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房地產市場論文范文第1篇

本文新模型主要參考了Iacoviello(2005)，并結合Aokietal.(2004)、IacovielloandNeri(2010)，建立一個封閉經濟條件下的多部門新凱恩斯主義動態一般均衡模型(DSGE)，其最大特點是將房地產以資產形式引入，房地產既是家庭的消費品，也是企業的生產投入。模型中，家庭以一定首付比例，通過抵押貸款獲得房地產消費，房地產價值直接進入了家庭的效應函數。房地產作為一項資產，企業可以抵押房地產獲得貸款，并且企業將房地產當做生產要素。為了簡化模型，根據我國國情，本文區別Iacoviello(2005)模型的不同點有：一是由于本文主要從房地產作為抵押品視角來關注金融加速機制，結合我國實際情況簡化了模型，沒有考慮貨幣等因素，只是從信貸角度引入金融摩擦；二是將家庭分為儲蓄型和借貸型兩部分，儲蓄型家庭給銀行提供存款以獲得利息，借貸型家庭通過抵押房地產向銀行進行借貸。家庭部門是無期限生活的，被分為兩個部分：儲蓄型家庭和借貸型家庭。儲蓄型家庭消費方式遵循持久收入假說(PermanentIncomeHypothesis)，并且滿足標準的歐拉方程；借貸型家庭憑經驗消費(Rule－of－Thumb)①。由于儲蓄型家庭和借貸型家庭對當期和未來的消費看法不一，借貸型家庭更看重當期消費，而儲蓄型家庭更看重未來消費，故二者貼現率是不一樣的，借貸型家庭部門貼現率更低。

二、模型的估計

本文參考了大量基于國內外數據和模型的相關研究校準了部分參數。見表1，以下依次說明。對于儲蓄型和借貸型家庭的貼現因子β′和β″，參考Zhang(2009)[4]、許志偉等(2011)設定的代表性家庭貼現因子0.98，由前文β′>β″，參考Iacoviello(2005)，設定β′和β″分別為0.99和0.95。企業家的貼現因子γ可以由企業家的內部收益率計算，12.9%的收益率也代表了國內項目的平均收益率，可以作為企業的內部收益率，故參考其研究，設定為0.886。對于借貸型家庭和企業的抵押貸款比例(Loan-to-valueRatio，LTV)m″和m的校準國內的相關研究較少，參考IacovielloandNeri(2010)的研究我們選取m″=0.75，m=0.5。對于勞動供給彈性η，已有文獻差別較大，薛鶴翔(2010)設定為6.16，王國靜和田國強等(2014)采用貝葉斯估計的結果是2.2329，裘翔和龍(2014)[5]將η的倒數設定為0.524，對應勞動供給彈性為1.9084，而Iacoviello(2005)、勛等(2011)將η校準為1.01，鑒于王國靜和田國強等(2014)、裘翔和龍(2014)[5]效應函數中還含有效用權重系數，我們設定η=1.01。對于折舊率的校準δ，ChowandLi(2002)估計的資本折舊率為0.04到0.056之間，許志偉等(2010)、胡永剛和劉方(2007)[6]選取季度折舊率為0.05，薛鶴翔(2010)設定的季度值為0.04，而王文甫(2010)、許偉和陳斌開(2009)[7]則根據資本年度折舊率10%算得的季度值折舊率為0.025，康立和龔六堂(2014)、王國靜和田國強(2014)等也設定為0.025，在此，根據多數文獻的做法選取δ=0.025，即年折舊10%。對于生產函數中資本份額的μ的校準，ChowandLi(2002)利用1952—1998年數據得到資本份額0.55，張軍(2002)利用不同的方法估計的資本份額為0.499，薛鶴翔(2010)和Heetal.(2007)估計結果為0.6，王國靜和田國強(2014)選取資本份額為0.5。但需要指出的是，這些研究對生產函數的設定，只是包括資本與勞動力兩部分，本文中資本包括房地產資本(ν)和其他資本，我們先校準總的資本份額為0.3288。結合后文貝葉斯估計的房地產以外資本份額為0.2988，故ν的校準值為0.03。對于參數住房效用權重j的校準已有文獻差別較大，王云清等(2013)設置的效用權重為0.0194，而勛等(2011)認為由于我國居民普遍接受居者有其屋的觀念故設置的效用權重較大為0.4，Iacoviello(2005)和IacovielloandNeri(2010)等分別設置為0.1和0.12，我們設置為0.2。對于家庭和企業的房地產調整成本φh和φe國內鮮有文獻，Iacoviello(2005)設定為0.2、0.2，考慮我國處于轉型期，我們設定為0.1、0.1。康立和龔六堂(2014)將資本的調整成本參數ψ設定為5，本文綜合以上文獻采用參數值2。本文參考AnandSchorfheide(2006)，使用貝葉斯方法對模型余下的相關參數進行估計。由于模型系統中包含四個外生沖擊，本文選如下四個觀測變量：產出(實際GDP)、通脹(CPI)、名義利率(銀行間市場7天同業拆借利率)和房價(實際房價)。為了確保數據的平穩性，實際GDP和房價經過季節調整和去趨勢化處理。由于國家統計局公布的房價的相關季度數據最早始于2000年1季度，故本文使用2000年1季度到2014年1季度數據對模型進行估計②。數據均來源于國家統計局。貝葉斯估計③事先要設定先驗分布，先驗分布包括分布函數和先驗均值和標準差的設定。分布函數我們通過參考Lubikandschorfheide(2007)、馬勇和陳雨露(2014)的研究設定。先驗均值和方差參考了前人的相關研究。價格黏性程度θ，也就是零售商價格調整速度，早期的研究如BGG(1999)，國內許志偉等(2010)、薛鶴翔(2010)和勛等(2011)的研究都采用θ=0.75，我們設定先驗均值為0.75，方差為0.05。由上文關于生產函數中資本份額的μ討論，我們設定其先驗均值為0.3。由于穩態時加成比例X=εε-1，其中ε為中間品的替代彈性，而許偉和陳斌開(2009)[7]取ε=6，價格加成比例X=1.2，價格加成20%，我們取先驗均值為1.2。其他參數先驗均值和方差的設定參考了Iaco-viello(2005)、IacovielloandNeri(2010)以及許偉和陳斌開(2009)[7]，我們將要估計的參數的先驗分布和貝葉斯估計的后驗均值及90%置信度的置信區間報告見表2。

三、數值模擬分析

我們采用比較模型經濟和實際經濟各變量之間矩的一致性來評價模型，這種方法被廣泛接受。常用矩有各宏觀經濟變量的標準差，這一矩是變量波動性或易變性的刻畫；各變量之間的一階自相關系數，這一矩特征用于描述變量的黏持性；還有各變量之間的相關性，這一矩表示各變量之間的共動性。將產出、房價進行季節調整①，然后對數化，進行HP濾波，最后計算原始數的相關系數和自相關系數，以及HP濾波后波動成分的標準差。我們通過分別模擬基準模型(上文建立和估計的模型)和m=m″=0他參數不變)的情形，之所以這樣做，是為了對比以為抵押品效應的存在提供經驗依據。我們用以下表格比較實際經濟與數值模擬經濟比較。從表3可以看出，與實際數據較為符合的是基準模型。基準模型中各經濟變量的標準差，與一、二階自相關系數以及與產出的相關系數更接近實際情況。這也證實了房地產市場中抵押品效應是存在的。為了進一步探討主要經濟變量波動的傳導機制及其動態特征以觀察金融加速機制效應，我們通過引入四種沖擊考察脈沖響應函數：貨幣政策沖擊、房地產偏好沖擊、供給沖擊和通脹沖擊。為了對比抵押品效應以考察金融加速機制，我們在同一響應圖像中對比了基準模型和不存在借貸約束的情況，此時，m=m″=0。四種沖擊的模擬結果如圖2至圖6所示，圖中橫坐標表示以季度為單位的時期，縱坐標表示相應變量偏離均衡值的百分點。圖1表示緊縮性貨幣政策(名義利率增加一個單位)沖擊對模型主要數量變量的影響。從圖1脈沖響應函數可以看出，對于緊縮性的貨幣政策沖擊，產出下降，基準模型第1季度產出下降0.0206，而不存在抵押品效應時(m=m″=0)第1季度產出下降0.0151，所以基準模型的產出比不存在抵押品效應時下降更多，受影響更大，但是在第6季度基本上都趨于0。同時也可以看到，緊縮性貨幣政策對通脹的沖擊，在有抵押品效應的模型中通脹水平下降的更多。經歷迅速下降后，第3季度變為0。特別指出，緊縮性貨幣政策對借貸型家庭部門消費影響明顯，峰值都出現在第1季度，有抵押品效應的模型中消費減少約0.0433，明顯大于基準模型的0.0158。在沒有抵押品的模型中，利率提高的沖擊下房價下降得更多。

對比脈沖響應函數發現，經濟變量表現出了明顯的小沖擊更大波動的金融加速器的作用。圖2顯示了一個正向1%的需求沖擊所產生的影響。我們發現不管是基準模型，還是無抵押品效應的模型，需求對房價影響較大，且持續時間最長，大概25個季度。而當m=m″=0需求沖擊對產出影響甚微，產出幾乎都保持在正常水平，但是在基準模型中，當需求沖擊發生后，產出波動較大，峰值出現在第一季度，達到0.0104，說明模型大大放大了需求沖擊對產出的影響。正向的需求沖擊下，基準模型產出出現了巨大波動，而無抵押模型中產出變化不大。需求沖擊下，房價迅速上升，在兩個情況下上升趨勢一樣，持續時間較長。兩個不同模型中，面對相同的需求沖擊，借貸型家庭的消費出現了截然相反的情況。基準模型借貸型家庭消費初期增加，后期迅速減少。而無抵押品存在時，借貸型家庭消費初期減少，之后變為0，回歸到正常水平。這說明對于借貸型家庭部門來說，房地產的財富效應非常明顯。圖3表示供給沖擊(技術沖擊)對產出、通脹的影響。正的技術沖擊導致產出增加以及通貨緊縮，且兩個模型產出和通脹的響應函數基本一致，峰值分別約為第2季度的0.025和第1季度的-0.014。由于中央銀行會對產出和通貨緊縮都做出反應，中央銀行會采取減息措施，導致房價上升，房價會在滯后一個季度即第2季度達到峰值0.04。借貸型家庭由于房價上漲，消費增加，且基準模型中借貸型家庭消費增加比m=m″=0情形多出0.01。圖4顯示了在成本沖擊(通脹沖擊)下主要經濟變量的響應函數。產出對于成本沖擊的響應表現為降低趨勢，在第4季度達到反向峰值約-0.04，兩種情況相差甚微。產出、利率、房價和借貸型家庭部門消費的脈沖響應函數都表現出了一定的駝峰狀。通脹壓力導致貨幣政策從緊，房價下降，且有抵押品效應時下降得更多。值得注意的是，借貸型家庭的消費在基準模型中下降得更多，第5季度出現峰值時比m=m″=0情形高約0.01。從以上分析也可以發現房地產的財富效應，也說明有抵押存在時表現出了金融加速器效應。如上所述，借貸型家庭帶來的金融摩擦(表現為抵押品效應)在經濟波動中非常重要。為了進一步驗證模型的穩健性，理論上可以做出如下推理：增加借貸型家庭比例，應該導致貨幣政策沖擊下資產價格變動更大，因此對借貸型家庭消費影響也更大。所以提高借貸型家庭比例(降低借貸型家庭部門比例)應該放大這種效果。我們給出了當α=0.2時(上文中根據貝葉斯估計值α=0.6706)，貨幣政策沖擊對主要經濟變量的影響的脈沖響應函數。圖5刻畫當無借貸型家庭部門比例下降到0.2之后貨幣政策對主要變量的沖擊。從表中可以看出緊縮性貨幣政策沖擊下，α=0.2時模型帶來的緊縮產出的效果更大，對通脹沖擊與產出類似。相對于基準模型，α=0.2時房價波動更大，初始時，房價都下降，在第3季度達到正向峰值0.0081，顯著大于基準模型的第5季度的0.0019。在緊縮政策的沖擊下，借貸型家庭的消費波動更大，第1季度基準模型為-0.0158，α=0.2時為-0.0376。響應函數結果與理論推理一致，證明了模型及結論的可靠性與穩健性。

四、結論

房地產市場論文范文第2篇

1.加強基礎設施建設

為百姓提供一個寬敞明亮的交易大廳，設置辦理各種交易手續一條龍服務辦公窗口，包括公證、稅務、銀行等，為人們辦理各種交易手續提供便利；設立咨詢服務臺，解答辦事流程及各種政策問題；提供辦事等候坐椅，便于人們休息；安裝自動叫號機，保證交易秩序井然；設置綠色通道，為老弱病殘孕提供優先服務。

2.加強設備、資源、信息建設

辦公窗口和咨詢服務臺配備電腦、打印、掃描等電子辦公設備，通過局域網聯網達到信息資源共享的目的，為受理查詢，房地產價值評估，交納契稅等業務提供信息資源，從而提高工作效率，也為百姓查詢房產信息提供了信息平臺。

3.保障交易大廳的安全，定期進行消防安全檢查和演練

對交易大廳的電線和消防管線要定期進行更換，排除能使火災等事故發生的安全隱患，同時還要定期組織保安及工作人員進行消防演練，包括滅火器和消防栓的使用、報警方式及安全撤離等等，以免發生險情時出現慌亂。

4.交易大廳內全面禁煙，創建無煙大廳

面對諸多百姓，我們積極宣傳公共場所禁煙的目的和重要性，同時加派保安力量，在大廳內定時巡邏，針對重點區域進行重點看守，達到控煙效果，保證大廳的清新環境。

二、加強房地產交易市場軟環境建設

1.要做到辦事公平

公平是和諧的基礎，作為窗口服務人員，要牢固樹立公平辦事的理念，對待每個辦事人，都要一視同仁，從公平出發，牢固把握標準、尺度，不能厚此薄彼，不搞遠近親疏，能提供便利的盡量給予便利，不斷提高服務窗口公平辦事的能力和水平，并把公平變成做人的原則和自覺行動，努力建設一個公平的有和諧氛圍的服務窗口。

2.要做到講究原則

“不以規矩無以成方圓”，原則是做人的立身之本，是行事的基本要求。作為窗口服務工作人員，首先要樹立講原則、守規矩的意識，自覺遵守和維護交易市場的各項規章制度和工作紀律。在窗口工作中要嚴格按程序辦事，按法律規章辦事，自覺把政府賦予的職能履行到位，努力建設一個講原則的服務窗口。

3.要做到誠實守信

誠信是人性的道德底線，是人格的內在魅力。窗口服務人員首先要做一個誠實守信的人，要言行一致，表里如一，給服務對象的承諾要做到言必信，行必果，以誠信樹立服務窗口的威信。窗口工作人員之間也要以誠相待，以心換心，以情感人，彼此成為工作上的同事，生活上的朋友，齊心協力做好本職工作，努力建設一個誠信的服務窗口。

4.要做到寬容大度

寬容是一種人生智慧和美德，更是維系人與人之間的親密聯系的橋梁和紐帶。每個人的性格、風格都各不相同，對事情的想法和處理問題的方法也不一定一樣，古人說的好：海納百川，有容乃大。能夠很好地與有不同意見的人一道合作共事，需要寬容和大度。我們作為窗口服務人員首先要學會換位思考，尊重辦事人、包容辦事人，容納和尊重辦事人的不同意見、不同個性、不同習慣和不同文化，要有容人之短的胸懷，容人之異的肚量，努力建設一個和諧的服務窗口。

5.要做到理解溝通

理解是一種文化，一種集忍讓、溝通為一體的良好品格。它不是沒有立場、沒有原則的讓步，而是大事講原則，小事講風格。因此，窗口工作人員之間共事要做到不斤斤計較，不耿耿于懷，坦誠對待分歧，加強聯系溝通，發現問題相互提醒，發現不足相互補充，在合作中加強理解，在共事中相互磨合，在理解中求得和諧，努力建設一個團結的服務窗口。

6.要做到注重小節

小節就像一面鏡子，越是點滴小事，越能折射人的品質，反映人的思想境界、修養和靈魂。窗口服務人員在日常工作中，不能感情用事，不該辦理的堅決不辦，決不能錯誤的認為吃一點、喝一點、拿一點，都是一些是小節問題，殊不知，這些小節問題最終會授人以柄，成為某些懷有不良目的、牟取非法利益人的籌碼。因此窗口服務人員要時刻保持清醒的頭腦，凈化生活圈，管住小節，珍惜名節，重形象，講分寸，努力建設一個廉潔的服務窗口。

三、加強對房地產交易市場秩序的管理

房地產市場論文范文第3篇

關鍵詞：房地產；統計監測；美國

一、美國房地產市場的監測機構

（一）政府機構

美國從事房地產市場監測的政府機構主要是普查局（USCensusBureau）。

普查局除了每十年進行一次人口普查外，每五年還要對經濟活動和州以及地方政府進行一次普查，每年普查局還要進行100多項其他調查。普查和調查的目的是為了從個人和單位收集統計信息，匯總成統計數據。普查局的局長由總統任命，同時還需得到參議院的確認。

（二）行業組織與協會

1.全美房地產協會（NationalAssociationofRealtors,NAR）。全美房地產協會在20世紀70年代初就擁有40多萬名會員而成為美國最大的貿易協會。現在該協會的會員總數已超過85萬，在50個州及關島、波多黎各等托管地建有州協會（stateassociation），在全國1500多個地方建有地方協會（localassociation）。

2.全美住房建筑商協會（NationalAssociationofHomeBuilders，NAHB）。全美住房建筑商協會公布的數據主要包括住房市場指數（HousingMarketIndex，HMI）和住房機會指數（HousingOpportunityIndex，HOI）等。該協會總部位于華盛頓，首要的目標是為所有的消費者提供擁有安全、體面和負擔得起的住宅的機會，改善房地產行業和建筑行業的經營環境。

3.按揭銀行家協會(MortgageBankersAssociation,MBA)。按揭銀行家協會公布的數據主要包括周按揭貸款調查（WeeklyApplicationsSurvey）和各種住房按揭貸款的利率等。該協會是代表雇傭50名員工以上、分布在全國每個社區的房地產金融業的國家級協會，總部位于首都華盛頓。按揭銀行家協會的最高決策層是其董事會，由21人組成，負責管理協會的一般事務。

二、各監測機構公布的房地產市場數據

1.建筑支出。建筑支出統計的是在特定時段安裝或建設的建筑的價值，包括原材料成本、勞動力成本、建筑設備租金、建筑商利潤、建筑設計和工程成本、項目管理成本、建筑期間的利息與稅金支出。

建筑支出報告中的數據分為總建筑支出、私人建筑支出與公共建筑支出三部分，其中總建筑支出統計的是在特定時段內某工程所有項目的價值總和，而不管個體項目何時開始或工程款何時支付給建筑商。

2.新房開工。普查局每月公布新住宅建筑報告，報告的內容主要包括新房開工許可數量、已經許可但尚未開工的數量、新房開工數量、在建數量和完工數量。新住宅建筑報告不包括旅館、大學宿舍等集體居住建筑以及移動住宅。

當住宅的奠基工作開始時即計入當月的新房開工統計，該項統計始于1992年9月，包括在原宅基基礎上的完全重建項目。美國并非各地都需新房開工許可，但新房開工數量包括那些不需要許可的住宅項目。

3.住房空置率和自有住房比率。住房空置率和自有住房比率被公共和私人部門廣泛運用，從而判斷是否需要增加新的房地產項目，此外，出租用房空置率還是用于預測未來經濟走勢的先行指數的組成部分。

住房空置率和自有住房比率季度報告于每季度結束后下月的最后一周公布，年度數據在四季度報告發表后公布。

4.簽約未交付房屋銷售。全美房地產協會從大房地產經紀商處獲得簽約未交付房屋銷售數據，樣本數量達到舊房銷售統計樣本的一半，相當于所有交易數量的20%。目前有一些住房數據被視為房地產市場的先行指標，如新房開工、住房按揭貸款申請和新房銷售等。但這些指標與舊房銷售的統計關系并不令人滿意。例如，新房銷售占所有房地產交易的15%左右，由于其基于上月簽訂的購房合約，因此被視為先行指數，但新房銷售樣本規模較小，數據的波動性大，要多個月的數據才能看出趨勢。

因簽約未交付房屋銷售反映的是實際舊房銷售，因此PHSI是未來房屋銷售活動的準確和可靠的指標，經全美房地產協會統計，超過80%的簽約未交付房屋銷售在兩個月內結算交付，剩下的20%中決大多數在3—4個月內結算交付。

以2001年的簽約未交付房屋銷售平均數量計算的指數值為100，全美房地產協會在每月的第一周公布兩月前的PHSI，除全國的指數外，還包括四個地區的指數。

5.新房銷售。新房銷售報告每月由普查局公布，目的是提供私有、單家庭住宅銷售的統計數據，報告的內容包括：新單家庭住宅的銷售數量、新單家庭住宅待售的數量和已銷售新房的中位價格與平均價格。

一旦簽訂銷售合同或接受定金，該新房就被認為已銷售，而不管房屋是處于尚未動工、在建或已完工階段。新房銷售調查并不跟蹤至房產最終交付，即使最終交易未完結，該房屋也被認為已銷售。

新房銷售調查中的價格是買賣雙方在第一次合同簽署時或交付定金時約定的價格，不包括訂單變化或其他因素引發的價格變化。新房銷售的歷史數據起始于1963年，除公布全國的總量外，還公布東北部、中西部、南部和西部的地區數據。

普查局的當地統計人員訪問樣本建筑許可辦公室，抽取建筑許可樣本，并跟蹤這些建筑是否開工、完工和出售。

6.舊房銷售。舊房銷售占美國房地產銷售總量的85%，因此，全美房地產協會公布的舊房銷售數據是衡量住宅市場發展趨勢的主要依據。每月的25日左右，全美房地產協會公布全國和四個地區的單家庭獨立住宅（SingleFamilyHouse）舊房的銷售數量和價格數據。NAR網站上公布的舊房銷售報告包括最近12個月的月度數據以及最近三年的年度數據，其他歷史數據需要付費購買。

地方協會每月向NAR的研究部報送舊房銷售數據，調查占舊房銷售總量的30%～40%，并且只有已交付的舊房才被納入統計范圍。全美房地產協會每季公布的各州舊房銷售報告是基于所有700多家地方協會的調查數據，而每月公布的舊房銷售指標是基于160家地方協會的樣本調查數據。

舊房銷售數量數據要經過季節調整并折算成年度數字以利于月度和季度之間作出比較。特定月份的年率數據代表如果該月的銷售速度能夠連續維持12個月的總銷售數量。

7.全美住房建筑商協會調查。全美住房建筑商協會（NAHB）通過調查公布的指數主要包括：NAHB-WellFargo房地產市場指數（NAHB-WellFargoHousingMarketIndex,HMI）、NAHB-WellFargo住房機會指數（NAHB-WellFargoHousingOpportunityIndex,HOI）和房屋改建市場指數（RemodelingMarketIndex,RMI）。

HMI基于全美住房建筑商協會每月對其會員的調查，特別是單家庭住宅部門，反映房地產業的脈搏，調查讓會員對總體經濟狀況和房地產市場狀況進行評級。HMI是對不同擴散指數（diffusionindices）的加權平均，包括當前新房銷售、未來6個月的新房銷售和可能購新房的交易。前兩項的評級分為好、一般和差三等，后一項的評級分為非常高、高、平均、低和很低五等。當前新房銷售的權重為0.5920，未來6個月新房銷售的權重為0.1358，可能購新房的交易的權重為0.2722。中國-HOI的定義為當地中等收入的家庭按照標準按揭貸款條件可以買得起的住房銷售比重。因此構成HOI的兩大因素為收入和住房成本。收入方面，NAHB住房與城市發展部公布的都市地區家庭中等年收入估計，NAHB假設家庭能承擔將28%的總收入用于供房，這是按揭行業的傳統假設，該估計值再除以12可以得到每月的數據。住房成本方面，NAHB每月從第一美國不動產經紀公司（FirstAmericanRealEstateSolutions）處獲得交易記錄數據，包括各州、縣的房產銷售時間和價格等。房主每月需償還的本金和利息按照30年期固定利率按揭貸款和10%的首期假設來計算。在本金和利息之外，住房成本還包括當期的物業稅和物業保險。HOI即是都市地區每月可供房的收入超過月住房成本的記錄比重。中國

2001年住宅改建市場規模達到了1530億美元，相當于GDP的2%和住房總支出的2/5。未來十年，住宅改建市場的年增長速度至少將達到5%，在此期間該市場的規模甚至將超過新房市場的規模。NAHB的房屋改建市場指數基于對房屋改建商的調查，并正成為該行業的衡量標準。NAHB通過向15000個房屋改建商發放調查問卷，最終選中約2000家改建商作為樣本。NAHB的調查產生兩個指數來描繪住宅改建市場狀況，一是現期市場條件指數（CurrentMarketConditionsIndex），二是未來預期指數（FutureExpectationsIndex）。

8.周按揭貸款申請調查。周按揭貸款申請調查由按揭銀行家協會進行并向訂閱者公布詳細的調查數據，該調查共包含15項指標，覆蓋固定利率和可調整利率的購房及再融資常規和政府貸款申請情況。報告的內容還包括與前一周、前一月和前一年相比按揭貸款的數量和金額的百分比變化，此外還有平均貸款規模、平均合約利率水平、再融資和浮息按揭貸款數量與金額占按揭貸款總量的比重等數據。報告公布的指數分別為經過季節調整和未經季節調整的市場指數（MarketIndex）、購買指數（PurchaseIndex）、再融資指數（RefinanceIndex）、固定利率按揭/可調整利率按揭指數（FRM/ARMIndex）、常規指數（ConventionalIndex）和政府指數（GovernmentIndex）。

周按揭貸款申請調查報告每周三公布，反映此前一周的按揭貸款申請情況，歷史數據可以一直追溯到1990年。

9.按揭貸款利率。按揭銀行家協會為讓其會員和業內人士了解房地產金融的市場環境定期公布和更新一系列的按揭貸款市場利率數據，主要包括：1990年至今的30年期固定利率按揭貸款月平均利率、1990年至今的15年期固定利率按揭貸款月平均利率，房迪美公司通過主要按揭貸款市場調查（FreddieMacWeeklyPrimaryMortgageMarketSurvey,PMMS）后公布的數據,分別為1971年至今的30年期固定利率按揭貸款月平均利率、1991年至今的15年期固定利率按揭貸款月平均利率、1984年至今的1年期可調整利率按揭貸款月平均利率、1999年至今的每周常規按揭貸款利率和1984年至今的月度可調整利率按揭貸款指數（ARMIndexes）。

房迪美公司的主要按揭貸款市場調查始于1971年4月，通過對全國各按揭貸款發放機構的調查來計算30年期固定利率按揭貸款的平均利率。

參考文獻：

[1]PatrickA.Simmons,HousingStatisticsoftheUnitedStates,2ded.BernanPress,WashingtonD.C.1999.

房地產市場論文范文第4篇

(一)房地產市場營銷的概念

房地產市場營銷是市場營銷的一個重要分支.房地產市場營銷與其他市場營銷一樣,也是個人和集體通過一系列的活動,特別是某些創造性的活動,同別的個人和集體交換產品和價值,以實現其經營目的的一種社會過程.可見,房地產營銷的實質是以消費者對各類房地產商品的需求為出發點,企業通過有效地提供住宅,辦公樓,商業樓宇,廠房等建筑物及相關服務來滿足消費者生產或生活,物質和精神等的需求,以獲取一定利潤的一種商務活動.與一般商品市場營銷相比,房地產市場營銷的主要特點是其交換對象的特殊性,房地產市場營銷的客體是房地產物質實體和依托物質實體上的權益等,因此,房地產市場營銷既有其特點,同時市場營銷的一般原理也能在房地產領域得到很好的運用.

現代市場營銷已經從商品交換過程發展到以商品交換為核心的各項相關活動中,涵蓋了企業生產經營的各個環節.市場營銷作為一門獨立的學科,在經濟發達的國家是從20世紀50年代開始趨于成熟,在我國則是在20世紀80年代中期以后才在不少行業中得到廣泛的推廣和應用.

(二)房地產市場的特征

由于房地產市場營銷是面向房地產市場的一種商務和管理活動,因此,必須充分認識房地產市場的特點,以便為有效管理和組織市場營銷活動服務.作為整個市場體系的組成部分,房地產市場具有以下主要特點.

1.房地產市場是權益交易市場.由于房地產的不可移動性,因此房地產市場交易的對象實際上是附著在每一宗房地產實物上的權益.交易的對象可以是房地產的所有權(包括占有權,使用權,收益權和處分權),也可以是部分所有權.不同權益的交易,形成市場上不同性質的交易行為.

2.房地產市場是區域性市場.由于房地產的不可移動性,房地產生產和消費都只能在特定的地點進行,從而使得房地產市場具有區域性的特征.這一特征要求房地產市場營銷中的各項活動內容均需以房地產所在地市場為主.例如市場調查,目標市場,產品定位,銷售策略的確定等都應結合房地產所在地市場進行.

3.房地產市場是不完全競爭市場.房地產的異質性使房地產市場中的商品具有差異性,如果考慮房地產的區位因素,則各項房地產商品各不相同,但不同房地產之間又不是不能替代的,所以,房地產市場是一種不完全競爭特征明顯的市場.

二,房地產市場營銷觀念

企業的市場營銷觀念直接影響企業市場營銷活動的組織和管理,在商品經濟發展過程中,市場營銷的觀念經歷了三種不同的指導思想.

(一)生產觀點

20世紀20年代以前,資本主義經濟雖然得到了高度發展,但社會生產的增長速度仍然落后于消費增長的速度,社會產品供應不足,產品品種比較單一,市場需求處于被動的地位,沒有多大的選擇余地.企業生產出來的產品不愁賣不出去,因此,企業整個的著眼點就放在生產上面,"我能生產什么,就能夠賣什么",企業的普遍思想是"生產觀點".

(二)推銷觀點

20世紀20年代以后,經過第一次世界大戰后的復蘇,資本主義經濟由于大批軍品生產設備和技術運用于民品,社會生產得到迅速發展,市場商品數量,品種開始增加,部分商品出現供過于求的狀況,競爭開始加劇,不少企業逐漸采用"推銷觀點"指導企業的經營活動.其基本特征是"我賣什么,人們就買什么".這一時期企業經營活動雖然增加了推銷活動,但其仍然是一種"以產定銷"的觀念,即"我生產了什么,就推銷什么".

(三)市場營銷觀點

第二次世界大戰以后,特別是20世紀50年代以后,商品經濟進一步發展,廣大消費者的生活方式發生了極大的變化,市場商品進一步供過于求,各種需求和欲望花樣翻新,市場轉變為買方市場,許多企業家開始認識到,能不能使自己的產品滿足市場的需求,在市場上占有較大的份額,關系到企業的生死存亡,因此,許多企業逐漸用"市場營銷觀點"代替"推銷觀點".

用市場營銷的觀點組織房地產企業的營銷活動,最基本的一點就是要清楚地了解潛在的市場和需求,以及消費者和可能的買主的消費觀念和偏好,并運用合適的產品,定價,銷售渠道,促銷和服務等方法來滿足消費者的需要,房地產開發和經營商應本著顧客需要的宗旨去開發和經營房地產,才有可能吸引購房者,才能獲取盈利,實現企業的經營目標,做不到這一點,市場營銷工作就可能是浪費金錢和時間.

我國房地產業雖然起步晚,但發展速度快,房地產企業之間競爭加劇,部分房地產出現了供過于求的現象,因此,我國房地產企業必須運用市場營銷觀點組織房地產營銷活動,才能在激烈競爭中取勝.

三,房地產市場營銷的內容

現代房地產市場營銷已不再是單純的推銷工作,而是企業以滿足市場需求為中心的整體經營活動,要從研究市場人手組織房地產投資開發經營活動,因此,房地產市場營銷涵蓋面廣,包含豐富的內容.概括起來,包括以下方面.

(一)房地產市場研究分析

1.市場需求分析.通過對房地產市場調查和預測,了解房地產市場近期或未來需求是什么.

2.房地產市場環境分析.分析房地產企業經營活動面臨哪些宏觀環境的影響,有利因素和不利因素各有哪些.房地產是不可移動的高價值財產,受環境的影響大,因此,環境分析是房地產經營活動中的重要內容.

(二)確定房地產投資經營目標

在研究和分析市場的基礎上,作出經營決策,包括選擇和確定房地產投資規模,投資方向,投資地區和地點以及投資方式.

在進行上述決策之前,必須選定適當的顧客群.任何企業都不可能面向所有的市場,滿足所有顧客的需求.而房地產企業所開發的商品房在一定時期內所能夠滿足顧客需求的范圍就可能更小了,因此,企業必須明確"我為哪一類用戶開發房地產商品及提供相應的服務"

企業在進行投資決策時,首先必須解決這個問題,從現代市場營銷的角度而言,即目標市場選擇――我是準備面向普通老百姓開發經濟適用的住宅,還是高級別墅,或者是高檔酒店.

確定目標市場時,至少需要考慮兩個基本問題:一是這個顧客群的需求必須有足夠的容量;二是在這個顧客群中,供應的競爭對手,特別是具有較強競爭力的對手要盡量少.

(三)項目決策

項目決策是在項目經營目標確定的基礎上,根據選定的地段和項目,決定能夠滿足市場需要的開發經營策略.具體包括以下幾種.

1.產品策略.確定和開發滿足市場需求的房地產商品.適當的產品是同適當的顧客群相聯系的.當目標市場選定以后,必須設計和開發建設可以滿足顧客群的適銷對路的房地產商品或相應的服務.

2.價格策略.根據房地產市場需求分析的情況,制定房地產價格,受國家調控的房地產價格的確定應符合國家規定.

3.銷售渠道選擇.選擇房地產租售的基本方式和途徑,房地產開發商自行租售與委托房地產中介機構進行房地產租售各有特點,要進一步結合項目情況決定經營方式.

(四)促進銷售

確定和使用有效的信息傳遞促進銷售的手段,如房地產廣告,房地產交易會等,提供售前咨詢服務,吸引租客或買家,促成房地產交易.

(五)信息反饋和物業管理

提供售后服務和良好的物業管理,并搜集反饋信息,擴大顧客群.

以上幾個方面,是現代市場營銷的主要內容.在上述市場經營過程中,每個環節又有更多的策略性選擇.

四,房地產市場營銷的基本過程

根據上述房地產市場營銷的內容和現代市場營銷的觀念,結合房地產開發經營的基本過程,房地產市場營銷的基本過程可以概括如下.

1.分析市場機會.

2.研究和選擇目標市場.結合市場情況和企業自身的優勢,通過可行性研究分析,作出投資決策.

3.制定營銷戰略,包括產品定位,建筑設計.

房地產市場論文范文第5篇

與此形成鮮明對應的是一些成熟的開發商不約而同地把客戶服務當作了今年的重頭戲。像廣州市“合生創展”特意將2002年定為“服務質量年”；廣地花園也將社區服務領跑計劃作為今年的主打方向；還有一些開發公司紛紛成立了“客戶服務部”等等。看來，在今后一段時期房地產市場上開發商之間的服務戰是不可避免的了。

一、服務——市場營銷的新杠桿

隨著市場競爭的日益激烈及市場營銷策略被廣泛地運用，一些市場營銷創新者大膽地突破了傳統的產品、價格、渠道和促銷四個市場營銷組合因素框架，把服務作為第五個因素引進了市場營銷組合因素之中，使以顧客為中心的觀念深入人心，并在營銷活動中得以貫徹實行。作為市場營銷主要因素的服務，從產品的整體概念中延伸出來，其對象及內容出現了新的變化，它不僅包括對現實顧客的服務，而且也包括對潛在顧客的服務；不僅要提高顧客現實的(售后的)滿意程度，還要提高預期的(售前的)滿意程度。服務可以使企業創立個性，增加競爭優勢，有效地增加企業的新銷售和再銷售的實現機率。服務作為第五個因素的導入為市場營銷提供了一個新的杠桿，為企業市場定位和增加競爭優勢等開辟了一條新路。

由于市場上競爭模仿的日益加劇，企業的技術和產品的特征優勢通常是短暫的，服務是產生差異性的主要手段。服務對顧客感知有很大的影響，因此服務可用來創造競爭者難以模仿的競爭優勢，即在定位中創造差異性。

服務可以提高企業競爭優勢。按照菲利普·科特勒的“顧客讓渡價值理論”，顧客在選擇不同企業的產品和服務時，首先考慮是否能夠獲取最大顧客讓渡價值。所謂顧客讓渡價值是指總顧客價值減去總顧客成本的差。總顧客價值由產品價值、服務價值、人員價值和形象價值組成；總顧客成本由貨幣成本、時間成本、體力成本和精神成本組成。總顧客價值中的服務價值提高了，就意味著加大了顧客讓渡價值的值，從而也提高了企業的競爭力。

二、開發企業開展服務營銷是大勢所趨

面對市場競爭的壓力，許多開發企業開始意識到優質的服務才能占領或保住市場，由此產生出“以市場為中心”和“以顧客為導向”的市場營銷觀念。它強調企業與顧客之間的溝通與聯系，以不斷滿足顧客的需求為中心，以采取具有競爭性的策略為特點，成為當今倍受關注的一大營銷理念，即“服務營銷”。現在，服務營銷的觀念越來越被開發商所認同和接受，它必將推動房地產市場走向更加成熟和理性。

1、服務是房地產業的本質。房地產業屬于第三產業，是服務領域的行業。開發企業為顧客提供滿意的居住(辦公、投資)服務責無旁貸。在過去的房地產賣方市場的條件下，平庸的服務司空見慣，久而久之，交易雙方對此也習以為常。然而，當今買方市場的條件下，顧客正變得挑剔、精明，其消費行為也日趨成熟，平庸的服務再也不能贏得顧客的青睞，優質服務才是企業走向成功的金鑰匙。

2、服務經濟時代推動服務業蓬勃發展。隨著科技和企業管理水平的全面提高，顧客購買力和需求趨向的變化，服務因素在國際市場的競爭中，已取代產品質量和價格而成為競爭的新焦點。世界經濟開始進入服務經濟時代，企業的競爭將是服務的競爭，任何企業越來越無法抵御服務浪潮的沖擊。

3、市場價值中心的轉移是一種客觀規律和趨勢。在世界范圍內，各產業的發展早已經歷從產值中心論、銷售中心論、利潤中心論到顧客中心論的階段，并已進步到以“顧客滿意度”為核心價值的時代。這種市場價值中心的轉移是一種客觀規律和趨勢。對于房地產業來說，也應順應這種發展趨勢，以客為尊。企業如果沒有服務，也就意味著沒有營銷。

4、需求的變化要求服務的及時跟進。顧客有不同的偏好，而且隨著時間的推移、社會的發展，其偏好也在變化。不同生活方式的人們尋求不同的產品，并采取不同的交流方式，結果使大型的房地產市場分解出許多的細分市場來。服務作為一個新的市場營銷組合因素后，為顧客服務觀念被貫徹到從產品設計到售后服務的整個活動中，這就為滿足各細分市場提供了可能。開發企業根據不同顧客的需求，及時、準確地制定出服務目標，營銷效果就會大大提高。

三、行之有效的服務形式

隨著買方市場的到來，顧客越來越要求企業提供細致、周到、充滿人情味的服務，于是，選擇什么樣的服務形式去滿足顧客的需求就顯得尤為重要。下面是幾種常見的服務形式。

l、全過程服務。全過程服務是在房地產售前、售中及售后的每一環節都對顧客進行細致而深入的服務。也就是從顧客產生購買欲望的那—刻起，到產品使用價值耗盡為止的整個過程，都對顧客細心呵護，使顧客與自己的產品緊密相聯，讓顧客在每—個層面都感到完全滿意。

2、全員服務。全員服務要求企業增強員工的服務營銷的群體意識和團隊精神，并在企業內部形成新的服務關系。總經理為各部門經理服務，各部門經理為銷售一線人員服務，銷售—線人員為顧客服務，從而形成一條以顧客為導向的企業服務運作鏈。企業全體員工都在不同崗位全心全意服務于顧客并以此作為工作信念和發展目標，在企業內部逐步形成以服務文化為核心的企業文化。