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摘要:房地產(chǎn)行業(yè)作為我國重要的經(jīng)濟(jì)支柱，無論是抵御經(jīng)濟(jì)危機(jī)還是預(yù)防通貨膨脹上都發(fā)揮了重要作用，但是隨著政府對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的不斷深入，在很大程度上增加了企業(yè)間的競爭壓力。與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)和行業(yè)對于資金的需求量大，并且使用周期長，因此企業(yè)在發(fā)展的過程中需要不斷的根據(jù)市場的變化，增強(qiáng)企業(yè)財務(wù)管控力度。文章針對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中存在的問題進(jìn)行了詳細(xì)的分析，并提出相應(yīng)的解決方案，旨在幫助房地產(chǎn)企業(yè)提高財務(wù)管理的效率，實現(xiàn)公司更好更快的發(fā)展。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);財務(wù)管理;問題及對策探析

房子作為日常生活作息中的必需品，對社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了重要的推動作用，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)商的規(guī)模在不斷地擴(kuò)大，在發(fā)展的過程中不可避免的存在著許多的問題。其中財務(wù)管理工作貫穿了房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作的全部過程，從項目立項開始，逐漸到資金的籌集、分配、房屋預(yù)售、利潤計算及分配等方方面面都屬于企業(yè)財務(wù)管理的范疇，這是一項瑣碎且重要的工作，與企業(yè)的發(fā)展息息相關(guān)。但是由于房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展的特殊性，資金需求量大且項目跨度時間長，支出與收入種類繁多，加之我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理制度的不健全，在日常經(jīng)營過程中存在著許多的財務(wù)漏洞。

一、房地產(chǎn)財務(wù)管理過程中存在的問題

(一)房地產(chǎn)企業(yè)項目投資成本高，且資金來源渠道單一。房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)周期相對較長，每一項項目經(jīng)營活動都需要大量的資金支持，大多數(shù)企業(yè)都是在拿到地后快速辦理施工許可證、土地使用證等證書，隨后向銀行進(jìn)行開發(fā)貸款以維持項目的正常經(jīng)營。但是在前期的經(jīng)營過程中，企業(yè)需要向銀行支付大量的利息，在沒有得到投資回報的情況下，企業(yè)便已背負(fù)了巨大的利息，對后續(xù)經(jīng)營活動產(chǎn)生了巨大的壓力。與前幾年迅速發(fā)展相比，如今房地產(chǎn)行業(yè)正處于成熟穩(wěn)定階段，隨著國家限購政策的出臺，城市內(nèi)商品房出現(xiàn)了一定程度的積壓，使得部分企業(yè)依靠預(yù)售回籠資金出現(xiàn)困難，導(dǎo)致經(jīng)營出現(xiàn)風(fēng)險［1］。如在2020年10月四川省簡陽市大地生態(tài)發(fā)展有限公司發(fā)表聲明稱近年來由于受市場環(huán)境的影響，該公司商業(yè)庫存擠壓嚴(yán)重，導(dǎo)致后續(xù)資金回籠出現(xiàn)問題，無法給購買該公司房子的業(yè)主辦理房產(chǎn)證。此前該公司將土地使用證抵押給銀行進(jìn)行貸款，由于市場因素及個人素質(zhì)等原因，導(dǎo)致公司財務(wù)出現(xiàn)問題，不能及時歸還銀行貸款，因此簽署了購房買賣合同的業(yè)主不能如期得到房產(chǎn)證。該行為嚴(yán)重的影響到了購房人群的利益，同時也破壞了企業(yè)聲譽(yù)，給管理者帶來了嚴(yán)重的社會影響。而且部分房地產(chǎn)公司在同一段時間投資的項目不止一個，往往同時進(jìn)行多個項目的開發(fā)，對財務(wù)管理工作提出了更高的要求，管理不當(dāng)則容易導(dǎo)致公司財務(wù)出現(xiàn)混亂，誘發(fā)財務(wù)危機(jī)。

(二)財務(wù)管理重視程度不夠。部分房地產(chǎn)公司對于內(nèi)部財務(wù)管理重視程度不夠，前期時由于項目開發(fā)的保密性等因素，在拿地階段僅通知財務(wù)方進(jìn)行付款，卻并未告知付的是什么款項，因此財務(wù)人員并不知道資金的流向。同時部分企業(yè)的高層思想觀念還停留在財務(wù)是后勤崗位，僅需要將賬目及稅務(wù)等基本業(yè)務(wù)做好即可的階段，因此對于財務(wù)部門的投入相對較少［2］。與不重視相對應(yīng)的則是財務(wù)人員職業(yè)素養(yǎng)的參差不齊，部分工作人員對于財務(wù)管理工作認(rèn)知不足，在財務(wù)活動中不能滿足房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的需求。

(三)預(yù)算管理不到位。房地產(chǎn)企業(yè)屬于高風(fēng)險高收益的行業(yè)，因此對于項目預(yù)算管理意義重大，但是在企業(yè)的經(jīng)營活動中，大多數(shù)企業(yè)的預(yù)算管理并未與公司的發(fā)展規(guī)劃相結(jié)合，不能把預(yù)算工作落實到公司經(jīng)營部的全過程中，未能實現(xiàn)人人參與。并且部分房地產(chǎn)企業(yè)沒有完善的預(yù)算考核體系，導(dǎo)致了大多數(shù)企業(yè)僅對資金的支出及成本等進(jìn)行簡單的統(tǒng)計，并不能對企業(yè)業(yè)務(wù)經(jīng)營起到評估與指導(dǎo)的作用。同時部分企業(yè)由于預(yù)算工作的不到位，在經(jīng)營過程中對成本的控制效果不好，造成了資金的損失。并且市場的發(fā)展是靈活的，國家在每一年對房地產(chǎn)市場也會有相應(yīng)的政策管控，部分企業(yè)在預(yù)算的過程中未能將此風(fēng)險考慮在內(nèi)，對于其帶來的影響不能及時進(jìn)行轉(zhuǎn)移，容易導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營不善。

(四)信息化管理程度低。由于我國房地產(chǎn)企業(yè)的屬地管理性質(zhì)，房地產(chǎn)開發(fā)大多以本地的小開發(fā)公司，雖然隨著政策的發(fā)展，小部分大型房地產(chǎn)公司可以在全國范圍內(nèi)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，但中小企業(yè)數(shù)量依然龐大。受限于公司規(guī)模和現(xiàn)金流，部分房地產(chǎn)企業(yè)公司內(nèi)部財務(wù)管理的軟件僅用來出具財務(wù)報表，或者收付轉(zhuǎn)憑證的制作，但是在企業(yè)發(fā)展過程中，財務(wù)管理涉及的信息是方方面面的，低信息化和集約化的財務(wù)管理無法幫助企業(yè)對項目建設(shè)進(jìn)行全面的預(yù)算。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的對策分析

基于財務(wù)管理不善給公司及購房人群帶來的負(fù)面影響，房地產(chǎn)公司應(yīng)該積極采取措施對公司的財務(wù)管理工作進(jìn)行改革，以改善在企業(yè)經(jīng)營活動中出現(xiàn)的金融危機(jī)。

(一)增加企業(yè)資金來源渠道。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營活動中資金需求量大，僅依靠企業(yè)自身流動資金很難滿足企業(yè)經(jīng)營需求，因此絕大部分的企業(yè)處于負(fù)債經(jīng)營的狀態(tài)，一旦資金鏈出現(xiàn)斷接的情況，將會嚴(yán)重的影響到企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動，沒有產(chǎn)出，負(fù)債繼續(xù)滾動，惡性循環(huán)將會導(dǎo)致經(jīng)營者債臺高筑。因此企業(yè)在經(jīng)營過程中不能僅依靠銀行貸款、自身流動資金或者后期預(yù)售回籠資金等融資方式，為了抵抗財務(wù)風(fēng)險，還需增加企業(yè)資金來源渠道。一方面銀行經(jīng)營貸款外，小企業(yè)可與資金雄厚的大型企業(yè)進(jìn)行合作，聯(lián)合開發(fā)項目，讓出一部分的經(jīng)營利潤，借助大型企業(yè)的資金幫助以發(fā)展本公司的經(jīng)營項目，降低財務(wù)風(fēng)險，同時還可以利用公司的固定資產(chǎn)或者不動產(chǎn)進(jìn)行貸款。隨著互聯(lián)網(wǎng)時代的到來，可利用新型互聯(lián)網(wǎng)金融方式—眾籌來解決企業(yè)資金短缺的問題。還可以讓企業(yè)團(tuán)體或者員工以合作方的方式提前參與到項目經(jīng)營的過程中，以合法眾籌或者證券化的模式與其進(jìn)行合作，根據(jù)需求打造出合作者滿意的建設(shè)項目，進(jìn)而批量化生產(chǎn)以達(dá)到獲利。并且還可以通過債務(wù)融資、股權(quán)融資等方式獲取資金，將還款期限錯開，從而將公司資金鏈斷裂的風(fēng)險分散，也可避免由于資金鏈斷裂無法進(jìn)行還款的現(xiàn)象［2］。

(二)加強(qiáng)財務(wù)從業(yè)人員及公司管理人員對財務(wù)管理的重視，完善財務(wù)信息管理的建設(shè)。首先，房地產(chǎn)公司的管理層應(yīng)改變傳統(tǒng)觀念，意識到財務(wù)管理作為公司經(jīng)營活動的重要組成部分，需要引起高度的重視，在日常項目經(jīng)營活動中，讓財務(wù)管理人員充分參與到其中，不能僅當(dāng)一個后勤部門來使用，房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，資金的使用涉及方方面面，財務(wù)管理人員需要與各方進(jìn)行協(xié)調(diào)，進(jìn)而及時進(jìn)行資金的管理與分配。財務(wù)管理人員的質(zhì)量決定了公司財務(wù)管理工作的有效性，因此需要做好財務(wù)管理人員職業(yè)素養(yǎng)培訓(xùn)工作，提升自身的財務(wù)管理能力。房地產(chǎn)企業(yè)必須要增強(qiáng)財務(wù)管理的規(guī)范性與透明性，設(shè)立獨立的財務(wù)管理部門和監(jiān)督部門，對財務(wù)管理人員進(jìn)行監(jiān)督。企業(yè)需要建立健全人力資源體系，將財務(wù)管理能力作為企業(yè)財務(wù)管理工作用人的標(biāo)準(zhǔn)之一，通過對員工能力及職業(yè)素養(yǎng)的考察，了解員工的能力和發(fā)展?jié)摿Γ瑢⑵浞胖玫胶线m的崗位上，從而發(fā)揮出員工的最大價值，也可減少企業(yè)不必要的經(jīng)濟(jì)損失，帶動工作人員工作的積極性。對于項目財務(wù)管理的主要負(fù)責(zé)人員，在選任的過程中需要仔細(xì)的甄別，一旦選中，無特別原因盡量不進(jìn)行更換，保證財務(wù)與管理人員從始至終參與到項目的開發(fā)工作中。隨著信息化時代的到來，企業(yè)需要緊跟時代的發(fā)展，建立適應(yīng)企業(yè)發(fā)展和社會發(fā)展的信息化管理系統(tǒng)，可為企業(yè)購進(jìn)合適的ERP管理系統(tǒng)，將企業(yè)物流、人工及財務(wù)等信息緊密的聯(lián)系起來，使得項目發(fā)展的各個階段都可在信息系統(tǒng)上進(jìn)行管理，方便領(lǐng)導(dǎo)層及時發(fā)現(xiàn)經(jīng)營活動中存在的問題，及時進(jìn)行解決，避免不必要的物資及人力浪費(fèi)，降低工作的管理成本。

(三)完善企業(yè)預(yù)算管理制度。房地產(chǎn)投資項目在經(jīng)營的過程中涉及了較大數(shù)額的資金使用，做好工程的預(yù)算工作在很大程度能夠幫助企業(yè)規(guī)劃資金的使用。房地產(chǎn)企業(yè)在制定預(yù)算時需要根據(jù)自身的實際情況進(jìn)行制定，使得預(yù)算的指標(biāo)與市場環(huán)境相適應(yīng)，分批次的對預(yù)算進(jìn)行管理，同時制定合理的預(yù)算實施管理指標(biāo)，對未來公司發(fā)展的規(guī)劃、內(nèi)部資源的控制和績效的考核進(jìn)行統(tǒng)籌管理［3］。在預(yù)算的基礎(chǔ)上合理安排公司項目的施工進(jìn)程，將預(yù)算的考核與施工項目各部門績效考核工作掛鉤，使得各部門間相互配合，協(xié)助財務(wù)管理人員開展預(yù)算管理工作，保證項目的順利開展。在施工過程中嚴(yán)格對工程質(zhì)量進(jìn)行控制，對于遇到的問題需要充分分析發(fā)生的原因，確保工程進(jìn)度按照規(guī)劃進(jìn)行，避免由于返工等因素帶來的材料、人工的浪費(fèi)。(四)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場風(fēng)險預(yù)估與分析由于國家政策調(diào)控及經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素等多種原因，房地產(chǎn)市場的發(fā)展瞬息萬變，企業(yè)隨時有可能發(fā)生財務(wù)危機(jī)的風(fēng)險。因此在經(jīng)營過程中需要及時對市場的發(fā)展進(jìn)行調(diào)查，對國家政策的變動進(jìn)行有效的分析，及時作出合理的項目發(fā)展規(guī)劃，可成立專門的市場調(diào)研部門，專門的對市場信息進(jìn)行收集，做好市場的動態(tài)把握工作，以提高企業(yè)在經(jīng)營過程中的靈活性，樹立良好的社會形象［4］。

三、結(jié)語

中國人民對“安居”有著美好的追求，同時房子也凝聚了我國普通群眾大半輩子的心血，房子應(yīng)該是用來幫助每一位需要居住的人群安居樂業(yè)的，不能作為炒作、牟取暴利的手段，因此房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)時刻明確自己所背負(fù)的責(zé)任，在房地產(chǎn)政策的引導(dǎo)下，根據(jù)市場及項目的需求不斷地對財務(wù)管理工作進(jìn)行管控，提高財務(wù)人員的職業(yè)素養(yǎng)，進(jìn)而增強(qiáng)公司資金的使用效率，降低企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險，增強(qiáng)公司的社會競爭力，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，保證人民群眾的利益。

參考文獻(xiàn):

［1］王艷芳．競爭力環(huán)境下的房地產(chǎn)財務(wù)的戰(zhàn)略管理研究［J］．財經(jīng)界，2020(28):121－122．

［2］段文舉．淺談房地產(chǎn)財務(wù)管理風(fēng)險防范與控制［J］．財會學(xué)習(xí)，2020(22):30－31．

［3］王璐璐．房地產(chǎn)財務(wù)管理風(fēng)險防范與控制分析［J］．時代金融，2020(22):34－35．

［4］高志博．房地產(chǎn)財務(wù)管理風(fēng)險防范與控制［J］．財經(jīng)界，2020(28):148－149．

作者:關(guān)錕旋 單位:江門市新會區(qū)駿景灣譽(yù)峰房地產(chǎn)有限公司