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房地產(chǎn)管理法范文第1篇

一、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)者的資格問題1.從事房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)者，應(yīng)當(dāng)是具備企業(yè)法人條件、經(jīng)工商行政管理部門登記并發(fā)給營(yíng)業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（含中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)、中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)和外資企業(yè)）。

2.不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格的企業(yè)與他人簽訂的以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)為內(nèi)容的合同，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但在一審訴訟期間依法取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格的，可認(rèn)定合同有效。

二、關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)的出讓問題3.國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的出讓方，依法是市、縣人民政府土地管理部門。出讓合同應(yīng)由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂，其他部門、組織和個(gè)人為出讓方與他人簽訂的出讓合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。

4.出讓合同出讓的只能是經(jīng)依法批準(zhǔn)的國(guó)有土地使用權(quán)，對(duì)于出讓集體土地使用權(quán)或未經(jīng)依法批準(zhǔn)的國(guó)有土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。

5.出讓合同出讓的土地使用權(quán)未依法辦理審批、登記手續(xù)的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效，但在一審訴訟期間，對(duì)于出讓集體土地使用權(quán)依法補(bǔ)辦了征用手續(xù)轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，并依法補(bǔ)辦了出讓手續(xù)的，或者出讓未經(jīng)依法批準(zhǔn)的國(guó)有土地使用權(quán)依法補(bǔ)辦了審批、登記手續(xù)的，可認(rèn)定合同有效。

三、關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓問題6.國(guó)有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓合同，轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)未依法辦理出讓審批手續(xù)的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效，但在一審訴訟期間，對(duì)于轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)，經(jīng)有關(guān)主管部門批準(zhǔn)補(bǔ)辦了征用手續(xù)轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，并依法辦理了出讓手續(xù)的，或者轉(zhuǎn)讓未經(jīng)依法批準(zhǔn)的國(guó)有土地使用權(quán)依法補(bǔ)辦了審批、登記手續(xù)的，可認(rèn)定合同有效。

7.轉(zhuǎn)讓合同的轉(zhuǎn)讓方，應(yīng)當(dāng)是依法辦理了土地使用權(quán)登記或變更登記手續(xù)，取得土地使用證的土地使用者。未取得土地使用證的土地使用者為轉(zhuǎn)讓方與他人簽訂的合同，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但轉(zhuǎn)讓方已按出讓合同約定的期限和條件投資開發(fā)利用了土地，在一審訴訟期間，經(jīng)有關(guān)主管部門批準(zhǔn)，補(bǔ)辦了土地使用權(quán)登記或變更登記手續(xù)的，可認(rèn)定合同有效。

8.以出讓方式取得土地使用權(quán)的土地使用者雖已取得土地使用證，但未按土地使用權(quán)出讓合同約定的期限和條件對(duì)土地進(jìn)行投資開發(fā)利用，與他人簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效；如土地使用者已投入一定資金，但尚未達(dá)到出讓合同約定的期限和條件，與他人簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，沒有其他違法行為的，經(jīng)有關(guān)主管部門認(rèn)可，同意其轉(zhuǎn)讓的，可認(rèn)定合同有效，責(zé)令當(dāng)事人向有關(guān)主管部門補(bǔ)辦土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。

9.享有土地使用權(quán)的土地使用者未按照項(xiàng)目建設(shè)的要求對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，也未辦理審批手續(xù)和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，轉(zhuǎn)讓建設(shè)項(xiàng)目的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的合同無效；如符合土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件的，可認(rèn)定項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同有效，責(zé)令當(dāng)事人補(bǔ)辦土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。

10.以轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)的使用年限，應(yīng)當(dāng)是土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已使用的年限后的剩余年限。轉(zhuǎn)讓合同約定的土地使用年限超過剩余年限的，其超過部分無效。土地使用年限，一般應(yīng)從當(dāng)事人辦理土地使用權(quán)登記或變更登記手續(xù)，取得土地使用證的次日起算，或者在合同中約定土地使用年限的起算時(shí)間。

11.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同擅自改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效，但在一審訴訟期間已補(bǔ)辦批準(zhǔn)手續(xù)的，可認(rèn)定合同有效。

12.轉(zhuǎn)讓合同簽訂后，雙方當(dāng)事人應(yīng)按合同約定和法律規(guī)定，到有關(guān)主管部門辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，一方拖延不辦，并以未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)為由主張合同無效的，人民法院不予支持，應(yīng)責(zé)令當(dāng)事人依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。

13.土地使用者與他人簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同后，未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)之前，又另與他人就同一土地使用權(quán)簽訂轉(zhuǎn)讓合同，并依法辦理了土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的，土地使用權(quán)應(yīng)由辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的受讓方取得。轉(zhuǎn)讓方給前一合同的受讓方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。

14.土地使用者就同一土地使用權(quán)分別與幾方簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，均未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定各合同無效；如其中某一合同的受讓方已實(shí)際占有和使用土地，并對(duì)土地投資開發(fā)利用的，經(jīng)有關(guān)主管部門同意，補(bǔ)辦了土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的，可認(rèn)定該合同有效。轉(zhuǎn)讓方給其他合同的受讓方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。

四、關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)的抵押?jiǎn)栴}15.土地使用者未辦理土地使用權(quán)抵押登記手續(xù)，將土地使用權(quán)進(jìn)行抵押的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定抵押合同無效。

16.土地使用者未辦理土地使用權(quán)抵押登記手續(xù)將土地使用權(quán)抵押后，又與他人就同一土地使用權(quán)簽訂抵押合同，并辦理了抵押登記手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定后一個(gè)抵押合同有效。

17.以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)為標(biāo)的物簽訂的抵押合同，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但在一審訴訟期間，經(jīng)有關(guān)主管部門批準(zhǔn)，依法補(bǔ)辦了出讓手續(xù)的，可認(rèn)定合同有效。

五、關(guān)于以國(guó)有土地使用權(quán)投資合作建房問題18.享有土地使用權(quán)的一方以土地使用權(quán)作為投資與他人合作建房，簽訂的合建合同是土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的一種特殊形式，除辦理合建審批手續(xù)外，還應(yīng)依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合建合同無效，但雙方已實(shí)際履行了合同，或房屋已基本建成，又無其他違法行為的，可認(rèn)定合建合同有效，并責(zé)令當(dāng)事人補(bǔ)辦土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。

19.當(dāng)事人簽訂合建合同，依法辦理了合建審批手續(xù)和土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的，不因合建一方?jīng)]有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)而認(rèn)定合同無效。

20.以劃撥方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的一方，在《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）施行前，經(jīng)有關(guān)主管部門批準(zhǔn)，以其使用的土地作為投資與他人合作建房的，可認(rèn)定合建合同有效。

21.《條例》施行后，以劃撥方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的一方未辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，以其土地使用權(quán)作為投資與他人合建房屋的，應(yīng)認(rèn)定合建合同無效，但在一審訴訟期間，經(jīng)有關(guān)主管部門批準(zhǔn)，依法補(bǔ)辦了出讓手續(xù)的，可認(rèn)定合同有效。

22.名為合作建房，實(shí)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的合同，可按合同實(shí)際性質(zhì)處理。如土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓符合法律規(guī)定的，可認(rèn)定合同有效，不因以合作建房為名而認(rèn)定合同無效。

23.合建合同對(duì)房地產(chǎn)權(quán)屬有約定的，按合同約定確認(rèn)權(quán)屬；約定不明確的，可依據(jù)雙方投資以及對(duì)房屋管理使用等情況，確認(rèn)土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的權(quán)屬。

六、關(guān)于商品房的預(yù)售問題24.商品房的預(yù)售方，沒有取得土地使用證，也沒有投入開發(fā)建設(shè)資金進(jìn)行施工建設(shè)，預(yù)售商品房的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定商品房預(yù)售合同無效。

25.商品房的預(yù)售方，沒有取得土地使用證，但投入一定的開發(fā)建設(shè)資金，進(jìn)行了施工建設(shè)，預(yù)售商品房的，在一審訴訟期間補(bǔ)辦了土地使用證、商品房預(yù)售許可證明的，可認(rèn)定預(yù)售合同有效。

26.商品房的預(yù)售方，持有土地使用證，也投入一定的開發(fā)建設(shè)資金，進(jìn)行了施工建設(shè)，預(yù)售商品房的，在一審訴訟期間辦理了預(yù)售許可證明的，可認(rèn)定預(yù)售合同有效。

27.預(yù)售商品房合同簽訂后，預(yù)購(gòu)方尚未取得房屋所有權(quán)證之前，預(yù)售方未經(jīng)預(yù)購(gòu)方同意，又就同一預(yù)售商品房與他人簽訂預(yù)售合同的，應(yīng)認(rèn)定后一個(gè)預(yù)售合同無效；如后一個(gè)合同的預(yù)購(gòu)方已取得房屋所有權(quán)證的，可認(rèn)定后一個(gè)合同有效，但預(yù)售方給前一個(gè)合同的預(yù)購(gòu)方造成損失的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。

七、關(guān)于預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓問題28.商品房的預(yù)售合同無效的，預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓合同，一般也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。

29.商品房預(yù)售合同的雙方當(dāng)事人，經(jīng)有關(guān)主管部門辦理了有關(guān)手續(xù)后，在預(yù)售商品房尚未實(shí)際交付前，預(yù)購(gòu)方將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓他人，辦理了轉(zhuǎn)讓手續(xù)的，可認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效；沒有辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)的，在一審訴訟期間補(bǔ)辦了轉(zhuǎn)讓手續(xù)，也可認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效。

30.商品房預(yù)售合同的預(yù)購(gòu)方，在實(shí)際取得預(yù)購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)并持有房屋所有權(quán)證后，將房屋再轉(zhuǎn)讓給他人的，按一般房屋買賣關(guān)系處理。

八、關(guān)于預(yù)售商品房的價(jià)格問題31.預(yù)售商品房的價(jià)格，除國(guó)家規(guī)定“微利房”、“解困房”等必須執(zhí)行國(guó)家定價(jià)的以外，合同雙方根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情約定的價(jià)格，也應(yīng)當(dāng)予以保護(hù)。一方以政府調(diào)整與房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)為由要求變更合同約定價(jià)格的，可予以支持。一方以建筑材料或商品房的市場(chǎng)價(jià)格變化等為由，要求變更合同約定的價(jià)格或解除合同的，一般不予支持。

32.合同雙方約定了預(yù)售商品房?jī)r(jià)格，同時(shí)又約定了預(yù)售商品房的價(jià)格以有關(guān)主管部門的核定價(jià)格為準(zhǔn)，一方要求按核定價(jià)格變更預(yù)售商品房?jī)r(jià)格的，應(yīng)予以準(zhǔn)許。

33.合同雙方約定的預(yù)售商品房?jī)r(jià)格不明確，或者在合同履行中發(fā)生不可抗力的情況，合同雙方當(dāng)事人可另行協(xié)商預(yù)售商品房?jī)r(jià)格。協(xié)商不成的，可參照當(dāng)?shù)卣嫉膬r(jià)格、房地產(chǎn)部門認(rèn)可的評(píng)估的價(jià)格，或者當(dāng)?shù)赝谕愅|(zhì)房屋的市場(chǎng)價(jià)格處理。

34.在逾期交付房屋的期間，因預(yù)售商品房?jī)r(jià)格變化造成的損失，由過錯(cuò)方承擔(dān)。

九、關(guān)于違反合同的責(zé)任35.經(jīng)審查認(rèn)定有效的合同，雙方當(dāng)事人應(yīng)按照合同的約定或法律的規(guī)定履行。

36.在合同履行過程中，由于不可抗力的原因，致使合同難以繼續(xù)履行或繼續(xù)履行將給一方造成重大損失，當(dāng)事人提出變更或解除合同的，應(yīng)予支持。因此造成的損失，由當(dāng)事人雙方合理負(fù)擔(dān)。

37.當(dāng)事人以對(duì)合同內(nèi)容有重大誤解或合同內(nèi)容顯失公平為由，提出變更合同的，應(yīng)予支持。但因下列情形之一要求變更合同的，不予支持：

（1）合同約定的出資額、價(jià)格雖與當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)行情有所不同，但差別不大，一方當(dāng)事人以缺乏經(jīng)驗(yàn)不了解市場(chǎng)行情等為由，提出變更合同的。

（2）合同履行的結(jié)果不是合同簽訂時(shí)不能預(yù)見的，而是因當(dāng)事人經(jīng)營(yíng)不善、管理不當(dāng)或判斷失誤等原因造成的，一方當(dāng)事人提出變更合同的。

38.合同一方有充分證據(jù)證明確系不可抗力，致使合同不能按期履行或不能完全履行的，根據(jù)實(shí)際情況，可準(zhǔn)予延期履行、部分履行或不履行，并部分或全部免予承擔(dān)違約責(zé)任。

39.合同一方違反合同，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц哆`約金。合同對(duì)違約金有具體約定的，應(yīng)按約定的數(shù)額支付違約金。約定的違約金數(shù)額一般以不超過合同未履行部分的價(jià)金總額為限。對(duì)違約金無約定或約定不明確的，按沒有約定處理。

40.合同一方違反合同給對(duì)方造成損失，支付違約金不足以賠償?shù)模€應(yīng)賠償造成的損失與違約金的差額部分。

41.合同一方違約致使合同無法履行的，應(yīng)賠償對(duì)方的損失。實(shí)際損失無法確定的，可參照違約方所獲利潤(rùn)確定賠償金額。

42.合同約定了違約金和罰款的，或只約定罰款的，只要其金額不超過未履行部分總額的，可將罰款視為違約金處理。

43.合同一方未將對(duì)方的投資款用于履行合同而挪作他用，致使合同不能履行的，依法應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，賠償因不履行給對(duì)方造成的實(shí)際損失。

44.違約方將對(duì)方的投資款挪作他用并獲利的，如所獲利潤(rùn)高于或等同于對(duì)方實(shí)際損失的，應(yīng)將其所獲利潤(rùn)作為對(duì)方的損失予以賠償；如所獲利潤(rùn)低于對(duì)方的實(shí)際損失的，應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方的實(shí)際損失；如違約方所獲利潤(rùn)無法確定的，可按銀行同類貸款利率的四倍賠償對(duì)方的損失。

十、關(guān)于無效合同的處理問題45.經(jīng)審查認(rèn)定無效的合同，一方依據(jù)無效合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)返還對(duì)方。因合同無效給對(duì)方造成損失的，應(yīng)按過錯(cuò)責(zé)任原則由過錯(cuò)方賠償損失。過錯(cuò)方承擔(dān)賠償責(zé)任的賠償金數(shù)額，應(yīng)相當(dāng)于無過錯(cuò)方的實(shí)際損失。雙方均有過錯(cuò)的，按過錯(cuò)責(zé)任大小各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。雙方故意嚴(yán)重違反有關(guān)法律、法規(guī)而致合同無效的，應(yīng)追繳雙方已經(jīng)取得或約定取得的財(cái)產(chǎn)。

46.合作建房合同被確認(rèn)無效后，在建或已建成的房屋，其所有權(quán)可確認(rèn)歸以土地使用權(quán)作為投資的一方所有，對(duì)方的投資可根據(jù)資金的轉(zhuǎn)化形態(tài)，分別處理：

（1）資金尚未投入實(shí)際建設(shè)的，可由以土地使用權(quán)作為投資的一方將對(duì)方投入的資金予以返還，并支付同期同類銀行貸款的利息；

（2）資金已轉(zhuǎn)化為在建中的建筑物，并有一定增值的，可在返還投資款的同時(shí)，參照當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)情況，由以土地使用權(quán)作為投資的一方給予對(duì)方相應(yīng)比例的經(jīng)濟(jì)賠償；

房地產(chǎn)管理法范文第2篇

城市房地產(chǎn)管理辦法完整版全文第一章　總　則

第一條　為了加強(qiáng)對(duì)城市房地產(chǎn)管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的秩序，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，制定本法。

第二條　在中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地(以下簡(jiǎn)稱國(guó)有土地)范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易，實(shí)施房地產(chǎn)管理，應(yīng)當(dāng)遵守本法。

本法所稱房屋，是指土地上的房屋建筑及構(gòu)筑物。

本法所稱房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依據(jù)本法取得有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)行為。

本法所稱房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。

第三條　國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償、有限期使用制度。但是，國(guó)家在本法規(guī)定的范圍內(nèi)劃拔國(guó)有土地使用權(quán)除外。

第四條　國(guó)家根據(jù)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，扶持發(fā)展居民住宅建設(shè)，逐步改善居民住宅條件。

第五條　房地產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)遵守法律和行政法規(guī)，依法納稅。房地產(chǎn)權(quán)利人的合法益受法律保護(hù)任何單位和個(gè)人得侵犯。

第六條　國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門、土地管理部門依照國(guó)務(wù)院規(guī)定的職權(quán)劃分，各司其職，密切配合，管理全國(guó)房地產(chǎn)工作。縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理、土地管理部門的機(jī)構(gòu)設(shè)置及其職權(quán)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。

第二章　房地產(chǎn)開發(fā)用地

第一節(jié)　土地使用權(quán)出讓

第七條　土地使用權(quán)出讓，是指國(guó)家將有土地使用權(quán)(以下簡(jiǎn)稱土地使用權(quán))在一定的年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

第八條　城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，該幅國(guó)有土地使用權(quán)方可有償出讓。

第九條　土地使用權(quán)出讓，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地規(guī)劃。

第十條　縣級(jí)以上地方人民政府出讓土地使用權(quán)用于房地開發(fā)的，須根據(jù)省級(jí)以上人民政府下的控制指標(biāo)擬訂度出讓土地使用權(quán)總面積方案，按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)國(guó)務(wù)院或省級(jí)人民政府批準(zhǔn)。

第十一條　土地使用權(quán)出讓，由市、縣人民政府有計(jì)劃、有步驟地進(jìn)行。出讓的每幅地塊、用途年限的其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會(huì)同城市規(guī)劃、建設(shè)、房地產(chǎn)管理部門共同擬定方案，按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，由市，縣人民政府土地管理部門實(shí)施。

直轄市的縣人民政府及其有關(guān)部門行使前款規(guī)定的權(quán)限，由直轄市人民政府規(guī)定。

第十二條　土地使用權(quán)出讓，可采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。

商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標(biāo)方式;沒有條件，不能采取拍賣、招標(biāo)方式的，可采取雙方協(xié)議方式。

采取雙方協(xié)議方式出讓使用權(quán)的出讓金不得低于國(guó)家規(guī)定所確定的最低價(jià)。

第十三條　土地使用權(quán)出讓最高年限由國(guó)務(wù)院規(guī)定。

第十四條　土地使用權(quán)出讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面出讓合同。土地使用權(quán)出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。

第十五條　土地使用者必須按照出讓合同約定，支付土地使用權(quán)出讓金;未按照出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金的，土地管理部門有權(quán)解除合同，并可以請(qǐng)求違約賠償。

第十六條　土地使用者按照出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金的，市、縣人民政府土地管理部門必須按照出讓合同約定，提供出讓土地;未按照出讓合同約定提供出讓土地的，土地使用者有權(quán)解除合同，有土地管理部門返還土地使用權(quán)出讓金，土地使用者并可請(qǐng)求違約賠償。

第十七條　土地使用者必須改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用出讓金。

第十八條　土地使用權(quán)出讓金應(yīng)當(dāng)全部上繳財(cái)政，列入預(yù)表，用城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和土地開發(fā)。土地使用權(quán)出讓金上繳和使用辦法有國(guó)務(wù)院決定。

第十九條　國(guó)家土地使用者依法取得土地使用權(quán)，在出讓合同約定使用年限屆滿前不收回;在特殊情況下，根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實(shí)際年限和開發(fā)地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償。

第二十條　土地使用權(quán)因土地來失而終止。

第二十一條　土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依法規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用者由國(guó)家無償收回。

第二節(jié)　土地使用權(quán)劃撥

第二十二條　土地使用權(quán)劃撥，是批縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅地音交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。依照本法規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的期制。

第二十三條　下例建設(shè)用的土地使用權(quán)，確屬必需的，可以由縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥的：

(一)國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用發(fā);

(二)城市基礎(chǔ)設(shè)施用地的公益事業(yè)用地;

(三)國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地;

(四)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。

第三章　房地產(chǎn)開發(fā)

第二十四條　房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。

第二十五條　以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的百分之二十以下的土地閑置費(fèi);滿二年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán);但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開發(fā)遲延的除外。

第二十六條　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工、必須符合國(guó)家有關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。

第二十七條　依法取得土地使用權(quán)，可以依照本法和有關(guān)法律、行下政法規(guī)和規(guī)定，作價(jià)入股，合資、合作開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)。

第二十八條　國(guó)家采取稅收等方面的優(yōu)惠措施鼓勵(lì)和扶持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)居民住宅。

第二十九條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營(yíng)利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。

設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

(一)有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu);

(二)有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所;

(三)有符合國(guó)務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資金;

(四)有足夠的專業(yè)技術(shù)人員;

(五)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。

設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記。工商行政管理部門對(duì)符合本法規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)予以登記，發(fā)給營(yíng)業(yè)執(zhí)照;對(duì)不符合本法規(guī)定條件的，不予登記。設(shè)立有限責(zé)任公司、股份有限公司，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的，還應(yīng)當(dāng)執(zhí)行公司法的有關(guān)規(guī)定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后的一個(gè)月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C(jī)關(guān)所在縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門備案。

第三十條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本與投資總額的比例應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分期開發(fā)房地產(chǎn)的，分期投資額應(yīng)當(dāng)與項(xiàng)目規(guī)模相適應(yīng)，并按照土地使用權(quán)出讓合同的約定，按期投入資金，用于項(xiàng)目建設(shè)。

第四章　房地產(chǎn)交易

第一節(jié)　一般規(guī)定

第三十一條　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。

第三十二條　基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。具體辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定。

第三十三條　國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度。

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)沽應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開的原則，按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序，以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。

第三十四條　國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度。

房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上人民政府規(guī)定的部門如實(shí)申報(bào)成交價(jià)，不得瞞報(bào)或者作不實(shí)的申報(bào)。

第三十五條　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法第五章的規(guī)定辦理權(quán)屬登記。

第二節(jié)　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

第三十六條　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為第三十七條　下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：

(一)以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十八條規(guī)定的條件的;

(二)司法機(jī)關(guān)和行執(zhí)機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;

(三)依法收回土地使用權(quán);

(四)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的;

(五)權(quán)屬有爭(zhēng)議的;

(六)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的;

(七)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

第三十八條　以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

(一)按照出讓合同約定已支付部份土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用證書;

(二)按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。

第三十九條　以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定的，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。

以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國(guó)務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或者作其他處理。

第四十條　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，合同中應(yīng)當(dāng)載明土地使用權(quán)取得的方式。

第四十一條　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。

第四十二條　出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者使用年限后的剩余年限。

第四十三條　以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人改變?cè)恋氐氖褂脵?quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。

第四十四條　商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件。

(一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;

(二)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證;

(三)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;

(四)向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門登記備案。

商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。

第四十五條　商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國(guó)務(wù)院規(guī)定。

第三節(jié)　房地產(chǎn)抵押

第四十六條　房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。

第四十七條　依法取得的房屋所有權(quán)連同該屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。

第四十八條　房地產(chǎn)抵押，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書，房屋所有權(quán)證書辦理。

第四十九條　房地產(chǎn)抵押，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂書面抵押合同。

第五十條　設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款項(xiàng)后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。

第五十一條　房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將士地上新增的房屋與抵押財(cái)產(chǎn)一同拍賣，但對(duì)拍賣新增的房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。

第四節(jié)　房屋租賃

第五十二條　房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

第五十三條　房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門登記備案。

第五十四條　住宅用地的租賃，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國(guó)家和房屋所在城市人民政府規(guī)定的租賃政策。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款。

第五十五條　以營(yíng)利為目的，房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得使用權(quán)的國(guó)有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國(guó)家。具體辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定。

第五節(jié)　中介服務(wù)機(jī)構(gòu)

第五十六條　房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)包括房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)等。

第五十七條　房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)具備下列條件：

(一)有自已的名稱和組織機(jī)構(gòu);

(二)有固定的服務(wù)場(chǎng)所;

(三)有必要的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi);

(四)有足夠數(shù)量的專業(yè)人員;

(五)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。

設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后方可開業(yè)。

第五十八條　國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度。

第五章　房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理

第五十九條　國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。

第六十條　以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門申請(qǐng)登記，經(jīng)縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級(jí)人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書。

在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)登記，由縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門核實(shí)頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級(jí)人民政府土地管理部門申請(qǐng)土地使用權(quán)變使用更登記，經(jīng)同級(jí)人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級(jí)人民政府更換或者更改土地權(quán)證書。法律另有規(guī)定的，依照有關(guān)法律的規(guī)定辦理。

第六十一條　房地產(chǎn)抵押時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記。

因處分抵押房地產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照本章規(guī)定辦理過戶登記。

第六十二條　經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，縣級(jí)以上地方人民政府由一個(gè)部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可以制作頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書，依照本法第六十條的規(guī)定，將房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍的土地使用權(quán)的確認(rèn)和變更。分別載入房地產(chǎn)權(quán)證書。

第六章　法律責(zé)任

第六十三條　違反本法第十條、第十一條的規(guī)定，擅自批準(zhǔn)出讓或者擅自出讓土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開發(fā)的，由上級(jí)機(jī)關(guān)或者所在單位給予有關(guān)責(zé)任人員行政處分。

第六十四條　違反本法第二十九條的規(guī)定，未取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的，由縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門責(zé)令停止房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)活動(dòng)，沒收違法所得，可以并處罰款。

第六十五條　違反本法第三十八條第一款的規(guī)定轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，由縣級(jí)以上人民政府土地管理部門沒收違法所得，可以并處罰款。

第六十六條　違反本法第三十九條第一款的規(guī)定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，由縣級(jí)以上人民政府土地管理部門責(zé)令繳納土地使用權(quán)出讓金，沒收違法所得，可以并處罰款。

第六十七條　違反本法第四十四條第一款的規(guī)定預(yù)售商品房的，由縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門責(zé)令停止預(yù)售活動(dòng)，沒收違法所得，可經(jīng)并處罰款。

第六十八條　違反本法第五十七條規(guī)定的，未取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照擅自從事房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)的，由縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門責(zé)令停止房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)活動(dòng)，沒收違法所得，可以并處罰款。

第六十九條　沒有法律、法規(guī)的依據(jù)，向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收費(fèi)的，上級(jí)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)責(zé)令退回所收取的錢款;情節(jié)嚴(yán)重的，由上級(jí)機(jī)構(gòu)或者所在單位給予直接責(zé)任人員行政處分。

第七十條　房產(chǎn)管理部門、土地管理部門工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任;不構(gòu)成犯罪的，給予行政處分。

房地產(chǎn)管理部門、土地管理部門工作人員利用職務(wù)上的便利，索取他人財(cái)物，或者非法收受他人財(cái)物為他人謀取利益，構(gòu)成犯罪的，依法懲治貪污罪賄賂罪的補(bǔ)充規(guī)定追究刑事責(zé)任;不構(gòu)成犯罪的，給予行政處分。

第七章　附　則

房地產(chǎn)管理法范文第3篇

    為適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要，加強(qiáng)房地產(chǎn)中介服務(wù)管理，規(guī)范房地產(chǎn)中介服務(wù)行為，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房地產(chǎn)活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、建設(shè)部新修訂的《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》等有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定，結(jié)合我省實(shí)際，制定了《河南省城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理辦法》，現(xiàn)予以印發(fā)，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中有什么問題，請(qǐng)及時(shí)報(bào)廳住宅與房地產(chǎn)業(yè)處。

                                                                           二OO二年三月五日

    第一章 總 則

    第一條 為加強(qiáng)房地產(chǎn)中介服務(wù)管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房地產(chǎn)活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》等有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件規(guī)定，結(jié)合我省實(shí)際，制定本辦法。

    第二條 在本省行政區(qū)域內(nèi)從事房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等房地產(chǎn)中介服務(wù)活動(dòng)，實(shí)施房地產(chǎn)中介管理，適用本辦法。

    本辦法所稱房地產(chǎn)咨詢，是指為房地產(chǎn)活動(dòng)的當(dāng)事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

    本辦法所稱房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，是指對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行測(cè)算，測(cè)定其經(jīng)濟(jì)價(jià)值和價(jià)格的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

    本辦法所稱房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

    第三條 省建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全省房地產(chǎn)中介服務(wù)的監(jiān)督管理工作。

    市、縣（市）人民政府房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)中介服務(wù)管理工作。

    第二章 中介服務(wù)人員資格管理

    第四條 從事房地產(chǎn)中介服務(wù)的人員，須參加相應(yīng)業(yè)務(wù)的資格考試取得執(zhí)業(yè)資格證書或合格證書，并經(jīng)注冊(cè)登記后，方可執(zhí)業(yè)。

    第五條 從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)的人員，須取得房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中專以上學(xué)歷，具有與房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)相關(guān)的中級(jí)以上專業(yè)技術(shù)職稱。

    房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T須經(jīng)省建設(shè)行政主管部門統(tǒng)一培訓(xùn)、考試，取得《房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T崗位合格證書》，并辦理注冊(cè)登記。凡未取得《房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T崗位合格證書》的人員，不得從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)。

    第六條 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員分為房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)員。

    房地產(chǎn)估價(jià)師須經(jīng)全國(guó)統(tǒng)一考試、執(zhí)業(yè)資格認(rèn)證，取得《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書》，并按有關(guān)規(guī)定辦理注冊(cè)登記。未取得《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證》的人員，不得以房地產(chǎn)估價(jià)師的名義從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。

    房地產(chǎn)估價(jià)員須經(jīng)省建設(shè)行政主管部門統(tǒng)一培訓(xùn)、考試，取得《房地產(chǎn)估價(jià)員崗位合格證書》，并辦理注冊(cè)登記。凡未取得《房地產(chǎn)估價(jià)員崗位合格證書》的人員，不得從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。

    第七條 國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格。

    房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格須經(jīng)過全國(guó)統(tǒng)一考試、取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書》并辦理注冊(cè)登記，方能進(jìn)入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)關(guān)鍵崗位，作為發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的必備條件。

    房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格須經(jīng)省建設(shè)行政主管部門統(tǒng)一培訓(xùn)、考試，取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格證書》，并辦理注冊(cè)登記。凡未取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格證書》的人員，不得從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。

    第八條 嚴(yán)禁偽造、涂改、轉(zhuǎn)讓《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書》、《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書》、《房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T崗位合格證書》、《房地產(chǎn)估價(jià)員崗位合格證書》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格證書》。

    遺失以上各類證書的，應(yīng)在當(dāng)?shù)厥屑?jí)以上報(bào)紙上聲明作廢，并向原發(fā)證機(jī)關(guān)申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)。

    第九條 房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的執(zhí)業(yè)資格實(shí)行年審制度，由省建設(shè)行政主管部門或其委托的機(jī)構(gòu)結(jié)合房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)資質(zhì)年審進(jìn)行。

    第三章 中介服務(wù)機(jī)構(gòu)管理

    第十條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，是指從事房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等方面服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)并具有獨(dú)立法人資格的經(jīng)濟(jì)組織。

    凡從事房地產(chǎn)中介服務(wù)活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)設(shè)立相應(yīng)的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。

    第十一條 設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)具備下列條件：

    （一）有單位的名稱、組織機(jī)構(gòu)及章程；

    （二）有固定的服務(wù)場(chǎng)所；

    （三）有規(guī)定數(shù)量的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)；

    （四）有與其從事房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)相應(yīng)資格等級(jí)相適應(yīng)的執(zhí)業(yè)資格人員和專業(yè)技術(shù)人員；

    （五）法律法規(guī)規(guī)定的其他條件。

    第十二條 房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的資質(zhì)等級(jí)，按建設(shè)部《關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)資格等級(jí)管理的若干規(guī)定》分為一、二、三級(jí)和臨時(shí)資質(zhì)。

    一級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事各類房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，可以跨省自治區(qū)、直轄市從事評(píng)估業(yè)務(wù)。

    二級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以在本省行政區(qū)域內(nèi)從事房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、企業(yè)兼并、合資入股、司法仲裁等方面的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估。

    三級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以在注冊(cè)地行政區(qū)域內(nèi)從事建筑面積5萬平方米、土地面積1.5萬平方米以下的評(píng)估項(xiàng)目。

    臨時(shí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以在注冊(cè)地行政區(qū)域內(nèi)從事建筑面積3萬平方米、土地面積1萬平方米以下的評(píng)估項(xiàng)目。

    第十三條 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)按其注冊(cè)資本、執(zhí)業(yè)資格和其他專業(yè)技術(shù)人員數(shù)量、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)及社會(huì)信譽(yù)條件等，分為一、二、三級(jí)和臨時(shí)資質(zhì)等級(jí)。

    （一）一級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的注冊(cè)資金不得少于100萬元，有取得執(zhí)業(yè)資格證書并經(jīng)注冊(cè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人10名以上，同時(shí)高級(jí)工程師、高級(jí)經(jīng)濟(jì)師和高級(jí)會(huì)計(jì)師各1名；有相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，未發(fā)生損害當(dāng)事人合法權(quán)益的行為，以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)為主營(yíng)業(yè)務(wù)。

    一級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，可各類商品房銷售、其他房屋交易，經(jīng)營(yíng)各種房源信息業(yè)務(wù)。

    （二）二級(jí)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的注冊(cè)資金不得少于50萬元，有取得執(zhí)業(yè)資格證書并經(jīng)注冊(cè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人5名以上，同時(shí)高級(jí)工程師、高級(jí)經(jīng)濟(jì)師各1名，會(huì)計(jì)師1名；有相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，未發(fā)生損害當(dāng)事人合法權(quán)益的行為，以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)為主營(yíng)業(yè)務(wù)。

    二級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，可建筑面積10萬平方米以下的商品房銷售、其他房屋交易，經(jīng)營(yíng)各種房源信息業(yè)務(wù)。

    （三）三級(jí)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的注冊(cè)資金不得少于30萬元，取得頒發(fā)執(zhí)業(yè)資格證書并經(jīng)注冊(cè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人3名以上，同時(shí)高級(jí)工程師或高級(jí)經(jīng)濟(jì)師1名，會(huì)計(jì)師1名，有相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。

    三級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，可建筑面積5萬平方米以下的商品房銷售、其他房屋交易，經(jīng)營(yíng)各種房源信息業(yè)務(wù)。

    （四）新成立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，不得低于三級(jí)資質(zhì)所要求的條件標(biāo)準(zhǔn)，在一年的暫定資質(zhì)有效期內(nèi)，可建筑面積3萬平方米以下的商品房銷售、其他房屋交易，經(jīng)營(yíng)各種房源信息業(yè)務(wù)。一年后視情況決定是否核定三級(jí)資質(zhì)。

    一、二級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)由市房地產(chǎn)管理部門推薦，省建設(shè)行政管理部門審批、頒發(fā)《河南省房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書》。三級(jí)及臨時(shí)資質(zhì)由市房地產(chǎn)管理部門審批、頒發(fā)《河南省房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書》，報(bào)省建設(shè)行政管理部門備案。

    第十四條 房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)的資質(zhì)不分等級(jí)。

    設(shè)立房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)，其注冊(cè)資金不得低于10萬元，房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中級(jí)以上職稱的人員不得少于總?cè)藬?shù)的50%.房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)資質(zhì)由市房地產(chǎn)管理部門審核頒發(fā)《河南省房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書》，報(bào)省建設(shè)行政管理部門備案。

    第十五條 設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾聿块T申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照并取得《河南省房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書》后方可從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。

    第十六條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)實(shí)行年審制度。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和一、二級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)年審由市級(jí)房地產(chǎn)管理部門初審后，報(bào)省建設(shè)主管部門年審，其他房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)由核發(fā)資質(zhì)的部門進(jìn)行年審。年審結(jié)果在媒體上公布，年審不合格的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，不得繼續(xù)從事房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)。

    第十七條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)必須履行下列義務(wù)：

    （一）遵守有關(guān)的法律、法規(guī)、規(guī)章和政策；

    （二）遵守自愿、公平、誠(chéng)實(shí)信用的原則；

    （三）按核準(zhǔn)的業(yè)務(wù)范圍及合同約定從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；

    （四）依法交納稅費(fèi)；

    （五）按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取服務(wù)費(fèi)用，不得擅自抬高或變相降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

    （六）接受行業(yè)主管部門及其它有關(guān)部門的指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查。

    第四章 中介業(yè)務(wù)管理

    第十八條 房地產(chǎn)中介服務(wù)人員從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)，由其所在中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)一受理并與委托人簽訂書面中介服務(wù)合同，房地產(chǎn)中介服務(wù)合同推行合同示范文本。

    第十九條 房地產(chǎn)中介服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括下列主要內(nèi)容：

    （一）合同各方當(dāng)事人名稱（姓名）；

    （二）中介服務(wù)項(xiàng)目名稱；

    （三）標(biāo)的內(nèi)容、要求和標(biāo)準(zhǔn)，有按要求須登記備案的應(yīng)對(duì)由何方辦理作出約定；

    （四）合同履行期限；

    （五）收費(fèi)數(shù)額和支付方式、時(shí)間；

    （六）違約責(zé)任和糾紛解決方式；

    （七）雙方約定的其它內(nèi)容。

    第二十條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)接受委托需對(duì)外出具報(bào)告書的，必須由具有執(zhí)業(yè)資格的人員簽署，并加蓋由國(guó)家或省建設(shè)行政主管部門統(tǒng)一編號(hào)核發(fā)的執(zhí)業(yè)專用章。

    第二十一條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)開展業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)建立業(yè)務(wù)記錄，設(shè)立業(yè)務(wù)臺(tái)帳。業(yè)務(wù)記錄和業(yè)務(wù)臺(tái)帳應(yīng)當(dāng)載明開展業(yè)務(wù)所取得的收入、支出的費(fèi)用以及省建設(shè)行政主管部門要求的其他內(nèi)容。

    第二十二條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)接受當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門的業(yè)務(wù)管理和監(jiān)督，定期報(bào)送有關(guān)報(bào)表。

    第二十三條 房地產(chǎn)中介服務(wù)人員執(zhí)行業(yè)務(wù)，可以根據(jù)需要查閱委托人的有關(guān)資料和文件，查看現(xiàn)場(chǎng)和設(shè)施，委托人應(yīng)當(dāng)提供必要的協(xié)助。

    第二十四條 由于房地產(chǎn)中介服務(wù)人員失誤給當(dāng)事人造成經(jīng)濟(jì)損失的，由所在機(jī)構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任，所在機(jī)構(gòu)可以對(duì)中介服務(wù)人員追償。由于委托人的原因，給房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)造成經(jīng)濟(jì)損失的，委托人應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

    第二十五條 房地產(chǎn)中介服務(wù)人員在房地產(chǎn)中介活動(dòng)中不得有下列行為：

    （一）索取、收受委托合同以外的酬金或其他財(cái)物、或者利用執(zhí)行業(yè)務(wù)之便，牟取其他不正當(dāng)?shù)睦妫?/p>

    （二）允許他人以自己的名義從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)；

    （三）同時(shí)在兩個(gè)或兩個(gè)以上中介服務(wù)機(jī)構(gòu)執(zhí)行業(yè)務(wù)；

    （四）與一方當(dāng)事人串通損害另一方當(dāng)事人利益；

    （五）法律、法規(guī)禁止的其他行為。

    第二十六條 房地產(chǎn)中介服務(wù)人員與委托人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避。委托人有權(quán)要求其回避。

    第五章 附 則

    第二十七條 省外房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)到本省從事房地產(chǎn)中介服務(wù)，應(yīng)到省建設(shè)行政管理部門備案。

    第二十八條 本辦法施行前已經(jīng)設(shè)立的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)自本辦法施行之日起三個(gè)月內(nèi)進(jìn)行重新登記，換發(fā)新的資質(zhì)證書后，方可繼續(xù)從事房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)。逾期不重新登記的，不得從事房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)。

房地產(chǎn)管理法范文第4篇

第一章總則

第一條房地產(chǎn)稅費(fèi)一體化征管是指凡涉及土地、房產(chǎn)領(lǐng)域開發(fā)和交易應(yīng)向國(guó)家繳納的各項(xiàng)稅收及各種非稅收入，由縣政府組織縣財(cái)政局、國(guó)稅局、地稅局和相關(guān)職能部門依照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，實(shí)行集中征收的一種管理方式。

第二條房地產(chǎn)稅費(fèi)一體化征管工作由縣房地產(chǎn)稅費(fèi)一體化征管工作領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)組織領(lǐng)導(dǎo)，領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室具體負(fù)責(zé)房地產(chǎn)稅費(fèi)一體化征管的日常工作，下設(shè)縣房地產(chǎn)稅費(fèi)一體化征收管理中心（以下簡(jiǎn)稱縣一體化中心），實(shí)行集中辦公，一體化服務(wù)，切實(shí)降低單位征收成本、推進(jìn)透明行政、方便群眾辦事。由縣財(cái)政、國(guó)土資源、建設(shè)、規(guī)劃、人防、國(guó)稅、地稅、房產(chǎn)、城管、科技、氣象、發(fā)改、經(jīng)濟(jì)、銀行等部門進(jìn)入縣一體化中心集中辦公。

第三條按照“以票管稅管費(fèi)、先稅費(fèi)后辦證”的原則，對(duì)土地審批、土地使用權(quán)出（轉(zhuǎn)）讓、建筑安裝、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和交易、辦證等各環(huán)節(jié)應(yīng)繳納的稅費(fèi)，實(shí)施“一站式”征收。

第四條房地產(chǎn)稅費(fèi)一體化征管工作實(shí)行“七個(gè)統(tǒng)一”：

（一）統(tǒng)一稅費(fèi)項(xiàng)目，明確征收標(biāo)準(zhǔn)；

（二）統(tǒng)一配合，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)信息共享；

（三）統(tǒng)一項(xiàng)目資料庫(kù)，實(shí)現(xiàn)計(jì)劃控制和源頭控管；

（四）統(tǒng)一審批程序，實(shí)現(xiàn)“聯(lián)審聯(lián)批”和即時(shí)發(fā)證；

（五）統(tǒng)一網(wǎng)絡(luò)，實(shí)現(xiàn)管理電算化；

（六）統(tǒng)一辦事流程，實(shí)現(xiàn)“一站式”服務(wù)；

（七）統(tǒng)一稽查機(jī)制，堵塞征管漏洞，防止稅費(fèi)流失。

第二章征管范圍和稅費(fèi)種類

第五條房地產(chǎn)稅費(fèi)一體化征管范圍主要包括土地審批、土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、企事業(yè)單位因改制撤并或拆舊建新而發(fā)生的資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變更或交易、商品房（增量房，下同）開發(fā)和交易、個(gè)人合資合作建房、個(gè)人拆舊建新、單位非住房和政府非住房建設(shè)工程、存量房（二手房、包括房改房、經(jīng)濟(jì)適用房，下同）交易、土地使用登記辦證和房屋產(chǎn)權(quán)證辦證、改變土地用途和建筑容積率等規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的行為、房地產(chǎn)出租和自營(yíng)業(yè)務(wù)、處罰土地違法違規(guī)占用和交易、處罰違法違章建筑、偷漏稅費(fèi)的稽查處罰等業(yè)務(wù)。

第六條凡涉及土地、建筑及其交易、辦證等各環(huán)節(jié)的所有稅費(fèi)（包括服務(wù)性收費(fèi)，下同）統(tǒng)一納入縣一體化中心征管。

（一）財(cái)政部門：土地價(jià)款、土地收益金、滯納金及罰款。

（二）國(guó)稅部門：企業(yè)所得稅、建筑耗材未按規(guī)定取得購(gòu)進(jìn)發(fā)票應(yīng)補(bǔ)交的增值稅、滯納金及罰款。

（三）地稅部門：營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、契稅、房產(chǎn)稅、資源稅、印花稅、稅款滯納金及罰款。

（四）規(guī)劃部門：建筑物定點(diǎn)放線費(fèi)，工程測(cè)量費(fèi)，規(guī)劃道路定線費(fèi)，地、縣、鄉(xiāng)圖編繪費(fèi)、工程竣工測(cè)量費(fèi)，工程線路測(cè)量費(fèi)。

（五）建設(shè)部門：城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、建筑行業(yè)勞保統(tǒng)籌基金、建設(shè)工程交易服務(wù)費(fèi)、建設(shè)施工安全服務(wù)費(fèi)。

（六）人防部門：防空地下室易地建設(shè)費(fèi)。

（七）經(jīng)濟(jì)部門：散裝水泥專項(xiàng)資金、新型墻體材料專項(xiàng)基金。

（八）城管部門：城市道路占用費(fèi)、城市道路挖掘修復(fù)費(fèi)、建筑材料垃圾運(yùn)輸清掃保潔費(fèi)、建筑垃圾處置費(fèi)。

（九）科技部門：一般工業(yè)與民用建筑抗震設(shè)防要求確認(rèn)費(fèi)。

（十）國(guó)土資源部門：工程測(cè)量費(fèi)、用地管理費(fèi)、土地證書工本費(fèi)、地籍調(diào)查費(fèi)、抵押登記費(fèi)、土地交易服務(wù)費(fèi)、利用測(cè)繪成果成圖資料費(fèi)。

（十一）房產(chǎn)部門：房屋所有權(quán)登記費(fèi)、白蟻預(yù)防費(fèi)、住房及非住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)、房屋分戶圖測(cè)量費(fèi)、測(cè)量成果利用費(fèi)、房產(chǎn)測(cè)繪費(fèi)、換證服務(wù)費(fèi)、檔案利用服務(wù)費(fèi)、維修基金、房產(chǎn)抵押手續(xù)費(fèi)。

（十二）氣象部門：防雷技術(shù)服務(wù)費(fèi)。

（十三）防洪保安資金、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、殘疾人就業(yè)保障金、被征地農(nóng)民社會(huì)保障費(fèi)，建筑業(yè)、房屋交易的價(jià)格調(diào)節(jié)基金、環(huán)衛(wèi)費(fèi)及以上款項(xiàng)的滯納金及罰款由縣一體化中心代收。

第三章稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)算價(jià)格

第七條土地審批、土地使用權(quán)出（轉(zhuǎn)）讓、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和交易、辦證等各環(huán)節(jié)應(yīng)繳的稅收和非稅收入，包括按土地面積和建筑面積計(jì)征的定額標(biāo)準(zhǔn)以及按建筑造價(jià)和銷售價(jià)格計(jì)征的比例標(biāo)準(zhǔn)，由縣一體化中心根據(jù)中央、省、市有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，結(jié)合我縣實(shí)際情況制定并執(zhí)行（另行文）。

第八條房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和交易時(shí)的計(jì)稅價(jià)格和計(jì)費(fèi)價(jià)格以實(shí)際價(jià)格為準(zhǔn)，當(dāng)實(shí)際價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)時(shí)，以政府的基準(zhǔn)地價(jià)修正的標(biāo)定地價(jià)和財(cái)稅部門公布的最低計(jì)稅價(jià)格或經(jīng)相關(guān)行政主管部門審查備案的評(píng)估價(jià)格為依據(jù)。

第四章崗位設(shè)置及業(yè)務(wù)流程

第九條縣一體化中心整合各職能部門對(duì)土地、房產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和交易、辦證等各個(gè)環(huán)節(jié)業(yè)務(wù)的審批、征稅、收費(fèi)、開票、辦證、稽查等行政管理職能，設(shè)立縣國(guó)土資源局、規(guī)劃局、建設(shè)局、人防辦、經(jīng)濟(jì)局、城管局、房產(chǎn)局、財(cái)政局、國(guó)稅局、地稅局、銀行等11個(gè)職能部門的辦事窗口，具體負(fù)責(zé)行政許可業(yè)務(wù)受理、稅費(fèi)計(jì)算征繳和證件制作工作。

設(shè)立綜合管理窗口，負(fù)責(zé)縣一體化中心日常工作和發(fā)改部門審批備案、應(yīng)繳稅費(fèi)的最后確認(rèn)、相關(guān)部門證件辦理的審核和發(fā)放工作，各部門辦理沒有納入“一體化”循環(huán)征收的收費(fèi)及罰款業(yè)務(wù)。

第十條縣一體化中心辦事審批實(shí)行“一廳管理、內(nèi)部流轉(zhuǎn)、限時(shí)辦結(jié)、統(tǒng)一出證”的“一站式”服務(wù)，實(shí)行土地審批、土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、規(guī)劃許可、建筑許可、竣工驗(yàn)收、土地使用權(quán)證登記頒證、房屋產(chǎn)權(quán)辦證、國(guó)有房地產(chǎn)自營(yíng)和出租等9個(gè)環(huán)節(jié)的內(nèi)部循環(huán)。利用內(nèi)部循環(huán)表進(jìn)行聯(lián)審聯(lián)批，稅費(fèi)由各執(zhí)收單位計(jì)算，綜合管理窗口審批。受理業(yè)務(wù)的前置條件和行政審批由相關(guān)職能部門負(fù)責(zé)，發(fā)證由綜合管理窗口把關(guān)。

第五章信息化管理

第十一條縣一體化中心專門設(shè)置專業(yè)局域網(wǎng)，實(shí)行電腦開票和電腦打印證件。

第十二條房地產(chǎn)稅費(fèi)征管軟件統(tǒng)一各職能部門的原有軟件，縣一體化中心擁有對(duì)縣規(guī)劃、建設(shè)、國(guó)土資源、房產(chǎn)等四個(gè)部門辦理各自證件的授意權(quán)，即對(duì)納稅繳費(fèi)辦證人沒有辦理稅費(fèi)繳納業(yè)務(wù)的，縣一體化中心就不能為其辦理相應(yīng)證件。

第十三條建立“一戶式”存儲(chǔ)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)，綜合國(guó)土資源部門的土地信息、工商部門的注冊(cè)信息、發(fā)改部門的項(xiàng)目信息、建設(shè)部門的建設(shè)信息、規(guī)劃部門的規(guī)劃信息、房產(chǎn)部門的房產(chǎn)信息等相關(guān)部門信息。信息數(shù)據(jù)資料庫(kù)建成后，信息資料數(shù)據(jù)在縣一體化中心所有窗口傳遞共享，用于稅費(fèi)預(yù)測(cè)、數(shù)據(jù)分析、全程監(jiān)控和稅費(fèi)征繳、檢查清收等方面工作，為領(lǐng)導(dǎo)決策提供科學(xué)依據(jù)。

第六章配套措施

第十四條實(shí)行“七證一表兩票”和資料備案管理。“七證一表兩票”納入縣一體化中心管理，實(shí)行集中辦理，切實(shí)做到“以票控稅控費(fèi)，先稅費(fèi)后發(fā)證”。

“七證一表”即建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑施工許可證、商品房預(yù)售許可證、土地使用證、契證、房屋產(chǎn)權(quán)證和建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表。

“兩票”即稅務(wù)發(fā)票、非稅收入票據(jù)（包括服務(wù)性收費(fèi)票據(jù)）。

第十五條房地產(chǎn)稅費(fèi)一體化征管運(yùn)行后，國(guó)有土地使用權(quán)出（轉(zhuǎn)）讓只接受有資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)公司和單個(gè)自然人競(jìng)拍，不接受多個(gè)自然人聯(lián)合體報(bào)名參與競(jìng)拍。

第十六條房地產(chǎn)稅費(fèi)一體化征管運(yùn)行后，縣非稅收入管理局將對(duì)進(jìn)入縣一體化中心的各執(zhí)收單位停止發(fā)放非稅收入收費(fèi)票據(jù)，由縣一體化中心統(tǒng)一辦理各部門的收費(fèi)業(yè)務(wù)。對(duì)必須進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)執(zhí)行的，經(jīng)縣一體化中心審核批準(zhǔn)，由縣一體化中心統(tǒng)一向各執(zhí)收單位發(fā)放和結(jié)算非稅收入收費(fèi)票據(jù)，并在發(fā)放的票據(jù)上注明專用收費(fèi)項(xiàng)目。

第十七條縣一體化中心實(shí)現(xiàn)的非稅收入實(shí)行縣財(cái)政與各職能部門分成的辦法（不含土地出讓收入和建筑行業(yè)勞保基金）。收入分成須遵循以下原則：確保單位既得利益的原則；收入分成共享的原則；確保單位正常運(yùn)轉(zhuǎn)的原則。以年—2009年三年的平均數(shù)為基數(shù)，完成或超過基數(shù)的分成標(biāo)準(zhǔn)將根據(jù)各職能部門的實(shí)際情況待“一體化”征收運(yùn)行半年后制定具體分成細(xì)則報(bào)縣政府審批后實(shí)施。返還單位的非稅收入納入部門預(yù)算，其余上交縣財(cái)政。

第十八條部門自行查補(bǔ)的收入，由縣財(cái)政按現(xiàn)行預(yù)算管理體制進(jìn)行分配；由縣一體化中心查補(bǔ)出的收入，全額上繳縣財(cái)政。

第十九條按照縣一體化中心實(shí)際入庫(kù)稅費(fèi)總額的3％提取工作經(jīng)費(fèi)，設(shè)立專賬，年初納入財(cái)政預(yù)算，用于縣一體化中心日常運(yùn)轉(zhuǎn)開支。

第二十條建立房地產(chǎn)稅費(fèi)一體化征管工作聯(lián)席會(huì)議制度，由縣一體化中心根據(jù)工作需要，定期或不定期召集各職能部門相關(guān)負(fù)責(zé)人參加會(huì)議，集中研究解決一體化征管工作中的難點(diǎn)熱點(diǎn)問題。

第二十一條成立“縣房地產(chǎn)行業(yè)聯(lián)合執(zhí)法大隊(duì)”，從監(jiān)察、法制、財(cái)政、公安、規(guī)劃、國(guó)土資源、建設(shè)、人防、房產(chǎn)、國(guó)稅、地稅、經(jīng)濟(jì)等部門抽調(diào)人員組成，對(duì)全縣房地產(chǎn)領(lǐng)域的違法違規(guī)占地、違法違規(guī)建筑、偷漏拖欠稅費(fèi)的行為開展常年稽查。

第七章監(jiān)督和處罰

第二十二條各相關(guān)部門要嚴(yán)格按規(guī)定的工作流程辦事，實(shí)行項(xiàng)目資料公開傳遞、陽光操作、信息數(shù)據(jù)共享，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)各項(xiàng)稅費(fèi)業(yè)務(wù)均在縣一體化中心內(nèi)部進(jìn)行聯(lián)審聯(lián)批，稅費(fèi)在縣一體化中心繳納。

第二十三條嚴(yán)格按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)足額征收各項(xiàng)稅費(fèi)。不得擅自提高或降低征收標(biāo)準(zhǔn)，不得擅自增加或減少稅費(fèi)征收項(xiàng)目。嚴(yán)禁收“人情稅、人情費(fèi)”，堅(jiān)決杜絕收入流失。

第二十四條嚴(yán)禁縣一體化中心外發(fā)證、稅前發(fā)證、費(fèi)前發(fā)證、私自發(fā)證和在縣一體化中心外給單位提供“兩票”等行為。一經(jīng)查出，立即停止其單位的非稅收入返還，并從財(cái)政下?lián)芙?jīng)費(fèi)中扣繳其造成流失的稅費(fèi)。

第二十五條各部門單位派出人員由縣一體化中心管理，入駐工作人員工作表現(xiàn)由縣一體化中心向派出單位反饋情況，年終考核、評(píng)先評(píng)優(yōu)、提拔重用由縣一體化中心和派出單位共同考評(píng)。對(duì)工作中涉及違規(guī)審批、越權(quán)審批及失職、瀆職或不作為等行為，將嚴(yán)格依法依規(guī)追究責(zé)任；對(duì)不能按基本要求履行縣一體化中心工作職責(zé)或嚴(yán)重違反有關(guān)規(guī)定的工作人員，縣一體化中心要及時(shí)按規(guī)定提出處理意見并退回原單位，原派出單位應(yīng)按有關(guān)規(guī)定予以處理，并另行委派人員。

第二十六條土地及房屋中介評(píng)估機(jī)構(gòu)必須以規(guī)程結(jié)合市場(chǎng)價(jià)格為準(zhǔn)則開展評(píng)估。對(duì)有意出具不符合規(guī)程要求的評(píng)估報(bào)告，縣一體化中心要將情況及時(shí)向評(píng)估機(jī)構(gòu)通報(bào)；對(duì)屢次有意出具不符合規(guī)程評(píng)估報(bào)告的評(píng)估機(jī)構(gòu)，停止其參與本行政區(qū)評(píng)估業(yè)務(wù)；情節(jié)嚴(yán)重的，上報(bào)其主管行政部門，由其主管部門依照法律法規(guī)進(jìn)行處罰。

第二十七條縣監(jiān)察部門對(duì)各職能部門一體化征管工作執(zhí)行情況進(jìn)行定期或不定期的全面監(jiān)督檢查。

第八章附則

房地產(chǎn)管理法范文第5篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；質(zhì)量；風(fēng)險(xiǎn)；

中圖分類號(hào)： F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目是泛指建設(shè)單位(包括政府、企業(yè)和個(gè)人投資者)投資建設(shè)的具有一定功能可供人類使用的房屋建筑、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)備。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》中定義為：在依法取得土地使用權(quán)的國(guó)有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的項(xiàng)目。

質(zhì)量是企業(yè)的生命。開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量主要體現(xiàn)在項(xiàng)目的適用性、可靠性、經(jīng)濟(jì)性、美觀性與環(huán)境協(xié)調(diào)性五個(gè)方面。消費(fèi)者重視房屋的產(chǎn)品質(zhì)量，施工單位偷工減料、施工技術(shù)水平落后、建筑結(jié)構(gòu)有安全隱患等，是造成項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)的主要因素。房屋設(shè)計(jì)的戶型結(jié)構(gòu)沒有充分考慮消費(fèi)者對(duì)使用功能的需求，也是房屋質(zhì)量不佳的重要因素。

二、項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)的原因分析

一般由于較嚴(yán)重的質(zhì)量缺陷或質(zhì)量事故的出現(xiàn)，才會(huì)導(dǎo)致質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)的存在。例如樓板裂縫問題，造成滲水，最終導(dǎo)致業(yè)主的索賠。通過分析有以下幾方面的原因：

（一）人的因素難以實(shí)現(xiàn)全面有效控制

在建筑施工現(xiàn)場(chǎng)的操作型工序一般都具有勞動(dòng)密集的特性，投入勞動(dòng)力眾多，所以難以對(duì)每位操作人員實(shí)現(xiàn)有效的監(jiān)控。在工程實(shí)踐操作中，由于個(gè)別操作人員違規(guī)操作所引起的項(xiàng)目質(zhì)量問題是屢見不鮮的。

（二）對(duì)施工用料的因素較難實(shí)現(xiàn)全面控制

施工工序質(zhì)量控制過程中，由于施工用料的用量大、種類多，對(duì)施工用料因素很難實(shí)現(xiàn)全面控制。在實(shí)際操作中，監(jiān)理工程師通過施工用料產(chǎn)品出廠檢驗(yàn)報(bào)告及到現(xiàn)場(chǎng)產(chǎn)品的抽樣復(fù)試報(bào)告可以審核和控制。但大多數(shù)施工用料，如沙子、水泥、空心磚等質(zhì)量離散性較大，而且施工用料進(jìn)場(chǎng)的時(shí)間很隨機(jī)，經(jīng)常夜間進(jìn)場(chǎng)，使得施工用料的全面、有效、實(shí)時(shí)的控制很難實(shí)現(xiàn)。

（三）質(zhì)量控制過程中難以做到多次、細(xì)致、全面的檢查，僅僅一次全面檢查，部分當(dāng)時(shí)未出現(xiàn)的質(zhì)量隱患可能會(huì)遺漏。

事實(shí)上，由于現(xiàn)場(chǎng)施工用料的用量大、種類多、范圍廣，難以實(shí)現(xiàn)全面細(xì)致檢查，但采取抽樣檢查的方法，又會(huì)遺漏一些質(zhì)量問題。對(duì)操作型工序施工用料如何實(shí)現(xiàn)全面控制也是一個(gè)較為突出的難點(diǎn)。

另外，如果開發(fā)項(xiàng)目的房屋都已銷售出去，開發(fā)商所面對(duì)的就是業(yè)主的100%的檢查，在這種情況下就需要開發(fā)商組織施工單位、監(jiān)理單位進(jìn)行分戶驗(yàn)收，全面的進(jìn)行檢查整改，盡量做到在業(yè)主入住以前消滅存在的質(zhì)量問題，把業(yè)主對(duì)工程質(zhì)量的索賠風(fēng)險(xiǎn)降至最低。

三、加強(qiáng)項(xiàng)目質(zhì)量管理及控制的措施

針對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)復(fù)雜多樣、難以控制、反復(fù)出現(xiàn)的特點(diǎn)，開發(fā)商要積極采取各種措施規(guī)避和控制工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。在項(xiàng)目整個(gè)建設(shè)期都會(huì)存在質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)，包括前期立項(xiàng)階段、施工準(zhǔn)備階段、工程實(shí)施階段和竣工驗(yàn)收階段，開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量的控制主要有以下幾個(gè)方面。

（一）施工準(zhǔn)備階段是工程質(zhì)量控制的關(guān)鍵

開發(fā)商要認(rèn)真做好施工前的準(zhǔn)備工作，組織工程技術(shù)人員認(rèn)真審圖，對(duì)設(shè)計(jì)交底和圖紙審核的質(zhì)量控制。開發(fā)商對(duì)關(guān)鍵部位及對(duì)質(zhì)量要求高的設(shè)備要進(jìn)行甲供，嚴(yán)格設(shè)備采購(gòu)環(huán)節(jié)，做好設(shè)備采購(gòu)的質(zhì)量控制。此外，在與施工方的合同中對(duì)質(zhì)量的條款進(jìn)行嚴(yán)格的界定，并做好施工前的質(zhì)量教育與培訓(xùn)，增強(qiáng)項(xiàng)目管理人員質(zhì)量意識(shí)，督促施工單位做好施工前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。

（二）工程實(shí)施階段是工程實(shí)體質(zhì)量產(chǎn)生的最主要階段

工程實(shí)施階段是住宅質(zhì)量的具體形成過程，企業(yè)要對(duì)住宅質(zhì)量作好事前、事中和事后控制。

首先，要選擇信譽(yù)好、有創(chuàng)意的設(shè)計(jì)單位來承擔(dān)設(shè)計(jì)任務(wù)，只有設(shè)計(jì)新穎才能吸引顧客，才能為今后的暢銷打下夯實(shí)的基礎(chǔ)。

其次，通過公開招標(biāo)選取資金實(shí)力雄厚、技術(shù)設(shè)備先進(jìn)、管理水平高的施工單位來承擔(dān)施工任務(wù)，在施工階段盡量減少質(zhì)量隱患。在評(píng)標(biāo)時(shí)，開發(fā)商不能只追求低價(jià)格，過低的價(jià)格可能存在潛在的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)綜合的比較他們的管理水平及技術(shù)力量等。

最后，委托值得信賴、具有較高資質(zhì)的監(jiān)理單位來承擔(dān)監(jiān)理任務(wù)。根據(jù)《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》規(guī)定：成片開發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)必須實(shí)行監(jiān)理制，監(jiān)理單位的公正性、客觀性對(duì)保證住宅工程質(zhì)量是非常必要的，監(jiān)理單位既不能袒護(hù)開發(fā)商，也不可以與施工單位串通一氣坑害開發(fā)商。此外，監(jiān)理單位還應(yīng)協(xié)助開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行管理，重點(diǎn)是控制住宅工程的質(zhì)量、投資和工期，在保質(zhì)保量的基礎(chǔ)上，盡量降低成本，縮短工期，處理好與各方的關(guān)系。

（三）竣工驗(yàn)收階段把好質(zhì)量關(guān)

首先工程應(yīng)通過各有關(guān)部門的驗(yàn)收，開發(fā)商應(yīng)與施工單位、監(jiān)理單位一起對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行全面地、徹底地檢查，涉及安全和使用功能的工程必須進(jìn)行復(fù)查，應(yīng)按照有關(guān)專業(yè)工程質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢查。盡量在住宅工程交付業(yè)主使用前將質(zhì)量隱患整改到位，以免造成業(yè)主對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行索賠。

（四）做好售后服務(wù)。

做好售后服務(wù)，選擇有成熟經(jīng)驗(yàn)及一流的管理水平的物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)管理，能夠使開發(fā)商在社會(huì)上樹立良好的形象。在房地產(chǎn)公司內(nèi)部設(shè)立住房質(zhì)量投訴部門，負(fù)責(zé)接待業(yè)主的住房質(zhì)量投訴，業(yè)主可以通過物業(yè)公司找開發(fā)公司的住房質(zhì)量投訴部門聯(lián)系施工單位處理住房質(zhì)量缺陷，這樣能夠避免業(yè)主因住房出現(xiàn)質(zhì)量問題到處投訴而影響開發(fā)商在社會(huì)上信譽(yù)。

（五）開發(fā)商必須絕對(duì)遵守有關(guān)工程質(zhì)量的法律、法規(guī)、條文，承擔(dān)的質(zhì)量責(zé)任和義務(wù)，將自己的行為納入法律允許的軌道。聘請(qǐng)相關(guān)法律顧問，吃透有關(guān)法律，保證不違法、不違規(guī)。

參考文獻(xiàn)：

[1]盧有杰，王勇譯.項(xiàng)目管理知識(shí)體系指南（第3版）[M].北京：電子工業(yè)出版社,2005.