前言：本站為你精心整理了項目風險管理房地產投資論文范文，希望能為你的創作提供參考價值，我們的客服老師可以幫助你提供個性化的參考范文，歡迎咨詢。

一、房地產投資項目風險因素識別

(一)項目決策階段風險

1、項目投資時機選擇風險房地產投資項目是一個較大的經濟活動，除了受到國家經濟發展環境的直接影響外，還受到項目自身所處區域房地產市場周期性波動條件的影響，要求項目管理方在項目定位時，應當兼顧未來一段時間項目所在地的社會與經濟發展，尤其是房地產市場的供求關系變動情況，將其納入項目決策的考慮范疇，選擇并確定最佳的時機投資房地產項目，這樣以來，可以避免因時機選擇不合適而需要面對的風險。

2、項目區位選擇風險項目區位不僅包括自然地理區位，還包括經濟區位、社會地理區位以及交通區位等。任何房地產開發項目都對區位有所要求，區位的重要性不言而喻，好的區位內的房地產項目必然能夠最大限度盈利，而不合理的區位往往會使得房地產開發商面臨虧損。

3、項目可行性分析風險可行性研究做為房地產投資項目決策環節的重要組成部分，主要是從相關技術、經濟領域對其做出全面的技術經濟評估，進而研判該項目是否可行。房地產項目可行性分析必須依據大量的市場調研數據，并結合項目所在地區的房地產市場信息，在實際操作中這些信息數據不可能完全準確的獲取，因此，房地產項目在可行性分析方面存在一定的風險。

(二)項目實施階段風險因素識別

1、施工中的風險施工中的風險主要包括進度風險、成本風險、質量風險等，進度風險是指工期延誤導致項目錯過最佳經營時機，無形中增加了項目總成本，為項目帶來資金積壓等風險；成本風險是指對項目建筑施工中所要支出的成本處理不當均，給房地產建設項目造成總施工成本的增加；質量風險是指施工質量部合格影響整個房地產項目的經營，甚至對整個工程項目的經營造成負面影響。

2、政策風險近幾年對房地產行業的調控政策，房地產企業的政策風險因素主要集中在土地、信貸、稅收等幾個方面。土地購買價格會直接影響到企業的利潤,房地產開發建設以土地為載體,土地政策的變化勢必對房地產業產生重要影響；隨著國家對房地產開發資金貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款等政策的收緊，增加了企業的資金風險；房地產投資過程中，涉及多種稅費，占開發成本比例較大，一旦稅率提高，企業將面臨成本增加的風險

。(三)項目經營階段風險因素識別

1、價格風險在房地產項目經營階段，產品銷售價格將直接決定整個房地產開發項目收益的高低，而價格風險主要是項目開發商對當地房地產市場中競爭對手的調研不充分、自身產品的市場定位不明確、產品定價機制的不合理等導致的收益損失。

2、市場營銷風險表現為房地產項目在開展市場營銷活動過程中，由于出現不利的環境因素，而導致市場營銷活動受損甚至失敗的情況，如憑主觀想象做出營銷決策，營銷渠道推廣不符合市場規則或違背規定操作等。

二、房地產投資項目風險管理方法

(一)項目決策階段風險應對措施

1、強化項目決策階段的市場調研活動在房地產項目開展市場調研過程中，應當加強項目宏觀經濟環境、項目競爭對手產品組合情況、項目政策環境等分析，還應當從定性角度全面論證房地產項目市場的可行性，然后根據論證結果決定后續項目的市場定位和產品組合方案。因此，加強項目決策階段的市場調研活動，掌握同行業競爭對手的現實情況和主要競爭優勢，為本項目的決策提供良好、可靠、充分的決策依據。

2、采用科學的方法確定項目估算在項目決策階段，特別是從項目規劃階段開始，預先對工程額度進行估算，有助于業主對房地產建設項目各項技術經濟方案做出正確決策，從而對今后項目風險管理起到決定性的作用。在本研究中，房地產項目成本費用估算的范圍包括土地購置成本、土地開發成本、建安工程造價、管理費用、財務費用以及開發期間的稅費等全部。

3、加強市場分析和預測房地產項目作為地區大型的房地產開發項目，其完成后的市場接受程度主要決定于該項目的成功與否，還與其工程質量有關，因此，房地產項目企業應依據項目自身特點與市場需求，結合地方經濟、區域發展環境、微觀競爭市場等，進一步加強項目市場需求分析和預測工作，并結合項目周圍同行業競爭對手的開發節奏，做出必要的市場供需分析和預測，為房地產項目決策做出合理的、科學的市場分析和預測。

(二)項目實施階段風險應對措施

1、施工風險應對措施(1)有效控制工程變更房地產投資項目合同履行期間，當工程要求（非承包商責任）或業主使用需要，業主可對工程或其任何部分的形式、質量或數量做出變更。工程變更前，應詳細分析變更原因，并對變更涉及到結構、功能、外觀等因素應分類進行經濟論證，優選性價比高的變更方案。房地產投資項目工程實施變更，應提前向承包商發出變更指令，提供變更圖紙及資料；也可要求承包商為此提交工程變更建議書，并及時審批建議書，保證工程連續施工。(2)注重檔案管理并建立預測機制通過對房地產投資項目中涉及到控制方面信息的收集和整理，借助于計算機輔助工具，建立并逐漸完善房地產建設項目資料檔案數據庫，實現項目信息的實時控制。還要定期做好房地產投資項目預測工作，尤其是因調整建設項目的某一方面而引起其他一系列變化的情況，如天棚工程（吊頂）標高的調整會引起電氣、消防安裝、墻面裝飾等一系列變化，應及時預測項目信息的變化，并做好項目風險的論證和預防。(3)協調工期、質量和成本的合理關系工期、質量和成本，是項目管理的三大要素。在房地產投資項目實施過程中，三者是相輔相成，互為影響的。工期長短、質量好壞，直接牽涉到項目成本的多少。要控制項目成本，必須充分考慮項目工期和質量的合理性，并做好各方的銜接關系，確保房地產投資項目實現成本節約、工期合理和質量保證的總目標。

2、防范政策風險在土地政策方面，就整體趨勢而言，我國土地價格是處于上升，當出現土地政策優惠時，房地產企業適當可以加強土地儲備，以防政府土地政策的變動。信貸政策方面，房地產投資項目應開展多元化的融資渠道，僅僅依靠銀行貸款單一融資，還要考慮發行債券、股權融資等融資方式。此外應加大房地產項目內源融資比例，提升房地產投資項目自身風險抵御能力，防范信貸政策政策風險。稅收政策方面，應強化稅收意識，做好稅收籌劃工作，必要時可聘請專業的咨詢機構，努力降低稅負。并建立良好的稅企關系，有助于相關人員及時向稅務部門咨詢新政策與稅收方面的問題，營造良好的稅收環境。

(三)項目經營階段風險應對措施

1、做好競爭項目的調研分析對于房地產項目的經營階段特別是銷售方面，應當時刻關注地區臨近區域內同類房地產競爭項目的調研工作，時刻掌握主要競爭對手在項目銷售價格、項目產品組合、項目營銷策略、項目銷售優惠等方面的信息數據。通過與自身產品進行比對，找出自身優缺點，并視分析區域內產品供求量和價格趨勢變化情況，制定出一套合理的產品銷售價格和營銷策略，減少競爭對手方面的影響和壓力，成功規避市場供求風險。

2、加強市場趨向和政策預測研究近年來，由于國內房價居高不下并且呈現出持續上漲趨勢，國家和地方陸續出臺了一系列房價調控政策，對于房地產開發商明確房地產市場的發展趨向十分不利。因此，房地產項目的市場分析人員應當加強對房地產市場發展趨向的調查研究，并重點關注政府出臺的相關政策措施，以市場發展趨向和政策為導向，為本項目的開發和經營提供有力支持。

3、選擇合理的營銷模式為了解決項目單位自身營銷經驗和能力的不足以及營銷手段不當所帶來的風險，可以發展營銷模式，合理、充分利用營銷團隊的豐富經驗，采用靈活多變的現代營銷和促銷方式，積極拓寬營銷渠道，努力降低營銷風險。

三、結束語

總之，房地產投資項目在實施過程中必然會有來自不同方面風險的影響和限制，為保證開發活動的順利進行，開發企業要采用各種風險防范措施，有必要從項目決策階段、前期準備階段、施工階段以及經營階段實施項目全過程的風險控制，提高企業對風險的控制能力和盈利水平，以保障企業的可持續發展。

作者：邵梅單位：海南航天投資管理有限公司