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房地產(chǎn)泡沫論文范文第1篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫；泡沫破裂；經(jīng)濟(jì)危機(jī)；政治危機(jī)；社會(huì)危機(jī)

一、房地產(chǎn)泡沫破裂誘發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)

(一)生產(chǎn)萎縮

房地產(chǎn)泡沫的破滅往往伴隨著經(jīng)濟(jì)蕭條，股價(jià)下跌，企業(yè)財(cái)務(wù)營(yíng)運(yùn)逐漸陷入困境。股價(jià)下跌使企業(yè)發(fā)行的大量可轉(zhuǎn)換公司認(rèn)股權(quán)在長(zhǎng)期內(nèi)不能轉(zhuǎn)為股權(quán)，從而給企業(yè)帶來(lái)巨額的償債負(fù)擔(dān)；此外，地價(jià)和股價(jià)下跌也使企業(yè)承受了巨大的資產(chǎn)評(píng)估損失和被迫出售土地和股票的銷(xiāo)售損失。企業(yè)收益的減少又使得投資不足，既降低了研究開(kāi)發(fā)投資水平，也減少了企業(yè)在設(shè)備上的投資。1992年，日本制造業(yè)的研究開(kāi)發(fā)費(fèi)用下降3.5％，以這次危機(jī)為轉(zhuǎn)折點(diǎn)，日本逐漸失去了在汽車(chē)和半導(dǎo)體等部門(mén)的優(yōu)勢(shì)。生產(chǎn)的不景氣又導(dǎo)致了雇傭環(huán)境的惡化和居民實(shí)際收入的下降。據(jù)泰國(guó)官方統(tǒng)計(jì)數(shù)字，1998年1至7月，泰國(guó)破產(chǎn)企業(yè)達(dá)5,377家，停產(chǎn)企業(yè)達(dá)6,538家。至1997年底，失業(yè)人數(shù)達(dá)120萬(wàn)，1998年又增加到200萬(wàn)。

(二)消費(fèi)銳減

Caseetal.(2001)等人的研究指出房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)對(duì)消費(fèi)的影響遠(yuǎn)大于股票，以香港經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，是當(dāng)樓價(jià)大幅下滑造成大量負(fù)資產(chǎn)，房地產(chǎn)交易大幅減少，連帶建筑、工程、銀行抵押及律師行的生意大受影響，最終影響會(huì)擴(kuò)展至高檔消費(fèi)市場(chǎng)及其它行業(yè)。此外，地價(jià)的下跌使得居民個(gè)人所擁有的土地資產(chǎn)貶值。由于經(jīng)濟(jì)不景氣和個(gè)人收入水平的下降，居民對(duì)未來(lái)懷有不同程度的憂(yōu)心，因此會(huì)減少當(dāng)期的消費(fèi)，擴(kuò)大收入中的儲(chǔ)蓄部分。以備不時(shí)之需，以美國(guó)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)的下滑至少使經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率下降2個(gè)百分點(diǎn)以上。

(三)經(jīng)濟(jì)增速下降

個(gè)人消費(fèi)的萎縮又使眾多生產(chǎn)消費(fèi)品的產(chǎn)業(yè)部門(mén)陷入困境。令大量企業(yè)倒閉及裁員。圖1為1982年至2006年香港失業(yè)率和就業(yè)不足率情況，自1998年開(kāi)始不斷攀升，直至2004年才開(kāi)始下降。企業(yè)倒閉及裁員意味著大量的失業(yè)員工，即使沒(méi)有倒閉的企業(yè)。由于收益的下降也要不斷裁減人員。

二、房地產(chǎn)泡沫破裂還可能引發(fā)政治和社會(huì)危機(jī)

隨著房地產(chǎn)泡沫破裂和經(jīng)濟(jì)危機(jī)的發(fā)生，失業(yè)人數(shù)劇增，社會(huì)民怨會(huì)增加。以香港為例，1997年房地產(chǎn)泡沫破滅后，以舉報(bào)個(gè)案計(jì)算的犯罪率開(kāi)始攀升，由1997年的每10萬(wàn)人有1,038宗，增加至2004年的1,299宗，增幅高達(dá)25.14％，直至2005年才開(kāi)始同落。以圖2為例，由1997年至2005年間犯罪率與香港私人住宅售價(jià)指數(shù)走勢(shì)基本上呈相反方向變動(dòng)，即當(dāng)住宅指數(shù)下跌時(shí)，犯罪率會(huì)上升，相反亦言，由于2001年及2002年屬于不規(guī)則情況，若從圖中剔除，并以虛線連接2000年及2003年，前跡的反向關(guān)系更為清晰。

我們?cè)僖陨Ⅻc(diǎn)圖重繪香港私人住宅售價(jià)指數(shù)(以平均計(jì)算)與犯罪率的關(guān)系。由點(diǎn)的分布來(lái)看，兩者存在反向關(guān)系，但并不是直線關(guān)系，表明還有其它因素在發(fā)生作用。由于人們對(duì)日益惡化的經(jīng)濟(jì)危機(jī)感到不滿(mǎn)，香港社會(huì)危機(jī)逐漸加劇。中產(chǎn)階級(jí)、負(fù)資產(chǎn)業(yè)主、工人，甚至商家此起彼伏地采用不同形式向政府表達(dá)不滿(mǎn)、終于導(dǎo)致發(fā)生了2003年7月1日的50萬(wàn)人示威游行，幸而在中央的大力支持下，示威并沒(méi)有引起暴亂，亦沒(méi)有造成社會(huì)動(dòng)蕩不安。但在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)每況愈下，最終迫使董建華以健康理由在2005年3月10日向中央請(qǐng)辭。

香港房地產(chǎn)泡沫破滅亦同樣令百業(yè)蕭條，失業(yè)率上升，但香港的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較堅(jiān)穩(wěn)，社會(huì)福利保障亦較其它東南亞國(guó)家完善，盡管民怨日深，但始終沒(méi)有造成太大的社會(huì)動(dòng)蕩。在圖4為由1997年4月至2005年3月香港私人住宅售價(jià)指數(shù)與特首董建華的支特度走趨比較，不難發(fā)現(xiàn)董建華自出任特首開(kāi)始，支特度一直下跌，與樓價(jià)走勢(shì)相似，但波動(dòng)幅度較細(xì)，支特度長(zhǎng)期在50以下，而2003年7月期間更一度跌至40以下。

圖5為香港私人住宅售價(jià)指數(shù)與特首董建華的支特度的相關(guān)度分析，我們可以見(jiàn)到在樓價(jià)由55至95之區(qū)間，正相關(guān)度較高，高于或低于此區(qū)間，相關(guān)度較低，反映民意認(rèn)為某些環(huán)境不是特區(qū)政府或董建華所能控制的，例如亞洲金融風(fēng)暴或非典疫情令房?jī)r(jià)下跌，說(shuō)明香港民意是有理智的。

三、總結(jié)

總而言之，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，關(guān)系到相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以及整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。房地產(chǎn)行業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，關(guān)系到政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控措施制定、企業(yè)投資方向確定以及金融機(jī)構(gòu)決策等。如果對(duì)房地產(chǎn)的泡沫程度、房地產(chǎn)業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估有誤，將可能會(huì)對(duì)個(gè)人、企業(yè)和社會(huì)造成無(wú)法估量的損失。日本、東南亞、香港等國(guó)家和地區(qū)的房地產(chǎn)泡沫所引發(fā)的金融危機(jī)幾乎使這些國(guó)家和地區(qū)的經(jīng)濟(jì)一蹶不振，也造成大批企業(yè)倒閉，投資者傾家蕩產(chǎn)。近代的資產(chǎn)泡沫破滅事件不但規(guī)模大、次數(shù)頻密、影響深遠(yuǎn)，而且不再局限于資本市場(chǎng)，有互動(dòng)、跨國(guó)和跨產(chǎn)業(yè)的趨勢(shì)。近代較嚴(yán)重的泡沫事件包括八十年代末發(fā)生在日本的房地產(chǎn)泡沫、九十年代末發(fā)生的亞洲金融危機(jī)導(dǎo)致部分東南亞地區(qū)的地產(chǎn)泡沫破滅，及在2000年發(fā)生的科網(wǎng)股泡沫破滅。至于香港，早于1881年便首次出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，但令人們記憶猶新的還是由1997年至2003年間房地產(chǎn)曾瀉近70％的經(jīng)歷。事實(shí)上，房地產(chǎn)泡沫在世界上其它大城市亦隨處可見(jiàn)，上海由1995年至1999年間房地產(chǎn)價(jià)格下跌了近38％，莫斯科在1995年至1999年間下跌了近67％，巴黎在1991年至1998年間下跌了近43％。當(dāng)然，房地產(chǎn)泡沫與大多數(shù)投機(jī)泡沫一樣，最終逃不了暴跌的下場(chǎng)。每一次房地產(chǎn)泡沫破滅不但令許多私房擁有者帶來(lái)痛苦，也對(duì)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展，甚至給政府的管治威信帶來(lái)沉重的打擊。研究房地產(chǎn)泡沫的成因、形成過(guò)程、泡沫破滅的誘因和導(dǎo)火線，舒解和燙平泡沫的方法和對(duì)策，特別是在設(shè)立預(yù)警機(jī)制、REITs和衍生工具(例如根據(jù)Halifac房?jī)r(jià)指數(shù)而設(shè)的hedgelets)，不但對(duì)社會(huì)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)發(fā)展有一定的實(shí)用性，而且對(duì)房地產(chǎn)以至金融理論的創(chuàng)新亦有一定的價(jià)值。因而，正確分析房地產(chǎn)泡沫的成因，房地產(chǎn)泡沫存在與否及泡沫的規(guī)模，從而正確評(píng)價(jià)房地產(chǎn)行業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于政府宏觀調(diào)控、房地產(chǎn)商投資決策及金融機(jī)構(gòu)決策等都有很好的參考作用(謝明干、江春澤1999)。readers.TraumatizedbytherapeofSetheandthema-ternalviolation,Hallegraduallyloseshismind.Hisselfhoodshatters.Hesmearedthatbutteronhisface,Sethethinks,becausethemilktheytookfromherisonhismindeventually.Thosecomplexfactorsdrivehiminmentaldisorderasmostmadpeopledo.Even,hedisappearsfromthecommunityforpermanentes-capefromthetrauma,themortalruinratherthanper-manentsafety.

Passivevictims

Asfatherdoes,HowardandBugler,sonsofSetheandHallerunawayafterlivingin124forsev-eralyears.NotbehavinglikeDenver,theirsister,theycan''''tfacethehauntingspiritcombinedwiththeirmother''''sprayerforpenancein124.Theydenynotinslavery.Asresearchofpsychoanalysisreveals,exil-ingisonewaytotraumawhenoneisunabletoresolveitwithmentalstrength.Thebrothersresponditintheway.It''''simpossibleforthevictimstohealtheirtrau-mawhentheychoosedeathlystillnessinfrontofpain,whichbringsonpessimisticattitudestowardslifeandpassivewaytowardstrauma.Theyaresoyoungthatthetraumaticeffectofslaveryisdestructiveforthem.Tosomedegree,theysharethesamestatewiththeirpoorfather,permanentself-exilingwiththeincurabletrauma.

Survivingvictims

PaulDisoneoftheenslavedinSweetHome,whereSetheandHalleisenslaved.UnlikeSetheboundingherselfin124afterallhardships,heexpe-riencesmore,combedwithallhardshipsandarduousself-reorganization.

His"tobaccotin"causedbyformertraumaisarousedbyBeloved,wholiterallymanipulateshim,makinghimphysicallyrestlessandforcinghimtosleepwithherintheshedoutsidethehouse.ThoughPaulD''''shatredforBelovedneverceases,theirstrange,dreamlikesexualencountersopenthelidofhis"tobaccotin"heart,allowinghimtoremember,feel,andloveagain.ThetraumaticawakingplaysaroleagainwhenhetemporarilyretreatsafterlearningSethemurderingherchild."Hemustworkoutofaconditionofpsychicfragmentation——hisselfhoodhasbeenseverelyimpaired,hisstatusasahumansubjectdeniedbytheslaveculture".

WhenhedecidestoreturnstoSetheandherfearful,murderouslove,hetriestoreconstructfuture.HehasthecapacitytoleadSetheoutofhernarcissis-ticisolationandintorelationshipwiththeexternalworld."Heisabletosalvageoutofthewreckagebol-steringfaithinbothselfandother.HetriestopassthisfaithontoSetheattheend."Hisfingersholdinghers,hetoldSethethatSetheherselfwasherbestthinginsteadofBeloved.Hisfaithindicatestheinitia-tivesofdealingwithtrauma.Hesuccessfullydoesit,andsodoesSetheashewishes.ThescenebetweenthemattheendcomesclosesttothestateofmutualrecognitionandattunementbyPaulD''''slastrescue.Hisstrugglewitnessesthevictoryofbeatingthetrau-mabequeathedbyslaveryBesidesPaulD,Denverisanothercharacterofhealingthetraumaandachievingmaturityaftersuffer-ing.Thougheighteenyearsold,sheactsmuchyounger,maintaininganintensefearoftheworldout-side124andaperilouslyfragilesenseofself.Feelinglonelyandexiled,herself-hooddevelopswiththegrowingofhersenseofself.

Sheisenlightenedbythelattercrisisofherpoorfamily.InthefaceofBeloved''''sescalatingmalevo-lenceandhermother''''ssubmissiveness,Denverisforcedtostepoutsidetheworldof124.Filledwithasenseofduty,purpose,andcourage,herdeparturefrom124marksthebeginningofhersocialintegrationandofhersearchforindependence,self-possessionandseparateself.Despiteallhardships,shepracticeshernirvana,whichisagreatexaltationofthepsyche.Vengefulvictimandpurgatorialone

Belovediscombinationofpre-Oedipalcomplex,achild''''searly(non-sexual)fixationonthemotherpri-ortothechild''''sentranceintotheOedipalComplexi-dentifiedbyFreudandmaternalhatred,whichseemverycontradictory.

Attheverybeginning,BelovedandDenverloveeachotherlikeaunion.WhenthetruththatBelovedistheghostofDenver''''sdeadsisterisrevealed,theydenieseachotherfortheirdesireforthesamemother.Thesenseofenvyisalsopre-Oedipalcomplex.Underthecircumstance,sister-hoodgiveswaytomother-hood.

Paradoxically,Beloved''''sdesireformotherisvengefulduetohertraumaofbeingkilledbyherownmother.ShemakeseffortstotorturesSethementallyaspossibleasshecan.TheinteractionbetweenBelovedandSetheistenseandvulnerableliketheenduranceofachord.OnceSethereciprocatesBeloved''''sviolentpassionforher,thetwobecomelockedinadestruc-tive,exclusive,parasiticrelationship.

Sometimes,Belovedbecomesextremelymalevo-lent.ThesceneinwhichshealmoststranglesSethe,anactthatmirrorsthewayhermotherpreviouslysawedthroughherthroat,suggestsherextremehatredonSethe.Herrevengeispracticedbyherviolenceandviciousness:sheseduceshermother''''slover(PaulD)andattacksSethe''''sdog,herhouse,andSetheherself.Becausemotheranddaughterhavebecomeindistin-guishablebyherwretcheddemands,inwhichSethebecomesemaciatedwhileshebecomesfat,herattackonSetheiseffectivelyaformofself-destructionatthesametimesheruinsSethefiercely.Bytheway,herresentmentwillbeeasedlittle.Hervengefuldesireissopoignantthatthatallareruinedwon''''tsatisfyher.Sheisacursedghost,whoisnotonlycursedbutalsocursesthewhole.124isherconsiderableplace,whereeverythingisarrangedforherresentment.Hertraumaseemsincurablebecauseitisfrequentlydepositedandincreasedforeverlikeinanition.

MorefortunatethanBeloved,Setheisstillcur-ablealthoughsheisalmostruinedbythehardshipsofslavery.Whatsheexperiencesisthepurgatorialsuffer-ing,themostseverepaininlife.

Inthehardshipsofslavery,unwillingtorelin-quishherchildrentothephysical,emotional,andspir-itualtraumashehasenduredasaslave,shesuccess-fullymurdersoneofherchildren,whichsheconsidersasanactofmother''''sloveandprotection.Actually,thedeedistheextremeofmother''''sdevotiontoherbaby,whichsherepeatsandemphasizesforseveraltimesinfrontofothers.Herextremeisoneoftenden-cypeoplearelikelytohavewhentheyareintheposi-tionofpossessionandlosing.Sheconsidersherbabyasonepartofherself,thebeautifulpart,whichshehasrighttodispose.Inthehardesttime,thetimeofdespair,shedesperatelydecidesthebaby''''sdestina-tionbymurderinghercruelly.Theextremecrueltylingersonhermindasatraumainherlatterlifeaftertheendoftheslavery.Afterwards,Sethe''''sbehaviorbecomespurgatorial.Sheenclosesherselfin124,whereshecanregretforhercrueltyofmurderingherbaby.Sheisunabletotellanyoneaboutherpastandsheistotallyenslavedbyit.

Sheisbrokendownandalsocuredwhenshebe-comeshysteriainstrugglewithhertrauma,whichisunintentionallytreatedwhilesheisforcedbyBelovedtorecalltheunendurablepast——storiesaboutherownfeelingsofabandonmentbyhermother,abouttheharshestindignitiesshesufferedatSweetHome,andabouthermotivationsformurderingherdaughter.Herhysteriaisconfirmedbyheractionsintheexorcismscene,wheresheattackstheliberalwhiteman,Ed-wardBodwin.FreudandBreuerproposedthathysteri-calsymptomsdisappearwhenthememoryofthedis-turbingeventthatfirstprovokedsymptomsisrecalledandtheaffectoftraumaisaroused.Curecomesthroughthereproductionoftheprimalsceneoftrau-ma,whichcreatesanopportunityforrevisionofthepsychiceventsthatcausetheprimaltrauma.

SethetryingtokillBodwinsymbolicallyconsti-tutesarestagingofhertrauma:thedeathofherdaughter.BodwinapproachesthehousetocollectDen-verforworkinthesamewaythatschoolteacherap-proachedtorecapturehisslaves.Butthistime,Sethechoosesadifferentcourseofaction.Insteadoftryingtoprotectherchildrenbykillingthem,shefliesatBodwinwithanicepick.Forthefirsttime,herprotestisdirectedoutwardtowardthesourceofoppression,representedbyBodwin(whostandsforschoolteacher),ratherthantakingtheformofself-destructionofmur-deringherownchildrenlasttime.AtthatmomentBeloveddisappears.Sheisalsoreleasedandsavedbymother''''shysteriaandherdesperateresponsetothesametrauma,whichthemotherandthedaughtershareforsolong.

房地產(chǎn)泡沫論文范文第2篇

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)泡沫原因?qū)Σ?/p>

當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)存在投資比重過(guò)高，房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)過(guò)快，商品房空置率過(guò)高，房?jī)r(jià)收入比過(guò)高等泡沫狀況，究其原因主要是以下因素所引起:

一，我國(guó)房地產(chǎn)泡沫的形成原因

1.土地價(jià)格壟斷。土地是房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開(kāi)土地政策的配套。土地要素市場(chǎng)的缺失使我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)形成典型的壟斷市場(chǎng)特征，使房地產(chǎn)價(jià)格普遍偏離其價(jià)值，呈現(xiàn)虛高狀態(tài)。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的壟斷，使壟斷效應(yīng)更加明顯。

2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)行政壟斷。房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，沒(méi)有巨額的資金，企業(yè)無(wú)法進(jìn)入這一行業(yè)。弱化了房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)。加上我國(guó)根深蒂固的地方保護(hù)意識(shí)，形成了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的局域性壟斷。

3.地方政府經(jīng)濟(jì)利益影響下的房地產(chǎn)價(jià)格。政府應(yīng)該主要充當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的協(xié)調(diào)者、管理者和服務(wù)機(jī)構(gòu)，但是在中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，地方政府成了經(jīng)濟(jì)利益的最大獲取者。政府在房地產(chǎn)上的收入約占整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格的50%～80%，于是，地方政府在利益的驅(qū)動(dòng)下，或明或暗助推房?jī)r(jià)上漲，這是造成房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序極不規(guī)范的根源。

4.城市化進(jìn)程加速促使住房需求剛性化。隨著我國(guó)政治、經(jīng)濟(jì)體制的改革，原有的城鄉(xiāng)二元戶(hù)籍壁壘被打破，我國(guó)的城市化進(jìn)程大大加快。城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，聚集了大量的城市人口;城市建成區(qū)的迅速擴(kuò)大，使大量的農(nóng)村變?yōu)槌鞘?城市基礎(chǔ)設(shè)施的改善，大量低矮破舊的房屋建筑被拆遷改造;住房消費(fèi)的更新?lián)Q代，住房消費(fèi)潛力被激發(fā)。所有這一切都使得城市對(duì)住房的需求加大。

5.房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)不完善。我國(guó)房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)很不完善。現(xiàn)有的房屋租賃市場(chǎng)的供應(yīng)主體是城市城中村和郊區(qū)農(nóng)村的農(nóng)民自住房，租賃市場(chǎng)的需求主休是進(jìn)城打工的農(nóng)民。由于用于出租的房屋條件差、環(huán)境差、交通條件差，加之又缺乏有效的市場(chǎng)管理，使正常的租賃市場(chǎng)需求者望而卻步。

6.房地產(chǎn)投資與投機(jī)。我國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，居民手中積累了大量的貨幣資金，住房消費(fèi)成為了新的消費(fèi)熱點(diǎn)。住房?jī)r(jià)格呈現(xiàn)穩(wěn)定的增長(zhǎng)，住房消費(fèi)兼具消費(fèi)和投資雙重功能，這進(jìn)一步促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。我國(guó)居民本就有購(gòu)房置業(yè)的習(xí)慣，為了擴(kuò)大內(nèi)需，鼓勵(lì)先富起來(lái)的家庭購(gòu)買(mǎi)第二或第二套住房，這就使得房地產(chǎn)消費(fèi)迅速高漲。再者，我國(guó)近幾年房地產(chǎn)需求的增長(zhǎng)帶動(dòng)了房?jī)r(jià)的攀升，從而為房地產(chǎn)投機(jī)奠定了基礎(chǔ)。我國(guó)投資渠道的狹窄和股票市場(chǎng)的長(zhǎng)期低迷使得房地產(chǎn)市場(chǎng)幾乎成了這部分資金的惟一投資渠道。

二，我國(guó)房地產(chǎn)泡沫治理的對(duì)策

1.盡快建立土地要素市場(chǎng)。建立土地要素市場(chǎng)，通過(guò)市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)土地的價(jià)值，避免政府壟斷造成的不利影響。在土地的利用中，政府壟斷造成了土地價(jià)值的低估與高估的雙重影響。一方面，村民的集體土地在政府征用過(guò)程中被價(jià)值低估，在我國(guó)各地競(jìng)相建設(shè)的開(kāi)發(fā)區(qū)里，地價(jià)驚人的低廉，其基礎(chǔ)就是土地價(jià)值的嚴(yán)重低估;另一方面，在城市開(kāi)發(fā)中，土地價(jià)值則存在壟斷操作下的價(jià)值高估。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)在政府機(jī)構(gòu)中尋求其行政人、行業(yè)性壟斷、區(qū)域性壟斷、集體合謀壓低低價(jià)、壟斷性信息優(yōu)勢(shì)、強(qiáng)制拆遷等手段，以遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)值的批租拿到優(yōu)良位置土地開(kāi)發(fā)權(quán)。利潤(rùn)越大投資越大，產(chǎn)業(yè)往往在暴利刺激下過(guò)度膨脹。盡快改變土地所有者權(quán)屬和入市方式，培育土地要素市場(chǎng)，是從根本上改變我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)人為控制，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵。2.割斷地方政府與房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)、政治利益。統(tǒng)計(jì)表明，在整個(gè)房地產(chǎn)的建設(shè)、交易的過(guò)程中，政府稅、費(fèi)收入占到了房地產(chǎn)價(jià)的將近30%～40%左右。如果再加上占房地產(chǎn)價(jià)格20%～40%的土地費(fèi)用，地方政府在房產(chǎn)上的收入將近占到整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格的50%～80%。在歐美國(guó)家，地價(jià)、稅費(fèi)相加大約占到住房?jī)r(jià)格的20%左右。而這些滾滾而來(lái)的財(cái)富大都流進(jìn)地方政府以及房地產(chǎn)相關(guān)部門(mén)的口袋。如此誘人的暴利，難怪地方政府要對(duì)房地產(chǎn)業(yè)趨之若鶩。不改變以經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度為主要指標(biāo)考核政績(jī)的傳統(tǒng)，不斬?cái)嗟胤脚c房地產(chǎn)業(yè)之間的利益紐帶，就很難從根本上扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)過(guò)熱的現(xiàn)象。

3.綜合運(yùn)用稅收、金融政策，控制入市資金量。經(jīng)濟(jì)泡沫形成的前提是非理性預(yù)期，而基礎(chǔ)則是資金聚集。治理泡沫的最有效手段就是抽緊銀根，控制入市資金量。在當(dāng)前貨幣資金供應(yīng)總量一時(shí)難以控制的情況下，不如改變思路，以更有針對(duì)性的稅收、金融政策對(duì)房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行精確打擊。在當(dāng)前情況下，建議:(1)盡快征收物業(yè)稅(不動(dòng)產(chǎn)稅)，抑制住房的盲目需求。(2)對(duì)房地產(chǎn)商征收暴利稅或空置稅，促進(jìn)住房供給的釋放。(3)提高居民住房轉(zhuǎn)讓所得的稅率。(4)可考慮征收遺產(chǎn)稅，改變居民的心理預(yù)期。(5)取消期房銷(xiāo)售制度，改為現(xiàn)房銷(xiāo)售制度。(6)對(duì)居民購(gòu)買(mǎi)第二套以上的住房采取抑制性的金融政策。

4.大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。對(duì)出租住房的業(yè)主實(shí)行稅收豁免政策。對(duì)低收入者購(gòu)房和租房的稅收優(yōu)惠政策。對(duì)為低收入者開(kāi)發(fā)租用住房的私人公司實(shí)行稅收抵扣。

5.分化城市功能，延伸住房供應(yīng)空間。過(guò)多的基礎(chǔ)設(shè)施集中于主城區(qū)，強(qiáng)化了人地矛盾，抬高了地價(jià)、房?jī)r(jià)，成為房地產(chǎn)沫的催化劑。分散基礎(chǔ)設(shè)施，分化城市功能，延伸大城市的地理空間，既是我國(guó)城市進(jìn)一步發(fā)展的明智之舉，也不失位平抑房?jī)r(jià)，解決住房困局的良方。

總之，伴隨我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化的加速，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的旺盛局面還會(huì)持較長(zhǎng)時(shí)間。如何進(jìn)一步改善我國(guó)居民的住房條件，讓“居者有其屋”，是我國(guó)和諧社會(huì)建立的重要目標(biāo)。房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，離不開(kāi)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效調(diào)控，而房地產(chǎn)泡沫的治理則是房地產(chǎn)宏調(diào)控的主要目標(biāo)，對(duì)此我們必須有清醒的認(rèn)識(shí)。

參考文獻(xiàn)：

房地產(chǎn)泡沫論文范文第3篇

【關(guān)鍵字】房地產(chǎn)，調(diào)控政策，問(wèn)題，策略探討

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

前言

隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張性發(fā)展，其發(fā)展成果有目共睹，然而擴(kuò)張過(guò)快所引致的泡沫型增長(zhǎng)愈發(fā)明顯。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2010年中國(guó)城鎮(zhèn)居民房?jī)r(jià)收入比遠(yuǎn)超過(guò)正常水平。利用收益還原法進(jìn)行對(duì)比，全國(guó)一、二線城市房?jī)r(jià)普遍高估，不難看出，當(dāng)今我國(guó)房?jī)r(jià)虛重，市場(chǎng)泡沫給實(shí)體經(jīng)濟(jì)帶來(lái)極大不穩(wěn)定。同時(shí)，供需結(jié)構(gòu)性的不均衡，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)資源巨大浪費(fèi)，一方面是保障性住房缺乏而商品房在高房?jī)r(jià)下數(shù)量相對(duì)過(guò)剩；另一方面是商品房中小戶(hù)型高需求和低建造比之間的不均衡。在微觀個(gè)體方面，銀行向房地產(chǎn)商提供大筆貸款，同時(shí)，房地產(chǎn)商通過(guò)不同輿論媒介炒作房源，從中謀取暴利。房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期寡頭壟斷和政府因素促成了各方利益集團(tuán)價(jià)格聯(lián)盟，引發(fā)市場(chǎng)失效，房?jī)r(jià)虛高。因此國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策現(xiàn)在已經(jīng)日益成為重要的課題。

二．當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)存在的問(wèn)題

1、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金來(lái)源結(jié)構(gòu)單一

從我國(guó)具體的情況來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)巾的資金大部分來(lái)自于銀行或其他金融機(jī)構(gòu)的貸款。除了大型房地產(chǎn)企業(yè)能夠通過(guò)上市的方式直接融資外，其余的房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例相對(duì)較低，而其他的融資途徑又很少，基本都通過(guò)銀行貸款進(jìn)行間接融資。隨著房地產(chǎn)泡沫的不斷膨脹，銀行的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)也開(kāi)始逐漸顯現(xiàn)。一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)由繁榮轉(zhuǎn)向衰退，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)便由銀行來(lái)分擔(dān)。在銀行出現(xiàn)大量呆賬壞賬的情況下。政府不可能坐視不管，一定會(huì)從財(cái)政撥款來(lái)填補(bǔ)銀行呆壞賬漏洞。在內(nèi)需沒(méi)有被有效刺激的情況下，實(shí)體行業(yè)不景氣會(huì)使財(cái)政收入不足，于是地方政府會(huì)著力把土地價(jià)格賣(mài)得更高，如此便形成了一個(gè)惡性循環(huán)。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商囤地現(xiàn)象普遍

房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展已形成一個(gè)無(wú)形的利益鏈條，包括開(kāi)發(fā)商、地方財(cái)政、商業(yè)銀行，以及一些個(gè)人都從中獲益。在土地價(jià)格不斷上漲的情況下，許多開(kāi)發(fā)商在拍賣(mài)獲得地塊后都選擇將土地閑置而不蓋房。開(kāi)發(fā)商“囤地”已經(jīng)成為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中的普遍現(xiàn)象。由于當(dāng)時(shí)土地出讓實(shí)行協(xié)議出讓制度。因此獲得土地使用權(quán)的成本低廉，開(kāi)發(fā)商在土地價(jià)格上漲的預(yù)期下，將獲得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地長(zhǎng)期閑置。對(duì)此，1999年國(guó)土資源部了，規(guī)定了以出讓等有償使用方式獲得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地，閑置時(shí)間超過(guò)出讓合同中規(guī)定的動(dòng)工期滿(mǎn)1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，地方政府可以征收相當(dāng)于土地出讓金20％以下的土地閑置費(fèi)；滿(mǎn)2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使剛權(quán)。然而，這一政策卻一直未見(jiàn)被有效執(zhí)行。

3、住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)不盡合理

我國(guó)的房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)中，大多數(shù)資金都用于開(kāi)發(fā)中高價(jià)位的商品房投資，而經(jīng)濟(jì)適用房、保障性住房以及廉租房的供給比例太小。同時(shí)，交通便利的區(qū)位周?chē)鷰缀醵际巧唐纷》俊＝?jīng)濟(jì)適用房、保障性住房和廉租房的地理位置基本都比較偏僻，且周?chē)涮自O(shè)施不齊全，這樣就在無(wú)形中增加了非商品房用戶(hù)的居住成本。因此，房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的不合理也是導(dǎo)致普通居民不得不調(diào)整需求結(jié)構(gòu)的原因。

4,、地方政策落實(shí)不到位，保障性住房透明度堪憂(yōu)，多項(xiàng)政策在地方實(shí)施過(guò)程中大打折扣。例如，2010年國(guó)家下達(dá)的保障性住房建設(shè)計(jì)劃投入1676億元，但截至2010年8月底，全國(guó)保障性住房建設(shè)僅完成投資394．9億元，完成率(23．6％)嚴(yán)重低于預(yù)期。

有些居民對(duì)房地產(chǎn)的偏好過(guò)高，個(gè)人借房投機(jī)思想泛濫

通脹預(yù)期對(duì)于短期消費(fèi)的刺激為中國(guó)普通公民進(jìn)行資產(chǎn)保值乃至升值提供了錯(cuò)誤但有效的保證，使公民遵守相關(guān)政策的機(jī)會(huì)成本大于不遵守所帶來(lái)的機(jī)會(huì)成本。利益驅(qū)使下，政策落實(shí)成難題。

房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，過(guò)度商業(yè)化、市場(chǎng)化，泡沫破滅的機(jī)會(huì)成本極高

超高的房?jī)r(jià)收入比嚴(yán)重制約居民生活水平的提高。而房?jī)r(jià)泡沫的破碎則會(huì)帶來(lái)銀(行業(yè)乃至整個(gè)金融業(yè)的巨大動(dòng)蕩以及國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱的轟然崩塌。使得當(dāng)今市場(chǎng)在經(jīng)濟(jì)公平和社會(huì)公平之間進(jìn)退兩難。

三．針對(duì)政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策策略的建議

市場(chǎng)失效和政府失效的雙重壓力給我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展帶來(lái)了極大挑戰(zhàn)，基于以上的分析，我們?yōu)檎叩恼{(diào)整提出以下建議：

1、規(guī)范各地政策，割裂地方政府利益鏈

為保證中央政府的調(diào)控政策能夠落實(shí)到地方，必須切斷當(dāng)?shù)卣c房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、炒房團(tuán)之間的利益關(guān)系。通過(guò)中央直屬部門(mén)監(jiān)管、重整土地儲(chǔ)備中心等手段可強(qiáng)制性貫徹中央政策，另外，完善相關(guān)部門(mén)干部考核制度，將其業(yè)績(jī)與房?jī)r(jià)調(diào)控水平掛鉤也將起到一定的引導(dǎo)作用。除了利益鏈可能對(duì)政策實(shí)施造成阻礙，各地政策紛繁復(fù)雜也對(duì)購(gòu)房者提出了很高的經(jīng)濟(jì)學(xué)和法學(xué)要求，造成了不必要的購(gòu)買(mǎi)成本。因此，規(guī)范各地政策，統(tǒng)一口徑是中央政府亟待解決的另一重要問(wèn)題。

2、開(kāi)發(fā)和完善金融產(chǎn)品，鎖定購(gòu)房成本

房?jī)r(jià)的波動(dòng)對(duì)收益方和受損方所造成的損益是零和的。上漲導(dǎo)致售房和購(gòu)房者均持未來(lái)上漲預(yù)期，由于有風(fēng)險(xiǎn)存在，售房者需要購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)下跌的可能進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償――提價(jià)，因此風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)組成了房?jī)r(jià)虛漲的一部分。而具有套期保值功能的金融衍生工具，能以較低的成本規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)房地產(chǎn)這一特殊產(chǎn)品，中央可明文規(guī)定開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房建設(shè)和銷(xiāo)售樓盤(pán)的過(guò)程中須購(gòu)買(mǎi)和銷(xiāo)售與房?jī)r(jià)指數(shù)掛鉤的金融產(chǎn)品。通過(guò)金融產(chǎn)品和住房的打包抹平風(fēng)險(xiǎn)敞口，從而部分緩解房?jī)r(jià)泡沫。

3、加強(qiáng)輿論引導(dǎo)，抑制投資過(guò)熱

除了各類(lèi)市場(chǎng)手段和法律手段，政府還應(yīng)當(dāng)注重輿論宣傳作用。由于公眾普遍房?jī)r(jià)下跌預(yù)期比政策手段效用更大，在政策實(shí)施過(guò)程中，應(yīng)注重培養(yǎng)普通市民對(duì)政策的信心，同時(shí)，嚴(yán)懲市場(chǎng)上的謠言散布者，適時(shí)披露市場(chǎng)信息。

四．結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)業(yè)作為一項(xiàng)混合產(chǎn)品，同時(shí)具有公共產(chǎn)品和私人物品的性質(zhì)，是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)公平和社會(huì)公平的重要衡量要素之一。當(dāng)今我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊存在著市場(chǎng)失效和政府失效的一系列問(wèn)題，但相信在不斷地完善中，我們會(huì)更靠近“兩個(gè)公平”，通過(guò)不斷完善房地產(chǎn)調(diào)控政策，我們會(huì)找到合適的有效的合理的房地產(chǎn)調(diào)控政策，從而促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)的優(yōu)良、有序、健康、持續(xù)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)軟著陸。

參考文獻(xiàn)：

[1]向旭 論現(xiàn)行土地宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響及對(duì)策 [學(xué)位論文]2005 - 上海交通大學(xué)：工商管理

[2]岑艷 我國(guó)房地產(chǎn)稅收制度改革研究――物業(yè)稅開(kāi)征的理論與操作分析 [學(xué)位論文]2007 - 西南財(cái)經(jīng)大學(xué)：財(cái)政學(xué)

[3]李智勇 房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)影響因素分析---基于中國(guó)貨幣政策調(diào)控背景 [學(xué)位論文] 2012 - 河北大學(xué)：金融學(xué)

[4]王曉輝 房地產(chǎn)價(jià)格泡沫形成與防治――泡沫測(cè)量與政策調(diào)控的作用 [學(xué)位論文]2008 - 北京大學(xué)：工商管理

房地產(chǎn)泡沫論文范文第4篇

【關(guān)鍵詞】濟(jì)南市 房地產(chǎn)市場(chǎng) 蛛網(wǎng)模型 泡沫 測(cè)度

一、房地產(chǎn)泡沫的定義

房地產(chǎn)泡沫是指由房地產(chǎn)投機(jī)、壟斷、信息不對(duì)稱(chēng)、外部效應(yīng)等因素所引起的房地產(chǎn)價(jià)格脫離市場(chǎng)基礎(chǔ)持續(xù)上漲的現(xiàn)象。

二、濟(jì)南市房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的探析

1.濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格分析

從1998年國(guó)內(nèi)開(kāi)始實(shí)行住房制度改革開(kāi)始,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了2004年以來(lái)的快速增長(zhǎng),2008年下半年以后的低迷,直到2009年在國(guó)家大力刺激下的復(fù)蘇,再到如今的國(guó)內(nèi)一、二線城市房?jī)r(jià)的居高不下,而濟(jì)南的房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況如何,筆者對(duì)此進(jìn)行了具體分析。

選用當(dāng)年濟(jì)南市房屋銷(xiāo)售面積作為當(dāng)年房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量,以當(dāng)年房屋銷(xiāo)售價(jià)格作為本期價(jià)格;采用當(dāng)年竣工房屋面積作為當(dāng)年房地產(chǎn)市場(chǎng)供給量,以上一年房屋銷(xiāo)售價(jià)格作為本期價(jià)格,建立蛛網(wǎng)模型。運(yùn)用Stata10.0普通最小二乘法對(duì)濟(jì)南市1998年～2009年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)行了線性回歸。得到回歸方程如下:

Q = -56.0272 + 0.1018 PtR2=0.9331

Q = 94.0453 +0.0612 Pt-1 R2=0.4955

假設(shè)存在均衡價(jià)格,求得Pe=3660.29。根據(jù)回歸模型,需求曲線與供給曲線均為正斜率,又因?yàn)樵?006年以后房屋銷(xiāo)售價(jià)格高于均衡價(jià)格Pe,所以隨著房?jī)r(jià)的逐年增長(zhǎng),商品房的供給量越來(lái)越大地小于住宅需求,供不應(yīng)求的市場(chǎng)矛盾更加嚴(yán)重。這會(huì)使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的寡頭壟斷格局得到加強(qiáng)。如果任其這種市場(chǎng)失靈的狀態(tài)發(fā)展下去,房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐漸成為以房產(chǎn)投機(jī)主導(dǎo)的資產(chǎn)市場(chǎng),甚至?xí)a(chǎn)生泡沫。

2.濟(jì)南市場(chǎng)的泡沫與非泡沫――以投機(jī)理論模型為基礎(chǔ)的實(shí)證分析

本文借鑒Levin and Wright(1997),采用如下的模型:

pt=α0+α1 yt+α2 it +α3[gt /(1+ it)]+ut

pt代表房地產(chǎn)價(jià)格,yt代表居民可支配收入,it代表貸款利率,gt /(1+ it)代表房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)際增長(zhǎng)率,ut為隨機(jī)誤差項(xiàng)。

根據(jù)周京奎、曹振良(2004)的研究,令θ= -α3/α2,則θ可以用來(lái)表示房地產(chǎn)業(yè)投機(jī)度,如果θ值過(guò)高,房地產(chǎn)市場(chǎng)很可能存在泡沫。根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn),認(rèn)為θ>40%時(shí),認(rèn)定該市場(chǎng)投機(jī)行為顯著,投機(jī)泡沫產(chǎn)生。

參數(shù)的檢驗(yàn)和結(jié)論:根據(jù)濟(jì)南統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)2009年濟(jì)南市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)及2009年統(tǒng)計(jì)年鑒,本文選取了1998~2009年房屋銷(xiāo)售價(jià)格,城鎮(zhèn)居民人均可支配收入,中國(guó)人民銀行網(wǎng)站歷年抵押貸款利率數(shù)據(jù),運(yùn)用Stata10.0估計(jì)方程,結(jié)果如下:

pt=313.5509+0.1997yt -4070.094it +1506.663[gt /(1+ it)]+et

R2=0.9805 DW=1.677

其中,α2= -4070.094α3=1506.663因此根據(jù)公式計(jì)算出:

θ=-α3/α2=0.3702

以上分析表明,濟(jì)南市的房地產(chǎn)投機(jī)度已經(jīng)接近40%的警戒水平,說(shuō)明2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)升溫已經(jīng)引發(fā)了進(jìn)一步的投機(jī)需求,盡管投機(jī)性的需求可以在一定程度上擴(kuò)大內(nèi)需、活躍市場(chǎng),但是過(guò)度投機(jī)則會(huì)產(chǎn)生房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫。

3. 濟(jì)南市房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的指標(biāo)分析

為了進(jìn)一步檢驗(yàn)濟(jì)南市房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫,筆者選取了國(guó)際上比較公認(rèn)的2個(gè)測(cè)量指標(biāo):房?jī)r(jià)收入比、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占總投資比例做進(jìn)一步的測(cè)度分析。

(1)房?jī)r(jià)收入比

房?jī)r(jià)收入比是指一套居民住房的平均價(jià)格與家庭平均年收入的比值,該比值越高產(chǎn)生泡沫的可能性越大,國(guó)際上通常認(rèn)為房?jī)r(jià)收入比在3~6的范圍內(nèi)比較合理。

濟(jì)南市近幾年的房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)臨近產(chǎn)生泡沫的警戒水平,說(shuō)明濟(jì)南市房地產(chǎn)市場(chǎng)有發(fā)生泡沫的風(fēng)險(xiǎn)。

(2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占總投資比例

房地產(chǎn)投資應(yīng)當(dāng)在一定范圍之內(nèi),否則就會(huì)引發(fā)泡沫。筆者對(duì)濟(jì)南市1995年到2009年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資在總投資中所占比例做了測(cè)算,從中可以看到,這個(gè)指標(biāo)有逐年攀升的趨勢(shì),尤其是2009年已經(jīng)達(dá)到20.09%,超過(guò)了20%的泡沫警戒點(diǎn),而且從06年開(kāi)始,房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了同期全社會(huì)固定資產(chǎn)增長(zhǎng)速度,可以判定,濟(jì)南市房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了過(guò)熱傾向。

三、綜合評(píng)價(jià)及政策建議

通過(guò)以上價(jià)格分析、模型分析與指標(biāo)分析可以得出結(jié)論,當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求矛盾隨著房?jī)r(jià)的上漲不斷加劇時(shí),開(kāi)發(fā)商的壟斷地位就得到加強(qiáng);與此同時(shí),房?jī)r(jià)的預(yù)期看漲導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)現(xiàn)象進(jìn)一步加劇,基于投機(jī)理論的模型驗(yàn)證了濟(jì)南市的房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的原因還與投機(jī)因素有關(guān),在進(jìn)一步的分析中發(fā)現(xiàn):在2005年到2009 年,大部分特征指標(biāo)沒(méi)有顯示房地產(chǎn)價(jià)格脫離市場(chǎng)價(jià)格的基礎(chǔ)持續(xù)飛漲,可以說(shuō)總體上并沒(méi)有出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫,但局部年份已經(jīng)顯示了房地產(chǎn)泡沫才具有的特征,可以認(rèn)為是房地產(chǎn)過(guò)熱現(xiàn)象。但是伴隨著全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)過(guò)熱,依靠市場(chǎng)自身的力量調(diào)節(jié)不可能使房?jī)r(jià)回歸理性,必須借助政府的力量、拿出切實(shí)可行的政策方案才能改變目前這種市場(chǎng)失靈的狀態(tài)。筆者認(rèn)為調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)主要應(yīng)做好以下幾個(gè)方面:

1.進(jìn)一步加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的建設(shè),將出讓土地收入主要用于改善民生的經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房及其配套設(shè)施的建設(shè)中。同時(shí)嚴(yán)懲開(kāi)發(fā)商無(wú)正當(dāng)理由閑置土地、囤房的行為。

2.積極引導(dǎo)居民的消費(fèi)觀念。改變消費(fèi)者“居者有其屋”的觀念,鼓勵(lì)低收入者租房代替買(mǎi)房;在新增商品房,存量商品房之間做合理選擇,提倡從小戶(hù)型逐漸擴(kuò)大住房面積。

3.緊縮央行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信貸支持,尤其要注意風(fēng)險(xiǎn)偏好型、信譽(yù)不佳的房地產(chǎn)商和投資者為獲得了較多的銀行貸款而導(dǎo)致逆向選擇的問(wèn)題。對(duì)資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行嚴(yán)格審查,通過(guò)累進(jìn)交易稅制繼續(xù)加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)者的打擊力度等。使?jié)鲜蟹康禺a(chǎn)業(yè)避免泡沫化而穩(wěn)定、健康發(fā)展。

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房地產(chǎn)泡沫論文范文第5篇

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)虛擬經(jīng)濟(jì)重構(gòu)穩(wěn)定

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)有三個(gè)基本功能：一是為消費(fèi)者提供居住和工作場(chǎng)所；二是為個(gè)人和企業(yè)提供投資或投機(jī)機(jī)會(huì)；三是為整個(gè)信用制度提供最基本的抵押資產(chǎn)（在發(fā)達(dá)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中銀行抵押資產(chǎn)的90％是房地產(chǎn)）。前者是房地產(chǎn)的自然屬性，與是否市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)無(wú)關(guān)，后兩者則是房地產(chǎn)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的基本功能，沒(méi)有市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)就沒(méi)有這兩個(gè)功能。房地產(chǎn)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的基本功能引發(fā)房地產(chǎn)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中正反兩個(gè)方面的基本作用：其正面的基本作用在于房地產(chǎn)可以迅速通過(guò)房地產(chǎn)信貸的杠桿撬動(dòng)大量資金流向房地產(chǎn)發(fā)達(dá)地區(qū)，導(dǎo)致該地區(qū)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展（在中國(guó)這總是為地方政府帶來(lái)巨大的土地出讓和稅收收入）；而基本的負(fù)面作用就是它可能帶來(lái)泡沫經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險(xiǎn)。可見(jiàn)，房地產(chǎn)在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中具有很強(qiáng)的虛擬經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行特征，把房地產(chǎn)作為虛擬經(jīng)濟(jì)的部門(mén)之一來(lái)進(jìn)行研究更能體現(xiàn)房地產(chǎn)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的特性。

然而，在傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)理論中，房地產(chǎn)（realestate）一直被認(rèn)為是一種最重要的實(shí)物資產(chǎn)（realassets），屬于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的研究范疇，房地產(chǎn)的變動(dòng)應(yīng)該與經(jīng)濟(jì)基本面相吻合。但是，現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)中的“房經(jīng)背離”和“房地產(chǎn)泡沫”等種種“異象”又說(shuō)明了僅把房地產(chǎn)作為一種實(shí)物資產(chǎn)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，我們必須從當(dāng)今經(jīng)濟(jì)虛擬化的現(xiàn)實(shí)出發(fā)，運(yùn)用虛擬經(jīng)濟(jì)理論對(duì)之進(jìn)行合理的解釋。

一、房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性研究

在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)中，資本化定價(jià)方式越來(lái)越普遍，整個(gè)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)中虛擬經(jīng)濟(jì)部分的影響日益增強(qiáng)，相應(yīng)地，虛擬經(jīng)濟(jì)的研究也越來(lái)越重要。國(guó)內(nèi)外學(xué)者對(duì)虛擬經(jīng)濟(jì)的定義和稱(chēng)呼有很多種，但是它與“實(shí)體經(jīng)濟(jì)”相對(duì)獨(dú)立而存在的看法卻是共同的。虛擬經(jīng)濟(jì)概念的本質(zhì)意在概括一種不同于以往的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行方式，其基礎(chǔ)就是資本化的定價(jià)方式。它是觀念支撐或心理支撐的價(jià)格形成系統(tǒng)，而實(shí)體經(jīng)濟(jì)是成本支撐的價(jià)格形成系統(tǒng)。從這樣的認(rèn)識(shí)出發(fā)，房地產(chǎn)的價(jià)格形成無(wú)疑屬于虛擬經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)。

可見(jiàn)，虛擬經(jīng)濟(jì)理論重視預(yù)期和心理活動(dòng)、不確定等因素的作用，它把整個(gè)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)劃分為由成本支撐的實(shí)體經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)和由心理支撐的虛擬經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)。虛擬經(jīng)濟(jì)是一種以資本化定價(jià)方式為其行為基礎(chǔ)的特殊的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行關(guān)系，一種資產(chǎn)，不論其有形還是無(wú)形，也不論其是金融資產(chǎn)還是房地產(chǎn)，一旦以資本化定價(jià)方式來(lái)定價(jià)，它就具有虛擬資產(chǎn)的運(yùn)行特征，就應(yīng)該納入虛擬經(jīng)濟(jì)的研究框架。虛擬經(jīng)濟(jì)中的所有運(yùn)行特征、運(yùn)行規(guī)律和所發(fā)生的重大事件無(wú)不與資產(chǎn)的這種特殊定價(jià)方式有關(guān)。對(duì)房地產(chǎn)虛擬性的研究也是從資本化定價(jià)方式入手的。有關(guān)的研究如下：

1.關(guān)于房地產(chǎn)定價(jià)方式的研究。劉駿民（1998）指出：如果從定價(jià)方式的角度來(lái)看，即使是狹義的虛擬經(jīng)濟(jì)的定義也要包括房地產(chǎn)。隨后，南開(kāi)大學(xué)虛擬經(jīng)濟(jì)與管理研究中心課題組“房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性研究報(bào)告”指出房地產(chǎn)虛擬性是介于一般商品和金融資產(chǎn)之間的，房地產(chǎn)虛擬性的主要影響因素具體包括：房地產(chǎn)存量與市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展與經(jīng)濟(jì)虛擬化的程度以及制度因素（包括土地制度、法律制度和市場(chǎng)結(jié)構(gòu)等影響房地產(chǎn)虛擬性質(zhì)的主要制度因素）。

2.關(guān)于房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的關(guān)系研究。郭金興（2005）指出：房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)并不必然導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定，房地產(chǎn)具有穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在機(jī)理。房地產(chǎn)價(jià)格的長(zhǎng)期增長(zhǎng)趨勢(shì)可以使貨幣供應(yīng)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中的貨幣需求相適應(yīng)，而房地產(chǎn)價(jià)值的相對(duì)穩(wěn)定性對(duì)穩(wěn)定貨幣發(fā)行，從而穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有重要意義。王國(guó)忠（2005）通過(guò)計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型的檢驗(yàn)發(fā)現(xiàn)：房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)價(jià)值系統(tǒng)的影響是直接而顯性的。房地產(chǎn)價(jià)格與貨幣供應(yīng)在整個(gè)區(qū)間內(nèi)存在雙向的影響機(jī)制，房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)股票價(jià)格與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的價(jià)格指標(biāo)都有著單向的傳導(dǎo)機(jī)制，房地產(chǎn)的價(jià)格波動(dòng)會(huì)影響股票市場(chǎng)的價(jià)格及實(shí)物生產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)。這說(shuō)明作為虛擬經(jīng)濟(jì)的子集，房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中占有突出的地位。如果把房地產(chǎn)部門(mén)看成是虛擬經(jīng)濟(jì)的一部分，然后再來(lái)考察與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的關(guān)系就會(huì)發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響不但沒(méi)有減弱，反而出現(xiàn)了增強(qiáng)的趨勢(shì)。鞠方（2005）基于對(duì)現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)特殊性的分析，提出了一個(gè)基于實(shí)體經(jīng)濟(jì)和虛擬經(jīng)濟(jì)的二元結(jié)構(gòu)分析框架，提出了房地產(chǎn)市場(chǎng)貨幣積聚假說(shuō)，對(duì)房地產(chǎn)泡沫的成因進(jìn)行新的解釋。進(jìn)而把房地產(chǎn)泡沫放在協(xié)調(diào)處理好實(shí)體經(jīng)濟(jì)和虛擬經(jīng)濟(jì)關(guān)系的角度進(jìn)行研究，重點(diǎn)剖析房地產(chǎn)泡沫、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和金融發(fā)展三者之間的內(nèi)在聯(lián)系，從而為三者的互動(dòng)協(xié)調(diào)發(fā)展提供理論基礎(chǔ)。并指出：房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)具有鮮明的虛擬經(jīng)濟(jì)特征和實(shí)體經(jīng)濟(jì)特征的特殊市場(chǎng)，正是由于這種“虛實(shí)兩重性”，決定了房地產(chǎn)“異象”成因的復(fù)雜性和多樣性。

二、從虛擬經(jīng)濟(jì)的角度重構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論的基本思路

在認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)的虛擬性的基礎(chǔ)上，我們可以按照虛擬經(jīng)濟(jì)的理論框架（劉駿民，2003），從虛擬經(jīng)濟(jì)角度來(lái)重構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論。這種重構(gòu)包括以下幾個(gè)有機(jī)的組成部分：①房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性研究。這是從虛擬經(jīng)濟(jì)的行為基礎(chǔ)——資本化定價(jià)方式的角度對(duì)房地產(chǎn)虛擬性進(jìn)行的研究。②對(duì)房地產(chǎn)自身的穩(wěn)定性的研究。首先，從虛擬經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行特征——強(qiáng)波動(dòng)性入手，然后，對(duì)房地產(chǎn)這種虛擬經(jīng)濟(jì)成分自身的穩(wěn)定性進(jìn)行研究。③從價(jià)格的角度來(lái)研究房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的關(guān)系。說(shuō)明房地產(chǎn)價(jià)格與宏觀經(jīng)濟(jì)的互動(dòng)關(guān)系——房地產(chǎn)如何影響宏觀經(jīng)濟(jì)以及宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生什么影響。④從資金流的角度闡述房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的關(guān)系，這種資金流包括貨幣資金流和信貸資金流。分析房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定（波動(dòng)）之間的關(guān)系構(gòu)成了新的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論的核心部分。⑤指出在虛擬經(jīng)濟(jì)條件下政府要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的干預(yù)，以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。⑥案例研究。研究美國(guó)、英國(guó)、日本、中國(guó)等國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的關(guān)系。

由此，從虛擬經(jīng)濟(jì)的角度來(lái)重構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論的分析框架圖大致如下：

三、從虛擬經(jīng)濟(jì)角度來(lái)重構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論的意義

在經(jīng)濟(jì)虛擬化背景下，研究房地產(chǎn)虛擬性質(zhì)與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定有著重要的理論意義和實(shí)際意義。大體而言，從虛擬經(jīng)濟(jì)的角度重構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論有兩個(gè)基本特點(diǎn)：第一，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)的投資和投機(jī)功能，從而將股市、債市、大宗商品期貨市場(chǎng)等看作一個(gè)整體來(lái)考察房地產(chǎn)，考察資金在這些領(lǐng)域中轉(zhuǎn)移流動(dòng)的規(guī)律及其影響；第二，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)作為資產(chǎn)的虛擬性質(zhì)和可能的房地產(chǎn)引發(fā)的泡沫經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險(xiǎn)。這種從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)功能視角的研究將有助于從整體上把握房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。具體表現(xiàn)在：

有利于正確解釋房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中具有特殊的重要性。傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)理論難以有效解釋房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中的“異象”，只有在對(duì)房地產(chǎn)虛擬性進(jìn)行深入研究的基礎(chǔ)上，才會(huì)對(duì)虛擬經(jīng)濟(jì)的定義和研究領(lǐng)域有更深刻的了解；才會(huì)對(duì)虛擬經(jīng)濟(jì)的理論出發(fā)點(diǎn)是把整個(gè)經(jīng)濟(jì)看作一個(gè)價(jià)值系統(tǒng)而非物質(zhì)系統(tǒng)有更深刻的理解；這種研究必將極大地豐富虛擬經(jīng)濟(jì)的理論。

有利于提高宏觀調(diào)控政策的有效性。研究房地產(chǎn)虛擬性與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的關(guān)系，指出房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展有利于維護(hù)整個(gè)社會(huì)的公平、穩(wěn)定和協(xié)調(diào)發(fā)展，這在客觀上為政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控提供理論依據(jù)，并有利于提高政府實(shí)施宏觀調(diào)控政策的有效性。

有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門(mén)的協(xié)調(diào)發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)存在千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，房地產(chǎn)的健康發(fā)展對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)至關(guān)重要，研究房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門(mén)的協(xié)調(diào)發(fā)展，從而為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)服務(wù)。

有利于和諧社會(huì)的構(gòu)建。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展事關(guān)老百姓的安居樂(lè)業(yè)和社會(huì)穩(wěn)定，房地產(chǎn)泡沫引發(fā)的財(cái)富分配效應(yīng)可能加劇收入分配差距，造成社會(huì)利益主體的矛盾激化。目前，世界大多數(shù)國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率也呈逐年增加的趨勢(shì)，房地產(chǎn)業(yè)也已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，各國(guó)的GDP增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴(lài)性較強(qiáng)。在此情形下，如果房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)不正常的發(fā)展，不僅會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)衰退，還會(huì)對(duì)金融體系甚至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展帶來(lái)不良影響。因此，認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)虛擬性并在此基礎(chǔ)上解決房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中的問(wèn)題，關(guān)系到整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行、金融安全、投資決策和社會(huì)穩(wěn)定，關(guān)系到和諧社會(huì)的構(gòu)建。

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