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房地產(chǎn)企業(yè)論文范文第1篇

論文摘要：房地產(chǎn)企業(yè)營銷形象是相關(guān)公眾對房地產(chǎn)企業(yè)由營銷理念指導(dǎo)的營銷活動和營銷管理過程的總體印象和評價。營銷形象反映的是房地產(chǎn)企業(yè)整個營銷活動和管理過程的好壞。本研究通過調(diào)查房地產(chǎn)企業(yè)營銷形象中存在的主要問題，提出可操作性的改善措施。

一、問題的提出

著名的營銷專家MariaSicola[1]認(rèn)為由于房地產(chǎn)開發(fā)、銷售及產(chǎn)品固有的一些特點(diǎn)，使房地產(chǎn)業(yè)更需要市場營銷。然而不少房地產(chǎn)企業(yè)的營銷觀念落后，忽視營銷管理，輕視營銷人員形象等，結(jié)果使企業(yè)形象受損，造成了重大的損失。這些問題產(chǎn)生的主要原因在于房地產(chǎn)企業(yè)缺乏正確的營銷理論和營銷形象理念的指導(dǎo)。隨著房地產(chǎn)市場發(fā)展水平的提高，房地產(chǎn)企業(yè)的營銷形象日益受到重視，其好壞直接關(guān)系到企業(yè)的成敗。[2]如何面向市場、面向公眾塑造房地產(chǎn)企業(yè)的營銷形象，獲得公眾的認(rèn)同和顧客的忠誠是贏得營銷競爭勝利的關(guān)鍵。本研究旨在根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)營銷形象中存在的主要問題探討提升策略。

二、房地產(chǎn)企業(yè)營銷形象中存在的主要問題

本文通過自編的《房地產(chǎn)企業(yè)營銷形象》問卷調(diào)查了600名公眾，收回有效問卷442份，對數(shù)據(jù)用SPSS11.0社會統(tǒng)計(jì)軟件進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，發(fā)現(xiàn)目前房地產(chǎn)企業(yè)營銷形象總體上是正面的，但仍存在不同程度的問題，具體表現(xiàn)如下：

1、營銷觀念相對落后。調(diào)查顯示有有44.1%的內(nèi)部公眾（118人）認(rèn)為本公司目前采取的營銷觀念主要是市場營銷觀念，其次是產(chǎn)品觀念；外部公眾的評價較為一般（平均數(shù)為3.61分，5分為最高評價），這說明一些房地產(chǎn)企業(yè)無視市場、企業(yè)自身或顧客的要求，從開發(fā)商利益出發(fā)，片面追求利潤，降低消費(fèi)者價值和滿足程度的觀點(diǎn)。

2、營銷管理科學(xué)性不強(qiáng)。根據(jù)調(diào)查，公眾對房地產(chǎn)企業(yè)管理形象的評價平均為3.5分，說明在對待消費(fèi)者的營銷理念中，有時企業(yè)為了自身利益而損害顧客利益，在樓盤的建造上偷工減料；有的堆砌太多的承諾而失信于人。

3、營銷資產(chǎn)價值不高。房地產(chǎn)企業(yè)營銷資產(chǎn)主要包括企業(yè)信譽(yù)、環(huán)境、產(chǎn)品品牌等。在對營銷資產(chǎn)的評價上，內(nèi)外部公眾有較大大的差別（相差0.3分），表明部分房地產(chǎn)企業(yè)在營銷過程中，違反市場規(guī)則和營運(yùn)規(guī)范，使外部公眾喪失信任感；營銷環(huán)境臟亂等不文明現(xiàn)象。

4、營銷人員的形象有待于提高。在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)外部公眾對營銷人員的評價偏低，平均為3.5分，這說明營銷人員在知識結(jié)構(gòu)、禮節(jié)、服務(wù)等多方面都存在問題，如服務(wù)態(tài)度不好；儀容儀態(tài)需改善；知識需要擴(kuò)充；溝通能力尚需提高。

5、房地產(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)量需要提高。“產(chǎn)品質(zhì)量”是指住宅的整體質(zhì)量，包括功能質(zhì)量和建筑質(zhì)量。

在調(diào)查中，我們發(fā)現(xiàn)一些公眾對房產(chǎn)品的質(zhì)量持懷疑態(tài)度（20.1%），有些房地產(chǎn)企業(yè)的樓群間空間排列關(guān)系、綠化、污染、基礎(chǔ)配套設(shè)施等不能給使客戶有一種放心感、滿意感。

三、房地產(chǎn)企業(yè)營銷形象的提升策略

1、樹立合適的市場營銷觀念

從市場營銷理論出發(fā)，結(jié)合房地產(chǎn)產(chǎn)品的特殊性，企業(yè)應(yīng)從以下幾個方面確立房地產(chǎn)營銷觀念：開發(fā)企業(yè)肩負(fù)著改善人居環(huán)境，提高人民生活水平的重任；承擔(dān)著實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃，塑造城市形象，改變城市面貌的責(zé)任；在拉動經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)繁榮中扮演重要角色；樹立“以人為本”的思想，克服一切從開發(fā)商利益出發(fā)，片面追求利潤，降低消費(fèi)者價值和滿足程度的觀點(diǎn)。

2、加強(qiáng)對營銷管理形象各因素的剖析，提升營銷管理形象

（1）明確營銷形象的定位

房地產(chǎn)公司營銷形象的定位關(guān)鍵在于占據(jù)消費(fèi)者心靈，對消費(fèi)者的心靈把握得越準(zhǔn)，定位策略就越有效。成功的定位取決于兩個方面：一是將定位信息有效地傳達(dá)到消費(fèi)者頭腦中；二是定位信息是否與消費(fèi)者的需要相吻合。

（2）協(xié)調(diào)組合各種營銷手段

開發(fā)商對媒體的選擇和組合是根據(jù)地域環(huán)境、人文資源和項(xiàng)目情況而定的。在較小城區(qū)，居民比較集中，對樓盤的宣傳采用路牌廣告的效果最好。如在報(bào)刊、電臺、電視臺上做出售廣告；公開張貼廣告；借助展示會推銷；亦或向鄰近地區(qū)的居民打電話或上門推銷。如果房地產(chǎn)需求特別大，房地產(chǎn)商只需在其所要出售的房地產(chǎn)產(chǎn)品上掛一個“專供出售”的招牌即可。此外，銷售商也可以開展形式多樣的促銷活動，增強(qiáng)包裝意識，也可以把文化體育活動引入樓盤銷售。

3、提高營銷資產(chǎn)價值

（1）提高房地產(chǎn)企業(yè)營銷守法形象。它主要是商品住宅銷售合同、預(yù)售的合法性等方面的綜合體現(xiàn)。商品住宅銷售合同應(yīng)體現(xiàn)買賣雙方平等原則，不能因?yàn)榭蛻舨欢皩I(yè)”或疏忽而把一些不平等條款強(qiáng)加給客戶。開發(fā)商在整個銷售過程中的規(guī)范操作、遵紀(jì)守法，將使客戶產(chǎn)生一種信任感。

（2）改善營銷環(huán)境形象。環(huán)境形象主要包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工作環(huán)境、住宅小區(qū)項(xiàng)目施工現(xiàn)場環(huán)境和售樓處環(huán)境三個方面。它在一定程度上能反映出一個企業(yè)的整體管理水平、經(jīng)濟(jì)實(shí)力和精神面貌。

（3）加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)品牌或產(chǎn)品品牌的建設(shè)與管理。

房地產(chǎn)品牌與其他領(lǐng)域的品牌創(chuàng)建內(nèi)容基本是一致的，[3]但基于房地產(chǎn)品牌的特殊性，房地產(chǎn)品牌在創(chuàng)建時應(yīng)該特別注重設(shè)計(jì)房地產(chǎn)品牌的識別系統(tǒng)、塑造房地產(chǎn)企業(yè)的品牌形象和打造房地產(chǎn)企業(yè)的品牌關(guān)系等。

4、提高營銷人員的素質(zhì)和能力

首先，對于銷售人員的管理，筆者建議采取“競爭制”的銷售模式。這種模式能集中銷售人員在工作時的注意力，時刻關(guān)注現(xiàn)場動態(tài)；同時可以提高銷售人員的競爭意識，由以前的等待客戶變成迎接客戶。

其次，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)營銷人員素質(zhì)的訓(xùn)練。提高禮儀修養(yǎng)，包括個人形象如整潔的儀表、親和力較強(qiáng)的儀容等，電話禮儀，接待顧客時的禮儀等。

最后，提高銷售人員的綜合能力。通過多種渠道來鍛煉銷售人員的創(chuàng)造能力，判斷及察言觀色的能力，自我驅(qū)動能力，人際溝通的能力，從業(yè)技術(shù)能力，說服顧客的能力等。

5、提升房地產(chǎn)企業(yè)營銷產(chǎn)品形象

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，要提高產(chǎn)品形象，筆者認(rèn)為：一是建立顧客回聲系統(tǒng)(ECHO)[4]。顧客回聲系統(tǒng)用來傾聽消費(fèi)者心聲，包括疑問、抱怨、建議等，而后根據(jù)這些意見和建議對樓盤進(jìn)行改進(jìn)。二是制定具體的樓盤品質(zhì)控制標(biāo)準(zhǔn)。毀掉不合格的樓房，且保證樓盤品質(zhì)和消費(fèi)者的期望相一致，甚至超出。最后要建立樓盤品質(zhì)管理的激勵機(jī)制。如建立相應(yīng)的組織品管會，設(shè)立品質(zhì)獎金、品質(zhì)勛章，對優(yōu)秀的執(zhí)行者予以獎勵，在企業(yè)內(nèi)部創(chuàng)造一種重視品質(zhì)的良好氛圍。

參考文獻(xiàn)：

[1]Anonymous.NoDrasticDipforRealEstate,ExpertsPredict.BuildingOperatingManagement,2001,48(3):16.

[2]余凱.房地產(chǎn)市場營銷實(shí)務(wù).中國建材工業(yè)出版社,2004:11.

房地產(chǎn)企業(yè)論文范文第2篇

在市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，我國的房地產(chǎn)市場信息瞬息萬變，使得企業(yè)納稅籌劃操作隨之變化，但是如果企業(yè)納稅籌劃操作跟不上市場信息變化，或者納稅籌劃操作不能有效的運(yùn)用政府相關(guān)的優(yōu)惠政策，就會造成納稅操作風(fēng)險發(fā)生。房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃風(fēng)險主要體現(xiàn)在以下幾個方面：第一，房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的管理者對納稅籌劃抱有較低的期望值，一定程度上增加了企業(yè)納稅籌劃的成本，也常常使國家稅務(wù)人員認(rèn)定企業(yè)存在漏稅、偷稅行為；第二，進(jìn)行企業(yè)納稅籌劃的操作人員對國家相關(guān)優(yōu)惠政策不夠了解，在納稅籌劃中沒有對優(yōu)惠政策合理的利用，在很大程度上損害了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益；第三，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會計(jì)人員沒有仔細(xì)的核算企業(yè)的相關(guān)稅金，導(dǎo)致企業(yè)核算風(fēng)險的發(fā)生；第四，在房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃操作過程中，操作人員沒有準(zhǔn)確的分辨偷稅漏水與納稅籌劃的區(qū)別，不能嚴(yán)格按照稅法規(guī)定進(jìn)行，很可能給企業(yè)帶來偷稅漏稅風(fēng)險，使企業(yè)面臨國家稅務(wù)部門的處罰。

二、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃風(fēng)險的有效規(guī)避策略

針對房地產(chǎn)納稅籌劃風(fēng)險的幾種類型，筆者基于多年的企業(yè)稅務(wù)工作經(jīng)驗(yàn)，提出以下幾點(diǎn)建議：

1.強(qiáng)化企業(yè)依法納稅意識，加強(qiáng)企業(yè)會計(jì)核算

作為房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理者，需要建立依法納稅的意識，為企業(yè)納稅籌劃工作順利開展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。作為企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營利潤最大化的活動，納稅籌劃對企業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要的意義，但其又僅僅是企業(yè)財(cái)務(wù)管理強(qiáng)化過程的一個環(huán)節(jié)，企業(yè)的利潤增長乃至于企業(yè)可持續(xù)發(fā)展不能依賴于企業(yè)納稅籌劃。所以，房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷的加強(qiáng)會計(jì)核算，完善企業(yè)會計(jì)核算資料，為企業(yè)納稅籌劃工作順利開展提供依據(jù)，同時也能夠?yàn)槎悇?wù)部門的稅務(wù)檢查提供準(zhǔn)確的依據(jù)，以此證明企業(yè)納稅籌劃工作的合法性。

2.加強(qiáng)對國家稅法政策的正確把握

國家稅法是房地產(chǎn)與稅務(wù)部門的連接紐帶，是企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃工作的重要法律依據(jù)。企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃必須掌握國家相關(guān)的稅法政策，準(zhǔn)確的了解國家稅法政策精神，確保企業(yè)納稅籌劃操作的科學(xué)合理性。另外，企業(yè)納稅籌劃過程中，還應(yīng)該充分利用相關(guān)的優(yōu)惠政策，及時把握稅法政策變化，以便對企業(yè)納稅籌劃進(jìn)行調(diào)整。

3.提升企業(yè)財(cái)務(wù)會計(jì)人員的素質(zhì)

對納稅籌劃風(fēng)險的防范是一項(xiàng)長期性、復(fù)雜性的活動，所以對于房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)會計(jì)人員應(yīng)該要嚴(yán)格的要求，納稅籌劃相關(guān)人員必須要充分的掌握和理解我國的稅法政策，具備較高的財(cái)會專業(yè)能力，同時還必須要有對經(jīng)濟(jì)環(huán)境的預(yù)測能力、經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目統(tǒng)籌策劃能力等綜合素質(zhì)，從而為納稅籌劃活動的有效開展創(chuàng)造良好的條件。納稅籌劃相關(guān)人員的綜合素質(zhì)一是依賴于個人素質(zhì)的提升，另外也和我國房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)會人員的整體素質(zhì)有很大的關(guān)系。

三、結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)論文范文第3篇

房地產(chǎn)業(yè)市場競爭的日趨激烈，房地產(chǎn)開發(fā)商承受著越來越大的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險，同時，也使他們更加清醒、更加加深刻地認(rèn)識到整合營銷傳播策略在房地產(chǎn)經(jīng)營中的重要作用。成功的整合營銷傳播策略的實(shí)施不但能提高企業(yè)銷售量，而且能夠使企業(yè)的品牌價值得到提升，進(jìn)而確保企業(yè)長期、穩(wěn)定發(fā)展。

(一)廣告?zhèn)鞑ァi住文化定位房地產(chǎn)廣告與其他大眾產(chǎn)品廣告最根本的區(qū)別在于消費(fèi)者不會僅因?yàn)閺V告創(chuàng)意的獨(dú)特或廣告內(nèi)容的唯美、煽動性而盲目的采取購買行為，此外，隨著人們生活水平的不斷提升，買房已不僅僅是一種物質(zhì)消費(fèi)，還包含了更大的精神需求。因此房地產(chǎn)的廣告?zhèn)鞑ヒ欢ㄒi住企業(yè)的文化定位——以符合特定消費(fèi)群體的文化觀念為前提，塑造企業(yè)鮮明獨(dú)特的文化形象。事實(shí)證明，唯有這樣的廣告訴求才能夠?qū)崿F(xiàn)企業(yè)信息的有效傳播，例如煙臺南山地產(chǎn)在廣告?zhèn)鞑ブ斜小俺缟蟹瞰I(xiàn)，追求卓越”的企業(yè)精神，堅(jiān)定不移的貫徹企業(yè)文化定位，同時針對不同的地產(chǎn)類型(住宅產(chǎn)、商業(yè)、別墅、療養(yǎng)休閑中心等)，策劃能夠體現(xiàn)出文化內(nèi)涵、彰顯獨(dú)特性的宣傳內(nèi)容，如在對老人療養(yǎng)休閑中心的宣傳主題中提到“專屬老年人的溫情社區(qū)，溫泉水療養(yǎng)生，游泳健身”、“緊急呼叫與救援服務(wù)”、“專業(yè)營養(yǎng)師設(shè)計(jì)適合銀發(fā)族的多元化健康養(yǎng)生配餐”等，這些富有地域和人文特色的主題定位體現(xiàn)了企業(yè)的文化底蘊(yùn)，加深了其在消費(fèi)者心目中的形象，在推動企業(yè)業(yè)績攀升的同時，也提升了南山地產(chǎn)的品牌價值。

(二)公共關(guān)系——把握事件營銷適當(dāng)運(yùn)用、合理把握事件營銷對企業(yè)公共關(guān)系的建立和維護(hù)有重要意義。所謂事件營銷是指企業(yè)通過策劃、組織和利用具有一定新聞價值的事件或具有一定社會影響力的人物，吸引媒體并通過媒體將信息傳播給社會其他團(tuán)體和消費(fèi)者，以此來提高企業(yè)的知名度和美譽(yù)度，樹立良好的品牌形象，進(jìn)而促進(jìn)企業(yè)產(chǎn)品或服務(wù)的銷售。事件營銷在房地產(chǎn)銷售中扮演著重要角色，無論是對于企業(yè)的市場開拓，還是在提高企業(yè)知名度、建設(shè)企業(yè)文化方面，事件營銷都起著積極的促進(jìn)作用。例如2008年汶川地震之后，萬科集團(tuán)“萬科參與汶川地震震后救援與無償捐建專項(xiàng)報(bào)告”，從集團(tuán)到基金會，再到普通員工，萬科上下共同捐資，捐建項(xiàng)目6個，總建筑面積27900平方米，受益人群達(dá)35000人。通過這一事件營銷，樹立和鞏固了萬科在公眾心目中的美好形象，使萬科的美譽(yù)度、信譽(yù)度得到了極大地提升，進(jìn)一步確立了萬科在房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)先者地位。

(三)人員推銷——優(yōu)化客戶關(guān)系房地產(chǎn)行業(yè)人員推銷是指房地產(chǎn)銷售人員根據(jù)掌握的顧客信息，有針對性的向顧客介紹開發(fā)商及其房地產(chǎn)相關(guān)情況，通過交談溝通，促成交易。人員推銷作為營銷傳播手段之一，其優(yōu)點(diǎn)在于目標(biāo)顧客的明確性，而面對面的交流又有利于彼此情感的溝通和信息的及時反饋，因此銷售人員可以集中精力在特定的顧客身上，提高銷售的成交率。然而值得注意的是，隨著競爭的激烈和消費(fèi)者自我意識的增強(qiáng)，銷售人員僅完成商品的交易環(huán)節(jié)是不夠的，更重要的是要保持與顧客的持續(xù)聯(lián)絡(luò)，優(yōu)化個人與顧客、企業(yè)與顧客的關(guān)系，不斷培養(yǎng)企業(yè)的忠誠顧客。

(四)網(wǎng)絡(luò)傳播——創(chuàng)新模式作為信息時代和電子商務(wù)發(fā)展的產(chǎn)物，網(wǎng)絡(luò)傳播在房地產(chǎn)行業(yè)得到了廣泛的運(yùn)用，通過網(wǎng)絡(luò)傳播進(jìn)行三維立體空間的設(shè)計(jì)，配以圖片、文字，可以全方位地展示房地產(chǎn)品的外形和內(nèi)部結(jié)構(gòu)，使顧客足不出戶就可以實(shí)現(xiàn)對各種房屋的查詢和觀看。

二、總結(jié)

房地產(chǎn)企業(yè)論文范文第4篇

房產(chǎn)企業(yè)成本核算首先要設(shè)置“開發(fā)成本”科目，用于核算房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)成本費(fèi)用，按成本費(fèi)用的性質(zhì)一般按以下明細(xì)科目設(shè)置，分別是：土地費(fèi)用、前期費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用、開發(fā)利息、開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)等。分期開發(fā)的項(xiàng)目要同時設(shè)置成本核算對象進(jìn)行輔助核算，一般按房產(chǎn)項(xiàng)目期數(shù)進(jìn)行分類，簡單的可分為一期、二期等。

二、成本費(fèi)用的歸集

項(xiàng)目公司開工后發(fā)生的成本費(fèi)用應(yīng)按成本科目和成本核算對象進(jìn)行歸集，其中應(yīng)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用屬于直接成本和能夠分清成本核算對象的間接成本，直接計(jì)入成本核算對象，共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本，應(yīng)按受益原則和配比原則分配至各成本核算對象。共同成本和間接成本發(fā)生時，可先記入過渡性成本核算對象進(jìn)行歸集，待明確房產(chǎn)項(xiàng)目期數(shù)后再按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入各成本核算對象。開發(fā)間接費(fèi)用先按明細(xì)科目進(jìn)行歸集，再按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入各成本核算對象，分配時能夠分清成本核算對象的開發(fā)間接費(fèi)用，直接計(jì)入成本核算對象，再將剩余開發(fā)間接費(fèi)用進(jìn)行分配。開發(fā)間接費(fèi)用歸集時應(yīng)注意區(qū)分與管理費(fèi)用的列支范圍，與工程直接相關(guān)部門（如前期部、工程部、成本部、材料部等）的人工費(fèi)用及相關(guān)辦公費(fèi)用記入開發(fā)間接費(fèi)用，后勤部門如綜合辦、財(cái)務(wù)部門的人工及相關(guān)費(fèi)用記入管理費(fèi)用。

三、成本費(fèi)用的分配

成本費(fèi)用的分配一般可采用占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預(yù)算造價法等進(jìn)行分配。具體如下：

1.土地費(fèi)用。土地費(fèi)用分?jǐn)偡椒ㄈ缦拢阂淮涡蚤_發(fā)的，按某一成本核算對象占地面積占全部成本核算對象占地總面積的比例進(jìn)行分配。分期開發(fā)的，首先按本期全部成本核算對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本核算對象占地面積占期內(nèi)全部成本核算對象占地總面積的比例進(jìn)行分配。尚未開工部分的地價款暫歸入過渡性成本對象核算。

2.建筑安裝工程費(fèi)。建筑安裝工程費(fèi)能分清成本核算對象的，在與施工單位進(jìn)行工程價款結(jié)算時，按雙方確認(rèn)的工程價款，直接計(jì)入某個成本核算對象的相關(guān)工程成本項(xiàng)目。對幾個工程一并招標(biāo)出包結(jié)算的，應(yīng)在結(jié)算工程價款時，按預(yù)算造價法或直接成本法進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

3.前期費(fèi)用和基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。前期費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等其他工程費(fèi)用能夠分清成本核算對象的，可直接計(jì)入成本核算對象的相應(yīng)成本項(xiàng)目；應(yīng)由兩個或兩個以上的成本核算對象負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，按建筑面積分?jǐn)偡ǚ謩e計(jì)入各個成本核算對象。同期開發(fā)的，按某一成本核算對象建筑面積占全部成本核算對象建筑面積的比例進(jìn)行分配。分期開發(fā)的，首先按期內(nèi)成本核算對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本核算對象建筑面積占期內(nèi)全部成本核算對象總建筑面積的比例進(jìn)行分配。

4.公共配套設(shè)施。單獨(dú)作為過渡性成本核算對象的、只能自我經(jīng)營、不能出售或整體出租的公益類配套設(shè)施，如會所、游泳池、網(wǎng)球場等，對此類配套設(shè)施發(fā)生的建造成本，應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配，攤?cè)胂鄳?yīng)可售產(chǎn)品成本。單獨(dú)作為成本核算對象的、具有經(jīng)營價值、可以出租或出售的經(jīng)營類配套設(shè)施，如菜場、幼兒園、學(xué)校等，對此類配套設(shè)施應(yīng)預(yù)留成本，其金額一般只包括主體建安成本，如能辦理獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的，還應(yīng)分?jǐn)偼恋刭M(fèi)用。

房地產(chǎn)企業(yè)論文范文第5篇

廣州華南商貿(mào)職業(yè)學(xué)院曾小燕《解析民間金融現(xiàn)狀問題及應(yīng)對策略》指出我國民間融資活躍，主要方式仍為直接借貸，借貸利率總體上揚(yáng)；從人民銀行民間借貸樣本監(jiān)測中，能看到中小企業(yè)民間借貸規(guī)模呈加快增長趨勢，借貸利率明顯高于正規(guī)金融貸款利率。目前我國民間金融的形式既有民間借貸、合會、私人錢莊和典當(dāng)行等傳統(tǒng)的民間金融形式，也出現(xiàn)了一些具有新時代特征的民間金融機(jī)構(gòu)如農(nóng)村合作基金會、農(nóng)村互助儲金會等。東北農(nóng)業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院侯陽在《我國中小企業(yè)融資難的問題及對策分析》中指出我國中小企業(yè)融資規(guī)模較小、融資渠道較窄、融資成本較高等方面的問題。據(jù)其調(diào)查顯示，約有一半以上的中小企業(yè)企業(yè)經(jīng)營者認(rèn)為融資難是企業(yè)發(fā)展中遇到的主要障礙,而中西部地區(qū)中小企業(yè)經(jīng)營者選擇“融資困難”的比重更是高達(dá)八成。因此融資難是制約我國中小企業(yè)發(fā)展的主要矛盾。由于中小企業(yè)具有投資少、發(fā)展快，就業(yè)面廣，能較好適應(yīng)社會的需求，中小企業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分和新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。但中小企業(yè)大多是民營經(jīng)濟(jì)實(shí)體，資產(chǎn)值不高，管理機(jī)制不太規(guī)范，中小企業(yè)融資直接受制于整個經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán)境。

2.我國中小房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀及存在的問題

目前，中小房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道問題成因復(fù)雜，如果只從單方面分析中小房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的問題是不可能的，必須結(jié)合實(shí)際情況，才能更好地找到解決中小房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道不暢的問題。

2.1企業(yè)本身的原因

由于中小企業(yè)大多采用資本密集型的經(jīng)營模式，員工素質(zhì)普遍不高，國內(nèi)中小企業(yè)由于企業(yè)資金有限不得不減少人員編制，致使許多優(yōu)秀人才流失，從而使企業(yè)的競爭力大大減弱。多數(shù)中小企業(yè)由于規(guī)模原因，僅有簡陋的廠房和廉價的設(shè)備，缺乏融資必要數(shù)量的不動產(chǎn),企業(yè)無法得到其想要的人才，從而導(dǎo)致技術(shù)水平不高，缺乏創(chuàng)新能力,導(dǎo)致在市場遇到大的波動時無法抗御市場風(fēng)險。

2.3融資力度不夠

目前，專為中小房地產(chǎn)企業(yè)提供信用擔(dān)保的擔(dān)保體系才剛剛起步,我國中小房地產(chǎn)企業(yè)的外源融資主要還是依靠間接融資。對于中小房地產(chǎn)企業(yè)來說，取得銀行貸款難。效益一般的企業(yè)銀行又不允許其作擔(dān)保人，效益好的企業(yè)不愿意給其他企業(yè)作擔(dān)保，，而中小房地產(chǎn)企業(yè)相互之間的擔(dān)保常常變得有名無實(shí)；缺少適合中小企業(yè)的信貸管理辦法，從而造成金融機(jī)構(gòu)服務(wù)于中小企業(yè)時審批復(fù)雜、對中小房地產(chǎn)企業(yè)的信貸支持力度被削弱的現(xiàn)象。

2.4缺乏完善的法律、法規(guī)保障

目前，中小房地產(chǎn)企業(yè)融資的相關(guān)法律法規(guī)很不健全，限制了中小企業(yè)的融資，各種所有制的中小企業(yè)法律地位相當(dāng)不平等，對中小房地產(chǎn)企業(yè)資信評級體系還未完全建立起來，缺乏專業(yè)權(quán)威的社會信用評級機(jī)構(gòu)，中小房地產(chǎn)企業(yè)的潛在投資者將面臨極高的投資風(fēng)險，信用擔(dān)保市場運(yùn)作秩序混亂，支持中小金融機(jī)構(gòu)發(fā)展的法律制度缺乏。

3.提高我國中小房地產(chǎn)企業(yè)融資能力的對策

根據(jù)上述我國中小企業(yè)問題和成因的探索，為了更好地如何改善融資難問題、拓寬其融資渠道，從而加快企業(yè)的發(fā)展,促進(jìn)我國國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

3.1加大政府支持力度

今后，我國政府要盡快健全中小房地產(chǎn)企業(yè)法律體系，制定相關(guān)法律法規(guī)來提高中小房地產(chǎn)企業(yè)的地位。加大政府支持力度，根據(jù)各地的具體情況多樣化實(shí)施扶持政策。如2009年7月20日由中國人民銀行征信中心根據(jù)租賃業(yè)界要求上線運(yùn)行的融資租賃系統(tǒng)，上線一年來，承租人為中小企業(yè)的登記有3000筆，約占總登記量的1/3，依據(jù)初始登記中選填的租金金額，可估算承租人為中小企業(yè)的租金金額累計(jì)約為244億人民幣，約占所有融資租賃合同累計(jì)金額的55%。

3.2加強(qiáng)內(nèi)部管理，建立健全財(cái)務(wù)會計(jì)制度

中小房地產(chǎn)企業(yè)一方面可通過組織員工進(jìn)行培訓(xùn)，提高員工素質(zhì)，培養(yǎng)核心人才，提高總體素質(zhì)，形成核心競爭力，增強(qiáng)企業(yè)的向心力，從而提高企業(yè)隊(duì)伍的整體水平，塑造良好企業(yè)形象。建立健全財(cái)務(wù)會計(jì)制度。確定合理的籌資渠道和方式，做好籌資、投資等理財(cái)決策，分析每種融資類型所帶來的成本和風(fēng)險，樹立全面理財(cái)觀念。

3.3.深化金融體制改革，強(qiáng)化自身信用建設(shè)

中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)恪守信用關(guān)系，樹立企業(yè)良好的形象，讓銀行充分了解自身的經(jīng)營信息，為企業(yè)開辟貸款的融資渠道，提高誠信意識，加強(qiáng)對自身債務(wù)的管理，防止資金鏈的斷裂，確保自身在金融機(jī)構(gòu)沒有不良貸款的記錄，從而樹立良好的信用形象，努力協(xié)調(diào)銀行的關(guān)系，有效配置資金，加強(qiáng)化企業(yè)自我積累，為公司的高效運(yùn)行提供重要的物質(zhì)基礎(chǔ)，不斷提高自身融資能力，為企業(yè)順利融資創(chuàng)造良好條件。

3.4拓展融資渠道