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摘要：商品房地下室是依附于商品房而修建的地下室，由開(kāi)發(fā)商組織修建，建設(shè)成本攤?cè)肷唐贩夸N(xiāo)售價(jià)格，最終投資人是廣大業(yè)主。它雖然與人防工程在概念、存在歷史、功能和修建初衷存在不同，但目前仍被視為人防工程而劃歸國(guó)有。但商品房地下室建設(shè)資金來(lái)源非人防工程資金范疇且在現(xiàn)代戰(zhàn)爭(zhēng)中所能發(fā)揮的防空微乎其微，民用人防工程國(guó)有化不利于國(guó)計(jì)民生、不符合民法“自愿、公平、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用”原則，《人民防空國(guó)有資產(chǎn)管理規(guī)定》規(guī)定民用人防工程實(shí)行國(guó)有制違背了《憲法》和《立法法》，所以商品房地下室不宜國(guó)有制。此外，商品房地下室歸屬還存在“開(kāi)發(fā)商所有”、“約定歸屬”、“業(yè)主共有”三種學(xué)說(shuō)，前者明確了商品房地下室歸開(kāi)發(fā)商所有，后者事實(shí)上仍是開(kāi)發(fā)商掌控處置權(quán)，均不能從根本改變目前商品房地下室矛盾重重局面。筆者從設(shè)計(jì)功能、成本來(lái)源、土地使用權(quán)歸屬、物業(yè)管理、預(yù)防資源壟斷及保護(hù)開(kāi)發(fā)商建設(shè)積極性等方面，批駁了開(kāi)發(fā)商所有觀點(diǎn)。在論述國(guó)家所有的弊端和開(kāi)發(fā)商所有的缺點(diǎn)的同時(shí)，也就論證了業(yè)主共有制的合理性。商品房地下室歸業(yè)主共有后，必須由全體業(yè)主的代表機(jī)構(gòu)——業(yè)主大會(huì)向房管部門(mén)履行產(chǎn)權(quán)登記以明確產(chǎn)權(quán)歸屬，向人防部門(mén)履行人防設(shè)備設(shè)施備案以便于監(jiān)督管理，平時(shí)委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行共有物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理和維護(hù)，戰(zhàn)時(shí)國(guó)家可依法征收、征用以發(fā)揮防空功能，戰(zhàn)后由原主優(yōu)先回購(gòu)，從而解決目前產(chǎn)權(quán)和使用中的矛盾，實(shí)現(xiàn)商品房地下室平戰(zhàn)兩利。

關(guān)鍵詞：商品房地下室權(quán)屬法律初探

引言：改革開(kāi)放以前，我國(guó)人防工程基本局限于國(guó)家在廣場(chǎng)、車(chē)站、碼頭、公園等社會(huì)公共場(chǎng)直接投資興建的公有人防工程，自然地下室所有權(quán)在無(wú)論法律上、還是事實(shí)上均歸國(guó)家所有。改革開(kāi)放后，隨商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、住房制度的改革，城市商品房得到長(zhǎng)足發(fā)展，商品房建筑區(qū)劃內(nèi)地下室已由國(guó)家單一投資演變?yōu)槎嘣顿Y建設(shè)。已計(jì)入建設(shè)成本且攤?cè)肷唐贩夸N(xiāo)售價(jià)格的地下室仍被定性為人防工程、繼續(xù)堅(jiān)持人防工程統(tǒng)一屬于國(guó)家所有的法律制度、觀念，已不適應(yīng)現(xiàn)階段社會(huì)發(fā)展，造成矛盾沖突頻繁。20*年頒布的《物權(quán)法》是調(diào)整因物的歸屬和利用而產(chǎn)生的民事關(guān)系的基本法，卻未對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中多元投資建設(shè)的商品房地下室所有權(quán)做出明確判定。筆者結(jié)合相關(guān)法律精神及立法理念，論證了商品房地下室不宜統(tǒng)一歸國(guó)家，也不應(yīng)歸開(kāi)發(fā)商所有，而應(yīng)歸業(yè)主共有，同時(shí)對(duì)其歸業(yè)主共有后的管理談點(diǎn)看法，以期拋磚引玉，共同促進(jìn)相關(guān)法律的逐步完善。

一、商品房地下室不同與人防工程

人防工程也叫人防工事，是指為保障戰(zhàn)時(shí)人員與物資掩蔽、人民防空指揮、醫(yī)療救護(hù)而單獨(dú)修建的地下防護(hù)建筑，以及結(jié)合地面建筑修建的戰(zhàn)時(shí)可用于防空的地下室。包括單建式工程和附建式工程。單建式工程上部一般沒(méi)有直接相聯(lián)的建筑物；附建式工程上部有堅(jiān)固的樓房，亦稱(chēng)防空地下室。人防工程強(qiáng)調(diào)用途在于防空。

地下室是人為建造的、相對(duì)于地面固定的、有一定存在時(shí)間的、且是人們?yōu)榱耸褂闷淇臻g的物體，指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括層高在2.2m以下的半地下室）。地下室與地上建筑物相對(duì)，強(qiáng)調(diào)修建地理位置在于地下。商品房地下室是地下室的特例，指依附于作為商品出售的房屋而修建的地下室。建筑形式上包括附建于商品房的地下室和商品房規(guī)劃用地范圍內(nèi)獨(dú)立修建的地下室；在使用方式上包括分隔為不同單位獨(dú)立使用的地下室和未分割而供業(yè)主集體使用的地下停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)）。

二者存在歷史不同。從人防工程的定義分析，它是火藥應(yīng)用于戰(zhàn)爭(zhēng)后出現(xiàn)的現(xiàn)代概念，而地下室的存在歷史卻很悠久了：遠(yuǎn)古時(shí)期狩獵用的陷阱、儲(chǔ)存食物的地窖，古代帝王駕崩后的地下寢殿、豪宅中的地下藏寶室，現(xiàn)在仍常見(jiàn)于黃土高原上的窯洞，雖然建筑目的都不是防空，但在建筑學(xué)上都是地下室。顯然把地下室統(tǒng)稱(chēng)為人防工程犯了歷史錯(cuò)誤。

二者功能和建設(shè)初衷不同。《人防法》有第二十二條“城市新建民用建筑，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定修建戰(zhàn)時(shí)可用于防空的地下室”，從法律條文不難理解：修建的地下室僅僅要求“戰(zhàn)時(shí)可用于防空”，只是在建筑物的日常使用功能外增設(shè)了人防功能。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商很清楚地知道業(yè)主購(gòu)買(mǎi)地下室的基本目的在于日常使用，滿(mǎn)足市場(chǎng)需求以追逐利潤(rùn)最大化的本質(zhì)，驅(qū)使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商迎合消費(fèi)群體的需求。商品房建筑區(qū)劃規(guī)劃建設(shè)方案說(shuō)明中標(biāo)明地下室戶(hù)均車(chē)位標(biāo)準(zhǔn)，或直接按戶(hù)數(shù)劃分為不同獨(dú)立使用單位，這說(shuō)明地下室存在的基本意義在于業(yè)主日常使用，功能設(shè)計(jì)更傾向于地下室的日常使用價(jià)值，只是在出口、通風(fēng)口等特殊部位安裝人防設(shè)備而已。人防工程基本功能是保障戰(zhàn)時(shí)人員與物資掩蔽、人民防空指揮、醫(yī)療救護(hù)等防空功能。商品房地下室雖存在防空功能，但滿(mǎn)足使用人日常生活需要才是其首要功能、基本功能，其次才是戰(zhàn)時(shí)防空功能。當(dāng)代都市普遍存在的超高層建筑，為保持基礎(chǔ)穩(wěn)定、節(jié)約建設(shè)成本，也為節(jié)約土地資源而修建地下數(shù)層輔助用房、停車(chē)場(chǎng)，顯然不能以人防工程一概而論！美國(guó)世貿(mào)大廈遭“9.11”恐怖襲擊時(shí)，樓上數(shù)萬(wàn)職員，有幾位奔向地下室避難的？又從地下室救出幾位幸存者呢？在北約與前南斯拉夫的戰(zhàn)爭(zhēng)中，中國(guó)駐前南斯拉夫大使館被美國(guó)一枚普通導(dǎo)彈穿越四層樓房進(jìn)入地下室，地下室人員如被爆炸后樓房倒塌的廢墟掩埋，那就真的逃生無(wú)門(mén)了。顯然，雖不排除商品房地下室具有防空功能，但防空并非其基本功能和建設(shè)初衷，提高不可再生資源——土地的使用效率、滿(mǎn)足人們?nèi)粘Ｉa(chǎn)生活需要才是修建商品房地下室的初衷。

人防工程是地下室，但地下室卻不一定是人防工程，把二者混為一談，無(wú)視其歷史范疇的不同、功能的不同，犯了主觀主義的錯(cuò)誤。

二、商品房地下室不宜實(shí)行國(guó)家統(tǒng)一所有制

即使商品房地下室可以籠統(tǒng)地歸類(lèi)于人防工程，是否就可依照《人民防空國(guó)有資產(chǎn)管理規(guī)定》“實(shí)行國(guó)家統(tǒng)一所有”呢？

商品房地下室建設(shè)資金不屬于人防國(guó)有資產(chǎn)資金來(lái)源。《人民防空國(guó)有資產(chǎn)管理規(guī)定》第十一條規(guī)定了人防國(guó)有資產(chǎn)七種資金來(lái)源，商品房地下室資金來(lái)源在上述資金來(lái)源中最可能是“（六）接受的捐贈(zèng)資金。（七）經(jīng)法律確認(rèn)屬于人防的其他資金。”兩種形式。試問(wèn)，開(kāi)發(fā)商或購(gòu)買(mǎi)商品房的業(yè)主誰(shuí)與縣級(jí)以上人民政府人防辦簽訂了捐贈(zèng)協(xié)議或向其表達(dá)了捐贈(zèng)意思呢?哪部、何條款法律規(guī)定了商品房地下室建設(shè)成本屬于人防資金呢？商品房地下室單位面積建設(shè)成本已逾千元，開(kāi)發(fā)商以追逐利潤(rùn)最大化為本，顯然不會(huì)主動(dòng)將耗費(fèi)巨額成本的商品房地下室捐贈(zèng)給國(guó)家；廣大業(yè)主購(gòu)買(mǎi)地下室的根本目的在于自己日常生活需要，購(gòu)買(mǎi)（很多為貸款購(gòu)買(mǎi)）后捐助給國(guó)家然后再掏錢(qián)租用顯然也不合乎常理。即使有業(yè)主愿意捐贈(zèng)，國(guó)家也不應(yīng)該鼓勵(lì)，更不該通過(guò)一紙條文指令性、強(qiáng)制性要求大家這樣做。涉及人防的法律只有《國(guó)防法》、《人防法》，但其中并沒(méi)有確認(rèn)何種形式抑或來(lái)源的資金屬于人防的資金，只是各地相關(guān)規(guī)范個(gè)別條款中存在一些隱含的資金來(lái)源，但都屬《人民防空國(guó)有資產(chǎn)管理規(guī)定》第十一條“（一）中央財(cái)政和地方財(cái)政撥款。（二）根據(jù)國(guó)家和地方政府有關(guān)政策規(guī)定向社會(huì)籌集的人防建設(shè)資金。（三）開(kāi)發(fā)利用人防國(guó)有資產(chǎn)取得的人防平戰(zhàn)結(jié)合收入。（四）人防主管部門(mén)所屬企事業(yè)單位，按照政策規(guī)定上交的收入。（五）人防主管部門(mén)組織引進(jìn)并掌握使用的人防建設(shè)資金。（六）接受的捐贈(zèng)資金。”范圍之中，即使規(guī)定了另外形式，因這些規(guī)范不法律故不屬人防資金中“（七）經(jīng)法律確認(rèn)屬于人防的其他資金”。商品房地下室的建設(shè)資金不歸屬于人防國(guó)有資產(chǎn)七種資金來(lái)源，自然商品房地下室也不屬于人防國(guó)有資產(chǎn)。

隨社會(huì)文明程度的提高，目前戰(zhàn)爭(zhēng)理念和形式已發(fā)生了巨大變化，民用地下室的防空功能在現(xiàn)代戰(zhàn)爭(zhēng)中發(fā)揮作用已可忽略不計(jì)。放眼世界，具備與中國(guó)目前綜合國(guó)力抗衡的也只有美國(guó)及以美國(guó)為首的北約和俄羅斯。即便與之產(chǎn)生激烈沖突，雙方領(lǐng)導(dǎo)人都會(huì)顧及對(duì)方的實(shí)力而首先選擇政治途徑解決，爆發(fā)大規(guī)模戰(zhàn)爭(zhēng)的可能性極低。即使發(fā)生大規(guī)模戰(zhàn)爭(zhēng)，率先采用的是電子戰(zhàn)、斬首行動(dòng)，都不會(huì)冒天下之大不韙攻擊純粹民用設(shè)施。世界頭號(hào)軍事強(qiáng)國(guó)美國(guó)主導(dǎo)的前南斯拉夫、海灣戰(zhàn)爭(zhēng)的針對(duì)對(duì)象都是敵對(duì)國(guó)的戰(zhàn)爭(zhēng)機(jī)器。即使雙方出現(xiàn)獨(dú)裁政權(quán)敢于喪心病狂地攻擊純粹民用設(shè)施，姑且不考慮核戰(zhàn)、生化戰(zhàn)，僅在常規(guī)戰(zhàn)爭(zhēng)環(huán)境下人防工程又有多大防御能力呢？要抵御十?dāng)?shù)萬(wàn)噸當(dāng)量的集束炸彈、燃燒彈、洲際導(dǎo)彈等等一系列現(xiàn)代化武器，地下室的外殼肯定不是二三十公分而應(yīng)該是幾米甚至幾十米。目前商品房地下室在未來(lái)戰(zhàn)爭(zhēng)中能發(fā)揮的防空能力幾乎可以忽略不計(jì)。與其修改建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，耗巨資修建壁厚數(shù)米、單位面積造價(jià)數(shù)萬(wàn)的商品房地下室進(jìn)行防空，把有限的資金凝固到鋼筋水泥中，不如把投入再生產(chǎn)以逐步縮小差距、甚至超越世界綜合國(guó)力最為強(qiáng)大的美國(guó)，使敵人不敢挑釁、更不敢發(fā)動(dòng)戰(zhàn)爭(zhēng)！

硬性規(guī)定地下室統(tǒng)一國(guó)有制不利于國(guó)計(jì)民生。人防工程國(guó)有制基本目的不應(yīng)是與民爭(zhēng)利，更不應(yīng)搶奪民財(cái)，而是著眼于人民防空，保障戰(zhàn)時(shí)人員與物資掩蔽、人民防空指揮、醫(yī)療救護(hù)等，實(shí)現(xiàn)地下室人防價(jià)值的途徑不只劃歸國(guó)有這一條途徑。大家親身經(jīng)歷的、轟轟烈烈的國(guó)有企業(yè)改制，基本目的無(wú)非在于改變?cè)瓉?lái)國(guó)家所有制實(shí)際是所有權(quán)虛置、“人人有責(zé)”的最終結(jié)果是無(wú)人負(fù)責(zé)的局面。通過(guò)國(guó)企改制，那么多暮氣沉沉的國(guó)家企業(yè)通過(guò)改制重新煥發(fā)生機(jī)，使大量社會(huì)生產(chǎn)力得到解放，使國(guó)民經(jīng)濟(jì)得到快速發(fā)展，不但廣大職工從中受益，國(guó)家更是把沉重包袱變成了財(cái)政收入資源。人防工程為什么不能改變所有權(quán)國(guó)有制帶來(lái)的種種弊端呢？《人防法》第二十一條“人民防空指揮工程、公用的人員掩蔽工程和疏散干道工程由人民防空主管部門(mén)負(fù)責(zé)組織修建；醫(yī)療救護(hù)、物資儲(chǔ)備等專(zhuān)用工程由其他有關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)組織修建。有關(guān)單位負(fù)責(zé)修建本單位的人員與物資掩蔽工程。”第二十五條“公用的人民防空工程的維護(hù)管理由人民防空主管部門(mén)負(fù)責(zé)。有關(guān)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定對(duì)已經(jīng)修建或者使用的人民防空工程進(jìn)行維護(hù)管理，使其保持良好使用狀態(tài)。”既然國(guó)家只負(fù)責(zé)“人民防空指揮工程、公用的人員掩蔽工程和疏散干道工程”的修建和維護(hù)，其他人防工程(暫且稱(chēng)為民用人防工程)由有關(guān)單位負(fù)責(zé)修建和日常維護(hù)管理，完全應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持“誰(shuí)投資，誰(shuí)所有，誰(shuí)受益，誰(shuí)維護(hù)”的原則，把民用人防工程的所有權(quán)、日常使用權(quán)劃歸投資、維護(hù)人，唯有如此才能更充分調(diào)動(dòng)其積極性、主觀能動(dòng)性修建、維護(hù)人防工程。主動(dòng)總必被動(dòng)工作效果好！只要明確商品房地下室所有權(quán)、日常使用權(quán)歸投資（含購(gòu)買(mǎi)）人所有，且投資（含購(gòu)買(mǎi)）人擁有戰(zhàn)時(shí)避難優(yōu)先權(quán)，可讓開(kāi)發(fā)商光明正大、明明白白地把地下室賣(mài)給業(yè)主，不僅能調(diào)動(dòng)開(kāi)發(fā)商修建地下室的積極性，更可有效解決目前層出不窮的地下室糾紛，為構(gòu)建和諧社會(huì)增磚添瓦。另外，人防國(guó)有資產(chǎn)實(shí)行國(guó)家統(tǒng)一所有存在很大死角：個(gè)人修建、購(gòu)買(mǎi)的獨(dú)立住宅地下室通過(guò)什么渠道保證其國(guó)家所有？單位特別是非公有制單位生產(chǎn)、辦公區(qū)域修建的地下室主動(dòng)按照《人民防空國(guó)有資產(chǎn)管理規(guī)定》第十三條到“同級(jí)國(guó)有資產(chǎn)管理部門(mén)辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)”的又有多大比例？何況非公有制單位并沒(méi)有行政級(jí)別，他們到哪級(jí)別的國(guó)有資產(chǎn)管理部門(mén)辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)？不難看出，制定《人民防空國(guó)有資產(chǎn)管理規(guī)定》的思想基礎(chǔ)仍然是改革開(kāi)放前“一切歸公”的陳舊觀念。請(qǐng)法律起草、制定部門(mén)充分考慮社會(huì)現(xiàn)實(shí)，不顧目前民營(yíng)經(jīng)濟(jì)、私營(yíng)經(jīng)濟(jì)已占國(guó)民經(jīng)濟(jì)半壁江山、甚至大多數(shù)大型國(guó)有企業(yè)已通過(guò)股份制實(shí)現(xiàn)多元投資的社會(huì)現(xiàn)實(shí)，盲目沉醉于社會(huì)主義公有制的象牙塔，更不要為本部門(mén)一己之私利，人為地給社會(huì)生產(chǎn)力套上枷鎖，使社會(huì)主義法制體系矛盾百出，使社會(huì)上層建筑阻礙社會(huì)生產(chǎn)力的發(fā)展。認(rèn)識(shí)到這種弊病而不改變的話(huà)就不僅僅是個(gè)別部門(mén)的悲哀，深受其害而不奔走呼吁變革就是社會(huì)的悲哀了。

商品房地下室國(guó)有化不符合民法“自愿、公平、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用”原則。建筑區(qū)劃開(kāi)發(fā)成本主要包含征地和拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)、貸款利息、建設(shè)項(xiàng)目各種規(guī)費(fèi)等。[1]其中建筑安裝工程費(fèi)用指新建全部建筑物、構(gòu)筑物的施工及設(shè)備購(gòu)置費(fèi)用，已包含地下室建設(shè)成本，不論該成本開(kāi)發(fā)商今后是否轉(zhuǎn)嫁給業(yè)主，國(guó)家均未對(duì)其投資。根據(jù)民法原理，所有權(quán)的取得包括生產(chǎn)、孳息、國(guó)有化、沒(méi)收、遺失物、所有人不明的埋藏物和隱藏物、添附、轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)、繼承或受遺贈(zèng)、其他合法原因（合作社合股集資、國(guó)家贖買(mǎi)、征收、征購(gòu)、征用）。[2]商品房建筑區(qū)劃地下室的建設(shè)、維護(hù)，國(guó)家沒(méi)有投入過(guò)一分錢(qián)，也沒(méi)有經(jīng)過(guò)國(guó)有化征收或征用程序，更沒(méi)有給予補(bǔ)償，國(guó)家對(duì)商品房地下室的財(cái)產(chǎn)權(quán)因什么取得呢？國(guó)家財(cái)政直接投資建設(shè)的人防工程所有權(quán)歸屬于國(guó)家沒(méi)有任何疑義，但是最近十幾年興建的商品房地下室，由開(kāi)發(fā)商投資建設(shè)并列入開(kāi)發(fā)成本最后分?jǐn)側(cè)肷唐贩夸N(xiāo)售價(jià)格，業(yè)主房款中不但包括了地下室的成本，還包括開(kāi)發(fā)商投資的利潤(rùn)。商品房地下室的所有權(quán)完全屬于私法領(lǐng)域，應(yīng)受民事法律關(guān)系調(diào)整，應(yīng)根據(jù)民法“自愿、公平、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用”原則，按照“誰(shuí)投資，誰(shuí)所有”確定所有權(quán)歸屬，不能受行政法規(guī)《人民防空國(guó)有資產(chǎn)管理規(guī)定》所言“國(guó)家統(tǒng)一所有”的調(diào)整。

《人民防空國(guó)有資產(chǎn)管理規(guī)定》“人防國(guó)有資產(chǎn)實(shí)行國(guó)家統(tǒng)一所有”違憲、違反立法法，是無(wú)效、應(yīng)撤銷(xiāo)、案件判決不適用條款。《憲法》第十三條規(guī)定“公民的合法的私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯。國(guó)家依照法律規(guī)定保護(hù)公民的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)和繼承權(quán)。國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)公民的私有財(cái)產(chǎn)實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。”第十五條規(guī)定國(guó)家“實(shí)行依法治國(guó)，建設(shè)社會(huì)主義法治國(guó)家”、“一切法律、行政法規(guī)和地方性法規(guī)都不得同憲法相抵觸”。我國(guó)《立法法》第八條“下列事項(xiàng)只能制定法律：……（六）對(duì)非國(guó)有財(cái)產(chǎn)的征收；（七）民事基本制度”，第八十五條“法律之間對(duì)同一事項(xiàng)的新的一般規(guī)定與舊的特別規(guī)定不一致，不能確定如何適用時(shí)，由全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)裁決。”《人民防空國(guó)有資產(chǎn)管理規(guī)定》第二條“人防國(guó)有資產(chǎn)是國(guó)有資產(chǎn)的組成部分”、第三條“人防國(guó)有資產(chǎn)統(tǒng)一歸國(guó)家所有”的規(guī)定是司法判定地下室國(guó)有制的直接依據(jù)，但其上位法《人防法》并未規(guī)定地下室歸國(guó)家所有，未經(jīng)征收、征用而剝奪法人、公民財(cái)產(chǎn)權(quán)違背《憲法》。不僅行政法規(guī)制定機(jī)關(guān)須摒棄一己之私謹(jǐn)慎履行職權(quán)，廣泛征求有關(guān)機(jī)關(guān)、組織和公民的意見(jiàn)，并報(bào)國(guó)務(wù)院法制機(jī)關(guān)審查，避免與憲法、法律撞車(chē)。審查機(jī)關(guān)也應(yīng)嚴(yán)格審查，確保法律法規(guī)的一致性。即使涉嫌違法條款成了漏網(wǎng)之魚(yú)未被裁定無(wú)效，法院在適用法律審理案件時(shí)也應(yīng)根據(jù)立法精神決定其效力大小予以適用，判定行政部門(mén)具體行政行為違法。《人民防空國(guó)有資產(chǎn)管理規(guī)定》擅自未經(jīng)征收征用把非國(guó)家投資的商品房地下室國(guó)有化、擅自規(guī)定財(cái)產(chǎn)所有權(quán)這樣的基本民事制度，違反《憲法》和《立法法》，雖然被未宣布其無(wú)效，但不足以作為將所有地下室列入人防工程而實(shí)行國(guó)有化的依據(jù)，若人防部門(mén)依據(jù)該無(wú)效條款非法剝奪投資人的商品房地下室所有權(quán)，任何與之有利害關(guān)系的公民或法人均可對(duì)該的具體行政行為提起行政訴訟，討回地下室所有權(quán)。

綜上所述，不必要過(guò)分強(qiáng)調(diào)商品房地下室的防空功能，更不能因其具備一定的防空功能而劃歸國(guó)有。《人民防空國(guó)有資產(chǎn)管理規(guī)定》第二條“人防國(guó)有資產(chǎn)是國(guó)有資產(chǎn)的組成部分”是病句，應(yīng)僅強(qiáng)調(diào)人防資產(chǎn)中國(guó)家投資部分是國(guó)有資產(chǎn)，而對(duì)民用人防工程并未做出規(guī)定。“人防工程”具有廣義和狹義概念上的不同，廣義的人防工程包括防空地下室，狹義的人防工程則和防空地下室一起構(gòu)成廣義的人防工程概念，上述條文應(yīng)在狹義的概念上使用，僅指國(guó)家財(cái)政撥款建造的人防工程。而商品房地下室是“其他有關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)組織修建”的，不能一概認(rèn)為系國(guó)有資產(chǎn)，而應(yīng)表達(dá)為國(guó)家擁有行政管理權(quán)。[2]《人民防空國(guó)有資產(chǎn)管理規(guī)定》第十二條第一款雖然明確人防國(guó)有資產(chǎn)從實(shí)物形態(tài)上包含“結(jié)合城市新建小區(qū)和危房改造修建，交由人防主管部門(mén)負(fù)責(zé)管理的防空地下室及其內(nèi)部設(shè)備”，但該句仍存在問(wèn)題，上述非國(guó)家投資防空地下室通過(guò)何種途徑成為了國(guó)家資產(chǎn)？人防部門(mén)作為國(guó)家人防工程行政主管部門(mén)，還有不歸其管理的防空地下室么？目前包括資本主義國(guó)家在內(nèi)，為社會(huì)公共利益考慮，已完全摒棄了早期的所有權(quán)不受限制觀點(diǎn)，國(guó)家對(duì)主權(quán)所及萬(wàn)事萬(wàn)物均行使由主權(quán)派生出的行政管理權(quán)，與我們?nèi)粘Ｉ钕⑾⑾嚓P(guān)的如機(jī)動(dòng)車(chē)登記上牌照方能行駛且行駛時(shí)必須遵守交通規(guī)則等等，并沒(méi)有因國(guó)家車(chē)管部門(mén)對(duì)機(jī)動(dòng)車(chē)的行政管理權(quán)衍生出國(guó)家所有權(quán)，如果行政管理權(quán)可衍生出國(guó)家所有權(quán)，那么我們生活中的一切都成了國(guó)家的，豈不又回到早期空想社會(huì)主義的“人無(wú)私財(cái)”境地了么！那才真是滑天下之大稽呢！前條規(guī)定準(zhǔn)確的表達(dá)應(yīng)為“城市建筑區(qū)劃內(nèi)國(guó)家投資修建或征收的防空地下室及內(nèi)部設(shè)備”。為使商品房地下室更好地平戰(zhàn)兩用，合理的制度安排應(yīng)該是：平時(shí)商品房建筑區(qū)劃內(nèi)地下室的所有權(quán)歸投資人所有，強(qiáng)化國(guó)家人防主管部門(mén)對(duì)之日常維護(hù)情況的監(jiān)督檢查，使其人防設(shè)施得到及時(shí)維護(hù)，處于良好備用狀態(tài)，戰(zhàn)時(shí)國(guó)家依法進(jìn)行征收或征用，戰(zhàn)爭(zhēng)結(jié)束則應(yīng)由原主優(yōu)先回購(gòu)或返還原主。

三、商品房地下室歸屬學(xué)說(shuō)及立論依據(jù)

商品房地下室不宜劃歸國(guó)有，作為耗資巨大修建的不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)肯定不可形成法律空白。《人防法》第五條“國(guó)家鼓勵(lì)、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人，通過(guò)多種途徑，投資進(jìn)行人民防空工程建設(shè)；人防工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有。”這里的人防工程應(yīng)指民用人防工程，那么它的所有權(quán)應(yīng)歸屬最初的投資者還是最終的投資人呢？目前法律界存在開(kāi)發(fā)商所有、業(yè)主共有、約定歸屬三種觀點(diǎn)。[3]

1、開(kāi)發(fā)商所有說(shuō)。小區(qū)業(yè)主分?jǐn)偟膰?guó)有土地使用權(quán)僅限于地表的使用權(quán)，而地下室是利用該土地的地下空間利用權(quán)而建造的,屬于地下工程，應(yīng)受建設(shè)部《城市地下空間開(kāi)發(fā)利用管理規(guī)定》第二十五條“地下工程應(yīng)本著‘誰(shuí)投資、誰(shuí)所有、誰(shuí)受益、誰(shuí)維護(hù)’的原則，允許建設(shè)單位對(duì)其投資開(kāi)發(fā)建設(shè)的地下工程自營(yíng)或依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、租賃”的調(diào)整。《人防法》第五條也規(guī)定“人防工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有。”商品房地下室是開(kāi)發(fā)商投資修建的，理所當(dāng)然應(yīng)當(dāng)歸開(kāi)發(fā)商所有。業(yè)主對(duì)商品房只是購(gòu)買(mǎi)而非投資，不是真正意義上的投資人，不享有地下室所有權(quán)。2005年4月，曾經(jīng)被稱(chēng)為“北京地下人防工程確權(quán)第一案”的華清嘉園甲一案，北京市海淀法院即采用了業(yè)主購(gòu)買(mǎi)商品房是消費(fèi)者而“不是人防工程投資人”的觀念。

2、約定歸屬說(shuō)。私法領(lǐng)域內(nèi)應(yīng)遵循私法自治原則，通過(guò)交易實(shí)現(xiàn)各方利益最大化。對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，如果商品房及地下室是一個(gè)賣(mài)方市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商可能把地下室售價(jià)定的很高，或通過(guò)格式合同保留地下室的所有權(quán)；反之，如果處于買(mǎi)方市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商就以較低的價(jià)格把地下室賣(mài)給業(yè)主，或者為了賣(mài)掉房子把地下室搭售。對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，為獲得較好的居住配套設(shè)施而付出合理的代價(jià)，符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在要求。多年來(lái)，我國(guó)城市建設(shè)忽略了車(chē)位的建設(shè)，造成了停車(chē)難的問(wèn)題非常突出，若將地下車(chē)位、車(chē)庫(kù)規(guī)定為業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)，開(kāi)發(fā)商缺乏投資刺激，怠于建筑，則車(chē)庫(kù)、車(chē)位問(wèn)題會(huì)日趨緊張，最終損害的還會(huì)是業(yè)主的利益。《物權(quán)法》以協(xié)調(diào)兼顧業(yè)主和開(kāi)發(fā)商兩者利益為出發(fā)點(diǎn)，在第七十四條明確：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。”采用了約定歸屬說(shuō)。

3、業(yè)主共有說(shuō)。地下室屬于建筑區(qū)劃內(nèi)的配套基礎(chǔ)設(shè)施，按《物權(quán)法》第七十條“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權(quán)，對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利”，《物業(yè)管理?xiàng)l例》物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)費(fèi)包含對(duì)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，以房屋所有權(quán)證登記的建筑面積計(jì)算，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。顯然開(kāi)發(fā)商無(wú)法承擔(dān)其地下室物業(yè)服務(wù)費(fèi)呢。既然開(kāi)發(fā)商無(wú)法保障其地下室所有權(quán)權(quán)益又無(wú)法承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)，當(dāng)然不宜享有地下室所有權(quán)。

為預(yù)防開(kāi)發(fā)商壟斷物業(yè)服務(wù)選聘和停車(chē)費(fèi)，不宜歸開(kāi)發(fā)商所有。如開(kāi)發(fā)商持有地下室所有權(quán)且享有相應(yīng)物業(yè)管理權(quán)利，則開(kāi)發(fā)商必然成為建筑區(qū)劃最大的業(yè)主，擁有最大發(fā)言權(quán)、表決權(quán)。一方面可以如同股市中莊家一樣操縱物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘，進(jìn)而控制物業(yè)服務(wù)企業(yè)；另一方面壟斷建筑區(qū)劃內(nèi)停車(chē)位肆意抬高停車(chē)費(fèi)，即使停車(chē)費(fèi)施行政府指導(dǎo)價(jià)，也難保其不通過(guò)種種手段、以合法形式不斷漲價(jià)，我國(guó)壟斷行業(yè)不斷召開(kāi)的價(jià)格聽(tīng)證會(huì)最終不都是漲價(jià)會(huì)么！

為保護(hù)開(kāi)發(fā)商建設(shè)地下室熱情，也不宜歸開(kāi)發(fā)商所有。地下室所有權(quán)歸業(yè)主共有，開(kāi)發(fā)商必然會(huì)將地下室成本分?jǐn)側(cè)肟射N(xiāo)售面積并獲取相應(yīng)利潤(rùn)。解決了地下室銷(xiāo)售問(wèn)題，在同樣成本的土地上進(jìn)行更大投資可以獲取更高經(jīng)濟(jì)利益，開(kāi)發(fā)商自然熱情高漲。開(kāi)發(fā)商的根本利益完全可以得到維護(hù)，購(gòu)房人想獲取更好生活配套設(shè)施支付更高價(jià)款也是合情合理。只要開(kāi)發(fā)商的利益能得到保障，投資符合市場(chǎng)需求的地下停車(chē)場(chǎng)的激情就不會(huì)減少，開(kāi)發(fā)商怠于建設(shè)地下停車(chē)場(chǎng)造成車(chē)位緊張的擔(dān)心也是杞人憂(yōu)天。

五、業(yè)主共有地下室的管理

排除了國(guó)家所有、開(kāi)發(fā)商所有，商品房地下室作為建筑區(qū)劃公共設(shè)施，所有權(quán)只能歸業(yè)主共有而非個(gè)體所有。那么如何進(jìn)行日常管理、維護(hù)呢？

須到房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理地下室所有權(quán)登記和人防部門(mén)辦理人防設(shè)施登記和使用備案。在目前普遍見(jiàn)諸媒體的地下室糾紛案件中，往往因地下室所有權(quán)不明導(dǎo)致法院在調(diào)查取證環(huán)節(jié)困難重重，給開(kāi)發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶來(lái)很大操作空間，導(dǎo)致業(yè)主一再敗訴，不斷引發(fā)激烈矛盾沖突，給和諧社會(huì)建設(shè)帶來(lái)負(fù)面影響。試想，廣大居民窮畢生之積蓄，或預(yù)支今后幾十年收入而購(gòu)房居住，一不留神、即使處處留心仍處處受制于開(kāi)發(fā)商，基本權(quán)利得不到維護(hù)，怎能不民怨沸騰！因居住條件得不到保障，訴諸法律又難提供必要產(chǎn)權(quán)證據(jù)，業(yè)主被與所謂物業(yè)服務(wù)企業(yè)群毆的全武行上演了多少場(chǎng)？政府大門(mén)城市交通要道被激憤的居民圍堵了多少次？作為價(jià)值很大的業(yè)主共有不動(dòng)產(chǎn)，不登記不足以消除矛盾沖突，不登記不足以維護(hù)業(yè)主所有權(quán)益。唯有通過(guò)登記方能明確地下室所有權(quán)歸屬；唯有通過(guò)登記才能遏制物業(yè)公司非法侵占居民公共財(cái)產(chǎn)；唯有通過(guò)登記才能讓司法機(jī)關(guān)做出有理有據(jù)的判決；唯有通過(guò)登記才能引導(dǎo)業(yè)主通過(guò)法律渠道維護(hù)自身合法權(quán)益，從而避免直接、激烈沖突！《物權(quán)法》第九條“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力。”《房屋登記辦法》第三十一條“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等房屋一并申請(qǐng)登記，由房屋登記機(jī)構(gòu)在房屋登記簿上予以記載，不頒發(fā)房屋權(quán)屬證書(shū)。”該條未明確所有權(quán)主體是全體業(yè)主，是因業(yè)主是零散的個(gè)體，其代表機(jī)構(gòu)、權(quán)利機(jī)構(gòu)——業(yè)主大會(huì)尚未成立，由此造成權(quán)利主體虛置，不得不暫時(shí)只登記而不頒證。在業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)成立后，業(yè)主共有的地下室所有權(quán)應(yīng)按《房屋登記辦法》第十條，以幢、層、間等有固定界限的部分為基本單元進(jìn)行補(bǔ)充登記，把地下室所有權(quán)缺失事項(xiàng)補(bǔ)充到登記薄上，作為業(yè)主行使權(quán)利的依據(jù)。同時(shí)，為便于人防部門(mén)日常監(jiān)督管理，業(yè)主委員會(huì)成立后應(yīng)及時(shí)到人防部門(mén)履行人防設(shè)備、設(shè)施登記和使用情況登記，并承擔(dān)地下室人防配套設(shè)備、設(shè)施日常保養(yǎng)維護(hù)，接受人防部門(mén)監(jiān)督管理，確保處于良好備用狀態(tài)，以備戰(zhàn)時(shí)防空。

業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主大會(huì)申請(qǐng)登記。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第八條規(guī)定業(yè)主大會(huì)“代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益”，是全體業(yè)主的權(quán)力代表機(jī)構(gòu)，決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的重大事項(xiàng)。既然地下室建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)側(cè)肷唐贩夸N(xiāo)售價(jià)格，那么，全體業(yè)主應(yīng)按其商品房建筑面積份額共同持有，由業(yè)主大會(huì)代表物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)地下室所有權(quán)人，集中行使建筑區(qū)劃內(nèi)地下室所有權(quán)。首先，業(yè)主大會(huì)行使共有物業(yè)所有權(quán)，并對(duì)其范圍、權(quán)益性質(zhì)進(jìn)行全面登記，明確共有財(cái)產(chǎn)范圍、類(lèi)型，有利于業(yè)主清清楚楚地了解自身權(quán)益，有效預(yù)防非法開(kāi)發(fā)商“兌水”現(xiàn)象，房地產(chǎn)管理部門(mén)登記不必分戶(hù)分?jǐn)傆?jì)算面積并頒證。其次，業(yè)主大會(huì)作為所有權(quán)人，各業(yè)主其地下室共有份額不作為登記薄必須登記內(nèi)容，與其它公共設(shè)施、專(zhuān)項(xiàng)維修資金一樣隨專(zhuān)有部分的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)移，避免業(yè)主轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)帶來(lái)的頻繁變更登記帶來(lái)的地下室所有權(quán)處于不穩(wěn)定狀態(tài)。再者，業(yè)主大會(huì)作為所有權(quán)人，集中行使所有權(quán)，便于地下室日常管理和戰(zhàn)時(shí)征收、征用。

委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行日常管理、維護(hù)。業(yè)主大會(huì)是由全體業(yè)主的議事機(jī)構(gòu)，從性質(zhì)上將屬于非贏利性社團(tuán)法人，其權(quán)利不同自然人天然取得而是登記生效，目前登記內(nèi)容尚不享有物業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)，不能直接從事共有物業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。但業(yè)主大會(huì)作為所有權(quán)人，可將自身財(cái)產(chǎn)委托給具有相應(yīng)經(jīng)營(yíng)權(quán)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為人承擔(dān)共有物業(yè)經(jīng)營(yíng)、收費(fèi)、日常維護(hù)等經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不獨(dú)享地下室經(jīng)營(yíng)成果，也不會(huì)頻繁采用強(qiáng)制措施、激烈手段催繳管理費(fèi)用，從而避免激烈沖突；通過(guò)委托經(jīng)營(yíng)合同明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)權(quán)利、義務(wù)，出項(xiàng)糾紛就有章可依；所繳納的地下室物業(yè)使用費(fèi)與全體業(yè)主利益息息相關(guān)，拖延費(fèi)用者只能成為眾矢之的，不能再一呼百應(yīng)引發(fā)更大矛盾沖突。

地下室作為共有物業(yè)，宜實(shí)行租賃制。已分割為一戶(hù)一室而獨(dú)立使用區(qū)域的地下室，相應(yīng)獨(dú)立區(qū)域?qū)嵭虚L(zhǎng)期租賃制，以不超過(guò)民法規(guī)定20年期限優(yōu)先租賃給本棟建筑物的業(yè)主，原住擁有優(yōu)先續(xù)租權(quán)，盡可能保證長(zhǎng)期處于穩(wěn)定使用狀態(tài)；未分割為獨(dú)立使用區(qū)域的地下停車(chē)場(chǎng)等，采取短期租賃經(jīng)營(yíng)，優(yōu)先租賃給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主。租賃費(fèi)率應(yīng)考慮全體業(yè)主購(gòu)買(mǎi)地下室資金的投資價(jià)值，兼顧公平和效率。不論何種租賃方式，租賃費(fèi)用應(yīng)包含全部物業(yè)管理、維護(hù)費(fèi)用，以避免對(duì)同一物業(yè)多次收費(fèi)。地下室首先應(yīng)滿(mǎn)足本建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主需要，對(duì)外租賃經(jīng)營(yíng)時(shí)，首先應(yīng)征得業(yè)主大會(huì)的常設(shè)機(jī)構(gòu)——業(yè)主委員會(huì)的認(rèn)可，并采用高于業(yè)主價(jià)格的市場(chǎng)價(jià)，保證業(yè)主投資收益權(quán)。為解決業(yè)主大會(huì)成立前地下室等公共物業(yè)管理，開(kāi)發(fā)商售房時(shí)可與業(yè)主簽訂短期租賃協(xié)議，租賃費(fèi)率宜實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，租賃費(fèi)用視為專(zhuān)項(xiàng)維修資金，一同存入房管部門(mén)專(zhuān)用賬戶(hù)，待業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立后全額移交。租賃費(fèi)用扣除物業(yè)服務(wù)、管理費(fèi)用后，應(yīng)納入專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理，彌補(bǔ)不足。

商品房地下室實(shí)行業(yè)主共有制，業(yè)主享有優(yōu)先租賃權(quán)，一方面方便了業(yè)主日常使用，杜絕與開(kāi)發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)產(chǎn)生激烈矛盾沖突，另一方面把業(yè)主購(gòu)買(mǎi)地下室的資金變成投資，日后必然產(chǎn)生一定經(jīng)濟(jì)效益，減輕了業(yè)主物業(yè)管理費(fèi)用壓力，使今后公共物業(yè)管理增加了一個(gè)可靠的資金來(lái)源。

六、結(jié)論

綜上所述，人防工程是火藥應(yīng)用于戰(zhàn)爭(zhēng)后出現(xiàn)的、以防空為基本功能的地下室；商品房地下室是商品房建筑區(qū)劃內(nèi)附建的以滿(mǎn)足業(yè)主日常生活需要為基本目的，兼顧戰(zhàn)時(shí)防空的公共配套設(shè)施，我們?cè)谔幚淼叵率业确蓡?wèn)題時(shí)，須把二者區(qū)分開(kāi)來(lái)，不能以偏概全混為一談。退一步講，必須區(qū)分人防工程中國(guó)家投資修建并維護(hù)的公共防空工程與社會(huì)投資修建并維護(hù)的民用人防工程的不同，不同的投資來(lái)源必然造成所有權(quán)歸屬、法律適用等方面的不同。綜合分析我國(guó)有關(guān)法律，結(jié)合社會(huì)現(xiàn)實(shí)情況，不難得出結(jié)論：應(yīng)該把商品房地下室建設(shè)成本攤?cè)肷唐贩夸N(xiāo)售價(jià)格，依照“自愿、公平、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用”的原則，實(shí)行業(yè)主共同所有制度，平時(shí)由業(yè)主共同管理以充分發(fā)揮其日常使用功能，人防部門(mén)加強(qiáng)監(jiān)督管理保障其防空效能，戰(zhàn)時(shí)通過(guò)國(guó)家征收、征用實(shí)行集中管理以發(fā)揮其防空功能。為保證商品房地下室業(yè)主共有、人防部門(mén)監(jiān)管制度的實(shí)施，應(yīng)認(rèn)真清理、修改現(xiàn)行法律法規(guī)中違背憲法等基本法的個(gè)別處所，確立商品房地下室業(yè)主共有制并完善配套管理機(jī)制，解放生產(chǎn)力，使之充分發(fā)揮平時(shí)為業(yè)主日常生活服務(wù)功能和戰(zhàn)時(shí)防空功能，更好地造福于民。

參考文獻(xiàn)：

[1]張麗娟，《甘肅省將定期公布商品房?jī)r(jià)格成本》，參見(jiàn)中廣網(wǎng)，來(lái)源：甘肅日?qǐng)?bào)

[2]陳岳琴,《商品房配建地下室所有權(quán)歸屬》，參見(jiàn)搜一百

[3]王亦君,《物權(quán)法實(shí)施掀起業(yè)主維權(quán)高潮配套法規(guī)亟待出臺(tái)》，參見(jiàn)房地產(chǎn)門(mén)戶(hù)-搜房網(wǎng)，來(lái)源：青年報(bào)

[4]郭宏鵬律師，《商品房地下室權(quán)屬法律問(wèn)題》，參見(jiàn)搜房網(wǎng)搜房博客

[5]本文所引用的法律法規(guī)在文中已注明名稱(chēng)及條款，僅按文中出現(xiàn)的先后順序列舉如下：

《中華人民共和國(guó)人防法》

《人民防空國(guó)有資產(chǎn)管理規(guī)定》

《中華人民共和國(guó)憲法》

《中華人民共和國(guó)立法法》

《城市地下空間開(kāi)發(fā)利用管理規(guī)定》

《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》

《物業(yè)管理?xiàng)l例》

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》

《房屋登記辦法》