生產而展開。財務方面的主要工作將圍繞項目融資、預算管理、成本控制等而進行。策劃營銷方面的主要工作將圍繞招商運營機構的選聘、后期商業策劃的完善、營銷推廣等方面而開展。顯然A公司只有在明確工作重點的基礎上才能制定出符合實際的“四緯度”指標。

毫無疑問，在上實地產已經強化了“四緯度”意識，集團的不同層面，只有經過梳理，在明確戰略成果與績效驅動因素的邏輯關系基礎上，才能制定工作計劃。這樣制定出來的工作計劃自然是比較切合實際的。

二、“四緯度”績效考核體系的基本思路：化戰略為行動

上實地產的“四緯度”績效考核體系的基本構想是：以企業價值為基礎，圍繞企業戰略目標，以專業化管理為基本出發點，突破股權結構，建立有效的管理構架，并借助于平衡計分卡理論，以績效考核為切入點，突破財務指標考核局限，建立有效的業績評價體系。

顯然，上實地產的“四緯度”績效考核體系實質上是一個集成了企業價值和戰略目標的管理和執行工具。通過這個有效工具，上實地產建立了財務指標與非財務指標考核方法之間的相互補充與綜合平衡，或者說，實現了定量評價與定性評價之間、客觀評價與主觀評價之間的補充與綜合平衡，從而完成了企業各部門之間的平衡，并形成一種相互競爭、相互激勵、相互協調的工作氛圍。并在此基礎上，構成一個完整的、明確的戰略落實過程，進而把企業的短期目標與長期目標層層、逐項化解為可以付諸實施的具體行動。其具體做法是：

首先把集團總部各職能部門和下屬企業按照所有業務及資產分成多個責任中心，每個責任中心按“四緯度”績效考核體系的基本要求和規定格式，突出各自業務重點內容，編制成《年度經營計劃責任書》，在此基礎上，進行修正并匯總成為整個集團的總體管理和評價依據。

第二，強化內部崗位責任制、明確崗位責職和分工。各責任中心把財務指標、工作量指標和定性效果目標層層分解，不僅落實到每一個責任單元和每一個人，而且還要按時間進度化解到每個月份上。

第三，建立內部工作督辦機制、風險評估機制和質量控制機制，并根據不同責任中心的業務性質和經營現狀，進行日常過程監督，使管理信息及時得到反饋，風險得到及時控制。

第四、建立內部工作層層評價體系。對于運營緯度、客戶緯度和學習成長緯度，由集團總部各業務職能部門按對口的“緯度”進行考核評價；對于財務緯度，則由集團審計部門來完成考核評價。然后再由集團考核領導小組進行“四緯度”面對面綜合評價。

第五、建立獎懲機制。對責任中心負責人進行每年二次考核，兌現獎懲，拉開薪酬檔次，并把考核結果作為職務晉升的依據，使選拔干部和管理崗位人員設置更有依據。

顯然，上實地產的“四緯度”績效考核體系，不僅完善了大型企業集團的管理系統，而且還有效地化解了企業管理中常見的問題，如企業發展方向不明確、管理重點不突出、約束機制不健全、管理信息反饋不及時、風險控制不到位、人才激勵機制不科學等等弊端。

三、“四緯度”績效考核體系的實施效果：落實了戰略、實現了目標、體現了價值

1．推動企業化解了戰略，提高了管理效率

戰略的實施過程遠比制定戰略困難的多。如何提高大型企業管理效率？可行的辦法就是把先進的理論和企業客觀實踐活動相結合。“四緯度”績效考核體系就是上實地產把平衡計分卡的理論與企業實際情況相結合的產物。通過牽動績效考核這條主線，把財務、運營、客戶、學習與發展四個方面的指標有效地編織起來，平衡的是指標之間的因果關系，挖掘是企業動力因素之間的相互驅動效應，展現是實現企業戰略的運行軌跡，因而從多個角度推動著企業不斷向前發展。

上實地產的“四緯度”績效考核體系突破了全面預算管理的局限。該考核體系把定性指標和定量指標有機的結合起來；把預算管理和各項驅動因素有機地結合起來，充分發揮了規劃、控制、溝通、協調和評價功能，使工作目標更加明確，使日常經濟活動更具有可操作性，使經濟責任考核更具有促進作用，從而使企業有條件把戰略轉化為可以實施的有效行動，從而提高了管理效率。

2．推動企業管理結構再造，提升了管理模式

對于上實地產來說，建立“四緯度”績效考核體系的過程，也是重新審視和研究業務結構和業務流程的過程。從而至少產生這樣幾點效應：一是進一步完善了崗位責任制，使崗位分工和職責更加明確，從而推進了部門建設，形成有效的制衡機制。二是進一步了解了企業經濟業務的關鍵節點，促進企業完善了質量控制、風險防范控制和評價體系。三是促進企業加強了過程監督，完善了內部考核方法、內部工作督辦機制和信息反饋機制。四是推動企業進行專業化管理，形成了以“統一制式、統一語言、統一標準、統一決策”等為基礎的管理方式，從而理順了企業專業化線條。五是推動企業完成了管理結構再造。為適應先進的管理方式和專業化管理要求，企業突破了股權關系的約束，建立了“三級架構、二級管理”運營結構，使縱向管理層級得到壓縮，適應了大型企業集團扁平化管理的要求。六是推動企業進行合理資產組合。為完善專業化管理，必然要求企業對現有資產進行適當的重組，由此產生了專業事業部和區域管理總部。例如，設立了不動產經營事業部、東灘園區事業部、青島區域總部等。從而在橫向上收縮了管理跨度，形成了重要的內部集成效果。

隨著上實地產管理模式的進一步優化，一個嶄新的專業化、集約化運作平臺已經構建，一個以績效為驅動，總部和下屬公司互動的矩陣式管理模式應運而生。

3．保證了企業高效運行、順利實現了目標

“四緯度”績效考核體系使上實地產的管理模式得到了創新，從而夯實了管理基礎，加強了協同合作，提高了專業化運作水平，強化了企業的運行機制和監控機制，從而保證了上實地產的高效運行。

事實也是這樣：2006年是上實地產全面實施“四緯度”績效考核體系的第一年，伴隨著企業運行效率、管理水平的提高，經濟業務也得到大力發展。在2006年度中國房地產業評比中，上實地產在“規模性TOP10”中名列第三、在“成長性TOP10”中名列第一。

2007年上實地產進一步深化平衡計分卡理論的運用，按照企業戰略定位，結合業務特點，提出了“新十年做強”的發展要求，確立了“全面評估、突出重點，健全機制、提升水平”的工作原則，使企業目標更明確、工作更具體、節點更清晰。到年末，不僅超額完成全年經濟目標，而且經營業務更是得到大力發展。公司區域戰略布局得到有序推進，房地業務覆蓋范圍進一步得到拓展。目前上實地產不僅在上海、天津、重慶、成都、濟南、青島、廊坊、湖州、大理等多個城市擁有房地產投資開發項目，而且還順利拿下了福建泉州、寧波東錢湖景區等大型房地產項目，基本確立了 “區域開發集成商”戰略發展目標，為加快做大做強上實地產奠定了堅實的基礎。

4．促進企業成為向社會提供價值的主體單元

上實地產的“四緯度”績效考核體系是追求企業價值的產物。該系統把管理的重點放在價值的驅動因素之上，從而使企業遠景戰略目標、管理程序和業務運營方式有效的協調起來，有利于企業作出增加價值的決策。該系統完整地建立了財務指標和非財務指標的綜合平衡，從而把企業的整體績效、部門績效和員工績效協調起來，推動著企業各個層面都能做出有利于增加企業價值的行為。該系統重視內外部客戶滿意程度、重視提高員工素質，使客戶能夠充分享受企業的優質服務，使員工有了充分展示才華的舞臺，有了職業生涯的規劃目標，有了與企業共同成長的期望，從而有利于企業上下各級人員深刻理解和廣泛接受價值觀念，并付諸于行動。基于此，“四緯度”績效考核體系不僅有助于提高經濟效益，實現股東財富最大化，而且也有助于提高企業價值、員工價值和客戶價值，使企業真正成為為社會提供價值的主體單元。

四、結束語