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商業地產項目研究范文第1篇

【關鍵詞】商業地產 可行性分析 經濟效益 風險分析

自20世紀80年代末，房地產業作為一個行業正式被列入我國第三產業以來，經過近30年的發展，房地產業逐步形成了商業地產、住宅地產和工業地產等三種重要業態。由于住宅地產的超前發展，使得商業配套面積嚴重不足，商業資源配置不均衡，這種狀況進一步制約了城市功能布局和房地產業均衡發展。為改變這一局面，迫使商業地產加速發展。

近年來，有三個重要因素促進我國商業地產迅猛發展。一是由于我國宏觀經濟的持續增長和城鎮化進程的不斷推進，為商業地產發展提供了良機。二是住宅地產行業不斷受國家宏觀政策擠壓（主要指保障房建設和商品住宅限購、限貸政策），導致大量民間資本涌入商業地產行業，為商業地產發展提供必要的資金源泉。三是品牌零售企業實施向一體化戰略，大舉進入商業地產領域的動力，為商業地產的發展提供了新的動力。基于以上因素，可以預期在未來10年內，我國商業地產必將獲得持續快速增長，并逐步由產業成長期步入成熟期，成為房地產業的主力軍。

商業地產是商業和地產的復合體，它包含了商業、房地產、金融等三重基本屬性，是一門新興的邊緣科學和復合產業，其產業特性和可行性分析方法與住宅地產存在較大區別。商業地產項目投資有耗資大、周期長、風險高的特點。伴隨著改革開發的推進，我國市場經濟競爭性特點越來越突出。因此，在投資決策前，如何依據項目特性，做好商業地產項目可行性研究工作，確保項目在市場競爭中處于優勢地位，就顯得十分重要。完善商業地產項目可行性分析內容，提高可行性分析質量，避免投資的盲目性，助力于民間中小資本涉足商業地產領域。

一、可行性分析的概念

為了降低風險，對將要上馬的項目在經濟技術層面進行分析論證，被稱作可行性分析。一般來說包括市場分析、技術分析、經濟效益分析和抗風險能力分析。以分析論證的結果來判定項目建設方案的合理性、可操作性，為項目決策提供依據。可行性研究的過程既是深入調查研究的過程，又是多方案比較研究的過程，它是建設項目決策分析與評價階段最重要的工作。

由以上概念可見，可行性分析可以理解為一門集合了工程技術、管理科學的綜合性學科；也可以理解為在投資決策階段，綜合運用市場調查與預測、多方案構建與必選、技術經濟分析、風險分析等多種分析方法的實踐活動。

二、可行性分析的作用

可行性分析最終形成的可行性分析報告主要有以下五點基本作用：

（一）開發商投資決策的重要依據

（二）政府主管部門立項和行政審批的依據

（三）向金融機構融資的依據

（四）各投資方談判的重要依據

（五）項目后評價的依據

商業地產項目可行性分析報告不僅具備以上五點基礎作用，還應該為進一步的商業規劃、建筑設計、建造實施和后期運營管理提供指導原則和框架思路，成為項目開發綱領性文件。

三、可行性分析的依據

商業地產項目可行性分析依據主要有：國家和地區經濟建設政策和經濟發展水平、商業地產價格、居民收入水平和消費習慣、城市總體規劃、商業網點建設規劃、批準的項目建議書、土地利用規劃及城市規劃設計條件、自然地理氣象資料、開發技術水平、城鎮化水平、經濟運行參數和指標等。

可行性分析指導文件主要是1983年國家計委頒布的《關于建設項目可行性研究的試行管理辦法》、1987年頒布的《建設項目經濟評價方法與參數》。它們對可行性研究的原則、編制程序、編制內容、審查辦法做了詳細規定，指導我國可行性分析研究工作。

四、可行性分析的內容

依據可行性分析的概念，商業地產項目可行性分析內容可以歸納為市場分析、技術分析分析、經濟效益分析和風險分析四大方面，其中經濟效益分析又可細分為投資估算分析、融資分析、財務評價分析。因此商業地產項目可行性分析可以歸納為如圖1所示六大關鍵因素，這六大因素也構成本論文分析框架。需要重點說明的是，技術可行性分析的主要內容包括規劃設計方案、建設條件可行性和工程進度分析。規劃設計方案一方面要充分反映市場分析成果，另一方面必須符合城市規劃強制性要求；建設條件可行性和工程進度分析主要由具備資質的施工單位或監理單位承擔。由此可見，商業地產項目技術分析具有較強的專業性，本論文中不著重研究。

五、結語

商業地產在國外起步較早，發展至今已經形成了架構完善、內容充實，包含消費者行為空間理論、商圈理論等方面的理論體系。國外有成熟完善的理論體系，國內有針對本土特色的相關研究，且商業地產交易的實例豐富，這一切都對我國商業地產的可行性研究具有很重要的借鑒和參考價值。

參考文獻

[1]肖彥，路立敏，張莉.投資項目財務評價指標體系的修正[J].改革與戰略，2007.

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[3]陳敏.關于工業地產項目投資決策的研究[D].上海：上海交通大學，2012.

商業地產項目研究范文第2篇

一、房地產開發項目的一般特點

房地產開發是現代市場發展中的經濟活動，它直接從事土地與建筑產品的生產和經營，直接進行包括住宅、廠房、庫房以及商業、辦公、旅游、餐飲、娛樂等社會生產和社會服務所需房屋的建設，以及土地的開發，為社會生產生活提供物質基礎保證。作為房地產企業開發經營的對象，房地產開發項目的一般特點概括如下：

1、地理位置的固定性

土地開發、房屋建設及使用，均具有不可變動的地理位置，在開發項目時必須考慮到地區差異，考慮到就地開發土地，就地建房，就地經營銷售，就地使用獲利的可能性及投資收益。

2、建設投資大

房地產業屬資金密集性產業，開發一個項目往往需要投入大量資金，對開發商的資金實力有很高的要求。

3、開發周期長

土地及建筑物作為項目開發的內容，一般體量較大，工程建設進度有其客觀規律性，有相應的時間要求。另外，項目開工建設前的有關手續繁雜，也影響著項目開發周期。完成一個開發項目一般需要1—3年甚至更長的時間。

4、受國家法規政策嚴格約束和調控

房地產開發作為特殊的經濟活動，涉及社會生產生活方方面面的綜合開發活動和過程，事關國民經濟（如土地資源配置、城市發展規劃等）和國計民生，必須也只能通過國家和地方政府進行宏觀調控和政策引導才能真正走上健康發展道路。從項目立項開始，房地產項目的各開發環節都有直接約束和控制。如項目開發必須符合國家產業政策，服從城市統一規劃，遵守城市建設法規，房地產售價受國家有關法規政策調控等。

5、建設環節多

這與項目開發受法規政策嚴格約束的特點直接相關。從我國現行管理體制來看，參與房地產開發項目管理的部門很多。一個房地產項目的全部開發過程涉及到計劃、土地、規劃、建設、消防、交通、教育、人防、環保、市政、城管、園林、衛生、技監、質監、安監、墻改辦、房管等眾多部門，項目建設環節多，而且各環節不可或缺。

6、多源資金籌措

由于房地產開發項目投資大，開發周期長，項目資金來源不可能完全依靠開發商自有資金來運作，大量建設資金需要通過各種渠道籌措，其中又往往以銀行債務資金為主。

7、資金周轉慢

從房地產項目前期工作開始，到項目建成竣工可以交付使用，這一期間大量的是資金投入，只有等到所建商品房開始預售、預租才能實現資金回收，而且出售、出租本身也往往需要較長的時間。房地產項目的投資回收時間較長，資金周轉慢。

8、項目投資即為項目成本費用

房地產項目投資與一般工業建設項目投資有一個顯著的區別，即一般工業項目是先投資，再生產產品，而房地產項目投資的過程本身就是房地產商品的生產過程。因此，房地產項目總投資即為房地產開發產品的總成本費用之和（自營自用情況暫不考慮）。房地產項目總投資包括開發建設投資與經營資金兩大部分，在項目財務評價時與項目的總成本費用存在一定的對應關系。

9、人員要求高

一個房地產項目的開發和建設，往往需要大量的投資環境及市場調研、精心的規劃設計、高標準的工程施工、專業化的營銷策劃、細致的全程服務，對從業人員的綜合素質與專業素質要求很高。

10、風險較大

由于房地產項目具有以上特點，也就相應決定了其投資風險較大。如由于開發周期長，很容易受到國家政策、宏觀政治經濟形勢、市場需求變化及競爭對手等方面的影響；在項目建設期間，隨著時間的推移，建筑材料價格、勞動力價格等有可能發生變動，從而影響項目的投資額；當公共利益需要時，可能遇到強制性征收、停止使用或限期拆除情況等。

11、開發項目的差異性

房地產開發項目可以分為很多種，由于項目用途、內容、規模、要求不同，以及建筑物本身的造型、裝修、結構、設施配套等不同，各開發項目存在很大的差異性。即使是同一類項目，由于項目所在的區位、環境等條件不同也會產生相當的差異性。這種差異性直接影響項目投資水平及投資效益。

12、項目決策的多專業協同

正因為房地產項目具有前述特點，其投資決策尤為重要。在這里將項目決策的多專業協同也作為一個特點納入進來。一個房地產項目投資決策的完成需要多種專業人才的協同作戰，實際上也是多方面專業人才的集體智慧的結晶。如需要市場研究人員調查項目投資環境及市場狀況；需要營銷人員確定市場需求偏好和營銷方案；需要規劃設計人員提品建議；需要工程技術人員提出工程實施的技術可行性和進度預測；需要造價人員估算投資；需要財務分析人員提供融資的可行性和項目的盈利性預測；需要物業管理人員前期介入；還需要能與上述專業人員進行溝通協調并能整合他們思想的綜合人才等。

二、商業房地產開發項目主要特征

目前國內對商業房地產開發項目還沒有十分明確的定義。在國家建設部按用途對房地產項目劃分的九大類型中，商業房地產項目主要指零售批發商業，包括商場、購物中心、商業店鋪、超級市場、批發市場等。而在實際運用中，人們有時將商業房地產涵蓋的范圍擴大，除零售批發商業房地產外，還包括餐飲、娛樂等其它營業性、經營性房地產。鑒于商業有廣義（指所有以營利為目的的事業）與狹義（指專門從事商品交換活動的營利性事業）之分，本文對商業房地產開發項目的研究側重于后者，即以狹義商業為基礎，主要指進行商品交易活動的零售批發商業經營場所的開發，與國家建設部關于房地產項目九大分類中的商業房地產項目范圍一致。除一般房地產開發項目的特點外，以下主要從顧客構成、項目選址、定位規劃、經營方式、資產經營、競爭風險、城市功能及社會效益等方面闡述商業房地產項目的主要特征。

1、顧客構成的雙重性

商業房地產項目與其它房地產項目的顯著區別之一就是其顧客構成包括兩個層次：第一層次是直接承租或購買商業用房的經營商戶，這個層次的顧客是開發商的直接顧客；第二層次是前來商業區購物的終端消費者，這個層次的顧客是經營商戶的直接顧客、開發商的間接顧客。在第一層次中，還存在這么一種情況，前來購買商業用房的是投資者，而不是真正的經營商戶。這些投資者看中了商鋪未來的升值潛力，先期購買產權，然后轉租給經營商戶，立足長期穩定的回報，或者見機拋售，獲取收益。

這兩個顧客層次與科特勒將營銷環境中的市場分為業務市場和消費者市場相類似。對于開發商來說，第一層次的經營商戶（業務市場）固然重要，畢竟項目收入直接來源于承租或購買物業的經營商戶，但項目整體的發展還是有賴于第二層次的終端消費者（消費者市場），因為廣大消費者的認同程度直接影響經營商戶承租或購買物業的行為，進而影響項目收益。此外，開發商對于第一層次中的投資者需予以足夠注意，若投資者過度，將不利于項目長遠運營。

2、選址分析的漸進性

所有房地產項目都存在項目區位的分析與選擇，包括地域與具體地點兩個層次的分析與選擇。對于商業房地產項目來說，尤其要重視這項工作，并需按層次進行漸進分析。

商業房地產項目的運營直接面向購買商品的廣大消費者。不同城市或地區的經濟總量、社會發展、人口數量、收入水平、消費水平等存在很大的差異，從而影響項目可達到的市場目標。根據有關宏觀指標數據，在行業內人們往往將城市劃分為一線城市、二線城市、三線城市等不同層次，這其實就反映了不同城市或地區的消費市場容量水平。項目所在城市或地區的選擇直接決定了項目運營所可能面對的主要消費群體的總體狀況，包括消費需求和消費能力，對項目發展影響巨大。

一個城市或地區選定后，就需考慮項目的具體地點。顧客在選擇商店進行購物時，店鋪的位置往往是所考慮的最重要因素。同時，店鋪的地理位置也是形成差別化甚至壟斷經營的重要條件。商業房地產項目的場址一旦確定，就無法更改，若項目所在位置無法吸引足夠多的消費者，經營商戶自然就不會前來承租或購買物業，也就無法實現項目收益。優越的項目區位是商業房地產項目獲得其他競爭者不易模仿的競爭優勢的重要途徑。

3、定位規劃的多方需求與整體性

對于商業房地產項目來說，潛在的直接顧客（即經營商戶）包括百貨公司、連鎖超市、專賣店、專業店、個體經營戶等不同的經營主體，另外往往還有配套的餐飲、休閑、娛樂等機構，既有外資、國資，也有民企、個人。各經營商戶的經營內容、經營特色存在很大的差異，相應對物業的需求呈個性化。同時，商業房地產項目還要面對廣大的終端消費者，這一層次的顧客結構更加復雜。因此，若在項目前期還沒有找到有意承租或購買物業的經營商戶（如果有，項目的開發建設就可以按經營商戶的需求進行，也可稱之為定制），項目在市場定位上需最大限度地確定主要顧客方向，項目的開發建設需盡可能考慮多方面的需求。

另外，在已基本設定市場目標前提下，商業房地產項目的規劃更加追求整體性，體現在項目前期的策劃定位、中期的開發建設和后期的經營管理全過程，需要整體策劃、整體定位、統一推出，盡可能避免單打獨斗、零散開發、零散租售，否則會破壞整個商業項目的完整性、協調性及對外形象。

考慮到商業房地產項目具有公共服務的特點，在具體規劃設計中需特別注意公共空間和配套設施的設計，強調功能作用、引導作用、服務作用，確保商業運營所要求的大規模人流、實物流、資金流、信息流的高效運轉。

4、經營方式的多樣性

不同于住宅等主要采用開發銷售的模式，商業房地產項目采用的經營方式更為多樣，在出售和出租兩種基本模式基礎上，包括整體出售、整體出租、出售出租混合、出售自營混合、出租自營混合、出售出租自營混合等多種方式，另外還有售后包租、售后托管等其它形式。實際上，大中型商業房地產項目很少采用直接銷售，而以混合型運營居多。此外，項目是由開發商投資建設，租售的對象可以是直接經營的商戶，也可能是本身不經營而準備二次轉租轉售以謀求收益的投資者，這里面的經營方式又有很大的靈活性。

經營方式的多樣性使得經營方案的比選成為商業房地產項目決策分析和評價中的一項重要工作。是通過出租獲得持續收益，還是通過出售獲得一次性回報，以及各經營方式如何有機組合，需要綜合考慮資金壓力、自身經營能力、市場接受程度、近期與遠期利益等各方面因素。此外，擬定經營方案下的財務收益也存在很大的不確定性。

5、資產經營的長效性

商業房地產項目建成后，不再僅有物業管理，更多的是一種資產的經營。對于開發商來說，住宅開發銷售的模式決定了其資產難以實現增值（銷售完畢就意味著開發結束），而商業房地產項目具有長期經營的市場需求，既可以通過出售獲利，還可以通過出租或其它經營方式獲得長期的利潤回報，在長期經營中實現資產增值。

商業物業的經營管理搞好了，可以滿足企業在多方面的發展需求，如擴大企業知名度、提升企業品牌形象、保持一定穩定的現金流、實現經常性回報、增強融資能力等，并能以此固定資產作為更多機會發展的基礎，形成企業核心競爭力。商業房地產項目在資產經營這方面具有獨特的優勢，也正基于此，項目的成功不僅僅是所開發物業的出租與出售完畢，取得一定的經濟收益，還體現在所定位商業的運營成功。

6、高風險性

總體而言，商業房地產項目相對于其它一些房地產項目的投資回報較高。但是，商業房地產項目建成后，項目本身沒有明確的租約保障，沒有固定的消費對象，項目的發展與商業發展密切相關。項目運營收益的高低不僅取決于自身的環境條件、營銷策略，還取決于區域社會經濟發展狀況，城市發展的重心、人們的收入及消費水平、需求變化等將直接影響項目效益水平。基于商業本身競爭的激烈性，商業房地產項目之間的競爭十分激烈，投資風險相對較高。

7、可促進城市功能提升，產生良好的社會效益

城區形成和再發展是以復雜和綜合的因素為動因。一個城市新區的形成，必然要有足夠的地理因素、交通因素、人口因素、基礎設施因素以及包括商業網點在內的服務因素等諸多條件支撐。一定規模的商業網點作為城市功能的必要條件和外在反映，不僅可以滿足人們居住生活需求，還能促進人口集聚和資源流動，催化城市新區的建成。成功的商業房地產項目對所在地域區段的城市功能、結構能產生很大的影響，具有顯著的輻射帶動效應，直接體現之一就是往往可以帶動周邊房地產的增值。

商業地產項目研究范文第3篇

關鍵詞：消費力角度；商業地產項目；規模定位

隨著我國城市化進行的不斷推進，我國房地產行業得到了迅猛發展。加之市場經濟體系的多元化改革，商業房地產在地產行業中所占的比例逐漸加大，商業地產開發呈現了規模化發展狀態。在此發展背景下，商業地產項目的規模定位得到了行業越來越多的重視。從消費的消費能力出發，科學合理的商業地產項目規模定位，有利于保證商業投資的實效性，為商業地產開發商與投資商開發項目與資金投入的優化發展提供依據，滿足市場發展與人們的日常需求。現階段，對于商業地產項目的規模化定位，我國理論界還沒有建立完善而系統的概述，因此對商業地產項目的規模化定位的探討與分析具有重要現實意義。

一、相關概述分析

1.商業地產項目定位

商業地產是基于房地產開發與建設的基礎上，開發而建設的用于商業目的房地產。商業地產項目定位，則是在基于商業地產的基礎上，從對消費者進行調查到對市場宏觀環境、競爭環境以及商圈實際情況的綜合分析，再到設計符合消費者需求以及市場變化的商業地產產品的定位活動。科學、合理、準確的商業地產項目定位，是保證商業地產開發經濟性、實用性、科學性的重要影響因素，是商業地產開發與施工前期必不可少的準備工作。

商業地產項目規模定位是商業地產定位模式中的一種，重點在于對商圈規模、需求、供給、融資與管理能力等進行綜合考慮后進行商業地產開發，決定商業地產項目規模定位的主要因素在于運營能力、商圈、消費者及市場需求以及品牌。

2.消費力理論分析

所謂的“消費力”主要是指，消費者在基于自身收入情況、生理或心理需求、欲望以及觀念等因素影響的基礎上，利用消費資源與環境而產生的消費能力。由此可見，消費力是消費者在消費活動中的一種能力體現，在一定程度上受消費者自身因素、消費環境因素與材料因素的影響。“消費力角度下的商業地產項目規模定位”中的消費力則主要是指商圈范圍內，消費者對于商業地產項目的需求以及消費能力。在新形勢下，消費力已成為影響商業地產項目經濟效益與開發力度等重要因素，是商業地產項目規模定位中重要的決定性因素。

3.商圈理論分析

商圈是規模定位中的核心決策因素之一，商業理論主要指在既定范圍內，圍繞商業商品和商業服務的中心區域向周圍擴散并對消費者具有一定影響性的區域。商業地產項目規模定位，需對商圈內的消費力進行全面分析，才能保證商業地產項目開發的成功率。

二、消費力角度下的商業地產項目規模定位

1.商業地產項目規模定位模型構建

第一，建立假設：首先，結合商業地產內涵以及商業地產項目規模定位主要內容，確立模型選用的規模定位類型。筆者選用單體規模定位類型，即定位一家商業店面的營業用地面積大小與空間容量。其次，在已知商業地產項目的商圈范圍內，進行消費者消費力相關信息調查、統計、整理與分析，并獲得所需信息（消費者數量、經濟收入與支出情況、知識水平等）。與此同時，對商業地產項目商圈范圍內，市場形態進行調研分析，明確商圈內行業類型與面積比例。

第二，基于假設構建模型：利用滲透率概念，探索消費者消費行為在商圈內商業地產項目中實現的概率，從而明確消費者的消費能力。滲透率，即指消費者依據本身以及家庭對商品實際需求的基礎上，產生的預期消費行為在服務產地具體體現的概率。與此同時，為降低市場調研中存在的誤差，可通過構建商圈吸引力數據模型，利用距離項目最近的同類項目所占機率，計算所需數值，并利用計算得出的數值替代滲透率，從而得出單體地產項目的營業面積。

2.商業地產項目規模計算

商業地產項目規模計算，是商業抵償項目規模定位中的重要環節，通常需對商業地產項目開發的可行性、單體項目規模區間以及商業物業最佳規模與最佳規模區間進行計算與分析，用以得出商業地產項目的規模定位，并保證其定位的全面性、準確性與科學性。其中，在對其商業地產項目開發可行性進行計算時，通常利用商業零售的飽和度以及商圈剩余體量進行分析與判斷，用以為商業地產項目開發的盈利能力以及項目規模提供理論支持；而單體項目規模區間計算，則是基于上述模型構建的基礎上，對商業地產項目的單體規模各業態規模區間進行的一種計算，用以明確商業地產商圈整體消費力的影響以及商圈核心項目消費力的影響作用；商業物業最佳規模與最佳規模區間，主要是基于模型計算與單個業態規模區間計算的基礎上，分析并得出的基于消費力角度下的最佳商業地產項目規模。

3.商業地產項目規模定位可行性建議

基于上述分析，在進行商業地產項目規模定位時，可從以下幾個方面出發，提升商業地產項目規模定位的準確性、科學性與實效性。

首先，商業地產項目開發商以及投資商在進行商業地產項目規模定位時，應注重消費者的消費能力。從消費力的角度對商業地產定位進行思考與規劃，結合調研與分析結果，確立商業地產項目商圈規模、地產項目屬性、商品性質以及供給量，用以保證商業地產定位的科學性、規范性、合理性。

其次，在基于消費力角度的基礎上結合商圈理論，對商業地產項目的規模定位進行檢驗與細化，包括商業地產項目中心區域（經濟區域）的確立，商業地產商圈的大小、承載能力和擴建能力，從而進一步推動商業地產項目規模定位的有效發展。

此外，結合商圈理論、消費者理論、相關概述以及實際模型與計算，構建商業地產項目規模定位模型，并給予全面、準確計算與探討，從而提升商業地產項目規模定位的科學性、可信性和穩定性。從而改善現階段商業地產項目開發的滿目性現象，改善商業地產發展環境。

三、結論

總而言之，消費力對商業地產項目規模定位具有一定的影響作用，在進行商業地產開發過程中，應對消費者消費能力以及影響消費能力的因素（城市規劃、競爭情況、消費者收入水平等）進行調研與分析，用以保證商業地產項目規模定位的準確性、全面性、科學性。與此同時，由于規模定位是一個相對復雜的過程，因此，在進行規模定位時，應對其他影響進行分析與確立，從而提升商業地產項目規模定位的有效發展，增強地產項目開發的成功率。

參考文獻：

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商業地產項目研究范文第4篇

關鍵詞 商業地產；經營模式；風險因素；對策

一、引言

商業地產，即用于商業用途的非住宅房地產，通常是指餐飲、娛樂、寫字樓、商店等經營用途的房地產形式。商業地產的發展在西方較為成熟，其與資本市場的業務對接相當成熟，法律保障也較為完備，而學者的研究方向也主要集中在商業地產選址與定位問題、商業地產管理和商業地產融資三方面。1940年，德國著名經濟學家勒施出版了《經濟空間秩序》，從而形成了市場區位理論[1]，為商業地產的選址理論做了基礎性的研究，此后包括Philppe等經濟學家在此基礎上提出了零售中心位置與消費者滿意度模型。而在商業房產管理領域，Grass kamp所發表的《房地產開發基礎》被認為是奠基之作，其提出了商業地產項目是一個不斷適應市場的競爭的動態型企業[2]；同時Miles在此基礎上更是提出了物業管理者、資產管理者與組合投資管理者之間協調的重要意義[3]。伴隨著西方資本市場發展與金融產品的創新，商業地產的融資成為了目前商業地產研究領域的主流，其中最早涉足的是Zerbst教授，其于1977年開始研究商業地產的抵押貸款問題[4]；Miller通過對REITs的研究發現，其可以改進中等風險的長期投資組合[5]；Seiler于1998在分析歷史交易數據的基礎上認為REITs是良好的抵御通貨膨脹的工具[6]；Gregory和Michael闡述了高成本抵押貸款對商業運營的影響規律及效果[7]。

我國的商業地產研究起步較慢，主要是基于近年來商業地產以其高回報率、政策干擾較小、升值空間大等優勢而得到了蓬勃發展的現狀而得到了眾多學者的關注。眾多學者從金融、風險調控、城市規劃和經營模式等各角度對商業地產進行了研究。孫飛（2005）在比較了商業貸款、發行債券、上市融資、基金融資等融資形勢后，提出信托融資更符合商業地產的發展需求[8]；陶樺（2007）將商業房產風險劃分為關鍵風險和非關鍵風險，指出通過事先的戰略規劃對關鍵風險進行全覆蓋管理，非關鍵風險進行全程監控來規避可控性風險；張嬌嬌（2010）對租售結合模式進行了深入研究，并與售后返租、只租不售等模式進行比較后提出了節點招商的租售結合模式[9]。趙曉鵬（2012）提出了應根據不同城市的產業組成和經濟職能對商業地產進行與城市相符合的商業地產的開發管理。

二、商業地產行業的發展分析

1、商業地產發展階段分析

波特曾提出，產業結構表面現象按發展源泉可以分為四個階段：資源階段、投資階段、創新階段、財富階段[10]。而我國的房地產市場，特別是商業地產市場經過了十幾年的發展，已經經過了資源階段，現在處于投資階段，但即將進入創新階段。

現階段的商業地產需要經營創新、理念創新、人力創新、金融資本市場的創新與相關的設計與技術創新，以上的創新元素相結合形成的創新效應將推動我國房產創新階段的來臨，進而進入財富階段。因此，我國的商業地產還有巨大的可改善空間。

2、房產政策分析

我國的房產市場（主要是住宅房市場）從2010年以來經歷了一系列政府調控，而進入2011年到現在，從中央到地方更是推出了一輪又一輪針對房地產市場的組合拳。

隨著房地產市場中的住宅房市場的政策打壓，許多資本轉入商業地產，許多商業地產或提前開鋪布局，或設立專門的商業地產公司，高調集中的推售商業樓盤。因此，在住宅房市場低迷之時，適時地轉向商業地產是一個較好的選擇。

3、商業地產開發與銷售持續增長

2013年1-6月份，我國商業地產開發與銷售持續增長，商品房銷售面積51433萬平方米，同比增長28.7%；其中，辦公樓銷售面積增長31.7%，商業營業用房銷售面積增長8.3%。商品房銷售額33376億元，增長43.2%，其中，辦公樓銷售額增長45.7%，商業營業用房銷售額增長20.5%（見表1）。

三、商業地產的經營模式分析

梳理我國目前的商業地產經營模式，主要可以將其分為產權出售模式、只租不售模式、租售結合模式、售后返租模式、散賣與資產精裝修相結合模式。（見表2）

1、產權出售模式

產權出售，即開發商為迅速套現，在項目建成將其產權出售給各類投資者的運營模式，在產權出售之后，開發商便不能對各投資者的經營活動進行統一規劃與管理，使得商業地產項目的定位不明，商鋪經營業務混雜。因而這種模式已經漸漸被淘汰，但在中小型開發商因為資金流轉較為緊張而成為其重要的運營選擇模式。

2、只租不售模式

只租不售，即開發商擁有商業地產的產權，只是將使用權出租給使用者使用，定期收取租金，同時開發商還負責整體推廣與服務，這種模式需要開發商具有較強的資金實力或融資能力。而只租不售模式也可以具體分為不定向出租與定向出租兩種類型[11]，前者是在商業地產建成后公開向市場招租；后者是在商業地產具有自身的定位，在建成后只向與定位相符、信譽較好、具有品牌價值的經營者招租。通過只租不售模式運營，開發商可以統一規劃和管理整體的商業地產項目，有助于商業地產的整體價值的提升。

3、租售結合模式

租售結合指開發商將一部分產權出售，自己保留一部分商業地產產權的經營模式，鑒于產權出售與只租不售模式之間。開發商一方面可以通過出售部分產權來回籠大部分甚至全部的資金投入，同時又可以保留部分產權，甚至保留的部分商業地產產權可以是該項目的主力店，進而對整個商業地產項目可以進行相對集中的管理，保證經營格局的統一，可以相對較好地保證該商業地產的良性運營管理[12]。

4、售后返租模式

售后返租模式按大類劃分應歸屬于租售結合模式的一個分類，而上文所提的租售結合實際上是一種“主力店+小店鋪”的訂單式模式。售后返租，開發商將一個商業項目分割成眾多個小面積產權商鋪出售，同時，與業主簽訂返租合同，承諾在一定期限內，商鋪由開發商統一經營，同時會按約定時間支付給業主固定的租金。對于開發商而言，這種經營模式可以快速回籠資金，同時又可以將商業地產的統一經營權、管理權、規劃權收歸開發商，有利于商業的長期運行與資本的快速流轉。

5、資產精裝修模式

資產精裝修模式是創新的商業地產經營模式之一，其實質是對原有的舊樓進行改造，根據現在市場的的需要，與原有的舊樓的所有者簽訂相應的合同，分配好具體的產權比例，根據市場需要對原有的舊樓進行精裝修，之后再進行出售或者出租。資產精裝修模式在上海、北京等城市土地面積極其緊張的一線城市具有較大的創新價值，這一方面可以避免重復建設，節約土地資源與土地成本；另一方面，開發商可以快速的回籠資金，因為相較于新建商業地產，資產精裝修模式時間較快。

四、商業地產的經營困境

如上文所述，由于住宅房市場的政策打壓，商業地產呈現出了逆勢走高現象，這直接推動了商業地產的集體投資的不理性。但是商業地產在儼然一片紅火的表象下隱藏著多種風險因素。

1、盲目開發與過剩風險

自分稅制改革以來，房產的堅挺一直是支撐著地方政府發展的保證，隨著住宅房產的幾近飽和飽受爭議，住宅房產的市場看衰嚴重影響了地方政府的經濟，出于經濟發展、政績等各方面考慮，商業地產成為了各地政府追求短期效益的“救命稻草”。同時商業地產因為其投資收益較高、轉型難度較小等優勢成為眾多房產商“轉變發展方式”的追捧對象，特別是2010年以來，眾多住宅開發商高調宣稱加入商業地產業。在政府與商業的雙重鼓吹下，再加上市場研究、定位失準、開發設計等因為欠缺考慮，許多城市的潛在的商業地產紛紛處于供過于求的過剩風險之下，投資收益率也不斷下降。

2、融資不暢與金融風險[13]

商業地產是典型的資金高度密集型行業，而目前我國商業地產的主要資金來源是銀行貸款和自有資金，而且銀行貸款將占到總體資金的70%以上，自有資金比例相對較低。隨著經濟形勢的低迷和銀根緊縮的宏觀政策，而且在現有的銀行貸款中以銀行短期信貸為主，商業地產開發商隨時面臨著資金短缺的問題，而一旦發生資金鏈斷裂的危機，銀行的不良資產比例將急劇增加，導致金融界的系統性風險。

3、批量生產與同質化風險

我國的商業地產同質化嚴重，許多地方的發展規劃過分相似，核心點幾乎來自一個模版。以以購物商場為例，一般都會包括一個大型超市、家用類商場、穿戴類商場和包括影院、電子游樂場、KTV等 娛樂設施。在2010年時，中糧集團曾高調宣布截止到2015年要在全國復制30個大悅城項目，而萬達也表示在10年內復制100個以上的萬達模式。這樣的同質化現象必然會導致我國商業地產競爭力下降，空置率居高不下。

4、經營管理與運行模式風險[14]

我國商業地產管理運營模式具有很大的弊端，往往不能充分發揮商業物業的效率，損害投資者的利益，而引起管理運營風險的原因主要是兩點。一方面是由于我國的商業地產商一般由住宅地產轉型經營，沿用住宅開發模式，抱著“賣完就走”的心態，因此開發商只注重前期開發建設，忽視后期管理；另一方面是我國的商業地產管理起步晚，缺乏統一的物業管理能力和項目的整體控制能力，這使得商業地產發展偏離開發商原有設計，項目出現風險。

五、優化商業地產的經營

1、加快商業地產信息化[15]

信息是商業博弈中輸贏的關鍵，商業地產的信息化更是引導商業地產走向健康發展的必經之路，主要可以從三方面加強。首先，政府要發揮宏觀調控作用，利用立法和行政手段來定期公開商業地產的行業現狀；其次，建立健全社會商業地產信息供應商，根據特定區域特定商業地產類型進行更為專業的商業地產投資指導；第三，開發與完善相關軟件，將開發、設計、管理、回報率、合同和服務信息等全面的模擬計算，并且在相關部門之間進行共享，降低信息不對稱率。

2、實現融資渠道多元化

商業地產商要改變單一的融資方式，以REITs為代表的新型的融資方式在國內已經初現端倪，其2005年首次被廣州越秀采用以來，其憑借稅率較低，配息較高而深受歡迎，同時恒地、新鴻基等地產老字號都參與了REITs市場，這保證了商業地產的安全性與靈活的變現能力。

REITs往往由房地產公司將旗下物業打包設立REITs，并通過證券市場公開發行。REITs委托獨立的房地產管理公司，而房地產基金管理公司又委托專業的物業管理公司對REITs所擁有的各類不動產進行物業管理服務[16]。其中房地產基金管理公司收取向REITs收取資產管理費，而物業管理公司向房地產基金管理公司收取物業管理費。同時在資本市場，REITs通過證券市場進行IPO或增發，很好的實現了房地產市場與資本市場的有效對接（見圖1）。

3、加強創新，避免同質化

商業地產即將進入創新階段，因此簡單的復制已經不能滿足市場的需要。而萬達集團在商業地產的達到的成果也主要是由于其在運營理念中的創新，無論是第一代萬達廣場的單店模式還是第二代萬達廣場的組合店模式或是第三代萬達廣場的城市組合體模式都引領著我國城市商業地產開發的風向標。而現階段，萬達地產又開始向文化旅游地產轉向。除了萬達地產之外，合肥的匯銀廣場也是商業地產創新的佼佼者，其打造的歡樂街區等體驗式服務與強勢打造的“匯銀·不夜天”概念也獨樹一幟，首創房地產產業鏈特色寫字樓也將引領新的一輪商業地產的創新。

4、培育人才復合化[17]

商業地產是結合商業與地產業于一體的復合體，商業地產的特性要求了商業地產從業人員需要精通商業和地產業，這樣的復合型人才在從業人員中比例極低，因此培育復合型商業地產人才成為商業地產業發展的重中之重。萬達地產作為我國商業地產第一品牌，其很大原因是其在人才培養上的投入，其擁有包括萬達學院、商業規劃學院、萬達商業地產研究團隊等在內的培育平臺，萬達已經類似于一所人才培養學校，正是這些人才的存在保證了萬達的發展。

5、經營管理專業化

開發商能夠多站在經營者、商家的立場上去全盤策劃開發商業地產，揚棄住宅地產的傳統經營模式，重視后期的經營管理，將回報方式從短期售賣式向長期經營式轉變，聘用專業的商業地產管理團隊，以實現統一招商、統一營銷、統一服務監督、統一物業管理的經營管理模式。

參考文獻

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商業地產項目研究范文第5篇

關鍵詞：國際化；商業地產；地產轉型；經濟新常態

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A

收錄日期：2017年3月13日

作為國民經濟的支柱性產業，我國商業地產在整個經濟體系中發揮著牽一發而動全身的作用，事關經濟全局。近年來，我國融入世界經濟體系的進程不斷加快，商業地產亟待轉型升級，利用國際化契機，實現企業蛻變，是很多商業地產企業的發展路徑。同時，我們也不難看出，我國商業地產行業經過多年野蠻發展，存在著諸多問題，包括產品、業態、經營項目都存在著結構化與同質化的問題，值得行業從業者與理論研究者深入探討。

一、中國商業地產現狀

（一）商業地產體量呈持續增長態勢。隨著經濟社會的發展，國民經濟總量不斷攀升，人民的生活水平得到了較大程度的改善，良好的經濟形勢給中國的商業地產開發帶來了全新的發展機遇，也Ю戳私隙嗟耐蹲駛會，大量資金不斷地涌入商業地產開發市場。隨著社會資本的大量涌入，各個大型房地產企業都開始布局商業地產項目，都希望可以在商業地產開發和利用的黃金時代分取一杯羹，賺取高額利潤。多個大型房地產企業的進入也給商業地產開發帶來了更大的發展空間。根據權威資料統計，2016年我國商業地產銷售面積同比繼續維持高速增長態勢，銷售額也在不斷攀升。從商業地產經營情況來看，雖然增速相較于2010年前后已經出現一定程度的放緩，但是依然維持著較高的增長速度，行業發展前景依然廣闊。

（二）資金強勢推動商業地產行業發展。縱觀我國商業地產發展，依然存在著資金強勢推動的態勢。國外資本和一些大型的跨國企業也開始關注到了中國商業地產的發展潛力，一些商業巨頭更是斥巨資在我國開發商業地產項目，從而使我國的商業地產競爭更加劇烈。隨著商業地產的迅猛發展，投資人也將投資的焦點聚集在了商業地產的開發和利用上。大型商業地產的盈利能力有目共睹，一些傳統的房地產企業也開始放棄居民住宅的開發，將經營重點逐漸轉移到了商業地產之上。除此之外，一些大型的商貿集團和金融機構也看到了商業地產的盈利能力，開始將大量的資金投入到商業地產的開發中，延伸經營的產業鏈，拓展自己的經營領域。一些發展前景良好的商業地段更是炙手可熱，一些房地產開發企業逐漸開始以打造城市商圈或者商業中心的形式來擴大商業地產的影響力，從而在其中獲得更大的商業附加值，獲取高額的收益。

（三）商業地產國際化程度不高。從目前國內發展現狀來看，商業地產在國內發展較好，并且繼續向二三線城市推進，但是國際化程度明顯不足。經濟的持續發展給商業地產的開發和利用提供了良好的空間，由于經濟發展水平較高，一線城市的商業地產項目首先得到了迅猛的發展，并且在短短幾年之內就形成了飽和的狀態。很多商業地產的投資者和大型房地產開發企業也開始將目光投向經濟相對欠發達的二線和三線城市，并且推動了當地商業地產行業的高速發展。但是，毋庸置疑的是，我國商業地產的國際化程度仍有待提高。雖然商業地產行業在國內發展的風生水起，但是能將項目建設到國外的商業地產企業仍舊鳳毛麟角，只有少數大型房地產企業走出了國門，并且在國際領域開創了自己的品牌，但是更多的商業地產企業還在搶占國內蛋糕，競爭進入到白熱化階段。

二、中國商業地產面臨的國際化挑戰

我國商業地產經過多年的發展，已經形成較大體量與規模，但依然存在較為嚴峻的系統性問題，不管是產品還是技術，都存在結構性的問題，供求關系呈現出失衡狀態，許多從業者經營困難，特別是隨著全球經濟一體化進程的加快，我國商業地產企業面臨越來越多的國際挑戰，同時也迎來了“走出去”的契機。

（一）海外項目周期相對較長。在海外開展商業地產項目，具有周期較長的特點。從本質上來看，商業地產項目一般都具有較長的開發周期。作為投資較大的國際化商業項目，要想使商業地產建成后具有持續的盈利能力，必須使商業地產具有一定的商業價值，因此這就需要更大的投資比例以及相對較長的開發周期，并且只有這樣，才能在一定程度上保證商業地產在建成后實現預期的經濟利益。在此過程中，有些地產開發企業沒有事先評估自身的經濟實力，貿然開展海外項目，看到商業地產項目的發展前景之后就盲目跟風，匆忙開發，從而在商業地產尚未建設完成時出現資金不足的情況，如果這時不能及時補足建設資金，很可能就會出現擱置的情況，從而人為地延長了商業地產的開發周期。另外，當出現資金不足的情況時，還有的開發商會提前向商戶融資，利用優惠的承租條件來吸引商戶提前交付租金，從而為商業地產項目進行融資。此時，不可避免地會出現一定的經營風險，如果一旦項目出現問題，將會面臨巨大的損失，從而進一步加劇商業地產開發的風險，在國際經營環境下，這種投資風險會被進一步放大。

（二）要承擔市場及政策風險。在國際化視野下開展商業地產業務，要面臨諸多風險。首先，國內商業地產企業并不熟悉海外的法律環境，在開展業務過程中，可能存在一定的法律風險，為企業帶來不必要的訴訟麻煩，影響企業正常經營；其次，在開展海外業務的過程中，由于沒有很多經營經驗，所以對于海外市場行情也不夠了解，在經營過程中，可能面臨市場風險，如果投資不夠謹慎，可能會造成巨額虧損問題。此外，在經營海外業務的過程中，匯率風險也屬于一種市場風險，會對企業產生一定的不良影響。在海外開展業務時，也要受到國際形勢和國際關系的影響，這些因素都不在企業的控制范圍內，因此企業要想實現海外擴展，必須考慮諸多風險因素，并且建立自身風險評價體系，將系統性風險控制到最低。

（三）面臨國際市場定位問題。在國際化視野下，中國商業地產要實現轉型跨越發展，必須解決商業地產的市場定位問題。隨著商業地產項目的持續升溫，眾多投資者和大型跨國企業都開始涉足商業地產項目，但是并不是所有的投資者都能很好地將商業地產進行準確定位，從而導致商業地產的開發出現一系列的問題，有的甚至很難盈利。商業地產區是一個城市較為繁華的區域，大部分的商業地產都位于城市的核心地段，大量的人員流動和精準的市場定位是商業地產成功開發和盈利的必要條件。而之所以會出現有的商業地產不盈利的現象，很大一部分原因是由于商業地產項目的定位不夠準確，或者偏離了人們的消費習慣。比如說，在一些經濟欠發達的城市，房地產企業在開發商業地產的過程中沒有經過深入的市場調研和前期定位，在開發的過程中仍然按照其他城市的開發水平和市場定位來經營目標城市的商業地產，有的地區消費水平并未達到很高的程度，但是商業地產中卻出現了較高水平的消費項目。之所以會出現這種情況，很大一部分原因是開發商和投資者經營理念上的失誤，有的房地產開發商簡單地認為，即使當地的生活水平沒有達到相應的消費程度，但是只要在經營的過程中對消費者進行引導，就可以逐漸提升當地的消費水平，基于這種考慮，使商業地產與當地的生活水平出現偏離。

三、國際化視野下中國商業地產轉型路徑

（一）不斷提升企業融資能力。作為建筑行業，商業地產行業兼具勞動密集型與資本密集型的雙重特征，要實現商業地產行業的升級轉型發展，不斷開創海外市場，中國商業地產企業要提升自身的資金整合能力，提升自身融資能力。從目前商業地產發展來看，很多商業地產企業的融資模式和融資方法都比較原始，同時也承擔著較高的市場風險。不管是開展國內業務還是國際業務，中國商業地產企業要想在國際化浪潮下實現升級跨越發展，必須解決自身融資能力薄弱的問題，提升自身綜合競爭力。商業地產企業在融資過程中，要采取直接融資和間接融資相結合的方式，提高融資效率，減小融資成本，同r要與國際資本市場對接，為開拓海外市場業務打好金融基礎，提升國際適應力和競爭力。

（二）強化商業地產全產業鏈建設。中國商業地產要想實現國際化發展，必須實現“全產業鏈”發展，要想進行系統發展，最為重要的是提升項目規劃與運營能力。在進行商業地產的投資和開發之前，投資人或者開發商應該首先對城市進行充分的調研活動，從而對城市的發展情況和居民的整體消費水平有一個充分的了解。在掌握了城市的整體發展狀況之后，應該對商業地產的商業定位進行合理規劃，規劃過程中要嚴格按照之前的調研結果來進行，因為只有商業地產的市場定位與當地城市的經濟發展水平和居民的消費能力相適應，才能有效地保證商業地產的可持續發展。在此過程中，消費者的需求以及當地居民的潛在消費能力也是一個十分重要的參考目標，在進行商業地產規劃的過程中也應該作為一個重要的參考指標予以考慮。也就是說，在商業地產項目建成以后，既能滿足當地居民的消費需求，又能在一個相當長的期間內適應消費者消費需求的發展和提升，無論高端消費者還是低端消費者，都能在城市商業項目上獲得良好的消費體驗，這才是商業地產可持續發展的關鍵。

（三）優化經營服務與用戶體驗。商業地產與其他一些商業形態不同，要想保持長久的發展和可持續的盈利能力，后期的規范運營和管理都是必不可少的重要環節。因此，要想使商業地產得以持續發展，加大后期的經營管理力度，運用高效的經營模式進行經營才是可持續發展的關鍵。在此過程中，商業地產應該探索出一套切實可行的經營策略，不僅要與上下游業者建立良好的合作關系，還要適時地策劃一些經營活動，拉近與目標客戶之間的距離，在行業領域樹立一個良好的形象，從而不斷擴大自身的影響力。

四、結語

綜上所述，要想在國際化浪潮下實現中國商業地產的轉型升級發展，首先必須從發展理念入手，創新發展思路，轉變發展模式，打造商業地產的全產業鏈條，同時有效評估企業經營實力與市場風險，適當選取合適的商業地產項目，提高企業融資能力和風險防控能力，嚴把建設質量關，通過優質服務和商品贏得國內乃至海外市場，實現商業地產企業的發展，同時推動國內商業地產總體行業提檔升級。

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