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模型的建立及相關檢驗

（一）模型的建立

本文希望找出y1、y2和數量工具以及價格工具之間的相關關系來進行研究，但在模型的設定時并不確定模型最終采用何種形式，所以在建模過程中分別假設了線性模型、雙對數模型、倒數模型等多種模型形式，并在不同的模型形式中也將解釋變量或被解釋變量轉化為對數或倒數進行了分析。由于模型的形式和解釋變量的形式不同，所以利用軟件得出的模型數量很多，在這里就不一一列舉出來。在初步的篩選過程中，判斷不同模型形式的主要參考標準是模型的擬合優度、模型的F統計量p值、各個解釋變量的t檢驗是否通過。通過檢驗，各類型的模型對于被解釋變量的擬合效果并不是很好。考慮到貨幣政策的各種工具特別是數量型工具并不是直接作用于企業的生產活動之中，而是通過貨幣政策傳導機制一步步傳導到到企業，所以在模型中對于各個解釋變量加入其不同的滯后期進行分析。得出了擬合優度最高，F統計值及各個解釋變量的t統計均通過的兩個模型如下，其中x5（-1）是廣義貨幣供應量M2滯后一期的數值。

（二）模型的相關檢驗

建立方程后，筆者對兩個方程的異方差性、自相關性和多重共線性進行了檢驗，通過檢驗得出，上述兩個方程在上述三個方面的檢驗情況良好，總的來說兩個模型的建立是成功的，所得結論是可取的。

實證結果的分析及討論

（一）關于y1、y2和GDP的變動分析

從上文的模型中我們可以看到，兩個模型中x1的系數都是正數，說明GDP和房地產企業的凈利潤之間有著正向的相關關系。根據中國統計局網站公布的數據顯示，我國在2011年GDP增幅繼續保持在9.2%，仍舊處于高位。房地產行業的投資額達到了61740億元，同比上年增幅達到了27.9%，各類住宅開工面積均在10%以上，商品房的銷售面積同比上年也有4.9%的增長。可見在我國經濟高速發展的大背景下，房地產行業擁有較為優良的外部環境支持，總體的發展態勢是很好的。由于中國的人口較多，廣大居民對于住房的需求可以看做是一種剛性需求，這種需求在短時間內不會改變，所以國內居民對于商品性住房在今后一段時間還會保持一個旺盛的購買欲望。這一利好條件對于房地產企業保持較高的收益率是一種非常可靠的保障。

（二）關于y1、y2和短期貸款利率變動的分析

在模型的設定中，貨幣政策的價格指標最后采用了一年期貸款利率這一變量。在金融學的相關理論中，一年期利率一般被認為是短期利率。而通過對比兩個模型可以得出以下一些結論：1.短期貸款利率和不同規模的房地產企業凈利潤之間均存在著負相關關系。從上文的模型中可以看出，短期貸款利率的調整會反作用于房地產行業中的不同規模企業。眾所周知，房地產行業是一個對資金需求很大的行業，在自有資金不足的情況下，想銀行借貸就成了最為方便安全的融資手段之一。從中國統計局公布的數據來看，2011年我國房地產企業通過國內貸款融資金額達到12564億元，規模極為龐大。貸款利率可以看做是企業所借資金的價格，國家通過調高短期貸款利率這一手段，增加了房地產企業的融資成本，直接減少了相關企業的收入。從模型的系數來看，貸款利率的微調對于企業凈利潤的影響都是相當大的。2.短期貸款利率的調整對于不同規模的企業影響程度不同。通過對兩個模型的對比我們可以得知萬科集團模型中x6的系數明顯大于綿世股份模型中x6的系數，二者相差了大約20倍。這說明貸款利率的變動對于大型企業的影響更大，而對于小型企業的影響則相對較小。大型的企業由于自身資本量更大、生產活動的地域更廣，經濟活動更加頻繁對于流動性資金的需求也隨之增加。貸款利率的上升無疑使得其融資環境惡化，帶來的成本上升和利潤減少是小型企業難以相提并論的。

（三）關于y1、y2和廣義貨幣供應量M2的變動分析

模型的設定中最終選定了廣義貨幣供應量M2的調整和變動作為貨幣政策的數量工具的代表。對比兩個模型有一下一些發現：1.在兩個模型之中，最終選用的均不是M2的當期數值而是其滯后一期的數值，而且當期數據在加入模型之后模型的擬合優度大為下降，當期M2的t檢驗也不能通過。這說明M2的變動對于房地產行業的影響并不是當期就表現出來的，M2的變動對于房地產行業的影響存在滯后效應。根據凱恩斯學派的貨幣政策傳導機制理論，貨幣供應量M的變動會引起利率r的變動，利率的變化通過資本邊際效率的影響是投資I以乘數的方式變動，而投資的變動會影響總支出E和總收入Y。這一傳導機制用符號表達可以表示為M→r→I→E→R。這一過程就是時滯的產生過程，一般認為，貨幣政策生效至少需要6個月，長的需要兩年以上。在滯后期的選取上，建模過程中發現M2滯后一期的模型效果最好，這一結論說明M2的變動對于房地產企業產生影響一般要在一期之后。模型中的解釋變量均是年度數據，所以可以認為M2的滯后效應時間大約是1年。2.M2滯后一期的系數在萬科集團的模型和綿世股份的模型中是不同的。萬科集團凈利潤和M2的變動呈正相關關系；綿世股份凈利潤的變動和M2的變動呈負相關關系。這說明M2的增長會使得萬科集團的凈利潤增加綿世股份的凈利潤減少，M2的減少則反是。一般我們把M2的增長看做是擴張性貨幣政策的結果，而M2的減少看做緊縮性貨幣政策的結果。這就讓我們得出了擴張性貨幣政策會使得房地產行業中大型企業的凈利潤增加，小型企業的凈利潤減少；緊縮性貨幣政策會使得房地產行業中大型企業的凈利潤減少，小型企業的凈利潤增加這一結論。但在一般意義我們認為上擴張性貨幣政策會使得經濟活動中企業的經濟金融條件放寬，有利于企業的生產經營活動而緊縮性的貨幣政策則會產生反作用。所以擴張性貨幣政策或者緊縮性貨幣政策對于企業的影響應該是同向的。對于模型所反映出來的問題，本文認為國家在使用貨幣政策時不僅對于房地產企業產生了影響，對于一般消費者也會產生影響。例如存款準備率的下降往往伴隨著利率的下降，利率下降后不僅企業的成本受到了影響，普通消費者的購買活動也會發生改變。在寬松的貨幣政策條件下，普通消費者一般會更傾向于購買有品牌的企業生產的產品，在房地產行業更是如此。大部分的購房者在自身條件允許的情況下都會選擇十大房地產開發公司的樓盤。因為這些樓盤的地理位置、周邊設施都更有優勢。這就會對小型房地產公司產生沖擊，導致其在寬松的貨幣政策環境下利潤下降。在緊縮的貨幣政策環境中，由于利率等因素的影響，購房者的成本大大增加，這時購房者就可能放棄價位較高、地段較好大公司開發的房產而選擇位置較偏的樓盤。這反而會使得小房產開發公司的利潤上升。而且對于大部分購房者來說，他們對于房產的需求并不像房地產企業對于資金的需求那么迫切，所以房地產企業對于利率變動的調整是當期的，普通購房者對于貨幣政策調整的反應會存在一個滯后期。正是由于這個原因，才會出現兩個模型中M2系數不同的符號。

政策建議

一是繼續加大保障房建設。上文已經說到我國的住房需求在短期內是剛性需求，面對這一情況，政府需要進一步加大保障房建設的力度。先讓人們有房可住。保障房的建設不僅滿足了居民的住房需求，另一方面還可以增加房地產投資，拉動固定資產投資的增長。二是調控房地產公司的利潤。房地產產業在當今中國被視為暴利型產業。虛高的房價大部分變成了房地產企業的利潤。為了控制這一不正當獲利行為。根據本文建立的模型，政府可以在限制房價的基礎上通過合理上調貸款利率、適當使用數量政策工具的手段調整不同規模房地產企業的利潤。把房地產企業獲得的超額利潤通過貨幣政策的手段回收。讓國家的財富更好地服務于公共基礎設施建設、社會保障體系建設等經濟活動中。

本文作者：程競作者單位：安徽財經大學