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金融資產論文范文第1篇

初始計量的變化主要是同一控制下的企業合并形成的長期股權投資初始投資成本的確定。《企業會計準則第2號——長期股權投資》〔2014〕規定，同一控制下的企業合并，合并方以支付現金、轉讓非現金資產或承擔債務方式作為合并對價的，應當在合并日按照被合并方所有者權益在最終控制方合并財務報表中的賬面價值的份額作為長期股權投資的初始投資成本。長期股權投資初始投資成本與支付的現金、轉讓的非現金資產以及所承擔債務賬面價值之間的差額，應當調整資本公積；資本公積不足沖減的，調整留存收益。合并方以發行權益性證券作為合并對價的，應當在合并日按照被合并方所有者權益在最終控制方合并財務報表中的賬面價值的份額作為長期股權投資的初始投資成本。按照發行股份的面值總額作為股本，長期股權投資初始投資成本與所發行股份面值總額之間的差額，應當調整資本公積；資本公積不足沖減的，調整留存收益。企業會計準則解釋第6號規定：同一控制下的企業合并，是指參與合并的企業在合并前后均受同一方或相同的多方最終控制，且該控制不是暫時性的。從最終控制方的角度看，其在合并前后實際控制的經濟資源并沒有發生變化，因此有關交易事項不應視為購買。合并方編制財務報表時，在被合并方是最終控制方以前年度從第三方收購來的情況下，應視同合并后形成的報告主體自最終控制方開始實施控制時起，一直是一體化存續下來的，應以被合并方的資產、負債（包括最終控制方收購被合并方而形成的商譽）在最終控制方財務報表中的賬面價值為基礎，進行相關會計處理。對于同一控制下的企業合并，《企業會計準則解釋第6號》和《企業會計準則第2號——長期股權投資》〔2014〕都強調了從最終控制方的角度，核算企業合并形成的長期股權投資的初始投資成本，不再按照《企業會計準則第2號——長期股權投資》〔2006〕規定的，以取得被合并方所有者權益賬面價值的份額作為長期股權投資的初始投資成本。

二、后續計量的變化

修訂后的長期股權投資后續計量的變化主要是由于長期股權投資核算范圍的變化引起的。根據修訂后的長期股權投資準則的規定，原持有的對被投資單位不具有控制、共同控制或重大影響，且在活躍市場中沒有報價、公允價值不能可靠計量的權益性投資，不再屬于“長期股權投資”，而應該按照《企業會計準則第22號——金融工具的確認和計量》的規定進行處理，應歸并到“可供出售金融資產”科目中進行核算。這種核算范圍的變化導致長期股權投資后續計量，當持股比例發生變化時，核算方法的轉換變得更復雜了，主要涉及到如下核算方法的轉換：一是成本法轉為權益法；二是權益法轉為成本法；三是金融資產轉為按權益法核算；四是金融資產轉為按成本法核算；五是權益法轉為按金融資產核算；六是成本法轉為按金融資產核算。其中后四種涉及到長期股權投資和金融資產之間的轉換，與以前相比會計處理有了很大的變化，具體分析如下：

1、金融資產轉為按權益法核算

根據修訂后的長期股權投資準則第十四條的規定，投資方因追加投資等原因能夠對被投資單位施加重大影響或實施共同控制但不構成控制的，應當按照《企業會計準則第22號——金融工具確認和計量》確定的原持有的股權投資的公允價值加上新增投資成本之和，作為改按權益法核算的初始投資成本。原持有的股權投資分類為可供出售金融資產的，其公允價值與賬面價值之間的差額，以及原計入其他綜合收益的累計公允價值變動應當轉入改按權益法核算的當期損益。例題1：2014年1月1日，W公司以銀行存款200萬元購入乙上市公司10%的表決權股份，W公司將其劃分為可供出售金融資產。2014年12月31日，該股票公允價值為220萬元。2015年5月20日，W公司又以300萬元的價格從乙公司其他股東取得該公司15%的股權，取得該部分股權后，W公司能夠派人參與乙公司的生產經營決策，W公司對該項股權投資由可供出售金融資產轉為采用權益法核算的長期股權投資。當日原持有的股權投資的公允價值為280萬元。2015年5月20日乙公司可辨認凈資產公允價值總額為2400萬元。不考慮所得稅影響。在此只分析W公司追加投資時的會計處理，在此之前的會計處理略：（1）2015年5月20日W公司追加投資時：借：長期股權投資——成本300貸：銀行存款300（2）根據修訂后的長期股權投資準則的規定，原持有的股權投資分類為可供出售金融資產的，其公允價值與賬面價值之間的差額，以及原計入其他綜合收益的累計公允價值變動應當轉入改按權益法核算的當期損益。（3）2015年5月20日W公司追加投資時，初始投資成本（580萬元）小于投資時應享有被投資單位可辨認凈資產公允價值（2400萬元）的份額（580－2400×25%＝－20），應調整初始投資成本。

2、金融資產轉為按成本法核算

根據修訂后長期股權投資準則第十四條的規定，投資方因追加投資等原因能夠對非同一控制下的被投資單位實施控制的，在編制個別財務報表時，應當按照原持有的股權投資賬面價值加上新增投資成本之和，作為改按成本法核算的初始投資成本。購買日之前持有的股權投資按照《企業會計準則第22號——金融工具確認和計量》的有關規定進行會計處理的，原計入其他綜合收益的累計公允價值變動應當在改按成本法核算時轉入當期損益。

3、權益法轉為按金融資產核算

根據修訂后長期股權投資準則第十五條的規定，投資方因處置部分股權投資等原因喪失了對被投資單位的共同控制或重大影響的，處置后的剩余股權應當改按《企業會計準則第22號——金融工具確認和計量》核算，其在喪失共同控制或重大影響之日的公允價值與賬面價值之間的差額計入當期損益。原股權投資因采用權益法核算而確認的其他綜合收益，應當在終止采用權益法核算時采用與被投資單位直接處置相關資產或負債相同的基礎進行會計處理。例題2：2014年1月1日，W公司以銀行存款1000萬元購入丙公司30%的股權，W公司對丙公司具有重大影響，丙公司可辨認凈資產公允價值為3000萬元。2015年5月20日，W公司出售其持有的丙公司15%的股權，出售股權后W公司持有丙公司15%的股權，對丙公司不再具有重大影響，改按可供出售金融資產進行會計核算。出售取得價款為650萬元，假如出售時長期股權投資的賬面價值構成為：投資成本1000元、損益調整100萬元、其他權益變動50萬元。剩余15%的股權公允價值為550萬元。（2）根據修訂后的長期股權投資準則第十五條的規定，處置后的剩余股權應當改按《企業會計準則第22號——金融工具確認和計量》核算，在喪失共同控制或重大影響之日的公允價值與賬面價值之間的差額計入當期損益。（3）根據修訂后的長期股權投資準則第十五條的規定，原股權投資因采用權益法核算而確認的其他綜合收益，應當在終止采用權益法核算時采用與被投資單位直接處置相關資產或負債相同的基礎進行會計處理，即W公司在處置時應將其他資本公積轉入投資收益，會計處理為：借：資本公積——其他資本公積50貸：投資收益50要注意的是，這里視為將全部長期股權投資終止確認了，結轉的其他資本公積是50萬元，而不是25萬元。

4、成本法轉為按金融資產的核算

金融資產論文范文第2篇

A公司處置該股票獲得的凈收益為30萬元。但是，筆者認為在出售交易性金融資產時，可作另一種解析：企業持有股票期間由于股票公允價值上升而確認的收益并非屬于企業的實際收益，并不能帶來現金流的增加，這種收益其實是一種虛擬收益；相反，持有股票期間由于公允價值下降而確認的損失也并非企業的實際損失，并不能帶來現金流的減少，這種損失也是一種虛擬支出。因此，企業出售股票進行賬務處理時，可先還原該交易性金融資產至初始狀態，把此前確認的虛擬損益全部轉銷，然后根據實際售價與購置時初始價格的差額核算已實現的投資收益。具體會計處理為：（1）轉銷虛擬收益：借：公允價值變動損益20貸：交易性金融資產——公允價值變動20（2）確認實際已實現的投資收益：借：銀行存款130貸：交易性金融資產——成本100投資收益30可見，兩種處理出售交易性金融資產的結果是相同的，但后者更加清晰明確，更能反映出售過程的實質。

二、跨年度確認與處置交易性金融資產的賬務處理

例2：接例1，假設9月30日至2×11年年底，該股票市價基本不變，但A公司將該股票持有至2×12年1月31日才出售。跨年度購入、持有、出售交易性金融資產的會計處理與同一年度相同，但是公允價值變動損益作為損益類賬戶，在期末應將由于股票價格上漲而增加的公允價值變動損益20萬元結轉至本年利潤賬戶，即借“公允價值變動損益”，貸“本年利潤”，由此可得出售該股票獲得的凈收益為10萬元，但該股票從購入到出售真正實現的凈收益為30萬元，與出售時確認的收益相差20萬元，正好為2×11年9月30日確認的公允價值變動損益。出現差異的原因在于2×11年末將交易性金融資產相關的“公允價值變動損益”結轉到“本年利潤”，而在2×12年出售該交易性金融資產時，忽略了已結轉的公允價值變動損益，而視其為未結轉而進行賬務處理，導致會計信息體現不真實。

金融資產論文范文第3篇

根據已有文獻的總結，我國上市公司通過利用會計政策的選擇進行盈余操縱的主要動因有：（1）取得配股資格，進行再融資。我國規定，公司要配股必須滿足最近3年的凈資產收益率達到6%的條件。為賺取更多凈利，公司狠可能進行盈余管理。（2）實現扭虧為盈，避免退市。對于已經連續兩年虧損的上市公司，證券交易所會實行特別處理，如果連續虧損三年，交易所將采取停盤處理，嚴重者將被退市。為了避免被摘牌退市，公司必須實現第三年的盈利，所以，第三年很有可能進行盈余管理。（3）重虧現象。對于無法扭虧的上市公司，既然虧損了就一次虧個夠，還可以為下年的盈利儲存利潤，所以會進行盈余管理。為了實現上述目的，上市公司往往會動用各種手段實施盈余管理，會計政策的選擇就是最為常見的一種方法。甄曉薇(2003)以電子信息行業的23家上市公司為樣本，通過對壞賬準備、折舊政策和8項減值準備和攤銷等，和盈余管理關系的分析，發現我過上市公司存在通過會計政策選擇來實施盈余管理的行為。王懷棟、秦江萍(2004)提到上市公司通過會計政策選擇進行盈余管理的方法主要有：產減值準備計提數和轉回數、存貨計價方法、固定資產折舊方法和長期股權投資核算方法的選擇。

現有文獻中也有就某一種會計政策的選擇對盈余管理的影響的大量研究。趙春光(2006)研究發現上市公司利用減值的計提與轉回進行盈余管理行為。而魏濤、陸正飛、單宏偉(2007)對上市公司利用非經常性損益進行盈余管理的行為進行了研究,發現無論是虧損公司還是盈利公司的盈余管理相當倚重于非經常性損益。上述文獻說明，我國利用會計政策選擇進行盈余管理的行為還是比較眾多的，而且會計政策的可選性，使得公司可以從多方面調整公司的收益。我國的新準則對金融資產的分類有了新的規定，這給上市公司盈余管理提供了新的契機。王建新（2007）在研究中指出，公司傾向于將股票按可供出售金融資產計量，而且金融類企業比非金融類企業更愿意將金融資產劃分為交易性金融資產。葉建芳、周蘭、李丹蒙、郭琳（2009）的實證研究發現，當上市公司持有較多的金融資產時,為降低其公允價值的波動對利潤的影響，管理層傾向于將多數的金融資產作為可供出售金融資產計量；在后續計量中,管理層會在近期內出售可供出售金融資產，以保證較高的利潤,。以上研究說明，利用金融資產分類進行盈余管理的空間還是很大的，而且由于金融資產劃分主要依賴于管理者的意圖，對于這方面來說管理者比較好操縱。基于以上研究，本文就交易性金融資產和可供出售金融資產的劃分是如何影響盈余的問題展開，主要從會計核算的區別，通過對案例的分析，進而分析其對企業盈余的影響，即其帶來的經濟后果。

二、兩類金融資產的分類對企業盈余影響的具體分析：

1.兩類金融資產的會計核算區別分析。

1.1兩類金融資產的定義及分類。金融資產，是企業所擁有的以價值形態存在的資產，是一種索取實物資產的無形的權利。本文所述金融資產主要包括股權投資、債權投資和金融衍生工具等。前文已介紹了企業將金融資產的分類情況，本文主要分析交易性和可供出售這兩類金融資產。企業擁有交易性金融資產的目的是為了短期內出售，而可供出售金融資產是沒有被劃分到其他三類，切購入就確定為可供出售的金融資產。由于，這兩類金融資產從內容上有交集，且劃分標準由管理當局主觀確定，所以，這兩類金融資產的劃分給管理者提供了盈余操作空間。

1.2兩類金融資產會計處理的區別。（1）初始計量的區別。交易性金融資產在初始確認時，以其取得時的公允價值作為入賬價值，而相應的交易費用作為投資收益處理，影響當期的利潤；可供出售金融資產初始確認時，按其公允價值計入賬面價值，與交易性金融資產不同的是相關的交易費用也計入成本中。因而，將新取得的金融資產確認為交易性或者可供出售金融資產，對當期的資產價值和利潤的影響是不同的。（2）后續計量的區別。根據會計準則規定，這兩類資產采用以公允價值的計量方法進行后續計量，但針對公允價值變動的處理有所區別。交易性金融資產在“公允價值變動損益”科目中列示其價值變動，影響當期利潤，而可供出售金融資產則在“資本公積”科目中進行反映，影響權益。此外，在資產負債表日，交易性金融資產不發生減值，而可供出售金融資產不同，當有確鑿證據表明其價值有所降低時，應當計提減值準備。所以說，在持有期間，兩類金融資產對利潤和所有者權益的影響也是有差異的。（3）處置的區別。交易性金融資產在出售時，其售價和賬面價值的差額以及累計的公允價值變動均要轉入“投資收益”科目中，此處理只影響當期利潤；可供出售金融資產雖然也是按售價和賬面價值的差額計入投資收益，但是，其累計的公允價值變動需記在“資本公積”中，且要將其從“資本公積”中轉出，結轉到“投資收益”中。因此，在處置階段，交易性金融資產只影響當期利潤，而可供出售金融資產除了影響當期利潤外，對所有者權益也有所影響。

2.兩類金融資產的劃分對企業盈余的影響分析。

2.1初始劃分時對企業盈余的影響。根據上述理論，交易性金融資產在入賬時影響當期的利潤，而可供出售金融資產對當期利潤沒有影響。顯而易見，當資本市場形勢大好時，為了獲取較大的收益，管理者較傾向于將取得的資產資產劃分為交易性金融資產，如此，交易性金融資產價值的增加部分會被直接計入利潤中，進而提升企業當期的利潤，有利于企業股票增值以及獲得再融資的機會。當資本市場波動，即不穩定時，企業股票或者債券的公允價值也會隨市場的波動而波動，為了避免金融資產的價值波動對當期利潤的影響，管理當局更傾向于將金融資產劃分為可供出售金融資產。但是在初始化分時也應當注意，當資本市場無法預測時，交易性金融資產的價值波動會直接影響當期利潤的波動，而利潤的這種波動會導致會計信息失真，給投資者造成一種假象，進而影響投資者的投資決策。此外，也正是交易性金融資產公允價值的變動直接計入當期利潤，所以，持有期間的交易性金融資產就失去了操縱的空間，管理者也就無從利用交易性金融資產進行盈余管理。然而，可供出售金融資產的處理有所不同。其在持有期間的公允價值變動首先計入所有者權益，不會造成利潤的波動，利于穩定投資者信心，利于穩定股價，并且由于出售時要將所有者權益中的累計公允價值變動轉入當期損益，所以給管理者留有很大的盈余管理空間。

2.2后續計量中對企業盈余的影響。在后續計量中，交易性金融資產本身的性質決定了其不能夠實施盈余管理，然而，可供出售金融資產在后續期間的盈余管理的空間很大。首先，由于可供出售金融資產的公允價值變動先計入所有者權益，處置時才轉入當期損益，所以，管理層的可操作性較強。當企業經營狀況較好時，管理者會將可供出售金融資產的公允價值變動計入所有者權益，實質上，這一行為便是儲存利潤，即先把公允價值變動部分積累到資本公積中，于未來年度發生虧損或者需要利潤時，便可釋放出積累的利潤，滿足企業需要。再者，可供出售金融資產的后續計量中，有確鑿的證據表明其價值減少時，需計提減值準備。對于已計提減值的可供出售金融資產，當出現由減值相關事宜引起的公允價值上升的情況時，已確認的減值便可轉回。在實務操作中，可供出售金融資產公允價值下跌的暫時性與非暫時性是沒有明確判斷標準的，且公允價值上升是否與原減值事宜相關，完全依賴于管理層的主觀意識，所以，可供出售金融資產減值的計提或轉回存在很大的操作空間。當企業收益較多的年度，管理者對可供出售金融資產提較多的減值準備，而虧損年度，將減值準備予以轉回，以增加利潤，達到盈利等目的。

2.3處置時對企業盈余的影響。交易性金融資產的價值，不論上升還是下降，后續計量時均在當期利潤中有所體現，因此，交易性金融資產出售時，其變動不會對當期利潤產生太大影響，企業利用交易性金融資產來調整利潤、進行盈余管理的可操作性不大。而對于可供出售金融資產，處置時需將資本公積中累計的公允價值變動結轉到投資收益中，所以對利潤影響較大。當企業經營出現虧損時，管理者可以改變原有意圖，將盈利的可供出售金融資產出售，把隱藏在資本公積中的隱藏利潤釋放出來，即公允價值變動部分從資本公積中轉入利潤中，以增加當期利潤，實現盈利。當利潤增長較快時，出售虧損的可供出售金融資產，以平滑利潤，使得利潤處于一個相對平穩增長的狀態。

三、結語

金融資產論文范文第4篇

產業鏈金融服務運行模式是銀行以產業鏈的核心企業為依托，針對產業鏈的各個環節，設計個性化、標準化的金融服務產品，為整個產業鏈上的所有企業提供綜合解決方案，實現深化銀企合作關系，并獲取最大收益目標的一種服務模式，即“M+1+N”模式。

其中“1”代表核心企業，“M”、“N”代表上下游企業。銀行通過對產業鏈上的“M”或“N”與“1”之間資金的綜合分析，在有效規避銀行授信風險的前提下，為產業鏈上的各個企業提供金融服務。

1.“1”核心企業金融服務

一般產業鏈中均存在一個優質的核心企業，銀行可以為其提供諸如集團賬戶管理、投行業務等高附加值產品；同時通過對核心企業的服務來為其上下游客戶群的提供金融服務。

2.“M”上游企業金融服務

基于上游供應商與核心企業之間的物流關系，以對核心企業的授信為保障，為上游供應商提供授信支持。主要包括采購合同融資、商業發票貼現、預約付款融資、應收賬款買斷和綜合保理等幾種操作模式，一方面能夠為上游供應商提供融資支持，確保物流供應的及時順暢，促進整個產業鏈的緊密合作；另一方面能夠依托核心企業為供應商解決融資問題，并為核心企業爭取更優惠的供貨條件。

3.“N”下游企業金融服務

從產業鏈內部來看，產品銷售渠道的重要性愈發突出，如果能夠協助核心生產企業建立一個強大的銷售網絡，擴大市場份額，一方面能夠獲得大量的中小客戶。

二、發展產業鏈金融的意義

1.產業鏈金融突破了傳統的銀行對企業的貸款模式，其金融服務不再是只針對市場的原料生產者、產品制造者、商品銷售者等產業鏈上單獨的企業。產業鏈金融對產業鏈整體和交易的評估使中小企業也能進入銀行的服務范圍。同時，產業鏈金融也激發銀行開發出很多新的金融產品，增強經營的靈活性，從而吸引了更多的客戶群的存款，增加了銀行自身的利潤空間。例如，煤炭行業中煤炭生產企業和電廠處于強勢地位，向上游采購需要現款或預付款提貨，向下游銷售又往往需要對電廠等放賬，煤炭經銷商存在巨大的流動資金缺口和對銀行的信貸資金需求。銀行可以向經銷商提供“先貨后票（款）”融資模式——以現貨煤炭質押的融資解決方案，以及“先票（款）后貨”融資模式——經銷商在取得下游企業訂單前提下、以未來煤炭貨權質押的融資解決方案。

2.開拓銀行的客戶群體，提高銀行的盈利水平，提升銀行的核心競爭力。以大型或特大型企業的核心的中小企業形成了巨大的金融服務需求市場，但由于中小企業資金實力有限，具有高度的不確定性，如果單純考慮中小企業自身的情況，不能得到銀行資金支持。產業鏈金融服務就是借助于產業鏈的真實業務背景或預期應收賬款等信用增強條件，使銀行能夠為中小企業客戶提供金融服務，拓展我行的客戶群體，提高銀行的盈利水平。例如，截至2005年4月底，深發展廣州分行票據貼現量累計已達938億元，并占據廣東地區能源行業80%的業務量。銀行以其鮮明的行業經營特征被定位為以某行業金融為主的貿易融資專業行。產業鏈金融服務正是基于產業鏈的這些主要特點，從其中一個環節著手，進而為產業鏈上的各個企業所提供的整體金融服務，這種服務模式能夠密切我行與整個產業鏈的合作關系，進而提升銀行的核心競爭力。

三、產業鏈金融的風險防范

通過前面分析可知，產業鏈金融要對于銀行來說，首先要理順產業鏈上相關企業的信息流、資金流；然后，根據穩定、可靠的企業間的業務往來及現金流，將銀行的資金流、信息流進行有效整合，對企業提供融資、結算服務等一體化的綜合性金融服務。由此可見，產業鏈金融可以有效降低銀行對單一中小企業的信貸風險。但是風險總是伴隨著盈利，商業銀行在實施產業鏈金融應該注意以下幾點風險的防范：

1.既然產業鏈金融服務強調的是對產業鏈整體的信用捆綁，銀行就必須準確掌握產業鏈上企業發展狀況以及企業間的關系，建立信息系統。劉士寧（2007）認為，要加強現代信息手段建設，通過中小企業信用數據庫建設等方法，對潛在的意外和損失進行識別、衡量和控制產業鏈金融風險。同時，產業鏈金融管理需要借助信息化的平臺，將商業銀行服務的上下游企業組織在一起，最終實現產業鏈上各個的共贏。

2.內部控制是防范供應鏈金融道德風險的重要手段。商業銀行的內部控制是一種商業銀行為實現經營目標，通過制定和實施一系列制度程序和方法，對風險進行事前防范、事中控制、事后監督和糾正的動態過程。要強化商業銀行供應鏈金融業務處理過程中的內控機制建設，做到確定實施產業鏈金融部門主要負責人的權利和責任，建立起商業銀行內部科學、有效的激勵約束機制，培養良好的銀行精神和內部控制文化，使全體員工充分了解內部控制的重要性。

參考文獻：

[1]周小云.產業鏈金融——破解中小企業融資難題.希望月報.

[2]劉士寧.供應連金融的發展現狀和風險防范[J]，中國物資與采購，2007，（7）.

[3]戴國強.商業銀行經營管理學[J].高等教育出版社，，1999.

金融資產論文范文第5篇

摘要：房地產信貸是銀行信貸業務的重要內容之一。隨著經濟體制改革的不斷深入,國家有關部門就加強金融宏觀調控作用、促進房地產市場持續健康發展出臺了一系列措施。因此,加強對房地產投資風險的分析和提高風險防范意識具有特定的現實意義。本文分析了房地產投資的風險,揭示了房地產金融投資風險的成因,并提出了銀行房地產信貸的風險防范措施,在房地產金融風險防范方面提供了有益的借鑒。

關鍵詞：風險防范房地產信貸銀行業

房地產是我國國民經濟中一個重要的支柱產業,它的發展對于發展經濟和提高人民生活水平、拉動相關行業發展、擴大內需等都產生著極為重要的作用,房地產信貸又是一項充滿風險的業務。因此,如何規避金融風險、積極促進房地產業持續健康地向前發展,將是我國當前十分重要的任務。

一、銀行房地產信貸過程分析

1、地產開發階段。承擔土地一級開發的有土地儲備中心、土地出讓單位、項目公司以及土地出資(合作)者。這三類單位都有銀行貸款介入,他們的還貸資金又主要來源于土地轉讓。

2、房地產開發階段。房地產開發企業的資金主要來源于自籌資金、國內貸款、外資、債券及其他。房地產開發企業取得貸款后,將部分資金支付給地產一級開發商,這也使銀行對地產開發階段的貸款收回。房地產開發企業通常將工程分為一期、二期、三期等,啟動項目后著力開發一期,在取得銷售許可證等“五證”齊全后預售商品房,獲得預售收入并用該資金開發二期,實現循環開發。

3、房地產銷售階段。銀行向購房者提供按揭貸款等服務,房地產開發企業將取得的銷售收入支付建筑安裝企業的代墊資金和對項目開發貸款進行還貸,銀行通過回收購房者還貸資金實現整個房地產信貸資金的“回籠”。

二、銀行房地產信貸風險揭示

結合以上銀行對房地產信貸過程,銀行可能遇到風險如下。

1、項目合法有效性風險。由于房地產和其他行業的差異,這一業務既有房地產企業(借款主體)的資質管理——保留行政審批的項目,還有項目本身的合法有效性,大部分項目都是保留行政審批的,尤其是進行規劃的審批很普遍,所以存在較大的政策性風險,這體現在房地產項目的地產一級開發階段和項目開發階段,這類風險發生最為顯著的是工業園區的房地產開發項目。

2、市場風險。房地產項目的市場定位往往成為市場風險的主要決定因素,其中價格和當地對該同類項目的供需情況是衡量市場風險的主要參考指標。這類風險主要體現在銀行對項目的審貸初期和房地產項目的銷售階段,易受該行業經濟“泡沫”的影響,海南房地產“泡沫”的破滅至今讓人記憶深刻。

3、項目質量風險。由于房地產項目按揭時間較長,在此期間容易滋生許多不確定性風險因素。其中項目的工程建設質量相對容易監控,而項目的選址、項目類型、物業配備等將會在長時間影響項目質量,從而給銀行帶來相應的信貸風險。這類風險體現在房地產工程項目建設管理和項目的周圍經濟環境上。

4、經濟風險。經濟風險主要指房地產上游行業的風險傳導,例如原材料價格的上漲將會加大房地產開發的經營成本,甚至推動房價的上漲,給市場帶來許多不確定性。此外,國民經濟總量的發展和人們消費水平都將影響到房地產的需求市場。由于房地產的行業特性,其受經濟環境的影響因素較多。

5、政策性風險。對房地產而言,其政策性風險主要指貨幣政策、財政政策、政府對房地產的產業政策等其他相關政策的影響。

三、銀行房地產信貸風險防范措施

1、政府對房地產市場的宏觀調控能力。政府要增強對房地產宏觀調控的前瞻性和科學性,改善對房地產市場的監督管理,完善調控手段,提高調控能力,促使房地產業穩定、健康、有序地均衡發展,防止大起大落,防范房地產泡沫的產生。為此,必須首先加強房地產市場的統計工作,完善全國房地產市場信息系統,建立健全全國房地產市場預警預報體系。通過全面、準確、及時地采集房地產市場運行中的相關數據和對影響市場發展的相關數據進行分析、公布,政府可以全面、及時、準確地掌握我國房地產市場運行情況,并進一步加強對房地產市場的監控和指導,以實現對我國房地產市場運行情況的預警和對房地產投資、消費的引導。

其次,政府要設計合理、嚴密的房地產稅制,引導土地持有者合理提高土地使用效益,抑制土地的過度投機。比如對土地空(閑)置征稅,以鼓勵持有人積極投資開發,提高囤積投機的成本;征收土地增值稅,土地增值稅能有效地抑制土地投機,且能將由社會引起的土地增值通過增值稅的形式部分返還給社會,體現了社會公正。征收土地保有稅,以刺激土地供給等。

2、發展多元化的房地產金融市場。我國應當大力發展多元化的房地產金融市場,形成具有多種金融資產和金融工具的房地產二級金融市場,以達到分散銀行信貸風險的目的。房地產對于銀行的依賴性過大,不利于自身發展,同時商業銀行過度的房地產貸款,有悖于商業銀行的“三性”原則。因為商業銀行的資金來源主要是吸收社會存款,而將這部分資金投向期限較長的房地產項目不符合銀行資產流動性、安全性的要求,容易造成清償危機,產生金融風險。在成熟規范的市場中,房地產開發和經營的融資不僅僅有債權融資和股權融資兩種基本形式,在一級市場以外,還應存在著發達的證券化二級市場。在這個二級市場上,各種房地產金融工具同時存在,包括投資基金、信托證券、指數化證券等等。房地產證券化可以促使房地產經營專業化,實現資源的合理配置。

3、房地產企業要提高自身的抗風險能力。房地產企業自身應增強管理能力、市場競爭能力、風險控制能力和誠信度,提高抗風險能力。作為資金密集型產業,房地產業的規模經濟效應較其他行業尤為明顯。規模小的開發商的單位成本居高不下,在廣告策劃、營銷推廣、環境改造、配套設施、物業管理等方面規模較大的公司占有明顯優勢。此外,規模大尤其是具有較強現金實力的開發商在選擇項目最佳開發時間上也具有主動權。因此,房地產業內部適度的資本集中,能有效地節約房地產開發和經營成本,提高抗風險能力。

4、銀監會要充分發揮監管作用和服務功能。銀監會應加快發揮在社會信用基礎和市場誠信制度建設中的重要作用,完善監管手段,提高監管能力,充分發揮其監管作用和服務功能。激勵誠信行為,促使各經濟主體在日常信用活動中養成守信習慣,彼此建立起互信、互利的信用關系,確立失信成本遞增的違約制裁機制,嚴懲欺騙和違約行為,在全社會范圍內營造起誠實守信的氛圍和環境,促進金融穩定。

5、提高商業銀行的風險防范能力。商業銀行自身應加強管理,提高風險防范能力。首先,商業銀行要建立和完善房地產市場分析、預測和監測指標體系,建立和擴大房地產市場信息來源,及時關注各地房地產市場的發展變化情況,提高對房地產市場發展形勢的分析預測能力;要加強產業政策研究,制訂與產業政策相互協調的房地產信貸政策;要加強對房地產行業周期波動的研究,防范市場風險于未然。其次,信貸從業人員必須樹立牢固的風險意識和良好的職業道德意識,在調查環節盡職盡責,認真做好貸前調查工作,及時分析信貸業務的客戶風險和經營風險,研究信貸風險防范措施。

信貸審批人員應在審批環節嚴格把關。

一是分析項目是否符合國家宏觀政策;

二是分析項目投資資金組成的合理性和來源的可靠性,項目資本金比例是否達到國家規定的比例,自有資金是否到位,部分銷(預)售收入作為投資來源是否可行等;

三是分析項目總投資的合理性,如建安成本是否過高等;

四是分析項目的合法合規性,結合“四證”分析有無超規劃、超容積率等情況;

五是分析項目抗風險能力,結合成本、凈現金流量、投資收益率、敏感性因素分析等指標進行分析;

六是分析項目的市場前景及其競爭力,要結合產品價格、項目所在地的位置、規劃布局和建筑設計、開發商的品牌等因素分析;七是分析擔保措施,抵押物是否足值、變現能力是否強,保證人保證能力如何等;八是分析企業的財務狀況、資信狀況、開發經驗、經營管理能力和風險意識及風險控制能力。

【參考文獻】

[1]孫永玲:中國房地產金融戰略實施[M].機械工業出版社,2005.